某项目前期策划报告(PPT 102页).pptx

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1、水天之间的私享生活城河北潮白河项目前期策划报告大盘气质，水岸豪宅示意图片ContentsContents项目本体目本体说明明项目关目关键点提点提炼参考案例列参考案例列举项目定位建目定位建议项目本体目本体说明明项目关目关键点提点提炼参考案例列参考案例列举项目定位建目定位建议项目区位通 州102国道103国道东六环东六环河 北京沈高速燕 郊大 厂京哈高速潮白河p本案地属河北大厂回族自治县境内，北京东南，河北与通州交界处，潮白河东岸。p项目南侧紧邻103国道及京沈高速，进出京方便，路网发达。南线：（京沈东六环G103武兴路侯谭线）北线：（京通快速京哈高速宋廊路运河北大街河堤路侯谭线）（京通快速京哈高

2、速燕郊四街燕郊外环1.9km待建路）毗邻快速交通主干道，项目周边路网有待于完善。交通环境自然环境：项目紧邻潮白河，自然环境清静、优美。潮白河被誉为京东之肺，河堤两岸覆盖了约五万亩的平原森林，空气质量常年稳定在国家二级标准以上，自然条件优越。基础配套：位于通州八通线城铁沿线九棵树站的家乐福超市、梨园站的贵友大厦等；位于大厂县城的明珠商城，荣华商场，金鑫电器，万佳超市，福利达商厦；以及工行、农行、建行、中行等各大银行。另外还有有位于燕郊的京客隆、文化大厦、骏捷馨世界等超市及商场。燕龙马场、京东第一温泉度假村、汇福健康中心、华堂高尔夫俱乐部等休闲娱乐设施分布于项目四周，业主可轻松享受高品质生活乐趣。

3、人文环境：周边拥有公立幼儿园6家，分别为实验小学幼儿园，华电小学幼儿园，诸葛店小学幼儿园，冯家府小学幼儿园开发区幼儿园，冶金学校幼儿园；私立幼儿园60家，其中东燕郊幼儿园名气最大；小学有大厂城关小学，中心小学、普通小学，中学有三河二中、大厂高级实验中学、大厂回民一中等。区域环境项目地块正处于潮白河水面最宽处正东1000米，与通州新城隔河相望 区域资源紧邻潮白河自然景观，可以享受清新、宁静的水岸生活，提升项目附加值潮白河景观河堤景观区域资源河堤景观码头 京华高尔夫俱乐部位于潮白河畔，最大限度的利用了自然水体景观和天然成树，是一所巧夺天工的河边球场，错落有致的布局独具匠心，球场建筑物与蜿蜒优美的地

4、形和谐融为一体，形成一幅天然园林美景，是目前北京周边地区唯一拥有温泉和灯光球场的高尔夫俱乐部。同时该俱乐部还拥有京华会所、京华学堂，是一处集餐饮、洽谈、休闲、娱乐、教学于一体的高档休闲场所。另外，该俱乐部具备大量高端消费群体资源。区域资源京华高尔夫俱乐部配套 区域发展大厂潮白新城区位国贸正东30公里，半小时直抵CBD30分钟车程拥有京沈、京哈、六环、涿密等8条高速公路“半小时进京起飞，一小时下卫出海”优越的地理位置、便捷的交通条件大厂潮白新城区域优势势必成为“商贾云集之地，物阜人丰之所”大厂潮白河工业区地处京津冀经济圈和环渤海经济区的中心地带。京津冀地区、珠江三角洲、长江三角洲是引领中国经济发

5、展的三大“旗舰”，构成中国空间发展的战略骨架。京东地区是城市未来重点发展的地区，也是北京面向区域，联系天津、河北等省市的重要地区，承接中心城人口、职能疏解和新的产业集聚的主要地区。区域发展大厂潮白新城空间规划空间结构为“一城”、“两带”、“三园”“一城”是指大厂县城；“两带”：一是102国道经济带，二是潮白河生态景观带；“三园”：即夏垫邵府工业园、祁各庄现代服务产业园和陈府都市农业示范园。区域发展大厂潮白新城产业规划布局大厂县重点发展的三大产业群：一、以食品工业和金属加工为重点的现代加工制造业产业群；二、以旅游休闲、文化创意、特色物流、房地产业为代表的现代服务业产业群；三、以生物、医药、电子、

6、信息为代表的高新技术产业群。区域发展石油装备产业园能源环保产业园新型建材产业园数字传媒谷旅游资源蓝色水街低密度水岸别墅生活区创意港湾九曲花街区域发展区域发展大厂潮白新城景观规划城市绿地景观规划以大环境绿化和区域内普遍绿化为基础，采取点、线、面相结合的布局结构，形成两带、多轴、多园、绿心的绿化规划格局。本 案两带：沿潮白河和群英总干区两条景观带多轴：沿城市道路绿化建设的道路绿化轴 多园：建设多处综合公园、城市内小游园、街头绿地及绿化广场 绿心：结合城市绿带建设，保护现状湿地，使之成为改善城市绿化环境的“城市之肺”区域发展大厂潮白产业园企业进驻状况区域发展大厂潮白新城人口职业构成大厂县城中心政府机

7、构,行政,企事业单位从业人员102国道以北，交通运输、特色物流、综合技术服务、商务服务、房地产开发等产业从业人员102国道以南(夏垫、邵府)重型工业，金属压延、机械制造、大型仓储物流、专业市场、生产型服务业从业人员祁各庄潮白河景观带影视基地、大型郊野休闲、动漫制作、民族特色旅产业从业人员县城以东(陈府)农业示范基地相关产业从业人员区域发展大厂县潮白新城未来发展目标是？大厂作为北京经济郊区，融入首都发展圈。把大厂建设成为北京东部发展带上的产业配套集中地，廊坊市北部经济板块的重要增长极，京东宜居、创业的生态型中等城市。区域发展小结区域发展地处京津冀经济圈和环渤海经济区的中心地带，是重要经济发展核心

8、区；一城，两带，三园的城区规划大力促成大厂潮白新城经济快速发展；四大产业规划布局，北京第一经济郊区，宜居、创业的生态中等城市；大面积绿化及潮白河稀缺水景资源，促成生态宜居生活典范与旅游文娱、创意产业发展；大量企业涌入驻地，促使潮白工业区经济逐年明显稳步上升，未来发展潜力巨大；多个工业区的数行业从业人员，衍生了该区域强大的居住需求。项目地理位置及周边环境优劣势说明优势：北邻京哈高速及102国道，南邻103和京沈高速，距CBD核心区30公里；周边交通路网丰富，国道、高速路多条快速路环绕，路况好方便车行；地处通州潮白新城西端，坐拥潮白河水岸资源，未来发展潜力巨大，未来配套设施齐全。北京稀缺水畔资源，

9、地块河堤两岸约5万亩平原森林覆盖，环境舒适湿润，含氧量高。作为北京郊区经济发展带，未来区域发展前景乐观，高端产业型人员集中聚集区域。劣势：地块处于大厂自治县境内，认知度不如通州新城及燕郊。区域发展处于初期阶段，地块价值认可程度有限。地铁公交系统不完善，出行方式单一现行周边生活配套还不完善。项目整体区位条件小结项目规划分布20米宽市政绿化带潮白河C区地块A区：1.0低密产品区域B区：2.0“大卫城”产品区域C区：目标建议地块图中红色区域为C区2.0 地块项目整体规模巨大，产品规划形式多样，以别墅产品为起始资源，经济型产品跟进，具备奠定项目高端形象及快速提升区域人气的条件地块四至20米宽市政绿化带

10、潮白河C区地块2-1地块北：运河东大街延长线西：隔绿化带与潮白河相望东：临规划“大卫城”南：群英渠（蓝色水街）图中红色区域为C区2.0 地块地块规划指标20米宽市政绿化带潮白河C区地块2-1地块序号指标项数量/比例1占地面积约22.5万平米（CAD粗测数据）2建筑容积率2.03.03建筑控高不高于100m4建筑间距大于1.745规划用途住宅别墅社区、优势水景区位、水景规划、商业配套、产业支持具备打造豪宅产品的基础条件20米宽市政绿化带潮白河C区地块2-1地块潮白河孔雀城现有开发状况南加州建筑风格，整体风格现代、典雅一个水岸风情的创意街区、生活街区、活力街区、时尚街区。地块开发现状联排项目在售产

11、品说明以经济的价格享受静谧别墅生活大堡项目在售产品说明孔雀城独有围合式独栋别墅项目规划及产品优劣势说明优势：社区较大，中低容积率规划，分期逐步开发，整体规模大；别墅产品及经济型产品兼具，具备奠定项目高端形象及快速提升区域人气的条件；在售户型配比合理，符合市场升级换代居住需求范围；别墅设计及建筑外立面设计均具备别墅特质，宜于项目在区域中树立高端产品形象；在售产品套型面积大，功能分区全面、南北朝向采光，户户有赠送面积，大部分户型赠送花园、露台，充分满足客户“宜居、养老”的购买需求；C区地块拥有项目最优势的水景资源，具备开发高端产品的基础。问题点：地块体量大，目前已售地块规划的联排、大堡产品类型相对

12、单一，需要产品创新，丰富产品类型持续保持产品年轻化。地块条件小结项目本体目本体说明明项目关目关键点提点提炼参考案例列参考案例列举项目定位建目定位建议项目关键点提炼郊区新城规划大盘快速交通水景资源多产品线项目本体目本体说明明项目关目关键点提点提炼参考案例列参考案例列举项目定位建目定位建议案例选取原则与C区2.0产品具备诸多相似点顺利开发并成功运作具备一定的品牌及市场影响力对区域发展起到至关重要的推动作用案例一：沈阳 金地长青湾u所在城市：沈阳u所处位置：浑南新区沈阳重点发展新区u项目总规模：176万平米u产品规划：低密度别墅产品+普通住宅+水岸豪宅+回迁房与本案相似点：规划新区+大盘+水景资源+

13、多产品线案例一：沈阳 金地长青湾传统别墅区市中心浑南新区金地长青湾项目所处区域说明：政府扶持板块，通过金廊的延伸和银带的辐射成就未来沈阳的副中心大量品牌开发商进入，大规模开发力度，地产竞争激励，刺激区域板块价格，发展潜力较大区域板块与其他板块相比拥有独特的河景优势，市场潜力巨大，未来发展势头良好项目所在长青区域目前还属于浑河沿线认可度较低的区域，缺少高端项目滨河带回迁房回迁房城镇带案例一：沈阳 金地长青湾规划特征：滨河带（水岸地带）分布产品类型为低密度别墅及水岸高层豪宅城镇带（中心地块）分布产品为普通住宅类产品及商业配套回迁房（边缘地块）主要提供给当地拆迁人群案例一：沈阳 金地长青湾品牌规模产

14、品未来城市方向潜力无限地段金地品牌力量系出名门 176万平米大盘气势宏伟无敌河景豪宅倾国倾城项目卖点提炼案例一：沈阳 金地长青湾开发进度排序概述：第一步：城镇带普通住宅及滨河带别墅产品先行入市通过普通住宅产品的经济性抢占市场资源，快速回收资金，同时，通过别墅产品迅速提升产品高端形象，引领区域高端物业发展；第二步：配套紧随而行，在社区具备一定人气后，快速提升配套建设，奠定社区配套环境及成熟度；第三步：河岸豪宅产品入市，进一步奠定品牌效应，吸引高端客群关注，提升项目利润率。回迁房回迁房城镇带滨河带案例一：沈阳 金地长青湾高层豪宅产品说明12345678910111213131314主力户型：舒适型

15、三居（260）1.入口玄关2.客厅3.餐厅4.厨房5.次卧6.书房7.主卧8.衣帽间9.主卧浴室10.次卧浴室11.公共浴室12.观景阳台13.工作阳台14.佣人房案例一：沈阳 金地长青湾24567812139141617151920211822232531011241辅助户型：全景观奢华三居（260）1.玄关2.客用卫生间3.艺术廊道4.客厅5.品酒区/麻将区6.餐厅7.西式厨房8.中式厨房9.工作阳台10.11.佣人房12.阳光花房13.景观阳台14.书房15.16.17.18主卧室/更衣室/浴室/观景阳台19.起居室20.21.22.卧室A/浴室/景观阳台23.24.卧室B/浴室25.景

16、观阳台 案例一：沈阳 金地长青湾产品细节借鉴外河内湖水景资源充分应用大尺度空中花园绿化细节处处体现案例一：沈阳 金地长青湾产品细节借鉴观景花台设计大视野观景窗案例一：沈阳 金地长青湾产品细节借鉴奢华卫浴宽敞室内空间窗外无敌水景案例一：沈阳 金地长青湾项目实现成功点提升了区域价值正如星河湾成就了朝青板块，阳光上东造就了“上东区”，“金地长青湾”造就了沈阳的浑河上游高档住宅区。打造了中国名盘通过有效的营销手段,现场的实景震撼,精准的媒体推广打造了沈阳、东北乃至中国的名盘形象。提高了品牌影响力通过项目的营销包装以及精准营销，进一步加深开发商品牌在客户心目中的印象，提升了金地品牌价值，成为了沈阳房地产

17、开发商中的龙头企业。创造了最大价值通过良好的营销组织，达到预先制定的销售速度，创造了新的价值巅峰，实现了价值最大化。案例二：燕郊 东方夏威夷水岸1号u所在城市：北京u所处位置：燕郊京郊居住人口密集区u项目占地总规模：44.7万平米u产品规划：低密度别墅产品+普通住宅+水岸豪宅与本案相似点：郊区+新区规划+大盘+水景资源+多产品线项目所处区域说明：通州新城以东，东部大型被动郊区化生活居住区大量实力开发商进入，大规模开发力度，地产项目竞争激烈，刺激区域板块价格迅速飙升区域板块与其他板块相比居住规模大、生活配套齐全，交通路网成熟，拥有潮白河水景资源，未来发展势头良好项目所在燕郊居住区中低端70907

18、090产品居多，缺少高端项目水岸1号燕郊居住区通州新城案例二：燕郊 东方夏威夷水岸1号规划特征：观湖高层区（水岸地带）分布产品类型为水岸高层豪宅别墅区（中心地块及湖西岸）分布产品为独栋别墅和联排别墅高层区（地块东侧及南侧）分布产品为7090高密度产品商业配套区（地块南侧沿街）分布独栋式特色商业街及配套高层区别墅区观湖高层区商业配套区案例二：燕郊 东方夏威夷水岸1号品牌规模产品东部未来经济发展带地段三河兴达品牌力量响彻燕郊 占地44.7万平米低密度别墅区原生海旁夏威夷风情社区项目卖点提炼案例二：燕郊 东方夏威夷水岸1号开发进度排序概述：第一步：推出一部分别墅产品先行入市，树立项目高端形象，回收资

19、金，提升项目品质后，推出高层区住宅实现同区域竞品产品差异化，使高层产品提高了经济指标。第二步：配套紧随而行，在社区具备一定人气后，快速提升配套建设，奠定社区配套环境及成熟度；第三步：河岸豪宅产品入市，同时推出余下部分更优资源别墅进行产品配比，进一步提升产品形象，更多吸引不同层次的客群关注，提升项目利润率。高层区别墅区观湖高层区商业配套区案例二：燕郊 东方夏威夷水岸1号案例二：燕郊 东方夏威夷水岸1号高层豪宅产品说明主力户型：舒适型三居（212）三室一房两厅三卫1.入口玄关2.客厅3.餐厅4.厨房5.次卧6.储物间7.主卧8.衣帽间9.主卧浴室10.次卧浴室11.观景阳台12.工作阳台13.佣人

20、房13.12.11.1.2.3.4.5.6.7.8.9.10.5.10.案例二：燕郊 东方夏威夷水岸1号1.玄关2.客厅3.餐厅4.主卧室5.次卧室6.衣帽间7.厨房8.书房9.工作阳台10.佣人房11.景观阳台12.主卧浴室13.次卧浴室主力户型：舒适型三居（242）三室两房两厅三卫5.1.2.3.4.6.5.7.8.9.10.11.12.13.13.辅助户型：舒适型顶层复式五居（360）案例二：燕郊 东方夏威夷水岸1号案例二：燕郊 东方夏威夷水岸1号辅助户型：舒适型顶层复式五居（420）案例二：燕郊 东方夏威夷水岸1号案例二：燕郊 东方夏威夷水岸1号案例二：燕郊 东方夏威夷水岸1号户型分析

21、：平层部分：212和240平米的平层三居，客厅错层设计，面宽尺度不足，观景阳台视野一般，空间布局合理，实用性好，户型设计理念普通，欠缺亮点设计。顶层复式部分：顶层为360和420平米的复式五居，客厅面积适中，挑高空间感良好，但户内楼梯设置在客厅中间影响客厅实用性及视野，略显客厅空间局促；观景阳台视觉尺度一般；2楼主次卧面积适中，主卧浴室面积不大，尊贵感不足；3层夹层设计凌乱，实用性差，空间压抑，浪费面积。产品设计中，豪宅产品面积设定为360和420平米时，设计发挥空间较大，能够做出实用型强又较为宽阔的奢侈感十足的空间尺幅，该项目复式产品设计存在一定问题。案例二：燕郊 东方夏威夷水岸1号客群来源

22、及购买用途：高层部分：主要是北京东区CBD商务区工作的白领及燕郊本地工作人群自住；另有一部分客群作为投资使用别墅部分：主要是北京东区CBD商务区工作的高层及燕郊本地工作的私营企业主自住；另有一部分为北京市市民作为养老、投资使用；有过半数比例为河北、内蒙地区能源类行业投资客户高层水景豪宅部分：以山西、内蒙地区能源类行业客户养老居住使用为主，北京当地客户选择购买的比例非常少，外地客户选择水景豪宅的首要原因是与其生活的城市相比，燕郊距离北京较近，区域未来规划发展趋势较好，项目本身景观资源好，绿化率高，适合居住。案例二：燕郊 东方夏威夷水岸1号产品细节借鉴自然湖景观被重新规划应用大尺度 观景阳台户户观

23、景案例二：燕郊 东方夏威夷水岸1号产品细节借鉴奢华卫浴主卧转角窗大露台客厅错层空间案例二：北京 水岸1号项目实现成功点提升了区域价值，“东方夏威夷”是燕郊市场高端住宅的典范。提高了品牌影响力通过项目的营销包装以及精准营销，进一步加深开发商品牌在客户心目中的印象，提升了兴达品牌价值，树立了在燕郊的大盘开发商的形象创造了最大价值通过合理的产品规划与布局，以及燕郊首例高端产品的定位，实现了较好的经济价值，在今年4月之前未受到政策影响时销售状况良好。案例二：北京 水岸1号项目本体目本体说明明项目关目关键点提点提炼参考案例列参考案例列举项目定位建目定位建议地块SWOT分析S优势（strength）：W劣

24、势（weakness）：潮白河稀缺水资源多条路网，高速直达政府对潮白新城发展提供支持，项目利好以开发的一、二期产品有较高市场认可度，开发商及孔雀城形成一定品牌优势小区内部景观环境好位于整个区块水资源最佳位置城市边缘地带位置远，交通经济成本、时间成本高配套相比城市核心区域较差O机会（opportunity）：T威胁（Threat）：环渤海经济圈的快速发展未来潮白新城发展规划修通待建路低密度、高性价比孔雀城蓝色水街大商业规划配套周边同类型竞争产品较少新型产业人群涌入政策变化对需求造成一定影响是最大的威胁低密度高品质、亲水别墅小镇潮白河畔品牌开发商明星产品经济型类别墅低总价项目核心竞争力京城三大水系

25、之一潮白河。是稀缺资源东部区域万左右低总价庭院花墅。是稀缺产品低密度规划、大面积特色商业配套。大体量南加州风格建筑群京御地产一个北京城四个孔雀城；景郊小镇连锁品牌；明星产品别墅生活家项目核心竞争力地块价值分配20米宽市政绿化带潮白河C区地块2-1地块低密产品奠定项目高端形象2.0大卫城快速回收现金流临水2.0密度产品占领景观资源高地，具备打造高利润空间豪宅基础三大地块之间关系：A区首要入市产品，延续孔雀城品牌形象，以京郊小镇形象面市；B区作为低密度产品的有利补充，强化吸引京东购房人群，以价值洼地产品实现项目资金的快速回收；C区具备打造“不受区域市场左右”的独特资源占有型高端产品基础，以较高容积

26、率及高售价实现高利润空间。项目形象定位京郊水岸空中私邸关键词释义：京郊强调项目与北京城区的位置关系，暗含郊区生态环境优异的特征；水岸充分利用地块水岸景观资源优势，结合项目内部景观，打造360 全景观产品；空中宅邸体现项目的高层特征，体会水与天从视觉上的完美融合，同时，说明产品将会以“大、舒适、奢华、体现身份感”等元素为设计初衷。项目客群定位注重生活品质，渴望享受都市繁华与宁静舒适生活并存的社会成功人士权贵阶层富豪阶层中产阶级上层中产阶级中层中产阶级下层项目客群定位客群特征关键点：区域特征：不受地域及区位限制，目标客群将面向全国职业特征：私营业主、影视名人、能源行业负责人等置业特征：多次置业（已

27、拥有城市公寓、近郊别墅等多种物业）属性特征：身份感、品质感、认同感、归属感需求特征：强调居住环境，注重生活品质及生活便利性项目客群定位高品质生活私享家精神及物质生活的贵族他们寻求返璞归真，但又不肯放弃奢华下套房子，尺度不需要过大，但要足够舒适适当的放松心情，享受郊外没有高度遮挡视线的自然景观客群精神特征：他们是项目客群定位客群需求导向：环境优异舒适性高配套齐全交通便利远离喧闹亮点突出项目产品定位全 景 观 低 碳 养 生 空 逸 墅客群需求导向确定地块产品定位：关键词释义：低碳符合住宅产品发展方向，为减少能源消耗做出贡献；养生彰显项目水景、绿化景观资源优势，突出清洁生活环境对健康养生的益处；空

28、中逸墅强调产品的高层特征，“逸”突出产品的舒适性项目开发前提配套先行，居住氛围保证只有具备成熟社区条件，才能吸引高、精、尖人群关注，才具备打造豪宅产品的基础示意图片蓝色水街，创意港湾n建议一：延续项目整体的南加州风格。产品建议建筑风格n建议二：为突出本项目的高端形象，可采用星河湾式的西班牙建筑风格，与周边建筑有所差别，但不突兀。产品建议建筑风格n建议二：星河湾式的西班牙建筑风格，建筑高耸、挺拔，雅黄色调仿石涂料，底层（1F-2F）干挂高档石材，单元入口、檐口等部位着重刻画细节，充满文化气息和人文意韵，在营造温馨的居住气氛的同时，也突出其低调华贵的形象。产品建议建筑风格n单元大堂：大堂有一定挑空

29、，高标准设计装修，空间尺度适当放大。除了必要的功能空间，建议增加特色空间，如特色会客区、公共休闲区等，以提高整体档次。产品建议建筑细节建议n智能化电梯系统：只有业主采用业主卡，到达自己所在楼层，直接入户；n来访客人必须通过对讲系统，经得业主的同意，才能到达相应楼层，如此既保证业主的安全，也体现了业主的尊贵特权感；n电梯轿厢需采用豪华装修。产品建议建筑细节建议n阳光地下车库：结合社区人车分流的交通组织方案，打造全明阳光内庭式地下车库，将地面的自然景观延伸到地下，采光、通风状况佳，同时适当提高装修标准。产品建议建筑细节建议n地下车库大堂直接入户：车库大堂精装修标准不应低于一层大堂，客户停车后由此直

30、接刷卡进梯入户，打造“双大堂”概念。同时在大户型楼座的车库大堂内为客户的司机设置等待区。产品建议建筑细节建议n建议采用欧式园林风格，追求整个园林宁静开阔，统一中又富有变化，宏伟、华丽的景观效果，符号化的特点非常明显，契合目标客群的喜好。产品建议园林建议n结合地块两面滨水的特点，社区内部遍布小型水景，使本案水体的景观卖点得到充分的放大。产品建议园林建议n双河景观：作为本项目最大的景观资源，建议对沿河景观带进行额外投入，增加植被及木栈道等，打造更为精致的滨河景观，提升其可观度与可游度。产品建议园林建议n户型设计思路：1、提高户型舒适度 景观面：地块各楼座充分享受河景资源；户型通透：各户型均做到通透

31、，提高居住舒适度；功能齐全：提供更为全面的私享空间2、设计赠送空间 绝大部分户型均有大面积观景阳台赠送；绝大部分户型均有错层阳台赠送；大部分户型都有南北双向阳台，满足休闲、生活需要。产品建议户型建议n舒适三居户型示意：180-200，2梯2户，强调功能的完备观景电梯直接入户独享候梯厅体现尊贵感中西分厨独立早餐台大空间景观卫浴隔层转角飘窗或阳台赠送独立后勤出入口及完备后勤服务区思源原创户型产品建议户型建议n舒适三居户型示意：200-220，2梯2户，强调居住的尊贵感与礼仪感上海浦东星河湾玄关及过道设计极具礼仪感主卧及客厅南向采光南向飘窗与阳台赠送北向大面积观景阳台与工作阳台产品建议户型建议n舒适

32、三居户型示意：200-220，2梯2户，强调居住的舒适度和功能的完备三间卧室全部朝南完备宽敞的餐厨系统功能齐全的主卧空间良好的采光面与观景空间沈阳金地长青湾产品建议户型建议n顶跃户型示意：约400，2梯2户沈阳金地长青湾上层奢华主人空间下层完备公共空间及景观面产品建议户型建议n舒适四居户型示意：约380，1梯1户，楼王产品沈阳金地长青湾产品建议户型建议n顶跃户型示意：约650，1梯1户，楼王标杆产品，超奢侈享受空间沈阳金地长青湾产品建议户型建议n宽敞空间及舒适层高保证客厅及主卧室的面宽足够，另外，建议室内层高可达3.5米左右，提升空间感产品建议户型特色空间示意产品建议户型特色空间示意n跃层产品

33、挑空设计n观景露台与空中花园产品建议户型特色空间示意n景观卫浴产品建议户型特色空间示意92n空中汤泉及空中泳池产品建议户型特色空间示意n多功能私享空间娱乐室桑拿房产品建议户型特色空间示意产品附加值建议低碳元素应用低碳规划导则：在低碳社区规划过程中必须要考虑减少碳排放和增加碳吸收两个方面：减少碳排放土地利用：通过增加混合使用减少出行及相关的交通排放当地资源：尽量尊重当地条件进行规划交通：通过规划构建低碳的交通方式能源：碳排放的重点部分，包括整体的能源体系规划及具体的能源利用类型都会影响碳足迹材料及废弃物：提倡循环利用，减少重复生产的能源消耗水资源：通过对雨水的地面处理以及非传统水资源的利用减少管

34、网建设及其带来的碳排放增加碳吸收构建绿色生态基础设施网络，增加绿地面积，促进植物的碳吸收量产品附加值建议低碳元素应用建设完善的绿色生态基础设施网络，利用水系的大生态格局，结合社区内部的连接廊道，构建完善的生态网络。自然湿地园林的碳汇能力远大于林地和草地，有条件适当恢复滨河湿地是增加场地碳汇的关键；同时可以局部创造其它类型湿地生态林是水源涵养、水土保持的关键，保护、修复和增强生态林，不仅能保证场地生态安全，还能增加碳汇通过增加社区内部的雨水最佳管理设施、防护林地、景观林地、灌丛和草地，以增加碳汇功能绿色生态基础设施措施产品附加值建议低碳元素应用雨水最佳管理实践措施雨水最佳管理实践措施模拟自然生态

35、系统，利用植物、土壤净化雨水后收集回用，减少污染处理设施和雨水管网规模，增加水资源回用。在道路两旁或景观水体周边有可利用土地的地方修建草沟滤水带，经过处理后的水可通过草沟下部的集水管进行收集结合开放水体建设滞/蓄留池，减少洪水威胁，收集雨水结合开放空间建设雨水花园，净化水质建设雨水湿地，集防洪、净化、景观、回用与一体建设屋顶花园雨水收集系统设置建筑雨水储水罐产品附加值建议低碳元素应用能源高效率使用措施节约公共空间能源使用：主要是指公共道路、停车场、公园以及其它公共场所的照明措施。主要理念是减少非必需的照明。调整照明设备间距和照明水平改良技术，使用LED照明设备使用可再生能源，如太阳能灯和太阳能

36、风能混合灯管理照明设备的使用模式，科学合理使用以减少能耗产品附加值建议低碳元素应用能源高效率使用措施推广绿色建筑理念：绿色建筑在全寿命周期内，能最大限度地节约资源（节能、节地、节水、节材）、减少能源消耗，保护环境和减少污染，为人们提供健康、适用和高效的使用空间，与自然和谐相处。建筑遮阳改善建筑结构标准和气密性高效照明系统/照明控制高效中央空调系统太阳能热水系统在基本设备设施的基础上，通过提高品质的高端生活设施，提升居住舒适度及品质感：北京干燥气候，不仅需要空调恒温，更需要新风换气设备和加湿系统保证室内空气洁净温润通过中央除尘系统，提供更清洁的生活空间多腔铝合金型材，三层中空玻璃，特殊形状密封胶条，保证良好的保温、隔音、密封效果厨余垃圾自动处理系统，在细微处体现生活品质直饮水入户，提供更多环保生活中央除尘系统降噪系统生活垃圾自动处理直饮水入户新风换气加湿系统红外幕墙、可视对讲系统、周界防穿越系统、电子巡更系统，多重防范保证业主人身财产安全安防设备设施系统产品附加值建议设备设施产品附加值建议配套设施业主专享会所：设立小型休闲私家会所，仅为本案业主提供专享服务；1.小型雪茄吧：在私家会所，“他”和合作伙伴，玩味雪茄的醇香，预测期货走势2.小型影院：约上三五闺蜜，一起看部老电影，怀念旧时光产品最终开发目标建造水天之间的私享生活城