某咨询—湖北新长江地产湖北新长江内部管理诊断报告bkzc.pptx

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1、湖北新长江置业有限公司内部管理诊断报告湖北新长江置业有限公司内部管理诊断报告机机 密密 北京北大纵横管理咨询公司北京北大纵横管理咨询公司 二零零五年一月二零零五年一月 Copyright2005 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.Copyright2005 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.北大纵横北大纵横重要说明重要说明n本报告旨在对湖北新长江置业有限公司的内部管理水平进行诊断，本报告旨在对湖北新长江置业有限公司的内部管理水平进行诊断，n不针对任何部门和个人，仅供新长江置业公司决策层参考不

2、针对任何部门和个人，仅供新长江置业公司决策层参考2Copyright2005 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.Copyright2005 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.北大纵横北大纵横项目总体计划安排项目总体计划安排第第1-201-20天天14/1-2/2第第2121天天3/2第第一一阶阶段段汇汇报报资料搜集、访资料搜集、访谈，谈，新长江新长江置业内部管理置业内部管理诊断报告诊断报告新长江置业新长江置业调查问卷分析调查问卷分析报告报告组织结构、岗位设计报告 管理流程设计报告岗位说明书

3、薪酬、考核、培训管理制度 人力资源规划设计方案 第二阶段汇报第第22-4822-48天天21/2-19/3第第4949天天20/3内部管理诊断阶段（21天）第第50-6950-69天天21/3-8/4集中访谈41人次，高层3人，管理小组3人中层21人，基层骨干14人，补访19人次，集中讨论10次调查问卷发放67份，回收65份，有效问卷65份第第7070天天9/4第第71-7771-77天天10/4-16/4辅导实施第三阶段汇报3Copyright2005 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.Copyright2005 By Alliance P

4、KU Management Consultants Ltd.北大纵横北大纵横导读：问题的提出与分析方法导读：问题的提出与分析方法5.5.企业文化企业文化1.1.问题的提出与分析方法问题的提出与分析方法3.1 组织结构问题3.2 流程问题3.3 组织运行问题3.4 初步建议3.3.组织组织 2.1 新长江发展思路简评 2.2 外部环境分析 2.3 内部管理问题概述 2.4 初步建议5.1.企业文化概述5.2.新长江文化现状5.3.新长江文化成因5.4.文化建设的初步建议1.1 问题的提出1.2 分析方法2.发展战略发展战略4.4.人力资源管理人力资源管理4.1.内外部环境的要求4.2.人力资源规

5、划、招聘、培训等问题4.3.业绩管理问题4.4 薪酬管理问题4.5 总结和初步建议4Copyright2005 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.Copyright2005 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.北大纵横北大纵横1.11.1 问题的提出问题的提出5Copyright2005 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.Copyright2005 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.北大纵横

6、北大纵横新长江公司的房地产业务在过去的四年里得到了迅猛新长江公司的房地产业务在过去的四年里得到了迅猛的发展的发展开发面积销售面积竣工面积总资产净资产 1999 2000 2001 2004 2005 第一个五年计划顺利完成太阳岛花园项目启动，新长江开始涉足房地产业新长江置业有限公司成立“宜昌会议宜昌会议”召开，提出召开，提出“第一个五年计第一个五年计划划”开发面积开发面积:27.98:27.98万平方米万平方米销售面积销售面积:12.35:12.35万平方米万平方米竣工面积竣工面积:15.20:15.20万平方米万平方米总资产总资产:6.176:6.176亿元亿元净资产：净资产：8630863

7、0万元万元“樱花大厦”、东湖香榭水岸”、“2008新长江广场”和“绿色晴川”等项目顺利开发6Copyright2005 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.Copyright2005 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.北大纵横北大纵横然而随着公司的不断发展壮大，一系列的管理问题随然而随着公司的不断发展壮大，一系列的管理问题随之而来之而来发展战略不清晰、缺少计划管理体系，可执行性差部门和岗位职责不清、权限不明管理制度不完善，存在无法可依和有法不依人力资源管理基础薄弱，缺少科学的薪酬、考核体系以及

8、相关职能有待完善项目管理模式已不适应发展要求项目开发价值链各环节价值挖掘不足缺少科学合理的运作流程缺少主流的文化引导规范化管理问题现状：规范化管理问题现状：7Copyright2005 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.Copyright2005 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.北大纵横北大纵横项目运作模式也亟需革新项目运作模式也亟需革新主施工商专业施工商材料供应商设备供应商监理公司开发公司招标选择、资金结算过程管理A项目部派出汇报B项目部。要建立一种组织架构，它能自动适应多项目发展的需求

9、不管是工程部门还是营销、财务等部门，都能自动适应多项目发展的要求。规划设计院8Copyright2005 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.Copyright2005 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.北大纵横北大纵横1.2 1.2 分析的方法分析的方法9Copyright2005 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.Copyright2005 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.北大纵横北大

10、纵横公司正处于创业成长向职能化转型的关键阶段公司正处于创业成长向职能化转型的关键阶段创业阶段集体化阶段规范化阶段精细化阶段创造性指明方向内部资源增加高效团队合作危机：需要领导危机：需要加强计划和控制，完善管理体系危机：需要解决官僚作风危机：需要恢复活力创造性企业生命周期示意图企业生命周期示意图个人化(组织创始阶段)职能化(组织规范阶段)产业决策(组织扩张阶段)组织创新(组织再造阶段)10Copyright2005 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.Copyright2005 By Alliance PKU Management Consult

11、ants Ltd.北大纵横北大纵横用系统的方法来思考用系统的方法来思考-本次咨询考察的视角本次咨询考察的视角企业文化企业文化公司战略公司战略企业企业愿景愿景管理模式管理模式组织结构组织结构流程流程人力资源人力资源项目管理项目管理11Copyright2005 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.Copyright2005 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.北大纵横北大纵横导读导读:战略梳理战略梳理5.5.企业文化企业文化1.1.问题的提出与分析方法问题的提出与分析方法3.1 组织结构问题3.2

12、 流程问题3.3 组织运行问题3.4 初步建议3.3.组织组织 2.1 新长江发展思路简评 2.2 外部环境分析 2.3 内部管理问题概述 2.4 初步建议5.1.企业文化概述5.2.新长江文化现状5.3.新长江文化成因5.4.文化建设的初步建议1.1 问题的提出1.2 分析方法2.发展战略发展战略4.4.人力资源管理人力资源管理4.1.内外部环境的要求4.2.人力资源规划、招聘、培训等问题4.3.业绩管理问题4.4 薪酬管理问题4.5 总结和初步建议12Copyright2005 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.Copyright2005

13、 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.北大纵横北大纵横2.1 2.1 新长江发展思路简评新长江发展思路简评13Copyright2005 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.Copyright2005 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.北大纵横北大纵横世纪之交，新长江提出以房地产为主导产业的战略定世纪之交，新长江提出以房地产为主导产业的战略定位。短短几年来，公司房地产业务获得了迅猛发展位。短短几年来，公司房地产业务获得了迅猛发展从太阳岛花园“借

14、船出海”开始，涉足房地产业到迅速成为武汉房地产业的一枝新秀通过太阳岛项目基本熟悉房地产项目的运作开始自己独立运作房地产项目：樱花大厦公司定位于中心城区的高档楼盘、多项目运作，高起点选择合作伙伴注重品牌和客户价值在2002年成功开发了“樱花大厦”后，“东湖香榭水岸”、“2008新长江广场”和“绿色晴川”等项目也相继上马，形成了全面开发的新格局里程碑项目：新长江在开发建设东湖香榭水岸项目中始终贯彻过程精品的宗旨，建成了真正值得信赖和检验的高品质楼盘，在2003年，东湖香榭水岸荣膺“中国名盘50强”称号、“武汉十大经典楼盘”、“武汉最有影响力楼盘”等荣誉，这是对楼盘的最好肯定，也成为项目和公司努力的

15、新起点14Copyright2005 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.Copyright2005 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.北大纵横北大纵横在房地产市场加速在房地产市场加速“洗牌洗牌”时新长江置业突围而出，成为武时新长江置业突围而出，成为武汉市场少有的汉市场少有的“黑马黑马”，屡屡有惊人之举，令业内外人士刮目有惊人之举，令业内外人士刮目相看相看在投资开发“太阳岛花园”项目上，实现“当年开工、当年售完、当年交房”，一炮打响，成为当年武汉市明星楼盘，跻身湖北房地产市场十佳成功地通过揭牌

16、取得位于武汉大学门口的“樱花大厦”土地开发权，该地块也是武汉市第一 家在政府土地交易中 心挂牌交易成功的 地块 公司再接再厉，分 别于2003年和 2004年在武汉市土地交易中心竞得汉阳“绿色晴川”和汉口三阳路地块，成功地实现了进军汉阳和汉口，使公司的事业在武汉三镇全面铺开公司相继通过竞拍取得武昌区政府门口“2008新长江广场”和位于武昌东湖省博物馆对面的“东湖香榭水岸”土地开发权。成为武汉市2001年度从市土地交易中心获取土地价值第一名的开发商精心打造特色楼盘：樱花大厦用知识完美人生，东湖香榭水岸用景观完美心灵，2008新长江广场用运动完美生命，绿色晴川用绿色完美视野15Copyright2

17、005 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.Copyright2005 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.北大纵横北大纵横新长江领导极具前瞻性地谋划未来，提出了第一、第新长江领导极具前瞻性地谋划未来，提出了第一、第二个五年发展目标二个五年发展目标打造房地产界的金字招牌宜昌会议确定新长江以房地产开发作为企业战略定位；同时提出第一个五年计划，第一个五年计划完成，总的规模是开发量达到接近100万平米；06年房地产销售额8亿元第一个五年计划第二个五年计划：在第二个五年计划结束时达到年开工量或竣工量20

18、30亿元第二个五年计划企业经过创业阶段的长大后，需在管理上多下工夫。本着先做强再做大的思想，初步确立“立足武汉、走向全国”的发展思路和打造房地产界“金字”招牌的愿景中期目标16Copyright2005 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.Copyright2005 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.北大纵横北大纵横 风险与控制 职能战略 战略计划 总体战略 内部资源 能力评估 外部环境分析应该看到作为规范化、系统性的战略设计，需要经过应该看到作为规范化、系统性的战略设计，需要经过全面的内外部

19、分析，制定具体的战略计划全面的内外部分析，制定具体的战略计划系统化、规范性的发展战略设计包括外部环境分析、内部资源能力评估、总体战略、战略计划（措施）、职能战略（市场营销、技术、工程、售后服务与物业等）与风险防范与控制新长江提出两个五年计划，更多的是大方向性的滚动计划、指标性计划。最基本的是缺具体战略计划，不易落到实处。在访谈中，绝大部分访谈对象不能明确地说出五年计划的内容17Copyright2005 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.Copyright2005 By Alliance PKU Management Consultants

20、Ltd.北大纵横北大纵横2.2 2.2 外部环境分析外部环境分析18Copyright2005 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.Copyright2005 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.北大纵横北大纵横2.2.1 2.2.1 宏观环境分析宏观环境分析19Copyright2005 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.Copyright2005 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.北大纵横

21、北大纵横从全国上来看，回顾十几年来的发展历程，房地产开从全国上来看，回顾十几年来的发展历程，房地产开发投资增长率持续高于全社会固定资产投资增长率发投资增长率持续高于全社会固定资产投资增长率近几年，全国房地产投资增长率持续高于固定资产投资增长率，并且保持同步增长的趋势，没有出现19921993年增长率高达117和165的过热现象。资料来源：中国统计年鉴（1990-2003）20Copyright2005 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.Copyright2005 By Alliance PKU Management Consultants L

22、td.北大纵横北大纵横由于固定资产投资过快、货币供应量处于趋热区间，由于固定资产投资过快、货币供应量处于趋热区间，导致近两年房地产投资趋热导致近两年房地产投资趋热房地产投资拉动着50多个产业的发展，拉动率为1：2.86，对国民经济的影响力达到30。国家信息中心中经网经济监测预警系统的监测结果表明，2004年5月份我国景气综合评分为44分，经济预警信号进入趋热区间。数据来源：根据中国经济景气月报整理2003年是我国房地产业自1998年以来投资增幅最快的一年，全国房地产开发共完成投资10106.12亿元，同比增长29.7%，高于同期固定资产投资增幅1.3个百分点2004年第一季度，全社会固定资产投

23、资继续呈高速增长势头。一季度全社会固定资产投资同比增长43%，增幅比去年同期提高了15.2个百分点2003年房地产累计开发投资情况 21Copyright2005 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.Copyright2005 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.北大纵横北大纵横基于此，近两年来，国家出台一系列相关政策，对房基于此，近两年来，国家出台一系列相关政策，对房地产业进行全面调整和规范地产业进行全面调整和规范2003、04年国务院、中国人民银行、国家发改委、国土资源部、建设部等主管部门陆

24、续出台了相关文件和法规，数量之众多、内容之细致、影响之重大均为近年之最。该系列政策涉及到房地产行业的各个环节，是对房地产市场全面的规范和调整。国务院进一步治理整顿土地市场秩序工作方案关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知关于促进房地产市场持续健康发展的通知 国土资源部、监察部关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知 831大限中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知121文对现有住房置业担保机构进行清理检查的通知国务院关于切实解决建设领域拖欠工程款问题的通知2004住房公积金行政监督办法国务院物业管理条

25、例业主大会规程前期物业管理招标投标管理暂行办法最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释关于加强协作共同做好房地产市场信息系统和预警预报体系有关工作的通知房地产投资过热房地产投资过热房地产稳步发展房地产稳步发展前期前期(取得土地和房屋拆迁取得土地和房屋拆迁)中期中期（银行贷款和建设施工）（银行贷款和建设施工）后期后期（房屋销售和物业管理）（房屋销售和物业管理）22Copyright2005 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.Copyright2005 By Alliance PKU Management Consultant

26、s Ltd.北大纵横北大纵横1 1、土地政策、土地政策法 规颁布单位国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知国务院国土资源部土地利用司关于建设用地备案制度执行情况的通报国土资源部国土资源部关于下达2004年全国土地利用计划的通知国土资源部关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知国务院办公厅2004年我国出台的主要土地市场政策 国土资源部、国务院于2003年2月开始了以开发区清理整顿为重点的全国土地市场治理整顿。一年多的治理整顿行动，使一些地区盲目设立开发区、乱占滥用土地的热潮逐渐降温。截至今年上半年，除内蒙古自治区以外，全国30个省（区、市）共清理出各类开发区6741

27、个，规划用地面积3.75万平方公里，超过了全国现有城镇建设用地3.15万平方公里的总面积；核减开发区规划用地面积2.41万平方公里，占原有规划面积的64.4%；一方面，一系列土地政策的实施在一定程度上抑制了一方面，一系列土地政策的实施在一定程度上抑制了房地产投资过快的势头房地产投资过快的势头资料来源：国务院信息中心23Copyright2005 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.Copyright2005 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.北大纵横北大纵横另一方面，资金政策要求商业银行从各个

28、环节对房地另一方面，资金政策要求商业银行从各个环节对房地产业加强贷款管理，并限制投资增长过快倾向产业加强贷款管理，并限制投资增长过快倾向2 2、金融政策、金融政策对于低价位住宅供不应求和高档住宅空置较多的结构性问题，规定，“贷款重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制”关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（银发2003121号）出台，要求商业银行从土地、开发、施工、销售等各个环节加强贷款管理，引起强烈反响。部分地区出现了房地产投资增幅高、商品房空置面积增加、房价上涨快、以及低价位住房供不应求和高档住宅空置较多等结构性问题，而商业银行违规放

29、贷，助长了房地产投资的过热倾向房地产投资的过热倾向。对于建筑施工企业垫资房地产项目、房地产企业拖欠工程款的问题，规定“商业银行要严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目”、“房地产开发贷款对象应为没有拖欠工程款的房地产开发企业”、“房地产行政主管部门要将企业拖欠工程款情况告知该企业的贷款银行，由贷款银行将其列为信用不良单位，依法减少授信额度或者不提供授信”。2003年城镇固定资产投资率增幅达43%，其中房地产开发投资增幅达30%,创历史新高，2004年初固定资产投资同比增长53%，3月，国家发改委提出“要坚决控制固定资产投资过快增长的势头”，银监会已经开始对房地产等热点行业的信贷进行

30、检查。我国房地产市场60以上的资金来源于信贷资金，房地产贷款余额占商业银行各项贷款余额的比重高达17.824Copyright2005 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.Copyright2005 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.北大纵横北大纵横同时，央行同时，央行121号文件显示了房地产商将面临着资本时号文件显示了房地产商将面临着资本时代，房地产业将进一步产业化代，房地产业将进一步产业化开发商原有融资手段121文件要求房地产商应有雄厚的资本取得土地使用权证书后，即可拿土地进行抵押贷款施工

31、企业垫资和拖欠工程款是开发商重要的融资手段通过预售从购房者处获取大量资金对未取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目,不得发放任何形式的贷款；开发商申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的30；严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备（如塔吊、挖土机、推土机等）；为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。融资渠道多元化25Copyright2005 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.Copyri

32、ght2005 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.北大纵横北大纵横在遭遇宏观政策调整的同时，国内房地产企业也将面在遭遇宏观政策调整的同时，国内房地产企业也将面临整合的局面临整合的局面u房地产企业数量增长趋缓房地产企业数量增长趋缓我国房地产开发企业的发展过程分为三个阶段：第一阶段1986-1991年。市场初步发育，房地产开发企业数量增长缓慢。第二阶段1992-1996年，我国房地产开发投资出现快速增长势头。第三个段1997年至今。房地产开发企业数量出现趋缓。u国内房地产企业集中度较低国内房地产企业集中度较低与发达国家相比，国内房地产行业集中度比

33、较低，中国最大的房地产公司万科集团的市场占有率2003年为0.9%，中国的房地产大鳄还没有形成，市场正处于整合期，合并重组、跨区域运作将成为主要特征。u房地产行业逐步整合房地产行业逐步整合房地产业竞争加剧，将导致房地产开发企业向规模化、集团化方向发展，我国房地产市场发育早也较成熟的广州市，目前已有约1/3的房地产开发企业被淘汰出局，从最“辉煌”时期的1600多家，减少至目前的1000多家。中国十强与美国十强比较中国十强与美国十强比较中国美国销售额263.2857亿元3686.76亿元市场占有率5.96%27.25%中国最大与美国最大比较中国最大与美国最大比较万科Pultehome.Inc销售额

34、44.15亿元596.6亿元市场占有率0.9%4.5%26Copyright2005 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.Copyright2005 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.北大纵横北大纵横2.2.2 2.2.2 区域环境分析区域环境分析27Copyright2005 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.Copyright2005 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.北大纵横北大纵横湖

35、北省房地产湖北省房地产2004年价格走势及年价格走势及2005年展望年展望2004年，在国家宏观调控政策相继出台的背景下，由于经济的快速发展、城市化进程的加快、市政建设和旧城改造力度的加大以及城市居民收入水平的稳步提高等因素的推动，湖北房地产出现了产销两旺、价升量增的良好发展势头：房地产开发投资大幅增长,全年全省完成投资额337.28亿元，比上年同期增长41.1%,其中，完成住宅投资228.26亿元，较上年同期增长32.8%；房地产市场持续旺盛，市场价格全面上扬，与上年相比，全年房屋销售价格上涨8.0%，土地交易价格上涨5.2%，房地产租赁价格上涨1.2%。2005年湖北省房地产管理将严格规范

36、，市场需求趋向平稳。从需求角度看，2005年需求将趋向平稳；从政策角度看，国家宏观调控政策出台将对房地产业全面严格规范，无论是地产，还是房产的炒作行为会被有效控制；从市场供应看，政府为切实解决部分拆迁户、城市弱势群体住房，已规划建造“动迁房”，可有效平抑房价。综观湖北房地产发展形势，存在促使房价持续上涨的因素：一是城市配套设施的完善、环境的美化、房屋品质提升，将引起商品房的增值。二是市场的需求仍然处于增长的态势。三是土地价格上涨、建材价格居高不下、资金使用成本加大，也将引起价格的上涨。28Copyright2005 By Alliance PKU Management Consultants

37、Ltd.Copyright2005 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.北大纵横北大纵横武汉房地产在辉煌中迅速成长武汉房地产在辉煌中迅速成长近年来，武汉房地产发展迅速。2004年，以提高品质增强效益为核心，坚持结构调整，规范市场秩序，04年呈现一派欣欣向荣的良好发展势头投资增幅创8年新高2004年，全市房地产开发完成投资233.3亿元（含经济适用房），同比增长37.6%，增幅创8年来最好水平，房地产开发投资占全市固定资产投资的比例达28.4%。商品房销售市场商品房销售市场持续活跃持续活跃 全年共销（预）售商品房1053.8万平方米（含经济适用房

38、），同比增长32.72%；其中现货商品房销售面积658平方米，同比增长21.2%；住宅销售面积613.9万平方米，同比增长19.9%；实现现货商品房销售额165.59亿元，同比增长47.2%；其中住宅商品房销售额151.19亿元，同比增长45.9%。住宅销售价格稳步上扬由于土地、建材等价格上涨较快、旧城改造力度加大、住宅品质不断提高等因素的影响，使全市住宅价格保持上扬趋势，全市现货住宅平均成交价格2463元/平方米，同比增长12.8%。房地产开发区域房地产开发区域呈现新热点呈现新热点前几年，武汉房地产开发投资主要集中在江岸、江汉、洪山等几个热点区域。2004年，这一格局发生了新的变化，武昌、硚

39、口、汉阳等三个城区房地产开发呈现出快速增长的势头，从房地产开发投资来看，三个城区的增长幅度分别为71.09%、60.87%和49.36%住房供应结构调住房供应结构调整步伐加快整步伐加快消费观念的更新，以及武汉旧城拆迁规模的扩大，大量拆迁居民在商品房市场寻找房源，给武汉住房供应结构的调整及消费市场的发展带来较大压力。市委、市政府鼓励和引导房地产开发企业调整开发思路，大力发展适应居民承受能力的普通商品住房，增加其在住房供应中的比例，29Copyright2005 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.Copyright2005 By Alliance

40、 PKU Management Consultants Ltd.北大纵横北大纵横伴随着房地产市场的兴旺，土地市场在成熟、规范、伴随着房地产市场的兴旺，土地市场在成熟、规范、发展中发展中在2004年，土地招拍挂制度的实施和随之而来的土地价格上涨实质上成为房地产开发商认定房价必将上扬的最重要的理由。无论这一说法是否言之有据，但在房价上升的同时，武汉加大了土地的供给量却是不争的事实。这一年中，政府明显加大了土地出让的速度和数量，以往常见的拍卖场上不达目的不罢休的竞价场面亦并不多见，既显示出政府用土地调控房地产市场的决心，也显示出虽然地价一再上扬，但开发商仍然理性。2004年的武汉土地市场，应该是本年

41、度武汉房地产市场最大的亮点。供地巨幅增加供地巨幅增加 地价屡创新高地价屡创新高2004年，武汉土地市场无论是其出让宗数，还是出让面积，以及出让金额，都较之上年有大幅度的提高。据武汉理工建设信息技术研究所所长王红兵提供的数据，2003年武汉市土地有形市场交易实现金额41.04亿元，每平方米楼面的平均地价为878元，而2004年16月，全市房地产开发企业土地购置费达15.54亿元，同比增长156.1%，土地购置面积394.64万平方米，同比增长52.3%。而下半年的各项数据又远远高于上半年。地价是一个区域地产行业发展状况的晴雨表，并从很大程度直接影响着该地区的房地产价格水平和产品结构。2004年，

42、武汉市楼面地价已抬至每平方米2400元左右，71的住宅用地块楼面地价在每平方米1000元至1500元之间，已经很少再有以往数百元的价格30Copyright2005 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.Copyright2005 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.北大纵横北大纵横2005年，武汉房地产将实现年，武汉房地产将实现“量产量产”就目前的发展形式来看，无论是房地产开发投资额、开发量和商品房销（预）售量，2005年会超越2004年，乐观预计，超过的幅度都不会太小。尤其是新近成为热点的武昌

43、、硚口、汉阳，2005年里会是价值被重新认识、更充分的认识。钟家村片区是典型一例，随着一系列有影响的商业项目的进驻、琴台文化广场、大剧院等城市公建项目的建设和城市形象改造，地块价值蒸蒸日上，商品房价格更是放量增长，片区吸引的投资额自然是与日俱增。东西湖、江夏仍然将保持较快的增长，尤其是东西湖区，其以实际业绩已经在消除所谓“远城区”的概念，借力金银湖区域、城西板块正在成为有充分后发优势的新中心城区 根据计算预测武汉市的房价受宏观因素影响总体上涨幅度应在5-15%之间，武汉市2005年房屋均价在2800元以上的概率为90%以上，2800-3000的概率为70%，3000-3200元的概率为30%，

44、3200元以上的概率为10%以下。31Copyright2005 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.Copyright2005 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.北大纵横北大纵横2.3 2.3 内部管理问题概述内部管理问题概述32Copyright2005 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.Copyright2005 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.北大纵横北大纵横公司处于快速成长向规范

45、化转型时期，企业管理整体公司处于快速成长向规范化转型时期，企业管理整体相对滞后相对滞后n由单项目运作到多项目运作，目前尚未有成熟的项目管理模式n公司目前工作中心偏重于工程项目建设管理、项目规划设计和营销物业环节相对薄弱n工程技术部定位不准，与项目部的接口关系不够清晰n缺乏涵盖技术、质量、进度、安全、文明施工等五个方面的项目管理体系（形成制度汇编）n项目预算流于形式，实际是事后确认性的，从而影响预算的事前、事中、事后等系统控制作用的发挥业务管理n部门职能划分和岗位职责要求不明细，导致责任不落实谁都负责谁都负不了责n基本上没有可操作的业务流程和管理流程，客观上造成办事无依据，更多地靠经验和领导的临

46、时决定n各部门、各岗位基本上没有相应的可落实的权限，结果是问题上交n实际管理工作中缺乏应有的层次，越级指挥比较常见n缺乏基本的工作计划和检查控制，存在很大的随意性n没有建立起基本的薪酬体系和有效的考核机制基础管理u新长江目前存在的管理问题主要包括基础管理十分薄弱和业务管理模式不适应两方面u理性分析目前新长江存在的方方面面的管理问题，属于理性分析目前新长江存在的方方面面的管理问题，属于“成长的烦恼成长的烦恼”，发展中的问题要，发展中的问题要以以发展眼光看待发展眼光看待成长的烦恼33Copyright2005 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.C

47、opyright2005 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.北大纵横北大纵横公司目前在员工整体素质、技术能力、营销策划及管公司目前在员工整体素质、技术能力、营销策划及管理水平等方面较弱理水平等方面较弱问：问：您认为新长江现在的主要优势是您认为新长江现在的主要优势是（可多选，但不超过（可多选，但不超过5 5项）项）问：问：您认为制约未来公司发展的主要因素是您认为制约未来公司发展的主要因素是（可多选，但不超过（可多选，但不超过5 5项）：项）：34Copyright2005 By Alliance PKU Management Consultan

48、ts Ltd.Copyright2005 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.北大纵横北大纵横国家宏观政策导向、行业发展趋势等因素也决定了企国家宏观政策导向、行业发展趋势等因素也决定了企业必须重视管理提升，切实在做强方面多做文章业必须重视管理提升，切实在做强方面多做文章问：问：您认为目前房地产业竞争成功的关键要素有您认为目前房地产业竞争成功的关键要素有（可多选，但不超过（可多选，但不超过3 3项）项）问：问：您认为公司的风险可能来自哪些方面？您认为公司的风险可能来自哪些方面？（可多选，最多（可多选，最多2 2项）项）35Copyright200

49、5 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.Copyright2005 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.北大纵横北大纵横2.4 2.4 初步建议初步建议36Copyright2005 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.Copyright2005 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.北大纵横北大纵横新长江的公司使命新长江的公司使命新长江以提高人们的生活品质为宗旨，实施创品牌、规模化等发展思路，勇于

50、创新，追求卓越，力求为人们提供现代科技同自然环境、文化氛围高度和谐，健康亲和的居住、休闲与工作环境，用心创造完美生活！公司存在的价值和意义，解决企业为什么存在的问题用心创造完美生活37Copyright2005 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.Copyright2005 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.北大纵横北大纵横新长江的发展愿景新长江的发展愿景新长江专注于房地产开发事业，努力培育和提升人力资源、资金资源、土地资源与营销策划能力、规划设计能力和技术创新能力；遵循“强强联手，整体超越”