[精选]XXXX年6月宁波瑞丰国际商贸城营销策划方案9767.pptx

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1、30亿亿 80万方万方 甬北崛起一坐商业帝国甬北崛起一坐商业帝国 宁波瑞丰国际商贸城营销策划方案 企化部企化部20132013年年6 6月月1515日日Contents报告思路 镇海城市印象初识镇海城市印象初识 项目营销推广思路及执行策略项目营销推广思路及执行策略 第四部分 项目招商策略及商业运营建议项目招商策略及商业运营建议 第五部分 项目解读、项目定位项目解读、项目定位 第三部分 第一部分 镇海房地产发展现状镇海房地产发展现状 第二部分PART 1镇海城市印象初识镇海城市印象初识本案地理位置：本案地理位置：处镇海骆驼街道老城区处镇海骆驼街道老城区镇海区地处东海之滨，位于中国大陆海岸线中段，

2、长江三角洲南冀，东屏舟山群岛，西连宁绍平原，南接北仑港，北濒杭州湾，与上海一衣带水。自古以来镇海就是我国对外交往的重要口岸，素有“浙东门户”之称。随着杭州湾跨海大桥和舟山连岛大桥的陆续建成，镇海将彻底改变交通末梢的现状，成为西联宁波，北通上海，东邻舟山的重要交通节点。镇海新城规划总体目标：镇海新城规划总体目标：立足融入宁波大都市，接轨大上海，是宁波中心城区北部商贸商务中心，既体现商帮财智文化内涵，又体现江南水乡特点的集商贸商务、教育科研、集商贸商务、教育科研、行政办公、现代居住为一体的综合性新城区行政办公、现代居住为一体的综合性新城区 镇海城市建设按照“三带三区”规划构想和加快三片联动、协同发

3、展的建设思路 镇海老城区城关片围绕“甬江、城河、古塘、南街”四条轴线，着力于城区形象和居住环境的改造提升。镇海新城庄市片以宁波大学为依托，致力于大学城的开发建设，规划区域面积23.4平方公里，总投资109亿元，是浙江省20032007年的百亿工程之一。城市角色城市角色镇海地处东海之滨，与宁波老城区有机融合，与上海、舟山等地紧镇海地处东海之滨，与宁波老城区有机融合，与上海、舟山等地紧密关联的重要区域。本案所处的镇海新城更是未来区域重点规划发密关联的重要区域。本案所处的镇海新城更是未来区域重点规划发展方向。展方向。本案本案新城北区功能：综合行政、商业、商务、居住等功能的综合性城市北部中心，宁波中心

4、城的北门户。规模：用地面积约630公顷，规划人口约25万人。布局空间一心：镇海行政商务中心。一区：为团桥历史地段片区。一廊：为行政中心和老镇居民点之间的南北向绿化休闲廊道。一轴：为沿镇新路的公建发展轴。主要设施市民中心、核心商务区、北部客运枢纽、核心商务区、文化艺术中心广场、软件园、总部基地等。新城南区功能：高教园区北区组成部分、公建配套服务区及高品质的城市居住新区。规模：用地面积约922公顷，规划人口约15万人。布局空间一心：为片区绿化、公建中心。一区：为庄市老街历史文化保护区。一廊：为联系生态带、片区绿化中心和甬江滨江绿带的生态绿化、文化休闲廊道。两轴：分别为沿西陆路和兆龙路两侧的公建发展

5、轴。主要设施：大学科教区、科技孵化园、宁波帮博物馆、北部休闲大本营、生态绿化区等。城市化商务性氛围文化休闲性氛围本案项目所在镇海新城南区规划成为文化休闲性氛围区，规划居住人口15万。规划发展“十一五”期间，宁波市委、市政府确定了“东扩、北联、南统筹、中提升”的区域性发展战略。对于宁波六大中心城区之一的镇海，提出构筑“两中心、一基地”，即建设以镇海新城为依托的以镇海新城为依托的宁波中心城区北部商贸商务中心、以镇海老城为宁波中心城区北部商贸商务中心、以镇海老城为依托的浙东生产性港口物流中心和以宁波化工区依托的浙东生产性港口物流中心和以宁波化工区为依托的国家级石化产业基地。为依托的国家级石化产业基地

6、。宁波中心城北部商贸商务中心宁波中心城北部商贸商务中心：全力做好箭湖星月广场、市民中心东西两侧商务地块等招商工作，同时注重商业单体、商业街和商业区一体化建设；目前银亿海尚广场、索菲克五星级大酒店、陈倪路商贸商务中心等项目已落户。宁波科技研发基地宁波科技研发基地：充分发挥院士之乡的优势，集聚高等教育与基础教育，让高科技产业和研究机构直接设置在大学城中或周边地带，形成产、学、研一体化的发展模式。区级行政中心：区级行政中心：镇海新城成为镇海区行政文化中心；以周边产业园为主要服务对象，形成智能化、公园化的市民中心宁波高等教育园区：宁波高等教育园区：作为宁波市实施科教兴市的重要基地，采用政府统筹、学校主

7、体运行和社会各界参与的模式，集中兴建大学城，同时采用多种形式发展各种特色配套教育，形成一条完整的教育产业链。宁波中心城北部现代居住区：宁波中心城北部现代居住区：依托典型的江南水乡风貌，悠久的历史文化底蕴，强化居住的自然生态与人文生态功能，为依托典型的江南水乡风貌，悠久的历史文化底蕴，强化居住的自然生态与人文生态功能，为宁波中心城区、镇海及周边居民提供生态性、文化性、现代性家园宁波中心城区、镇海及周边居民提供生态性、文化性、现代性家园 城市角色城市角色镇海新城规划蓝图清晰，规划起点高，功能完备，将在未来几年镇海新城规划蓝图清晰，规划起点高，功能完备，将在未来几年成为区域发展的重要引擎，宁波城市发

8、展的又一重要板块。成为区域发展的重要引擎，宁波城市发展的又一重要板块。镇海区位优势得天独厚，辖区内的镇海港是中国大陆镇海区位优势得天独厚，辖区内的镇海港是中国大陆第二大港宁波舟山港重要组成，拥有第二大港宁波舟山港重要组成，拥有5 5万吨级液体化万吨级液体化工专用泊位，是我国最大的液体化工码头之一。镇海工专用泊位，是我国最大的液体化工码头之一。镇海炼油厂、镇海发电厂等一批国家重点工程开始纷纷落炼油厂、镇海发电厂等一批国家重点工程开始纷纷落户镇海，如今，这里已聚集了户镇海，如今，这里已聚集了4040多家部、省、市属重多家部、省、市属重点企业，成为浙江省大工程单位最集中的国家大工业点企业，成为浙江省

9、大工程单位最集中的国家大工业基地。基地。工业经济工业经济镇海经济开发区：以精密机械、电子信息、仓镇海经济开发区：以精密机械、电子信息、仓储物流为主导产业；骆驼机电园区，以机电行储物流为主导产业；骆驼机电园区，以机电行业为主导产业；业为主导产业；宁波化工区：以宁波化工区：以“炼油乙烯炼油乙烯”项目为支撑，以烯烃、芳烃为主项目为支撑，以烯烃、芳烃为主要原料，发展三大合成材料及其深加工为特色的石油化工产业，要原料，发展三大合成材料及其深加工为特色的石油化工产业，已经成为长三角举足轻重的重化工业基地。已经成为长三角举足轻重的重化工业基地。都市农业都市农业现代农牧产业带：以骆驼为中心的中部地区为现代农牧

10、创业基地。高压走廊经济生态带：以蛟川、庄市、骆驼为中心的高压走廊地带为经济生态长廊。沿山环库林果带：以沿山路和四大水库为中心的西北地带为九龙湖旅游风景区的有机组成部分。近郊特色农业带：蟹浦、九龙湖镇为中心的近郊地带为特优新农副产品供应的重要基地。新新城城核核心心区区现代服务业现代服务业优越的区位条件、明显的港口优势、发达的交通体系、雄厚的产业基础，为镇海发展现代物流业提供了得天独厚的外部环境。现阶段，镇海已经形成了以液体化工、金属园区、钢材、煤炭等一批在全国有一定影响力的专业物流市场。外经外贸外经外贸2008年外贸出口保持平稳发展态势。全年镇海区出口发展平稳，累计出口20.50亿美元，保持了增

11、长43.12%的增速。但镇海区主要以工但镇海区主要以工业经济为主导，信息产业和高新技术能力基础相对较为薄弱。业经济为主导，信息产业和高新技术能力基础相对较为薄弱。依托镇海港，区域经济发展迅速，聚集众多有影响力的知名企业，依托镇海港，区域经济发展迅速，聚集众多有影响力的知名企业，但工业经济为主导，第三产业经济相对薄弱，且化工类企业聚集但工业经济为主导，第三产业经济相对薄弱，且化工类企业聚集给区域居住带来较大负面影响，一定程度上制约了住宅市场的发给区域居住带来较大负面影响，一定程度上制约了住宅市场的发展。展。城市角色城市角色镇海人杰地灵，文化底蕴殷厚，素有“浙东门户”、“海天雄镇”之称，是海外“宁

12、波帮”的重要发源地和中国的“院士之乡”。镇海籍的港澳台同胞、海外侨胞、外籍华人有5000余人，他们之中涌现出“世界船王”包玉刚、“影视世擎”邵逸夫等一批商贾巨子和文化名人。在中国科学院和工程院就24位院士。省首所一级重点中学镇海中学教育质量一直保持全省领先，近年来重点上线率在80以上。新城区块内有保留完整的包玉刚故居、邵逸夫故居、叶氏义庄团桥民居等大批古迹。宁波大学宁波大学镇海中学镇海中学宁波帮博物馆宁波帮博物馆城市角色城市角色镇海始建于唐朝，自古是镇海始建于唐朝，自古是“宁波帮宁波帮”发源地，如今成为高教园发源地，如今成为高教园区，凝聚特色化的人文底蕴。具宁波其他区域较难抗衡的人文区，凝聚特

13、色化的人文底蕴。具宁波其他区域较难抗衡的人文和文脉资源。和文脉资源。招宝山街道招宝山街道蛟川街道蛟川街道庄市街道庄市街道骆驼街道骆驼街道澥铺镇澥铺镇九龙湖镇九龙湖镇从镇海常驻人口分布看，目前老城区本地人口比重占最多，而新从镇海常驻人口分布看，目前老城区本地人口比重占最多，而新城未来人口增长将会是迁入人口为主。未来新城规划人口达城未来人口增长将会是迁入人口为主。未来新城规划人口达4040余余万，有待房地产开发的支持，也给住宅发展带来巨大的契机。万，有待房地产开发的支持，也给住宅发展带来巨大的契机。镇海新城规划面积46平方公里，规划人口规划人口40-4540-45万。万。镇海新城北区（骆驼片）：总

14、用地面积26.5平方公里，规划人口20-25万。镇海新城南区（庄市片）：总用地面积19.5平方公里，规划人口20万。城市角色城市角色PART 2镇海房地产发展现状镇海房地产发展现状p 镇海住宅市场镇海住宅市场p 镇海写字楼市场镇海写字楼市场p 镇海商业市场镇海商业市场庄市片区骆驼片区老城区及经济开发区世贸广场保亿风景九园合生国际城保亿丽景英郡华晨雅苑皇家御都红墅湾开投公元世家广洋海尚国际郁金香中心翰林国际拉菲庄园保利城世博花园锦绣江南万科城本案恒大城直线3公里直线13.5公里直线7.5公里直线3公里镇海房产板块共分为镇海新城骆驼片区、镇海新成庄市片区、镇海老城及蛟川片区和九镇海房产板块共分为镇

15、海新城骆驼片区、镇海新成庄市片区、镇海老城及蛟川片区和九龙湖片区。龙湖片区。保利城，98万的大型城市综合体，住宅分三期开发，配有酒店、购物广场、博物馆等文化商业设施。典型项目项目一期共推出1128套房源，去化率达85%，整体销售均价9795元/，市场接受度较高。二期于5月进行产品说明会。6 6月月1212日日实景园林示范区、综合楼、样板房已盛大开放实景园林示范区、综合楼、样板房已盛大开放，赠赠15001500元元/平米平米9A9A精装精装典型项目公元世家1期2012年5月保守开盘，去化较好，其中小户型产品较为畅销。项目项目1期期项目项目2期期典型项目项目目前整体去化率达79%，84方小三房产品

16、去化率高，140以上产品去化率低。拉菲庄园项目整体规划由7幢多层，11幢小高层及高层产品组成。典型项目15#13#11#5#3#1#7#9#18#10#8#2#4#6#12#14#16#在售待推高层、小高层销售情况典型项目5月成交27套，均价7300元/，剩余372套5月有一篇报广，主打62万起的价格优势板楼板楼板楼板楼骆城芳洲1月25日开盘，推出6#楼共184套房源面积28-33，总价20-30万斯玛特公寓推出6#楼折后均价10200元/，当天认购75套认购率41%，主要为本地客户优惠信息 存抵优惠：存1万抵1万 付款优惠 1、一次性付款优惠900元/2、首付50%优惠500元平米 3、首付

17、25%优惠100元 签约优惠：100元/客户情况 客户来源：主要以镇海区客户为主 置业目的：投资兼自住，年龄段以30岁左右和50岁左右为主销售情况1月16日东南商报典型项目项目产品覆盖多类型客户段，主力产品为90100的首置刚需户型和130140的首次改善户型。锦绣江南项目12幢724套房源，主力户型99、134。世博花园项目产品覆盖多类型客户段，主力产品为128-138的首次改善户型。典型项目镇海蛟川杉杉童装地块出让面积：56.01亩容积率：R2.4竞得单位：恒威置业成交时间：2010-09-25镇海蛟川大运路西侧地块出让面积：76.45亩 容积率：R1.8竞得单位：宁波欧琳房地产有限公司成

18、交时间：2010-08-16镇海国际大酒店北侧地块出让面积：21.61亩容积率：R2.4竞得单位：宁波中金石化有限公司成交时间：2011-5-11镇海青龙桥一期地块出让面积：131.56亩容积率：R2竞得单位：宁波市镇海区城市建设投资开发有限公司成交时间：2011-5-11镇海骆驼老镇区改造A-3地块出让面积：116.23亩容积率：R2.8竞得单位：宁波世联置业有限公司成交时间：2011-10-20世博花园潜在项目供应未来区域潜在供应项目7个，其中庄市片区2个。开投获取地块出让面积：130.58亩容积率：R2.3竞得单位：开投明海置业有限公司成交时间：2013-03-25镇海庄市中官路南侧地块

19、出让面积：69.51亩容积率：R2.2竞得单位：宁波兴庄置业成交时间：2012-09-17世博花园潜在项目供应未来区域竞争压力非常大。镇海区已出让土地总待推体量91.05万方，预计在14年引来入市高峰期。从政策影响看：政策温柔出台，对市场影响不明显，预计未来市场表现相对平稳；从整体市场看：2012年已回至市场正常水平，未来宁波房地产将更加理性发展；从区域市场看：镇海区近期成交量价相对平稳，成交主力均为首改产品，140以上产品存销比巨大，未来去化难度极大；80-140产品存销比相对较小，其中100-120存销比最小，存在市场机会。从区域板块看：镇海区目前在售项目14个，待推2个，镇海区三个板块中

20、，庄市片区为镇海热点板块，成交量价均高于其他区域；从待推项目看：未来待推项目中保利城二期、万科城三期产品竞争力较强，并且区域潜在供应项目较多，未来竞争相当激烈。小结p 镇海住宅市场镇海住宅市场p 镇海写字楼市场镇海写字楼市场p 镇海商业市场镇海商业市场镇海区办公供求比u从供应量上看，镇海区办公市场供应量逐年递增，13年仅前4个月新增供应量已达5.4万方，占12年全年的62%。u从成交量上看，镇海区办公市场成交量增长缓慢。u目前镇海区办公市场存量巨大，供应呈增长趋势，但成交低迷，供求比逐年上涨，未来竞争激烈。区域办公市场2012年以来，镇海办公市场供求失衡严重，供求比达到3.6以上。镇海区201

21、1-2013年办公量价走势u从成交方面看，12年镇海区办公市场较11年有明显上涨，但月均去化仅0.2万方，去化速度仍较为缓慢。u从价格方面看，12年镇海区办公市场均价较11年有所下降，仅为6405元/平方米，远低于住宅。区域办公市场镇海区办公销售速度缓慢，价值极低，2012年全年仅去化24292平米，均价6405元/。待售项目在售项目新城北区将被布局为城市化商务区，未来整体办公氛围浓重，目前市场供应主要集中于此区域。金丰紫园明海商业广场世茂广场尚海财富大厦东来国际大厦天鸿国际翰林国际耀华商业城韵恒国际欣海国际东晨大厦东威大厦镇海大厦庄市片区骆驼片区镇海老城区办公竞争分布北区定位是布置镇海区未来

22、的行政中心和宁波中心城北部商贸商务中心用地及生活居住用地及其公共设施，南区定位是高教用地，共建配套服务区及高品质城市居住新区。目前办公集中在骆驼，本案周边无办公氛围。北区南区本案已售51套共2.23万方，剩余4套0.5万方备案均价5100元/，4月成交19套东来国际未来库存达16.68万方，以12年月均成交0.2万方去化速度计算完全去化完需83个月，市场形势不容乐观。区域竞争项目一、目前镇海办公市场库存量巨大，达14.5万方且去化缓慢，市场形势不容乐观。二、项目多集中在新城北区，区域内竞争激烈，庄市版块，周边缺乏办公氛围，未来机会点不大。三、镇海区市场行情价较低，均价仅6000元/平方米，远低

23、于住宅水平，投资回报率较低。结论p 镇海住宅市场镇海住宅市场p 镇海写字楼市场镇海写字楼市场p 镇海商业市场镇海商业市场庄市片区镇海老城区骆驼片区招宝广场鼓楼广场华润万家海尚广场保利广场明海商业广场锦汇财富广场利时广场万科广场区域共有在建和已开业的大型商业广场9个，且临近的万科广场、明海商业广场、财富广场已辐射到项目所在位置，竞争激烈。区域商业广场区域商业广场8个项目总体量达66万方，其中庄市体量为12万方。竞争可比楼盘因为土地性质等原因，对外公开全租赁纯招商，宁波本土国有企业因为土地性质等原因，对外公开全租赁纯招商，宁波本土国有企业和北仑原著企业打造。和北仑原著企业打造。重要节点：重要节点：

24、开工时间：开工时间：2011年年8月月17日，同日香江家居签定入驻协议日，同日香江家居签定入驻协议招商中心开放：招商中心开放：2012年年9月月17日日招商大会启动：招商大会启动：2013年年3月月8日日对外宣称卖点对外宣称卖点1、地理位置优越 位于世界级大港北仑港所在地宁波北仑，交通便捷，物流成熟；处于市区东，北仑区西，顺应“市区东扩，北仑区西联”的规划。2、交通便捷 城市主干道江南公路边、绕城高速出口处，市内市外皆可快速到达。3、经营环境稳定 政府支持，国有投资，产权清晰,长期持有。4、政策优势 十二五重点项目，享受诸多政策优惠；承接市区传统市场外迁，发展宁波商贸服务产业。5、规模优势 一

25、期面积30余万方，综合装修设计、咨询、质量检测、信息发布、餐饮休闲、酒店、商务办公于一体，实现超一站式服务。6、产业基地优势 宁波家居建材厂家云集,其中橱柜产业规模居为全国首位。广场集展示、销售、酒店办公为一体，致力于打造各类品牌的总部基地。7、统一管理，专业营销 整个市场的结算、物流配送、售后服务、营销策划、工商税务等，一并由运营公司统一管理或协调；资深营销团队，专业策划实施。C区华生集品家居体验中心正门区华生集品家居体验中心正门B区华生国际灯饰城正门区华生国际灯饰城正门A区香江家居广场总部与区香江家居广场总部与B区国际灯饰城连廊区国际灯饰城连廊A区华生香江家居工厂总部城正门区华生香江家居工

26、厂总部城正门竞争可比楼盘在售面积为40-70，价格6800元/起，预存1000元抵5000元，全款97折。恒大装饰建材家居广场商铺前5年投资回报率51%，后13年保底回报率12%。PART 3项目解读、项目定位项目解读、项目定位p 项目解读项目解读p 项目价值点提炼项目价值点提炼p 项目定位项目定位p 项目解读项目解读p 项目价值点提炼项目价值点提炼p 项目定位项目定位价值一：价值一：8080万旗舰航母万旗舰航母 续写甬城商贸续写甬城商贸传奇传奇价值支撑一站式五金、机电、建材、家居、百货采购批发基地一站式五金、机电、建材、家居、百货采购批发基地。项目卖点项目卖点超超3030亿投资，缔造超亿投资

27、，缔造超8080万商贸旗舰帝国万商贸旗舰帝国全面升级大宁波专业市场全面升级大宁波专业市场宁波瑞丰国际商贸城是集零售批发、体验购物、商务办公、仓储物流等功能于一体的商贸体，致力打造大宁波地区一站式采购基地。系宁波市重点工程项目，镇海区标志性项目。项目规划占地600亩，总建筑面积约80万方。总投资超30亿元，其中一期占地200亩，建筑面积20万平米，建成后将会成为浙东区域规模最大、品种齐全、档次最高、配套完善的综合性专业市场之一。夜景或鸟瞰夜景或鸟瞰价值二：傲踞甬城北门户价值二：傲踞甬城北门户 汇聚天下八方财汇聚天下八方财气气价值支撑紧靠G329，离高速出入口2.5公里，通杭州湾大桥、陆岛大桥，3

28、00米对接轻轨3号项目卖点项目卖点核心地段：核心地段：鼎踞宁波与慈溪主干主干道道 G329 G329，镇海老城与骆驼-镇骆公路，镇海新城镇海新城北部商贸物流北部商贸物流核核心地段心地段，区位价值日显突出。阔达交通：阔达交通：离离高速高速九龙湖九龙湖出口出口处处2.52.5公里公里，300300米对接轻轨米对接轻轨3 3号线，号线，交通便利，是慈溪进出宁波的必经之地。公交线路：公交线路：目前有379379路、路、381-381-385385路、路、965965路路等公交车能直达项目现场板块价值：板块价值：区域定位：宁波北门、镇海商贸物流中心，目前镇海建材市场、蔬果市场已开工建设，日渐成型。价值三

29、：填补甬城商业空白价值三：填补甬城商业空白 财富盛宴聚焦财富盛宴聚焦点点价值支撑百万人口辐射，千亿市场机遇，甬北专业市场集群即将成型旁白语：因用地面积有限，城市原有的商业大多呈零散状态分布，个别稍微成规模的市场已经出现老化现象，弊端已经非常明显。硬件设施陈旧、业态划分混乱，脏、乱、差现象突出，不久的将来必然要面对拆迁问题。并且在老城区无法实现各大产业集群效应，而要建成一个集商贸、物流、仓储为一体化的全功能市场更加不现实。项目卖点项目卖点瑞丰国际商贸城应运而生，带动镇海新城北部商物流基地发展，瑞丰国际商贸城应运而生，带动镇海新城北部商物流基地发展，崛起于甬北的大交通、大物流、大仓储新型城市商贸区

30、。崛起于甬北的大交通、大物流、大仓储新型城市商贸区。项目位于镇海新城，长江三角洲南翼，距上海、杭州、金华、温州约2小时路程。区域功能定位为宁波市中心城区北部商贸商务中心，镇海区未来的行政文化中心，距宁波三江口17公里。瑞丰国际商贸城属于宁波镇海新城北区骆驼片区，是宁波市北部商贸物流的核心区位。镇海新城规划建设面积46平方公里，其中北区总用地面积约26.5平方公里，是宁波“中提升”战略的重中之重。自新城启动以来，完成各类投资达200多亿元，今后5年将陆续投入超170亿元。市委市政府关于三江片区专业市场改造方案中计划打造骆驼市场园区，位置定为镇海骆驼街道，以小商品、服装、家居建材装饰材料等为主，占

31、地规模约100公顷。目前周边商贸产业市场正在形成，镇海蔬果市场、镇海软装饰市场、镇海建材市场，已开工建设，颠覆传统专业市场因受其规模局限，管理滞后，难以承接产业的需求，响应政府号召，接力城市经济发展蓝图，更具现代化、更具有规模的专业市场发展时代正在来临。价值四：价值四：30-40市场主流金铺，超低总市场主流金铺，超低总价价 纯独立产权商铺纯独立产权商铺价值支撑4.8-5.4米层高，买一层送一层，立体回廊式交通，杜绝商业死角项目卖点项目卖点1111，买一层送一层，买一层送一层一、二层层高均为5.4米，三层层高4.8米，框架结构、挑高空间、经营户可自由组合。上下左右，双层车行，立体流动循环上下左右

32、，双层车行，立体流动循环车辆直接到达市场二层及屋面停车场，立体交通系统使车、人流、物流形成立体交通，解决传统商业市场不同楼层之间商业价值的差异，使每一处商业价值最大化。半开放式布局，半开放式布局，3个大型主题出入口个大型主题出入口市场采用半开放式形态，南北西面各主干道处均设有主次出入口，确保人流、物流、车流进出畅通。30-40市场主流金铺，纯独立产权商铺，高性价比投资门槛市场主流金铺，纯独立产权商铺，高性价比投资门槛整个项目建筑采用独栋三层建筑，拥有商铺逾万间，其中一期商铺约5000间，主力面积在30-40，主力户型面宽约4-4.2米，进深约8-9米。40年独立产权，总价低、投资门槛更低，引领

33、性价比之颠。海量停车位，真正满足停车需求海量停车位，真正满足停车需求项目一期规划了近2000个停车位，满足市场经营户和消费者停车需求。配效果图价值五：开发商为最大股东，捆绑式经营，价值五：开发商为最大股东，捆绑式经营，确保市场永续发展确保市场永续发展价值支撑多方共赢，自购自营客群成市场主力，快速坐旺市场旁白语：旁白语：近年来，随着国家对房地产住宅市场宏观调控的持续进行，越来越多的开发商选择转做商业地产，而其中专业市场更如雨后春笋般遍地开花。然而，专业市场绝非所有房地产企业都能操作好的。很多非专业开发商仍以住宅房地产模式在做专业市场，建好商铺全卖了，没有规划，不懂招商更没有花精力去培育市场，最后

34、开发商得利走人了，留下的是“空壳市场”，苦的是投资人和政府。项目卖点项目卖点让商户成为市场基石，永续经营有保障，通涨年代财富避风港瑞丰国际商贸城本着希望出现经营户经营户、消消费者费者、运营商运营商和政府政府多方共赢的局面，坚定保证经营户对市场永续健康平稳发展的信心，坚持做市场最坚持做市场最大的股份持有者，捆大的股份持有者，捆绑式经营理念绑式经营理念，全身心培育成熟市场，注重客群的精选、坚持自营商户准入制度，为确保市场的持续旺盛。配图经营守则经营守则1 1：经营户做旺才是专业市场兴旺的基石：经营户做旺才是专业市场兴旺的基石市场要发展，就必须真正让商户赚到钱。开发商既是市场规划建设者，也是市场的运

35、营管理者和日常的实际经营者。因此，从市场的前期规划到后续经营，开发商都始终会站在经营户的角度去解决问题，确保经营户的利益最大化。经营守则经营守则2:2:六大统一政策，为商家负责到底六大统一政策，为商家负责到底国际商贸城由多年管理经验的专业商业管理团队管理市场，坚持统一规划、统一招商、统一管理、统一运营、统一推广、统一服务，确保市场永续经营，为客户负责到底。经营守则经营守则3 3：五星级配套，五星级服务：五星级配套，五星级服务国际商贸城作为国内领先的第六代专业市场，在保留市场配套服务的基本上，更计划配置现代化的升级服务体系。配置庞大完善的仓储物流体系；自建运输车队，提供仓储配送服务；开通市场免费

36、班车，以满足客户需求；配置大型售后服务中心，为客户提供“一条龙”式全程服务。后期运营旺市举措，铁定旺市信心保障后期运营旺市举措，铁定旺市信心保障举措一：专项推广亿元基金，全方位推广举措一：专项推广亿元基金，全方位推广举措二：优惠政策，金融孵化，商务服务举措二：优惠政策，金融孵化，商务服务举措三：商业活动不断，聚集火爆人气举措三：商业活动不断，聚集火爆人气举措四：电子网络平台，线上线下互动举措四：电子网络平台，线上线下互动举措五：全方位实施举措五：全方位实施“六大统一六大统一”运营管理体系运营管理体系举措六：瑞丰专业团队，运营负责到底举措六：瑞丰专业团队，运营负责到底价值六：瑞丰集团，价值六：瑞

37、丰集团，3030亿巨资倾力打造亿巨资倾力打造价值支撑中国商业地产领航者，十数年、三十余个，数百万方专业市场运中国商业地产领航者，十数年、三十余个，数百万方专业市场运营经验营经验项目卖点项目卖点品牌源于专业，十数年，三十余个，数百万平米专业市场运营经验，专业团队缔造专业市场。长三角联盟发起成员长三角联盟发起成员瑞丰国际商贸城由全国知名浙商开发团队发经营，与长三角专业市场一脉相承。项目建成后将于瑞丰博览城、义乌商贸城、杭州四季青、海宁皮革城、绍兴柯桥轻纺城等几大主要市场建立战略市场联盟。与关联市场互设商务领事馆，开辟长三角区域市场大联盟。同时，组织参与每年中东部联合采购大会等会展活动，在“源头-终

38、端”见搭建产业服务链。实力名企实力名企 钜献甬城钜献甬城瑞丰国际商贸城由全国知名浙商开发团队瑞丰投资集团旗下的中宁瑞丰商业地产投资开发有限公司斥30亿元巨资倾力打造。公司先后在长三角开发和运营了三十余个大型专业市场，拥有雄厚的资金实力和人才优势。瑞丰国际商贸城是瑞丰集团打造“中国瑞丰系列”专业市场集群中的拳头项目，更是2013年登峰之作，将凭借自身多年丰富经验并结合宁波实际情况，倾力打造的定位明确、产权清晰、配套完善、经营环境上佳、服务领先的五星级专业大市场。配全国各地开发区域版图配全国各地开发区域版图瑞丰国际商贸城瑞丰国际商贸城p 项目解读项目解读p 项目价值点提炼项目价值点提炼p 项目定位

39、项目定位整体定位：整体定位：8080万平米商业航母万平米商业航母 续写甬邦商贸传奇续写甬邦商贸传奇市场机遇客群机遇自身优势n区域内拥有机电产业基础，区域内拥有机电产业基础，如宁波机电园区如宁波机电园区n填补区域空白，镇海版块无填补区域空白，镇海版块无一座规模型专业市场（五金一座规模型专业市场（五金机电、家居类）机电、家居类）n超超200200百万方住宅供应量量，百万方住宅供应量量，带动区域装修建材市场。带动区域装修建材市场。n 镇海无成规模型、专业型、镇海无成规模型、专业型、现代化的专业市场，商户急现代化的专业市场，商户急需转型。需转型。n分享城市大发展，所带来分享城市大发展，所带来的区域经济

40、，商贸城应运而的区域经济，商贸城应运而生，带来转型发展机遇。生，带来转型发展机遇。n 瑞丰品牌实力和美誉；瑞丰品牌实力和美誉；n 成熟的专业成熟的专业市场开发经验将开发经验将塑造出引领市场的价值体系塑造出引领市场的价值体系n8080方专业市场体量，方专业市场体量，3030亿恢亿恢弘投资弘投资内部因素导向城市机遇外部环境导向n 镇海新城是宁波发展镇海新城是宁波发展六大六大热点区域，热点区域，各项配套日渐完各项配套日渐完善，区域投资超善，区域投资超200200亿；亿；n 定位甬城北门户，商贸物定位甬城北门户，商贸物流基地，抓住城市扩张发展流基地，抓住城市扩张发展机遇，重塑区域价值。机遇，重塑区域价

41、值。本案整体发展战略定位重新定义评价标准塑造唯我价值体系两大核心营销策略策略一：重点突破经营户为面临搬迁的经营户专门制定方案，通过政府引导，争取经营户认同。为面临搬迁的经营户专门制定方案，通过政府引导，争取经营户认同。先行业龙头商户签约进驻，带动其他经营户跟进。先行业龙头商户签约进驻，带动其他经营户跟进。经营户设有专享认筹卡，享受特殊优惠和优先选铺权。经营户设有专享认筹卡，享受特殊优惠和优先选铺权。项目客层定位阶段营销策略两大核心营销策略策略二：投资客和经营户互相带动以行业龙头和核心经营户购买本项目带动其他经营户认购。以行业龙头和核心经营户购买本项目带动其他经营户认购。以经营户购买和外地客户以

42、经营户购买和外地客户（温州）（温州）购买带动更多本地投资客。购买带动更多本地投资客。以投资者认购推动犹豫的经营户。以投资者认购推动犹豫的经营户。目标投资者 一般投资者（约70%）该类人群具有稳定的中高收入水平，中青年，职业以公务员或类公务员为主，涵盖部分大宁波地区工作者、镇海及周边地区实力阶层；纯投资客为主，已拥有至少1-2套物业，需求面积偏小，支付能力较强，以按揭付款居多。特定投资者（约30%）该类投资者属于金字塔尖阶层，收入水平高，已拥有多套物业，职业以企事业单位高层管理者、私企业主、品牌经营商为主；纯投资客和自营商户，需求面积大，支付能力强。目标经营者 核心客户（约20%）知名五金机电、

43、家居建材品牌，行业领头羊；厂家直营店或大型代理商/经销商；宁波地区大户商家，大铺需求者。主力客户（约80%）中小型五金机电、家居建材经销商，无品牌或中低端品牌代理，经营情况较好，有扩张需求。n基于迅速盘活市场的目的，本项目前期应以开发品牌经营户和厂家总代理等群体为先导，开发自购自营客户为主体，以功能规划引导品牌和经营者，投资客为补充。项目客层定位大宁波地区：本文指含概宁波大市区、余姚、慈溪等地。大宁波地区：本文指含概宁波大市区、余姚、慈溪等地。项目功能定位本案功能区设置商品展贸功能区 商务休闲功能区商务办公功能区 仓储物流功能区广场休憩功能区 停车驻留功能区服务管理功能区 生活服务配套区功能分

44、区PART 4项目营销推广思路及执行策略项目营销推广思路及执行策略p 整体营销思路p 阶段营销策略p 推广执行策略 营销思路 启动蓝海策略项目未动，招商先行，以招商带动销售，以销售促进招商（认租认购同时引爆）。经营户优先于投资客龙头客户优先，五金机电、家居建材类协会、商会、改造市场整体进驻可适度持有部分大体量集中式商业，保证项目经营坐销与行销并行坐销与行销应内外结合、相互促进，项目启动伊始，在传统坐销宣传的基础上大力、深度开展人员行销活动，以行销造成气氛，促进本地成交，以本地热销带动行销。利用各种策略挖掘关键客户（座谈、活动公关、优惠、协会力量等），实现以商招商、以客带客。推广与政策并重建议集

45、中火力在销售之前不断地加大广告投放力度，所有广告媒体统一形象、同时出街，高调入市短时期内形成轰动效应，发挥最大的宣传效果。并配合大型SP活动在最短的时间内达到项目声势成为当地第一的效果，强势塑造项目形象，制造投资热点。结合广告推广，制造立体的推广效果，吸引又一轮的关注热潮。招商与销售并行齐头并进 一炮打响整体营销思路销售力量是整个项目的核心点将决定项目推广的节奏和强度招商力量是整个项目成功运营的关键点将形成对销售和推广的实质性支持推广力量是整个项目对外的桥梁将实现销售和招商的客户及知名度的前提捆绑合作 整合资源n为确保项目可持续性经营，本土资源优先。通过招商、销售、推广三种力量的有效组合，最大

46、化的整合镇海、宁波地区、浙江永康等商户资源，首期启动建议以捆绑式合作模式，整体吸纳大户（区域、省级经销商、代理商）、面临改造搬迁商户等，抢占市场高位。整体营销思路两条路线 相互促进整体营销思路产业路线投资路线产业路线与投资路线相互促进直接销售目标：泛宁波大市区商铺投资客投资客：高价值产业铺，大批投资客看中，有升值空间，租不如买直接销售目标：五金机电、家五金机电、家居建材居建材商户经营户：大部分为自营，经营有保证圈层营销n充分挖掘本地商会/协会/商帮资源，利用团体活动推介、内部短信推广等方式，进行精准圈层营销；（五金机电、家居建材五金机电、家居建材协会、商会）协会、商会）n上下游关联产业客群深度

47、挖掘，五金机电、家五金机电、家居建材居建材等关联商户圈层挖掘。直接营销五金机电、家居建材五金机电、家居建材产业内产业内经营圈层经营圈层圈层团体精准营销n圈层一对一精准营销+老客户二次深度营销n对镇海、大宁波城区及周边县区五金机电、五金机电、家居建材家居建材类商户直接营销，龙头大户一对一重点营销；n针对事业单位团体、炒房团、商铺投资团等投资性团体深度挖掘，直接营销；充分挖掘 精准营销整体营销思路五金机电、家居建材五金机电、家居建材产业外投资团体整体营销策略“短平快”的营销战略“精而省”的推广策略以活动营销为项目营销推广的贯穿链条，项目DM单派发为主线，立足镇海、泛大宁波区域本地市场，兼顾周边区域

48、、周边城市，多点开花。概念营销事件营销活动营销文本营销定向营销网络营销体验营销针对项目特性，注入创新概念，引起经营者与投资者关注与认同，进而唤起和激发其投资欲望。概念营销作为创造需求的先导性策略，具备先声夺人的作用。n营销核心概念营销概念营销营销战术营销战术q系列软文报广诠释华东五金家居城创新系列软文报广诠释华东五金家居城创新概念，树立前瞻性、专业性形象；概念，树立前瞻性、专业性形象；q“甬北商贸物流中心正在形成甬北商贸物流中心正在形成”、q“甬北商业新中心，催生甬北商业新中心，催生“磁场效应磁场效应”等产业概念、五金家居后市场概念。等产业概念、五金家居后市场概念。n执行方式给项目打上“新标签

49、”“新符号”“新牌子“利用软文、硬广、活动等多种方式体现独特、创新特点新概念需要系统诠释，渐进式展开、深化与强化根据投资者的心理变化，及时动态的调整营销卖点n宣传主张瑞丰国际商贸城瑞丰国际商贸城：8080万平米商业航母万平米商业航母 续写甬邦商贸传奇续写甬邦商贸传奇q全国全国五金家居五金家居联合会理事单位、宁波重联合会理事单位、宁波重点培育市场、等授牌的积极争取点培育市场、等授牌的积极争取营销推广战术宁波瑞丰国际商贸城开工盛典宁波瑞丰国际商贸城开工盛典n活动主题：瑞丰国际商贸城开工盛典瑞丰国际商贸城开工盛典n活动目的：作为项目首次亮相，充分树立项目的市场知名度和美誉度,为项目日后的成功销售打下

50、坚实基础.、通过各种政府、行业领导的现场表态支持进一步提升市场的发展前景，增强商户的进驻信心。n活动内容：项目奠基启动仪式、公司领导、政府、行业领导代表发言。n合作媒体：电视台、报社、网络媒体等n活动时间：2013年10月n活动地点：项目工地现场概念营销战术通过有新闻价值的事件来吸引媒体、社会大众和消费者的兴趣与关注，提高项目的知名度，突出所有展示的信息或卖点。事件营销的组织需要目的明确、主题清晰。n营销核心事件营销事件营销营销战术营销战术瑞丰国际商贸城瑞丰国际商贸城商铺投资论坛商铺投资论坛n执行方式事件本身引发政府、经营者、投资者及社会关注与之相配合的其他软文联动炒作、硬广宣传户外、电视、网