第3章国有土地上房屋征收与补偿法律制度ybf.pptx

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1、第第3章章国有土地上房屋征收与补偿法律制度国有土地上房屋征收与补偿法律制度l教学内容教学内容：l房屋拆迁典型案例分析房屋拆迁典型案例分析l国有土地上房屋征收与补偿概述国有土地上房屋征收与补偿概述l国有土地上房屋征收的程序与补偿国有土地上房屋征收的程序与补偿l国有土地上房屋征收的估价国有土地上房屋征收的估价l国有土地上房屋征收纠纷的处理国有土地上房屋征收纠纷的处理l 国有土地上房屋征收的法律责任国有土地上房屋征收的法律责任本章要求：配套法规学习本章要求：配套法规学习一、国有土地上房屋征收与补偿条例一、国有土地上房屋征收与补偿条例，2011年年1月月21日国务院令日国务院令590号公号公布；布；二

2、、国有土地上房屋征收评估办法，二、国有土地上房屋征收评估办法，2011年年6月月3日发布。日发布。3.1房屋拆迁典型案例分析房屋拆迁典型案例分析l3.1.13.1.1各地频发拆迁纠纷各地频发拆迁纠纷l（一）湖南嘉禾拆迁事件（一）湖南嘉禾拆迁事件（0303年年7 7月拆迁启动，因政月拆迁启动，因政府滥用权力强制拆迁而于府滥用权力强制拆迁而于0404年年5 5月被央视等媒体曝光，月被央视等媒体曝光，被调查处理。）被调查处理。）居民李会明的居民李会明的5层楼房被强层楼房被强行拆除，李氏夫妇因行拆除，李氏夫妇因“暴暴力抗法力抗法”被拘留被拘留 对对 联联l1.1.县委县政府出台县委县政府出台“四包、两

3、停四包、两停”措施：措施：l0303年年7 7月，嘉禾县为发展经济启动占地月，嘉禾县为发展经济启动占地189189亩的珠泉商贸城项亩的珠泉商贸城项目。涉及拆迁居民目。涉及拆迁居民11001100多户，多户，70007000余人；拆迁机关、企事业余人；拆迁机关、企事业单位及团体单位及团体2020余家。余家。l8 8月月7 7日，嘉禾县委、县政府办联合下发日，嘉禾县委、县政府办联合下发“嘉办字嘉办字20031362003136号号文文”，要求全县党政机关和企事业单位工作人员，做好拆迁，要求全县党政机关和企事业单位工作人员，做好拆迁对象中自己亲属的对象中自己亲属的“四包四包”工作。即：包在规定期限内

4、完成工作。即：包在规定期限内完成拆迁补偿评估工作、签订好补偿协议、腾房并交付各种证件、拆迁补偿评估工作、签订好补偿协议、腾房并交付各种证件、包协助做好妥善安置工作，不无理取闹、寻衅滋事，不参与包协助做好妥善安置工作，不无理取闹、寻衅滋事，不参与集体上访和联名告状。集体上访和联名告状。l不能认真落实不能认真落实“四包四包”者，将实行者，将实行“两停两停”处理，即：暂停处理，即：暂停原单位工作、停发工资。原单位工作、停发工资。“对纵容、默许亲属拒不拆迁、寻对纵容、默许亲属拒不拆迁、寻衅滋事、阻挠工作的，将开除或下放到边远地区工作。衅滋事、阻挠工作的，将开除或下放到边远地区工作。”l2.2.强拆恶果

5、：引发一对姐妹同日离婚（新京报）；强拆恶果：引发一对姐妹同日离婚（新京报）；160160多名多名公职人员被调离、开除；公职人员被调离、开除；3 3名被拆迁户被拘留并转逮捕；民名被拆迁户被拘留并转逮捕；民众集体上访。众集体上访。l3.3.曝光：曝光：0404年年5 5月月1313、1414日央视时空连线连续报道；日央视时空连线连续报道；5 5月月2525日日央视社会记录：湖南嘉禾拆迁之痛。迫于压力，之前的央视社会记录：湖南嘉禾拆迁之痛。迫于压力，之前的5 5月月1111日，嘉禾县委、县政府联合下发通知，宣布取消日，嘉禾县委、县政府联合下发通知，宣布取消“四四包包”“”“两停两停”政策。撤销对因拆

6、迁受牵连公职人员的处分。政策。撤销对因拆迁受牵连公职人员的处分。l4.4.调查结果：该商贸城是商业营业用房为主的开发项目。项调查结果：该商贸城是商业营业用房为主的开发项目。项目审批中存在大量违规操作；项目实施过程中，县委、县政目审批中存在大量违规操作；项目实施过程中，县委、县政府滥用行政权力强制拆迁。定性为：府滥用行政权力强制拆迁。定性为：“集体滥用行政权力，集体滥用行政权力，损害群众利益事件损害群众利益事件”l5.5.处理结果：县委书记、县长等数名党政领导受到撤职等处处理结果：县委书记、县长等数名党政领导受到撤职等处分；被捕人员获释；继续调查处理。分；被捕人员获释；继续调查处理。l（二）重庆

7、市（二）重庆市“最牛钉子户（杨武、吴苹夫妇）最牛钉子户（杨武、吴苹夫妇）”拆拆迁事件。迁事件。l0404年年8 8月月3131日，鹤兴路张贴出拆迁公告日，鹤兴路张贴出拆迁公告.06.06年年9 9月，拆迁片区只月，拆迁片区只剩吴苹一家，此后多次与开发商协商，因补偿差异太大而无剩吴苹一家，此后多次与开发商协商，因补偿差异太大而无法达成。后拆迁人向法院申请强制执行。法达成。后拆迁人向法院申请强制执行。l0707年年4 4月月2 2日重庆九龙坡区法院召开新闻发布会：重庆智润置日重庆九龙坡区法院召开新闻发布会：重庆智润置业有限公司与业有限公司与“最牛钉子户最牛钉子户”达成协议，采取达成协议，采取“拆一

8、还一拆一还一”方式进行异地安置，地点位于重庆市沙坪坝区（价格为方式进行异地安置，地点位于重庆市沙坪坝区（价格为30688473068847元）。被执行人杨武位于鹤兴路片区元）。被执行人杨武位于鹤兴路片区1717号的房屋按照号的房屋按照拆迁安置方案中的评估价为拆迁安置方案中的评估价为24775472477547元，另补偿其旧房设元，另补偿其旧房设备费备费22222222元、搬家费元、搬家费2 2万元、装饰补偿费万元、装饰补偿费1010万元。重庆智润置万元。重庆智润置业有限公司、浙江展诚建设集团股份有限公司重庆正升百老业有限公司、浙江展诚建设集团股份有限公司重庆正升百老汇项目部在未与杨武达成拆迁安

9、置协议前，即对拆迁片区进汇项目部在未与杨武达成拆迁安置协议前，即对拆迁片区进行施工，给杨武造成了营业损失，同意赔偿其损失人民币行施工，给杨武造成了营业损失，同意赔偿其损失人民币9090万元。万元。4 4月月2 2日日2020：3636，该房屋被顺利拆除。，该房屋被顺利拆除。l（三）成都拆迁自焚事件（三）成都拆迁自焚事件l 1996 1996年年8 8月月 建房建房 l胡昌明与金华村签用地协议，一直未办手续。胡昌明与金华村签用地协议，一直未办手续。l 2007 2007年年8 8月月 拆迁拆迁l成都建污水处理厂决定拆迁，胡要价成都建污水处理厂决定拆迁，胡要价800800多万元。多万元。l2007

10、2007年年1010月月 限期拆除限期拆除l金牛区城管执法局向胡下达限期拆除违建决定书。金牛区城管执法局向胡下达限期拆除违建决定书。l20072007年年1212月月 行政复议行政复议l胡昌明对限期拆除决定不服，提起行政复议。胡昌明对限期拆除决定不服，提起行政复议。l20082008年年2 2月月 维持决定维持决定l成都城管执法局经审查维持原决定，胡昌明未在法定期限成都城管执法局经审查维持原决定，胡昌明未在法定期限内向法院提起诉讼。内向法院提起诉讼。l20092009年年4 4月月 一拆受阻一拆受阻l城管执法局拆除，唐福珍倒汽油威胁，拆除终止。城管执法局拆除，唐福珍倒汽油威胁，拆除终止。l20

11、092009年年1111月月 二拆自焚二拆自焚l城管执法局再次实施拆除，唐福珍往自己身上倾倒汽油并城管执法局再次实施拆除，唐福珍往自己身上倾倒汽油并引燃，导致严重烧伤。引燃，导致严重烧伤。1111月月2929日，离世。日，离世。l（四）（四）20102010年年3 3月，武汉月，武汉“拆迁钉子户母亲疑拆迁钉子户母亲疑遭活埋，家属指责警察见死不救遭活埋，家属指责警察见死不救”事件。事件。l当地官方称，这是一起当地官方称，这是一起“意外事故意外事故”，“不存在活不存在活埋埋”、“不存在警察见死不救不存在警察见死不救”。涉案的一名现场。涉案的一名现场拆迁负责人和铲车司机被警方刑事拘留，死者遗体拆迁负

12、责人和铲车司机被警方刑事拘留，死者遗体已火化安葬，有关方面已与家属达成善后协议。死已火化安葬，有关方面已与家属达成善后协议。死者儿子陈永发说，惨剧发生前一天，坚持了一年的者儿子陈永发说，惨剧发生前一天，坚持了一年的陈家，已准备签拆迁协议。陈家，已准备签拆迁协议。l（五）江苏东海拆迁自焚事件（五）江苏东海拆迁自焚事件l20102010年月日，东海县黄川镇拆迁工作人员年月日，东海县黄川镇拆迁工作人员在对陶惠西、陶兴瑶家养猪场进行强拆时，被拆在对陶惠西、陶兴瑶家养猪场进行强拆时，被拆迁人在院内点燃汽油自焚，陶惠西死亡，陶兴瑶迁人在院内点燃汽油自焚，陶惠西死亡，陶兴瑶受伤。陶惠西家养猪场位于国道改线施

13、工受伤。陶惠西家养猪场位于国道改线施工线路上，双方对补偿款等问题不能达成一致，最线路上，双方对补偿款等问题不能达成一致，最终导致强拆。东海县拆迁自焚事件已和死者陶惠终导致强拆。东海县拆迁自焚事件已和死者陶惠西家属达成赔偿协议，死者遗体日进行火化，西家属达成赔偿协议，死者遗体日进行火化，死者家属获赔万元。死者家属获赔万元。l（六）江西宜黄拆迁自焚事件（六）江西宜黄拆迁自焚事件l20102010年月日上午，江西省抚州市宜黄县凤年月日上午，江西省抚州市宜黄县凤冈镇发生一起因拆迁引发的自焚事件，三人被烧冈镇发生一起因拆迁引发的自焚事件，三人被烧成重伤。事件发生后，三人被送到南昌大学第一成重伤。事件发生

14、后，三人被送到南昌大学第一附属医院进行抢救。月日凌晨时左右，附属医院进行抢救。月日凌晨时左右，伤者叶忠诚因伤势严重经抢救无效死亡。在舆论伤者叶忠诚因伤势严重经抢救无效死亡。在舆论的密集关注下，江西抚州宜黄的密集关注下，江西抚州宜黄“910”“910”拆迁自焚拆迁自焚事件有了最新进展。事件有了最新进展。9 9月月1717日，宜黄县委书记、县日，宜黄县委书记、县长被立案调查，率队拆迁的常务副县长被免职。长被立案调查，率队拆迁的常务副县长被免职。1010月月1010日，江西省委宣传部发布新闻称，宜黄县日，江西省委宣传部发布新闻称，宜黄县委书记邱建国已被免职，县长苏建国也被提请免委书记邱建国已被免职，

15、县长苏建国也被提请免去县长一职，此前负有主要领导责任的宜黄县委去县长一职，此前负有主要领导责任的宜黄县委常委、副县长李敏军已经被免职。常委、副县长李敏军已经被免职。l（七）湖南株洲拆迁自焚事件（七）湖南株洲拆迁自焚事件l20112011年年4 4月月2222日，湖南株洲云龙示范区学林办事处横石村上于日，湖南株洲云龙示范区学林办事处横石村上于家组家组1111号的主人，号的主人，5858岁被拆迁户汪家正站在自家楼顶点燃身体，岁被拆迁户汪家正站在自家楼顶点燃身体，被在场群众拍下自焚全程，目前仍在株洲中医院重症监护室抢被在场群众拍下自焚全程，目前仍在株洲中医院重症监护室抢救。救。4 4月月2222日凌

16、晨日凌晨5 5时许，一两百人的执迁队伍破门进入，把屋里睡时许，一两百人的执迁队伍破门进入，把屋里睡觉的汪家人强行拉出去，当晚并未宿在此处的汪家正和儿子汪觉的汪家人强行拉出去，当晚并未宿在此处的汪家正和儿子汪红宇闻讯后赶到现场，双双爬上房顶，其中父亲汪家正拿出早红宇闻讯后赶到现场，双双爬上房顶，其中父亲汪家正拿出早已准备好的汽油瓶。但拆迁并末因此而停止，已准备好的汽油瓶。但拆迁并末因此而停止，直至自焚事件发直至自焚事件发生，烧伤面积达百分之七十八，已成为植物人生，烧伤面积达百分之七十八，已成为植物人。l汪家所在的横石村，是株洲汪家所在的横石村，是株洲“职业教育城职业教育城”建设项目的一期工建设项

17、目的一期工程，占地近两万亩。其中横石村涉征地农户程，占地近两万亩。其中横石村涉征地农户194194户。汪家面临户。汪家面临拆迁的两栋连体两层楼住房，建筑面积拆迁的两栋连体两层楼住房，建筑面积600600多平方米。多平方米。l3.1.23.1.2针对拆迁事件频发已采取的措施针对拆迁事件频发已采取的措施l（一）（一）0303年年9 9月，中央维护稳定工作领导小组、国月，中央维护稳定工作领导小组、国务院办公厅发布了关于贯彻中央领导批示切实务院办公厅发布了关于贯彻中央领导批示切实做好城镇房屋拆迁中维护稳定工作的通知、做好城镇房屋拆迁中维护稳定工作的通知、国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作国务院办

18、公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知。维护社会稳定的紧急通知。l（二）建设部采取了一系列措施：修订和贯彻落（二）建设部采取了一系列措施：修订和贯彻落实城市房屋拆迁管理条例；高度重视拆迁上实城市房屋拆迁管理条例；高度重视拆迁上访工作；及时完善配套政策；加强行政监督工作；访工作；及时完善配套政策；加强行政监督工作；公开通报违法违规典型案例；推广拆迁典型经验。公开通报违法违规典型案例；推广拆迁典型经验。（三）（三）0404年年6 6月国务院办公厅关于控制城镇房屋拆月国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知迁规模严格拆迁管理的通知l指出我国城镇房屋拆迁的三个突出问题：指

19、出我国城镇房屋拆迁的三个突出问题：l（1 1）地方政府为政绩盲目扩大拆迁规模；）地方政府为政绩盲目扩大拆迁规模；l（2 2）拆迁补偿安置不落实，人为降低补偿安置标）拆迁补偿安置不落实，人为降低补偿安置标准；准；l（3 3）滥用行政权力，违法违规强制拆迁。）滥用行政权力，违法违规强制拆迁。l通知强调了通知强调了1111点具体要求。点具体要求。l（四）城市房屋拆迁管理条例的修订（四）城市房屋拆迁管理条例的修订l1 1、0909年年1212月月1616日，国务院法制办召开国有土地上房屋征收日，国务院法制办召开国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例草案专家研讨座谈会。与拆迁补偿条例草案专家研讨座谈会。l2

20、2、修订背景：、修订背景：0707年年3 3月公布的物权法规定月公布的物权法规定“为了公共利益为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产和单位、个人的房屋及其他不动产”，而，而0101年的拆迁管理条年的拆迁管理条例根据物权法的精神应当废除，因此例根据物权法的精神应当废除，因此“城市房屋拆迁实城市房屋拆迁实际上处于无法可依的状态际上处于无法可依的状态”。国务院法制办与全国人大法工委。国务院法制办与全国人大法工委进行了沟通，建议在有关法律正式出台之前，由全国人大常委进行了沟通，建议在有关法律

21、正式出台之前，由全国人大常委会授权国务院制定新的法规，征收与补偿条例由此出台。会授权国务院制定新的法规，征收与补偿条例由此出台。l3 3、20112011年年1 1月月2121日，国务院正式公布实施国有土地日，国务院正式公布实施国有土地上房屋征收与补偿条例。上房屋征收与补偿条例。拆迁事件频繁发生带来的思考？拆迁事件频繁发生带来的思考？l公共利益征收与商业开发；公共利益征收与商业开发；l征收补偿主体问题；征收补偿主体问题；l政府为何热衷暴力拆迁？如何避免？政府为何热衷暴力拆迁？如何避免？l如何维护被拆迁户合法权益？如何维护被拆迁户合法权益？l如何做到公平补偿？如何做到公平补偿？l估价机构的责任问

22、题；估价机构的责任问题；l纠纷解决和救济渠道；纠纷解决和救济渠道；l如何做到民主决策、程序正当、结果公如何做到民主决策、程序正当、结果公开？开？l知识点：知识点：国有土地房屋征收与土地征收的区别：国有土地房屋征收与土地征收的区别：l一是适用范围不同，一是适用范围不同，国家建设征收土地的适用范围国家建设征收土地的适用范围是农村集体所有的土地，国有土地上房屋征收的适是农村集体所有的土地，国有土地上房屋征收的适用范围是城市规划区内的国有土地。用范围是城市规划区内的国有土地。l二是法律后果不同，二是法律后果不同，征收土地导致的法律后果是农征收土地导致的法律后果是农村集体土地所有权的消灭，国有土地上房屋

23、征收导村集体土地所有权的消灭，国有土地上房屋征收导致的法律后果是被征收房屋所有权的消灭。致的法律后果是被征收房屋所有权的消灭。l三是法律依据不同，三是法律依据不同，征收土地依据土地管理法征收土地依据土地管理法及其配套法规中关于国家建设征收土地的规定，城及其配套法规中关于国家建设征收土地的规定，城市房屋拆迁依据国有土地上房屋征收与补偿条例市房屋拆迁依据国有土地上房屋征收与补偿条例的规定。的规定。3.2国有土地上房屋征收与补偿概述国有土地上房屋征收与补偿概述l一、我国城市拆迁的演变历程一、我国城市拆迁的演变历程l1.城市拆迁主要动因l城市拆迁主要动因是城市基本建设和旧城改造，前城市拆迁主要动因是城

24、市基本建设和旧城改造，前者包括修建马路、地铁、大桥等，后者主要是危棚者包括修建马路、地铁、大桥等，后者主要是危棚简屋、城中村改造。这两个因素都跟国家经济实力简屋、城中村改造。这两个因素都跟国家经济实力的增长，以及民众居住水平的提高有关。的增长，以及民众居住水平的提高有关。2.拆迁的发展状况：第一阶段：第一阶段：1950年年-1978年，缓慢发展期。年，缓慢发展期。第二阶段：第二阶段：1979年年-1991年，快速发展期。年，快速发展期。第三阶段：第三阶段：1992年年-2003年，高速发展期。年，高速发展期。第四阶段：第四阶段：2004年以来，调整期，拆迁规模有所年以来，调整期，拆迁规模有所下

25、降。下降。3.相关立法进程l1991年国务院公布城市房屋拆迁管理条例，年国务院公布城市房屋拆迁管理条例，第一次把拆迁纳入法制化轨道，但在地方政府热衷第一次把拆迁纳入法制化轨道，但在地方政府热衷于招商引资的背景下，主导拆迁工作的开发商在政于招商引资的背景下，主导拆迁工作的开发商在政府的支持下，处于非常强势的地位。府的支持下，处于非常强势的地位。l2001年国务院新修订的城市房屋拆迁管理条例年国务院新修订的城市房屋拆迁管理条例规定：城市房屋拆迁必须符合城市规划，有利于规定：城市房屋拆迁必须符合城市规划，有利于城市旧区改造和生态环境改善，保护文物古迹。与城市旧区改造和生态环境改善，保护文物古迹。与旧

26、条例相比，新条例更加注重对于被拆迁人合法权旧条例相比，新条例更加注重对于被拆迁人合法权利的保护，以及对于被拆迁人的补偿和安置。利的保护，以及对于被拆迁人的补偿和安置。l从实践来看，由于从实践来看，由于2001年之后全国房地产开发开始年之后全国房地产开发开始形成热潮，拆迁规模偏大，有些地方野蛮拆迁的现形成热潮，拆迁规模偏大，有些地方野蛮拆迁的现象突出。于是，国务院办公厅于象突出。于是，国务院办公厅于2004年下发了关年下发了关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知；于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知；2005年的年的“国六条国六条”中也强调：中也强调：“合理控制城市房合理控制城市房屋拆迁

27、规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长”。l2007年年10月物权法生效，城市房屋拆迁管理月物权法生效，城市房屋拆迁管理条例同时失效，拆迁法规出现真空时期，各地拆条例同时失效，拆迁法规出现真空时期，各地拆迁难度加大，规模减小。迁难度加大，规模减小。l2007年年12月月14日，在国务院第日，在国务院第200次常务会议上，次常务会议上，国有土地上房屋征收与补偿国有土地上房屋征收与补偿(草案草案)是第一项议是第一项议题。题。l2010年年1月月29日国有土地上房屋征收与补偿日国有土地上房屋征收与补偿(征求征求意见稿意见稿)正式向公众公开征求意见。正式向公

28、众公开征求意见。l2011年年1月月19日国有土地上房屋征收与补偿条例日国有土地上房屋征收与补偿条例经国务院第经国务院第141次常务会议通过，次常务会议通过，1月月21日起施日起施行。行。二、国有土地上房屋征收与补偿的概念二、国有土地上房屋征收与补偿的概念l国有土地上房屋征收与补偿指国有土地上房屋征收与补偿指为了公共利益的为了公共利益的需要，对国有土地上单位、个人的房屋实行征收以需要，对国有土地上单位、个人的房屋实行征收以及对被征收房屋的所有权人（以下称被征收人）给及对被征收房屋的所有权人（以下称被征收人）给予补偿的行为。予补偿的行为。l对于国有土地上房屋征收与补偿概念的理解，应把对于国有土地

29、上房屋征收与补偿概念的理解，应把握三点：握三点：1.1.强调了为公共利益需要方可征收，即非公共利强调了为公共利益需要方可征收，即非公共利益需要，不得征收单位及个人的房屋。益需要，不得征收单位及个人的房屋。2.2.适用的区域范围明确为国有土地上的房屋适用的区域范围明确为国有土地上的房屋3.3.公平补偿原则公平补偿原则l2007年年3月，物权法月，物权法42条规定：为了条规定：为了公共利益公共利益的需要，依法可以征收集体所有的土地和单位、个的需要，依法可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产，应给予拆迁补偿、维护被人的房屋及其他不动产，应给予拆迁补偿、维护被征收人的合法权益，征收个人住

30、宅的还应当保障被征收人的合法权益，征收个人住宅的还应当保障被征收人的居住条件。征收人的居住条件。l2007年年8月，十届全国人大常委会第月，十届全国人大常委会第29次会议通过次会议通过了城市房地产管理法修正案。增加了第了城市房地产管理法修正案。增加了第6条，条，其中规定：其中规定：“为了为了公共利益公共利益需要，国家可以征收国需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规当保障被征收人的居住条件。具

31、体办法由国务院规定。定。”l国有土地上房屋征收与补偿条例明确列举了公国有土地上房屋征收与补偿条例明确列举了公共利益的内涵。共利益的内涵。公共利益的需要，包括公共利益的需要，包括：（一）（一）国防和外交国防和外交的需要；的需要；（二）由政府组织实施的（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施能源、交通、水利等基础设施建设的需要；建设的需要；（三）由政府组织实施的（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等政公用等公共事业的需要；公共事业的需要；（四）

32、由政府组织实施的（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设保障性安居工程建设的需要；的需要；（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；的需要；（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。除为了以上公共利益之外，不得征收国有土地上单位、除为了以上公共利益之外，不得征收国有土地上单位、个人的房屋。该条规定将政府征收的范围进行了明确规定，个人的房屋。该条规定将政府征收的范围进行了明确规定，这限制了政府滥用职权、强制

33、征收土地、房屋的可能性。这限制了政府滥用职权、强制征收土地、房屋的可能性。l市、县级人民政府市、县级人民政府负责负责本行政区域的房屋征收与补本行政区域的房屋征收与补偿工作。偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）（以下称房屋征收部门）组织实施组织实施本行政区域的房本行政区域的房屋征收与补偿工作。屋征收与补偿工作。l市、县级人民政府市、县级人民政府有关部门有关部门应当依照本条例的规定应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。（第四条）房屋征收与

34、补偿工作的顺利进行。（第四条）三、国有土地上房屋征收与补偿的管理体制三、国有土地上房屋征收与补偿的管理体制上级人民政府应当加强对下级人民政府房屋征收与补偿工上级人民政府应当加强对下级人民政府房屋征收与补偿工作的作的监督监督。国务院住房城乡建设主管部门国务院住房城乡建设主管部门和省、自治区、直辖市人和省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门应当民政府住房城乡建设主管部门应当会同同级财政、国土资源、会同同级财政、国土资源、发展改革等有关部门发展改革等有关部门，加强对房屋征收与补偿实施工作的，加强对房屋征收与补偿实施工作的指指导导。（第六条）。（第六条）任何组织和个人任何组织和个人对违反本条例

35、规定的行为对违反本条例规定的行为，都有权向有，都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。及时核实、处理。监察机关监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察。（第七条）有关部门或者单位及其工作人员的监察。（第七条）四、房屋征收与补偿的原则四、房屋征收与补偿的原则条例第条例第3条规定，条规定，“房屋征收与补偿应当遵循房屋征收与补偿

36、应当遵循决策民主、程序正当、结果公开决策民主、程序正当、结果公开的原则。的原则。”l1、决策民主原则、决策民主原则所谓决策民主，是指政府在进行房屋征收与补偿所谓决策民主，是指政府在进行房屋征收与补偿的决策前，必须听取、征求公众意见，经过民主的决策前，必须听取、征求公众意见，经过民主程序，最终做出决策。该原则在条例的具体规定程序，最终做出决策。该原则在条例的具体规定中都有体现。中都有体现。第十条、第十一条第十条、第十一条征求公众意见、召开听证会征求公众意见、召开听证会都是决策民主的体现。都是决策民主的体现。l2、程序正当原则、程序正当原则所谓程序正当，是指政府进行的房屋征收所谓程序正当，是指政府

37、进行的房屋征收与补偿，程序必须正当合法，有法可依。与补偿，程序必须正当合法，有法可依。房屋征收与补偿作为政府的具体行政行为，房屋征收与补偿作为政府的具体行政行为，程序正当是政府依法行政的必然要求。程序正当是政府依法行政的必然要求。第九条第九条第十二条第十二条l3、结果公开原则、结果公开原则所谓结果公开，是指政府的房屋征收与补偿决策所谓结果公开，是指政府的房屋征收与补偿决策做出后，应当将结果向社会公开，包括做出的程做出后，应当将结果向社会公开，包括做出的程序与依据。序与依据。这是为了保证公众的知情权。实践中，这是为了保证公众的知情权。实践中，多数政府在征收、补偿时，并没有告知被征收人多数政府在征

38、收、补偿时，并没有告知被征收人征收依据、补偿标准制定依据等，无法保证公众征收依据、补偿标准制定依据等，无法保证公众的知情权。在以上两个原则的基础上，结果公开的知情权。在以上两个原则的基础上，结果公开原则显得尤为重要。原则显得尤为重要。第十三条第十三条第十五条规定，第十五条规定，“房屋征收部门应当对房屋征收房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。”五、国有土地上房屋

39、征收工作程序五、国有土地上房屋征收工作程序 1 1房屋征收论证房屋征收论证l条例第九条规定，条例第九条规定，“依照本条例第八条规定，确需依照本条例第八条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。入市、县级国民经济和社会发展年度计划。l制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡

40、规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意见，城乡规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。经过科学论证。”l条例第十二条第一款规定，条例第十二条第一款规定，“市、县级人民市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定定进行社会稳定风险评估进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。议讨论决定。”2 2房屋征收事项公告与听证或征询意见房屋征收事项公告与听证或征询意见l第十条规定：第十条规定：“市、县级人民政府应当组织有关部市、县级人民政府应当组织

41、有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于意见。征求意见期限不得少于30日。日。”l第十一条规定，第十一条规定，“市、县级人民政府应当将征求意市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。l因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据

42、听证会情况修改方案。并根据听证会情况修改方案。”l第十六条房屋征收范围确定后，不得第十六条房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。为；违反规定实施的，不予补偿。3.3.房屋征收决定房屋征收决定第十三条市、县级人民政府作出房屋征收决定后第十三条市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。复议、行政诉讼权利等事项。市、县级人民政府及

43、房屋征收部门应当做好房屋征市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。收与补偿的宣传、解释工作。房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回4.4.异议处理异议处理第十四条第十四条“被征收人对市、县级人民政府作出的房屋被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。法提起行政诉讼。”一、征收补偿主体一、征收补偿主体政府政府条例第四条规定，条例第四条规定，“市、县级人民政府负责本市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。行政区域的

44、房屋征收与补偿工作。”该条明确规定，政府是房屋征收与补偿的主体，该条明确规定，政府是房屋征收与补偿的主体，政府可以确定房屋征收部门负责组织进行房屋政府可以确定房屋征收部门负责组织进行房屋征收与补偿工作。除此之外，其他单位不进行征收与补偿工作。除此之外，其他单位不进行房屋征收与补偿工作。房屋征收与补偿工作。房屋征收部门可以委托不以营利为目的的房屋房屋征收部门可以委托不以营利为目的的房屋征收实施单位承担征收与补偿的具体工作。征收实施单位承担征收与补偿的具体工作。3.3国有土地上房屋征收的补偿国有土地上房屋征收的补偿二、征收补偿对象二、征收补偿对象l为了保证被征收房屋的所有权人的合法权益，征收为了保

45、证被征收房屋的所有权人的合法权益，征收人应当对被征收房屋所有权人（即被征收人）给予公人应当对被征收房屋所有权人（即被征收人）给予公平补偿。平补偿。三、征收补偿的范围三、征收补偿的范围l（1 1）被征收房屋价值的补偿；）被征收房屋价值的补偿；l（2 2）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；l（3 3）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。四、方式与标准四、方式与标准 1.1.方式：方式：货币补偿；房屋产权调换货币补偿；房屋产权调换 2.2.标准：标准：（1 1）对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决）对被征收房屋价

46、值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收人选择房屋被征收人选择房屋产权调换的产权调换的，市、县级人民政府应，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改

47、建地段或者就近地段的房屋。府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。（2 2）对）对因征收房屋造成搬迁的因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门，房屋征收部门应当向被征收人应当向被征收人支付搬迁费支付搬迁费；选择房屋产权调换的，；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人人支付临时安置费或者提供周转用房支付临时安置费或者提供周转用房。（3 3）对）对因征收房屋造成停产停业损失的因征收房屋造成停产停业损失的补偿，补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制

48、定。定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。l五、特殊情况的征收补偿五、特殊情况的征收补偿对未经登记的建筑的征收，如果认定为对未经登记的建筑的征收，如果认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；如果认定为违法建筑和超应当给予补偿；如果认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。过批准期限的临时建筑的，不予补偿。3.4 3.4 国有土地上房屋征收的估价国有土地上房屋征收的估价一、国有土地上房屋征收估价的概念一、国有土地上房屋征收估价的概念l国有土地上房屋征收估价，是指为确定被征收房屋国有土地上房屋征收估价，是指为确定被征收房屋货币补偿金

49、额，根据被征收房屋的区位、用途、面货币补偿金额，根据被征收房屋的区位、用途、面积等因素，对其房地产价格进行的评估。积等因素，对其房地产价格进行的评估。l但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。响。l按照房地产估价规范和有关规定确定，但不得低于按照房地产估价规范和有关规定确定，但不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。场价格。二、征收估价机构的选择二、征收估价机构的选择l1、必需是、必需是具有相应资质具有相应资质的房地产价格评估机构的房地产价格评估机构l2、房地产价格评估机构、房地

50、产价格评估机构由被征收人协商选定由被征收人协商选定；协商；协商不成的，可以通过投票、抽签、摇号等多数决定、不成的，可以通过投票、抽签、摇号等多数决定、随机选定等公开、公平、公正方式选定。（具体办随机选定等公开、公平、公正方式选定。（具体办法由省、自治区、直辖市制定）。法由省、自治区、直辖市制定）。l3、同一征收范围内的房屋征收评估工作，原则上、同一征收范围内的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产估价机构承担。房屋征收范围大的，由一家房地产估价机构承担。房屋征收范围大的，可以由两家或两家以上房地产估价机构共同承担。可以由两家或两家以上房地产估价机构共同承担。l4、房地产价格评估机构应当独立、客观