某公司商业房地产发展战略研究课程bfkt.pptx

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1、2023/3/19上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright2002BySINOTRUSTManagementConsulting1&需求管理能力构筑&扫描环境以拓展空间&多赢联盟以集成资源&规范管理以兑现承诺&产业运作能力构筑&资本和体制资源汇聚平台&组织和机制学习创新平台&制度和流程知识管理平台当众多的业务都委托和外包之后企业还剩什么？2023/3/19上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright2002BySINOTRUSTManagementConsulting2v不同地域商业圈、机会分析能力v具有普遍化意义的需求把握能力v品牌经营商研究、关系管理能力v信息资

2、料采集、分析、共享能力v商业房地产的物业增值管理能力v需求和价值链创新能力对内：需求管理能力对内：需求管理能力对外：产业运作能力对外：产业运作能力v投资策划的融资、决策能力v规划设计的指导、决策能力v工程建造指导、验收能力v营销指导、效果评价能力v商业管理指导、评价能力v学习和知识经营能力核心能力构成：需求管理能力和产业运作能力&需求管理能力构筑&扫描环境以拓展空间&多赢联盟以集成资源&统一管理以兑现承诺2023/3/19上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright2002BySINOTRUSTManagementConsulting3需求资源地域从文化基础研究、应用研究着手，确定

3、商业房地产满足的主导需求类型，准确把握的需求类型数量越多，越有助于战略空间的扩展！需求从特定区域和城市商业政策、商业业态、商圈分布着手，对选定区域进行深入研究，直至掌握的情况可以帮助公司做决策，这样的地域数量越多，越有助于战略空间的拓展！地域从商业房地产的主要直接客户（租户）着手，研究主力品牌运营商，与主力品牌运营商结成联盟合作关系，这样的资源掌握越多，越有助于战略空间的拓展！资源持续进行有效的环境扫描，拓展公司的战略空间2023/3/19上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright2002BySINOTRUSTManagementConsulting4利用文化的普遍性、当下的特性

4、，将商业房地产的需求定位研究植根于文化研究之上，以使需求定位获得巨大的市场基础和快速渗透特性发现需求顺应需求引导需求组织文化研究联盟组织文化应用研究组织文化和商业的联姻需求管理确定商业房地产可以满足的新的有商业价值需求确定商业房地产可以扶植的，可能成为一种文化现象的需求主题确定商业房地产可以满足的一种符合主流文化现象的需求利用合作、联盟和自主研究，形成消费需求研究方法体系和资料库，利用合作、联盟和自主研究，形成消费需求研究方法体系和资料库，以支持商业房地产的商业决策！以支持商业房地产的商业决策！大力开展基于文化的需求发现、引导和顺应研究2023/3/19上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询C

5、opyright2002BySINOTRUSTManagementConsulting5根据公司对地域的影响力强弱排序，有计划地开展各地域商业房地产的机会研究地域商圈分布、历史和趋势商业房地产的地块资源地域商业政策和定位城市消费水平和消费习惯现存商圈定位和功能研究地域商业机会研究通过委托大中院校、专门研究机构，与民政、交通等相关部门合作，通过委托大中院校、专门研究机构，与民政、交通等相关部门合作，形成东滩公司地域商业房地产资料库和研究方法体系形成东滩公司地域商业房地产资料库和研究方法体系有计划地开展各地域的商业机会研究2023/3/19上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright2

6、002BySINOTRUSTManagementConsulting6组织内部人员，系统研究作为商业房地产主力承租户的大型零售商、品牌经营商以及其他配套或特色经营商，研究形成商业承租户资料库。更重要的，通过了解并确认他们的需求，编撰出版推广刊物、组织系列推广活动，维持并促进之间的了解和关系，把死的资料变成活的资源！形成可以共同发展的联盟军团。研究：市场定位、发展战略、合作态度和政策、特殊要求、附属品牌、市场布局、品牌号召力和影响力、合作：活动推广、刊物推广、承租合作、商业承租经营研究和合作通过企业内部的系统研究、信息管理和关系管理，形成商业承租通过企业内部的系统研究、信息管理和关系管理，形成商

7、业承租户资料库、资源库以及信息收集、分析方法体系户资料库、资源库以及信息收集、分析方法体系商业承租经营者研究和合作2023/3/19上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright2002BySINOTRUSTManagementConsulting7围绕特定需求主题模式研究研究不同的商业承租户组合对目标市场的冲击力，以寻求最有效用的组合模式研究不同的商业承租户组合在一起的利益关系，以发挥共同促进效用围绕商业承租户的模式研究通过创新型的商业承租户组合，以寻求新的需求主题通过委托并与专门策划、研究机构合作，形成不同商业承租户组通过委托并与专门策划、研究机构合作，形成不同商业承租户组合及对

8、应效用资料和研究方法！合及对应效用资料和研究方法！商业承租户组合的模式研究2023/3/19上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright2002BySINOTRUSTManagementConsulting8需求管理是一种综合性的概念，是一种动态的管理，是一种深入的方法，是一个双向的过程商户商户消费者消费者制造商圈制造商圈把握需求把握需求 管理需求管理需求 综合性：综合性：需求管理综合消费者、联盟租户、产业的各种需求共同构成商圈需求动态：动态：需求管理随着构成商圈需求的各种需求的变化而进行内容与形式的调整深入：深入：不仅是表面对产业、联盟租户总体的管理，还深入到他们的经营中进行部分

9、共同管理双向：双向：综合各种需求构成商圈需求同时反馈商圈需求给各构成部分进行管理规划规划设计设计施工施工管理管理市场市场营销营销商业商业管理管理投资投资策划策划把握需求把握需求 管理需求管理需求 2023/3/19上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright2002BySINOTRUSTManagementConsulting9与知名的零售业IT服务商结盟，合作进行IT技术应用研究，商业房地产项目建设统一的IT应用系统，以提高商业承租户的经营效率和效益！与知名的商业物业管理公司结盟，合作进行商业管理服务研究，形成业务指导手册，针对明确主题诉求的商业房地产项目结成伙伴关系，围绕提升商

10、业房地产价值目标进行商业管理运作！IT联盟和研究研究IT技术在多业态商业中心的应用：物流信息系统、POS情报系统建设统一的IT应用平台获取商业运营状况数据，用以指导策略调整和下一个项目的投资决策商业物业管理研究和委托形成商业物业管理业务手册，委托商业物业管理公司在手册原则和精神指导下开展物业管理组织案例研究和营销创新并应用，以改善商业物业管理效果统一管理以兑现承诺2023/3/19上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright2002BySINOTRUSTManagementConsulting10v不同地域商业圈、机会分析能力v具有普遍化意义的需求把握能力v品牌经营商研究、关系管理

11、能力v信息资料采集、分析、共享能力v商业房地产的物业增值管理能力v需求和价值链创新能力对内：需求管理能力对内：需求管理能力对外：产业运作能力对外：产业运作能力v投资策划的融资、决策能力v规划设计的指导、决策能力v工程建造控制、指导、验收能力v营销指导、效果评价能力v商业管理指导、评价能力v学习和知识经营能力核心能力构成：需求管理能力和产业运作能力&产业运作能力构筑&资本和体制资源汇聚平台&组织和机制学习创新平台&制度和流程知识管理平台2023/3/19上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright2002BySINOTRUSTManagementConsulting11一个商业房地产

12、项目，其直接客户（承租户、投资者）数量众多，且盈利的商业目标明确，遵循同一个游戏规则！无论是主力品牌经营商、大型零售商，还是大量的零散商铺租用者、投资者，乃至银行，如果能看见或者预见商业房地产项目是应一个纯商业决策而产生，不附带承担政府功能，则更容易沟通和作出判断，更容易合作和支持！建立产业运作能力，首先就应该从资本和机制上入手，形成多元股权结构，从而形成一个纯商业的市场化决策环境！建立多元股权商业决策环境汇聚大量商业化资源2023/3/19上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright2002BySINOTRUSTManagementConsulting12需求管理能力以及产业运作

13、能力最终形成的是一套资料库、多套方法体系和拥有强大商业网络的企业平台，这些资源需要专业人才使用、组合和进一步完善，才能发挥出巨大的商业价值！由需求、地域和资源研究获得的战略空间以及可拷贝的运营模式使企业可以裂变式发展，以几何级数推出商业房地产项目，它的前提是：商业房地产项目的建造和运行过程不仅可以快速培养大量专业人才，而且还必须能够留住人才！建立强大的人才队伍，从而构筑产业运作能力，应该从资本和机制上入手，在多元股权结构下建立项目股权机制，为留住人才营建一个可能的环境！知识化经营和裂变式发展需要大量专业人才2023/3/19上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright2002ByS

14、INOTRUSTManagementConsulting13强大的产业运作能力体现在一个组织的知识资源被有效地收集、整理和共享使用和传递，并且可以通过业务流程的自主运转获得自适应更新，具有学习和创新功能！制订公司知识资源收集、分类、整理和共享级别的制度规定并贯彻执行，以IT应用系统固化形成资源共享的学习平台！制订依托学习平台和定期学习和测评制度，并将其测评结果与薪资调整相挂钩，进一步提升学习平台实际效用！强化员工的行业相关知识，提升公司员工对产业的理解能力！制订制度鼓励员工在学习基础进行知识创新，挑战行业惯例！将创新的权利和成功的荣耀归于员工，将创新的成本和失败的损失归于公司！建设资源共享的学

15、习平台和创新机制2023/3/19上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright2002BySINOTRUSTManagementConsulting14学习平台和创新机制是以内部员工为对象，在内部开放的资源！以制度和流程为基础的知识管理平台则是整合商业房地产项目建造过程中所有参与者的工具，体现企业整合价值链的能力水平！是产业运作能力的一个重要方面！建立跨企业的知识管理平台，就是立足于商业房地产项目发展的整个价值链，将价值链的各个环节需要管理和控制的输入和输出关键点进行知识化整理（动态更新），形成业务操作手册，并以流程定制化软件将其固化，用以指导员工在与各个环节的合作者、供应商合作过

16、程中的发标、验收工作，最终提高商业房地产项目建造的效率和效益，以较高的速度、较低的成本完成项目建造！以制度和流程为基础建立跨企业知识管理平台2023/3/19上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright2002BySINOTRUSTManagementConsulting15需求管理能力构筑 产业运作能力构筑核心能力构筑扫描环境以拓展空间多赢联盟以集成资源统一管理以兑现承诺搭建资源汇聚平台建立学习创新平台建设知识管理平台基于文化的需求研究各地域商业机会研究著名品牌经营商研究租户组合的模式研究商业的运营管理研究多元股权结构的决策灵活的项目股权机制基于资源共享的学习机制基于制度导向的创

17、新机制制度和流程的动态标准化体系的培训、执行和考核核心能力构筑总结2023/3/19上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright2002BySINOTRUSTManagementConsulting16目录&商业房地产发展环境概述&进军商业房地产的意义&商业房地产的战略目标&商业房地产行业定位&商业房地产的核心竞争力&商业房地产发展模式2023/3/19上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright2002BySINOTRUSTManagementConsulting17商业房地产的特点q风险：由商业房地产开发商的投资策划能力决定，其根本是对市场需求的理解和把握能力；q资

18、金需求：由商业模式和合作伙伴决定，一般要求规模性开发商有相当的资金实力；q收益：由投资模式决定，短期收益不高，长期收益稳定，收益面较广，包括商业物业的出租、出售，商业管理和物业管理服务费用，周边的土地价格升值，周边商业和住宅房产升值；q收益期：由商业模式决定，由于拥有物业，通常收回成本的周期较长，十年至二十年；非成熟业态发展商中资本携带者多行业缺少领导企业政策影响大价格变化大消费习惯变化快同质化速度加快市场没有规则，变化快2023/3/19上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright2002BySINOTRUSTManagementConsulting18投入产出模式商圈建成商圈配

19、套设施建成建立资源平台与产业平台建立基于需求上的管理模式东滩商业房地产品牌美誉度提升东滩商业房地产模式推广商业房地产制定商业房地产项目方案聚集所需的各类资源吸引合作伙伴与承租户进行符合各方需求的规划设计建成商圈并进行符合需求的管理，做成一个规范的模板全国范围内快速扩张投入产出盈利通过房产出租获利通过房产出售获利通过房产转租获利通过对商圈提供管理与服务获利带动周边地产升值，通过周边住宅房地产获利投入产出模式2023/3/19上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright2002BySINOTRUSTManagementConsulting19成功的商业房地产发展必须考虑的三点商业房地产

20、的发展需要从市场出发考虑以下三方面产品和服务客户关系运营效率和效能商业资源的汇聚、整合、利用，包括品牌和资金资源建立战略联盟和多赢的商业模式商业物业及环境对特定的消费者和商业经营者需求的满足建立企业、产品和服务的品牌商业物业开发过程中的高效运作以相对较低的成本快速复制拷贝的能力2023/3/19上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright2002BySINOTRUSTManagementConsulting20企业发展模式需求管理需求管理资源平台与资源平台与产业平台产业平台规模扩张规模扩张经营模式快速发展模式需求管理资源与产业平台规模扩张特点：联盟特点：快速复制需求管理：把握整体商

21、业需求制造商圈需求管理：把握整体商业需求制造商圈资源与产业平台：为建立商圈所需的以著名商业资源与产业平台：为建立商圈所需的以著名商业品牌为主的商业资源体系；为商业物业开发所需品牌为主的商业资源体系；为商业物业开发所需的房地产产业链各环节的产业体系的房地产产业链各环节的产业体系规模扩张：在经营模式的基础上，对需求管理与规模扩张：在经营模式的基础上，对需求管理与资源产业平台中可以快速复制的成分进行低成本资源产业平台中可以快速复制的成分进行低成本大范围的复制，达到快速的企业扩张大范围的复制，达到快速的企业扩张三维企业发展模式2023/3/19上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright2

22、002BySINOTRUSTManagementConsulting21企业发展模式借鉴q商业物业管理中国国贸满足客户价值的同时带来的良好的收益q商业房地产运作大连万达通过战略联盟拓展企业的发展空间和资源q快速扩张中体产业以连锁经营的方式实现企业的低成本扩张和高速成长q品牌建设万科品牌建设为企业的发展形成支撑2023/3/19上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright2002BySINOTRUSTManagementConsulting22商业管理的内容目标目标是使商圈和承租户都取得良好效益。长期地维持和加强商圈的经济效益，维护商圈的建筑物和设备，同时与有关各方保持良好的关系，保

23、证商圈有良好的商誉。包括卖场环境设备的维护、安全保卫管理等目的目的是为承租户和顾客提供一个舒适安全的环境包括对承租户的教育辅导、帮助承租户进行经营分析、店铺调整等目的目的是培养能够提供优质服务的店铺主要是对各承租户进行营销支援并举办统一的促销活动目的目的是提升商圈对附近居民的吸引力包括收取租金和各项费用，控制开支，协助有关部门进行效益评估等物物业业管管理理租租户户管管理理营营销销管管理理财财务务管管理理集中管理集中管理分散经营分散经营的承租户的承租户管理目标2023/3/19上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright2002BySINOTRUSTManagementConsult

24、ing23通通过商商业物物业管理管理满足需求，足需求，实现客客户价价值国贸写字楼国贸写字楼国贸公寓国贸公寓中国大饭店和中国大饭店和国贸饭店国贸饭店国贸商城国贸商城国贸展览大厅国贸展览大厅包括两幢38层写字楼以及国贸西楼和国贸东楼，总出租面积约11.3万平方米，在京城的甲级写字楼中占有领先地位。由南公寓、北公寓组成，共有448套房间，主要服务于驻京外交官及跨国公司的高级管理人员。国贸世纪公寓由东西两幢楼组成，共有420套房间。两饭店均由国贸中心委托香格里拉酒店管理集团管理。五星级的中国大饭店总建筑面积11万平方米，客房738间。四星级的国贸饭店总建筑面积3.9万平方米，共有客房552间。服务项目

25、有邮政局、书报亭、鲜花店、面点房、印刷及摄影服务、医务、美容美发、礼品店、商城、旅行社等。总营业面积3万平方米，1990年3月在北京地区率先引进品牌专卖店从事零售业务的经营模式，是北京著名的以提供高档商品和服务为主的现代化购物场所。经经营的商品和提供的服务项目包括：国际精品服装服饰、中西餐饮、娱乐健身、礼品玩具、邮政快递、银行等。目前主要餐饮服务商：星巴克咖啡店、美味珍御膳、哈根达斯甜品屋、肯德基快餐、易喜回转寿司、必胜客休闲餐厅等。展厅总面积1万平方米，主要进行中小型和档次较高的展览会和博览会。国贸中心展览部是中国国贸属下从事展览组织、管理的专业部门。可提供包括展览策划、立项报批、宣传招展、

26、境外办展、搭建展台、现场管理、展厅设施维护、出租场地设备的全套展览专业服务中国国贸主营商务服务设施的投资、经营与管理，包括高档甲级写字楼、高档涉外公寓、商场等设施的出租及管理，大型展览及配套服务、停车设施服务和咨询及利用自有广告牌发布广告等。国贸中心主要由五大部分组成 案例2023/3/19上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright2002BySINOTRUSTManagementConsulting24中国国贸的对外投资控股情况控股95%。主要业务是承接自有物业和外来物业管理服务。业务范围包括物业和酒店项目投资策划、管理，机电设备安装、维修保养、项目工程咨询与顾问，以及相关管理

27、人员培训等。针对每一项物业的特性，提供物业管理顾问、授权管理、全权委托管理、合作管理四种物业管理模式。提供的服务可以从各个环节满足发展商的不同需求，从物业前期的设计、施工，到竣工验收，中期的物业管理策划，以及后期实施全面物业管理。控股95%。从1999-2001年没有开发活动，根据2002年8月董事会决议，将收回投资，撤出房地产开发行业。控股51%。主要业务是宽带、互联网接入服务、IP、IDC、视讯服务、数据增值服务等。2000年8月和飞华通讯及中国网通合资成立，累计投资1000多万元，到2002年二季度末，累计收入2300万元，累计亏损600万元。国贸物业酒店管理有限公司国贸物业酒店管理有限

28、公司国贸房地产开发公司国贸房地产开发公司北京时代网星科技有限公司北京时代网星科技有限公司2023/3/19上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright2002BySINOTRUSTManagementConsulting25中国国贸1999-2001收入构成分析表明：写字楼、公寓和商场的物业经营是最重要的收入来源业业 务务 类类别别平平均均租租金金(美美元元米米月月)平均出租率平均出租率(%)(%)主营收入比例主营收入比例(%)(%)199920002001199920002001199920002001写字楼写字楼4230.7633.268595.4996.1646.8938.0

29、859.3731.1779.2411.86公寓公寓3932.2934.086878.4862.1427.631915.57商场商场3839.7845.273890.1496.847.4715.5917.4443.7185.163展览展览5651.95863.246.485.944.79其他其他11.536.532.83资料来源：中国国贸年报注：2000年写字楼和商场统计按照一期、二期分别统计2023/3/19上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright2002BySINOTRUSTManagementConsulting26中国国贸1999-2001经营状况分析表明：企业业绩良好而

30、稳定，2001年净资产收益率达到8.33%资料来源：中国国贸年报2023/3/19上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright2002BySINOTRUSTManagementConsulting27中国国贸的成功经验q主要盈利来自于物业出租，2001年达到97.17%。从租金水平看，商场和展览的平均租金水平较高。q客户质量高。目前财富500强企业有70家企业入住国贸。优质客户资源有利于抵御经济波动风险，保持较高的出租和租金水平。q配套设施完全。完善的餐饮、娱乐、休闲、商业配套设施，满足客户多方位、多层次的需求。q良好的品牌优势和区位优势。q积极有效的直销、促销和良好的客户服务和管

31、理。2023/3/19上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright2002BySINOTRUSTManagementConsulting28选择核心租户并签署合作协议，确定合作方式：万达购物中心（一）国内知名品牌国际高档百货公司国际连锁快餐店国际连锁家具店万达购物广场万达购物广场国际连锁建材超市国际连锁零售公司万达购物广场加盟商包括国际和国内的知名品牌，涉及行业广泛与万达合作的知名品牌包括与万达合作的知名品牌包括：沃尔玛、家乐福、大洋百货、百脑汇百安居、百盛等国内外知名公司案例2023/3/19上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright2002BySINOTRUSTM

32、anagementConsulting29选择核心租户并签署合作协议，确定合作方式：万达购物中心（二）核心加盟者核心加盟者集中性：沃尔玛经营模式具有相当的集中性，能够覆盖一定的区域，能够带来相当的人气符合万达的强强联合的战略发展取向，符合商圈总体需求取向经营稳定：沃尔玛自身具有一定的实力，在经营管理中能保持稳定的操作行业特点：零售业发展在国内处于上升期，随着我国进入WTO，外资大型零售企业在国内的限制逐渐取消2023/3/19上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright2002BySINOTRUSTManagementConsulting30选择核心租户并签署合作协议，确定合作方式

33、案例：万达购物中心（三）万达高层管理人员：沃尔玛的合同很详细，我们认为不可能出现的情况他们都考虑到了。如果按照我们中国的做法，这份合同20条就够了，但他们能做到几百条，在沃尔玛总部共有240个律师负责这项合同。合作期限合作期限共共25年年前前15年年法定期限，不得随意解除后后10年年根据当时情况再定条件以视合作意向若不符合合同约定的撤离，万达将向沃尔玛索赔约定解除合同的条件，比如发生战争、地震等不可抗力合作合同特点：详细合作合同特点：详细2023/3/19上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright2002BySINOTRUSTManagementConsulting31与核心租户

34、共同确定选地方案案例：万达购物中心（一）符合加盟者符合加盟者的要求的要求考虑到自身考虑到自身的利益和长的利益和长远发展远发展根据加盟协根据加盟协议进行联合议进行联合考察考察中心城市与中心城市与直辖市的国直辖市的国家政策优势家政策优势万达购物广场万达购物广场选址要求选址要求已经形成的已经形成的商业中心的商业中心的中心点中心点符合市场符合市场需要需要万达购物广场的地址选择需要考虑到加盟者要求与意见，体现联盟的合作特征2023/3/19上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright2002BySINOTRUSTManagementConsulting32确定投资方与出资方案案例：万达购物中

35、心q商业地产所需资金，约20即20亿元将由万达直接投资万达集团年销售额40亿元，利润加上租金每年提供20个亿q商业地产约60投资即60亿元将向项目当地银行贷款，万达与中国工商银行、中国建设银行签订了银企合作协议；q另20左右由主力店企业自己投资2023/3/19上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright2002BySINOTRUSTManagementConsulting33核心租户共同参与规划设计案例：万达购物中心经过一段时间的适应后，目前万达的商业房地产一些规划与设计都是由万达主导操作，然后加盟者提出自己的意见。但由于积累的程度不够，一些大的概念是通过一些国际上做过商业地产的

36、公司来帮助操作。万万达达公公司司沃沃尔尔玛玛国际商业地产公司做大的概念反反复复碰碰撞撞与与交交流流2023/3/19上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright2002BySINOTRUSTManagementConsulting34建立资源与产业平台资源平台与产业平台是需求管理的基础，是准备，是积累的过程零售知名品牌娱乐知名品牌休闲知名品牌餐饮知名品牌酒店知名品牌选择标准选择标准各行业优质品牌资料各行业优质品牌资料已合作过的品牌资料已合作过的品牌资料重点品牌分析重点品牌分析资源平台资源平台建筑工程商材料供应商规划设计单位物业管理公司营销策划代理商操作标准操作标准符合需求标准符合需

37、求标准流程标准化流程标准化成本控制最优化成本控制最优化产业平台产业平台需求管理知识经营2023/3/19上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright2002BySINOTRUSTManagementConsulting35复制式的发展奥林匹克花园连锁经营奥林匹克花园的特点科学运动，健康生活的理念连锁经营战略目标奥园连锁经营的核心竞争力中体产业奥林匹克花园连锁经营的经营模式复合房地产集成商的定位通过奥林匹克花园的连锁经营模式中体产业实现了复制式的发展扩张案例2023/3/19上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright2002BySINOTRUSTManagementCo

38、nsulting36快速扩张规模扩张：在经营模式的基础上，对需求管理与资源产业平台中可以快速复制的成分进行大范围的复制，造成企业的扩张三个圈层最终目标要使奥林匹克花园成为中国房地产连锁经营的第一品牌，使中奥公司成为中国社区健康产业的市场领导者和第一品牌城市综合实力城市综合实力开发商实力开发商实力强弱弱强第一圈层第一圈层第二圈层第二圈层第三圈层第三圈层一类城市二类城市三类城市中奥合作本地化2023/3/19上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright2002BySINOTRUSTManagementConsulting37奥园连锁经营中“三个圈层”的规划图示三个圈层最终目标要使奥林匹

39、克花园成为中国房地产连锁经营的第一品牌，使中奥公司成为中国社区健康产业的市场领导者和第一品牌城市综合实力城市综合实力开发商实力开发商实力强弱弱强第一圈层第一圈层第二圈层第二圈层第三圈层第三圈层一类城市二类城市三类城市中奥合作本地化2023/3/19上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright2002BySINOTRUSTManagementConsulting38第一圈层重点内容：以广州奥林匹克花园、番禺奥林匹克花园的产品经营推动奥林匹克花园的品牌经营目标投资地：将锁定在诸如广州、上海、北京这样的一类城市合作方式：由中奥合作三方本着对等的原则共同开发大型体育社区第一圈层第一圈层城市

40、综合实力城市综合实力开发商实力开发商实力强弱弱强第一圈层第一圈层第二圈层第二圈层第三圈层第三圈层一类城市二类城市三类城市中奥合作本地化2023/3/19上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright2002BySINOTRUSTManagementConsulting39第二圈层重点内容：以南国奥林匹克花园、上海奥林匹克花园、北京奥林匹克花园、广州天鹿湖奥林匹克花园的品牌经营推动中奥产业公司资本经营目标投资地：瞄准各省省会城市等二类城市为目标合作方式：由金业、中体或华新之中的一家或两家出资与当地房地产企业合作开发大型体育社区第二圈层第二圈层城市综合实力城市综合实力开发商实力开发商实力

41、强弱弱强第一圈层第一圈层第二圈层第二圈层第三圈层第三圈层一类城市二类城市三类城市中奥合作本地化2023/3/19上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright2002BySINOTRUSTManagementConsulting40第三圈层城市综合实力城市综合实力开发商实力开发商实力强弱弱强第一圈层第一圈层第二圈层第二圈层第三圈层第三圈层一类城市二类城市三类城市中奥合作本地化重点内容：以中奥产业的资本经营推动整个奥林匹克系统的连锁经营目标投资地：面向人口超过150万、房地产年销售面积超过100万平方米的三类城市合作方式：中奥输出“奥园”连锁模式，通过当地房地产企业的挂靠实施品牌扩张第

42、三圈层第三圈层2023/3/19上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright2002BySINOTRUSTManagementConsulting41各地奥林匹克花园特点选址标准组团布局求同存异优美的环境完善的管理图示2023/3/19上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright2002BySINOTRUSTManagementConsulting42各地奥林匹克花园特点1、泛泛体体育育的的概概念念：具体表现在高额投入的体育设施资金；配套齐全的体育场管；完善的健身管理2、选址址标准准：基本选择在城乡结合部，体现复合房地产三要素的互动，一方面因为当地的地价，另一方面因为这

43、种环境更能提供创造出健康生活模式的空间。3、体体现“奥奥林林匹匹克克精精神神”的的组团式式布布局局：社区中五环式的设计。而且在各地的内容有所不同。在南国社区中是雅典、洛杉矶、卡萨布兰卡、悉尼、北京组团，在上海社区中是五大洲组团。4、优美美的的环境境：绿色面积占很大的面积。北京社区中绿色环境占据40%的面积，上海社区更是以绿色为主题色来进行整体的景观设计。5、完完善善的的管管理理：应用“健康管家中心”的管理软件进行统一管理，并强调优质的物业管理6、求求同同存存异异：在大前提相同的条件下，每个社区会有自己的特色。比如番禺社区中引入了澳洲风情，在南国社区中引入高尔夫生活概念。2023/3/19上海东

44、滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright2002BySINOTRUSTManagementConsulting43连锁经营的合作效应连锁经营过程中，奥林匹克花园作为一个知名品牌吸引了众多的合作者，在合作的同时又进一步提高了品牌的知名度。奥林匹克花园奥林匹克花园与与TOM。COM：体育媒体与咨询体育媒体与咨询与海尔：与海尔：家具装修合作家具装修合作与国家体育总局电与国家体育总局电子信息中心子信息中心：体育信息化体育信息化与清华同方、与清华同方、IBM中中国、北京金科邦：国、北京金科邦：体育高科技体育高科技2023/3/19上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright2002

45、BySINOTRUSTManagementConsulting44树立商业房地产品牌q品牌构架：企业品牌、开发理念、项目品牌q品牌定位：商业房地产q品牌发展目标：知晓度、知名度、美誉度q品牌建设举措：万科品牌支撑万科品牌的根本因素全程工程品质管理、全程服务品质管理、技术研发通过与他人的合作建立成功的经营、成功的管理、成功的品牌以及核心竞争能力具有特色的开发理念（奥林匹克花园）和发展运作模式（联盟加连锁）建立品牌华侨城品牌中体品牌2023/3/19上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright2002BySINOTRUSTManagementConsulting45万科品牌建设的借鉴意

46、义作为国内房地产业第一品牌，万科的品牌策略对东滩公司商业房地产的品牌经营管理有直接借鉴意义万科品牌建设的切入点从长远发展角度考虑，针对物业管理一直处于严重滞后状态的现实，从物业管理着手打造品牌万科品牌建设的宣传手法全国统一的楼盘命名以增强影响力核心人物主动利用媒体提高知名度突出自身优势的定位保证宣传效果万科品牌建设的支撑体系全程工程品质管理保证住宅的品质全程服务品质管理保证服务的水平投资技术研发保证国内技术领先对东滩商业房地产品牌建设的借鉴意义从长期发展考虑，为保证商业房地产的经营成功应以商业管理为切入点强化品牌管理，突出为租户利益服务的品牌内涵突出核心人物的宣传，提高品牌知名度。商业房地产的

47、命名要充分考虑品牌战略的要求，宣传定位要突出自身优势和先进理念卓越品牌的建立最终需要实质支撑，前期高水准的投资策划和后期卓有成效的商业管理最终是支撑商业房地产品牌的基石2023/3/19上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright2002BySINOTRUSTManagementConsulting46万科品牌的提升机制同样可以作为建立东滩公司的商业房地产品牌提升机制的借鉴万科品牌建设的提升机制持续提升的品牌价值借助媒体宣传推广短期内形成轰动效应楼盘出售进入物业管理增加房产的投资价值持续运作房价提升物业管理、设施改善东滩公司商业房地产品牌建设的提升机制持续提升的品牌价值准确的需求分

48、析和市场定位商业伙伴选择，商铺出租整体商业布局的适应性调整对商业资源更强的吸引租户收益提升周边地价提升商业管理、商圈整体优化2023/3/19上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright2002BySINOTRUSTManagementConsulting47万科品牌对企业房产项目的销售产生极强促进作用九十年代开始，万科地产开发陆续进入国内一些中心城市，其产品也以优良品质赢得了良好口碑。当时，万科品牌的价值体现在同一城市同一区域的房屋售价上，万科产品要高于同类产品的1000元/平方米左右。进入二十一世纪后，万科的品牌效应体现在同区域相同产品的销售上，万科的售楼速度要比其它开发商快5

49、0万科品牌2023/3/19上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright2002BySINOTRUSTManagementConsulting48总结商业房地产战略商业房地产商成功商圈设计运营成功不仅是商业物业和地产开发的成功商业需求的把握和管理迎合哪种消费时尚服务定位与哪一类消费者打造什么样的消费主题和开发概念适合消费者和消费主题的商业业态是哪些与谁合作获得所需的品牌和资金资源需求的发现、顺应和满足文化的研究和创新消费者商户商业房地产投资决策商业需求的预期房地产收益商业房地产投资开发资本商业房地产商消费者商户2023/3/19上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyrigh

50、t2002BySINOTRUSTManagementConsulting49总结商业房地产战略商业房地产商成功商圈设计运营成功商业需求的把握和管理商业开发主题设计设计确定主题载体结合地域、文化、商圈特征满足消费者的消费习惯满足商业经营者的经营需求营造、工程管理工程质量控制工程成本控制商业房地产投资决策规划、设计建筑和商业环境设计商业物业市场营销商业物业管理商业开发概念的传播对商户的价值承诺消费时尚开发主题商业价值预期愿意支付成本实现价值承诺整体商业运营成功房产和地产升值2023/3/19上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright2002BySINOTRUSTManagementC