东昌丽景演示方案-东昌丽景营销策划提案.ppt

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1、东昌丽景东昌丽景营销策划提案项目定位项目分析策划思路销售策略广告表现优势优势优势优势(StrengthStrength)项目SWOT分析项目紧邻外环路，西邻锦纶路，北邻顺城东路，交通便捷；项目总体规划整齐，证件齐全（百分百大产权）；项目是城市中心，周边配套完善（榆次老城，东森超市，晋中市专医院，晋中一幼，泰山庙小学）；离榆次商业中心较近；（文化中心，百货大楼，君豪商城等）项目产品特点突出，主打高层小户型产品；项目紧邻岭上公园，潇河湾公园劣势（劣势（劣势（劣势（WeaknessWeakness）项目SWOT分析周边多为平房和二层楼房，形象较差；紧临南外环，噪音、尘土污染严重；项目所在区域整体环境

2、在客户心理较差，缺乏吸引力；项目规模较小，规模效应较不明显；周边配套不完善；机会（机会（机会（机会（opportunityopportunity）项目SWOT分析项目附近规划修建东升路、潇河公园，为本项目提升附加值；项目附近已经有其他小区建成入住有力地提升了本项目的人气；榆次高层项目的高价位，为本项目提供了入市的机会；区域市场内小户型市场的空缺，为本项目提供了最大的机会点；挑战（挑战（挑战（挑战（ThreatThreat）项目SWOT分析本区域内即将新建其他项目的竞争威胁；本区域内楼价较低，本项目价位提升面临威胁；项目SWOT策略基本策略：基本策略：q 建立区域第一关注度和兼顾企业自身资源优势

3、；q 利用住宅作为产品线组合中核心部分的高成功机会q 创新制胜、差异化产品和营销策略q 规避区域的负面信息，强化区域未来的优势项目定位项目分析策划思路销售策略广告表现项目整体定位n n【高档次中等价位的自然主义生态社区高档次中等价位的自然主义生态社区高档次中等价位的自然主义生态社区高档次中等价位的自然主义生态社区】n n项目特征项目特征项目特征项目特征：拥有如画的景色，宁静的环境、高雅时尚的文化格调，拥有如画的景色，宁静的环境、高雅时尚的文化格调，新颖别致的花园广场，以及小区配套完善的物业管理。新颖别致的花园广场，以及小区配套完善的物业管理。n n区域定位：区域定位：区域定位：区域定位：以项目

4、所在地周边为主，辐射其他地区以项目所在地周边为主，辐射其他地区。n n主力客户群：主力客户群：主力客户群：主力客户群：榆次的白领阶级，项目周边商业人士及周边企业职工。榆次的白领阶级，项目周边商业人士及周边企业职工。n n功能定位功能定位功能定位功能定位：满足中档客户的需求。满足中档客户的需求。n n建筑风格建筑风格建筑风格建筑风格：简约、时尚的现代风格。简约、时尚的现代风格。项目定位本案目标客群分析本案目标客群分析n n榆次本地购房者榆次本地购房者榆次本地购房者榆次本地购房者主力客群（改善居住）主力客群（改善居住）主力客群（改善居住）主力客群（改善居住）n n客群特征客群特征客群特征客群特征n

5、 n看好该区域未来发展看好该区域未来发展看好该区域未来发展看好该区域未来发展：本区域是行政、商业、居住中心，医院、学校等配套成熟完善，随着城市建设和城镇的改造的升级，本区域内的未来发展会吸引很多的置业者；n n渴望改善居住环境渴望改善居住环境渴望改善居住环境渴望改善居住环境：该区域居住环境一般，渴望改善居住环境和有一定经济实力的本地人，选择在此区域买房。n因此，该区域成为本区域购房者置业和改善居住环境的考虑区域。项目定位n n周边乡镇进城者周边乡镇进城者周边乡镇进城者周边乡镇进城者次主力客群（跟随者）次主力客群（跟随者）次主力客群（跟随者）次主力客群（跟随者）n n客群特征客群特征n n渴望在

6、榆次安家置业渴望在榆次安家置业渴望在榆次安家置业渴望在榆次安家置业：随着城市化进程的发展以及外来人口随着城市化进程的发展以及外来人口的增加，来榆次工作、做生意等长期居住的人，需要在本地安的增加，来榆次工作、做生意等长期居住的人，需要在本地安家置业。家置业。n n有一定购买能力，渴望较好的居住环境，以及对未来的预期是有一定购买能力，渴望较好的居住环境，以及对未来的预期是这部分客群选择该区域的主要原因这部分客群选择该区域的主要原因。项目定位n n来榆次投资兴业的投资者来榆次投资兴业的投资者来榆次投资兴业的投资者来榆次投资兴业的投资者边缘客群边缘客群边缘客群边缘客群n n客群特征客群特征n n看好榆

7、次房地产投资收益：看好榆次房地产投资收益：看好榆次房地产投资收益：看好榆次房地产投资收益：看重楼盘未来升值的潜力，对居住看重楼盘未来升值的潜力，对居住功能要求不高，考虑未来出售时的收益。对比榆次其他区域的功能要求不高，考虑未来出售时的收益。对比榆次其他区域的房价，目前该区域的房价有很大升值空间。房价，目前该区域的房价有很大升值空间。n n同时，良好的未来发展前景和居住规划，吸引了越来越多来自同时，良好的未来发展前景和居住规划，吸引了越来越多来自晋中其他地区的投资者。晋中其他地区的投资者。项目定位本案目标客群定位本案目标客群定位诉求重点1、中层收入家庭（或个人）2、期待更有潜力的生活配套，提升自

8、身生活质量3、现阶段有必要的置业理由描述：城市中等阶层内苑项目定位项目定位项目分析策划思路销售策略广告表现成本开发商企图心价格利润利润赋予项目价值的高低决定了项目的销售速度赋予项目价值的高低决定了项目的销售速度开发商的企图心决定了可以赋予项目多少价值开发商的企图心决定了可以赋予项目多少价值价值关键问题：关键问题：如何展现开发商的理念？如何赋予项目更高的价值？如何展现开发商的理念？如何赋予项目更高的价值？如何让本项目为大众所接受所喜欢？如何让本项目为大众所接受所喜欢？是本是本项目策划思路的重项目策划思路的重点。点。策划思路策划思路如何展现开发商的理念？如何展现开发商的理念？如何展现开发商的理念？

9、如何展现开发商的理念？n n把开发商对于提高居民生活品质，把开发商对于提高居民生活品质，把开发商对于提高居民生活品质，把开发商对于提高居民生活品质，建造品质景观园林，建造品质景观园林，建造品质景观园林，建造品质景观园林，建设康居社区，建设康居社区，建设康居社区，建设康居社区，提升城市形象的很多用心提升城市形象的很多用心提升城市形象的很多用心提升城市形象的很多用心，诚恳地告诉消费者（思路及用心）。诚恳地告诉消费者（思路及用心）。诚恳地告诉消费者（思路及用心）。诚恳地告诉消费者（思路及用心）。如何赋予项目更高的价值？n对项目本身进行包装对项目本身进行包装n我们销售的不简单的是一套房子，我们销售的不

10、简单的是一套房子，更多的是这个房子给消费者带来的阳光健康的生活方式更多的是这个房子给消费者带来的阳光健康的生活方式策划思路策划思路解决问题解决问题 如何让本项目为大众所接受所喜欢？如何让本项目为大众所接受所喜欢？n n 从产品本身开始着手，从产品本身开始着手，从产品本身开始着手，从产品本身开始着手，发觉产品与竞争产品的差异化和产品本身与众不同的亮点发觉产品与竞争产品的差异化和产品本身与众不同的亮点发觉产品与竞争产品的差异化和产品本身与众不同的亮点发觉产品与竞争产品的差异化和产品本身与众不同的亮点。n n选择大众所喜欢的宣传方式，选择大众所喜欢的宣传方式，选择大众所喜欢的宣传方式，选择大众所喜欢

11、的宣传方式，项目的宣传产品的包装效果也是大众所接受项目的宣传产品的包装效果也是大众所接受项目的宣传产品的包装效果也是大众所接受项目的宣传产品的包装效果也是大众所接受锁定主题广告语锁定主题广告语锁定主题广告语锁定主题广告语阳光居所阳光居所 健康生活健康生活策划思路项目定位项目分析策划思路销售策略广告表现推广节奏安排推广节奏安排售楼处启用项目形象、产品公开 蓄水期 形象公开期开盘强销期核心点：关注关注SP活动：1、项目广告词征集活动2、”献爱心，晋中医院体检活动“（适当收费）核心点：欲望欲望SP活动：1、产品解析会2、“XXX节日”主题生活晚会核心点：购买购买SP活动：1、建材类型、景观树木现场研

12、讨会2、”现场情景展示区演绎“4月5月6月7月活动月开盘持续热销期核心点：持续持续SP活动：1、多举行各类活动以保证项目的持续销售销售策略1、前期宣传、前期宣传n n行销目的行销目的行销目的行销目的：树立楼盘形象树立楼盘形象n n推广目的推广目的推广目的推广目的：引导市场对项目关注引导市场对项目关注n n推广策略推广策略推广策略推广策略：综合提升项目与开发公司品牌形象综合提升项目与开发公司品牌形象n n宣传手段宣传手段宣传手段宣传手段：n n户外大牌：选择主干道、新区学校、市中心商业区附近户外大牌：选择主干道、新区学校、市中心商业区附近n n道旗引导：锦纶路、东湖井附近道旗道旗引导：锦纶路、东

13、湖井附近道旗n n电话营销：利用公司的大量客户资源，营销人员用电话拜访的方电话营销：利用公司的大量客户资源，营销人员用电话拜访的方式向其传递信息式向其传递信息n n报纸：以软文形式介入报纸：以软文形式介入n n电台：选择收听率较高的专栏电台：选择收听率较高的专栏销售策略2、启盘推广、启盘推广n n行销目的行销目的行销目的行销目的：引爆蓄水客户，快速去化房源引爆蓄水客户，快速去化房源n n推广目的推广目的推广目的推广目的：强化热销局面强化热销局面n n宣传手段宣传手段宣传手段宣传手段：n n网络：短信平台网络：短信平台n n现场：售楼的开放现场：售楼的开放n n报纸：主流报纸针对报纸：主流报纸针

14、对“建设康居社区，提高生活品质建设康居社区，提高生活品质”宣传宣传n n电台：高收听率电台重点突出项目位置及周边环境的报道电台：高收听率电台重点突出项目位置及周边环境的报道n n电视：专业网站专题报道，循环播放电视：专业网站专题报道，循环播放n nDMDM单：直接大量投放宣传单，将项目的主要销售信息进行广而告之单：直接大量投放宣传单，将项目的主要销售信息进行广而告之 销售策略3、楼盘持续、楼盘持续n n行销目的行销目的行销目的行销目的：推动疑难户型去化，保持去化速率，积累后期房源销售推动疑难户型去化，保持去化速率，积累后期房源销售的客户的客户n n推广目的推广目的推广目的推广目的：凸显楼盘竞争

15、优势，降低项目抗性凸显楼盘竞争优势，降低项目抗性n n主题主题主题主题SPSP：按照月份制定按照月份制定“每月健康生活主题会每月健康生活主题会”宣扬健康化主宣扬健康化主题题n n宣传手段宣传手段宣传手段宣传手段：n n报纸：针对弱项的软文解答、采访式报道、常规宣传报纸：针对弱项的软文解答、采访式报道、常规宣传n n电台：楼盘分时段生活性介绍电台：楼盘分时段生活性介绍n n现场：工地内施工展示现场：工地内施工展示销售策略4、后期维护、后期维护n n行销目的行销目的行销目的行销目的：提高客户忠诚度，激发主动宣传意识提高客户忠诚度，激发主动宣传意识n n推广目的推广目的推广目的推广目的：拔高整体楼盘

16、形象，提升公司品牌美誉度拔高整体楼盘形象，提升公司品牌美誉度n n主题主题主题主题SPSP：“业主答谢晚会业主答谢晚会”、“节日礼物派送节日礼物派送”、“施工进度通告暨施工进度通告暨交流会交流会”n n宣传手段宣传手段宣传手段宣传手段：n n网络：短信平台互动，人性化关怀网络：短信平台互动，人性化关怀n n公司自有资源：利用公司自有的超市等资源对项目进行活动宣传公司自有资源：利用公司自有的超市等资源对项目进行活动宣传n n现场：设立观览项目绿色走廊现场：设立观览项目绿色走廊销售策略销售管理策略销售管理策略销售管理：销售管理：n销售人员的重组与培训；n销售管理制度的完善与执行；n销售中心全面调整，满足项目形象定位及客户的心理需求；n楼盘形象包装到位：包括工地围墙、现场广告牌、导示牌；n销售道具：包括楼书、宣传折页、户型单张、宣传展板、楼体户型模型的制作；销售策略：销售策略：n折扣政策n客户政策n活动政策n销控政策n激励政策n老带新优惠政策销售策略项目定位项目分析策划思路销售策略广告表现1 1