中财投资性房地产.pptx

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1、2023/3/231资资 产产金额金额负债所有者益负债所有者益金额金额流动资产：流动资产：流动负债：流动负债：货币资金货币资金 短期借款短期借款 交易性金融资产交易性金融资产 交易性金融负债交易性金融负债 应收票据等应收票据等 应付票据应付票据 .应付账款应付账款非流动资产：非流动资产：可供出售金融资产可供出售金融资产非流动负债：非流动负债：持有至到期投资持有至到期投资 长期借款长期借款长期应收款长期应收款 应付债券应付债券长期股权投资长期股权投资股东权益：股东权益：投资性房地产投资性房地产 实收资本实收资本 固定资产固定资产 资本公积资本公积 无形资产无形资产 盈余公积盈余公积合合 计计 合

2、合 计计 资产负债表资产负债表2011年年月月投资性房地投资性房地产期末价值产期末价值投资性房地产投资性房地产的的取得（确认取得（确认与初始计量）与初始计量）投资性房地投资性房地产后续计量产后续计量重点：初始计量，包重点：初始计量，包括括:外购、自建成本外购、自建成本的构成和会计处理。的构成和会计处理。重点：成本模式、重点：成本模式、公允价值模式下的公允价值模式下的的会计处理。的会计处理。重点：重点：两种上模两种上模式下转换的式下转换的会计会计处理。处理。影响影响影响影响投资性房投资性房地产转换地产转换本章与整个内容的联系本章与整个内容的联系投资性房地产投资性房地产后续支出后续支出重点：资本化

3、重点：资本化与费用化支出与费用化支出的处理规定。的处理规定。第1页/共42页2023/3/232第一节第一节 投资性房地产概述投资性房地产概述 房地产是土地和房屋及其权属的总称。房地产是土地和房屋及其权属的总称。土地土地是是指土地使用权指土地使用权，房屋房屋是是指土指土地上的房屋等建筑物及构筑物。地上的房屋等建筑物及构筑物。一、投资性房地产及特征一、投资性房地产及特征 1.1.投资性房地产是一种经营性活动。投资性房地产是一种经营性活动。2.投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产。所的房地产和用

4、于销售的房地产。3.投资性房地产有两种后续计量模式。投资性房地产的后续计量有投资性房地产有两种后续计量模式。投资性房地产的后续计量有成本模式计量和公允价值模式计量。成本模式计量和公允价值模式计量。投资性房地产投资性房地产是是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。它具有以下特征：投资性房地产应当能够单独计量和出售。它具有以下特征：第2页/共42页2023/3/233二、投资性房地产的范围二、投资性房地产的范围 投资性房地产的范围限定为：投资性房地产的范围限定为：已出租的土地使用权已出租的土地使用

5、权、持有并准备增值后转让持有并准备增值后转让的土地使用权的土地使用权和和已出租的建筑物已出租的建筑物。(一一)已出租的土地使用权已出租的土地使用权 注意：注意：以经营租赁方式租入土以经营租赁方式租入土地使用权地使用权再再转租给其他单位转租给其他单位，不能不能确认为投资性房地产确认为投资性房地产。已出租的土地使用权，是已出租的土地使用权，是指企业指企业通过出让或转让方式取得的、以经通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。营租赁方式出租的土地使用权。第3页/共42页2023/3/234(二二)持有并准备增值后转让的土地使用权持有并准备增值后转让的土地使用权 持有并准备增值后转让的

6、土地使用权，是指持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。的土地使用权。这类土地使用权很可能给企业带来资本增值收益，符合投资性房这类土地使用权很可能给企业带来资本增值收益，符合投资性房地产的定义。地产的定义。注意：注意：按照国家有关规定认定的按照国家有关规定认定的闲置土地闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的不属于持有并准备增值后转让的土地使用权，土地使用权，也就不属于投资性房地产。也就不属于投资性房地产。(三三)已出租的建筑物已出租的建筑物 已出租的建筑物是指已出租的建筑物是指企业拥有产权的企业拥有产权的、以经营租赁方式出租以经营

7、租赁方式出租的建筑物，包的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。企业在判断和确认已出租的建筑物时，应当把握以下要点：企业在判断和确认已出租的建筑物时，应当把握以下要点：第4页/共42页2023/3/235 1用于用于出租的建筑物出租的建筑物是指企业是指企业拥有产权拥有产权的建筑物。企业的建筑物。企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物不属于投资性房地产。以经营租赁方式租入再转租的建筑物不属于投资性房地产。2已出租的建筑物已出租的建筑物是企业已经与其他方是企业已经与其他方签订了租赁协议签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。自租赁协

8、议规定的租赁约定以经营租赁方式出租的建筑物。自租赁协议规定的租赁期开始日起，经营租出的建筑物才属于已出租的建筑物。期开始日起，经营租出的建筑物才属于已出租的建筑物。3企业企业将建筑物出租将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的，按租赁协议向承租人提供的相相关辅助服务在整个协议中不重大的关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物，应当将该建筑物确认为确认为投资性房地产投资性房地产。例如：。例如：向承租人提供维护、保安等日常辅助向承租人提供维护、保安等日常辅助服务。服务。第5页/共42页2023/3/236 2、作为存货的房地产。、作为存货的房地产。指开发商销售或为销售而正在开发的商品房、土地指

9、开发商销售或为销售而正在开发的商品房、土地等，它属于房地产开发企业的存货。等，它属于房地产开发企业的存货。1.1.自用房地产。自用房地产。自用房地产是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持自用房地产是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。如企业生产经营用的厂房和办公楼属于固定资产有的房地产。如企业生产经营用的厂房和办公楼属于固定资产,企业生产经营用企业生产经营用的土地使用权属于无形资产。的土地使用权属于无形资产。下列不属于投资性房地产的项目：下列不属于投资性房地产的项目：注：注：出租给本企业职工居住的宿舍，即使按市价收取租金，也不属于房地出租给本企业职工居住的宿舍，即使按市价收取租

10、金，也不属于房地产投资，产投资，(间接为企业生产经营服务间接为企业生产经营服务)具有自用房地产的性质。具有自用房地产的性质。注意：注意：在实务中，对于存在某项房地产部分自用或作为存货出售、部分用于在实务中，对于存在某项房地产部分自用或作为存货出售、部分用于赚取租金或资本增值的情形。如某项投资性房地产不同用途的部分能够单独计量赚取租金或资本增值的情形。如某项投资性房地产不同用途的部分能够单独计量和出售的，应当分别确认为固定资产（或无形资产、存货）和投资性房地产。和出售的，应当分别确认为固定资产（或无形资产、存货）和投资性房地产。第6页/共42页2023/3/237第二节第二节 投资性房地产的确认

11、与初始计量投资性房地产的确认与初始计量 土土地地使使用用权权,指指国国家家准准许许某某企企业业在在一一定定期期间间内内对对国国有有土土地地享享有有开开发发、利利用用、经营的权利。经营的权利。根根据据我我国国土土地地管管理理法法的的规规定定,我我国国土土地地实实行行公公有有制制,任任何何单单位位和和个个人人不不得得侵占、买卖或者以其他形式非法转让。侵占、买卖或者以其他形式非法转让。企企业业取取得得土土地地使使用用权权的的方方式式大大致致有有以以下下几几种种:行行政政划划拨拨取取得得、外外购购取取得得及及投投资者投资取得。资者投资取得。一、投资性房地产的确认一、投资性房地产的确认投资性房地产同时满

12、足下列条件的，才能予以确认：投资性房地产同时满足下列条件的，才能予以确认：1与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；2该投资性房地产的成本能够可靠地计量。该投资性房地产的成本能够可靠地计量。二、投资性房地产初始计量二、投资性房地产初始计量第7页/共42页2023/3/238(一一)外购投资性房地产的初始计量外购投资性房地产的初始计量 投资性房地产投资性房地产应当按照成本进行初始确认和计量应当按照成本进行初始确认和计量。在。在后续计量时后续计量时，通常，通常应当应当采用成本模式，采用成本模式，满足特定条件满足特定条件的情况下也可以的情况下也可以

13、采用公允价值模式采用公允价值模式。外购房地产，必须外购房地产，必须在购入的同时开始出租在购入的同时开始出租，才能，才能作为房地产投资加以确认作为房地产投资加以确认与计量与计量。否则，在。否则，在购入时应先作为固定资产核算购入时应先作为固定资产核算，当，当租赁日开始时租赁日开始时，再，再从固定从固定资产转换为投资性房地产。资产转换为投资性房地产。外购投资性房地产的成本：包括购买价款、相关税费和可直接归属于该外购投资性房地产的成本：包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。资产的其他支出。成本成本=购买价款购买价款+相关税费相关税费+直接归属的其他支出直接归属的其他支出第8页/共42页

14、2023/3/239 注注：企企业业购购入入的的房房地地产产，部部分分用用于于出出租租(或或资资本本增增值值)、部部分分自自用用，用用于于出出租租(或或资资本本增增值值)的的部部分分应应当当予予以以单单独独确确认认，按按照照不不同同部部分分的的公公允允价价值值占占公公允允价价值值总总额额的的比比例例将将成成本本在在不不同同部部分分之之间间进进行行合合理分配。理分配。投资性房地产采用成本模式计量的，按照投资性房地产投资性房地产采用成本模式计量的，按照投资性房地产类别和项目类别和项目进进行明细核算；投资性房地产采用公允价值模式计量的，按照投资性房地产行明细核算；投资性房地产采用公允价值模式计量的，

15、按照投资性房地产类别和项目类别和项目并分别并分别“成本成本”和和“公允价值变动公允价值变动”进行明细核算。进行明细核算。企业应设置企业应设置“投资性房地产投资性房地产”科目，核算投资性房地产的价值。包括采科目，核算投资性房地产的价值。包括采用成本模式计量和公允价值计量的投资性房地产。此外还设置用成本模式计量和公允价值计量的投资性房地产。此外还设置“投资性房地投资性房地产累计折旧（摊销）产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备”等科目等科目,第9页/共42页2023/3/2310 【例例8-1】企业购买一块土地使用权，购买价为企业购买一块土地使用权，购买价为1000万元，

16、支付相关手续费万元，支付相关手续费等等50万元万元，款项全部以存款支付。企业购买后准备等其增值后予以转让，款项全部以存款支付。企业购买后准备等其增值后予以转让，采采用成本模式进行后续计量。用成本模式进行后续计量。借：投资性房地产借：投资性房地产-土地使用权土地使用权 1050 贷：银行存款贷：银行存款 1050第10页/共42页2023/3/2311 自自行行建建造造投投资资性性房房地地产产的的成成本本：由由建建造造该该项项资资产产达达到到预预定定可可使使用用状状态态前前所所发发生生的的必必要要支支出出构构成成，包包括括土土地地开开发发费费、建建安安成成本本、应应予予以以资资本本化化的的借借款

17、款费费用用、支支付的其他费用和分摊的间接费用等。付的其他费用和分摊的间接费用等。(二二)自行建造投资性房地产的初始计量自行建造投资性房地产的初始计量成本=土地开发费+建安成本+资本化的借款费用+其他费用+分摊的间接费用 注：注：建造过程中建造过程中发生的非正常性损失发生的非正常性损失直接计入当期损益直接计入当期损益，不计入建造成本。不计入建造成本。第11页/共42页2023/3/2312【例8-2】乙公司是一家建筑公司，为了降低经营风险，于乙公司是一家建筑公司，为了降低经营风险，于2006年年1月月1日开日开始在企业拥有的一块地皮上自行建造一栋商务办公楼，拟用于招租。工程期为始在企业拥有的一块

18、地皮上自行建造一栋商务办公楼，拟用于招租。工程期为1年，于年，于2007年年1月月1日完工，于日完工，于2007年年2月达到预定可使用状态并开始起租。工程月达到预定可使用状态并开始起租。工程期间发生人工费期间发生人工费600万元，投入工程物资万元，投入工程物资3000万元，假定无相关税费。土地使用万元，假定无相关税费。土地使用权的账面价值为权的账面价值为4000万元，在万元，在“无形资产无形资产”目核算。目核算。借：在建工程借：在建工程 600 贷：应付职工薪酬贷：应付职工薪酬-工资工资 600借：在建工程借：在建工程 3000 贷：工程物资贷：工程物资 3000工程领用物资：工程领用物资：分

19、配工程人员工资：分配工程人员工资：第12页/共42页2023/3/2313借：投资性房地产借：投资性房地产-土地使用权土地使用权 4000 贷：无形资产贷：无形资产-土地使用权土地使用权 4000 借：投资性房地产借：投资性房地产-商务楼商务楼 3600 贷：在建工程贷：在建工程 3600工程完工时：工程完工时：同时将土地使用权的账面价值转为投资性房地产：同时将土地使用权的账面价值转为投资性房地产：第13页/共42页2023/3/2314 企业通常应当企业通常应当采用成本模式采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可对投资性房地产进行后续计量，也可采用公允价值模式采用公允价值模式对投资性房地

20、产进行后续计量。但是，同一企业对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只只能采用一种模式能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两不得同时采用两种计量模式。种计量模式。第三节第三节 投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量一、采用成本模式对房地产进行后续计量一、采用成本模式对房地产进行后续计量 在成本模式计量下，企业应当按照在成本模式计量下，企业应当按照固定资产固定资产、无形资产无形资产准则的有关规定，对已出租的建筑物、土地使用权等进行计量，计提准则的有关规定，对已出租的建筑物、土地使用权等进行计量，计提折旧或摊销。如存在减值迹象，应按折

21、旧或摊销。如存在减值迹象，应按资产减值资产减值准则进行减值测试，准则进行减值测试，并计提相应的减值准备。并计提相应的减值准备。第14页/共42页2023/3/2315借：投资性房地产借：投资性房地产-土地使用权土地使用权 5000 贷：实收资本贷：实收资本 5000 该投资性房地产的入账成本：该投资性房地产的入账成本：【例例8-3】A公司公司2006年年7月月1日接受日接受B公司投入的一项土地使用权，双方协公司投入的一项土地使用权，双方协议价为议价为5000万元。万元。A公司取得该土地后，拟于适当时机转让。该土地使用权的公司取得该土地后，拟于适当时机转让。该土地使用权的法定有效期为法定有效期为

22、50年。年。2006年摊销：年摊销：(5000万元万元50年年=100/2=50万元万元)例见教材例见教材P171。借：其他业务成本借：其他业务成本 50 贷：投资性房地产累计摊销贷：投资性房地产累计摊销 50 第15页/共42页2023/3/2316二、采用公允价值模式对房地产进行后续计量二、采用公允价值模式对房地产进行后续计量 (一一)前提前提 只有符合规定条件的，可以采用公允价值模式进行计量。这里的只有符合规定条件的，可以采用公允价值模式进行计量。这里的条件是条件是：有确凿证据表明投资性房地产有确凿证据表明投资性房地产公允价值能够持续可靠取得公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性的，可

23、以对投资性房地产采用公允价值计量。房地产采用公允价值计量。（二）采用公允价值模式需要同时满足下列条件（二）采用公允价值模式需要同时满足下列条件 .投资性房地产所在地存在活跃交易市场。投资性房地产所在地存在活跃交易市场。所在地，通常是指投资性所在地，通常是指投资性房地产所在的城市。对于大中城市，应当具体化为投资性房地产所在的城房地产所在的城市。对于大中城市，应当具体化为投资性房地产所在的城区。区。.企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息。价格及其他相关信息。从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估

24、从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。计。第16页/共42页2023/3/2317 期末以公允价值为基础期末以公允价值为基础,公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。对于采用公允价值计量模式的投资性房地产，对于采用公允价值计量模式的投资性房地产，平时不计提折旧平时不计提折旧，也，也不进行摊销不进行摊销。在资产负债表日应当在资产负债表日应当以投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价以投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。（三）公允价值模式下的会计处理（三

25、）公允价值模式下的会计处理借：投资性房地产借：投资性房地产(公允价值变动公允价值变动)贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益 第17页/共42页2023/3/2318 借：投资性房地产借：投资性房地产房屋（公允价值变动）房屋（公允价值变动）50 贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益 50 【例例8-4】2007年年1月月1日企业将一栋厂房对外出租，该厂房的初始成日企业将一栋厂房对外出租，该厂房的初始成本为本为1000万元。该投资性房地产期末采用公允价值计量，万元。该投资性房地产期末采用公允价值计量，2007年年12月月31日，经复核，该投资性房地产的公允价值为日，经复核，该投资性房地产的

26、公允价值为1050万元。万元。如果公允价值为如果公允价值为940万元则：万元则：借：公允价值变动损益借：公允价值变动损益 60 贷；投资性房地产贷；投资性房地产房屋（公允价值变动）房屋（公允价值变动）60 第18页/共42页2023/3/2319 (一一)成本计量模式成本计量模式 由由于于没没有有考考虑虑到到期期末末该该资资产产的的公公允允价价值值，需需要要对对其其账账面面价价值值进进行行复复核核，发发生生减减值值的的，应应计计提提减减值值准准备备。具具体体做做法与固定资产和无形资产准则规定一样。法与固定资产和无形资产准则规定一样。(二二)公允价值计量模式公允价值计量模式 由由于于已已经经按按

27、期期末末的的公公允允价价值值对对投投资资性性房房地地产产的的账账面面价价值进行了调整，因而值进行了调整，因而不存在减值问题。不存在减值问题。三、投资性房地产的减值三、投资性房地产的减值第19页/共42页2023/3/2320四、投资性房地产后续计量模式的变更四、投资性房地产后续计量模式的变更 计量模式一经确定，不得随意变更。计量模式一经确定，不得随意变更。在房地产满足条件的情况下，在房地产满足条件的情况下，允许企业对投资性房地允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量。产从成本模式计量变更为公允价值模式计量。成本模式转成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，为公允价值

28、模式的，应当作为会计政策变更，将转换时将转换时公公允价值与账面价值的差额允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（未分配利调整期初留存收益（未分配利润）。润）。已采用公允价值模式的，不得转为成本模式。已采用公允价值模式的，不得转为成本模式。例题：见教材例题：见教材P173。第20页/共42页2023/3/2321第四节第四节 投资性房地产的后续支出投资性房地产的后续支出一、投资性房地产后续支出的处理原则一、投资性房地产后续支出的处理原则符合投资性房地产符合投资性房地产确认条件确认条件不符合投资性房地不符合投资性房地产确认条件产确认条件资本化资本化计入投资性房地产计入投资性房地产的成本的成本费用

29、化费用化计入当期损益计入当期损益“其其他业务成本他业务成本”即发生的后续支出，能延长即发生的后续支出，能延长投资性房地产的使用寿命或明显投资性房地产的使用寿命或明显改良了投资性房地产的使用效能，改良了投资性房地产的使用效能，从而导致流入公司的经济利益超从而导致流入公司的经济利益超过了原先的估计。过了原先的估计。投资性房地产发生的后续支出，投资性房地产发生的后续支出，如果只是维护或恢复投资性房地产如果只是维护或恢复投资性房地产原有的使用效能，不可能导致流入原有的使用效能，不可能导致流入公司的经济利益超过原先的估计。公司的经济利益超过原先的估计。提高效能提高效能维持效能维持效能第21页/共42页2

30、023/3/2322 企企业业发发生生的的、与与投投资资性性房房地地产产有有关关的的后后续续支支出出，在在满满足足投投资资性性房房地地产产确确认认条条件件的的，应应当当计计入入投投资资性性房房地地产产成成本本，即即资资本本化化。包包括括对对投投资资性性房房地地产产进进行行改改建建、扩扩建建，或或装装修修等。等。二、资本化的后续支出二、资本化的后续支出 虽然投资性房地产有成本模式计量和公允价值模式计量虽然投资性房地产有成本模式计量和公允价值模式计量两种，在会计处理上，只是明细账有所区别，其他处理相同。两种，在会计处理上，只是明细账有所区别，其他处理相同。现将两种模式下的会计处理对比说明：现将两种

31、模式下的会计处理对比说明：第22页/共42页2023/3/2323成本模式计量成本模式计量公允价值模式计量公允价值模式计量按其账面按其账面价值转入价值转入“在建工程在建工程”借：在建工程借：在建工程-厂房厂房 投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产贷：投资性房地产-厂房厂房借：在建工程借：在建工程-厂房厂房 贷：投资性房地产贷：投资性房地产-厂房厂房(成本成本)-厂房厂房(公允价值变动公允价值变动)发生支出，发生支出，计入计入“在建在建工程工程”：略略略略改造完成：改造完成：借：投资性房地产借：投资性房地产-厂房厂房 贷：在建工程贷

32、：在建工程借：投资性房地产借：投资性房地产-厂房厂房(成本成本)贷：在建工程贷：在建工程注：注：公允价值模式计量下，不计提折旧或摊销，也不进行计提减值准备。公允价值模式计量下，不计提折旧或摊销，也不进行计提减值准备。两种模式计量的处理对比例见例见P175。第23页/共42页2023/3/2324三、费用化的后续支出三、费用化的后续支出 与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的应当在发生时计入当期损益确认条件的应当在发生时计入当期损益(其他业务成本其他业务成本)。第24页/共42页2023/3/2325 房地产的转换房地产的转换，

33、实质上是，实质上是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。类。企业必须有确凿证据表明房地产用途发生改变，才能将投资性房地产转换企业必须有确凿证据表明房地产用途发生改变，才能将投资性房地产转换为非投资性房地产或者将非投资性房地产转换为投资性房地产。房地产转换的为非投资性房地产或者将非投资性房地产转换为投资性房地产。房地产转换的形式具体包括：形式具体包括：第五节第五节 投资性房地产的转换投资性房地产的转换一、投资性房地产的转换形式与转换日一、投资性房地产的转换形式与转换日1.1.自用房地产（包括土地使用权出自用房地产（包括土地使用权出租、增值；建筑物

34、出租）租、增值；建筑物出租）转换为转换为投资性投资性房地产房地产第25页/共42页2023/3/2326转换为转换为投资性房地产投资性房地产2.作为存货的房地产作为存货的房地产自用房地产自用房地产转换为转换为3.投资性房地产投资性房地产4.投资性房地产投资性房地产转换为转换为存货存货房地产转换时转换日的确定房地产转换时转换日的确定:第26页/共42页2023/3/2327类类 别别表表 现现转换日转换日1.1.投资性房地产开始自用投资性房地产开始自用房地产达到自房地产达到自用状态用状态用于生产商品、提供劳务用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期或者经营管理的日期2.2.作为存货的房地产、或作

35、为存货的房地产、或自用建筑物、土地使用自用建筑物、土地使用权停止自用改为出租权停止自用改为出租签定租赁合同签定租赁合同租赁期开始日租赁期开始日。3.3.自用土地使用权，改为自用土地使用权，改为资本增值资本增值转换决议书转换决议书转换决议日转换决议日房地产转换时转换日的确定房地产转换时转换日的确定 第27页/共42页2023/3/2328（一）采用成本模式进行后续计量的投资性房地产的转换（一）采用成本模式进行后续计量的投资性房地产的转换 二、房地产转换的会计处理二、房地产转换的会计处理 企业将原用于赚取租金或资本增值的房地产改为用于生产商品、提供劳务企业将原用于赚取租金或资本增值的房地产改为用于

36、生产商品、提供劳务或者经营管理或者经营管理,投资性房地产相应地转换为投资性房地产相应地转换为固定资产固定资产或或无形资产。无形资产。1.投资性房地产转为自用房地产投资性房地产转为自用房地产借：固定资产借：固定资产、无形资产或存货（按转换时的账面价值计量）、无形资产或存货（按转换时的账面价值计量）投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧(摊销摊销)（投资性房地产摊销额）（投资性房地产摊销额）贷：投资性房地产贷：投资性房地产 累计折旧累计折旧 累计摊销累计摊销例见教材例见教材P177。第28页/共42页2023/3/2329借：开发产品借：开发产品借：投资性房地产累计折旧（摊销）（按照已计提的折旧

37、或摊销）借：投资性房地产累计折旧（摊销）（按照已计提的折旧或摊销）借：投资性房地产减值准备（原已计提减值准备）借：投资性房地产减值准备（原已计提减值准备）贷：投资性房地产（按其账面余额）贷：投资性房地产（按其账面余额）房地产开发企业将用于经营租出的房地产重新开发用于对外销售的，从房地产开发企业将用于经营租出的房地产重新开发用于对外销售的，从投资性房地产转换为存货。这种情况下，转换日为租赁期届满、企业董事会投资性房地产转换为存货。这种情况下，转换日为租赁期届满、企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期。或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期。2

38、.投资性房地产转换为存货投资性房地产转换为存货第29页/共42页2023/3/2330 借：投资性房地产借：投资性房地产 贷：固定资产贷：固定资产 无形资产无形资产 借：累计折旧借：累计折旧 累计摊销累计摊销 贷：投资性房地产累计折旧贷：投资性房地产累计折旧(摊销摊销)借：固定资产减值准备借：固定资产减值准备 无形资产减值准备无形资产减值准备 贷：投资性房地产减值准备贷：投资性房地产减值准备借：投资性房地产借：投资性房地产 （按转换时的原账面价值计量）（按转换时的原账面价值计量）存货跌价准备存货跌价准备 （原计提的跌价准备）（原计提的跌价准备）贷：开发产品贷：开发产品3.作为存货转换为投资性房

39、地产作为存货转换为投资性房地产4.自用房地产转换为投资性房地产自用房地产转换为投资性房地产第30页/共42页2023/3/2331企企业业将将采采用用公公允允价价值值模模式式计计量量的的投投资资性性房房地地产产转转换换为为自自用用房房地地产产时时，应应当当以以其其转转换换当当日日的的公公允允价价值值作作为为自自用用房房地地产产的的账账面面价价值值，公公允允价价值值与与原原账账面面价值的价值的差额计入当期损益差额计入当期损益。【例例8-5】2008年年10月月15日日,甲企业因租赁期满甲企业因租赁期满,将出租的写字楼收回将出租的写字楼收回,准备作准备作为办公楼用于本企业的行政管理。为办公楼用于本

40、企业的行政管理。2008年年12月月1日日,该写字楼正式开始自用该写字楼正式开始自用,相应相应由投资性房地产转换为自用房地产由投资性房地产转换为自用房地产,当日的公允价值为当日的公允价值为4800万元。该项房地产在万元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量转换前采用公允价值模式计量,原账面价值为原账面价值为4750万元万元,其中其中,成本为成本为4500万元万元,公公允价值变动为增值允价值变动为增值250万元。万元。借借:固定资产固定资产 48 000 000 贷贷:投资性房地产投资性房地产-成本成本 45 000 000 -公允价值变动公允价值变动 2 500 000 公允价值变动损益公允

41、价值变动损益 500 0001.投资性房地产转为自用房地产投资性房地产转为自用房地产第31页/共42页2023/3/2332【例例8-6】甲地产经营开发企业将其开发的的部分写字楼用于对外经营租甲地产经营开发企业将其开发的的部分写字楼用于对外经营租赁。赁。2008年年10月月15日，因租赁期满，甲企业将出租的写字楼收回，并作出书面日，因租赁期满，甲企业将出租的写字楼收回，并作出书面决议，将该写字楼重新开发用于对外销售，即由投资性房地产转换为存货，当决议，将该写字楼重新开发用于对外销售，即由投资性房地产转换为存货，当日的公允价值为日的公允价值为5800万元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量万

42、元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量,原账面原账面价值为价值为5600万元万元,其中其中,成本为成本为5000万元万元,公允价值变动为增值公允价值变动为增值600万元。万元。借借:开发产品开发产品58 000 000 贷贷:投资性房地产投资性房地产-成本成本 50 000 000 -公允价值变动公允价值变动 6 000 000 公允价值变动损益公允价值变动损益 2 000 0002.投资性房地产转换为存货投资性房地产转换为存货 企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为存货时，应当以其企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为存货时，应当以其转换转换当日的公允价值当日的公允价值作

43、为自作为自用房地产的账面价值用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的，公允价值与原账面价值的差额计入差额计入当期损益当期损益。第32页/共42页2023/3/2333 投资性房地产按照转换当日的公允价值计量。投资性房地产按照转换当日的公允价值计量。转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额作为公允价值变动损转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额作为公允价值变动损益。益。转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为资本公积（其他转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为资本公积（其他资本公积），计入所有者权益。资本公积），计入所有者权益。待该项投资性房地产待该项投资性房地产处理时处理

44、时,因转换计入资本因转换计入资本公积的部分应转入当期损益。公积的部分应转入当期损益。3.作为存货转换为投资性房地产作为存货转换为投资性房地产例见教材例见教材P179。处理规定：处理规定：第33页/共42页2023/3/23344.自用房地产转换为投资性房地产自用房地产转换为投资性房地产 投资性房地产按照转换当日的公允价值计量。投资性房地产按照转换当日的公允价值计量。转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额作为公允价值变动损转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额作为公允价值变动损益。益。转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为资本公积（其他转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额作

45、为资本公积（其他资本公积），计入所有者权益。资本公积），计入所有者权益。待该项投资性房地产待该项投资性房地产处理时处理时,因转换计入资本因转换计入资本公积的部分应转入当期损益。公积的部分应转入当期损益。处理规定：处理规定：第34页/共42页2023/3/2335 【例例8-7】企业将一栋自用的厂房作为投资性房地产对外出租。该厂房的账企业将一栋自用的厂房作为投资性房地产对外出租。该厂房的账面原值为面原值为1000万元，已计提折旧万元，已计提折旧400万元，提取固定资产减值准备万元，提取固定资产减值准备100万元。转万元。转换当日，其公允价值为换当日，其公允价值为480万元。万元。该厂房转换前的账

46、面价值为该厂房转换前的账面价值为1000-400-100=500万元，公允价值万元，公允价值480万元小万元小于账面价值于账面价值20万元，应直接计入当期损益。万元，应直接计入当期损益。借：投资性房地产借：投资性房地产-成本成本 480 固定资产减值准备固定资产减值准备 100 累计折旧累计折旧 400 公允价值变动损益公允价值变动损益 20 贷：固定资产贷：固定资产 1000第35页/共42页2023/3/2336 假设转换当日其公允价值为假设转换当日其公允价值为530万元，则万元，则公允价值高于账面价值公允价值高于账面价值30万元，万元，应直接计入资本公积。应直接计入资本公积。借：投资性房

47、地产借：投资性房地产-成本成本 530 累计折旧累计折旧 400 固定资产减值准备固定资产减值准备 100 贷：固定资产贷：固定资产 1000 资本公积资本公积其他资本公积其他资本公积 30第36页/共42页2023/3/2337模式模式投资性房地投资性房地产产自用自用投资性房地产投资性房地产存货存货存货存货投资性房地产投资性房地产自用自用投资性房地产投资性房地产成本成本模式模式按按转换日的转换日的账面余额账面余额记记入固定资产、入固定资产、无形资产无形资产按按转换日的账转换日的账面价值面价值，记入，记入“开发产品开发产品”科目科目转换日的账面价值转换日的账面价值，记入，记入“投资性房地产投资

48、性房地产”科目科目按按转换日的账面余额转换日的账面余额,借入借入“投资性房地产投资性房地产”科目科目,公允公允价值价值模式模式按转按转换当日换当日的公允价值的公允价值作为自用房作为自用房地产的账面地产的账面价值，公允价值，公允价值与原账价值与原账面价值的面价值的差差额计入当期额计入当期损益损益。按转按转换当日的换当日的公允价值公允价值作为作为自用房地产的自用房地产的账面价值，公账面价值，公允价值与原账允价值与原账面价值的面价值的差额差额计入当期损益计入当期损益。按按转换日的公允价值转换日的公允价值，记入，记入“投资性房地产投资性房地产(成本成本)”；转；转换日的换日的公允价值小于账面价公允价值

49、小于账面价值的值的，按其差额，借记，按其差额，借记“公公允价值变动损益允价值变动损益”科目；转科目；转换日的换日的公允价值大于账面价公允价值大于账面价值的，值的，按其差额，贷记按其差额，贷记“资资本公积本公积”科目。处理时科目。处理时,因转因转换计入资本公积的部分应转换计入资本公积的部分应转入当期损益。入当期损益。按按转换日的公允价值转换日的公允价值，记，记入入“投资性房地产投资性房地产(成本成本)”；转换日的；转换日的公允价值小于公允价值小于账面价值的账面价值的，按其差额，按其差额，借记借记“公允价值变动损益公允价值变动损益”；转换日的；转换日的公允价值大公允价值大于账面价值的于账面价值的，

50、按其差额，按其差额，贷记贷记“资本公积资本公积”。处理。处理时时,因转换计入资本公积的因转换计入资本公积的部分应转入当期损益。部分应转入当期损益。房地产转换归纳房地产转换归纳第37页/共42页2023/3/2338第六节第六节 投资性房地产的处置投资性房地产的处置 企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。处置收入记入处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。处置收入记入“其其他业务收入他业务收入”科目，处置时的成本、费用、税金等记入科目，处置