成本管理实战研讨1637986.pptx

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1、成本管理实战成本管理实战研讨篇研讨篇2009PART 1 概念对焦 PART 1 成本管理概念之对焦什么是成本？经济学说：为过程增值和结果有效已付出或应付出的资源代价。为了达到特定目的而发生或未发生的价值牺牲，它可用货币单位加以衡量为了达到某一种特定目的而耗用或放弃的资源。成本是商品经济的价值范畴，是商品价值的组成部分。人们要进行生产经营活动或达到一定的目的，就必须耗费一定的资源（人力、物力和财力），其所费资源的货币表现及其对象化称之为成本。PART 1 成本管理概念之对焦什么是成本？企业家说：利润=收入成本利润表利润表一、营业总收入一、营业总收入保利万科其中：营业收入81.15355 利息收

2、入。二、营业总成本二、营业总成本62.7281其中：营业支出 49.9206利息支出。营业税金及附加8.441销售费用2.5611.9管理费用 2.0817.6财务费用-0.323.6资产减值损失投资收益2.072.1。三、营业利润三、营业利润20.576.5加：营业外收入3.550.31减：营业外支出 0.060.43四、利润总额四、利润总额2476.4减：所得税7.723.2五、净利润五、净利润16.353.2。六、每股收益六、每股收益。地产企业的收入？地产企业的成本？开发成本开发成本土地成本土地成本管理成本管理成本资金成本资金成本PART 1 成本管理概念之对焦PART 1 成本管理概念

3、之对焦成本管理理念之解析？n 标准成本管理（传统）n 作业成本管理（欧美）n 成本企划管理 （日本）成本企划：成本绝非单纯是帐簿的产物，既然它在制造过程中发生，就应该从工程学的、技术的层面去把握成本信息，从开发、设计阶段开始结合工程学的方法对成本进行预测、监控。其基本立足点可认为是全生命周期成本。目标管理目标管理过程管理过程管理PART 1 成本管理概念之对焦成本管理理念之解析？地产企业成本管理现状：不谈目标-高利润/抢进度目标滞后-预结算控制目标不靠谱-专业口不介入目标是目标，过程是过程-目标与操作脱节决策者都不受控于成本，过程信息失真.成本结果与目标高度偏离PART 1 成本管理概念之对焦

4、地产行业成本管理之特点 成本发生之体现滞后-成本规划-客户敏感点 成本信息归集体现滞后-成本管理财务成本核算-成本是个无底洞-财务结算利润、结转成本带来的经营风险建立一套成本预控体系，是企业不得不做的选择！建立一套成本预控体系，是企业不得不做的选择！区别于制造业PART 1 成本管理概念之对焦从地产价值链看成本管理之要点成本管理成本管理项目项目策划策划设计设计管理管理采购采购管理管理工程工程管理管理销售销售管理管理客服客服管理管理物业物业管理管理项目项目论证论证项目项目拓展拓展越靠近价值链前端，经营风险越大，但利润贡献越靠近价值链前端，经营风险越大，但利润贡献越高！越高！关键词关键词越靠近价值

5、链后端，经营风险越小，但对品牌和客户价值产越靠近价值链后端，经营风险越小，但对品牌和客户价值产生重要影响。生重要影响。关键词关键词价值链中段是整个房地产开发项目的成本控制区间，决定了利润的最终价值链中段是整个房地产开发项目的成本控制区间，决定了利润的最终实现大小！实现大小！关键词关键词三全原理三全原理PART 1 成本管理概念之对焦项目运营体系与成本管理体系之接驳企业战略目标企业战略目标经营经营 目标目标销售目标销售目标成本目标成本目标各项目运营目标与计划各项目运营目标与计划拿地策划拿地策划 施工计划施工计划 报批报建报批报建 采购计划采购计划 设计计划设计计划 销售计划销售计划 入伙计划入伙

6、计划成本计划成本计划现金流计划现金流计划项目拓展目标投融资拓展目标PART 1 成本管理概念之对焦地产标杆企业是如何管理成本的？n公司制定了包括公司房地产开发企业成本核算指导、公司目标成 本管理实施细则等在内的成本管理制度;n使用成本管理软件，对项目运作全过程成本信息进行计划管理和动态跟踪记录。n项目确定后，子公司按总部统一要求编制项目目标成本（成本计划），经公司管理层和区域成本管理部门审批确认后执行，同时录入成本管理系统。n项目开发过程中，已发生成本由专人负责及时录入成本软件，同时成本管理部门定期对待发生成本做出预测，并在必要时进行调整，从而对项目成本形成动态跟踪管理。n子公司财务管理部门负

7、责项目动态成本中的非合同费用录入。此外，通过定期的成本清查工作，保障子公司动态成本数据准确性，总部与区域通过开展成本检查等工作对子公司成本信息反映的及时性和准确性进行监督。PART 1 成本管理概念之对焦地产标杆企业是如何管理成本的？土地投资论证阶段土地投资论证阶段 项目目标成本（土地版）项目目标成本（土地版）项目启动阶段项目启动阶段 项目目标成本（启动版）项目目标成本（启动版）方案设计阶段方案设计阶段 项目目标成本（方案版）项目目标成本（方案版）初步设计阶段初步设计阶段 项目目标成本（执行版）项目目标成本（执行版）工程实施阶段工程实施阶段 项目目标成本分解及合约规划项目目标成本分解及合约规划

8、项目竣工成本确认项目竣工成本确认 项目竣工成本项目竣工成本项目竣工结算项目竣工结算 项目成本总结和分析项目成本总结和分析PART 1 成本管理概念之对焦地产标杆企业是如何管理成本的？寻找合适自己的寻找合适自己的 工具与办法工具与办法PART 2 目标建立 PART 1 成本管理概念之对焦PART 2 成本目标建立中的关键环节成本目标是怎么建立起来的？1、投资决策项目投资可行性报告投资估算书投资估算书2、项目策划项目定位：概念性方案设计目标成本测算目标成本测算1 13、方案设计确定产品标准目标成本测算目标成本测算2 24、初步设计确定产品各分部、各专业标准目标成本测算目标成本测算3 34、施工图

9、设计确定目标成本确定目标成本投资估算概念性方案设计概算方案设计概算初步设计概算施工图预算工程量清单横向制约横向制约标杆企业成本科目表对比？PART 2 成本目标建立中的关键环节金地成本表单某民企成本表单万科成本表单政府要求成本表单成本模成本模块拼装块拼装化案例化案例仁恒成本表单合同清单模式万科表单民企如何用?用合理的成本科目规划解决系统问题？PART 2 成本目标建立中的关键环节与财务要求接轨与财务要求接轨与合同策划与分判接轨与合同策划与分判接轨体现目标建立的逐级性体现目标建立的逐级性科目细度与专业管理深度匹配科目细度与专业管理深度匹配模块化拼装应对市场多变性模块化拼装应对市场多变性。对成本科

10、目的要求对成本科目的要求案例案例1 项目策划阶段的成本策划项目策划阶段的成本策划成本成本 客户需求客户需求市场市场产品产品盈利盈利关于七对眼睛关于七对眼睛案例案例2 概念设计阶段的成本规划概念设计阶段的成本规划某超高层项目外立面某超高层项目外立面概念深化设计案例概念深化设计案例偏差偏差成本信息成本信息月报分析月报分析动态成本信息动态成本信息 反馈反馈 设立目标成本（审批及修订）设立目标成本（审批及修订）目标成本的管理目标成本的管理PDCA什么是动态成本?判断1:本月动态成本是:本月财务帐面已付款累计本月合约部已签约累积本月形象进度的造价计量本月合同结算累计判断2:动态成本一定是与时俱进地增长的

11、判断3:动态成本是在静态成本基础上加入资金时间 成本因素的成本.项目策划阶段的成本管理我们的目的：找到满足投资策划盈利目标的成本控制目标找到实现成本控制目标的市场依据我们的方法：倒逼成本投资策划目标倒逼盈利倒逼市场调研全成本！竞争力项目策划阶段的成本管理工作的核心：成本结构的合理性成本项重点分析成本归集的完整性不可预见费方法与措施：结构分析比例/敏感点提炼盈利倒逼土地成本归集全面调研分析项目设计阶段的成本管理我们的目的：落实策划阶段确定的成本控制总目标品质策划，部品研究，确保成本可控下的价值最大化我们的方法：设计质量不同阶段的成本研究委托任务书与设计评审部品研究部品清单定版定样目标成本的确定科目与阶段性施工图校核项目建造阶段的成本管理我们的目的：明确、细化的目标成本目标成本控制过程及结果我们的方法：目标成本分解合同控制清单动态控制信息归集信息纠偏现场管理变更与签证工作决策谢谢 谢！谢！