房地产成本管理与控制体系课件qki.pptx

《房地产成本管理与控制体系课件qki.pptx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产成本管理与控制体系课件qki.pptx（72页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、房地产成本管理与控制体系房地产成本管理与控制体系北京钧涵基业企业管理顾问有限公司北京钧涵基业企业管理顾问有限公司 谢志华谢志华20092009年年1010月月 上海上海房地产成本管理系统2目录目录1房地产成本管理常见问题与全成本管理理念房地产成本管理常见问题与全成本管理理念2全成本管理的总体思路和四大阶段全成本管理的总体思路和四大阶段3如何建立卓越的全成本管理体系如何建立卓越的全成本管理体系 4各阶段成本控制要点各阶段成本控制要点房地产成本管理系统3成本管理的理念成本管理的理念 营销营销小业主、白领、外企、小业主、白领、外企、设计设计多层、高层、情花、高汤、地下室、假复式多层、高层、情花、高汤

2、、地下室、假复式 成本成本土建、园林、配套、土建、园林、配套、财务财务？必须还得涨？必须还得涨10001000元才挣钱！元才挣钱！鸡鸭不同语，奥拓变奥迪！鸡鸭不同语，奥拓变奥迪！房地产成本管理系统4成本管理的理念成本管理的理念 营销营销产品设计不好，我卖不出去；产品设计不好，我卖不出去；设计设计成本控制太狠，哪有好产品；成本控制太狠，哪有好产品；成本成本都做完了，只能这样了；都做完了，只能这样了；财务财务没有我的事。没有我的事。谁错了？谁错了？房地产成本管理系统5成本管理的目标是保证成本的支出获得最有效的收益成本管理的目标是保证成本的支出获得最有效的收益-提升价值提升价值成本控制不等于省钱，花

3、得多会浪费，花得少也会有浪费，花多成本控制不等于省钱，花得多会浪费，花得少也会有浪费，花多花少不是重点，花的有效才是关键花少不是重点，花的有效才是关键成本管理的关键是做出和产品定位匹配的产品，提供最能符合顾成本管理的关键是做出和产品定位匹配的产品，提供最能符合顾客期望的产品而不是质量最好或者标准最高的产品客期望的产品而不是质量最好或者标准最高的产品成本管理的理念成本管理的理念 房地产成本管理系统6成本管理的阶段成本管理的阶段全过程全过程1 1，阶段阶段立项立项 策划策划 设计设计发包发包 施工施工 竣工竣工 维护维护2 2，对应成本实现过程对应成本实现过程-由虚到实由虚到实虚拟：估、概、预算虚

4、拟：估、概、预算现实：合同价、付款、结算价现实：合同价、付款、结算价-从虚到实的转折点就是发包从虚到实的转折点就是发包房地产成本管理系统7成本管理的阶段（成本管理的阶段（WHEN)WHEN)全过程全过程各阶段成本管理重点内容立项阶段成本测算，项目经济性评价，盈利目标策划阶段选择性价比最好的产品，制定产品目标与发展计划设计阶段产品目标与成本目标的制定 -方案：最经济合理方案，符合项目定位，体现产品特征 -初步：材料设备的合理选型 -施工图：限额设计，图纸的质量和时间保证发包阶段通过市场竞争找到合适的价格和单位，完备的合同（与合作伙伴双赢的关系，资源与技术的把握）施工阶段变更和签证的管理，付款审核

5、，动态监控销售阶段营销费用预算管理，售楼工程成本控制，销售承诺与资料的把关竣工阶段结算、索赔办理，项目后评估维护运营阶段保修金、维护费用的管理房地产成本管理系统8成本管理的责任主体成本管理的责任主体全员全员要点：所有与产品制造相关的部门，都有要点：所有与产品制造相关的部门，都有成本管理的责任，都要具有成本意识。成本管理的责任，都要具有成本意识。成本意识：只要考虑了性价比问题，就是有成本意识成本意识：只要考虑了性价比问题，就是有成本意识控制主体：从控制主体：从“谁花钱控制谁谁花钱控制谁”到到“谁花钱谁控制谁花钱谁控制”成本管理部门的职责成本管理部门的职责全面、全过程成本管理，而非单纯编制预结算工

6、作全面、全过程成本管理，而非单纯编制预结算工作了解产品、掌握市场，制定目标，全程监控；了解产品、掌握市场，制定目标，全程监控；甲方整合社会资源的目标就是让其符合我们的产品定位；甲方的工作就是协调，甲方整合社会资源的目标就是让其符合我们的产品定位；甲方的工作就是协调，不论是设计、工程还是成本人员；专业人员是专家型的管理者（不是大厨是美不论是设计、工程还是成本人员；专业人员是专家型的管理者（不是大厨是美食家）食家）房地产成本管理系统9房地产成本管理的发展过程房地产成本管理的发展过程管理难度加大，统筹协调要求高成本管理水平成本管理水平产品价值提升产品价值提升审算型控制型能动型强调企业/团队的共同目标

7、面向公司利益，讲求性价比发掘价值，创造价值强调不能突破目标值定额模式下，强调个人经验追求算得快、算量准定额熟、套价正确房地产成本管理系统10成本部门管理的三个层次成本部门管理的三个层次基本的审算工作基本的审算工作成本管理体系的建设和运行监控成本管理体系的建设和运行监控产品与市场研究产品与市场研究房地产成本管理系统11目录目录1房地产成本管理常见问题与全成本管理理念房地产成本管理常见问题与全成本管理理念2全成本管理的总体思路和四大阶段全成本管理的总体思路和四大阶段3如何建立卓越的全成本管理体系如何建立卓越的全成本管理体系 4各阶段成本控制要点各阶段成本控制要点房地产成本管理系统12完整的成本管理

8、系统应该包括目标成本体系、责任成本体系、完整的成本管理系统应该包括目标成本体系、责任成本体系、动态成本管理体系和项目后评估体系动态成本管理体系和项目后评估体系 房地产成本管理系统13目标成本体系是成本控制的核心，只有科学制定目标成本，才能有效的控制成本。目标成本体系是成本控制的核心，只有科学制定目标成本，才能有效的控制成本。目标成本的制定是由测算到概算再到预算的逐步真实的过程，是一个由粗浅到精目标成本的制定是由测算到概算再到预算的逐步真实的过程，是一个由粗浅到精细的过程细的过程项目拓展阶段项目拓展阶段方案设计到初步方案设计到初步设计阶段设计阶段施工图设计阶段施工图设计阶段建筑安装工程费施工阶段

9、施工阶段建筑工程费安装工程费装修工程费地基基础工程主体工程给排水工程数据调整成本测算成本测算成本概算成本概算成本预算成本预算动态调整动态调整l随着项目阶段的逐步推进，成本项目逐步细化调整，目标成本亦逐步真实随着项目阶段的逐步推进，成本项目逐步细化调整，目标成本亦逐步真实l建立目标成本体系的基础：公司应有不断完善的成本数据积累以及优秀的预算管理人才作保障建立目标成本体系的基础：公司应有不断完善的成本数据积累以及优秀的预算管理人才作保障 举例房地产成本管理系统14全面的成本控制体系主要包括对土地成本、项目前期费用、工程建安成本、全面的成本控制体系主要包括对土地成本、项目前期费用、工程建安成本、营销

10、成本、管理成本和财务成本等六大分项成本的控制营销成本、管理成本和财务成本等六大分项成本的控制分项分项成本成本压缩空间压缩空间占总成本占总成本比例比例主要控制手段主要控制手段说明说明土地土地成本成本较小30-35%尽可能争取政府优惠价格，同时在土地费用支付条件方面争取优惠认真开展尽职调查，减少操作风险加强项目可行性研究和项目论证土地成本项目初期大部分可以确定，可压缩空间较小前期前期费用费用大2-3%搞好政府关系，争取报批报建费用减免工程工程成本成本大50-55%设计单位争取最优性价比开展设计阶段的成本控制和限额设计严格设计变更和工程签证审批建立供应商管理体系，加强供应商考核，建立战略采购伙伴关系

11、规范采购管理，严格资质预审和评标、定标加强新材料、新工艺、新设备的研究运用虽然前期设计费用本身并不多，但设计方案决定了工程造价的7080左右，因此设计管理是成本控制的重中之重；工程成本涉及影响因素多而且复杂，故可压缩空间大营销营销成本成本大5-8%实行媒体投放的跟踪评价，选取性价比最高的推广方式加强广告、策划公司的采购管理营销成本涉及影响因素多而且复杂，故可压缩空间大管理管理成本成本 小2-3%建立合理的成本费用支出标准加大部门费用支出考核力度管理费用项目初期大部分可以确定，可压缩空间小财务财务成本成本小6-8%合理筹措和运用资金实行资金集中管理，减少资金沉淀实行税收筹划，减少税务成本财务成本

12、项目初期大部分可以确定，可压缩空间小注：此处的成本比例仅供参考房地产成本管理系统15目标成本的概念目标成本的概念目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要 实现的成本目标；是项目成本的控制标杆实现的成本目标；是项目成本的控制标杆 目标成本是公司基于市场状况，并结合公司的经营计划，根据预期售价目标成本是公司基于市场状况，并结合公司的经营计划，根据预期售价和目标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的成本指标。和目标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的成本指标。目标成本体现目标成本体现“以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行以

13、经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势业成本优势”的成本管理宗旨。的成本管理宗旨。目标成本要体现先进性和严肃性目标成本要体现先进性和严肃性 房地产成本管理系统16目标成本制订流程目标成本制订流程房地产成本管理系统17责任成本体系责任成本体系 责任成本体系通过确定责任主体和评价部门，通过技术经济指标的目标设责任成本体系通过确定责任主体和评价部门，通过技术经济指标的目标设定、执行和考核，来保证整体成本的合理性和先进性。定、执行和考核，来保证整体成本的合理性和先进性。责任成本体系旨在提高公司全员成本管理意识及水平，加强不同专业、不责任成本体系旨在提高公司全员成本管理意识及水平，加强

14、不同专业、不同流程之间的合作和沟通，形成分工负责、有机协调的成本管理体系，体现结同流程之间的合作和沟通，形成分工负责、有机协调的成本管理体系，体现结果与过程并重的原则果与过程并重的原则 责任成本体系旨在明确专业职能部门的成本管理职责，并借助技术经济指责任成本体系旨在明确专业职能部门的成本管理职责，并借助技术经济指标反馈、考核评价其职责履行情况。标反馈、考核评价其职责履行情况。房地产成本管理系统18责任成本实施流程责任成本实施流程总经理总经理成本部门成本部门配合部门配合部门主体部门主体部门责任成本考核报告责任成本考核报告目标成本控制责任书目标成本控制责任书成本阶段性目标成本阶段性目标责任成本管理

15、指引责任成本管理指引备案备案牵头牵头组织组织讨论讨论形成形成普及普及执行执行实现实现制定制定定期考核定期考核公布公布房地产成本管理系统19动态成本管理体系动态成本管理体系动态成本管理应保障所有成本的变更能够得到及时管理设计变更工程签证顾客变更各阶段对动态成本进行分析和总结及时调整目标成本管理体系，真实反映成本控制现状动态成本管理是对成本实时监控的重要方法动态成本管理是对成本实时监控的重要方法房地产成本管理系统20项目后评估体系项目后评估体系项目后期评估是成本管理效果评价和改进（项目后期评估是成本管理效果评价和改进（CA）的途径）的途径项目工程竣工并在结算完成后进行对项目过程中发生的所有成本进行

16、系统全面的再评价比较项目结算成本与可行性研究时的预测成本差异（评价投资估算、项目成本预测的准确、合理性）对比项目结算与目标成本指导书的成本差异（评价成本管理工作的有效性）分析各期项目动态成本分析报告（评价项目成本管理的科学合理性）分析工程承包范围变化，工程量变化等确认设计变更、现场签证等对成本的影响考察项目交付使用一定时期内，主要工程材料的使用效果和耐用程度（评价材料成本的合理性）房地产成本管理系统21成本后评估体系是成本管理水平得以提升的有效手段，也是公司成本持续降成本后评估体系是成本管理水平得以提升的有效手段，也是公司成本持续降低的有效保障，重点是项目结算分析和供应商考核低的有效保障，重点

17、是项目结算分析和供应商考核后评估后评估项目结算项目结算严格审查结算资料。结算资料来源广泛，应严格审查资料的真实性、完整性，尤其关注价差的调整、变更的处理，避免不必要的操作风险规范项目结算程序。按规定流程履行项目资料的审查、复核，项目结算单核项目结算报告的审批制度项目结算分析。项目结算结束后，成本部门应组织进行项目结算分析，分析本项目目标成本完成情况、各部门责任成本控制情况等，分析目标成本失控原因，给出成本控制改进建议录入成本信息库。有关数据录入成本信息库，作为公司成本资料经验积累供应商考核供应商考核组织供应商考核。在供应商合同履行完毕时由采购部门组织相关的部门对供应商的合同履行情况进行评价供应

18、商采购分析。针对供应商的履约情况，分析本次采购的成功与失败的经验，对公司的采购提出改进建议录入供应商管理系统。有关数据录入供应商管理系统，对该供应商的档案进行更新房地产成本管理系统22目录目录1房地产成本管理常见问题与全成本管理理念房地产成本管理常见问题与全成本管理理念2全成本管理的总体思路和四大阶段全成本管理的总体思路和四大阶段3如何建立卓越的全成本管理体系如何建立卓越的全成本管理体系 4各阶段成本控制要点各阶段成本控制要点房地产成本管理系统23目标成本体系是成本管理体系的核心，只有科学制定目标成本，才能有效的控制目标成本体系是成本管理体系的核心，只有科学制定目标成本，才能有效的控制成本。目

19、标成本的制定是由测算到概算再到预算的逐步真实的过程，是一个由粗成本。目标成本的制定是由测算到概算再到预算的逐步真实的过程，是一个由粗浅到精细的过程浅到精细的过程项目拓展阶段项目拓展阶段方案设计阶段方案设计阶段施工图设计阶段施工图设计阶段建筑安装工程费施工阶段施工阶段建筑工程费安装工程费装修工程费地基基础工程主体工程给排水工程数据调整成本匡算成本匡算成本估算成本估算成本预算成本预算动态调整动态调整l随着项目阶段的逐步推进，成本项目逐步细化调整，并根据细化程度提出设计的成本限额指标，目标成本亦逐步真实随着项目阶段的逐步推进，成本项目逐步细化调整，并根据细化程度提出设计的成本限额指标，目标成本亦逐步

20、真实l建立目标成本体系的基础：公司应有不断完善的成本数据积累以及优秀的预算管理人才作保障建立目标成本体系的基础：公司应有不断完善的成本数据积累以及优秀的预算管理人才作保障 举例扩初设计阶段扩初设计阶段成本概算成本概算房地产成本管理系统24目标成本体系的基础是建立科学的成本科目体系目标成本体系的基础是建立科学的成本科目体系房地产成本管理系统25并在并在生成生成目标成本的匡、估、概、预的四个阶段，分阶段完善和锁定责任目标成本目标成本的匡、估、概、预的四个阶段，分阶段完善和锁定责任目标成本匡算匡算估算估算预预算算概概算算财务部：组织全面目标成本的制定工作，编制各部门的项目责任目标成本任务书；合同造价

21、部：负责进行工程类成本的匡算、估算、概算和预算。财务部：根据项目进展，分阶段发出项目责任目标成本任务书，并分部门建立对应的责任目标成本任务书台帐；向设计研发部发出方案设计阶段工程类成本设计限额要求和限额设计责任目标成本任务书，指导设计研发部在设计阶段控制成本，使设计部在各个设计阶段，对目标成本进行逐步细化，并最终形成整个项目成本控制的基线目标成本，实现成本控制前置房地产成本管理系统26建立成本动态控制体系是确保成本管理从事后控制变为过程控制建立成本动态控制体系是确保成本管理从事后控制变为过程控制负责对工程类成本进行拆分；执行监控工程目标成本，分析工程成本控制中的问题，并组织纠偏；负责执行监控目

22、标成本，组织成本协调会，分析成本控制中的问题，并组织纠偏；负责对非工程类成本进行拆分；负责录入各自发生的成本信息，提出目标成本调整要求；通过对目标成本、动态成本、实际发生成本和实付成本之间的对比分析，准确反映整个项目的动态成本状况、工程进度和付款进度，实现对成本管理过程的整体监控，及时发现并解决问题，有效控制项目成本。举例房地产成本管理系统27成本动态控制体系主要关注以下四个方面内容成本动态控制体系主要关注以下四个方面内容成本动态管成本动态管理体系理体系 以合同管理为中心以合同管理为中心：动态成本=合同性成本非合同性成本待发生成本。合同性成本是动态成本中变动性最大的部分，其“高变动性”决定了它

23、是成本控制的重中之重。而“非合同性成本”，则相对容易控制。正是因为 工程合同的不确定性，导致了成本控制的复杂性。抓住三条主线：抓住三条主线：三条主线：“动态成本”、“实际发生成本”、“实付成本”。“动态成本”反映项目的综合成本及结构分布；“实际发生成本”指的是项目当前已审定的工程量，与“动态成本”对比可反 映出项目整体进度；“实付成本”指的是实际已 支付的款项，这三条主线可以很好的反映项目 成本执行的全貌。充分借助信息化手段：充分借助信息化手段：为了能实时得到动 态成本相关数据，实现成本核算、成本控制 的目标，必须借助信息化手段提高企业成本管 理水平。成本管理系统其实是一个能够实时反映出项目成

24、本的信息平台，它可以辅助我们建立成本结构体系、规范操作流程、实时记录跟踪核心业务进展，实现业务、财务、资金管理的有机结合。建立成本分析预警机制：建立成本分析预警机制：成本管理部门要建 立成本分析预警制度。成本分析预警制度指的 是成本管理部门与有关部门配合，在项目发展 的不同阶段根据项目发展的具体情况实时，定期调整成本台帐，及时反馈有关成本变动情况，预测成本变动趋势，并通过各种有效途径（如成本控制小组会议制度）及时进行调整、消除造成成本异常波动的不合理因素。房地产成本管理系统28在具体操作方面，主要通过设计动态的台帐系统来支持成本信息的动态监控在具体操作方面，主要通过设计动态的台帐系统来支持成本

25、信息的动态监控房地产成本管理系统29成本责任和考核体系是通过把成本责任逐步细分，落实到环节责任人上，这些责成本责任和考核体系是通过把成本责任逐步细分，落实到环节责任人上，这些责任通过流程、权限落实到各个部门，并设定为考核指标，与激励挂钩任通过流程、权限落实到各个部门，并设定为考核指标，与激励挂钩 举例施工图施工图项目施工项目施工审算审算、招、招投标投标开发规划开发规划销售销售其他其他承担的成本承担的成本责任：责任：预算收益施工成本质量成本进度.材料成本设备成本.销售费用.承担的成本承担的成本部门：部门：发展部预算部财务部项目部工程部设计部采购部预算部设计部营销部总责任人总责任人总责任人总责任人

26、房地产成本管理系统30示例：成本职责在各部门分配图示例：成本职责在各部门分配图 举例房地产成本管理系统31在明确成本职责的基础上，根据各部门对成本的作用分解到各个部门，设计成本责任在明确成本职责的基础上，根据各部门对成本的作用分解到各个部门，设计成本责任体系，原则上，成本科目上的所有子项均要找到责任人体系，原则上，成本科目上的所有子项均要找到责任人部部门门目目标标成本成本责责任事任事项项目目标标成本成本责责任任指指标标指指标说标说明及明及计计算公算公式式备备注注合同造价部1、工程总成本的预算精度工程成本的预算精确性（总结算价总预算值）/总预算值5以分期为单位，某项一级成本科目超目标，但在本期内

27、总的工程类一级成本科目结算成本品叠后未超标，认定为基本达标。若每个一级成本科目及总的工程类结算成本均未超标，可认定为创优达标。该指标为辅考指标，主要意在指导预算的准确性，该指标为辅考指标之一。2、对工程类合同价格谈判控制。所签工程合同总价款1、合同总价款预算价2、某份合同总价款必须超预算价时应专项报告，并获领导层批准。1、合同总价款预算值的认定方法：（1）包干合同（或合同中包干部分）直接进行比较认定。（2）按实结算合同（或合同中按实结算部分）以合同的结算价在扣出合同签定以后，由于各种变更引起的增减因素后（含设计变更及甲供、乙供甲核价导致的合同结算值的变动以及合同以外的签证发生的变动）预算值比较

28、。（3）某份合同总价超预算，但在本期项目的同一级成本科目下，与其它未超预算的合同总款品叠后，其品叠总额未超预算，可认定为基本达标，若每份合同额及总的合同额品叠后，同时均未超预算，可认定为创优达标。（4）领导层批准某项合同价超预算，不影响该项目在同一级成本科目下，对总合同价总预算价的要求，但可以不作为该份合同额超出预算值的认定。2、该指标为主考指标之一。举例房地产成本管理系统32并建立相应的成本考核体系并建立相应的成本考核体系 举例房地产成本管理系统33后评估体系后评估体系后评估的要点不在于后评估的要点不在于总结，而在于如何落总结，而在于如何落实和推广！实和推广！主体工程：主体工程：在条件允许的

29、情况下，地下室外防水改为内防水，可以有效的节约成本（JS一期节约35万元左右，JYLW一期取消底板防水，改做碎石加无仿布滤水层节约10万元）；进度款按施工阶段进行付款有利于提高施工单位的积极性，加快进度；无粘结预应力钢筋不宜用于住宅楼，会给安装及家庭装修时带来隐患。销售部门尽早介入工地现场之中，多与现场工程师沟通，避免出现销售卖场与施工布置总平面图的矛盾；设计变更要考虑与预售查丈相符，以免日后给公司造成损失（JS一期曾出现，幸好及时更改补救）；女儿墙的高度必须满足规范要求，否则无法通过验收，造成日后补救；厨卫间的平面布置图（特别是穿墙，板套管）应在结构施工前确定好，以免日后打凿；因销售需要，裙

30、房涂料需先做好，为避免涂料污染，可在以上部位加做一道悬挑板；阳台降板应保证有8厘米左右，以免门开启困难和房间渗水（JS幼儿园阳台地面装修后，门无法开启，也渗水）。装修工程装修工程加强总包、分包单位的现场管理，提高对部分分包单位的成品保护意识，如铝合金门窗、木门、阳台栏板等；加强图纸审查，发现错漏，及时向设计院反馈，避免后期处理造成费用的增加；地下室墙面、天棚乳胶漆采用只刷两遍油漆，不刮腻子，可节省约一倍的成本（JS一期地下室就节约13万元左右）；选用异地消防产品（如进户木门）要特别注意其有否施工地的消防许可证（JS一期木门为此几乎影响总体验收）；空调百叶的设计在考虑外观效果的同时，还必须特别注

31、意空调的安装方便性（JS一期就接到投诉）；公共电梯厅的设计尽量从消防验收角度考虑不要选用木材面板，以免造成修改变更而增加费用（JS二期电梯厅就曾修改而增加费用）；采用加气砼砌块主要需解决墙面开裂和抹灰的问题。虽然增加了 举例房地产成本管理系统34成本管理流程是业务运作的支撑成本管理流程是业务运作的支撑目标成本体系目标成本体系动态成本控制体系动态成本控制体系后评估体系后评估体系成本责任和考核体系成本责任和考核体系成本业务流程成本业务流程管理控制体系管理控制体系数据库和知识管理数据库和知识管理房地产成本管理系统35成本数据库和知识管理是成本管理持续改善的重要基础成本数据库和知识管理是成本管理持续改

32、善的重要基础目标成本体系目标成本体系动态成本控制体系动态成本控制体系后评估体系后评估体系成本责任和考核体系成本责任和考核体系成本业务流程成本业务流程管理控制体系管理控制体系数据库和知识管理数据库和知识管理房地产成本管理系统36建立积累成本数据的框架建立积累成本数据的框架房地产成本管理系统37并将按照关键节点分析方法明确成本控制的关键要点并给出控制方法并将按照关键节点分析方法明确成本控制的关键要点并给出控制方法确定流程关键绩效指标确定流程关键绩效指标明确流程目标明确流程目标识别关键控制点识别关键控制点控制方法控制方法1 12 23 34 4关键节点分析法关键节点分析法方法：方法：分析与工程成本相

33、关的所有业务流程，明确该业务流程对于工程成本的影响及前后顺序，按照影响程度及前后顺序进行分级。举例举例：（以下为按影响程（以下为按影响程度排序）度排序）1、方案设计流程2、施工图设计流程3、供应商选择流程4、工程签证方法：方法：针对影响工程成本的业务流程，设置成本考核关键绩效指标，使各流程中可能发生的成本得以指标量化。举例：举例：设计限额完成率设计错误引起的工程签证总额方法：方法：针对流程关键绩效考核指标，确定需重点控制的关键节点，通过对关键节点的控制落实控制方法。举例：举例：设计限额的制定施工组织设计评审方法：方法：针对明确的关键控制点，制定标准的成本控制方法与控制细节，保证成本控制得以落实

34、。举例：举例：相关部门设计任务书会审施工图会审房地产成本管理系统38规划设计阶段成本控制要点分析规划设计阶段成本控制要点分析控制要点控制要点 控制内容控制内容控制标准控制标准负责部门负责部门责任人责任人设计单位采购采购策划制定采购方式选择规则，明确各类设计应采取的采购方式根据各类供应商进场计划制定采购计划，提前准备，为招标采购争取更多时间空间，对直接委托项目严格审查合约管理部总师室合约管理部总监总经济师总工程师名单建立与入围单位选择建立合格供方名录、可试用供方名录和不合格供方名录，不合格供方不得入围，外来单位组织严格资格预审通过方可入围入围单位的确定由总裁审批确认合约管理部合约管理部总监总裁招

35、标文件严格招标文件审核，由总师室会同各部门评审确定招标文件总师室总经济师总工程师供方选择招标项目由招标小组对投标方案评选打分确定供方，遵循技术标书优先经济标书议标直接委托项目由部门会签、分管副总审批确定供方，名录外单位由总经理审批确认供方合约管理部招标小组总裁合约管理部总监招标小组总裁概念设计和方案设计设计任务书要求设计输入充分，收集项目概况、规划要点、产品定位报告、成本测算等资料规划设计部、企业发展部、合约管理部、营销部门、决策层规划设计部总监概念性方案和方案设计方案尽可能的采取招标方式选取方案，采取直接委托形式也应提供3个以上的方案供选择组成评审小组，对方案进行评审、确定，分管副总审核，总

36、经理最终审批由规划设计部主持，其他各部门参与规划设计部总监 举例房地产成本管理系统39限额设计举例结构含钢量限额设计举例结构含钢量建筑类型结构部位含钢量限额指标(kg/m2)别墅、双拼、花园洋房(6+1层及以下)上部结构-自带全埋一层地下室-普通多层住宅及公寓(7层及以下)上部结构-自带全埋一层地下室-小高层住宅及公寓(建筑高度60M)上部结构-自带全埋一层地下室-中高层住宅及公寓(60M建筑高度80M)上部结构-自带全埋一层地下室-高层住宅及公寓(80M建筑高度100M)上部结构-自带全埋一层地下室-公共人防地下室（6 级）-公共普通全地下室-公共半地下室-举例房地产成本管理系统40限额设计

37、举例景观造价限额设计举例景观造价分分类类及定及定义义硬景硬景（元（元/平米）平米）软软景景（元（元/平米）平米）总总造价造价 （元（元/平米）平米）一一类类景景观观区区居住区级/小区级公共绿地范围二二类类景景观观区区组团级绿地范围三三类类景景观观区区宅间、宅旁绿地范围四四类类景景观观区区道路旁绿化总计说明：1、硬景：活动场地、园路、环境造型小品（亭、廊、雕塑等）、水景、环境照明灯具、户外家私等；2、软景：乔木、灌木、花卉、草皮等种植类；举例房地产成本管理系统41限额设计举例样板房及其它造价限额设计举例样板房及其它造价 费用分类 建安建安费费（元/平米）设计费设计费（元/平米）家具、用品、家具、

38、用品、设施设施费费总总造价造价（元/平米）1、土建销售中心（临建）2、装修销售中心、样板房3、景观临时4、包装临时标志、道具 总计总计 举例房地产成本管理系统42目录目录1房地产成本管理常见问题与全成本管理理念房地产成本管理常见问题与全成本管理理念2全成本管理的总体思路和四大阶段全成本管理的总体思路和四大阶段3如何建立卓越的全成本管理体系如何建立卓越的全成本管理体系 4各阶段成本控制要点各阶段成本控制要点房地产成本管理系统43立项阶段立项阶段成本测算，项目经济性评价成本测算，项目经济性评价策划阶段策划阶段选择性价比最好的产品，制定产品目标与发展计划选择性价比最好的产品，制定产品目标与发展计划设

39、计阶段（卖什么、设计什么、施工什么）设计阶段（卖什么、设计什么、施工什么）方案：最经济合理方案，符合项目定位方案：最经济合理方案，符合项目定位-初步：材料设备的合理选型初步：材料设备的合理选型-施工图：限额设计，图纸的质量和时间保证施工图：限额设计，图纸的质量和时间保证发包阶段发包阶段通过市场竞争找到合适的价格和单位，完备的合同（与合通过市场竞争找到合适的价格和单位，完备的合同（与合作伙伴双赢的关系）作伙伴双赢的关系）施工阶段施工阶段变更和签证的管理，付款审核变更和签证的管理，付款审核竣工阶段竣工阶段结算、索赔办理结算、索赔办理各阶段成本控制的重点各阶段成本控制的重点房地产成本管理系统44立项

40、环节立项环节成本控制的核心在前期控制。如果缺乏准确可行性研究分析，成本控制的核心在前期控制。如果缺乏准确可行性研究分析，成本控制将缺乏整体性和连贯性。成本控制将缺乏整体性和连贯性。尤其是对多项目开发公司，成本、资金控制不单单是单个项尤其是对多项目开发公司，成本、资金控制不单单是单个项目，而需要从公司整体综合考虑。一些公司成本失控、现金目，而需要从公司整体综合考虑。一些公司成本失控、现金流危机根本上是最初的可行性研究流危机根本上是最初的可行性研究“不可行不可行”规划规划施工图施工图招投标招投标立项立项决算决算采购采购销售销售施工建造施工建造房地产成本管理系统45立项环节是最重要的决策环节立项环节

41、是最重要的决策环节控制控制要点要点 控制什么控制什么怎么控制怎么控制谁来控制谁来控制责任人责任人备查文件备查文件 投资投资决策决策确定项目确定项目建立项目确定的基本原则建立项目确定的基本原则深入的调研深入的调研总经理总经理开发部开发部总经理总经理开发部主任开发部主任调研流程集团投资决策规定投资决策投资决策组组织织成成立立投投资资决决策策委委员员会会按按照照严严格格的的投投资资程序进行投资决策程序进行投资决策总经理组织总经理组织专门的决策专门的决策委员会委员会决策委员会决策委员会集团总部集团总部重点控制内容重点控制内容规划规划立项立项决算决算采购采购销售销售施工建造施工建造施工图施工图招投标招投

42、标房地产成本管理系统46征地环节的基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制土地的费用。高层征地环节的基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制土地的费用。高层公关在项目开发前期起主要作用公关在项目开发前期起主要作用 控制控制要点要点 控制什么控制什么怎么控制怎么控制谁来控制谁来控制责任人责任人备查文件备查文件 征地征地 征地费用征地费用建立科学的土地评估体系建立科学的土地评估体系开发部开发部总经理总经理开发部主任开发部主任当地土地价格研究当地拆迁安置费用研究项目开发成本项目开发成本构成表构成表 拆迁安置费用房产确权后办理拆迁安置费用在法律范围内尽量控制费用开发部开发部主任市政费用自建部分按照公司

43、工程体系走；交政府部分按有关规定或与政府协商办理开发部开发部主任重点控制内容重点控制内容规划规划立项立项决算决算采购采购销售销售施工建造施工建造施工图施工图招投标招投标房地产成本管理系统47规划环节规划环节规划环节的成本控制所占权重最大，在规划环节进行成本控制是实现事前控规划环节的成本控制所占权重最大，在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键，可以最大限度的减少事后变动带来的成本。所以该环节控制要点制的关键，可以最大限度的减少事后变动带来的成本。所以该环节控制要点和控制内容相当复杂，基本原则是周密规划、科学讨论、严格审批。开发部和控制内容相当复杂，基本原则是周密规划、科学讨论、严格审批。开发

44、部总规划师和各类评审委员会在该环节承担主要的职能。总规划师和各类评审委员会在该环节承担主要的职能。规划规划立项立项决算决算采购采购销售销售施工建造施工建造施工图施工图招投标招投标房地产成本管理系统48规划环节的成本控制所占权重最大是实现事前控制的关键，基本原则是，周规划环节的成本控制所占权重最大是实现事前控制的关键，基本原则是，周密规划，科学讨论，严格审批。各个职能部门均需要承担责任密规划，科学讨论，严格审批。各个职能部门均需要承担责任 控制要点控制要点 控制什么控制什么怎么控制怎么控制谁来控制谁来控制责任人责任人备查文件备查文件规划方案规划方案 可可行行性性规规划划设计设计 置业制订的置业制

45、订的开发成本控制方案开发成本控制方案中的中的CSI指标评价体系可以作为项目指标评价体系可以作为项目评估阶段的工具评估阶段的工具 开发部负责，营销中心和项目部配合总经理开发部主任当地城市房地产产品特点规划设计流程方案评审方案评审组组成成可可行行性性规规划划评评审审委委员员会会，对对方方案进行评审、确定。案进行评审、确定。未未通通过过的的方方案案进进入入可可行行性性设设计计变变更更环节，再重新评审。环节，再重新评审。由项目部、技术由项目部、技术质量部、审算办、质量部、审算办、物业等各部门组物业等各部门组成评审委员会成评审委员会总经理总经理开发部主任开发部主任设计成果对可行性规划设计根据实际情况进行

46、细节调整设备选型方案提前确定 根据设计成果进行投资估算 开发部负责，项目部配合总经理开发部主任规划规划立项立项决算决算采购采购销售销售施工建造施工建造施工图施工图招投标招投标房地产成本管理系统49规划环节的成本控制规划环节的成本控制（续）（续）控制控制要点要点 控制什么控制什么怎么控制怎么控制谁来控制谁来控制责任人责任人备查文件备查文件报报批批设设计计报批了解市政设计要点充分了解相关法规，注意自身报批材料的完整性和规范性开发部负责，各部门配合 开发部主任规划设计会审流程扩初设扩初设计计 扩初设计要求对报批设计进一步调整设计要求内部审核 开发部负责，抄送各部门 开发部主任扩初设计图扩初设计图 根

47、据扩初设计要求招标专家评审内部评审根据扩初设计要求招标专家评审内部评审设计调整设计调整开开发发部部负负责责，各各部门配合部门配合开发部主任开发部主任成本概算成本概算根根据据扩扩初初设设计计招招投投标标方方案案和和设设备备选选型型、实实体体研研究究、环环境境方方案案等等因因素素对对总总成成本本作作出出概概算并制订经营指导书算并制订经营指导书 审审算算办办负负责责，其其他部门配合他部门配合审算办主任审算办主任规划规划立项立项决算决算采购采购销售销售施工建造施工建造施工图施工图招投标招投标房地产成本管理系统50施工图设计与招投标环节施工图设计与招投标环节施工图设计与招投标环节的成本控制涉及到工程、设

48、计、审算、销售等多施工图设计与招投标环节的成本控制涉及到工程、设计、审算、销售等多个部门的实际运作，在程序上没有太多变数，但具体内容特别是招投标评个部门的实际运作，在程序上没有太多变数，但具体内容特别是招投标评审委员的选择则须有很强的针对性。这个环节成本控制的难点在于标书制审委员的选择则须有很强的针对性。这个环节成本控制的难点在于标书制订，重点在于评标。订，重点在于评标。规划规划立项立项决算决算采购采购销售销售施工建造施工建造施工图施工图招投标招投标房地产成本管理系统51施工图设计环节的成本控制施工图设计环节的成本控制控制控制要点要点 控制什么控制什么怎么控制怎么控制谁来控制谁来控制责任人责任

49、人备查备查文件文件施工图施工图设计设计 委托设计委托设计限额设计推行设计竞标机制和设计方案竞选，促使设计单位提高设计质量，降低设计费用开发部项目部 开发部主任委托规划流程施施工工图图设设计计要求要求 根据桩基设计、功能设计及配套设施等因素，在扩初图基础上确立施工图设计要求建安施工图中属于设计方可控部分，应严格审核。项目部负责，其他部门协助 开发部主任项目经理规划规划立项立项决算决算采购采购销售销售施工建造施工建造施工图施工图招投标招投标房地产成本管理系统52施工图设计环节的成本控制施工图设计环节的成本控制（续）（续）控制控制要点要点 控制什么控制什么怎么控制怎么控制谁来控制谁来控制责任人责任人

50、备查文件备查文件功功能能设设计计 小区建筑物功能的经济评估市场调研，有针对性扩充建筑物功能项目部负责，技术质量部协助项目经理市政配套方案市政状况调研争取政府有利条件环境方案设计根据投资估算和报批标准确立环境设计方案目标成本总额，招投标智能化设计市场现状分析，智能化必要性分析，智能化内容控制，招投标项目部负责，技术质量部协助销售承诺保持各部门与营销中心的信息畅通，保障销售承诺与实际功能的一致性 项目部与营销中心设设计计变变更更 设计变更费用设计变更费用 严格按照设计变更洽商流程进行选择费用最低的变更方案项目部负责，项目部、营销中心协助 施工图变更流程规划规划立项立项决算决算采购采购销售销售施工建