资产评估的基本方法课件.ppt

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1、资产评估的基本方法第1页，此课件共82页哦第三章第三章资产评估的基本方法资产评估的基本方法第一节第一节 成本法（成本法（The cost method）第二节第二节 收益法收益法第三节第三节 市场比较法市场比较法第四节第四节 资产评估方法的选择资产评估方法的选择第2页，此课件共82页哦第一节第一节成本法（成本法（Thecostmethod）（三）注意问题（三）注意问题1、历史资料的真实性、历史资料的真实性2、形成资产价值的成本耗费是必要的、形成资产价值的成本耗费是必要的一、成本法的基本原理一、成本法的基本原理（一）成本法的理论基础生产费用价值论资产的价值取决于购建时的成本耗费（二）成本法的评估

2、思路评估值=重置成本-各项损耗实体性功能性经济性第3页，此课件共82页哦二、成本法的基本计算公式及其各项指标的计算二、成本法的基本计算公式及其各项指标的计算基本公式：基本公式：评估值重置成本实体性损耗功能性损耗经济性损耗评估值重置成本实体性损耗功能性损耗经济性损耗重置成本重置成本成新率功能性损耗经济性损耗成新率功能性损耗经济性损耗评估值重置成本评估值重置成本综合成新率综合成新率第4页，此课件共82页哦（一）重置成本及其计量（一）重置成本及其计量相同点：均采用现行价格计算。相同点：均采用现行价格计算。不不同同点点：采采用用的的材材料料、标标准准、设设计计等等方方面面存存在在差差异异。但但是是并未

3、改变基本功能。并未改变基本功能。有条件情况下，尽可能选择更新重置成本。理由：有条件情况下，尽可能选择更新重置成本。理由：（1）更新重置成本比复原重置成本便宜（超额投资成本）；）更新重置成本比复原重置成本便宜（超额投资成本）；（2）用更新重置成本形成的资产性能可改进（超额运营成本）。）用更新重置成本形成的资产性能可改进（超额运营成本）。第5页，此课件共82页哦1、重置核算法、重置核算法按资产的成本构成，以现行市价为标准按资产的成本构成，以现行市价为标准重置成本直接成本重置成本直接成本+间接成本间接成本直接成本一般包括：购买支出、运输费、安装调试费等。直接成本一般包括：购买支出、运输费、安装调试费

4、等。评估实践中需据具体情况而定。评估实践中需据具体情况而定。间接成本主要指企业管理费、培训费等。间接成本需要分摊！间接成本主要指企业管理费、培训费等。间接成本需要分摊！采用核算法的前提是能够获得处于全新状态的被估资产的现行市价。采用核算法的前提是能够获得处于全新状态的被估资产的现行市价。该方法可用于计算复原重置成本，也可用于计算更新重置成本。该方法可用于计算复原重置成本，也可用于计算更新重置成本。第6页，此课件共82页哦例例（p29）v重置成本重置成本=直接成本直接成本+间接成本间接成本=（230000+2400+1800）+（230000+2400+1800）0.9%=236307.8（元）

5、（元）第7页，此课件共82页哦v例例1：待估资产为一机器设备，评估师拟运用：待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评估。评估人员收集的成本资料有：成本法评估。评估人员收集的成本资料有：该机器设备的现行市场价格每台该机器设备的现行市场价格每台180000元，元，运杂费运杂费5000元，安装成本为元，安装成本为20000元，其中元，其中原材料原材料6000元、人工成本元、人工成本13000元、其他费元、其他费用用1000元，安装期限较短。元，安装期限较短。第8页，此课件共82页哦v评估人员分析认为，被评估资产为外购需安评估人员分析认为，被评估资产为外购需安装机器设备，其重置成本应包括买价（含增装

6、机器设备，其重置成本应包括买价（含增值税）、运杂费、安装成本、其他费用，由值税）、运杂费、安装成本、其他费用，由于安装期限较短可不考虑资金成本。按重置于安装期限较短可不考虑资金成本。按重置核算法估算该机器设备的重置成本为：核算法估算该机器设备的重置成本为：v重置成本重置成本=购买价格购买价格+运费运费+安装成本安装成本v=180000+5000+20000=205000（元）（元）第9页，此课件共82页哦2、功能系数法、功能系数法如果无法获得处于全新状态的被估资产的现行市价，如果无法获得处于全新状态的被估资产的现行市价，就只能寻找与被估资产相类似的处于全新状态的资产就只能寻找与被估资产相类似的

7、处于全新状态的资产的现行市价作为参照，通过调整功能差异，获得被估的现行市价作为参照，通过调整功能差异，获得被估资产的重置成本。称功能系数法，即根据功能与成本资产的重置成本。称功能系数法，即根据功能与成本的函数关系，确定重置成本。的函数关系，确定重置成本。第10页，此课件共82页哦（1）功能价值法）功能价值法若功能与成本呈线性关系，计算公式：若功能与成本呈线性关系，计算公式：（2）规模经济效益指数法）规模经济效益指数法若功能与成本呈指数关系，计算公式：若功能与成本呈指数关系，计算公式：注意：注意：x的取值范围的取值范围v该方法计算的一般是更新重置成本。该方法计算的一般是更新重置成本。第11页，此

8、课件共82页哦3、物价指数法、物价指数法如如果果与与被被估估资资产产相相类类似似的的参参照照物物的的现现行行市市价价也也无无法法获得，就只能采用物价指数法。获得，就只能采用物价指数法。（1）定基物价指数）定基物价指数（2）环比物价指数）环比物价指数v注意问题注意问题v物价指数法计算的是复原重置成本。物价指数法计算的是复原重置成本。第12页，此课件共82页哦例例2：被评估资产为一台：被评估资产为一台2年前购置的机器设备。年前购置的机器设备。据调查，该机器设备目前还没有换代产品。据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经查验资料，该设备账面原值为经查验资料，该设备账面原值为10.2万元，万元，其中，

9、购买价为其中，购买价为8万元，运杂费万元，运杂费1.6万元，安万元，安装费中直接成本装费中直接成本0.4万元，间接成本为万元，间接成本为0.2万万元。根据对同类型设备的调查，现在购买价元。根据对同类型设备的调查，现在购买价格比格比2年前上涨年前上涨20%，运杂费上涨，运杂费上涨80%，安装，安装费中直接成本上涨费中直接成本上涨40%，间接成本占直接成，间接成本占直接成本百分率不变。该设备的重置成本是多少？本百分率不变。该设备的重置成本是多少？第13页，此课件共82页哦计算重置成本计算重置成本v（1）计算直接成本）计算直接成本v购买价购买价=8（1+20%）=9.6（万元）（万元）v运杂费运杂费

10、=1.6（1+80%）=2.88（万元）（万元）v安装费中的直接成本安装费中的直接成本=0.4（1+40%）=0.56（万元）（万元）v直接成本购买价运杂费安装费中的直直接成本购买价运杂费安装费中的直接成本接成本v9.6+2.88+0.56=13.04（万元）（万元）第14页，此课件共82页哦计算重置成本计算重置成本v（2）计算间接成本）计算间接成本v间接成本占直接成本的百分率间接成本占直接成本的百分率v0.2（81.60.4）2%v间接成本间接成本13.042%0.26（万元）（万元）v（3）计算重置成本）计算重置成本v重置成本重置成本=直接成本直接成本+间接成本间接成本v=13.04+0.

11、26=13.30（万元）（万元）第15页，此课件共82页哦例例3v某机床于某机床于2003年购置安装，账面原值为年购置安装，账面原值为16万万元。元。2005年进行一次改造，改造费用为年进行一次改造，改造费用为4万万元；元；2007年又进行一次改造，改造费用为年又进行一次改造，改造费用为2万元。若定基价格指数万元。若定基价格指数2003年为年为1.05，2005年为年为1.28，2007年为年为1.35，2008年为年为1.60。v要求：计算该机床要求：计算该机床2008年的重置成本年的重置成本第16页，此课件共82页哦重置成本计算表重置成本计算表v.时间投资费用(万元)物价指数（%）物价变动

12、指数（%）重置成本（万元）2003161.051.60/1.05=1.52161.52=24.32200541.281.60/1.28=1.2541.25=5200721.351.60/1.35=1.1921.19=2.3820081.601.60/1.60=1合计31.7第17页，此课件共82页哦4、统计分析法（点面推算法）、统计分析法（点面推算法）当当被被估估资资产产单单价价较较低低，数数量量较较多多时时，为为降降低低评评估估成成本本，可可采采用此方法。用此方法。计算步骤：计算步骤：（1）将被估资产按一定标准分类。）将被估资产按一定标准分类。（2）抽样选择代表性资产，并选择适当方法计算其重

13、置成本。）抽样选择代表性资产，并选择适当方法计算其重置成本。（3）计算调整系数）计算调整系数K。（4）据）据K值计算被估资产重置成本。值计算被估资产重置成本。某类资产重置成本某类资产原始成本某类资产重置成本某类资产原始成本K第18页，此课件共82页哦（二）有形损耗及其计量（二）有形损耗及其计量有形损耗计量在资产评估与会计核算中的区别。有形损耗计量在资产评估与会计核算中的区别。计量方法计量方法:1、观察法、观察法被估资产的有形损耗重置成本被估资产的有形损耗重置成本（1成新率）成新率）2、使用年限法、使用年限法实际已使用年限名义已使用年限实际已使用年限名义已使用年限资产利用率资产利用率对于经过更新

14、改造的资产，需计算加权平均已使用年限。对于经过更新改造的资产，需计算加权平均已使用年限。有形损耗率有形损耗率第19页，此课件共82页哦v有形损耗=（重置成本-残值）总使用年限实际已使用年限第20页，此课件共82页哦应用举例应用举例v例例1：被评估资产为企业中的一台设备，评估人员收：被评估资产为企业中的一台设备，评估人员收集到的有关资料有：该设备集到的有关资料有：该设备2002年年1月购进，月购进，2007年年1月评估；该设备的重置成本为月评估；该设备的重置成本为500000元，其残值为元，其残值为2000元，尚可使用元，尚可使用5年；根据该设备技术指标，正常年；根据该设备技术指标，正常使用情况

15、下，每天应工作使用情况下，每天应工作8小时，该设备实际每天工小时，该设备实际每天工作作5小时。该设备的实体性贬值为：小时。该设备的实体性贬值为：v资产利用率资产利用率=(53605)(83605)=62.5%v实际已使用年限实际已使用年限=562.5%=3.125（年）（年）v总使用年限总使用年限=3.125+5=8.125（年）（年）v资产的实体性贬值资产的实体性贬值=（5000002000）3.125/8.125=191538.46第21页，此课件共82页哦v例例2：被评估设备购建于：被评估设备购建于2002年，原始价值年，原始价值30000元，元，2007年和年和2010年进行两次更新改

16、年进行两次更新改造，主要是添置一些自动化控制装置，投资造，主要是添置一些自动化控制装置，投资分别为分别为3000元和元和2000元。元。2012年对该资产进年对该资产进行评估，假设从行评估，假设从2002年至年至2012年每年的价格年每年的价格上升率为上升率为10%，该设备的尚可使用年限经检，该设备的尚可使用年限经检测和鉴定为测和鉴定为6年，估算该设备的实体性贬值率年，估算该设备的实体性贬值率如下。如下。v估算过程：估算过程：第22页，此课件共82页哦估算设备复原重置成本估算设备复原重置成本v投资日期投资日期原始投资额原始投资额价格变动系数价格变动系数复原重置成本复原重置成本v2002年年30

17、0002.60(1+10)1078000v2007年年30001.61(1+10)54830v2010年年20001.21(1+10)22420v合计合计85250第23页，此课件共82页哦计算计算（复原重置成本（复原重置成本投资年数）投资年数）v投资日期投资日期复原重置成本复原重置成本投资年限投资年限复原重置成本复原重置成本v投资年数投资年数v2002年年7800010780000v2007年年4830524150v2010年年242024840v合计合计85250808990第24页，此课件共82页哦v计算加权投资年限计算加权投资年限v加权投资年限加权投资年限=80899085250v=9

18、.5（年）（年）v计算实体性贬值率计算实体性贬值率v实体性贬值率实体性贬值率=9.5（9.5+6）100%v=61%第25页，此课件共82页哦3、修复费用法、修复费用法v有形损耗率有形损耗率=v实体性贬值实体性贬值=资产的重置成本资产的重置成本有形损耗率有形损耗率资产的修复费用资产的修复费用资产的重置成本资产的重置成本100%第26页，此课件共82页哦（三）功能性损耗及其计量（三）功能性损耗及其计量1.1.功能性损耗的含义功能性损耗的含义是无形损耗的一种，指由于技术陈旧、功能落后而导致的原有资产的相对贬值。是无形损耗的一种，指由于技术陈旧、功能落后而导致的原有资产的相对贬值。体现在两方面：体现

19、在两方面：(1)运营成本（物耗、能耗、工耗等）运营成本（物耗、能耗、工耗等）(2)产出能力产出能力2.2.超额运营成本的计算步聚：超额运营成本的计算步聚：(1)计算年超额运营成本计算年超额运营成本(2)计算年净超额运营成本计算年净超额运营成本年净超额运营成本年超额运营成本年净超额运营成本年超额运营成本（1所得税率）所得税率）(3)据资产的剩余寿命和收益率（折现率）将年净超额运营成本折现，据资产的剩余寿命和收益率（折现率）将年净超额运营成本折现，计算其功能性贬值额计算其功能性贬值额:被估资产功能性贬值额年超额运营成本被估资产功能性贬值额年超额运营成本（1所得税率）所得税率）（P/A,r,n）第2

20、7页，此课件共82页哦功能性贬值的计算功能性贬值的计算v被评估资产功能性贬值：被评估资产功能性贬值：v年超额运营成本年超额运营成本1/（1r）+1/（1+r）2+1/（1+r）n（1-所得税率）所得税率）v1/（1r）+1/（1+r）2+1/（1+r）nv=（1+r）n-1r（1+r）nv=1-（1+r）-nrv=（P/A，r，n）称为年金现值系数，可以查）称为年金现值系数，可以查年金现值系数表获得年金现值系数表获得第28页，此课件共82页哦复利系数公式复利系数公式v复利终值系数：（复利终值系数：（1+r）nv复利现值系数：（复利现值系数：（P/F，r，n）=（1+r）-nv年金现值系数：（年

21、金现值系数：（P/A，r，n）=（1r）-1（1r）-2（1r）-n=（1r）-nvP：现值：现值vF：终值（未来值）：终值（未来值）vr：折现率：折现率vn：期数：期数vA：年金（未来若干年每年相等的收入）：年金（未来若干年每年相等的收入）第29页，此课件共82页哦应用举例应用举例v某被评估对象是一生产控制装置，其正常运行需某被评估对象是一生产控制装置，其正常运行需6名操作名操作人员。目前同类新式控制装置所需的操作人员定额为人员。目前同类新式控制装置所需的操作人员定额为3名。名。假定被评估控制装置与参照物在运营成本的其他项目假定被评估控制装置与参照物在运营成本的其他项目支出方面大致相同，操作

22、人员平均年工资福利费约为支出方面大致相同，操作人员平均年工资福利费约为16000元，被评估控制装置尚可使用元，被评估控制装置尚可使用3年，所得税率为年，所得税率为33%，适用的折现率为，适用的折现率为l0%。v根据上述数据资料，估算被评估控制装置的功能性贬值。根据上述数据资料，估算被评估控制装置的功能性贬值。第30页，此课件共82页哦应用举例应用举例v（1）计算被评估生产控制装置的年超额运营）计算被评估生产控制装置的年超额运营成本：成本：(6-3)16000=48000(元元)v（2）估算被评估生产控制装置的年超额运营）估算被评估生产控制装置的年超额运营成本净额：成本净额：48000(1-33

23、%)=32160(元元)v（3）将被评估生产控制装置在剩余使用年限）将被评估生产控制装置在剩余使用年限内的每年超额运营成本净额折现累加，估算内的每年超额运营成本净额折现累加，估算其功能性贬值额其功能性贬值额:v32160(P/A，10%，3)v=321602.4869=79978（元）（元）第31页，此课件共82页哦（四）经济性损耗及其计量（四）经济性损耗及其计量1.1.经济性损耗的含义经济性损耗的含义因资产的外部环境变化所导致的资产贬值而非资产本身的问题。因资产的外部环境变化所导致的资产贬值而非资产本身的问题。v产生的原因有：产生的原因有：v（1）竞争加剧，社会总需求减少，导致开工不足；）竞

24、争加剧，社会总需求减少，导致开工不足；v（2）材料供应不畅，导致开工不足；）材料供应不畅，导致开工不足；v（3）材料成本增加，导致企业费用直线上升；）材料成本增加，导致企业费用直线上升；v（4）通货膨胀的情况下，国家实行高利率政策，导致企）通货膨胀的情况下，国家实行高利率政策，导致企业运营成本加大；业运营成本加大；v（5）产业政策的变动，缩短使用寿命；）产业政策的变动，缩短使用寿命；vv一般情况下，当资产使用基本正常时，不计算经济性贬值。一般情况下，当资产使用基本正常时，不计算经济性贬值。第32页，此课件共82页哦2.2.表现形式表现形式资产利用率下降资产利用率下降资产年收益额减少资产年收益额

25、减少第33页，此课件共82页哦3.3.计算方式计算方式（1）因资产利用率下降导致的经济性损耗的计量）因资产利用率下降导致的经济性损耗的计量经济性贬值额重置全价经济性贬值额重置全价经济性贬值率（课本公式）经济性贬值率（课本公式）经济性贬值额（重置全价有形损耗功能性损耗）经济性贬值额（重置全价有形损耗功能性损耗）经济性贬值率经济性贬值率4.因收益额减少而导致的经济性损耗的计量因收益额减少而导致的经济性损耗的计量经济性贬值额年收益损失额经济性贬值额年收益损失额（1所得税率）所得税率）（P/A,r,n）v第34页，此课件共82页哦应用举例应用举例v例例1：某电视机生产厂家，其电视机生产线年：某电视机生

26、产厂家，其电视机生产线年生产能力为生产能力为10万台，由于市场竞争加剧，该万台，由于市场竞争加剧，该厂电视机产品销售量锐减，企业不得不将电厂电视机产品销售量锐减，企业不得不将电视机生产量减至年产视机生产量减至年产7万台万台(销售价格及其他销售价格及其他条件未变条件未变)。这种局面在今后很长一段时间内。这种局面在今后很长一段时间内难以改变。请估算该电视机生产线的经济性难以改变。请估算该电视机生产线的经济性贬值率。贬值率。v评估师根据经验判断，电视机行业的生产规评估师根据经验判断，电视机行业的生产规模效益指数（功能价值指数）为模效益指数（功能价值指数）为0.6，第35页，此课件共82页哦v设备的经

27、济性贬值率为：设备的经济性贬值率为：v经济性贬值率经济性贬值率v=1-（70000/100000）0.6100%=19%第36页，此课件共82页哦应用举例应用举例v例例2：如果该电视机生产企业不降低生产量，：如果该电视机生产企业不降低生产量，就必须降价销售电视机。假定原电视机销售就必须降价销售电视机。假定原电视机销售价格为价格为2000元元/台，经测算每年完成台，经测算每年完成10万台的万台的销售量，售价需降至销售量，售价需降至1900元元/台，即每台损失台，即每台损失毛利毛利100元。经估算，该生产线还可以继续使元。经估算，该生产线还可以继续使用用3年，企业所在行业的平均投资报酬率为年，企业

28、所在行业的平均投资报酬率为10%，试估算该生产线的经济性贬值。，试估算该生产线的经济性贬值。第37页，此课件共82页哦v计算过程如下：计算过程如下：v经济性贬值经济性贬值v=(100100000)（1-33%）（P/A，10%，3）v=16662230(元元)第38页，此课件共82页哦v例例3：某生产线额定生产能力为：某生产线额定生产能力为1000个个/月月,已已使用三年，目前状态良好，观察估计其实体使用三年，目前状态良好，观察估计其实体性贬值为性贬值为15%，在生产技术方面，此生产线，在生产技术方面，此生产线为目前国内先进水平。但是由于市场竞争激为目前国内先进水平。但是由于市场竞争激烈，目前

29、只能运行在烈，目前只能运行在750个个/月的水平上。假月的水平上。假设已知其更新重置成本为设已知其更新重置成本为1000000元，这类元，这类设备的生产规模效益指数设备的生产规模效益指数X=0.7。估算此生产。估算此生产线运行于线运行于750个个/月的经济性贬值和继续使用月的经济性贬值和继续使用条件下的公平市场价值。条件下的公平市场价值。第39页，此课件共82页哦v计算过程如下：计算过程如下：v（1）更新重置成本）更新重置成本=1000000元元v（2）实体性贬值）实体性贬值=100000015%=150000(元元)v（3）功能性贬值）功能性贬值=0v（4）经济性贬值率）经济性贬值率v=1-

30、（750/1000）0.7100%=18.5%v（5）经济性贬值）经济性贬值v=100000018.5%=185000(元元)v资产评估价值资产评估价值v=1000000-150000-185000=665000(元元)第40页，此课件共82页哦v例例4：被评估设备建于：被评估设备建于2000年，帐面价值年，帐面价值100000元，元，2005年对设备进行了技术改造，年对设备进行了技术改造，追加技改投资追加技改投资50000元，元，2010年对该设备进年对该设备进行评估，根据评估人员的调查、检查、对比行评估，根据评估人员的调查、检查、对比分析得到以下数据：分析得到以下数据：v（1）从）从200

31、0年至年至2010年每年的设备价格上年每年的设备价格上升率为升率为10%；v（2）该设备的月人工成本比替代设备超支）该设备的月人工成本比替代设备超支1000元；元；第41页，此课件共82页哦v（3）被评估设备所在企业的正常投资报酬率为）被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模，规模效益指数为效益指数为0.7，所得税率为，所得税率为33%；v（4）该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正）该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的常利用率的50%，经技术检测该设备尚可使用，经技术检测该设备尚可使用5年，在未年，在未来来5年中设备利用率能达到设计要求。年中设备利用率能达到设计要求。

32、v要求：估算被评估设备的重置成本、实体性贬值、功能性要求：估算被评估设备的重置成本、实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值及被评估设备的评估值。贬值、经济性贬值及被评估设备的评估值。第42页，此课件共82页哦v（1）计算重置成本）计算重置成本v重置成本重置成本v=100000（1+10%）10+50000（1+10%）5v=339894.75（元）（元）v（2）计算实体性贬值）计算实体性贬值v加权投资年限加权投资年限=（259374.2510+80520.55）339894.7550%=4.41v实体性贬值率实体性贬值率=4.41（4.41+5）=46.87%v实体性贬值实体性贬值=339894.

33、7546.87%=159291.81（元）（元）第43页，此课件共82页哦v（3）计算功能性贬值）计算功能性贬值v年超额运营成本年超额运营成本=121000=12000（元）（元）v年超额运营成本净额年超额运营成本净额=12000（1-33%）=8040v功能性贬值功能性贬值v=8040(P/A，10%，5)=80403.7908=30478.03v（4）计算经济性贬值）计算经济性贬值v经济性贬值经济性贬值=0v（5）计算被评估设备评估值）计算被评估设备评估值v评估值评估值=339894.75-159291.81-30478.03=150124.91第44页，此课件共82页哦（五）综合成新率及

34、其计量（五）综合成新率及其计量1.1.含义含义资产的现行价值资产的现行价值/资产的重置权价资产的重置权价2.2.计量方法计量方法(1)、观察法、观察法(2)、使用年限法、使用年限法(3)、修复费用法、修复费用法第45页，此课件共82页哦三、对重置成本法的评价三、对重置成本法的评价1、从成本耗费角度评估资产价值。、从成本耗费角度评估资产价值。2、运用中一般没有严格的前提条件。、运用中一般没有严格的前提条件。3、并非所有评估对象都适合采用成本法。、并非所有评估对象都适合采用成本法。第46页，此课件共82页哦第二节第二节收益法收益法一、收益法的基本原理一、收益法的基本原理（一）收益法的理论基础（一）

35、收益法的理论基础v效用价值论效用价值论资产的价值取决于效用，即资产为其拥有者带来的收益。资产的价值取决于效用，即资产为其拥有者带来的收益。（二）收益法的评估思路（二）收益法的评估思路预期收益折现预期收益折现（三）收益法运用的前提条件（三）收益法运用的前提条件1、资产的收益可用货币计量并可以预测、资产的收益可用货币计量并可以预测2、资产所有者所承担的风险也能用货币计量、资产所有者所承担的风险也能用货币计量3、被评估资产的预期收益年限可以预测、被评估资产的预期收益年限可以预测第47页，此课件共82页哦二、收益法的基本计算公式二、收益法的基本计算公式收益法的基本要素：预期收益、折现率（资本化收益法的

36、基本要素：预期收益、折现率（资本化率）、收益的率）、收益的持续时间。持续时间。（一）未来收益有限期（一）未来收益有限期1、每期收益不等额、每期收益不等额2、每期收益等额、每期收益等额第48页，此课件共82页哦P34例例vP=300（16%）-1+400（1+6%）-2v+200（1+6%）-3v=283+356+167.9v=806.9第49页，此课件共82页哦应用举例应用举例v例例2：某企业尚能继续经营某企业尚能继续经营6年，营业终止后年，营业终止后其残值用于抵冲债务，现拟转让。经预测得其残值用于抵冲债务，现拟转让。经预测得出出6年预期收益年均为年预期收益年均为900万元，折现率为万元，折现

37、率为8%，请估算该企业的评估值。，请估算该企业的评估值。vP=（900/8%）1-1/（1+8%）6v=9004.6229=4160.59（万元）或（万元）或vP=900（P/A,8%,6)v=9004.6229=4160.59(万元）万元）第50页，此课件共82页哦（二）未来收益无限期（二）未来收益无限期根据未来收益是否稳定分为两种方法。根据未来收益是否稳定分为两种方法。1、稳定化收益法（年金化法）、稳定化收益法（年金化法）v稳定化收益稳定化收益A的估算方法：的估算方法：（1）（2）历史收益加权平均法）历史收益加权平均法计算评估基准日以前若干年收益的加权平均数计算评估基准日以前若干年收益的加

38、权平均数(3)注意注意:方法（方法（2）更具客观性，但缺乏预测性。）更具客观性，但缺乏预测性。收益法要求收益额是预期收益、客观收益。收益法要求收益额是预期收益、客观收益。第51页，此课件共82页哦应用举例应用举例v例例1：假设某企业将持续经营下去，现拟转让，假设某企业将持续经营下去，现拟转让，聘请评估师估算其价值。经预测，该企业每年聘请评估师估算其价值。经预测，该企业每年的预期收益为的预期收益为1200万元，折现率为万元，折现率为4%。请估算。请估算该企业的价值。该企业的价值。v评估值评估值=12004%=30000（万元）（万元）v例例2（p35）v例例3（p35）第52页，此课件共82页哦

39、2、分段法、分段法若预期未来收益不稳定，但收益又是持续的，若预期未来收益不稳定，但收益又是持续的，则需采用分段法。则需采用分段法。第53页，此课件共82页哦前期前期 （设（设n=5n=5）后期后期0123456789分段法图解分段法图解v选择前期期限的基本原则（1）延至企业生产经营进入稳态；（2）尽可能长，但也不宜过长。第54页，此课件共82页哦3、增长率法、增长率法第55页，此课件共82页哦（三）未来收益有限期情况下的特（三）未来收益有限期情况下的特殊计算公式殊计算公式v被评估资产年净收益前几年有变化，从第被评估资产年净收益前几年有变化，从第n年开始保年开始保持不变，年限为有限（持不变，年限

40、为有限（N年）时：年）时：式中：式中：N-收益年限收益年限第56页，此课件共82页哦应用举例应用举例v例例4：某收益性资产预计未来五年收益额分别：某收益性资产预计未来五年收益额分别是是12万元、万元、15万元、万元、13万元、万元、11万元和万元和14万万元。假定从第六年开始，以后各年收益均为元。假定从第六年开始，以后各年收益均为14万元，确定的折现率和本金化率为万元，确定的折现率和本金化率为10%。分别确定该收益性资产在永续经营条件下和分别确定该收益性资产在永续经营条件下和经营经营30年条件下的评估值。年条件下的评估值。第57页，此课件共82页哦v（1）永续经营条件下的评估过程：）永续经营条

41、件下的评估过程：v首先，确定未来五年收益额的现值。首先，确定未来五年收益额的现值。v计算中的现值系数，可从复利现值表中查得。计算中的现值系数，可从复利现值表中查得。vP5=120.9091+150.8264+130.7513v+110.683+140.6209=49.244第58页，此课件共82页哦v其次，将第六年以后的收益进行本金化处理，其次，将第六年以后的收益进行本金化处理，即：即：1410%=140（万元）（万元）v最后，确定该企业评估值：最后，确定该企业评估值：v企业评估价值企业评估价值=49.244+1400.6209v=136.17（万元）（万元）第59页，此课件共82页哦v（2）

42、经营）经营30年条件下的评估值年条件下的评估值vP=49.244+14（1+10%）-5（P/A,10%,30-5）v=49.244+140.62099.077v=128.127（万元）（万元）第60页，此课件共82页哦三、收益法中各项指标的确定三、收益法中各项指标的确定（一）预期收益额（一）预期收益额1、预期收益的类型、预期收益的类型 (1)(1)税后利润与净现金流的差异在于确定原则不同税后利润与净现金流的差异在于确定原则不同净现金税后利润净现金税后利润+折旧追加投资折旧追加投资 （2 2）从资产评估角度出发，净现金流更适宜作为预期收益。从资产评估角度出发，净现金流更适宜作为预期收益。1.1

43、税后利润2.1净现金流3.1利润总额税后净收益，被普遍采用第61页，此课件共82页哦2、预期收益的测算、预期收益的测算以以历历史史数数据据为为基基础础，考考虑虑资资产产在在未未来来可可能能发发生生的的有有利利的的和和不不利利的的因因素素来来确确定定预期收益。预期收益。（1）时间序列法）时间序列法适宜预期收益趋势明显的情况适宜预期收益趋势明显的情况1990199119921993199419951996199719981999收益时间图32使用时间序列法预测某企业的净收益第62页，此课件共82页哦表表33 评估前每年收益评估前每年收益年份净收益（万元）2003100020041150200512

44、102006130020071340按时间序列计算的回归方程：预测年收益（年份数83）164717第63页，此课件共82页哦表表34 预测年收益预测年收益年份净收益（万元）2008144920091532201016152011169820121781第64页，此课件共82页哦（2）因素分析法）因素分析法确定影响资产收益具体因素（成本、销售收入、税金等）；确定影响资产收益具体因素（成本、销售收入、税金等）；预测这些因素未来可能的变动情况；预测这些因素未来可能的变动情况；估算基于因素变动的未来收益水平。估算基于因素变动的未来收益水平。第65页，此课件共82页哦（二）折现率与本金化率（二）折现率与

45、本金化率 1.1.二者无本质区别二者无本质区别 2.2.内涵上略有区别内涵上略有区别:v折现率无风险报酬率折现率无风险报酬率+风险报酬率风险报酬率v本金化率折现率未来年收入的增长率本金化率折现率未来年收入的增长率v若资产年收入增长率为零，则二者相等。若资产年收入增长率为零，则二者相等。第66页，此课件共82页哦3.3.确定折现率的基本方法确定折现率的基本方法(1)、加和法、加和法折现率无风险报酬率折现率无风险报酬率+风险报酬率风险报酬率无风险报酬率的确定：国债收益率无风险报酬率的确定：国债收益率v风险报酬率的确定：风险报酬率的确定：（3.1.1）风险累加法）风险累加法第67页，此课件共82页哦

46、（3.1.2）系数法系数法v适用于股权被频繁交易的上市公司的评价适用于股权被频繁交易的上市公司的评价CAPM：市场平均风险报酬率第68页，此课件共82页哦(2)、资本成本加权法、资本成本加权法如如果果评评估估内内涵涵不不是是净净资资产产，而而是是投投资资总总额额，即即长长期期负负债债和和所所有有者者权权益益之之和和，那那么么折折现现率率就就应应包包含含长长期期负负债债的的利利息息率率和和所所有有者者权权益益要要求求的的投投资资收益率两部分收益率两部分:折现率长期负债占资产总额的比重折现率长期负债占资产总额的比重长期负债长期负债利息率利息率（1所得税率）所得税率）+所有者权益所有者权益占资产总额

47、的比重占资产总额的比重投资报酬率投资报酬率投资报酬率无风险收益率投资报酬率无风险收益率+风险报酬率风险报酬率第69页，此课件共82页哦(3)、市场比较法、市场比较法通过参照物的市价和收益来倒求折现率。通过参照物的市价和收益来倒求折现率。四、对收益法的评价四、对收益法的评价1、该方法最适宜：、该方法最适宜：资产的购建成本与其获利能力不对称的情况；资产的购建成本与其获利能力不对称的情况；成本费用无法或难以计算的资产。成本费用无法或难以计算的资产。2、该方法的局限性：、该方法的局限性：需具备一定的前提条件；需具备一定的前提条件；含有较大成分的主观性。含有较大成分的主观性。因此该方法的运用比成本法难度

48、大。因此该方法的运用比成本法难度大。第70页，此课件共82页哦第三节第三节市场比较法市场比较法一、市场比较法的基本原理一、市场比较法的基本原理（一）理论基础（一）理论基础v均衡价值论均衡价值论:由由于于资资产产评评估估是是一一个个模模拟拟市市场场过过程程的的结结果果，因因此此均均衡衡价价值值论论表表现现为为承承认认市市价价的相对合理性，并通过替代原则来为被估资产定价。的相对合理性，并通过替代原则来为被估资产定价。（二）评估思路（二）评估思路（三）运用的前提条件（三）运用的前提条件1、充分发育活跃的资产市场。、充分发育活跃的资产市场。2、参照物及其与被估资产可比较的指标、参数等资料均能搜集到。、

49、参照物及其与被估资产可比较的指标、参数等资料均能搜集到。第71页，此课件共82页哦二、市场比较法的基本程序及有关指标二、市场比较法的基本程序及有关指标（一）寻找参照物。（一）寻找参照物。1、成交价必须真实。、成交价必须真实。2、至少三个交易案例。、至少三个交易案例。3、与与被被估估资资产产相相类类似似（大大可可替替代代，即即功功能能相同）。相同）。4、成交价是正常交易的结果。、成交价是正常交易的结果。5、尽可能选择近期成交的交易案例。、尽可能选择近期成交的交易案例。第72页，此课件共82页哦（二）调整差异（二）调整差异1、时间因素、时间因素2、区域因素、区域因素参照物所在区域比被估资产好：参照

50、物所在区域比被估资产好：；反之系数；反之系数1一般以被评资产为一般以被评资产为100，第73页，此课件共82页哦3、功能因素、功能因素功能系数法功能系数法4、成新率因素、成新率因素5、交易情况调整、交易情况调整（三）确定评估值（三）确定评估值 将将若若干干个个经经过过调调整整的的调调整整值值进进行行加加权权平平均均或或算算术术平平均均，确确定定评估值。评估值。第74页，此课件共82页哦三、市场比较法的具体操作方法三、市场比较法的具体操作方法（一）直接比较法（一）直接比较法参参照照物物与与被被估估资资产产之之间间仅仅在在某某一一方方面面存存在在差差异异，例例如如：成成新率、功能等。新率、功能等。