土地增值税清算课件(73页PPT).pptx

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1、土地增值税土地增值税第一部分第一部分 土地增税基本问题土地增税基本问题一、纳税义务人：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简一、纳税义务人：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并称转让房地产）并取得收入取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。u不论法人与自然人不论法人与自然人u不论经济性质不论经济性质u不论内外资企业、中国公民与外籍个人不论内外资企业、中国公民与外籍个人u不论部门不论部门注：注：全国人大常委会关于外商投资企业和外国企业适用增值税、消费全国人大常委会关于外商投资企业和外国企业适用增值税、消费税

2、、营业税等税收暂行条例的决定税、营业税等税收暂行条例的决定（1993年年12月月26日八届人大五次日八届人大五次会议）会议）国务院关于外商投资企业和外国企业适用增值税、消费税、营业税国务院关于外商投资企业和外国企业适用增值税、消费税、营业税等税收暂行条例的有关问题的通知等税收暂行条例的有关问题的通知（国发（国发199410号）号）国家税务总局关于外商投资企业和外国企业及外籍人员适用税种问题的通国家税务总局关于外商投资企业和外国企业及外籍人员适用税种问题的通知知（国税发（国税发1994123号）号）二、征税范围二、征税范围转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物。转让国有土地使用权、地上的建筑

3、物及其附着物。土土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和适用税地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和适用税率计算征收。率计算征收。（一）基本范围（一）基本范围转让国有土地使用权转让国有土地使用权地上建筑物及其附着物连同国有土地一并转让地上建筑物及其附着物连同国有土地一并转让存量房地产的买卖存量房地产的买卖注：转让与出让的区别；注：转让与出让的区别；“卖方卖方”；存量房；补交；存量房；补交土地出让金。土地出让金。（二）具体情况判定（二）具体情况判定“继承、赠与继承、赠与”不予征税。不予征收土地增值税的赠与行为主要不予征税。不予征收土地增值税的赠与行为主要包括两种：包括两种：房产所有人

4、、土地使用人将房产、土地使用权赠与房产所有人、土地使用人将房产、土地使用权赠与“直系亲属或者承直系亲属或者承担直接赡养义务人担直接赡养义务人”。房产所有人、土地使用人通过中国境内非营利的社会团体、国家房产所有人、土地使用人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业。公益事业。房地产的出租房地产的出租指房产所有者或土地使用者，将房产或土地使用权租赁给承指房产所有者或土地使用者，将房产或土地使用权租赁给承租人使用由承租人向出租人支付租金的行为。房地产企业虽租人使用由承租人向出租人支付租金

5、的行为。房地产企业虽然取得了收入，但没有发生房产产权、土地使用权的转让，然取得了收入，但没有发生房产产权、土地使用权的转让，因此，不属于土地增值税的征税范围。因此，不属于土地增值税的征税范围。房地产的抵押房地产的抵押房地产的抵押，指房产所有者或土地使用者作为债房地产的抵押，指房产所有者或土地使用者作为债务人或第三人向债权人提供不动产作为清偿债务的务人或第三人向债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不转移权属的法律行为。这种情况下房产的担保而不转移权属的法律行为。这种情况下房产的产权、土地使用权在抵押期间并没有发生权属的变产权、土地使用权在抵押期间并没有发生权属的变更，因此对房地产的抵押，在抵押期

6、间不征收土地更，因此对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税。增值税。房地产的互换房地产的互换房地产的互换房地产的互换由于发生了房产转移，因此属于土地增值税的征税范围。由于发生了房产转移，因此属于土地增值税的征税范围。但是对于个人之间互换自有居住用房的行为，经过当地但是对于个人之间互换自有居住用房的行为，经过当地税务机关审核，可以免征土地增值税。税务机关审核，可以免征土地增值税。以房地产进行投资联营以房地产进行投资联营以房地产进行投资联营一方以土地作价入股进行投资或以房地产进行投资联营一方以土地作价入股进行投资或者作为联营条件，免征收土地增值税。其中如果投资联者作为联营条件，免征收土地增值税

7、。其中如果投资联营的企业从事房地产开发，或者房地产开发企业以其建营的企业从事房地产开发，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资联营的就不能暂免征税。造的商品房进行投资联营的就不能暂免征税。合作建房合作建房对于一方出地，另一方出资金，双方合作建房，建成对于一方出地，另一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；但建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；但建成后转让的，应征收土地增值税。后转让的，应征收土地增值税。企业兼并转让房地产企业兼并转让房地产在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，免征收土地增值

8、税。中的，免征收土地增值税。房地产的代建行为房地产的代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收性质，故不在土地增值税征税范围。属于劳务收性质，故不在土地增值税征税范围。房地产的重新评估房地产的重新评估按照财政部门的规定，国有企业在清产核资时对房地产进行重新按照财政部门的规定，国有企业在清产核资时对房地产进行重新评估而产

9、生的评估增值，因其既没有发生房地产权属的转移，房评估而产生的评估增值，因其既没有发生房地产权属的转移，房产产权、土地使用权人也未取得收入，所以不属于土地增值税征产产权、土地使用权人也未取得收入，所以不属于土地增值税征税范围。税范围。土地使用者处置土地使用权土地使用者处置土地使用权土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地

10、使用只要土地使用者享有占用、使用收益或处分该土地的权利，具有合同等到者享有占用、使用收益或处分该土地的权利，具有合同等到证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人就应当依照税法规定缴济利益，土地使用者及其对方当事人就应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等。纳营业税、土地增值税和契税等。三、税率、应税收入和扣除项目三、税率、应税收入和扣除项目土地增土地增值税四税四级超率累超率累进税率表税率表级数数增增值额与扣除与扣除项目金目金额的比率的比率税率（税率（%）速算扣除速算扣除系数系数（5）1不超不超

11、过50%的部分的部分3002超超过50%至至100%的部分的部分4053超超过100%至至200%的部分的部分50154超超过200%的部分的部分6035税率：四级超率累进税率应税收入的确定应税收入的确定转让房地产的收入包括货币收入、实物收入和其他收入，即与转让房地产的收入包括货币收入、实物收入和其他收入，即与转让房地产有关的经济收益转让房地产有关的经济收益扣除项目扣除项目取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人为取得土地使用取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。具体权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。具体为：以出让方式取

12、得土地使用权的，为支付的土地出让金；为：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式得到土地使用权的，为支付规定补交的出让金；以转让方式得到土地使用权的，为支付的地价款。的地价款。开发土地和新建房及配套设施的成本开发土地和新建房及配套设施的成本(以下简称房地产开发成以下简称房地产开发成本本)。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。装工程费、基础设施费、公共设

13、施配套费、开发间接费用。这些成本允许按实际发生额扣除。这些成本允许按实际发生额扣除。房地产开发费用是指销售费用、管理费用、财务费房地产开发费用是指销售费用、管理费用、财务费用。用。细则细则规定：规定：u财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。u其他开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房其他开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的地产开

14、发成本之和的5%以内予以扣除。以内予以扣除。u凡不能提供金融机构证明的，利息不单独扣除，三项费凡不能提供金融机构证明的，利息不单独扣除，三项费用的扣除按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发用的扣除按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的成本的10%以内计算扣除。以内计算扣除。利息支出利息支出的具体规定的解释的具体规定的解释纳税人能够按照转让房地产项目计算分摊利息支出，且纳税人能够按照转让房地产项目计算分摊利息支出，且能够提供能够提供金融机构证明的金融机构证明的，其允许扣除的房地产开发，其允许扣除的房地产开发费用为：费用为：利息利息+（取得土地使用权所支付的金额（取得土地使用权所支付的金

15、额+房地产开发成房地产开发成本）本）5%以内以内纳税人不能够按照转让房地产项目计算分摊利息支出或纳税人不能够按照转让房地产项目计算分摊利息支出或者不能够提供金融机构证明的，其允许扣除的房地产开者不能够提供金融机构证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：发费用为：（取得土地使用权所支付的金额（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）房地产开发成本）10%以内以内房地产企业既向金融机构借款又有其他借款的，其开发房地产企业既向金融机构借款又有其他借款的，其开发费用的计算不能同时使用上述方法费用的计算不能同时使用上述方法全部使用自有资金没有利息支出的，按照上述方法扣除全部使用自有资金没有利息支出的，

16、按照上述方法扣除利息扣除中利息上浮幅度按照国家的规定执行，超过上浮利息扣除中利息上浮幅度按照国家的规定执行，超过上浮幅度的不允许扣除幅度的不允许扣除对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除除土地增值税清算时，已计入开发成本的利息支出应土地增值税清算时，已计入开发成本的利息支出应调整至财务费用中计算扣除。调整至财务费用中计算扣除。其他扣除项目其他扣除项目从事房地产开发的企业可以按取得土地使用权支付从事房地产开发的企业可以按取得土地使用权支付金额和房地产开发成本之和加计金额和房地产开发成本之和加计20扣除扣除旧房及建筑物的评估价格。是指在转让已

17、使用的房屋旧房及建筑物的评估价格。是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值，并由当地的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值，并由当地税务机关参考评估机构的评估而确认的价格税务机关参考评估机构的评估而确认的价格与转让房地产有关的税金。这是指在转让房地产时缴纳的与转让房地产有关的税金。这是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。纳税人购房时缴纳

18、的契税，凡能提供契税完税凭证纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，的，准予作为与转让房地产有关的税金予以扣除，但不作为准予作为与转让房地产有关的税金予以扣除，但不作为加计加计5%的基数的基数四、土地增值税税收优惠政策四、土地增值税税收优惠政策建造普通标准住宅税收优惠建造普通标准住宅税收优惠纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额项目金额20的，免征土地增值税；增值额超过扣除的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额项目金额20的，应就其全部增值额按规定计税。的，应就其全部增值额按规定计税。普通标准住宅是指按所在地一般民用住宅标准

19、建筑普通标准住宅是指按所在地一般民用住宅标准建筑的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅。对于纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应对于纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用此免税规定。额的，其建造的普通标准住宅不能适用此免税规定。普通标准住宅应同时满足下列条件普通标准住宅应同时满足下列条件（2005年年6月月1日起实施）日起实施）住宅小区建筑容积率在住宅小区建筑容积率在1

20、.0以上；以上；单套建筑面积在单套建筑面积在120平方米以下；平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格l.2倍以下。倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的上述标准的20。因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。地增值税。这类房

21、地产是指因城市实施规划、国家建设的需要而被这类房地产是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府征用或收回的房地产。政府征用或收回的房地产。因城市实施规划、国家建设需要而搬迁由纳税人自行转因城市实施规划、国家建设需要而搬迁由纳税人自行转让原房地产的税收优惠让原房地产的税收优惠对个人转让房地产的税收优惠对个人转让房地产的税收优惠个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满向税务机关申报核准，凡居住满5年或年或5年以上的，免予年以上的，免予征收土地增值税；居住满征收土地增值税；居住满3年末满年末满5年的，减半征收土地年的

22、，减半征收土地增值税；居住未满增值税；居住未满3年的，按规定计征土地增值税。年的，按规定计征土地增值税。其他优惠政策其他优惠政策二、土地增值税清算概述二、土地增值税清算概述（一）土地增值税特点（一）土地增值税特点以转让房地产的增值额为计税依据以转让房地产的增值额为计税依据征税面比较广征税面比较广实行超率累进税率实行超率累进税率实行按次征收实行按次征收（二）土地增值税清算和所得税汇算清缴的（二）土地增值税清算和所得税汇算清缴的差异和联系差异和联系汇（清）算时间上存在差异汇（清）算时间上存在差异企业所得税实行的是按年汇算清缴，土地增值税实行的是企业所得税实行的是按年汇算清缴，土地增值税实行的是按项

23、目（清算单位）清算，项目到达清算条件才清算，按按项目（清算单位）清算，项目到达清算条件才清算，按收入减扣除项目后的增值额征税。收入减扣除项目后的增值额征税。成本计算项目上存在差异成本计算项目上存在差异企业所得税在计算开发产品单位成本时，要求按六企业所得税在计算开发产品单位成本时，要求按六项原则细分核算成本项目（可否销售、分类归集、项原则细分核算成本项目（可否销售、分类归集、功能区分、定价差异、成本差异和权益区分。而土功能区分、定价差异、成本差异和权益区分。而土地增值税清算时除考虑上述原则外还需要考虑普通地增值税清算时除考虑上述原则外还需要考虑普通标准住宅和非普通标准住宅问题。标准住宅和非普通标

24、准住宅问题。扣除项目存在差异扣除项目存在差异房地产开发企业所得税计算应纳税所得额的扣除项目时，主房地产开发企业所得税计算应纳税所得额的扣除项目时，主要包括成本、费用、税金、损失和其他合理支出五大内容。要包括成本、费用、税金、损失和其他合理支出五大内容。土地增值税扣除项目包括支付土地价款、房地产开发成本、土地增值税扣除项目包括支付土地价款、房地产开发成本、开发费用、税金和加计扣除，也是五大内容。开发费用、税金和加计扣除，也是五大内容。土地增值税扣除项目中与企业所得税不同的是：房地产开发费土地增值税扣除项目中与企业所得税不同的是：房地产开发费用（管理费用、销售费用、财务费用）不是按实际发生数额扣用

25、（管理费用、销售费用、财务费用）不是按实际发生数额扣除，而是按一定比例计算扣除（除，而是按一定比例计算扣除（10%以内）；加计扣除也不是实以内）；加计扣除也不是实际发生的成本费用，而是按土地成本和开发成本的合计数的际发生的成本费用，而是按土地成本和开发成本的合计数的20%计算计算额外扣除；此外，额外扣除；此外，房地产开发成本是以实际发生的成本费用扣除，房地产开发成本是以实际发生的成本费用扣除，要求取得合法有效凭证。要求取得合法有效凭证。而企业所得税成本中，而企业所得税成本中，可以按照税法规定可以按照税法规定计算预提部分费用。计算预提部分费用。利息费用存在差异利息费用存在差异企业所得税计算借款利

26、息时，分为资本化和费用化两种处理企业所得税计算借款利息时，分为资本化和费用化两种处理方式，即企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规方式，即企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。而其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。而土地增值税中的利息支出只能单独计算扣除，企业要将计入土地增值税中的利息支出只能单独计算扣除，企业要将计入成本中的利息费用从成本中剔除，与计入财务费用中的利息成本中的利息费用从成本中剔除，与计入财务费用中的

27、利息费用合并计算扣除。利息费用符合一定条件的，可以选择据费用合并计算扣除。利息费用符合一定条件的，可以选择据实扣除；不符合条件的，也可以选择计算扣除。实扣除；不符合条件的，也可以选择计算扣除。公共成本和间接成本分摊方法的差异公共成本和间接成本分摊方法的差异土地增值税：纳税人分期开发项目或者同时开发多土地增值税：纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用（国税发的成本费用（国税发2009.91号）；号）；所得税规定有具

28、体的费用分配方法，并对特定费用的所得税规定有具体的费用分配方法，并对特定费用的分配有原则性规定（国税发分配有原则性规定（国税发2009.31号）号）土地增值税法土地增值税法规（新）规（新）国税发（所）国税发（所）2009 31号号.doc预增计算基数差异预增计算基数差异（二）土地增值税清算条件（二）土地增值税清算条件应清算条件：纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增应清算条件：纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：值税的清算：房地产开发项目全部竣工、完成销售的房地产开发项目全部竣工、完成销售的整体转让未竣工决算房地产开发项目的整体转让未竣工决算房地产开发项目的直接转让土地使用权的。

29、直接转让土地使用权的。可清算条件可清算条件对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：增值税清算：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清

30、算手续的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；省税务机关规定的其他情况。省税务机关规定的其他情况。（三）土地增值税清算单位确定（三）土地增值税清算单位确定土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算（细则）算对象为单位计算（细则）土地增值税的清算单位以国家有关部门审批的房地产开发项目土地增值税的清算单位以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算（国税发算（国税发 2006 187号）号）未经政府有关

31、部门批准，企业自行分期开发的项目，或者与未经政府有关部门批准，企业自行分期开发的项目，或者与政府有关部门审批的开发项目不一致的，应进行实地审核察政府有关部门审批的开发项目不一致的，应进行实地审核察看，结合企业核算情况、有关部门批文和看，结合企业核算情况、有关部门批文和土地增值税项目土地增值税项目登记表登记表，本着，本着“实质重于形式实质重于形式”的原则，可按建筑工程规划许的原则，可按建筑工程规划许可证或其他合理的方式确定清算单位。可证或其他合理的方式确定清算单位。审批项目分期开发多个项目，且会计核算对象为多个成本项目审批项目分期开发多个项目，且会计核算对象为多个成本项目应于每个项目为一个清算单

32、位；如果会计核算为一个成本对象，应于每个项目为一个清算单位；如果会计核算为一个成本对象，并且结构、用途、位置、开发起止时间大体一致的，可以作为并且结构、用途、位置、开发起止时间大体一致的，可以作为一个清算单位；如果会计核算为一个成本对象，但是各单项建一个清算单位；如果会计核算为一个成本对象，但是各单项建筑结构、用途、地理位置、开发起止时间不同的，也应分别划筑结构、用途、地理位置、开发起止时间不同的，也应分别划分为几个清算单位分为几个清算单位几个建筑行业术语几个建筑行业术语建设项目是指按一个总体设计组织施工，建成后具有完整的系建设项目是指按一个总体设计组织施工，建成后具有完整的系统，可以独立地形

33、成生产能力或者使用价值的建设工程。按照统，可以独立地形成生产能力或者使用价值的建设工程。按照建设项目分解管理的需要可将建设项目分解为单项工程、单位建设项目分解管理的需要可将建设项目分解为单项工程、单位工程（子单位工程）、分部工程（子分部工程）、分项工程等。工程（子单位工程）、分部工程（子分部工程）、分项工程等。单项工程：具有独立的设计文件，竣工后能单独发挥设计所单项工程：具有独立的设计文件，竣工后能单独发挥设计所规定的生产能力或效益。规定的生产能力或效益。单位工程是指具备独立施工条件并能形成独立使用功能的建筑物单位工程是指具备独立施工条件并能形成独立使用功能的建筑物及构筑物。及构筑物。分项工程

34、指分部工程的组成部分，是施工图预算中最基本的计算单位。分项工程指分部工程的组成部分，是施工图预算中最基本的计算单位。分部工程单位工程的组成部分分部工程单位工程的组成部分,分部工程一般是按单位工程的结构分部工程一般是按单位工程的结构形式、工程部位、构件性质、使用材料、设备种类等的不同而划分的形式、工程部位、构件性质、使用材料、设备种类等的不同而划分的工程项目。工程项目。开发某一小区，建有别墅区、普通住宅、购物广场、开发某一小区，建有别墅区、普通住宅、购物广场、配套设施建设项目就是某一小区；配套设施建设项目就是某一小区；别墅区、普通住别墅区、普通住宅、购物广场、配套设施分别是一个单项工程。而别宅、

35、购物广场、配套设施分别是一个单项工程。而别墅区，又分为土建、安装等单位工程；而土建，又分墅区，又分为土建、安装等单位工程；而土建，又分为砌筑、混凝土、门窗、模板等分部工程；而混凝土，为砌筑、混凝土、门窗、模板等分部工程；而混凝土，又分为基础、梁、板、柱混凝土等分项工程。又分为基础、梁、板、柱混凝土等分项工程。（四）土地增值税清算工作流程、资料收（四）土地增值税清算工作流程、资料收集、总体要求集、总体要求清算工作流程清算工作流程应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。日内到主管税务机关办理清算

36、手续。税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算日内办理清算手续。手续。主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件的项目，且报主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理；对纳税人符合清算条件、但报送的送的清算资料完备的，予以受理；对纳税人符合清算

37、条件、但报送的清算资料不全的，应要求纳税人在规定限期内补报，纳税人在规定的清算资料不全的，应要求纳税人在规定限期内补报，纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，予以受理；对不符合清算条件的项目，不予期限内补齐清算资料后，予以受理；对不符合清算条件的项目，不予受理。上述具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关受理。上述具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤消。确定。主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤消。主管税务机关受理纳税人清算资料后，应在一定期限内及时组主管税务机关受理纳税人清算资料后，应在一定期限内

38、及时组织清算审核。具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市织清算审核。具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。税务机关确定。应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据税务机关可依据中华人民共和国税收征收管理法中华人民共和国税收征收管理法有关规定处有关规定处理。理。土地增值税清算资料收集土地增值税清算资料收集土地增值税清算表及其附表。土地增值税清算表及其附表。房地产开发

39、项目清算说明房地产开发项目清算说明项目竣工决算报表、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收项目竣工决算报表、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案文档（建筑工程监督部门）、取得土地使用权所支付的地价备案文档（建筑工程监督部门）、取得土地使用权所支付的地价款凭证、土地使用权出（转）让合同款凭证、土地使用权出（转）让合同(或协议或协议)、银行贷款利息结、银行贷款利息结算通知单及借款合同、项目工程合同结算单、商品房购销合同算通知单及借款合同、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表（内容包括销售项目栋号、依次房间号、统计表、销售明细表（内容包括销售项目栋号、依次房间号、销售面积、销售

40、收入、用途等）、预售许可证等与转让房地产销售面积、销售收入、用途等）、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，应报送中介机构纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，应报送中介机构出具的出具的土地增值税清算税款鉴证报告土地增值税清算税款鉴证报告及相关资料。及相关资料。房地产开发企业的有关清算声明，包括项目开发情况说明，房地产开发企业的有关清算声明，包括项目开发情况说明，清

41、算资料真实性、完整性声明，特别应声明是否存在未结成清算资料真实性、完整性声明，特别应声明是否存在未结成本事项、拆迁安置等，如有应详细说明。本事项、拆迁安置等，如有应详细说明。从征管系统中获取房地产开发企业与转让房地产有关税金的从征管系统中获取房地产开发企业与转让房地产有关税金的缴纳情况。缴纳情况。其他与项目清算有关资料。其他与项目清算有关资料。土地增值税清算总体要求主管税务机关受理纳税人清算资料后，应在一定期限内采取适当主管税务机关受理纳税人清算资料后，应在一定期限内采取适当方法对清算项目的收入、成本确认和归集的合法性、真实性进行方法对清算项目的收入、成本确认和归集的合法性、真实性进行审核（纳

42、税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，还应对有关鉴审核（纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，还应对有关鉴证报告的合法性、真实性进行审核）。证报告的合法性、真实性进行审核）。土地增值税清算审核结束后，审核人员应按规定作出清算审核土地增值税清算审核结束后，审核人员应按规定作出清算审核报告，在纳税人报送的土地增值税清算申报表及各项附表上签报告，在纳税人报送的土地增值税清算申报表及各项附表上签署意见。对需补交税款的，按规定程序作出审核意见并送达税署意见。对需补交税款的，按规定程序作出审核意见并送达税务事项通知书，由纳税人按规定办理纳税申报手续；如纳税人务事项通知书，由纳税人按规定办理纳税申报手续；如纳

43、税人未按规定办理，移送税务检查（稽查）；对需清算退税的，按未按规定办理，移送税务检查（稽查）；对需清算退税的，按照有关规定办理。照有关规定办理。纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。其他情况应按管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。其他情况应按有关规定进行处理或处罚。有关规定进行处理或处罚。对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致。对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致。三、土地增值税清算审核三、土地增值税清算审核清算审核包括案头审核、实地审核。清算

44、审核包括案头审核、实地审核。案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等；核项目归集的一致性、数据计算准确性等；实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。理性进行审核。清算审核时应主动到国土、发改、拆迁、规划、建设、房管、建清算审核时应主动到国土、发改、拆迁、规划、建设、房管、建筑工程质量监督等管理部门了解

45、房地产开发项目的相关信息。必筑工程质量监督等管理部门了解房地产开发项目的相关信息。必要时，到档案管理部门调阅有关资料。要时，到档案管理部门调阅有关资料。（一）转让房地产收入的审核（一）转让房地产收入的审核收入确认的原则收入确认的原则转让房地产收入的确定：纳税人转让房地产并取得转让房地产收入的确定：纳税人转让房地产并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。取得的收入，包括货币收入、实物收入和其行为。取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济他收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益收益。关注税

46、法与会计收入确认的差异关注税法与会计收入确认的差异会计确认收入：企业已将商品所有权上的主要风险和会计确认收入：企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权相联报酬转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已出售的商品实施控制；与系的继续管理权，也没有对已出售的商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本可以可靠的计量。可以可靠的计量。税法确认收入税法确认收入土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收

47、入；未开具发票或未全额按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整（整（国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知知国税函国税函 2010 220号号 ）。）。视同销售收入的确认视同销售收入的确认房地产

48、开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序其收入按下列方法和顺序确认：确认：按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；确定；由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。（值

49、确定。（国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知有关问题的通知国税发国税发2006187号、号、国家税务总局关于印发国家税务总局关于印发的通知的通知国税发国税发 2009 91号）。号）。审核重点以账面为起点审核，账表、账证核对。以账面为起点审核，账表、账证核对。u审核审核“主营业务收入主营业务收入”、“其他业务收入其他业务收入”、“固定资产清理固定资产清理”、“预收预收账款账款”、“应收账款应收账款”、“其他应收款其他应收款”、“银行存款银行存款”等账户等账户u查阅有关的转让合同、协议、测绘报告（房屋实地勘丈成果查阅有关的

50、转让合同、协议、测绘报告（房屋实地勘丈成果图册），查询房产、国土部门及部分购买方相关信息，与销图册），查询房产、国土部门及部分购买方相关信息，与销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他有关资房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料核对，审核计税收入是否真实、准确、完整，有无少报、料核对，审核计税收入是否真实、准确、完整，有无少报、匿报收入的情况。匿报收入的情况。u重点将账户所计销售收入金额和核对确认的已售面积、销售重点将账户所计销售收入金额和核对确认的已售面积、销售金额