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1、现代企业管理课件第四 章 新产品开发与价值工程（二）新产品的分类按新产品所在的地域范围分为：2按新产品创新和改进的程度分为：（1）全新型新产品。是指采用最新的科技发明成果研制开发的新产品。它一般具有新原理、新结构、新材料、新技术等特征，但开发难度大、投入多、风险大，要求企业具备强大的技术经济实力和人才条件。（2）换代型新产品。是指部分地采用新技术、新材料、新结构、新工艺，从而使产品在性能、功效、经济指标等方面都有显著改进的产品。（3）改进型新产品。是指在原产品基础上采用新技术、新工艺，使产品在性能和功效上有一定改进和提高的产品。如在基型产品上派生出的各种变型产品。第一节 产品开发一、新产品的概

2、念和分类（1）国际新产品（2）国家新产品（3）地区新产品（4）企业新产品第1页/共34页现代企业管理课件第四 章 新产品开发与价值工程新产品开发是指企业为适应市场需要，满足自身发展的要求，运用科学的理论和方法，进行的新产品开发、设计和研制的一系列创造性的活动过程。它包括全新产品的研制和老产品的改造。它对企业的兴衰存亡，具有十分重要的意义。（1）新产品开发是企业生存和发展的基础。（2）新产品开发是增强企业活力的条件。（3）新产品开发是提高企业竞争力的手段。（4）新产品开发是提高企业经济效益的重要途径。第一节 产品开发二、新产品开发的意义第2页/共34页现代企业管理课件第四 章 新产品开发与价值工

3、程1新产品开发的原则（1）新产品必须要有市场潜力。（2）企业必须有开发和生产能力。（3）必须坚持开发与管理并重。（4）符合国家技术经济政策。（5）坚持经济上的合理性。（6）提高通用化，标准化、系列化水平。（7）便于使用和制造。第一节 产品开发三、新产品开发的原则、方式和方向第3页/共34页现代企业管理课件第四 章 新产品开发与价值工程2新产品开发的方式（1）独立研制。（2）技术引进。（3）研制与引进相结合。3新产品开发的方向（1）多能、高能化。，（2）轻型化、微型化。（3）实用性与趣味性相结合。（4）简易化。（5）节能、低污染。第一节 产品开发三、新产品开发的原则、方式和方向第4页/共34页现

4、代企业管理课件第四 章 新产品开发与价值工程.市场调研市场调研的目的是获得以下资料：（）市场动向资料，即有关产品品种、规格、数量、价格、行情、供求状况及其发展趋势。（）用户需求资料，即用户对现有产品的技术性能、工艺、产品的经济性、配套性、维修性和安全性方面的意见与期望。（）产品技术资料，即产品的技术现状和最新成果、发展趋势和未来可能出现的新技术。.确定产品开发目标它主要解决产品开发的方向、品种、数量、规模、质量、效益以及实现开发目标的资源条件。它和市场调研一样是为新产品构思做准备的。第一节 产品开发四、新产品开发的程序第5页/共34页现代企业管理课件第四 章 新产品开发与价值工程 3.进行新产

5、品构思4.筛选新产品构思5.试制新产品这一阶段主要包括两项工作：（1）研制样品，即研制部门制造实体样品。（2）消费试验，即把研制的样品送到供销部门，供一些消费者使用试验，观察使用结果，6.市场试销7.新产品的鉴定8.正式上市第一节 产品开发四、新产品开发的程序第6页/共34页现代企业管理课件第四 章 新产品开发与价值工程开发新产品或改进老产品，都需要在生产前做好生产技术准备工作，这项准备工作的内容按照工作性质可以概括为：设计准备、工艺准备、试制鉴定。一、设计准备1.根据新产品开发目标，确定新产品开发方案。2.要编制设计任务书。3.进行产品设计（初步设计、技术设计和工作图设计）第二节 生产技术准

6、备第7页/共34页现代企业管理课件第四 章 新产品开发与价值工程工艺准备是保证新产品试制和正式生产达到设计要求、指导工人操作、保证产品质量、降低生产成本、提高劳动生产率、决定产品制造经济效果的一项重要的生产技术准备工作其主要内容包括：（1）分析和审查产品设计的工艺性。（2）编制工艺方案。（3）编制工艺文件。它包括工艺规程、检验规程、工艺装备图、劳动定额表、原材料和工具消耗定额表，以及其他表格卡片。在大量大批生产时，还包括设备负荷计算、设备布置设计、劳动组织和工作地设计、运输方案设计及其他服务于工艺过程的辅助设施的设计。（4）工艺装备的设计与制造。（5）日常工艺管理。它主要有三项内容：一是教育职

7、工遵守工艺纪律，严格执行工艺文件。二是及时整顿和改进工艺。三是保证工艺文件的完整统一。第二节 生产技术准备二、工艺准备 第8页/共34页现代企业管理课件第四 章 新产品开发与价值工程 进行新产品试制，一方面是对产品设计、工艺文件、工艺装备等进行验证，经过修改使之定型；另一方面使广大职工熟悉和掌握新产品，从而为顺利投入正常生产创造条件。（1）新产品试制。它一般分为样品试制和小批试制两个阶段。样品试制的目的是考核产品设计质量，考验产品结构、性能及主要工艺，验证和修正设计图样，使产品设计基本定型，同时也要验证产品结构的工艺性，审查主要工艺存在的问题。小批试制的主要目的是考验产品的工艺，检查图样的工艺

8、性，验证全部工艺文件和全部工艺装备，并对设计图样再一次进行审查修改。（2）新产品鉴定。是指在样品和小批试制阶段，对新产品从技术上、经济上作全面评价。通过产品的评价鉴定，能及时发现问题，采取措施加以解决。新产品鉴定后，企业应根据批准的鉴定书，消除产品缺陷，作好转入下一阶段试制或正式生产的准备。有些产品鉴定后，还需要经过一定范围和一定时间的使用考验，广泛听取用户意见，发现缺陷，加以改进后，才能得出全面定型结论，投入正式生产。第二节 生产技术准备三、新产品试制和鉴定 第9页/共34页现代企业管理课件第四 章 新产品开发与价值工程价值工程(ValueEngineering，简称VE)也叫价值分析(Va

9、lueAnalyses，简称VA)，于20世纪40年代起源于美国，其后日本及西欧各国纷纷采用，给企业带来很大收益，同时也提高了产品的竞争能力。我国于1978年开始在一些企业引进价值工程，时间不长而见效却异乎寻常，取得了显著成绩。第三节 价值工程第10页/共34页第四 章 新产品开发与价值工程价值工程是通过对产品（或作业）进行功能分析，力图以最低的寿命周期成本，达到系统(产品或作业的)必要功能，从而提高产品价值的有组织的活动。这个定义涉及三个重要概念：第三节 价值工程一、价值工程的定义与基本原理（1）价值。价值工程中的价值(Value)是可用功能(Function)和成本(Cost)的比较价值。

10、即 价值(v)功能()成本(C)价值工程活动就是为实现某一功能而去寻求最低成本，或者以某一确定的成本获得最多的功能，即研究如何使功能与成本二者达到最佳的结合。（2）功能。是指产品所表现出的一系列具体性能，即产品的用途和作用。功能是一系列有关性能的综合体现，是资源转化的结果。（3）成本。是指产品的寿命周期成本。即产品从研究设计、制造、使用、一直到报废的全过程所发生的所有费用的总和。它不仅包括产品的设计制造成本，还包括用户在产品使用过程中的使用成本。要实现功能，就要消耗资源，也就必须支付成本，由于实现同一功能可以选择不同资源，而获得同一资源又有各种不同的费用，这就形成了功能与成本之间的多变性的关系

11、，从而使以最低成本实现必要功能成为可能。第11页/共34页现代企业管理课件第四 章 新产品开发与价值工程从价值公式：价值(v)功能()成本(C)提高产品价值的途径有以下几种：.成本不变，功能提高；.功能不变，成本下降；.功能提高，成本下降；.成本略有提高，功能大大提高；.成本大大降低，功能略有降低。以上提高产品价值的途径包括降低成本和改善功能两个方面。科学地确定产品功能，就是通过改进设计来提高产品的性能、可靠性、维修性、安全性、操作性，剔除不必要的功能，在不增加或少增加成本的情况下，提高产品的必要功能。价值工程既不是单纯追求成本降低，也不是片面追求提高功能，而是要求它们之间的比值最大，从而使产

12、品的价值最高，让用户满意，提高企业经济效益。第三节 价值工程一、价值工程的定义与基本原理第12页/共34页现代企业管理课件第四 章 新产品开发与价值工程1价值工程的工作程序开展价值工程的过程就是发现问题、分析问题和解决问题的过程。它大致分为分析问题、综合研究、方案评价三个阶段。这三个阶段主要回答以下七个问题：VE的对象是什么?它是干什么用的?其成本是多少?其价值是多少?有无其它方法实现同样的功能?新方案的成本是多少?新方案能满足要求吗?按工作顺序可将价值工程的实施步骤划分为十三个具体步骤。第三节 价值工程二、价值工程的工作程序与方法第13页/共34页现代企业管理课件第四 章 新产品开发与价值工

13、程十三个具体步骤：（）选择对象。选择原则一般有两点：一是选择成本高，功能改进潜力大，而且市场需求量大的产品；二是选择在生产经营上迫切需要改进的产品。（）收集信息。就是围绕选定的对象，收集一切必要的信息。（）功能定义。功能定义就是对价值工程对象(产品或作业等)所具有的效用、作用或用途作出准确的描述。（4）功能整理。就是对功能进行分类、整理，弄清用户对功能的要求是什么，回答是干什么用的问题。（5）功能评价。根据用户要求的功能寻求实现功能的最低费用，与功能的现实费用相比，找出期待提高价值的对象，计算改进的期望价值，回答“其成本是多少”、“其价值是多少”的问题。第三节 价值工程二、价值工程的工作程序与

14、方法第14页/共34页第四 章 新产品开发与价值工程（6）方案制造。针对期待改善和提高价值的对象，依靠集体的智慧尽可能多地提出改进设想方案。回答“有无其它方法实现同样的功能”的问题。（7）概略评价。对设想方案进行技术可行性和经济可行性的概略评价，通过评价选出有价值的改进方案。（8）方案具体化。将优选出的方案进一步具体化，进行技术设计和施工设计，回答“新方案的成本是多少”的问题。（9）试验研究。对具体方案进行技术上的试验和论证，对方案的优缺点作全面的分析研究，以检验方案能否满足预定要求。对方案存在的问题，凡是能够解决的要提出措施设法予以消除，回答“新方案能满足要求吗”的问题。（10）详细评价。对

15、经以上步骤选出的改进方案，进一步从技术、技术经济、经济、社会等方面进行详细的分析评价，最后确定最优方案。（11）提出审批。把最优方案按一定规格报有关部门审批。（12）方案实施。进行批量试制直到正式生产。（13）成果总评。对价值工程活动的总投资与总成果，进行对比和整体评价。第三节 价值工程二、价值工程的工作程序与方法第15页/共34页现代企业管理课件第四 章 新产品开发与价值工程2价值工程对象的选择方法（1）经验分析法。又称因素分析法，是根据选择分析对象的考虑因素，凭分析人员的经验来确定分析对象。分析时要注意区别轻重缓急和主次，既考虑需要也考虑可能，尽量做综合分析。其优点是简便易行，节省时间；缺

16、点是缺乏定量依据，不够精确可靠。它主要应用于分析对象的粗选阶段和时间要求紧迫的产品。第三节 价值工程二、价值工程的工作程序与方法第16页/共34页第四 章 新产品开发与价值工程其具体做法是：.首先把产品的所有零部件按成本由高到低排列起来，然后绘制成本累积分配图。.然后按下列数据分类：数量成本 A10%80%B 30%15%C 60%5%A类零件占成本比重的绝大部分，应将其选为价值工程的对象。优点是能抓住重点，以数量少、成本高的零件作分析对象，有利于集中突破，取得较大成果，是比较实用的一种方法。（2）ABC分析法。又叫排列图法，或称巴雷特分析法。第17页/共34页第四 章 新产品开发与价值工程（

17、3）百分比法。就是根据各种产品的两个或两个以上的技术经济指标所占的百分比（比重）来发现问题产品，从中选出价值工程活动对象的方法。例如，某工厂有6种产品，它们的成本和利润的百分比如表4-1所示。从表4-1可知，D产品成本占总成本的179，而其利润只占总利润的65，成本偏高，而利润偏低，应作为价值工程活动的对象。表4-1 某厂产品成本与利润比重表第三节 价值工程二、价值工程的工作程序与方法产品名称产品名称ABCDEF合计合计成本成本/万元万元851052587140占总成本的占总成本的百分比（百分比（%）60.77.13.617.95.75100利润利润284235446占总利润的占总利润的百分比

18、（百分比（%）60.98.74.36.510.98.7100第18页/共34页现代企业管理课件第四 章 新产品开发与价值工程（4）强制确定法(FD)法。一般来说，零部件的成本水平应该与它的功能重要程度相一致。即价值系数等于1，如果零部件的功能在产品中比较次要，但成本又很高，就应该设法降低成本；如果功能比较重要，而成本过低，就可以分析是否需要适当提高成本，以补充功能的不足。其原理是：价值系数功能重要性系数成本系数功能重要性系数表示该零部件在整个产品中的重要程度，用0-1打分来确定：功能重要性系数零部件得分数全部零部件得分数第三节 价值工程二、价值工程的工作程序与方法零件零件合计合计合计合计功能系

19、数功能系数.第19页/共34页现代企业管理课件第四 章 新产品开发与价值工程成本系数表示零部件成本占整个产品总成本的比重，其公式为：成本系数零部件的实际成本全部零部件的实际成本 价值系数功能重要性系数成本系数 分析计算价值系数的结果有三种情况：价值系数1，说明该零部件的功能重要性与所花费的成本比例是相称的。这是理想的状态。价值系数1，说明该零部件的功能重要性高，而相应所花费的成本比例较小，这时可考虑略为提高一点成本，以补足功能；也可能原功能太高，有不必要的功能存在，可降低功能。这种情况可作为价值分析对象。价值系数1，说明该零部件的功能重要性较差而相应所花费的成本比例较大，这时就要研究在功能不变

20、的情况下降低成本，应选为价值分析的重点对象 第三节 价值工程二、价值工程的工作程序与方法第20页/共34页第四 章 新产品开发与价值工程功能分析是价值工程活动的核心，其目的在于明确设计中产品的必要功能和不必要功能，然后去掉不必要功能，使不足功能得以完善，以便用最低成本可靠地实现产品的必要功能。其内容一般包括功能定义、功能整理与功能评价。1功能定义功能定义一般用动词和名词组成的动宾词组来描述，以便把功能简洁地表达出来。进行功能定义时一般应注意以下事项：（1）动词应尽量抽象。动词越抽象，越有利于打开设计思路，如把某加工工艺定义为“钻孔”就不如定义为“做孔”，因为后者在表达上较为抽象，能扩大人们的思

21、路，启发人们从钻孔、冲孔、铸孔等多方面寻找实现这一功能的方式。再比如，提供光源、防止震动、显示时间、冷藏食物及减少磨擦等。（2）名词要尽量定量化。功能定义中的名词要尽量定量化，以便于功能评价时进行定量分析。例如，电线的功能定义为“传送电流”，就比定义为“传电”好，因为电流这个名词是一个可以计量的名词。第三节 价值工程三、功能分析与功能评价第21页/共34页第四 章 新产品开发与价值工程2功能分类产品功能主要分为以下三类：（1）基本功能与辅助功能。基本功能是指为达到产品或工作的效用所必不可缺少的功能，是产品存在的条件，也是用户购买产品的目的。辅助功能是指为更有效地实现基本功能而附加上去的功能。它

22、的作用相对于基本功能来说是次要的、辅助的。辅助功能在产品成本中往往占很大比重，有时竟高达7080。因此，价值工程活动的工作重点往往是针对辅助功能而展开的。改善辅助功能和消除不必要的功能可大大降低成本。（2）使用功能与外观功能。使用功能是以产品的实用价值为基础，来满足用户各种使用上的需要。例如，电冰箱有“冷藏食品”的功能。外观功能是与精神感觉有关的功能，即使人感觉美的功能，指产品的外观、形状、色彩、气味，手感和音响等方面的功能。社会经济愈发达，人们对外观功能要求愈高，特别是对外贸易、轻工产品要求更高。有的产品只有使用功能，有的产品则只具备外观功能，大多数产品同时要求兼有两种功能。第三节 价值工程

23、三、功能分析与功能评价第22页/共34页第四 章 新产品开发与价值工程（3）必要功能与不必要功能。必要功能是指产品符合用户所要求的必须具备的效用或功能，即产品的使用价值。它是激发用户购买产品的欲望之所在。不必要功能是指用户不需要的功能，即多余的功能。取消不必要功能，降低成本，提高价值是价值工程的重要目的之一。第三节 价值工程三、功能分析与功能评价现代企业管理课件第23页/共34页第四 章 新产品开发与价值工程3功能整理功能整理就是按照一定的逻辑关系，把产品各个功能之间的依存关系进行系统地分析、整理与排列，明确各个功能之间的关系，找出和排除不必要功能、过剩功能，补充不足功能，并进一步明确和修正功

24、能定义。在进行功能整理时，必须先明确最上位功能，然后，弄清上位功能和下位功能之间的逻辑关系。最上位功能就是产品满足用户和社会要求所必须具备的基本功能，是实现产品最终目的的功能，也叫一级功能。在绘制功能系统图时把它排列在首端。在产品的功能系统中，各个功能之间存在着上、下位的依存关系。上位功能是起目的作用的功能，下位功能是起手段作用的功能。每个上位功能都有保证其实现的下位功能，每个下位功能都有其作为目的的上位功能。通过分析找出各功能之间的相互关系后，把上位功能画在左边，下位功能画在右边。依次排列，如果是并列功能则排在上、下一列中，经过反复探讨便可画出功能系统图，如图是电灯泡的功能系统图。第三节 价

25、值工程三、功能分析与功能评价第24页/共34页第25页/共34页第四 章 新产品开发与价值工程功能整理的方法和步骤如下：功能整理的方法和步骤如下：1分析出产品的基本功能和辅助功能 依据用户对产品的功能要求，挑出基本功能，并把其中最基本的功能排出来，称之为上位功能。基本功能一般总是上位功能，它通常可以通过回答以下几个问题来判别：(1)取消了这个功能，产品本身是不是就没有存在的必要了？(2)对于功能的主要目的而言，它的作用是否必不可少？(3)这个功能改变之后，是否要引起其他一连串的工艺和零部件的改变？如果回答是肯定的，这个功能就是基本功能。除了基本功能，剩下的功能就是辅助功能。2明确功能的上下位和

26、并列的关系在一个系统中，功能的上下位关系，就是指功能之间的从属关系，上位功能是目的，下位功能是手段。例如，热水瓶的功能中“保持水温”和“减少散热”的关系就是上下位功能关系。“保持水温”是上位功能，而“减少散热”是为了能够“保持水温”，是实现“保持水温”的一种手段，是下位功能。需要指出的是，目的和手段是相对的，一个功能对它的上为功能来说是手段，对它的下位功能来说又是目的。功能的并列关系是指两个功能，谁也不从属于谁，但却同属于一个上位功能的关系。例如热水瓶中为了保持水温，有三条减少散热的措施，即：(1)涂银以减少辐射散热；(2)抽真空以减少传导散热；(3)瓶盖（木塞）以减少对流散热。很显然，这三个

27、功能相对于“保持水温”来讲属于下位功能，而这三个功能之间就属于并列关系。3排列功能系统图第三节 价值工程三、功能分析与功能评价第26页/共34页5555 阻止放热阻止放热 瓶瓶 塞塞 减少散热减少散热 涂银涂银 真空真空 保持水温保持水温 瓶胆瓶胆 瓶塞瓶塞饮用热开水饮用热开水 热水瓶热水瓶 支撑瓶胆支撑瓶胆 外壳外壳 下托下托 方便使用方便使用 瓶嘴瓶嘴 把手把手 增加美观增加美观外壳外壳 把手把手 瓶盖瓶盖 保持清洁保持清洁 瓶瓶 盖盖 保护瓶胆保护瓶胆外壳外壳 下托下托 瓶盖瓶盖热水瓶的功热水瓶的功能系统图能系统图一个构成要一个构成要素可能有多素可能有多个功能，一个功能，一个功能有时个功

28、能有时要由几个要要由几个要素来承担素来承担返回返回第27页/共34页房顶功能系统图第28页/共34页第四 章 新产品开发与价值工程4功能评价功能评价是对产品的功能作定量分析，确定功能评价值，找出价值低、改善期望值大的功能作为价值工程的重点对象。当功能定义明确了用户的功能要求以后，就要进一步找出实现功能的最低费用作为实现功能的目标成本，这一目标成本也称为功能评价值。将实现功能的目标成本称为功能评价值，实际上是以成本数量化作为功能数量化的一种方法。将功能评价值即目标成本与实现功能的现实成本（目前成本）进行比较，求得的比值称为功能价值。进行功能评价，首先要确定功能评价值，其方法主要有：第三节 价值工

29、程三、功能分析与功能评价现代企业管理课件第29页/共34页第四 章 新产品开发与价值工程（1）经验估算法。邀请一些有经验的工程师、设计师、会计师和价值工程人员等共同研究，对价算法。就是通过邀请一些有经值工程活动的对象进行定量分析，并参考同系列、同类型产品和具有同功能的零部件进行估算，从而确定价值工程活动对象的功能评价值的方法。（2）实际调查法。就是对企业内外完成同样或相似功能的产品进行广泛的调查、分析和整理，从中找出功能实现程度相同而现实成本最低的产品作为功能评价值的方法。（3）实际统计值法。首先把功能成本划分为基本功能成本、必要辅助功能成本和不必要辅助功能成本；然后通过大量产品或改进方案的实

30、际统计资料，确定功能成本结构的一般比例关系；最后运用这种比例关系来决定研究对象的功能评价值。（4）DARE法。（5）功能重要程度确定法。第三节 价值工程三、功能分析与功能评价现代企业管理课件第30页/共34页第四 章 新产品开发与价值工程5价值工程活动效果的评价价值工程活动完成之后，要及时总结和评价经济效果，以便吸取开展价值工程活动的经验。经济效果一般用以下几项指标进行评价：全年净节约额=(改进前成本改进后成本)年产量价值工程活动费用节约百分数=(改进前的成本改进后的成本)改进前的成本100节约倍数=全年净节约额价值工程活动经费价值工程活动单位时间节约额=全年净节约额价值工程活动延续时间第三节

31、 价值工程三、功能分析与功能评价现代企业管理课件第31页/共34页思考与练习题1如何理解新产品概念？新产品开发有何意义?2新产品开发程序包括哪些主要内容?如何选择新产品的设计方案?3生产技术准备的内容与任务是什么?4什么是价值工程？其基本原理是什么?5价值工程的工作程序是怎样的?6结合实例绘制一张功能系统图？第32页/共34页价值工程法案例分析价值工程法案例分析案例一:价值工程在房地产项目产品决策中的应用一、价值工程法应用的一般步骤运用价值工程法进行房地产项目产品定位决策的大致步骤如下：(1)选择价值工程对象，拟订价值工程的评价方案。根据房地产项目产品的设计构思，提出几种项目产品实施的可行性方

32、案，为方案的比较分析提供基础。(2)搜集资料，确定功能指标体系。对房地产项目产品设计方案的有关评价指标进行实际现状调查，确定价值程分析的功能评价指标体系。(3)确定功能指标的重要性系数根据用户、销售人员、专家对房地产项目产品市场适应性的评分，确定产品功zH,Btd.T日标的重要性系数。(4)确定不同产品方案功能评价系数根据房地产项目产品方案的市场适应性，结合产品功能指标的重要性系数，确定各方案的功能评价系数。(5)确定价值系数，准确选择方案根据以上的功能评价系数和成本系数，确定不同方案的价值功能系数，并对各方案进行比较和权衡后，改进并选择能够适应市场需求的产品方案。二、方案的拟订及成本系数的确

33、定下面对某个实际发生的项目，采用价值工程评价法进行产品决策的实例分析，比较现实状况与分析结果是否一致，分析价值工程法住房地产项目产品选择决策过程中的适应性。案例：某房地产开发商要在某城区内的二级地段进行住宅开发，地块面积为200亩，一边临水，一边紧邻城市次干道，周边居民收入水平和环境条件一股。现对此地块住宅开发进行产品的档次定位分析。根据地块的城市规划用途、地段特征以及周边城市居民的收入状况，现拟定建设三种不同住宅标准的住宅小区，其建造标准如表1所示。同时为了计算的简便，将开发商的住宅建造成本和市场上居民愿意或实际购买住宅的整体功能所花成本，转换为成本系数(见表1)。三、功能指标系统的选择把住

34、房作为一个独立完整的“产品”进行功能定义和评价，而不再将住房细分下去。功能指标系统的选取，主要考虑对住房市场需求和住房功能定位有直接影响的因素。因此，可建立下列功能系统图：经济适用(价格适中，布局合理)；生活便捷(设施完备，使用方便)；环境适宜(环境舒适，政策配套)；使用安全(结构牢固，三防齐全)；资产增值(地段改良，市场发展)。四、功能指标重要系数的确定首先对上述五个大类指标菩话用市场调查方式打分，然后确定市场目前环境下的指标功能重要性系数，以此作为确定市场各类人员对指标细分评分调查表的有效性标准，以防止个人偏好而导致与实际市场情况相差太远。通过市场调查的数据整理分析可得：f1=0.3,f2

35、=0.25,f3=0.2,f4=0.15,f5=0.10根据各功能指标在不同档次住宅中所占的地位不同，首先选取相应的目标客户、市场销售人员、专家等有代表性的相关群体为调查对象，以保证市场调查结果的科学性和合理性，再运用指标之间相对重要性对各指标评分，然后加权系数(0.4,0.30,0.30)求和并归一化，得出各功能重要系数。根据市场调查结果计算各功能重要性系数(见表2)。表1三个方案的特征和成本系数分析方案名称主要特征平均成本成本系数(C)单位造价市场售价单位造价市场售价A环境幽雅、富有特色、智能化高档住宅小区，小高层框架结构，内外结构布置具有人文气息220027500.400.404B各种环

36、境较好的中档住宅小区，框架结构，一般智能化条件l002250O.33O.331C 环境一般化的低档经济型住宅小区，框架砖混结合1500l800O.270.26 表2功能重要性系数的评分功能用户评分(g1)专家评分(g2)销售人员评分(g3)功能重要系数得分修正值(O.4)得分修正值(O.3)得分修正值(O.3)经济适用(O.3O)价格适中208175.1216.30.194布局合理l35.2l44.2l13.30.127生活便捷(0.25)设施完备124.8123.6144.2O.126 使用方便72.81031030.088环境适宜(0.20)环境舒适156123.6133.9O.135 政

37、策匹配83.272.172.10.074使用安全(0.15)结构牢固72.882.482.40.076三防齐全72.882.451.5O.O67资产增值(0.10)地段改良62.472.161.8O.O63市场发展5251.551.5O.O5O合计100401003010O3O1.000五、方案的功能满足程度评分对三个方案的情况，采取按功能细分的状况和拟订方案的项目特征进行比较适应性打分，然后用细分功能指标重要性系数进行修正，得出功能评价系数(表3)。表3三个方案的功能满足程度评分评价因素A修正值(d1)B修正值(d2)C修正值(d3)功能因素重要系数(g)价格适中0.1944O.77671.

38、35881.552 布局合理O.12720.25470.88981.Ol6设施完备O.12640.50481.00870.882 使用方使0.08870.6161O0.88040.352环境舒适0.13570.94581.08020.270政策匹配0.O7460.44490.6664O.296 结构牢固O.O755O.37590.67540.300 三防齐全0.O6780.53670.4693O.201 地段改良0.0631O0.6309O.5672O.126 市场发展0.05040.20070.35080.400方案总分575.2808l7.942505.395功能评价系数(F)0.2840

39、.4270.290六、方案价值系数的计算将表3计算的结果和表l的成本系数分别代入表4a或表4b，按价值功能系数计算公式(V=FC)，求出价值功能系数。表4a方案价值系数的计算方案名称功能评价系数成本系数价值系数最优选择FCV=FCA0.284O.40O.7lOB0.427O.331.294 最优C0.290O.271.074表4b方案价值系数的计算方案名称功能评价系数成本系数价值系数最优选择FCV=FCA0.284O.401O.7lB0.427O.3351.27 最优C0.290O.2751.05根据单位造价(表4a)和销售价格(表4b)的价值系数计算结果可知：方案B最优。因此，在上述地段、环

40、境等状况下，此项目应该选择建造中档价位住宅小区的产品决策方案最为合理。此案例分析评价的结果与项目产品的实际现状一致。这结果表明：价值工程法对房地产项目产品决策的应用具有有效性。运用价值工程法对具体项目的实证分析表明：(1)价值工程法着重干提高房地产项目产品的整体价值，使产品具有较强的市场适应性。价值工程法兼顾功能、成本两个方面，不同干成本管理和质量管理。它通过价格性能比进行市场适应性调整，不仅能够改善产品性能，而且可以增强产品市场生存力，协凋产品市场的供需平衡，致力干产品价值的提高。(2)价值工程法可保证产品决策的科学性和可靠性。价值工程法能从多个方面考虑项目产品的影响因素，即对主要影响产品“

41、功能实现”的因素进行分析评价，确定产品的功能和成本范围，从而成功地选择产品决策方案。它可克服目前单调的“成本-价格一利润”产品决策法和定性的多因素分析法的弊端，从而使房地产项目产品决策理论及其评价方法体系得到完善。(3)价值工程法注重对用户所需的产品功能进行分析，促进项目产品功能的完善。价值工程法不直接研究产品的实物本身，而是抽象地研究住宅成本与用户所要求功能的适应性。它把成本、功能、用户有机地联系起来，提高产品价格性能比和环境的适应性。这种方法可使开发商认真地、全面地了解和分析具体地域产品的市场需求状况，确保产品决策正确性和市场适时性。但价值工程法并没有分析房地产项目产品的经济可行性，所以具体的产品决策还必须同时进行技术经济分析，以保证产品决策的经济可行性。也就是说，价值工程法还必须结合相关的方法，才能发挥其更好的作用。第33页/共34页感谢您的观看！第34页/共34页