文化创意产业园项目eazf.ppt

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1、首钢首钢海尔文化创意产业园项目海尔文化创意产业园项目附件：相关市场资料附件：相关市场资料本报告是严格保密的。设计办公设计办公设计办公设计办公居住配套居住配套居住配套居住配套综合服务综合服务展示体验展示体验展示体验展示体验n 总部办公功能n 创意办公功能本报告是严格保密的。北京具有发展总部经济的优势北京具有发展总部经济的优势地理位置优势北京具有得天北京具有得天独厚的发展总独厚的发展总部经济的优势部经济的优势集群效应优势人才、教育、科技资源优势本报告是严格保密的。北京总部经济发展情况良好，吸引了国内外北京总部经济发展情况良好，吸引了国内外众多有实力的公司设立总部众多有实力的公司设立总部近年来，北京

2、的总部经济发展的风生水起，在北近年来，北京的总部经济发展的风生水起，在北京市落户的京市落户的跨国公司地区总部已经达跨国公司地区总部已经达3535家家。财。财富杂志世界富杂志世界500500强强企业中，已经有企业中，已经有185185家家企业来企业来京投资，其中京投资，其中7 7家在北京设立了地区总部。家在北京设立了地区总部。目前在北京市落户的目前在北京市落户的跨国公司地区总部跨国公司地区总部中，经中，经商商务部认定务部认定的地区总部有的地区总部有1616家家，北京市认定北京市认定的地区的地区总部有总部有2929家家，其中包括了众多国际知名的大型跨，其中包括了众多国际知名的大型跨国集团公司：国集

3、团公司：省市省市 100100强企业家数强企业家数 500500强企业家数强企业家数 北京4691上海1644广东1054山东538江苏440天津224浙江142四川11020052005年中国企业年中国企业100100强和强和500500强总部分布（按营业收入）强总部分布（按营业收入）资料来源：北京市第一次全国经济普查总部经济发展分析 除了跨国公司争相入驻北京以外，内资企业总部也纷纷除了跨国公司争相入驻北京以外，内资企业总部也纷纷落户北京。截至落户北京。截至20042004年底，在京的年底，在京的大型企业集团有大型企业集团有266266家，家，金融企业集团金融企业集团（不包括证券公司）（不包

4、括证券公司）4141家家。按营业收入排名，按营业收入排名，20052005年年中国企业中国企业500500强中（以强中（以20042004年各企业年各企业数据为基础），北京有数据为基础），北京有9191家家，占，占18.2%18.2%；100100强中强中，北京有，北京有4848家家，占占48%48%；前前1010名中名中，更是有，更是有9 9家总部设在北京家总部设在北京。20042004年，国务院年，国务院国资委监管下的国资委监管下的187187家国有企业家国有企业中，有中，有147147家企业总部设在北京家企业总部设在北京，占占78.6%78.6%。爱立信（中国）有限公司（瑞典）摩托罗拉（

5、中国）投资有限公司（美国）丰田汽车（中国）投资有限公司（日本）卡夫食品（中国）有限公司（日本）IBM（中国）有限公司（美国）诺基亚（中国）投资有限公司（芬兰）本报告是严格保密的。北京总部基地发展逐步走向成熟，聚集效应开始显现北京总部基地发展逐步走向成熟，聚集效应开始显现企业总部在空间上聚集是总部经企业总部在空间上聚集是总部经济发展的显著特征。西城金融街、济发展的显著特征。西城金融街、朝阳朝阳CBDCBD、中关村科技园区海淀园、中关村科技园区海淀园、丰台总部基地、亦庄经济开发区丰台总部基地、亦庄经济开发区已经成为北京目前发展较快、规已经成为北京目前发展较快、规模较大、相对成熟的总部聚集区，模较大

6、、相对成熟的总部聚集区，对于各自所在区域的发展推进作对于各自所在区域的发展推进作用已经凸显出来。用已经凸显出来。CBDCBD亦庄亦庄亦庄亦庄金融街金融街金融街金融街中关村中关村中关村中关村科技园科技园科技园科技园丰台总丰台总丰台总丰台总部基地部基地部基地部基地本报告是严格保密的。各总部基地带来了巨大的经济效益各总部基地带来了巨大的经济效益总部基地总部基地名称名称发展状况发展状况金融街金融街形成北京金融业投资进驻的热土，基本形成了以金融机构、通讯、网络公司为主，法律、咨询、评估等配套服务机构为辅的新的金融商务区占地面积近1平方公里的金融街，2004年企业缴纳的各项地方税款高达9.4亿元,占西城区

7、当年全部地税收入的12%CBDCBD入驻了150多家外资银行、保险、证券公司及办事机构外；聚集了800余家外资企业、近500家跨国公司、570家外国驻京代表机构；中外律师、会计师、投资咨询等中介服务机构近200家占地不足朝阳区总面积1%的CBD地区，2004年实现税金总额高达42.7亿元，其中地税20.3亿元，占朝阳区地税收入的14.4%亦庄开发区亦庄开发区入驻企业达1051家，实现增加值153亿元，共吸纳从业人员7.9万人外商投资企业有196家，共实现增加值100亿元，占开发区GDP的近2/3丰台丰台总部基地总部基地总部基地一期首先入住的80多家企业将实现技工贸收入350亿元，利税17.5亿

8、元中关村中关村科技园科技园入驻企业达13880家，世界500强企业设立了113家分支机构，其中研发机构42家实现增加值751.9亿元，占当年全市GDP的12.4%，占全国53家高新区的1/10本报告是严格保密的。中关村软件园内写字楼只租不售，租金水平为中关村软件园内写字楼只租不售，租金水平为3.73.7元元/平米平米/天，天，入驻企业多为高新技术行业入驻企业多为高新技术行业基本指标总建筑面积：60万平米；容积率：0.44；绿地率：60%产品形式独栋办公楼为主地理位置北京市海淀区东北旺配套设施软件广场（展览、展示、会议、酒店、餐饮娱乐、康体健身教育培训）；14334平方米康体中心；高速网络；保证

9、永不断电。政策环境高科技企业优惠政策、软件行业优惠政策客户状况甲骨文软件研究开发中心(北京)有限公司、北京汉王科技有限公司、东软软件股份有限公司、中国银联、西门子、INOA亚太研发中心等租金（元/平米/天）3.7元/平米/天入园方式土地出让、楼宇出售、楼宇出租（现只有出租）租售情况已租售95%左右本报告是严格保密的。总部基地已建成三期，目前三期整售价格为总部基地已建成三期，目前三期整售价格为1300013000万元万元/平米，零租租金水平在平米，零租租金水平在2.2-2.52.2-2.5元元/平平米米/天天基本指标总建筑面积：140万平米；容积率：2.1；绿地率：50%产品形式独栋办公楼规模1

10、200至6000平米的总部楼500余座 地理位置西南四环路边，紧邻丰葆路、世界公园配套设施六星级酒店、公寓、大型停车场、健身中心、国际医疗诊所、全科医师、信贷、银行、邮政、超市、餐饮、娱乐等 政策环境中关村科技园区优惠政策客户状况中国诚通控股公司、中国质量认证中心、中华通信系统有限公司，中成进出口股份有限公司，国航天时代电子公司，三星公司，中船重工中南装备有限责任公司 等 价格（元/平米/天）13000万元/平米(三期，整售)2.2-2.5元/平米/天(租)租售情况目前三期在售，将建四期。年均消化面积约万平米本报告是严格保密的。BDABDA国际企业大道国际企业大道售价为售价为70007000元

11、元/平方米，月均销平方米，月均销售售1.21.2万平方米入驻企业多为国内高科技及研发类企万平方米入驻企业多为国内高科技及研发类企业业基本指标总占地12万平方米，总建筑面积约11万平方米，容积率为0.77产品形式独栋办公楼 地理位置亦庄北京经济开发区 配套设施配套有 3700平米会所（康体、娱乐、就餐）单位面积一期单栋1000-3000平米，二期单体面积4000-12000平方米，标准层面积为500800平方米客户状况以国内企业为主，高科、研发类企业占了60，其他的包括服装企业（白领、kappa等，中民燃气、NABARRO售价7000元/平方米项目特色定位于“国际企业内脑型总部基地”。“双生态”

12、，享受中关村科技园政策本报告是严格保密的。非中心售价为非中心售价为1650016500元元/平米，客户以外企居多，国内企业也平米，客户以外企居多，国内企业也多有国际业务多有国际业务基本指标总占地约39公顷，总建筑规模近45万平方米，30万平米写字楼；容积率为1.15产品形式独栋办公楼 地理位置朝阳区定福庄集团区域内配套设施10万平方米会展中心、2.65万平米会所、11000平米酒店及酒店式公寓 单位面积单栋面积最小的是2300平方米，最大的是3400平方米。可售面积从400平米至整栋3000平米客户状况外企多，国内企业少，国内企业也多有国际性业务，如中国船东互保协会、杜邦保险，基金金融公司，贸

13、易公司、外国企业代表处等售价16500元/平方米，租金2.8元/月项目特色组团式规划，以“泡”为基本元素，每一组团选用3个矩形办公楼和1个圆形辅助建筑作为基本构成形态本报告是严格保密的。设计办公设计办公设计办公设计办公居住配套居住配套居住配套居住配套综合服务综合服务展示体验展示体验展示体验展示体验n 总部办公功能n 创意办公功能本报告是严格保密的。虽然项目现状周边多为政府机关等国有单位办公场所，但虽然项目现状周边多为政府机关等国有单位办公场所，但近期将有商务办公项目入市，区域商务氛围有望得到提升近期将有商务办公项目入市，区域商务氛围有望得到提升u项目周边目前缺乏商务办公氛围，多为政府机关等国有

14、单位办公场所。u项目周边大多数企业办公需求是在自建或租赁的厂区内解决的。一些小企业在街边的门脸房中办公。万达广场是集购物、娱乐、休闲、运动、文化、酒店、餐饮为一体的大型城市商业综合体，占地近7万平方米，总建筑面积近30万平米，其中写字楼建筑面积约10万平方米。鼎城总用地面积6.54公顷，规划总建筑面积约22万平方米，是集大型商业、特色商铺、高档住宅、精装小公寓、高中档写字楼为一体的大型综合建筑群，其中写字楼建筑面积约4万平方米，开盘时间未定。石景山区规划的几大商务中心石景山区规划的几大商务中心名称京西会展商务区苹果园交通枢纽商务区TSM时代购物花园商务区银河商务区京燕商务区位置石景山古城地区石

15、景山苹果园地区八角地区石景山鲁谷地区八角地区本报告是严格保密的。西南三环四环区域及西四、五环区域的部分写字楼市场租金多在西南三环四环区域及西四、五环区域的部分写字楼市场租金多在2.52.53 3元元/平方米平方米天天，售价，售价13000130002000020000元元/平方米，市场实现良好平方米，市场实现良好商务办公楼商务办公楼概况概况产品形式产品形式租金租金/售价水平售价水平国润商务大厦国润商务大厦乙级写字楼，位于丰台区西四环南路，占地面积11734.4平米，总建筑面积47019平方米，容积率为3.2高档商务公寓和独栋写字楼 1.90 2.35 元/平米/日顺驰蓝调国际顺驰蓝调国际商住公

16、寓，位于丰台区西二环菜户营桥西北角莲花河东岸，占地面积12万平米，总建筑面积22万平方米，容积率为2商住公寓20000元/平方米华睦国际华睦国际甲级写字楼，位于宣武区马连道11号，总建筑面积74000平方米，容积率为3.5独栋写字楼（AB座）13000元/平方米，2.4 元/平米/日泽洋大厦泽洋大厦位于石景山区阜石路166号，占地面积14000平米，总建筑面积43000平方米，容积率为3.39 独栋写字楼2.5元/天/平方米西山赢府国际西山赢府国际商务中心商务中心位于海淀区四季青杏石口路99号，占地面积8.21公顷，总建筑面积84853平方米，容积率为0.846幢4层高的独体建筑围合而成 19

17、800元/平方米嘉豪国际中心嘉豪国际中心甲级写字楼，位于海淀区车道沟桥西南角，占地面积16820平米，总建筑面积84335平方米，容积率为4独栋写字楼3.8元/平米/日朗琴国际朗琴国际位于宣武区广安门手帕口桥南街甲一号，占地面积19000平米，总建筑面积65000平方米，容积率为6.57独栋写字楼21000元/平方米道乐蒙恩商务道乐蒙恩商务街街位于海淀区莲花池西路，占地面积13000平米，总建筑面积44700平方米，容积率为2.46商务街13500元/平方米本报告是严格保密的。设计办公设计办公设计办公设计办公居住配套居住配套居住配套居住配套综合服务综合服务展示体验展示体验展示体验展示体验本报告

18、是严格保密的。北京市的大型商圈距离本项目都较远，本北京市的大型商圈距离本项目都较远，本项目不隶属商业氛围成熟区项目不隶属商业氛围成熟区u北京市的大型成熟商圈：王府井，西单，燕莎，崇文门商圈，中关村商圈都距离本项目较远u本项目也远不在公主坟商圈辐射范围内燕莎商圈燕莎商圈王府井商圈王府井商圈崇文门商圈崇文门商圈西单商圈西单商圈中关村商圈中关村商圈公主坟商圈公主坟商圈本报告是严格保密的。石景山区打造北京石景山区打造北京CRDCRD，目前已规划多处大型集中商业，目前已规划多处大型集中商业区，总建筑面积约区，总建筑面积约200200万平方米万平方米项目名称位置建筑面积（万平方米）土地用途TSM时代购物花

19、园商务区八角地区40.68商业北京国际雕塑园地下文化娱乐中心雕塑公园11.7文化娱乐银河商务区鲁谷地区57.07商业金融、文化娱乐京燕商务区八角地区23商业京西商务中心老古城地区34.4商业金融苹果园交通枢纽商务区苹果园地区18.95商业金融金鼎商贸区石景山区杨庄22商业石景山区加大建设北京CRD的力度，规划了各具特色的商业区，总建筑面积达到200200万平方米万平方米。这些项目交通条件优越，大多围绕着地铁站及主要干道建设，建成后规模效益显著。本报告是严格保密的。项目周边无大型商业，商业均为住宅小区底项目周边无大型商业，商业均为住宅小区底商，销售价格在商，销售价格在23000-32000230

20、00-32000元元/平方米之间平方米之间万科紫台万科紫台售价：23000元/平方米，在售珠江峰景珠江峰景售价：32000元/平方米，在售长安新城长安新城售价：26000元/平方米，已售完远洋山水远洋山水售价：30000元/平方米，在售万科中粮假日风景万科中粮假日风景尚未开盘，春节后开盘，预计售价30000元/平方米华富丽苑华富丽苑天鸿美域天鸿美域远洋山水远洋山水万科紫台万科紫台珠江峰景珠江峰景万科中粮万科中粮假日风景假日风景长安新城长安新城本报告是严格保密的。设计办公设计办公设计办公设计办公展示体验展示体验展示体验展示体验居住配套居住配套综合服务综合服务综合服务综合服务本报告是严格保密的。北

21、京酒店业（含度假村）市场总体特征北京酒店业（含度假村）市场总体特征图图5.1 北京市星级酒店构成北京市星级酒店构成北京市星级酒店分布北京市星级酒店分布北京市四星级以上酒店分布北京市四星级以上酒店分布l两头小、中间大的市场结构两头小、中间大的市场结构u截至2004年底在北京市旅游局正式注册的625家星级酒店中，五星级酒店34家，占5.44%；一星级酒店40家，占6.4%，其余均为中档酒店。l中心高、四周低的市场格局中心高、四周低的市场格局u注册的600多家星级酒店中，四星级以上酒店106家。其中朝阳区32家，海淀区与东城区各18家，占全市高档酒店的64%。而各郊县的四星级以上高档酒店数量很少。l

22、高档酒店经营状况较好，低档酒店堪忧高档酒店经营状况较好，低档酒店堪忧2005年2月3日，北京市副市长公布了北京饭店业三星级以下亏损面近46%、四星和五星中有37%亏损的情况。2004年北京市五星级酒店的平均入住率约为65%。经营状况普遍优于中低档酒店。u北京市五星级酒店89%分布在城八区内，共40家，其中，朝阳区共有18家，占总量的45%；海淀区与东城区各10家，分别占25%；西城区、丰台区共2家，占5%；另外有5家分别位于通州区、昌平区、大兴区与密云县u2008年前，北京酒店的发展将从东部CBD及燕莎商圈转向海淀亚北区域，到08年该区域将新建18家四星级以上高档酒店本报告是严格保密的。200

23、02000年后北京高档酒店市场收益水平稳健增长，经营状年后北京高档酒店市场收益水平稳健增长，经营状况总体上来说较好，住宿率平均在况总体上来说较好，住宿率平均在60%-65%60%-65%以上以上u经过2004年的整体复苏，2005年的北京酒店市场继续强劲增长，平均房价和住宿率分别上升了23%和3%。u未来以下四个方面的需求在未来几年内对商务酒店市场将有明显的拉动作用：u北京的对外开放与经济增长使商务旅游保持较高水平的持续增长；u作为国家的行政中心使得公务旅游保持持续增长；u作为国际交流中心、文化中心、信息中心，会议展览市场大规模发展；u私人旅游市场一直稳中有升，奥运会带来更多的国际国内旅游商机

24、。1997年-2005年北京市酒店市场经营业绩本报告是严格保密的。高档酒店的平均房价和入住率一直保持较高水平高档酒店的平均房价和入住率一直保持较高水平u从00年到05年，四五星级的高档酒店的平均房价上涨显著，平均增长率12%u入住率普遍在60以上1997年-2005年北京市高档酒店与较高档酒店经营业绩比较本报告是严格保密的。受受0808年奥运影响阶段性供给量较大，竞争加剧，预计到年奥运影响阶段性供给量较大，竞争加剧，预计到20132013年，酒店市场的住宿率水平预计将稳定在年，酒店市场的住宿率水平预计将稳定在70%70%左右左右u2005年，北京酒店市场共有600多家星级酒店，客房约10万间，

25、其中四星或五星级酒店超过100家；根据奥组委的要求，到2008年北京举办奥运会时星级饭店应达到800家，客房数应达到13万间。u2008年前的北京将拥有两座理兹卡尔顿、两座JW万豪、两座洲际、一座四季，而北京也将成为亚洲第二个同时拥有君悦和柏悦两个品牌的城市，全球排名前十的饭店集团除了只在美国本土发展的希尔顿外，其他九家都已经到了北京。2005年-2013年北京市酒店竞争市场供给和需求发展趋势总结及预测数据来源：浩华管理顾问有限公司p奥运会后，北京酒店市场的供给增长速度将放缓，房晚需求的增长速度预计保持稳定，主要因素包括：中国经济的进一步对外开放、基础设施持续改善、以及外国游客到访数量的可望增

26、加本报告是严格保密的。设计办公设计办公设计办公设计办公综合服务综合服务综合服务综合服务展示体验展示体验居住配套居住配套居住配套居住配套本报告是严格保密的。项目周边规划了几个大型住宅区，但目前还处于规划前项目周边规划了几个大型住宅区，但目前还处于规划前期阶段，短期内无可见供应期阶段，短期内无可见供应项目名称位置建筑面积（万平方米）土地用途苹果园交通枢纽商务区苹果园地区5858居住八宝山综合居住区东邻玉泉路189189居住古城综合居住区老古城地区102.62102.62居住、商业金融刘娘府综合居住区刘娘府地区7070居住八大处综合居住区八大处地区7272（经济适（经济适用房）用房）居住根据石景山区

27、的住宅规划，在区内将建几个大规模的住宅区及住宅改造区，但目前还处于规划前期阶段，并未有楼盘短期内上市；根据北京市土地储备中心2008年第一批土地供给计划，石景山区内无住宅用地供应。古城古城居住区居住区八宝山八宝山居住区居住区苹果园苹果园居住区居住区刘娘府刘娘府居住区居住区八大处八大处居住区居住区本报告是严格保密的。项目周边现有的新建住宅区市场实现状况良好项目周边现有的新建住宅区市场实现状况良好，均价在，均价在11000110001800018000之间，大多为地缘性二次置业及换房客，消化速度多之间，大多为地缘性二次置业及换房客，消化速度多在在100100套套/月以上月以上华富丽苑华富丽苑天鸿美

28、域天鸿美域远洋山水远洋山水万科紫台万科紫台珠江峰景珠江峰景万科中粮万科中粮假日风景假日风景长安新城长安新城本报告是严格保密的。远洋山水均价为远洋山水均价为1322213222元元/平方米，月销售速度平方米，月销售速度200200套，套，目前售价达到目前售价达到1680016800元元/平方米平方米位置位置西4、5环之间，石景山区玉泉南路63号占地面积占地面积总204公顷，其中建设用地45.84公顷建筑面积建筑面积200万平米容积率容积率3均价均价13222元/平方米销售速度销售速度200套/月客户来源客户来源地源性客户，部队大院、国际广播电台等。多为自住，一期小户型投资较多，12居青年客户，2

29、3居以中年为主本报告是严格保密的。万科紫台均价为万科紫台均价为1642416424元元/平方米，销售速度为平方米，销售速度为3030套套/月，月，目前售价达到目前售价达到1800018000元元/平方米平方米位置位置西四环岳各庄北桥向西约800米建筑面积建筑面积13万平米规模规模530户容积率容积率2.5均价均价16424元/平方米销售速度销售速度30套/月客户来源客户来源以来自金融街区域的客户为主，少量来自中关村区域和田村区域；同时出现一定量的区域换房升迁客户，如：世纪城和紫金长安本报告是严格保密的。珠江峰景均价为珠江峰景均价为1450014500元元/平方米，客户当中二次置业较平方米，客户

30、当中二次置业较多多位置位置丰台区青塔西路58号占地面积占地面积11.3万平米建筑面积建筑面积32万平米容积率容积率2.4均价均价14500元/平方米规模规模2000套客户来源客户来源地源性客户，西部各机关、部委，航空部，军区医院，中关村IT行业等；二次置业较多，中年居多本报告是严格保密的。天鸿美域均价为天鸿美域均价为1200012000元元/平方米，置业者多为地缘性客平方米，置业者多为地缘性客户户位置位置丰台区卢沟桥小屯村，玉泉路南侧3500米占地面积占地面积28.1公顷建筑面积建筑面积70万平米容积率容积率1.86均价均价12000元/平方米规模规模共2000多户客户来源客户来源地源性，机关、部委等，中年为主，航天部二院的二次置业多本报告是严格保密的。万科假日风景均价为万科假日风景均价为1347413474元元/平方米，销售速度为平方米，销售速度为120120套套/月，目前售价月，目前售价1390013900元元/平米平米位置位置丰台区小屯村占地面积占地面积22.4万平米建筑面积建筑面积40万平米容积率容积率1.93均价均价13474元/平方米销售速度销售速度120套/月规模规模一期共1255套客户来源客户来源地源性客户，二次置业较多