中指-2019中国物业服务百强企业研究报告-2019.5-74页.pdf.pdf

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1、2019中国中国物业物业服务服务百强企业百强企业研究研究报告报告 目目 录录 第一部分第一部分 研究背景与目的研究背景与目的. 1 1 第二部分第二部分 百强企业研究方法体系百强企业研究方法体系 . 2 2 第三部分第三部分 20192019 中国物业服务百强企业名单中国物业服务百强企业名单 . 4 4 第四部分第四部分 20192019 中国物业服务百强企业发展特点分析中国物业服务百强企业发展特点分析 . 7 7 一、管理规模：管理面积均值达 3718 万平米，市场份额提升至 38.85% . 7 1.扩张加速：管理面积均值同比增长 17.52%，各层级企业分化明显 . 7 2.扩张有道：兄

2、弟开发企业支持为基础，市场化拓展成趋势 . 9 3.精耕深拓：业务继续聚焦主流城市群，单城市管理面积均值 128.21 万平方米 . 13 二、经营绩效：营收均值实现 8.86 亿元，增值服务拓宽盈利空间 . 15 1.营业收入增长 19.41%，多种经营收入增幅显著 . 15 2.技术创新与适度加大外包并举，营业成本率下降 1.25 个百分点 . 20 3.净利润均值超 7200 万元，多种经营净利润占比超四成，TOP10 盈利规模增速最快 . 23 三、服务质量：重点企业满意度 80.40 分，收缴率、续约率维持高位 . 24 1.绿化养护、客户服务与入户维修满意度高，人员素质、安全管理受

3、关注 . 24 2.升级建筑物维护和业主服务，助力资产保值增值 . 25 3.优质服务获认可，收缴率与续约率连续四年保持在 90%以上 . 26 四、发展潜力：万亿级市场容量，资本、技术、人才协同推动企业成长 . 28 1.市场空间巨大，百强企业储备面积均值破千万平方米，马太效应显著 . 28 2.龙头企业加速进入资本市场，金融资本助推企业规模化扩张 . 30 3.20 余家企业智能化建设费用超千万，但整体投入不足致效应难显 . 32 4.员工结构持续优化，人均产值、人均利润均提升 . 33 五、社会责任：提供就业岗位逾百万，依法纳税总额超百亿 . 34 1.解决就业促进社会和谐稳定，积极承接

4、保障房服务践行社会责任 . 34 2.纳税额均值 4937.27 万元，投身公益事业，为业主和基层奋斗者营造美好生活 . 35 第五部分第五部分 20192019 中国物业服务百强企业专项研究分析中国物业服务百强企业专项研究分析 . 3737 第六部分第六部分 结结 语语 . . 5151 专题：专题：做有价值的物业服务企业做有价值的物业服务企业 . 5252 中中国国指指数数研究院研究院 1 第一部分第一部分 研究背景与目的研究背景与目的 由中国指数研究院与中国房地产 TOP10 研究组开展的“中国物业服务百强企业研究” ，自 2008年以来已连续进行十二年，这十二年中，研究组紧扣行业发展脉

5、搏，深入研究物业服务企业经营规律，为促进行业良性运行、企业快速成长发挥了重要作用，相关研究成果已成为评判物业服务企业综合实力及行业地位的重要标准，对促进市场资源向物业服务百强企业聚集、推动开发企业与物业服务百强企业强强联合起到了重要作用。 2019 年全国两会政府工作报告指出，要“坚持创新引领发展” ，提升技术创新能力，进一步融合先进制造业和现代服务业；深化大数据、人工智能等研发应用，拓宽“互联网+”应用范畴。当新一代信息技术逐步成熟， 并与物业管理行业深度融合时， 将带来行业生产力的巨大提升， 同时在政策、技术、 消费和资本的共同推动下， 行业加速向现代服务业转型， 领先企业通过内生增长、

6、外部并购、合作共赢等方式做大规模，行业集中度不断提升，服务边界不断拓宽，行业价值不断被重新定义。中国指数研究院以“创新赋能，重塑价值”为主题，全面启动“2019 中国物业服务百强企业研究” ，发掘一批规模大、实力强、服务品质高的物业服务企业，发挥示范带头作用，引领行业快速、健康发展。在总结十二年研究经验的基础上，中国指数研究院进一步完善了“2019 中国物业服务百强企业研究”方法体系，更加全面、客观地评价企业的综合实力。 2019 中国物业服务百强企业研究的目的： （1） 科学评价企业的真实实力，发掘一批综合实力强、服务水平优、业主满意度高的优秀物业服务企业； （2） 系统总结优秀企业的服务理

7、念和经营模式，供广大物业服务企业学习借鉴，促进物业服务企业提升运作水平和服务质量； （3） 以客观的数据和研究结果，反映行业最新状况和主流企业的发展态势，为有关部门制定研究政策和加强管理提供参考，为金融机构选择投资标的提供决策依据。 2019中国中国物业物业服务服务百强企业百强企业研究研究报告报告 2 第二部分第二部分 百强企业研究方法体系百强企业研究方法体系 （一）评价指标体系 （二）评价指标体系设计原则 指标体系的设计遵循以下三个准则： 1、管理规模与服务质量相结合。管理规模的持续扩大是物业服务企业提升市场占有率、获得稳定业绩的主要方式，而良好的服务质量是企业绩效提升的有力支撑，只有实现管

8、理规模与服务质量的结合，才能实现企业的持续健康发展。中国指数研究院继续采用总资产、物业管理项目总数、总建筑面积、进入城市个数来评价企业的管理规模，在服务质量的评定方面，引入“星级小区数量”指标， 与业主满意度、 物业服务费收缴率及物业管理项目续约率结合， 来综合评价企业的服务质量。 2、经营绩效与发展潜力相结合。经营绩效不仅是关注企业盈利能力和运营能力的重要指标，也是企业市场拓展和发展速度的重要保障，是否具有丰富的储备项目、较为完善的人才结构显示了企业未来的发展潜力，营业成本率的控制则体现了企业的成本控制水平，对经营绩效有较大影响。 3、经营业绩与社会责任相结合。作为与业主日常生活密切相关的行

9、业，物业服务企业在构建和谐社会方面发挥了重要的作用。 企业对社会的积极贡献有利于提高群众对于物业服务企业的认知度，树立企业品牌形象，促进企业快速发展。中国指数研究院采用年度纳税总额、就业岗位个数、保障性住房管理面积和企业捐赠总额四个指标评价企业的社会责任贡献，引导行业重视社会责任。 （三）计量评价方法 采用因子分析（Factor Analysis）的方法。因子分析是一种从变量方差协方差结构入手，中中国国指指数数研究院研究院 3 在尽可能多地保留原始信息的基础上，用少数新变量解释原始变量方差的多元统计分析方法。它将原始变量分解为公共因子和特殊因子之和，并通过因子旋转，得到符合现实意义的公共因子，

10、然后用这些公共因子去解释原始变量的方差。计算中国物业服务百强综合实力时，主要是计算各构成要素的相关矩阵，通过相关矩阵得到特征值、累计特征值及因子载荷。根据最初几个特征值在全部特征值的累计百分率大于或等于某百分比的原则，确定公共因子的具体个数。然后再根据因子载荷矩阵确定各个因子的现实意义并进行重新命名，最后根据不同企业各个因子得分及载荷矩阵，通过加权累加构成 2019 中国物业服务百强综合实力指数。 （四）门槛值 1、依法设立、具有独立法人资格； 2、按照国际惯例和国内目前行业整体发展现状，中国指数研究院确定现阶段入选门槛值为：近三年平均在管项目数量不低于 10 个或平均在管项目总建筑面积不低于

11、 50 万平方米； 3、为了引导物业服务企业做大做强，中国指数研究院鼓励企业以集团的名义参与。 （五）复核审查 1、企业财务数据通过会计师事务所出具的报表进行复核； 2、 对收集的数据坚持交叉复核： 通过公开信息及统计局经济普查数据对企业填报数据交叉复核；对有疑问的数据中国指数研究院将进入社区进行业主一对一访谈现场复核； 3、根据企业历史数据交叉复核。 企业填报数据经过复核存在疑义或未提供数据的企业未纳入本次研究范畴。 （六）实施原则 1、自愿、诚信原则。此次活动由企业自愿参加，参加企业必须填报真实数据，并签署承诺书，对承诺内容负责。一经发现弄虚作假，取消评选资格。 2、 客观、 公平、 公正

12、原则。 中国指数研究院本着公平、 公正的原则对企业申报的数据进行审查，对企业发展情况做出客观分析和全面评价。 3、保密原则。活动过程中涉及的所有上报数据、审查结果均不得外传，如有泄漏，由责任人承担相应法律后果。 2019中国中国物业物业服务服务百强企业百强企业研究研究报告报告 4 第三部分第三部分 2012019 9 中国物业中国物业服务百强企业服务百强企业名单名单 排名 企业名称 排名 企业名称 1 万科物业发展股份有限公司 20 廊坊荣盛物业服务有限公司 2 绿城物业服务集团有限公司 20 山东宾至嘉宁物业管理有限公司 3 碧桂园服务控股有限公司 20 浙江开元物业管理股份有限公司 4 保

13、利物业发展股份有限公司 21 重庆天骄爱生活服务股份有限公司 5 长城物业集团股份有限公司 21 上海文化银湾物业管理有限公司 6 恒大金碧物业（金碧物业有限公司） 22 阳光城物业服务（福建）有限公司 7 雅居乐雅生活服务股份有限公司 22 中化金茂物业管理（北京）有限公司 8 深圳市金地物业管理有限公司 22 正荣物业服务有限公司 9 龙湖物业服务集团有限公司 23 广州方圆现代生活服务股份有限公司 10 金科物业服务集团有限公司 24 融信世欧物业服务集团有限公司 11 华润物业科技服务有限公司 24 成都蜀信物业服务有限公司 11 中海物业集团有限公司 25 云南俊发物业服务有限公司

14、11 四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司 25 路劲物业服务集团有限公司 12 北京首开鸿城实业有限公司 25 广州敏捷新生活物业管理有限公司 12 幸福基业物业服务有限公司 26 江苏中南物业服务有限公司 12 佳兆业物业管理（深圳）有限公司 27 重庆海泰管理服务有限公司 13 新城悦控股有限公司 27 中天城投集团物业管理有限公司 13 河南建业新生活服务有限公司 27 盛全物业服务股份有限公司 13 广州市时代物业管理有限公司 28 杭州滨江物业管理有限公司 14 万象美物业管理有限公司 28 广东龙光集团物业管理有限公司 14 山东省诚信行物业管理有限公司 28 珠海华发物业管理服务有

15、限公司 14 上海永升物业管理有限公司 29 海伦堡物业服务（集团）有限公司 15 鲁能物业服务有限公司 29 厦门合嘉源生活服务集团有限责任公司 15 广东康景物业服务有限公司 29 上海中梁物业发展有限公司 15 广州奥园物业服务有限公司 30 重庆华宇第一太平戴维斯物业服务集团有限公司 16 深圳市卓越物业管理股份有限公司 30 东原物业集团 16 深圳市保利物业管理集团有限公司 30 北京中水物业管理有限公司 17 港联不动产服务（中国）股份有限公司 31 重庆新鸥鹏物业管理（集团）有限公司 17 世茂天成物业服务集团有限公司 31 汇得行（中国）集团有限公司 17 北京金融街物业管理

16、有限责任公司 31 广州和融物业管理有限公司 18 广州市宁骏物业管理有限公司 32 楷林物业管理有限公司 18 南都物业服务股份有限公司 32 中铁建物业管理有限公司 18 重庆新大正物业集团股份有限公司 33 北京首欣物业管理有限责任公司 19 上海高地物业管理有限公司 33 深圳市国贸物业管理有限公司 19 财信智慧生活服务集团有限公司 33 河北隆泰物业服务有限责任公司 19 江苏银河物业管理有限公司 34 南京银城物业服务有限公司 中中国国指指数数研究院研究院 5 排名 企业名称 排名 企业名称 34 贵州花果园城市服务集团 55 上海丰诚物业管理有限公司 34 重庆爱普物业管理有限

17、公司 56 上海景瑞物业管理有限公司 35 上海复瑞物业管理有限公司 56 河南绿都物业服务有限公司 35 第一物业（北京）股份有限公司 57 浙江颐景园物业服务有限公司 35 弘生活物业服务管理有限公司 57 深圳星河智善生活股份有限公司 36 浙江绿升物业服务有限公司 57 深圳市之平物业发展有限公司 36 福州泰禾物业管理有限公司 58 苏州新港物业服务有限公司 36 禹洲物业服务有限公司 58 阳光壹佰物业发展有限公司 37 重庆加州物业服务有限公司 58 上海中企物业管理有限公司 37 南京朗诗物业管理有限公司 59 上海盈禧物业服务集团有限公司 37 福晟生活服务集团 59 北京万

18、通鼎安国际物业服务有限公司 38 乐生活智慧社区服务集团股份有限公司 59 重庆融汇物业管理有限公司 39 南京新鸿运物业管理股份有限公司 60 北京北大资源物业经营管理集团有限公司 40 青岛海尔地产服务有限公司 60 云南巨和物业服务有限公司 40 世邦泰和（上海）物业管理有限公司 60 优居美家物业服务有限责任公司 41 浙江祥生物业服务有限公司 61 重庆海源物业管理有限公司 41 厦门建发物业管理服务有限公司 61 武汉惠之美物业服务有限公司 42 大悦城控股 中粮地产集团 （深圳） 物业管理有限公司 61 无锡顺茂物业管理有限公司 42 北京科住物业管理有限公司 62 仁恒物业服务

19、管理（中国）有限公司 43 厦门联发（集团）物业服务有限公司 62 泛海物业管理有限公司 43 深圳市城建物业管理有限公司 62 中信泰富（上海）物业管理有限公司 44 北京和泓物业服务有限公司 63 北京电子城物业管理有限公司 45 北京中铁第一太平物业服务有限公司 63 浙江众安物业服务有限公司 46 北京金辉锦江物业服务有限公司 63 北京金泰物业管理有限公司 47 阳光恒昌物业服务股份有限公司 64 中冶置业集团物业服务有限公司 48 北京鸿坤瑞邦物业管理有限公司 64 云南鸿园电力物业服务有限公司 49 深圳历思联行物业管理有限公司 64 深圳德诚物业服务有限公司 49 山东绿地泉物

20、业服务有限公司 65 杭州宋都物业经营管理有限公司 49 河北帝华物业服务有限公司 65 北京兴业源物业管理股份有限公司 50 海纳物业服务集团有限公司 65 长沙市长房物业管理有限公司 50 重庆两江新区物业管理有限公司 66 武汉小竹物业管理有限公司 50 宁波奥克斯物业服务有限公司 66 浙江大管家物业管理服务有限公司 51 河南新康桥物业服务有限公司 66 四川汇丰物业服务有限公司 52 浙江金都物业管理有限公司 67 西安天朗物业管理有限公司 53 永旺永乐（江苏）物业服务有限公司 67 河南兴业物联网管理科技有限公司 54 南京百市物业管理有限公司 67 深圳市莱蒙物业服务有限公司

21、 54 重庆市长安物业管理有限公司 68 武汉百步亭花园物业管理有限公司 2019中国中国物业物业服务服务百强企业百强企业研究研究报告报告 6 排名 企业名称 排名 企业名称 68 大华集团上海物业管理有限公司 83 沈阳万维物业服务集团有限公司 68 海南珠江格瑞物业管理有限公司 84 石榴物业服务集团 69 苏州市会议中心物业管理股份有限公司 85 武汉顺诚物业管理有限公司 69 湖北中楚物业股份有限公司 85 贵阳兴隆物业管理有限公司 69 长春赢时物业服务股份有限公司 85 重庆宏帆物业管理有限公司 70 浙江港湾物业服务有限公司 86 上海保集物业管理有限公司 70 福建省中庚物业管

22、理有限公司 86 海宁市鸿翔物业管理有限公司 70 北京鹏盛物业管理有限公司 86 广东方直物业管理服务有限公司 71 北京晟邦物业管理有限公司 87 杭州新天地高力国际物业管理有限公司 71 广西华保盛物业服务集团有限公司 87 深圳市嘉诚物业管理有限公司 71 金服物业服务集团有限公司 87 万怡物业服务有限公司 72 贵州绿地物业管理有限责任公司 88 浙江中大普惠物业有限公司 72 新力物业集团有限公司 88 武汉福赛德物业管理有限公司 73 广西彰泰物业服务股份有限公司 88 河南亚新物业服务有限公司 74 四川邦泰物业服务有限公司 89 上海家趣物业服务发展有限公司 74 重庆锦宏

23、物业管理有限公司 89 重庆康田物业服务有限公司 74 重庆助友创美物业管理有限公司 89 四川汇德物业服务有限公司 75 湖南中建物业服务有限公司 90 北京天岳恒房经营管理有限公司 75 上海证大物业管理有限公司 90 广西金瑞物业服务有限公司 76 浙江捷达物业服务有限公司 90 浙江新成物业管理有限公司 77 云南实力物业服务股份有限公司 91 浙江金昌物业服务有限公司 77 苏州市天翔物业管理有限公司 91 四川圣诚物业服务有限公司 77 武汉地产集团东方物业管理有限公司 92 深圳市缔之美物业管理有限公司 78 深圳市鸿荣源物业管理有限公司 92 成都德商产投物业服务股份有限公司

24、78 苏州优尼科物业管理有限公司 92 深圳市恒基物业管理有限公司 78 北京首万物业服务有限公司 93 武汉观澜物业服务有限公司 79 苏州金狮大厦发展管理有限公司 93 重庆凯美物业管理有限公司 79 武汉嘉信物业管理有限公司 93 北京天诺物业管理有限责任公司 79 葛洲坝物业管理有限公司 94 山东源泰物业管理有限公司 80 重庆稹理物业管理有限责任公司 95 大连豪之英物业管理有限公司 80 四川港联华茂物业服务有限责任公司 95 重庆翰悦物业管理有限公司 81 杭州大家物业经营管理有限公司 96 眉山市阳光物业管理有限公司 81 深业集团（深圳）物业管理有限公司 97 绿益物业服务

25、集团有限公司 82 中节能（杭州）物业管理有限公司 98 上海科箭物业服务有限公司 82 银丰物业管理有限公司 99 厦门唐人物业管理有限公司 83 陕西德杰物业管理有限公司 100 重庆贝蒙物业服务有限公司 83 南昌恒兴物业管理有限公司 100 南京亿文物业管理有限公司 中中国国指指数数研究院研究院 7 第四第四部分部分 20192019 中国物业中国物业服务百强企业服务百强企业发展发展特点分析特点分析 一、管理规模：管理面积均值达一、管理规模：管理面积均值达 37371818 万平米，市场份额提升至万平米，市场份额提升至 38.38.8585% % 1.1.扩张加速：管理面积均值扩张加速

26、：管理面积均值同比增长同比增长17.52%17.52%，各层级企业分化明显，各层级企业分化明显 图 1：2016-2018 年百强企业管理面积均值增速与全国商品房销售面积增速情况 近年来，在房地产调控政策从紧的背景下，商品房销售面积依然逐年稳增。伴随城镇化不断推进、居民消费升级以及存量物业面积的持续增长，物业管理行业驶入高速发展的快车道。百强企业借势前行，高效聚集技术、资本等优质资源，管理规模和增速屡创新高，2018 年百强企业管理面积均值达 3718.13 万平方米，同比增速 17.52%，远高于同期全国商品房竣工面积增速（-7.82%）和销售面积增速（1.33%） 。 图 2：2015-2

27、018 年百强企业管理规模与市场份额变化情况 0%5%10%15%20%25%2016年2017年2018年百强企业管理面积均值增速全国商品房销售面积增速236.15272.51316.38371.8115416617819228.42%29.44%32.42%38.85%0%8%16%24%32%40%01002003004002015年2016年2017年2018年单位 ：十万平方米，个管理面积均值在管项目数量均值市场份额2019中国中国物业物业服务服务百强企业百强企业研究研究报告报告 8 2018 年，百强企业在管项目数量均值为 192 个，较上一年新增 14 个。百强企业市场份额进一步

28、提高至 38.85%，较 2017 年增长 6.43 个百分点，行业集中度快速提升。 图 3：2015-2018 年 TOP10 企业市场份额变化 图 4：2018 年百强企业不同层级管理面积及增长情况 百强不同层级企业分化加剧。头部企业纷纷亮出“群雄争霸”的实力和态度，积极抢占阵地，扩大管理版图。2018 年，TOP10 企业管理面积均值达 2.39 亿平方米，是百强企业均值的 6.43 倍，市场份额达 11.35%，与 2017 年相比提高 0.29 个百分点，强者愈强态势延续。TOP11-30 企业积极创新求变， 成长较快， 管理面积均值 6363.54 万平方米， 是百强企业均值的 1

29、.71 倍， 同比增长 27.86%；TOP31-50 企业和 TOP51-100 企业管理面积均值分别为 2324.44 万平方米和 1260.51 万平方米，增长相对平稳。 图 5：2018 年部分百强企业管理面积、储备面积及增长情况 百强企业在积极扩张管理版图的同时，更着眼于未来长远发展，加速扩充项目储备，为后续规模发展积蓄能量。2018 年，绿城服务、碧桂园服务的储备面积分别为 1.92 亿平方米、3.24 亿平方7.64%10.18%11.06%11.35%0%3%6%9%12%15%2015年2016年2017年2018年0%8%16%24%32%07000140002100028

30、000TOP10TOP11-30TOP31-50TOP51-100单位：万平方米2018年管理面积均值同比增长率百强企业管理面积均值3718.13万平方米192103235091682531693128.07%56.48%91.92%267.34%119.82%0%60%120%180%240%300%0700014000210002800035000绿城服务碧桂园服务 雅生活服务永升物业新城悦单位：万平方米在管面积储备面积在管面积增速储备面积增速中中国国指指数数研究院研究院 9 米，分别是在管面积的 1.13 倍、1.78 倍；雅生活服务、永升物业、新城悦的储备面积增速均在 90%以上，永升

31、物业的储备面积增速高达 267.34%。 2.2.扩张有道：兄弟扩张有道：兄弟开发开发企业支持为基础，市场化企业支持为基础，市场化拓展拓展成趋势成趋势 2018 年，百强企业顺利实现规模突围，管理面积和储备面积的扩张卓有成效。首先，百强企业充分借力兄弟开发企业稳健扩张带来的项目资源优势，承接大量优质项目，快速拓展规模；其次，持续夯实内功，强化市场拓展能力，大力扩充第三方外拓面积；最后，及时捕捉政策和市场机会，理性开展高质量并购，实现高效扩张。 图 6：2018 年部分百强企业管理面积构成 图 7：2018 年部分百强企业兄弟开发公司销售面积情况 第一，承接兄弟开发企业项目仍然是百强企业提升现有

32、规模和充实储备的重要方式。2018 年，百强企业中有开发背景的企业数量占比 76%， 这些企业管理面积中约五成来自兄弟开发企业， 较去年下降一成，但依然是扩规模的基础手段。碧桂园服务、新城悦和佳兆业物业受益于兄弟开发企业的规模扩张和项目优势，管理面积获得持续性增长，超过 70%的管理面积源于兄弟开发企业支持。2018年，碧桂园服务、新城悦等优秀企业的兄弟开发公司销售规模实现新一轮增长，增幅均在 20%以上，为物业服务企业储备面积迅速扩容奠定基础。2018 年，新城悦项目储备中承接新城控股的面积为5721.6 万平方米，占总储备面积的比重为 82.55%，兄弟开发公司的有力支撑为企业规模续航提供

33、充足动力。 80.15%71.06%84.09%0%20%40%60%80%100%碧桂园服务新城悦佳兆业物业市场化拓展项目面积占比 兄弟开发企业的项目面积占比54161812.06383.6623.06%95.21%37.70%0%20%40%60%80%100%01500300045006000碧桂园新城控股佳兆业集团单位：万平方米2018年销售面积同比增长率2019中国中国物业物业服务服务百强企业百强企业研究研究报告报告 10 图 8：2018 年部分百强企业新增管理面积的构成情况 第二，市场化拓展成为行业发展趋势，也是百强企业内生式扩规模的重要武器。2018 年，企业面临业主消费意识觉

34、醒、资本助力等诸多新机遇，百强企业愈加认识到物业服务的重要性，重视专业能力的修炼和提升，依托高品质服务，建立市场拓展机制，加速扩充第三方物业项目，外拓面积占比显著提升。 2018 年， 雅生活服务、 永升物业新增管理面积分别为 5978.46 万平方米、 1376.00 万平方米，其中市场化项目面积占比分别达 86.53%、89.53%。长城物业、南都物业等完全市场化的百强企业以高品质服务作为行动准则，增强市场竞争力，有效提升项目竞标成功率。 项目储备方面，百强企业凭借专业化管理能力和优质服务，获取项目能力持续提升，带动储备规模快速增长。2018 年，绿城服务的储备面积达 1.92 亿平方米，

35、连续五年储备面积超过在管面积，其中大部分来自于市场化外拓，为企业规模的稳定增长提供了高确定性；雅生活服务来自第三方物业开发商的储备面积为 5059.4 万平方米，占全部储备面积的 55.19%，市场化拓展效果卓著，成为企业发展的重要推力。 0%20%40%60%80%100%雅生活服务永升物业滨江物业86.53%89.53%53.91%市场化拓展面积比例兄弟开发企业项目面积比例中中国国指指数数研究院研究院 11 表 1：2018 年以来部分百强企业收并购案例 企业简称企业简称 被收购企业名称被收购企业名称 收购业务领域收购业务领域 交易总价值交易总价值 管理面积管理面积 （万平方米）（万平方米

36、） 收购股权比例收购股权比例 雅生活服务 南京紫竹物业管理股份有限公司 物业管理 20481.23 万元 2426 51% 兰州城关物业服务集团有限公司 物业管理 14790 万元 2490 51% 青岛华仁物业股份有限公司 物业管理 13358.06 万元 570 89.66% 哈尔滨景阳物业管理有限公司 物业管理 11388.15 万元 978 60% 广州粤华物业有限公司 物业管理 19534.46 万元 3000 51% 蓝光嘉宝 成都市东景物业管理有限公司 物业管理 5200 万元 700 65% 沪州天立物业有限公司 物业管理 3500 万元 400 70% 碧桂园服务 成都清华逸

37、家物业管理有限公司 物业管理 68258.88 万元 - 100% 成都佳祥物业管理有限公司 物业管理 - 100% 北京盛世物业服务有限公司 物业管理 - 70% 上海睿靖实业有限公司 建筑装饰装修 物业管理 - 100% 南昌市洁佳物业有限公司 物业管理 - 100% 佳兆业物业 嘉兴大树物业管理有限公司 物业管理 3658 万元 790 60% 绿城服务 Montessori Academy 婴幼儿教育 6720.42 万澳元 - 56% 南都物业 江苏金枫物业服务有限责任公司 物业管理 10080 万元 - 70% 第三，收并购是百强企业最直接、有效的扩张方式。 一方面，基于主业的并购

38、更加理性、高效，质重于量。百强企业通过收购优质物业服务企业快速提升规模，同时吸纳标的企业在专业、品牌及资源等方面的优势，实现自身高质量发展；2018 年以来，雅生活服务陆续收购南京紫竹物业、兰州城关物业等多家企业，总收购面积近 1 亿平方米。此外，部分企业及时抓住国家政策带来的机遇，探寻并购新方向。2018 年，碧桂园服务与洲际海峡能源投资（北京）成立合资公司，认购合资公司 80%的股权，全面承接中石油“三供一业”改革的物2019中国中国物业物业服务服务百强企业百强企业研究研究报告报告 12 业管理及增值服务，拟接管的物业项目管理面积约 9000 万平方米，拟接管的供热项目管理面积约4170

39、万平方米，进一步充实公司的项目储备。 另一方面， 开展基于平台的并购。 百强企业围绕平台发展需要， 并购相关业务领域的优秀企业，如建筑装饰装修、教育等领域的企业，为丰富业务板块奠定战略基础。2019 年，绿城服务收购澳洲早教公司 Montessori Academy，扩充整合集团教育业务，与集团“奇妙园”业务形成差异化、互补性的并行发展模式。 并购企业的特点并购企业的特点1.1.已上市企业：有充足的资已上市企业：有充足的资金开展并购，做大做强；金开展并购，做大做强；2.2.准备上市企业：准备上市企业：通过通过并购并购快速扩大规模，以更好对接快速扩大规模，以更好对接资本市场；资本市场；3.3.欲

40、拓展新业态、进行产业欲拓展新业态、进行产业链延伸链延伸规模具备一定规模具备一定规模，为为并购并购方提供重要方提供重要支持支持综合 实力是百强企业是百强企业、新三板挂新三板挂牌企业或区域龙头企业等牌企业或区域龙头企业等盈利盈利能力较好盈利能力较好，运营运营能力较强能力较强业态能与并购方业态能与并购方业态形形成成互补互补产业 链被并购标的能被并购标的能形成形成并购并购方的产业链延伸方的产业链延伸优秀并购标的特点优秀并购标的特点理念企业文化企业文化、理念理念与与并购并购方相契合方相契合图 9：并购企业与被并购企业的特点 总结行业内的成功并购案例，可以发现：首先，已上市企业具备充足的资金实力和较强的运

41、营管理能力，能够开展大规模并购，做大做强，获得更高估值；其次，准备上市的企业，希望通过并购快速、高效扩大规模，以更好地对接资本市场；最后，部分企业想要弥补区域业务空白、拓展新业态或涉入产业链上下游的其他业务，通过并购相关业态或领域里的优秀企业，可以快速进入当地市场、丰富业态、完善业务结构。 从被并购企业来看，具备以下特点的企业更容易被并购：1）标的企业具备一定管理规模，能有效扩充并购方的管理面积及项目储备；2）标的企业良好的盈利状况和较强的运营管理能力也是并购方看重的；3）被并购企业多数为百强企业、新三板挂牌企业或区域性龙头企业等，且市场会给予百强企业标的较高的估值溢价；4）标的企业的业态能与

42、并购方形成良性互补，或业务涉及并购方产业链上下游，完善并购方业务体系；5）标的企业的企业文化及管理理念与并购方一致，便于整合后的运营管理。 中中国国指指数数研究院研究院 13 3.3.精耕深拓：精耕深拓：业务继续聚焦主流业务继续聚焦主流城市群城市群，单城市单城市管理面积均值管理面积均值128.21128.21 万平方米万平方米 武汉上海北京重庆天津杭州成都石家庄南京合肥长沙南昌广州宁波深圳长三长三角角1818. .1717% %珠三角珠三角 9 9. .0606% %长江中游长江中游 8 8. .5151% %成渝成渝 9.34%9.34%京津冀京津冀8 8. .0404% %6.34%7.5

43、3%5.38%9.98%18.78%8.04%8.51%9.06%9.34%18.17%2018年城市群竣工面积占比 2018年百强企业管理面积占比长长三角三角成渝成渝珠三角珠三角长江中游长江中游京津冀京津冀图 10：2018 年百强企业各大城市群管理面积占总管理面积比例情况 百强企业充分利用城市群的经济发展优势和人口优势， 挖掘核心区域蕴含的巨大物业服务需求，进行差异化布局。2018 年，百强企业 53.12%的管理面积位于五大城市群，其中，长三角、成渝、珠三角、长江中游和京津冀城市群的分布比例分别为 18.17%、9.34%、9.06%、8.51%和 8.04%。 表 2：2018 年商品

44、房销售面积前二十城市 表 3：物业百强企业管理面积前二十城市 城市城市 销售面积销售面积 （万平方米）（万平方米） 城市城市 销售面积销售面积 （万平方米）（万平方米） 城市城市 管理面积管理面积 （万平方米）（万平方米） 城市城市 管理面积管理面积 （万平方米）（万平方米） 重庆重庆 6536 上海上海 1767 重庆重庆 34912 西安西安 14116 郑州郑州 3712 南宁 1745 北京 20567 苏州苏州 13685 成都成都 3682 福州福州 1711 上海上海 18465 长沙长沙 12729 武汉武汉 3647 杭州杭州 1676 济南 18245 郑州郑州 11895

45、 西安西安 2713 宁波 1624 武汉武汉 17569 深圳 10971 长沙长沙 2387 广州广州 1550 成都成都 17343 福州福州 9188 苏州苏州 1994 合肥合肥 1390 广州广州 16690 沈阳沈阳 8353 昆明 1910 无锡 1378 杭州杭州 15380 南昌南昌 7615 南昌南昌 1846 沈阳沈阳 1355 贵阳 14355 青岛青岛 7486 青岛青岛 1808 长春 1288 南京 14256 合肥合肥 7300 注：加粗城市为左右表重合城市 2019中国中国物业物业服务服务百强企业百强企业研究研究报告报告 14 在主抓核心城市群的同时， 百强企业瞄准全国重点城市进行布局， 加大对重点城市的深耕力度。2018 年，百强企业管理面积前二十城市中，重庆管理面积最高，约 3.49 亿平方米；北京、上海、济南、武汉、成都