某公司招商租赁部工作方案cjgt.pptx

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1、2中国房地产行业现行发展需要创新商业模式 创新模式的根本即资本与资源的高密度结合3招商租赁部工作方案2013年6月7日41）1、招商租赁部工作定位一、认同公司的企业文化、发展战略、规划、认真执行公司的决议、决定；二、维护和推广公司平台内的品牌资源；三、拓展、整合渠道合作机构；四、招商工具的完善；五、招商类各项工作的制定与实施、跟踪；六、及时了解同行业的经营情况、市场竞争情况，分析、总结、改进并提出经营建议；七、渠道合作机构的管理与维护八、定期对合作商业运营机构监督和管理；九、协助支持相关部门工作；51）2、招商租赁部部门结构合计：6人招商总监招商总监1人人招商经理1人招商主管3人内勤1各种行业

2、的外包服务机构；（市调、招商、传播、合作商业资源、运营等）61）3、招商租赁部各岗位职责招商总监岗位职责招商总监岗位职责1.充分领悟公司发展方向和公司的创新经营模式；2.负责部门的工作的安排，制定本部门各阶段工作计划，布置和安排本部门各项工作有计划开展；3.负责本部门员工业务培训、指导的工作，不断强化和提高员工素质、调动员工工作积极性、增强凝聚力；4.负责制定和分解项目招商指标，并监督检查完成情况；5.负责招商工作，对各项业务的洽谈、签约工作进行管理、协调、指导、监督；6.负责安排本部门员工对资源的开发、维护和优化工作；7.负责指导本部门员工对招商合同的管理、建档、查询工作；8.合理有效的控制

3、本部门费用开支；9.掌握同行业竞争对手经营情况，了解竞争对手动态，将竞争转变成合作；10.主持每周部门例会，总结与检查阶段工作进度；11.工作中以公司利益为重，做到公正、公平地分配，在工作中不得以公谋私；12.积极主动协助其他部门的配合工作，以及领导交办其他事项。71）3、招商租赁部各岗位职责招商经理岗位职责1.提出招商管理思想、招商计划、洽谈以及运作工作，并监督执行；2.根据项目情况制定运作规范和流程等招商管理体系并持续优化；3.协助项目的产品研究、规划设计、招商定位，确定、调整方案；4.跟踪战略目标落实情况，并及时反馈，滚动修订发展战略规划；5.参与商业项目可行性研究、定位，参与制定商业项

4、目业态规划方案；6.对招商工作进行管理、协调和推进，及时汇报部门负责人。7.协助完成项目租金测算、费用预算与分摊，并达成招商指标。8.完成招商推广活动、广告计划，并监控实施。9.负责落实规划、推进及组织协调重大招商计划、进行市场发展跟踪和策略调整。10.合作机构的确定与日常的督导管理。81）3、招商租赁部各岗位职责招商主管岗位职责1.配合招商经理完成工作计划的制定、实施；2.负责招商部职责分工的执行与回馈；3.参与项目招商定位、方案制定及针对招商过程中存在的问题提出调整建议；4.落实项目招商目标客户信息搜集、管理、维护计划；5.负责项目招商进度的控制、跟进、落实结果；6.协助招商经理完成相关市

5、调数据的收集、统计，形成报告；7.资源的整合与包装提议，监控推广进度，合作方的引入与管理和初步洽谈；8.负责部门安排的其他临时性工作；91）3、招商租赁部各岗位职责内勤岗位职责1、负责文件、档案、资料的登记、打印、复印、发放、装订、存档管理；2、负责接转电话和记录来电客户信息，并定期对客户信息进行记录、统计，将情况反映给招商总监/经理；3、对招商部的客户登记及时进行更新，并及时更改客户档案信息；4、做好每日工作的统计，对招商人员的拜访资料进行整理存档（电子版照片、名片等）5、负责协助外出谈判，相关工具的准备，客户信息的查阅备忘等工作6、保守公司秘密，对客户信息等文件谨慎管理；7、协助并及时跟踪

6、布置的工作，提醒，并督促工作完成的时间节点；8、做好部门的助理工作，及其其他部门的配合工作；102）1、运营模式1、自营模式2、联营模式3、两种模式按比例综合运用4、优势品牌资源输出与商业运营管理112）2、盈利模式1、租金收益2、销售收益3、优质商业品牌输出联营4、商业运营管理抽成122）3、成本核算及分摊项目建设成本：项目操作成本：1，收购款或土地成本（租金或销售）1、招商月费（采禾投入或甲方投入）2，建安、改造等成本（租金或销售）2、各种合作机构的佣金（租金或销售）3，设施设备（租金或销售）3、装修投入（采禾或商户投入）4，管理费用（租金或销售）4、定制规划、业态调研分析、租金水平分析与

7、租金定位（开发商或甲方投入）5，其他费用（租金或销售）5、宣传推广、招商发布等（租金或销售）分摊:以固定资产折旧逐月分摊。6、开业庆典等费用（采禾或开发商甲方投入）132）4、租金分配、利润分配 租金分配：利润分配：1、建设及改造成本或收购款1、固定资产折旧2、期间费用（招商运营费用及代理费等）2、投资回报收益3、所得税（按投资者权益比例分配）4、利润租金应以每年5-8%（参考值）递增。142）4、租金分配、利润分配举例说明津兰B座项目成本核算 租金收益 1、保本收益 6000万 按85%出租率年租金收益为：4214.57万元2、改造费用 8000万 可收租金面积为：67922.25平米3、佣

8、金费用 351万 注：出租面积：123495平米x55%=67922.25平米4、招商运营成本 180万 年租金收益：67922.25平米x2元/天/平米x365天x85%=4214.57万元5、其他费用暂忽略（首年）成本合计：3.44元/天/平米（不计津兰保底收益）租金收益2元/天/平米 津兰保底收益成本为2.4元/天/平米 152）4、租金分配、利润分配举例说明津兰B座项目-将保底收益去掉第五年可达到盈利分红成本核算 租金收益 1、无保底收益项 按85%出租率为4214.57万元2、改造费用 8000万 可收租金面积为67922.25平米3、佣金费用 351万4、招商运营成本 180万5、

9、其他费用暂忽略预设第一年装修改造，第二年完成招商第三年成本：3.44元/天/平米 租金收益2元/天/平米 第三年余 3683.57万元第四年成本：3.23元 租金收益2元 第四年余 4214.57万元第五年成本：3.23元 租金收益2元 第五年余 4214.57万元 摊销成本后余 4111万元第六年成本：0 租金收益2.1 第六年利润 4425万元162）5、商业运营结算标准A类主力品牌：为30天、45天、60天结算期B类大众品牌：为60天结算期合同保证金结算期：为15个月（合同期以一年为例）172）6、物业管理标准-物业管理公司基础要求：具备省、自治区人民政府建设主管部门颁发的二级资质以上的

10、物业管理企业具体要求如下：1、注册资本人民币300万元以上 2、物业管理专业人员及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人，其中 具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称 3、物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书 4、管理面积达到剁成住宅100万平方米、高层住宅50万平方米、独立式住宅（别墅）8万平方米、办公楼、工业厂房及其他物业20万平方米 5、建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩182）6、物业管理标准-管理标准具体标准：一、环境卫生管理标准：1、地面清洁：

11、地面无杂物垃圾，道路无泥沙，无积水 车场、楼梯口无杂物、无蜘蛛网 保洁率99%以上2、保 洁：所有公共场所无杂物、垃圾 保洁率99%以上3、楼梯道：无杂物、五乱张贴、无蜘蛛网、五乱堆放、扶手无尘、保洁率99%以上4、垃圾清运：日产日清垃圾绿达100%，整洁、无味、无污迹5、消杀：无蝇、少蚊、少虫6、灭鼠、灭蟑螂，鼠密度1%以下，蟑螂密度，室内18平米，室外管道20米4只一下7、绿化五改变使用用途和破坏、践踏、占用，花草树木长势良好，修建争气完美，无病虫 害，无折损，无斑秃，绿地无纸屑、烟头等杂物192）6、物业管理标准-管理标准二、人防、技防、车辆管理：1、有专业的保安队伍，实行24小时值班及

12、巡逻制度，文明执勤训练有素；人身伤害事故02、危机人身安全处有明显表示和具体的防范措施3、消防设施设备完好无损、可随时启用、消防通道畅通；消防事故04、机动车停车场管理制度完善，管理责任明确；5、非机动车车辆管理制度完善，按规定摆放，管理有序202）6、物业管理标准-管理标准三、设施设备管理1、公用配套设施完好，无随意改变2、设施设备运行、使用及维护按要求有记录，无事故隐患，专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范3、室外公用管线统一入地或入公共管道，无架空线，无碍观瞻4、排水、排污管道畅通，五堵塞外溢现象5、道路畅通、路面整平、井盖无缺损、无丢失、路面井盖不影响车辆和行人同行6、供水

13、设备运行正常，设施完好，五渗漏、无污染7、供电系统的管理措施，记录完整，供电设备运转正常，配电室管理符合规定，路灯等公共照明设备完好8、电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全，无安全事故，轿厢、井道保持清洁、电梯机房通风、照明良好9、空调系统运转正常，定期维护与保养，冬季供暖不低于16度212）6、物业管理标准-管理标准四、建筑管理与维修养护1、出入口设有平面示意图、主要路口设有路标2、无违反规划四大乱建，无擅自改变建筑用途3、建筑外观完好、整洁，外立面装饰无脱落、无污迹4、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损5、装修符合安全规定、未发生危及建筑结构安全及拆改管线和损害

14、他人利益现象；五、要求1、制定相关应急预案并备案、自行演练并与商家共同演练2、客户服务满意度达98%以上3、物业费收缴率达95%以上222）7、业态规划A、零售类业态B、娱乐休闲类业态C、餐饮类业态D、配套服务类业态商业地产项目的业态组合定位不是一成不变的，随着客观市场条件的变化，项目的业态组合会发生一定的变化，从最初的业态组合到稳定的业态组合，必定要经过一个阵痛期。招商业态规划比例招商业态规划比例23供给面商圈各业态营业额的比例，与需求面的消费者最常去的业态的消费比例，再加上消费者最希望增加业态的消费金额的比例，三项比例平均之后，得出商业地产项目业态发展规划比例及面积分配比例。初步业态规划2

15、4 根据商业地产项目所辐射的商圈消费群的特性，消费习性及潜力后，评选集客力强且具市场竞争力的业态组合。初步业态组合定位商圈业态普查供给面调查供给面调查消费者意见调查需求面调查需求面调查根据商业地产项目所辐射的商圈范围的业态普查结果，选出商业机能较强的业态，并兼顾涵盖各类型的业态。参照国内外标杆商业地产项目的经验，并配合租赁管理，使店铺均能在效的经营管理制度下运作，可以达到绩效相互补充的功能。国内外标杆项目经验参照25招商功能品类规划优选策略：1、大型主力店A、大型超市沃尔玛、家乐福、百佳等B、百货商场新世界百货、天虹商场、伊势丹等C、大型中式酒楼俏江南、湘鄂情、渔公渔婆、眉州东坡等D、娱乐休闲

16、电影院橙天嘉禾影城、星美、保利国际等KTV麦乐迪、钱柜、帝豪等健身中心浩沙、中体倍力、锐利100等电玩城嘉斯猫、爱玩嘉年华等2、特色主力店A、精品电器城苏宁、顺电、国美等B、精品家居用品店超凡家居、特力屋、乐扣乐扣C、精品家纺富安娜、多喜爱等D、美容、美发永琪、文峰、玛莎纤体等263、一般零售店包含服装、鞋、珠宝玉器、眼镜、数码、特色精品店4、特色餐饮店A、中、西式快餐呷哺呷哺、吉野家、和合谷等；麦当劳、KFC、赛百味等B、地方特色餐饮钰花溪、川成元、饭前饭后、蕉叶等C、品牌中餐金鼎轩、麻辣诱惑、金百万等D、咖啡店上岛咖啡、星巴克、Costa咖啡E、甜品、蛋糕店许留山、满记甜品、多乐之日、面包

17、新语5、配套服务店A、移动、联通营业厅B、银行C、药店D、洗衣店E、医院F、培训机构等272）8、招商流程-主力店先行原则另附流程图283）集团商业资源包装及推广，收费标准包装：以形成主题的形式，例：百妆汇、采禾婴童等，形成新概念；推广：资源置换、资源共享、联营合作 营销推广收费标准：年收益分成，根据供求关系及所占份额，产生的利益进行一定比例的分配294）市场优势商业资源品牌联姻合作模式市场优势商业资源品牌要素：A、市场知名度高B、市场占有率大C、市场销售份额高D、地方知名度合作模式：品牌植入、联营模式；联营战略合作模式：根据采禾在全国开展的商业项目与商业品牌布局进行深入的合作305）专业招商代理机构资源整合及合作模式6）商业运营管理公司资源整合及合作模式选择标准：有一定的资金实力、社会知名度、行业信誉、效率、口碑合作模式：入围竞标；先签署框架合作协议入围，根据项目情况，选择全国性、区域性、省市级别的代理机构进行项目合作；根据我方预算，执行力强，操作能力强者，创造利润最大者，可获得项目的最终合作方31