某市财富中心项目定位报告cmof.ppt

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1、邳州宏大财富中心定位报告前 言l l在经过前期邳州市商业市场的调查及分析，结合在经过前期邳州市商业市场的调查及分析，结合项目的规划设计方案，并充分借鉴其它城市同类项目的规划设计方案，并充分借鉴其它城市同类商业形态的特点，对本项目的各种优势进行整合，商业形态的特点，对本项目的各种优势进行整合，在此基础上形成定位思路及策略。需要说明的是，在此基础上形成定位思路及策略。需要说明的是，商业业态定位不是固定不变的，在销售与招商中商业业态定位不是固定不变的，在销售与招商中须与定位形成互动关系。因此，本报告中业态定须与定位形成互动关系。因此，本报告中业态定位部分具有框架性性质位部分具有框架性性质。第一部份

2、项目分析一、项目概况l l邳州宏大财富中心是邳州市政府的重点工程项目，邳州宏大财富中心是邳州市政府的重点工程项目，位于邳州市传统中心商业圈的核心地段，南沿青位于邳州市传统中心商业圈的核心地段，南沿青年东路，东临人民路，北依民主路，西隔商业建年东路，东临人民路，北依民主路，西隔商业建筑群落与城市主干道建设南路以步道相接。位置筑群落与城市主干道建设南路以步道相接。位置优越，规模宏大，人流密集，商业氛围浓厚，交优越，规模宏大，人流密集，商业氛围浓厚，交通畅达，具有强烈的商业辐射力和凝聚力。项目通畅达，具有强烈的商业辐射力和凝聚力。项目沿民主路有一锦华大酒店，分别与项目的沿民主路有一锦华大酒店，分别与

3、项目的A A区、区、C C区相交。区相交。l l项目占地面积项目占地面积7979亩，地上建筑面积亩，地上建筑面积13.813.8万平方米，万平方米，地下建筑面积地下建筑面积2.632.63万平方米，共万平方米，共16.416.4平方米，为平方米，为纯商业项目。商业建筑分为商场、商铺（沿街与纯商业项目。商业建筑分为商场、商铺（沿街与内铺）、步行街及宾馆（暂定），除三面沿街商内铺）、步行街及宾馆（暂定），除三面沿街商业建筑之外，项目中心规划为呈围合状的圆形下业建筑之外，项目中心规划为呈围合状的圆形下沉式广场，由多条步行街及步道呈放射状与四周沉式广场，由多条步行街及步道呈放射状与四周沟通。沟通。二、

4、项目研判（SWOT）我们的优势在哪里？我们的优势在哪里？l l 地段优势。项目所占位置是邳州市传统商业中心的核心地段，商业资源极为丰富，核心商圈的概念极为清晰，完全符合商业地产开发的“地段、地段，还是地段”的至上原则。“地利”优势为项目开发成功奠定了坚实基础。l规模优势。项目建筑面积达16余万平方米，是名副其实的商业航母。规模效益所带来的集聚效益是一般的中小型商业地产项目所无法比拟，而目前邳州市商业均以“单兵”作战为主。l功能优势。本项目由于规模优势，使其功能完备。商场、商铺、步行街广场等商业功能元素互为补充，集购物、休闲、娱乐等功能于一体，充分体现出现代商业“一站式”消费的特征。l规划优势。

5、本项目按照现代商业的标准，充分整合诸资源优势，进行科学、合理的规划，显示出现代商业前瞻性的特点。与目前邳州普遍存在的商业规划零散化现象相比，本项目规划优势极为明显，为未来邳州市商业中心打下了良好的基础。l建筑优势。本项目的现代建筑设计语言，与现代商业经营理念融为一体，与邳州目前的传统的、无风格的商业建筑形成鲜明反差。建成后必将成为邳州市城市地标性的建筑群落。l l 配套优势。本项目拥有中心商业广场，集商业展示、休闲功能于一体；拥有大面积地下地车位，具有可持续性发展空间；拥有自动扶梯、网络等及现代化设施，商业经营更具有时尚感。配套优势大大提升了本项目的品质。l理念优势。本项目已经超越了一般的商业

6、地产层面。上述的优势集中在一点，即引领邳州市商业从传统走向现代。这是正在实现的理念，是具有产品充分支持的理念。这种理念在推广中的表现将是提升项目品牌形象的核心焦点。那么我们的劣势呢？那么我们的劣势呢？l l邳州消费购买力较弱，由于社会经济发展比较滞邳州消费购买力较弱，由于社会经济发展比较滞后，人们消费力有限，整体商业层次较低，使本后，人们消费力有限，整体商业层次较低，使本项目的潜在优势很难得到充分发挥，很难走高端项目的潜在优势很难得到充分发挥，很难走高端路线，形成资源优势与消费力之间的矛盾。路线，形成资源优势与消费力之间的矛盾。l l地块西侧有邳州商厦、新时代商厦等商场，削弱地块西侧有邳州商厦

7、、新时代商厦等商场，削弱了项目与城市主干道建设南路的关系；沿民主路了项目与城市主干道建设南路的关系；沿民主路因有锦华大酒店，使项目形状呈不规则状，且影因有锦华大酒店，使项目形状呈不规则状，且影响了沿民主路一线的商业规划与商业气氛。响了沿民主路一线的商业规划与商业气氛。我们的机会来了我们的机会来了l l邳州社会经济正处于上升时期，商业经济从传统邳州社会经济正处于上升时期，商业经济从传统向现代过渡，宏大财富中心的开发恰逢时机。项向现代过渡，宏大财富中心的开发恰逢时机。项目的体量及规划特点显示出明显的与目前邳州商目的体量及规划特点显示出明显的与目前邳州商业经济结构的差异性，具有良好的招商资源，极业经

8、济结构的差异性，具有良好的招商资源，极易引入目前邳州所缺乏的大型品牌商家。易引入目前邳州所缺乏的大型品牌商家。l l邳州商业格局由于城市的发展，处于调整时期。邳州商业格局由于城市的发展，处于调整时期。目前商业缺少真正属于现代商业中心来带动城市目前商业缺少真正属于现代商业中心来带动城市整体商业经济的发展。项目的地段优势及功能的整体商业经济的发展。项目的地段优势及功能的前瞻性具有资源稀缺性特性，必将成为提升城市前瞻性具有资源稀缺性特性，必将成为提升城市品位的标志性项目。品位的标志性项目。l l邳州无论是投资者，还是经营者，对项目地块的邳州无论是投资者，还是经营者，对项目地块的商业前景持有相当乐观的

9、姿态。可以说是邳州人商业前景持有相当乐观的姿态。可以说是邳州人民关注的焦点所在。民关注的焦点所在。l l邳州市政府对本项目高度重视，并在各种规费中邳州市政府对本项目高度重视，并在各种规费中予以优惠，显示了项目在政府城市中的地位。将予以优惠，显示了项目在政府城市中的地位。将休闲、娱乐等功能融入传统的购物之中，在邳州休闲、娱乐等功能融入传统的购物之中，在邳州首创现代、休闲购物理念，引领全新的商业经营首创现代、休闲购物理念，引领全新的商业经营理念与消费理念，将大大强化投资者与经营者的理念与消费理念，将大大强化投资者与经营者的信心。信心。对我们的威胁也不容小觑对我们的威胁也不容小觑l l 本项目体量达

10、本项目体量达1616余万方，即使在一般的大、中型城市，也余万方，即使在一般的大、中型城市，也堪称商业航母。如此大体量的商业经营用房在以后的销售堪称商业航母。如此大体量的商业经营用房在以后的销售过程中可能会形成市场阻滞现象，在某一阶段销售速度较过程中可能会形成市场阻滞现象，在某一阶段销售速度较缓，且邳州市本地购房者由于收入较低，较难承受本项目缓，且邳州市本地购房者由于收入较低，较难承受本项目房价。房价。l l本项目由于为块状商业结构，导致体量较大的内铺，以及本项目由于为块状商业结构，导致体量较大的内铺，以及3 3、4 4楼层的商业用房，极易形成销售楼层的商业用房，极易形成销售“死角死角”。l l

11、目前邳州市区商业用房开发量相当大，且在政府引导下，目前邳州市区商业用房开发量相当大，且在政府引导下，城北新区的商业趋于急剧膨胀阶段，商业格局的零散化和城北新区的商业趋于急剧膨胀阶段，商业格局的零散化和非中心化现象已经出现，潜在威胁本项目。且导致部份购非中心化现象已经出现，潜在威胁本项目。且导致部份购房者和投资者分流现象，特别是对项目的内铺销售威胁尤房者和投资者分流现象，特别是对项目的内铺销售威胁尤甚。甚。l l三、综合评估 从项目资源及开发前景的整体上看，本项目拥有的优势高于劣势，机会多于威胁，具有良好的开发效益前景。关键是如何充分发挥优势，并转化为胜势；如何把握机会，规避风险。这是本案在营销

12、策划及实操作中需要解决的。第二部份 项目主题定位l l定位依据 1、邳州市社会经济现状 2、邳州市城市化发展态势 3、邳州市商业经济格局 4、邳州市消费者心理及习惯 5、邳州宏大财富中心资源分析l l定位原则市场优先原则市场优先原则市场优先原则市场优先原则 任何一房地产项目开发，首先面对的是如何顺应市场的问任何一房地产项目开发，首先面对的是如何顺应市场的问 题。本项目尽管以题。本项目尽管以体量及功能看，具体量及功能看，具 有有 shopping mall shopping mall（销品茂、摩尔）的性质，但我们不能照搬（销品茂、摩尔）的性质，但我们不能照搬大中型城市一些大型商业中心定位思路，必

13、须紧扣邳州市场特点，在充分借鉴其它城大中型城市一些大型商业中心定位思路，必须紧扣邳州市场特点，在充分借鉴其它城市同类产品定位优点基础上，结合邳州的实际情况，予以科学而准确的定位。市同类产品定位优点基础上，结合邳州的实际情况，予以科学而准确的定位。产品创新原则产品创新原则产品创新原则产品创新原则 本项目的各项资源在邳州拥有得天独厚的优势，开发理念及规划设计在邳州具有与传本项目的各项资源在邳州拥有得天独厚的优势，开发理念及规划设计在邳州具有与传统商业截然有别的现代商业特征。因此，本项目定位一定要充分挖掘这一特征，在市统商业截然有别的现代商业特征。因此，本项目定位一定要充分挖掘这一特征，在市场优先的

14、原则前提下，进行创新，给邳州商业一个全新的理念，吸聚消费者的目光。场优先的原则前提下，进行创新，给邳州商业一个全新的理念，吸聚消费者的目光。其目的是确立项目在邳州商业至高无上的领军地位。其目的是确立项目在邳州商业至高无上的领军地位。资源整合原则资源整合原则资源整合原则资源整合原则 本项目开发销售周期较长，必须运用品牌化战略手段，树立品牌形象，利用品牌进入本项目开发销售周期较长，必须运用品牌化战略手段，树立品牌形象，利用品牌进入市场竞争，确保项目的可持续发展。市场竞争，确保项目的可持续发展。城市经营原则城市经营原则城市经营原则城市经营原则 商业地产运作离不开城市经营。本项目在邳州城市发展中具有举

15、足轻重的地位，项目商业地产运作离不开城市经营。本项目在邳州城市发展中具有举足轻重的地位，项目定位必须从城市经营的高度着眼，既显示出开发商的责任感，又涵括城市商业中心的定位必须从城市经营的高度着眼，既显示出开发商的责任感，又涵括城市商业中心的意义。意义。效益优化原则效益优化原则效益优化原则效益优化原则 本项目由于功能复合，结构复杂，形成效益的因素较多。通过项目的主题定本项目由于功能复合，结构复杂，形成效益的因素较多。通过项目的主题定位和业态定位，使开发效益达到最优化。这是本项目定位的终极目标。位和业态定位，使开发效益达到最优化。这是本项目定位的终极目标。主题定位 通过对邳州市商业现状的调查与分析

16、，并综合以上的资源研判及通过对邳州市商业现状的调查与分析，并综合以上的资源研判及定位依据和原则，我们将本项目主题定位依据和原则，我们将本项目主题定位为：为：引引引引 领领领领 邳邳邳邳 州州州州 现现 代代 商商 业业 潮潮潮潮 流流流流 的的的的 超超 级航母级航母分主题描述：邳州市邳州市邳州市邳州市首座首座集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体的大型现代的大型现代的大型现代的大型现代商业中心商业中心 传统核心商圈的现代传统核心商圈的现代传统核心商圈的现代传统核心商圈的现代商业巨鼎商业巨鼎 主题定位阐述：紧紧把

17、握项目的地段优势及功能优势，强调主题定位阐述：紧紧把握项目的地段优势及功能优势，强调主题定位阐述：紧紧把握项目的地段优势及功能优势，强调主题定位阐述：紧紧把握项目的地段优势及功能优势，强调“引领引领引领引领”、“现现现现代代代代”、“超级超级超级超级”概念，显示项目无可争辨的商界领军地位，并明确点出邳州概念，显示项目无可争辨的商界领军地位，并明确点出邳州概念，显示项目无可争辨的商界领军地位，并明确点出邳州概念，显示项目无可争辨的商界领军地位，并明确点出邳州商业由传统向现代转型舍我其谁的雄心。商业由传统向现代转型舍我其谁的雄心。商业由传统向现代转型舍我其谁的雄心。商业由传统向现代转型舍我其谁的雄

18、心。l l项目广告语：项目广告语：雄踞中心雄踞中心 汇聚天下财富汇聚天下财富l l项目推广标准组合：项目推广标准组合：邳州宏大财富中心邳州宏大财富中心雄踞中心雄踞中心 汇聚天下财富汇聚天下财富l l项目主推广告语备选：项目主推广告语备选：百年地王（旺地）百年地王（旺地）千年繁华千年繁华 主推广告语阐述主推广告语阐述：本项目具有无可争辩的地段优势和规模优势，这也是本项目区别本项目具有无可争辩的地段优势和规模优势，这也是本项目区别于邳州其他商业项目的差异性所在，这两大优势构成推广主题，是必须反复诉求的，于邳州其他商业项目的差异性所在，这两大优势构成推广主题，是必须反复诉求的，以深入人心。以深入人心

19、。“雄踞中心，汇聚天下财富雄踞中心，汇聚天下财富”体现了本项目的两大优势，从文字而言，体现了本项目的两大优势，从文字而言，极具张力，一个极具张力，一个“雄雄”字，点出项目地段的优越性和不可重复性，也展示了开发商的字，点出项目地段的优越性和不可重复性，也展示了开发商的抱负与志向抱负与志向。分阶段广告语品牌形象广告语品牌形象广告语现代商业中心 国际商业典范璀璨流金之地 盛世繁华之都l l阐述：阐述：品牌形象的树立与传播，关键是要抓住品牌的核心价值与差异性，品牌形象的树立与传播，关键是要抓住品牌的核心价值与差异性，以在受众心目中树立独一无二的品牌形象，邳州宏大财富中心是按以在受众心目中树立独一无二的

20、品牌形象，邳州宏大财富中心是按SHOPPING SHOPPING MALLMALL（销品茂、摩尔）性质运作的现代商业中心，这是邳州宏大财富中心作（销品茂、摩尔）性质运作的现代商业中心，这是邳州宏大财富中心作为品牌来考量的核心价值与差异性所在，为品牌来考量的核心价值与差异性所在，“现代商业中心，国际商业典范现代商业中心，国际商业典范”诉求了邳州宏大财富中心的品牌特质，诉求了邳州宏大财富中心的品牌特质，“璀璨流金之地，盛世繁华之都璀璨流金之地，盛世繁华之都”则则是这一特质带来的结果，两者互为因果，互为关联是这一特质带来的结果，两者互为因果，互为关联 招商广告语招商广告语招商广告语招商广告语购物天堂

21、 休闲天地 欢乐之旅汇聚百家名店 领航邳州商业 阐述：阐述：招商面对的对象是商家与经营者，要诉求的是邳州宏大财招商面对的对象是商家与经营者，要诉求的是邳州宏大财 富富 中中 心的业态特征以及本项目在邳州的商业地位，心的业态特征以及本项目在邳州的商业地位，“购物天堂购物天堂.休闲天地休闲天地.欢乐之欢乐之 旅旅”、“汇聚百家名店，领航邳州商业汇聚百家名店，领航邳州商业”体现了这一诉求。体现了这一诉求。商铺投资广告语商铺投资广告语商铺投资广告语商铺投资广告语投资黄金旺铺 财富增值无限人往高处走 财往中心流 财富恒久远 一铺旺三代 阐述：阐述：商铺销售面对的一大对象就是投资者，他们最关心的就是投资能

22、否商铺销售面对的一大对象就是投资者，他们最关心的就是投资能否增值，增值，“投资黄金旺铺，财富增值无限投资黄金旺铺，财富增值无限”等广告语准确地诉求了这一特性。等广告语准确地诉求了这一特性。公关宣传广告语公关宣传广告语公关宣传广告语公关宣传广告语商业升级运动 MALL改变生活城市名片 引领时尚 阐述：阐述：本项目宣传推广要面对的一大对象就是公众，通过宣传推广，本项目宣传推广要面对的一大对象就是公众，通过宣传推广，在公众中树立良好的品牌形象与美誉度，以促进销售。就公关宣传而在公众中树立良好的品牌形象与美誉度，以促进销售。就公关宣传而言，要向公众传达的有两方面：本项目在城市中的地位和对人民生活言，要

23、向公众传达的有两方面：本项目在城市中的地位和对人民生活的改变，的改变，“商业升级运动，商业升级运动，MALLMALL改变生活改变生活”、“城市名片，引领时尚城市名片，引领时尚”则向公众传达了这一诉求。则向公众传达了这一诉求。由于本项目的地段优势与规模优势，要向公众传达的诉求点较多，由于本项目的地段优势与规模优势，要向公众传达的诉求点较多，必须按推广阶段、诉求对象的不同而有所侧重。在项目初步亮相阶段，必须按推广阶段、诉求对象的不同而有所侧重。在项目初步亮相阶段，以树立形象为主，推广阶段以招商投资为主，后期以引导消费为主。以树立形象为主，推广阶段以招商投资为主，后期以引导消费为主。而主题推广广告语

24、则贯穿始终，具有统领、整合的作用。以上广告语而主题推广广告语则贯穿始终，具有统领、整合的作用。以上广告语是我们对于未来市场推广的简要阐述，将继续提炼，以准确传达本项是我们对于未来市场推广的简要阐述，将继续提炼，以准确传达本项目的特质。目的特质。第三部份 业态功能定位业态定位思路 1 1、本项目的业态组合是一个无顾客层次限制、集中多种零售业、本项目的业态组合是一个无顾客层次限制、集中多种零售业态和服务设施的多功能商业综合体，具有态和服务设施的多功能商业综合体，具有“一站式、多功能、休闲性一站式、多功能、休闲性”特点，不仅满足购物需要，也要满足休闲、娱乐、文化和餐饮等需特点，不仅满足购物需要，也要

25、满足休闲、娱乐、文化和餐饮等需求。因此，在进行业态组合时，经营品项必须考虑多种功能、多种内求。因此，在进行业态组合时，经营品项必须考虑多种功能、多种内容的合理配置；容的合理配置；2 2、尽可能引进符合与本项目实际需要的新业态，形成对邳州原、尽可能引进符合与本项目实际需要的新业态，形成对邳州原有业态的强力冲击，颠覆旧有的商业格局，全力打造新的商业中心；有业态的强力冲击，颠覆旧有的商业格局，全力打造新的商业中心；3 3、确立主流业态和核心店，对周边已形成的商业格局形成挤压、确立主流业态和核心店，对周边已形成的商业格局形成挤压状态，最终树立邳州不可动摇的核心商圈地位；状态，最终树立邳州不可动摇的核心

26、商圈地位；4 4、考虑本项目体量较大，业态功能布局按规划设计给定条件，、考虑本项目体量较大，业态功能布局按规划设计给定条件，分区域定位（除沿青年东路和民主路店铺之外），按不同楼层进行业分区域定位（除沿青年东路和民主路店铺之外），按不同楼层进行业种定位，并遵循业态互补、互动的原则；种定位，并遵循业态互补、互动的原则；5 5、充分考虑各区位、楼层售价、租金定位，业态定位与之相符，、充分考虑各区位、楼层售价、租金定位，业态定位与之相符，并注重边际利润效益；注重招商的便利性；并注重边际利润效益；注重招商的便利性；6 6、每个区域须形成以主力品牌店为龙头业态，以带动区域业态、每个区域须形成以主力品牌店为

27、龙头业态，以带动区域业态的整体发展；的整体发展；7 7、业态基本确定之后，在确保品牌业种基础上，其它业种可由、业态基本确定之后，在确保品牌业种基础上，其它业种可由经营者自由选定经营者自由选定。项目业态定位 A A区区：除沿街商铺及环中心广场商铺外，业态定位为餐饮、娱乐、美容美发等为主的区域。除沿街商铺及环中心广场商铺外，业态定位为餐饮、娱乐、美容美发等为主的区域。具体定位：具体定位：1 1、沿街经营相关的如食品、医药等业态；、沿街经营相关的如食品、医药等业态；2 2、近建设南路一、二层商铺经营餐饮为主，经营项目以、近建设南路一、二层商铺经营餐饮为主，经营项目以各地特色风味小吃及中餐饭店为主，命

28、名为各地特色风味小吃及中餐饭店为主，命名为“邳州宏邳州宏大美食城大美食城”；3 3、近建设南路三、四层经营娱乐为主，项目包括卡拉、近建设南路三、四层经营娱乐为主，项目包括卡拉OKOK、小型影视院、洗浴为主，命名为小型影视院、洗浴为主，命名为“邳州宏大娱乐城邳州宏大娱乐城”；4 4、近锦华大酒店一线物业业态定位为美容、美发、足浴、近锦华大酒店一线物业业态定位为美容、美发、足浴、棋牌等为主；棋牌等为主；5 5、从项目资源特点分析，、从项目资源特点分析，A A区商业业态适宜规划为休闲、区商业业态适宜规划为休闲、娱乐、餐饮区域。建议在局部位置向各业种品牌连锁娱乐、餐饮区域。建议在局部位置向各业种品牌连

29、锁店，特别是餐饮应引入一些江苏品牌餐饮，如店，特别是餐饮应引入一些江苏品牌餐饮，如“大娘大娘水饺水饺”等。建议沿民主路一线店铺引入肯德基洋快餐等。建议沿民主路一线店铺引入肯德基洋快餐店，以拉动人气。店，以拉动人气。B B区区 除沿街商铺及环中心广场商铺外，业态定位为服饰、鞋帽、化妆品、箱包、家电、首除沿街商铺及环中心广场商铺外，业态定位为服饰、鞋帽、化妆品、箱包、家电、首饰、通信、电饰、通信、电 脑等精品区。脑等精品区。具体定位：具体定位：1 1、沿青年东路中心广场两侧店铺可自主经营。建议银行及手机商店铺沿青年东路中心广场两侧店铺可自主经营。建议银行及手机商店铺尽量不占主入口两侧沿街商铺位置；

30、尽量不占主入口两侧沿街商铺位置；2 2、青年东路与人民路节点处在商场一层定位为首饰、化妆品，二、青年东路与人民路节点处在商场一层定位为首饰、化妆品，二、三、四层分别为鞋帽、淑女装、时装、精品服饰等。五楼为文具、体三、四层分别为鞋帽、淑女装、时装、精品服饰等。五楼为文具、体育用品、玩具及儿童游乐园。建议引入国内大型品牌百货零售商家，育用品、玩具及儿童游乐园。建议引入国内大型品牌百货零售商家，统一经营、统一管理。之所以如此定位，一是考虑到其在整个项目中统一经营、统一管理。之所以如此定位，一是考虑到其在整个项目中的位置，具有向西、向北、向内的辐射力，有利于带动沿青年东路和的位置，具有向西、向北、向内

31、的辐射力，有利于带动沿青年东路和沿人民路商铺的人气与商机；二是与建设南路的众多百货商场拉开一沿人民路商铺的人气与商机；二是与建设南路的众多百货商场拉开一定距离，保持合理的关系；三是项目规划设计及配套以此处最为高尚，定距离，保持合理的关系；三是项目规划设计及配套以此处最为高尚，比如景观电梯等等，面积体量适度，适宜高档业态的规划与经营；比如景观电梯等等，面积体量适度，适宜高档业态的规划与经营；3 3、中段一、二层居饰用品及日用品，三、四、五层为大型连锁、中段一、二层居饰用品及日用品，三、四、五层为大型连锁超市。超市放到这里，是考虑到沿青年东路一线无同类物业；超市。超市放到这里，是考虑到沿青年东路一

32、线无同类物业；4 4、沿青年东路的靠建设南路物业二层以上业态定位为手机等通、沿青年东路的靠建设南路物业二层以上业态定位为手机等通信器材信器材 类区；类区；5 5、沿步行街除沿街店面外，内铺一、二层定位为工艺品、网吧、沿步行街除沿街店面外，内铺一、二层定位为工艺品、网吧、书画店等；三、四、五层定位为电脑城；书画店等；三、四、五层定位为电脑城；C C区区 总体定位中高档休闲、餐饮区域，与总体定位中高档休闲、餐饮区域，与A A区拉开一定的档次。区拉开一定的档次。具体定位：具体定位：1 1、沿人民路商场一层、二层定位为大型餐饮店、大型咖啡吧、茶室及其、沿人民路商场一层、二层定位为大型餐饮店、大型咖啡吧

33、、茶室及其它休闲类物业。建议引入它休闲类物业。建议引入“上岛上岛”、“两岸两岸”等品牌。如果肯德基不愿进入等品牌。如果肯德基不愿进入A A区，则可以放在区，则可以放在C C区；区；2 2、三层定位为大型品牌家电买场。建议选择引进国美、苏宁、五星品牌、三层定位为大型品牌家电买场。建议选择引进国美、苏宁、五星品牌家电商家等。从面积及形态分析，该层也适宜定位在连锁超市，但人民路一家电商家等。从面积及形态分析，该层也适宜定位在连锁超市，但人民路一线已分布华联、苏果等多家超市，再设则重复；线已分布华联、苏果等多家超市，再设则重复；3 3、四层定位为中高档休闲健身中心，如、四层定位为中高档休闲健身中心，如

34、SPASPA、球类、舒适堡等室内健身、球类、舒适堡等室内健身中心。与高层的宾馆、单身公寓功能进行配套互补；中心。与高层的宾馆、单身公寓功能进行配套互补；4 4、中心广场与步行街区块业态不作硬性规定，但强调时尚、精品、休闲、中心广场与步行街区块业态不作硬性规定，但强调时尚、精品、休闲、文化的品味。以经营流行时尚专卖店、精品店、折扣店组成的名店区域，诸文化的品味。以经营流行时尚专卖店、精品店、折扣店组成的名店区域，诸如品牌服装、专卖店、首饰、化妆品、工艺品、影楼、鲜花店、书报店等。如品牌服装、专卖店、首饰、化妆品、工艺品、影楼、鲜花店、书报店等。并建议在中心广场二层或三层商铺设置休闲吧与茶吧。突出

35、休闲品位与精品并建议在中心广场二层或三层商铺设置休闲吧与茶吧。突出休闲品位与精品档次，与周边商铺、商场形成业态互补。建议定位宣传中，对业态性别明确档次，与周边商铺、商场形成业态互补。建议定位宣传中，对业态性别明确化，如女人精品区、男人精品区。其中部分店铺向品牌专卖店实行招商，引化，如女人精品区、男人精品区。其中部分店铺向品牌专卖店实行招商，引进国内知名品牌，提升品位。中心广场商业不能走中低端路线，也不能业态进国内知名品牌，提升品位。中心广场商业不能走中低端路线，也不能业态零散化，否则后果不堪设想。韩世商业步行街就是一个例子。零散化，否则后果不堪设想。韩世商业步行街就是一个例子。5 5、地下商场

36、业态定位为食品超市与非机动车超市，以及换季类等削价、地下商场业态定位为食品超市与非机动车超市，以及换季类等削价商品卖场。如果因结构原因不能实现上述定位目标，则宜作为货场储藏室，商品卖场。如果因结构原因不能实现上述定位目标，则宜作为货场储藏室，与地面商铺搭配出售；与地面商铺搭配出售；6 6、C C区大高层物业业态建议暂时不作最后定位，但设计时一定要具有兼区大高层物业业态建议暂时不作最后定位，但设计时一定要具有兼容性，即单身公寓与宾馆兼容。容性，即单身公寓与宾馆兼容。业态定位说明 1 1、以上业态定位必须是原则性与灵活性相接合。既要坚持基本定位、以上业态定位必须是原则性与灵活性相接合。既要坚持基本

37、定位思路，又要在销售与招商中保持适当的灵活性，即销售与定位互动，思路，又要在销售与招商中保持适当的灵活性，即销售与定位互动，犹如价格的犹如价格的“随行就市随行就市”。一成不变无疑是作茧自缚。但同一业态区。一成不变无疑是作茧自缚。但同一业态区域所经营的业态应是相关性的，而不是随意或差异的。业态混乱将会域所经营的业态应是相关性的，而不是随意或差异的。业态混乱将会导致项目推广的失败。导致项目推广的失败。2 2、本项目的招商是关键之一。上述定位可能存在与招商不符之处，、本项目的招商是关键之一。上述定位可能存在与招商不符之处，建议在招商过程中，尊重入住商家的要求，对业态位置价适当调整，建议在招商过程中，

38、尊重入住商家的要求，对业态位置价适当调整，实行招商与定位互动策略。实行招商与定位互动策略。3 3、综观目前邳州消费水平，属中底档消费阶段。因此在项目业态、综观目前邳州消费水平，属中底档消费阶段。因此在项目业态定位中，不可无节制企求高档化定位，在符合目前邳州消费水平基础定位中，不可无节制企求高档化定位，在符合目前邳州消费水平基础上，适当规划少量中高档业态，引导消费。在上述定位中，我们的思上，适当规划少量中高档业态，引导消费。在上述定位中，我们的思路上是将中高档物业规划在沿青年东路及青年东路与人民路交叉节点。路上是将中高档物业规划在沿青年东路及青年东路与人民路交叉节点。中心广场及步行街的休闲式精品

39、购物；中心广场及步行街的休闲式精品购物；C C沿区人民路一线定位休闲餐沿区人民路一线定位休闲餐饮类区域饮类区域 ，与高层建筑的宾馆、单身公寓相配套；，与高层建筑的宾馆、单身公寓相配套；A A区沿民主路一带，区沿民主路一带，商业气氛相对较弱，故定位为餐饮、娱乐、休闲为主。总体上看，以商业气氛相对较弱，故定位为餐饮、娱乐、休闲为主。总体上看，以上业态定位是基本符合以后的销售价格定位与租金定位，也利于统一上业态定位是基本符合以后的销售价格定位与租金定位，也利于统一规划、统一经营、统一管理的商业运营原则。规划、统一经营、统一管理的商业运营原则。本项目目标市场定位与形象定位因与推广密切相关，将在项目推广策划报告中予以详细描述与分析。特此说明。以上初步定位请开发商提出意见，以便在形象展示中对业态定位有整体的思路，便于宣传。