上海9号线泗泾站轨道商业项目前期策划提案_65326559.pptx
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1、民族南街商业项目前期策划提案 序Part1 Part1 项目背景分析项目背景分析Part2 Part2 项目属性分析项目属性分析Part3 Part3 项目市场定位项目市场定位Part4 Part4 项目业态配比项目业态配比Part5 Part5 项目产品研判项目产品研判Part6 Part6 项目案名与进度计划项目案名与进度计划Part1 项目背景分析项目背景分析银川商业地产发展趋势银川商业地产发展趋势兴庆区房产与楼盘背景兴庆区房产与楼盘背景项目区域交通背景项目区域交通背景兴庆区区域商业形态与文化兴庆区区域商业形态与文化背景分析银川商业房产飞速发展后的缓冲时期飞速发展后的缓冲时期04年上海商
2、业发展开始发展，06年为高速发展期，07年开始销售面积与总销金额 已经微微下跌，房产处于一个缓冲阶段.成交分布上看，商铺的成交仍然主要集中在外郊环间。随着中心城区商铺逐渐饱和，外围区域逐渐成为商家追逐的重要区。从套数和面积变化的幅度可以看出，小面积商铺倍受青睐，主要集中在20-30平方米。总体供应泛滥，加上开发商前期没有进行良好的产品定位，后期不注重经营管理，卖完赚钱走人后，造成多数商铺长期空置的现象不断加重。现在，商铺长年空关的现象已经从外环外蔓延到全市。今年上半年，部分远郊地区的市场数据来看，青浦、南汇、奉贤、崇明这4个区县的新盘商业物业严重供大于求。其供求比分别为1:0.48、1:0.8
3、3、1:0.76、1:0.45而浦东今年上半年新盘商业物业的供求比为1:1.75，闵行为1:2.08。而松江今年上半年，因其商业物业的新增供应量同比骤减79.6%而从去年的供大于求，转变为今年上半年的1:3.15的严重供不应求。背景分析上海商业房产商业地产发展郊区化商业地产发展郊区化商业供需商业供需,结构失衡结构失衡商业销售商业销售,经营两重天经营两重天背景分析泗泾区域房产市场别墅公寓居住区佘山高级佘山高级顶级别墅群顶级别墅群松江新城大学教育配套区松江区政府行政商业中心区松江出口工业区九亭七宝公寓主导区 泗泾区域市中心卫星城嘉松路沪松路泗陈路沪杭路莘转路 相比周边板块定义，泗泾区域核心诉求主题
4、不明显，认知度不高相比周边板块定义，泗泾区域核心诉求主题不明显，认知度不高 对比周边板块价格，泗泾区域价格区间还是一块洼地，潜力很大对比周边板块价格，泗泾区域价格区间还是一块洼地，潜力很大松江各大板块定义图背景分析泗泾区域房产市场从2002年别墅兴起，围绕佘山等旅游环境资源，以及丰富的山水资源，形成一个特色的高档，别墅区。西北区近10000亩别墅用地和公寓用地，以及泗泾本身住宅互动，将带动区域房地产的发展和辉煌。泗泾板块市场起步比较晚，目前公寓的价格在6000-7000元/平方米，加上交通不是很便利，对公寓客户来说市场认知度很低。2007年上半年，泗泾板块市场供求不平衡，有四个月出现零供应，成
5、交量基本在每月30万平方米，供求比例达到1：16。成交价格从年初5800元/平方米到6月达到7300元/平方米（数据来源易居中国）并且还有可能在上长。从客户构成来说，本区域对松江来说是相对比较晚区域，交通条件落后，出入市区困难，基本是当地客户和动迁户，对价格比较敏感。未来9号线开通，解决居民出入市区问题，对工作白领阶层有很大吸引力。价格洼地，潜力待爆价格洼地，潜力待爆本案山水四季丽茵别墅泗海怡家宽景99规划商业99泗泾站银湖别墅祥和润和苑金港花园华意贵都圣塔路斯佘山宝石别墅佘山东郡天安别墅月湖山庄高尔夫别墅中凯佘山别墅英郡雷丁保利十二橡树庄园松江钢材城上海国际礼品城砖材建材市场别 墅区索 菲特
6、 大酒店大型住宅区泗泾镇西南规划8.3平方公里住宅区大型住宅区颐景园东紫园本商业项目3公里一辐射圈青拧9号线山水四季轨道交通9号线舍 山庄园大型住宅区西南名苑莘潮家具城新凯家园背景分析泗泾区域房产市场区域区域区域区域3 3公里楼盘分布图公里楼盘分布图公里楼盘分布图公里楼盘分布图项目总建筑面积项目总建筑面积宽景9916万平方米英郡雷丁20万平方米青柠9号线8万平方米月湖山庄5万平方米金港花园21.6万平方米高尔夫别墅8万平方米山水四季83万平方米 东紫园15万平方米颐景园11.8万平方米佘山庄园24万平方米泗海怡家15万平方米佘山东郡2万平方米祥和公寓16万平方米天安别墅11万平方米新凯家园70
7、万平方米（1期30万平方米，近3500户）圣塔路斯25万平方米1期15万平方米西南名苑16万平方米华意贵都15万平方米保利十二橡树庄园18万平方米丽茵别墅21万平方米润和园20万平方米银湖别墅10万平方米云顶别墅28.3万平方米合计合计295.4295.4万平方米万平方米合计合计184.3184.3万平方米万平方米总建筑面积4797万平方米泗泾镇西南规划用地占地面积为8.3平方公里，总建筑面积大约在上千万平方米以上。区域别墅市场上万亩别墅用地推出。背景分析泗泾区域房产市场楼盘体量统计表楼盘体量统计表是一个被居住围合商业盆地是一个被居住围合商业盆地是一个交通汇聚的商业中枢是一个交通汇聚的商业中枢
8、定义 最具潜力成长复合CLD中心（中央人口居住区）是一个被居住围合商业盆地是一个交通汇聚的商业枢纽背景分析泗泾区域房产市场背景分析区域交通本案 沪青平 沪松公路 沪杭高速嘉松公路 泗陈公路 横港路 鼓浪路 9号地铁 泗宝路 本项目既有水陆交通便捷交通网，同时又有直达的轨道交通、公交枢钮站。可谓四通八达。公路交通方面三横两纵的公路网贯穿本项目区域：三横有沪松公路、沪青平公路、泗陈公路，两纵有方松公路、方泗公路。距虹桥机场10公里、市外环线6公里、市中心环线6公里、市中心人民广场27公里、距松江（杭州方向）入口10公里、距南京方向高速公路入口约12公里。水路交通有淀浦河和泗泾塘，通航能力在300吨
9、级，可直通黄浦江，距张华浜国际集装箱码头约45公里。本地块内有规划公交枢纽站，俗称“村村通”，同时泗陈公路有近5-6辆徐家汇至松江大学城在此区域设有站点(沪松线等)。北面临近轨道9号线泗泾站出口，直达松江大学城，及徐家汇。大交通优势明显大交通优势明显商圈外延范围广商圈外延范围广背景分析商业，文化大类项具体业态档次位置辐射区域备注生活配套邮局，医院，银行，学校一般街铺本地/零售商业超市，百货、服装中低档1-2层本地/餐饮娱乐KTV，浴场，饭店，咖啡吧中低档2-3层，街铺本地消费主要针对流动客户电子设备手机，电脑，配件中低档1-2层本地主要是一些小专业店。美容饰品化装品，饰品中低档街铺本地几乎没有
10、卖场类建材，家居，家电类无/本地无卖场，只有批发市场文化设施电影，书店，健身少/本地健身类，电影院几乎缺乏其他中介，彩票一般街铺本地位置差松江城市内的镇各自发展，域内大型规划集中商业缺乏，缺乏真正的商业核心、次中心。仅依靠的9号轨道交通商业开始兴起，其辐射的商圈半径很小，各站点规划商业形式雷同现象较明显行业性、市场交易性商业目前有松江钢材市场，上海国际小礼品城，但并未形成专业市场群人口导入性 非常明星，但商业氛围与人流却严重不足 背景分析商业，文化泗泾镇商业形态形式比较单一，以临街为主，处于初级阶段，唯有是鼓浪路文化路附近比较集中的世纪联华、华联超市。而洞泾商业主要集中在长兴路。商务氛围严重不
11、足,商业人流比较散。零售业态主要集中在生活配套类、手机电脑配件类、娱乐休闲类，大型类生活超市主要满足当地人口。消费水平与层次偏低，商业布局散、乱、小。江川路服装配饰市场相对比较集中，但缺乏整体规划与布局，环境与档次低，商铺空置率比较高。租金水平比较低，商业集中带沿街租金大约3-5元/天/平方米，其余在1-2元/天/平方米。商务市场比较缺乏，几乎很少有写字楼。商业模式空白点商业模式空白点步行街区商业档次偏低步行街区商业档次偏低 大型集中商业空白大型集中商业空白 尤其大卖场空白尤其大卖场空白业态上空白点业态上空白点中高档（餐饮、服饰、娱乐）空白中高档（餐饮、服饰、娱乐）空白 休闲文化健身空白休闲文
12、化健身空白 家电、家具、建材、服饰等卖场空白家电、家具、建材、服饰等卖场空白市场上空白点市场上空白点住宅导入的中高等收入人群消费存在盲点住宅导入的中高等收入人群消费存在盲点别墅居住人群消费水平没有很好的释放别墅居住人群消费水平没有很好的释放背景分析商业，文化三个机会三个机会泗陈公路嘉松公路沪松公路莘砖公路佘山旅游风景区佘山森林公园本案青青旅游世界安方塔史量才故居马相伯故居佘山影视基地规划娱乐迪斯尼商圈内旅游分布图商圈内旅游分布图 商圈线背景分析商业，文化 泗泾镇作为千年古镇,具有深厚的历史文化底蕴 佘山风景区,是上海最亮丽风景线旅游市场兴起 与发展 旅游集散中心形成 旅游市场的消费需求CRDC
13、RD城市休闲中心各种娱乐迪斯尼设施建设背景分析商业，文化背景分析区域竞争楼盘名称业态组合均价产品形式主题卖点9号商业广场以“时尚消费”为主题，融合时尚购物广场、餐娱中心、家居、运动健身中心为一身17000元/平方米总建筑面积近4.5万平方米，分地上4层、地下1层。地铁旺铺LOMO玩库松江老城区首个家庭一站式休闲广场，集购物、休闲、娱乐、餐饮四大功能于一体 20000元/平方米总建筑面积32000平方.一楼时尚生活区、二楼居家用品区、三楼休闲美食区、四楼娱乐天地区 LOMO玩库小户型产权旺铺九久商业广场九亭站集大卖场、酒店、公寓于一体的购物中心/在建佘山站商业集中商业、酒店公寓于一体的购物中心/
14、概念规划周边项目状况周边项目状况2009本案本案2008200720069号商业广场号商业广场九久商业广场九久商业广场佘山站商业广场佘山站商业广场强销期背景分析区域竞争时间竞争与互动时间竞争与互动未来轨道未来轨道9 9号线商业地块不断推出，号线商业地块不断推出，产权商铺竞争越来越激烈产权商铺竞争越来越激烈现在大型商业同质化比较严重，现在大型商业同质化比较严重，招商招商,销售争夺资源加剧销售争夺资源加剧9 9号商业广场号商业广场,九久商业广场两端截流九久商业广场两端截流,中间佘山站商业同质化竞争中间佘山站商业同质化竞争Part2 项目属性分析项目属性分析项目城市节点属性项目城市节点属性项目地块属
15、性项目地块属性项目项目SWOTSWOT属性属性项目属性定位方向项目属性定位方向项目属性城市节点松江新松江新城区城区九亭七九亭七宝区域宝区域泗泗泾泾随着松江城市的扩大，学校人口不断导入，区域枢纽中心加强，逐渐成为一随着松江城市的扩大，学校人口不断导入，区域枢纽中心加强，逐渐成为一个区域独立体。个区域独立体。九亭，亲近市中心，享有市源优势九亭，亲近市中心，享有市源优势,逐渐被客户认可逐渐被客户认可。泗泾依靠自身发展，更为孤立。泗泾依靠自身发展，更为孤立。项目属性城市节点 新一轮的城市节点凸现新一轮的城市节点凸现佘山佘山九亭九亭松江新城松江新城莘庄莘庄 下一个城市重要节点下一个城市重要节点城市化进程
16、不断外延，商圈郊城市化进程不断外延，商圈郊区化。城市化的进程，就是导致区化。城市化的进程，就是导致了人口的不断外迁，他们伴随的了人口的不断外迁，他们伴随的是新型住宅的开发，人口不断在是新型住宅的开发，人口不断在往外迁移往外迁移 。城市化的进程带来路网型的发城市化的进程带来路网型的发展。轨道交通人口不断导入，交展。轨道交通人口不断导入，交通更为便利。通更为便利。区域经济转型，区域地位不断区域经济转型，区域地位不断提高。提高。新的居住中心的诞生与扩大。新的居住中心的诞生与扩大。上海最具成长型复合上海最具成长型复合CLDCLD上海新城市商业中心上海新城市商业中心嘉松路沪松路9号线2006200620
17、0720072008200820092009201020102011201120122012生态别墅社区生态别墅社区低端公寓区（城外偏郊）低端公寓区（城外偏郊）轨道交通轨道交通 版块定位版块定位,城市化进程城市化进程 商圈商圈 置入置入(城市节点城市节点)住宅中心住宅中心商业核心商业核心交通核心（城市新中心）交通核心（城市新中心）3 3年周期年周期4-64-6年周期年周期200320032004200420052005项目属性城市节点 城市节点营造周期城市节点营造周期城市的重造城市的重造 中心的创建中心的创建抢占抢占城市节点，城市副中心城市节点，城市副中心项目属性城市节点以聚集周边乡镇为先手，
18、打造泗泾项目核心力，与松江、九亭形成区隔，借（9号线开通、公交枢纽站、泗泾区域老城区、别墅高档消费人群）扩张影响力。商业牌的打造，城市新中心的创建，联动佘山、洞泾、泗泾、赵巷为泛城区，成为一体。轨道交通轨道交通轨道交通轨道交通9 9号线号线号线号线城市发展的主轴线城市发展的主轴线城市发展的主轴线城市发展的主轴线公交枢纽站公交枢纽站公交枢纽站公交枢纽站区域交通人流传导轴区域交通人流传导轴区域交通人流传导轴区域交通人流传导轴周边别墅群周边别墅群周边别墅群周边别墅群消费巨大潜力消费巨大潜力消费巨大潜力消费巨大潜力生态居住区生态居住区生态居住区生态居住区山水四季，银湖别墅等大型楼盘山水四季，银湖别墅等
19、大型楼盘山水四季，银湖别墅等大型楼盘山水四季，银湖别墅等大型楼盘3-53-5年开发年开发年开发年开发项目属性城市节点城市的发展主要节点复合人群聚集地旅游休闲集散购物中心S-S-项目优势项目优势 沪杭、沪青平、嘉松、沪松围绕，大交通明显 轨道9号线，泗陈路，泗泾公交枢纽总站，小交通优越 近佘山，紧临老镇及未来新镇中心 规模与体量具有积聚效应W-W-项目劣势项目劣势 项目商业氛围很差，商业中心不明显 大量居住中心尚未启动，人口缺乏 商业需求薄弱，消费中间层缺乏 区域的认知度比较差项目属性SWOT项目属性SWOTO-O-项目机会项目机会 轨道交通引入，板块开始预热 区域周边大型商业空白点 商业业态，
20、形态升级带来商机 区域首个启动项目，价格空间大 区域人口开始大量导入T-T-项目威胁项目威胁 08年销售年，宏观政策调控可能性增大 新的商业项目推出，区域消费稀释 商业运营不当，会产生多米诺骨牌效应项目属性SWOT商业形态升级商业形态升级,建立区域商业中心建立区域商业中心提高商业业态档次与购物环境提高商业业态档次与购物环境,打造一站式休闲购物中心打造一站式休闲购物中心契合周边旅游休闲环境契合周边旅游休闲环境,打造本区域旅游中转站打造本区域旅游中转站利用周边商业空白利用周边商业空白,强力填补并提升强力填补并提升利用轨道交通中心位置利用轨道交通中心位置,和公交枢纽总站和公交枢纽总站,打造商业集散中
21、心打造商业集散中心抓住人口导入抓住人口导入,消费力提升消费力提升,进行业态升级进行业态升级,定位升级定位升级利有优势利有优势,抓住机会抓住机会 跳出泗泾板块看泗泾跳出泗泾板块看泗泾,并进行泗泾升级并进行泗泾升级,商圈升级商圈升级重新定义商圈重新定义商圈,挖掘板块潜力挖掘板块潜力,吸引客户吸引客户抢占城市次中心位置抢占城市次中心位置,建立项目核心建立项目核心项目差异化项目差异化,特色定位特色定位,区分其它竞争对手区分其它竞争对手引入大型主力店引入大型主力店,招商优势集中爆发招商优势集中爆发创意型产品规划创意型产品规划,提升项目商业价值提升项目商业价值先招商先招商,后销售后销售,营商为王营商为王统
22、一经营统一经营,统一管理统一管理,统一服务统一服务规避劣势规避劣势,化解威胁化解威胁 项目属性盈利模式1.商业整体持有,主要进行物业租赁,代表商业物业有西郊百联,中环百联购物中心等.2.商业部分持有,部分出售.目前市场常有方式,代表商业物业有大拇指商业广场,景瑞生活广场等3.商业全部出售,力图”短.平.快”,在前几年比较采用,随着开发商注重商业物业经营,更.看重未来商业物业价值,越来越少.代表上海国际鞋城,五金机电城等.建议建议:采用第采用第2种模式种模式,持有持有20-30%.其余出售其余出售3种模式种模式项目属性定位方向区域升级泗泾板块属性泗泾板块属性 价格洼地，商业空白点价格洼地，商业空
23、白点 城市节点城市节点,城市次中心城市次中心 成长复合成长复合CLDCLD概念升级 项目属性项目属性 交通枢纽交通枢纽 旅游文化旅游文化 商业地产商业地产 CLDCLD中心中心CRDCRD概念概念定位方向定位方向Part3 项目市场定位项目市场定位项目功能定位项目功能定位项目市场定位项目市场定位项目目标客户群定位项目目标客户群定位项目品牌塑造项目品牌塑造项目定位功能定位集生活购物、时尚餐饮、休闲娱乐、文化旅游于一体生活购物、时尚餐饮、休闲娱乐、文化旅游于一体 现代大型商业中心 满足泗泾周边区域新老城区的生活基本需求，满足泗泾周边区域尤其一些高收入人群休闲娱乐需求。是作为市区小白领过渡住居第一住
24、所。是来旅游泗泾，佘山旅游集散中心人群 设有大型超市、或者主力店、主题性商场及社区生活购物设施 三大特色休闲主题:中高档餐饮,美容健身会所,酒吧茶座KTV娱乐等 通过9号线快速到达市区,地铁上盖物业,小户型酒店式公寓广场艺术化,举办各种文化节,节庆活动功能定位释义功能定位释义项目定位市场定位上海大型居住中心上海大型居住中心CLDCLD综合配套综合配套全面打造上海大型居住中心圈经济核心，上海城市次中心全面打造上海大型居住中心圈经济核心，上海城市次中心轨道轨道9 9号线标杆之作号线标杆之作 本项目位于松江泗泾区域，是具有近佘山风景区，别墅环绕崛起区域，9号线中心位置。建筑总面积达6万平方米，集餐饮
25、、购物、休闲、娱乐于一体，真正满足真正满足“一站一站购物、一家休闲、一天逛街购物、一家休闲、一天逛街”的现代消费新生活，的现代消费新生活，加上其位于9号线中心的优越位置，和对周边区域强劲的商业辐射力，该项目势必成为上海大型居住中心区域标志性标志性的综合商业购物休闲广场。市场定位诠释市场定位诠释标杆之作具有品牌集合式以大润发等大卖场，或者主力店为龙头知名品牌综合配套一流，方便一站购物、一家休闲、一天逛街。项目外延休闲文化艺术营造，广场文化，小品与雕塑枢纽核心旅游集散结合周边旅游资源,公交枢纽为中转总站，9号线中心,两端人流汇聚于此项目定位目标客户群定位 人口 老居住区 交房 楼盘 在建楼盘规划用
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