某集团高新区项目前期策划报告.ppt

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1、2013年3月重汽集团高新区项目前期策划报告重汽集团高新区项目前期策划报告2报报告告研研究究体体系系项目本体分析宏观背景分析区域背景分析房地产市场整体分析各类物业型市场分析SWOT分析案例借鉴项目发展方向项目定位项目定位市场定位客户定位产品定位价格定位形象定位项目发展战略项目发展战略项目经济测算项目经济测算物业发展建议物业发展建议项目营销策略项目营销策略23项目本体分析地块概况1内部现状2地块四至3景观价值4交通分析5规划价值8生态属性7属性界定9配套分析634项目本体研究地块概况内部现状地块四至景观价值交通分析配套分析生态属性规划价值属性界定地块概况高新区东部，两河一路合围区域内，建面33万

2、，中等规模住宅项目项目地处胶州湾北部、青岛市高新区，位于毛沟河、正阳路、洪江河以及胶州毛沟河、正阳路、洪江河以及胶州湾围成的三角形区域内；湾围成的三角形区域内；区域内道路基本都为规划路，多处于在建状态，地块占地地块占地19.319.3万，建筑面积万，建筑面积 33.2533.25万，分万，分A A、B B两部分：两部分：A地块位于规划东10号线以东，规划东21号线以南；B地块位于规划31号线以南，东邻洪江河。土地性质均为居住用地，土地性质均为居住用地，7070年产权。年产权。A A地块地块占地面积占地面积14.6万容积率容积率2建筑密度建筑密度20%绿地率绿地率35%限高限高54mB B地块地

3、块占地面积占地面积2.7万容积率容积率1.5建筑密度建筑密度25%绿地率绿地率35%限高限高36m高高新新区区本案公路公路规划路规划路河流河流正阳路正阳路胶州湾高速公路胶州湾高速公路洪江河洪江河毛沟河毛沟河B地块A地块火炬大道火炬大道河东路河东路规划东规划东2121号线号线规规划划东东10 10 号号线线规划东规划东3131号线号线45项目本体研究地块概况内部现状地块四至景观价值交通分析配套分析生态属性规划价值属性界定内部现状地块平整规则，基本为净地，开发条件好，部分区域有水域，有利于打造水景地块基本为净地，地块基本为净地，无无附属建筑物，附属建筑物，形状规则，形状规则，开发开发条件较好；条件

4、较好；A A地块东南部目前地块东南部目前为水域，需进行为水域，需进行后期处理；后期处理；内部水系资源丰富，有利于项目产品规划中的水系景观设计。56项目本体研究地块概况内部现状地块四至景观价值交通分析配套分析生态属性规划价值属性界定地块四至四周均为待开发区域，规划路与临近待开发地块与本项目共同提升地段价值A地块西侧为世茂集团项目；北北侧侧为为在在建建的的规规划划东东2121号号线线，是出入项目主要道路；地块东、南侧为水域。B地块西侧为滩涂地；北北侧侧为为在在建建的的规规划划3131号号线，线，将是出入主要通道；东东侧侧紧紧邻邻洪洪江江河河，可可充充分分利利用用以以打打造造水水景景，提提升项目品质

5、；升项目品质；南南侧侧为为滩滩涂涂地地，距距海海较较近。近。河东路河东路水域水域规划东规划东1010号线号线洪江河洪江河正阳路正阳路胶州湾高速公路胶州湾高速公路洪江河洪江河毛沟河毛沟河B地块A地块火炬大道火炬大道河东路河东路规划东规划东2121号线号线规规划划东东1 10 0 号号线线规划东规划东3131号线号线67项目本体研究地块概况内部现状地块四至景观价值交通分析配套分析生态属性规划价值属性界定景观价值地块可南眺胶州湾，周边水体多，可打造水系景观，暂无成型景观资源地块及周边水体较多，有多处水域及河道，可充分利用打造水系景观处胶州湾畔，可远眺南面海景，应考虑建造高层，充分挖掘海景资源地块及周

6、边处于待开发状态，暂时无成型的景观资源78项目本体研究地块概况内部现状地块四至景观价值交通分析配套分析生态属性规划价值属性界定交通分析周边交通现状较差，但规划利好，未来将有很大改善，区域交通已非常便利周周边边道道路路现现状状较较差差，只只有有北北侧侧正正阳阳路路可可行行，但道路上大型货车很多；周周边边道道路路规规划划较较好好：中部有未来主干道规划东10号线，沿线还有11条东西向道路，建成后区域交通将非常建成后区域交通将非常 便利；便利；项目紧紧邻邻218218省省道道、309309省省道道，距距流流亭亭机机场场仅仅6.2km6.2km，距胶州湾高速6.6km，可方便地到达青岛各地。可方便地到达

7、青岛各地。本本案案6.2km6.2km24.5km24.5km8km8km城阳区政府城阳区政府流亭机场流亭机场青岛市政府青岛市政府正阳路正阳路规划东规划东2121号线号线河东路河东路火炬大道火炬大道A A地块地块B B地块地块规规划划东东1 10 0号号线线洪洪江江河河规划东规划东3131号线号线火车站火车站23.5km23.5km89项目本体研究地块概况内部现状地块四至景观价值交通分析配套分析生态属性规划价值属性界定交通分析761路公交开通，最快30分钟可达市区，地铁建成后将大大提升区域交通便利性2010年10月1日，青岛市开通了761路公交车，途经规划中规划中1010号线、河东路，号线、河

8、东路，从高新区最快最快3030分钟分钟即可到达青岛市区，大大提升了区域交通便利性；即可到达青岛市区，大大提升了区域交通便利性；本案本案地地铁铁M1M1线线、M3M3线线达达青青岛岛北北站站，项目距青岛北站仅6.5km，M8M8线线更更是是经经红红岛岛、上上马马街街办办、棘洪滩，届时区域交通便利性将得到大幅提升。区域交通便利性将得到大幅提升。910项目本体研究地块概况内部现状地块四至景观价值交通分析配套分析生态属性规划价值属性界定交通分析海湾大桥建成通车后，区域交通便利性将进一步提升青岛海湾大桥，设有红岛入口等三个入口，本项目距红岛入口仅本项目距红岛入口仅9km9km；大桥将于2011年底通车，

9、建成后将进一步加强胶州湾北部与市区的联系，区域交通将更加便利。加强胶州湾北部与市区的联系，区域交通将更加便利。沧口沧口红岛红岛红石崖红石崖青岛海湾大桥青岛海湾大桥本案本案9km9km1011项目本体研究地块概况内部现状地块四至景观价值交通分析配套分析生态属性规划价值属性界定配套分析待开发区域，配套较差，且距城阳区、上马街道较远城阳第六中学城阳第六中学第二人民医院第二人民医院利群超市上马店利群超市上马店求实学院求实学院复盛大酒店复盛大酒店人民广场人民广场世纪公园世纪公园城阳人民医院城阳人民医院城阳第四中学城阳第四中学城阳区城阳区上马上马流亭工业园商场流亭工业园商场金色海岸大酒店金色海岸大酒店本案

10、本案8km8km7.2km7.2km项目所在区域为新开发区域新开发区域，自身配套较，自身配套较差；差；项目距城阳区距城阳区中心中心8km8km，距，距上马街道上马街道7.2km7.2km，两区域内教育、医疗资源丰富，生活娱乐配套也比较完备，可充分利用。可充分利用。1112项目本体研究地块概况内部现状地块四至景观价值交通分析配套分析生态属性规划价值属性界定生态属性胶州湾畔近海生态 环境，南部为墨水河河口湿地，有打造高档生态宜居住区潜力项目所在区域现处开发初期，目前环境现状较差；目前环境现状较差；区域南部规划有墨水河河口湿地，墨水河河口湿地，将与与大沽河河口湿地、新城中部湿地构筑生态间隔，营造与区

11、域自然营造与区域自然生态系统相协调的人工环境，实现生态环境健康发展。生态系统相协调的人工环境，实现生态环境健康发展。1213宏观背景宏观经济分析房地产政策分析未来发展预测宏观经济保证经济增长是国家基本政策层面的核心要务，从10年前三季度走势来看，GDP仍保持两位数高速增长，整体经济形势依然是向好1314宏观背景宏观经济分析房地产政策分析未来发展预测宏观经济随着近期通胀压力、贷款基准利率上调，未来银根将收紧，对房地产业将造成一定影响2010年前三季度，中国人民银行按照党中央、国务院统一部署，继续实施适度宽松货币政策继续实施适度宽松货币政策，在保持政策连续性和稳定性的同时，着力提高调控的针对性和灵

12、活性，引导金融机构合理把握信贷投放节奏；2010.9月人民币贷款新增5955亿元，货币信货币信贷增速有所贷增速有所上升，意味着三季度的货币政策依意味着三季度的货币政策依然保持适度宽松，然保持适度宽松，进而推动了实体经济增速的反弹；9 9月月CPICPI同比上涨至同比上涨至3.6%3.6%，创下，创下20102010年新高，年新高，温和上涨温和上涨；9月PPI与上月持平，涨势趋稳。1415宏观背景宏观经济分析房地产政策分析未来发展预测房地产政策及解读抑制不合理住房需求各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。

13、对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。严格依法查处土地闲置及炒地行为，对存在捂盘惜售、土地闲置等违法违规行为的房地产开发企业，限制新购置土地，暂停批准上市、再融资和重大资产重组，商业银行不得发放新开发项目贷款。加强市场监管各级地方政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠政策，确保完成2010年建设保障性住房300万套、改造各类棚户区280万套的工作任务。加快保障性安居工程建设房价上涨过快的城市，要增加居住用地供应总量，大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。增加住房有

14、效供给抑制加快加强增加在首轮新政调控无果基础上9月29日“二次调控”出台一阶段一阶段增加土地及保障性住房供应二阶段二阶段GDP增长11.9%房产新政出台三阶段三阶段GDP持续增长房产“二次调控”出台四阶段四阶段房产税、土地出让方式、金融政策稳：调控1年后的市场供应，规避08年政策调控后的刚性反弹风险紧：一阶段段调控无效后，政府选择政策硬着落跟：在二阶段调控无效后，政府再次调整细化调控内容序：央行上调人民币存贷款基准利率0.25个百分点1516区域背景分析城市定位1空间发展规划2交通现状规划3产业结构分析4人口规划分析5区域分析小结7旅游发展规划61617作为山东半岛城市群区域对外开放的龙头城市

15、和中心城市龙头城市和中心城市，青岛市定位为东部沿海重要的中心城市，国家历史文化名城，国际港口城市、滨海旅游度假城市。城阳区作为青岛市“环湾保护、拥湾发展”战略核心，定位为国国家重要的区域性航空港、青岛市家重要的区域性航空港、青岛市的高新技术产业核心区、现代化的高新技术产业核心区、现代化综合服务中心、出口加工基地综合服务中心、出口加工基地。胶州湾北部高新区，规划为青岛青岛市机制创新的先行区、高新技术市机制创新的先行区、高新技术产业的集聚区、生态文明的示范产业的集聚区、生态文明的示范区，目标建设国际一流的生态型区，目标建设国际一流的生态型科技新城科技新城。高新区借势拥湾战略规划，依托岛城地位，打造

16、国际一流生态型科技新城区域背景城市定位空间发展规划交通现状规划产业结构分析人口规划分析旅游发展规划区域分析小结从青岛市、城阳区性质定位及胶州湾北部高新区规划来看，高新区依托青岛市的龙头城市、中从青岛市、城阳区性质定位及胶州湾北部高新区规划来看，高新区依托青岛市的龙头城市、中心城市地位，以及城阳区空港、交通枢纽的有利条件，借势青岛市心城市地位，以及城阳区空港、交通枢纽的有利条件，借势青岛市“环湾保护、拥湾发展环湾保护、拥湾发展”战战略规划，高起点定制区域规划，努力将高新区打造为国际一流的生态科技新城。略规划，高起点定制区域规划，努力将高新区打造为国际一流的生态科技新城。城市定位1718青岛市产业

17、结构逐渐趋于合理优化青岛市产业结构逐渐趋于合理优化；城阳区三大产业所占比重呈现出；城阳区三大产业所占比重呈现出“二降一升二降一升”的特点，随的特点，随着高新技术产业和现代服务业的发展及高附加值的、以现代服务业为核心的城市经济结构的构着高新技术产业和现代服务业的发展及高附加值的、以现代服务业为核心的城市经济结构的构建，建，产业不断升级优化，为区域经济的快速发展奠定坚实的基础；产业不断升级优化，为区域经济的快速发展奠定坚实的基础；高新区以二三产业为主导，重点发展电子信息等高新产业，计划到2020年基本形成高新技术产业集群和创新集群，产业结构不断优化，二三产业从业人员增多，区域居住需求旺盛。二三产业

18、从业人员增多，区域居住需求旺盛。区域背景城市定位空间发展规划交通现状规划产业结构分析人口规划分析旅游发展规划区域分析小结产业结构优化升级，二三产业从业人员增多，加大住房需求产业结构分析1819人口自然增长率较低，但外来人口较多，人口绝对增加值较高，人口结构不断优化，人口自然增长率较低，但外来人口较多，人口绝对增加值较高，人口结构不断优化，20202020年预计青岛市人口将突破年预计青岛市人口将突破12001200万，万，新青岛人是不容忽视的购房群体；新青岛人是不容忽视的购房群体；未来人口迁入市区门槛提高，被动郊区化被动郊区化大量出现，高新区人口将有大量机械增长，2013年高新区人口规模约18万

19、人，2020年中期人口规模约30万人，人口的高速增长支撑房地产市人口的高速增长支撑房地产市场发展。场发展。被动郊区化出现，人口规模增长，支撑了区域房地产市场发展区域背景城市定位空间发展规划交通现状规划产业结构分析人口规划分析旅游发展规划区域分析小结人口分析1920区域背景城市定位空间发展规划交通现状规划产业结构分析人口规划分析旅游发展规划区域分析小结受益环湾保护规划利好，湿地生态资源丰富，提升区域居住环境青岛市旅游规划以沿海海滨带为主体，青岛市旅游规划以沿海海滨带为主体，向海域、近海岛屿和陆域纵深延伸，以向海域、近海岛屿和陆域纵深延伸，以滨海城市风貌区、旅游景区、度假区为滨海城市风貌区、旅游景

20、区、度假区为重点，形成重点，形成“一线、两翼、二十区一线、两翼、二十区”的的旅游资源开发格局。旅游资源开发格局。城阳区充分利用当地的自然生态资源，逐步带动旅游业发展，实现旅游经济全面繁荣和旅游产业合理布局；高新区紧邻胶州湾五大湿地高新区紧邻胶州湾五大湿地“女姑口湿地公女姑口湿地公园园”，根据拥湾发展规划，保护墨水河、大沽河、洋河等河口地区形成的滩涂湿地，通过建设湿地公园，适度发展生态旅游，旅游产业发旅游产业发展条件优越。展条件优越。旅游发展规划2021规划：规划：在青岛拥湾发展战略规划和北部高新区产业发展规划框架下，随着青岛“北上”的发展趋势，区域交通不断改善，高新区将迎来前所未有的发展机遇；

21、交通：交通：随着区域交通状况的不断改善升级，高新区与青岛主城的时间距离不断缩短，逐渐融入青岛半小时生活圈；产业：产业：产业结构优化升级，二三产业从业人员增多，加大住房需求；人口：人口：被动郊区化出现，人口规模增长，支撑了区域房地产市场发展；旅游：旅游：受益环湾保护规划利好，区域湿地生态资源丰富，提升区域居住环境，未来旅游产业发展条件优越。区域背景城市定位空间发展规划交通现状规划产业结构分析人口规划分析旅游发展规划区域分析小结高新区高新区未来高新产业集聚地、生态宜居新城未来高新产业集聚地、生态宜居新城区域分析小结2122房地产市场分析青岛市市场分析1城阳区市场分析2项目区域市场分析3项目市场环境

22、评价423年份年份发展阶段及回顾发展阶段及回顾1992年之前商品房市场初步发展阶段商品房市场初步发展阶段，青岛首次将住宅小区综合开发的概念引入青岛，团岛大院改造、浮山所等小区落成为雏形代表，房地产开发正式启动于1988年1992-1995年商品房市场迅速崛起时期商品房市场迅速崛起时期，以东部新区为核心区域，国家关于房地产及安居工程等系列政策出台和青岛市政府东迁创造良好环境和成长契机1996-1997年商品房回落调整期商品房回落调整期，主要受国家宏观调控、紧缩货币政策影响及东部开发结束，主要为上一阶段的发展消化期1998-1999年商品房复苏回升期商品房复苏回升期，1998年开始的住房制度改革，

23、公积金制度、商业贷款等配套环节的快速完善2000-2004年商品房高速发展阶段商品房高速发展阶段，开发体量和销售价格逐年高速递增，主要受益于奥运申办成功、经营城市和大青岛框架的提出2005年-至今市场高位调控期市场高位调控期，并逐步建立了“4+2”住房保障供应体系，品牌开发商介入品牌开发商介入，进入规范化、市场化和相对透明化时代，竞争加强，郊区化开发逐渐成为楼市主流声音郊区化开发逐渐成为楼市主流声音19921995199820002006从青岛房地产市场发展来看，发展重心由市区向郊区转移，发展重心由市区向郊区转移，市场调节作用逐步增强，竞争更加激烈，由单一竞争转向产品品质、开发商品牌等全面竞争

24、，由单一竞争转向产品品质、开发商品牌等全面竞争，房地产市场逐渐规范化、市场化、透明化。提高产品力、竞争力、品牌度是立足市场的根本。提高产品力、竞争力、品牌度是立足市场的根本。房地产市场发展历程房地产市场分析青岛市市场分析城阳区市场分析项目区域市场分析项目市场环境评价23241-9月全市供应量769.2万，成交量595.9万，市场整体供过于求。受第一次新政影响，第一次新政影响，4 4月至月至6 6月成交量呈下降趋势，随后从月成交量呈下降趋势，随后从7 7月成交量开始上升月成交量开始上升，9 9月达到月达到92.192.1万；受受9 9月底二次新政调控影响，市场降温月底二次新政调控影响，市场降温，

25、部分楼盘出现，部分楼盘出现“退房潮退房潮”现象，市场重新进入观望现象，市场重新进入观望期，预计随着新政的严厉实施，近期成交量会呈现下降，但从长期来看，市场形势整体向好。期，预计随着新政的严厉实施，近期成交量会呈现下降，但从长期来看，市场形势整体向好。供销分析受二次新政影响，近期成交量出现下降，从长期来看，全市市场形势向好成交量波动房地产市场分析青岛市市场分析城阳区市场分析项目区域市场分析项目市场环境评价2425近期市场成交均价整体来看呈略微下降趋势近期市场成交均价整体来看呈略微下降趋势，主要是新政影响下市场成交以首置产品为主，主要是新政影响下市场成交以首置产品为主，且市内四区成交所占比例较少，

26、加上开发商实施的优惠措施，拉低全市成交均价；且市内四区成交所占比例较少，加上开发商实施的优惠措施，拉低全市成交均价；随着二次新政的实施，投资改善型需求将受到抑制，同时也抑制了部分刚性需求，预测近期市场会出项量价齐跌的局面，但从长期趋势看，量价呈现整体上涨趋势。从长期趋势看，量价呈现整体上涨趋势。成交量价受二次新政影响，投资改善型需求受到抑制，成交量价将出现短期下降房地产市场分析青岛市市场分析城阳区市场分析项目区域市场分析项目市场环境评价2526从从20102010年年4 4月份开始，市场存量已连续六个月上升，月份开始，市场存量已连续六个月上升，9 9月份期初库存达到月份期初库存达到587.75

27、87.7万平方米，万平方米，市场整体存量较大，市场整体存量较大，9月份的存销比为6.4；随着二次新政的影响，预测近期一段时间内，存量持续上涨，成交量下降，随着二次新政的影响，预测近期一段时间内，存量持续上涨，成交量下降，市场去化压力市场去化压力较大。较大。存量分析随着二次新政的影响，未来一段时间市场去化压力较大房地产市场分析青岛市市场分析城阳区市场分析项目区域市场分析项目市场环境评价2627从供应结构来看，从供应结构来看，20102010年年1 1月份以来全市供应结构呈现出首置产品和首改产品为主的趋月份以来全市供应结构呈现出首置产品和首改产品为主的趋势；从成交结构来看，势；从成交结构来看，20

28、102010年年1 1月份以来全市成交结构首置产品为主，首改产品次之；月份以来全市成交结构首置产品为主，首改产品次之；通过对全市目前在售、待售项目的监控和上图分析，未来首改产品供应量有所增加，受通过对全市目前在售、待售项目的监控和上图分析，未来首改产品供应量有所增加，受国家调控政策影响，国家调控政策影响，首置产品在未来一段时间内将继续成为市场主力。首置产品在未来一段时间内将继续成为市场主力。供销结构全市供应成交均以首置和首改产品为主，其次是再改型产品房地产市场分析青岛市市场分析城阳区市场分析项目区域市场分析项目市场环境评价2728外来品牌开发商在产品营造上的主动领先及其品牌价值会带动整个区域及

29、其周边的房地产价值提升房地产市场分析青岛市市场分析城阳区市场分析项目区域市场分析项目市场环境评价市场趋势2829目前区域市场机会较好，但随区域成熟和土地供应增多，未来竞争日趋激烈房地产市场分析青岛市市场分析城阳区市场分析项目区域市场分析项目市场环境评价供应分析据中国土地市场网，截至目前2010年城阳区成交土地共计41宗，成交土地面积约170万平方米；从成交区域来看，多位于青银高速周边、惜福镇和流亭街道，项目周边成交土地较少；项目周边成交土地较少；高新区目前成交的土地有世世茂茂地地块块位位于于青青岛岛高高新新区区正正阳阳路路以以南南，总总占占地地面面积积约约9393万万平平方方米米，总总建建筑筑

30、面面积积139.42139.42万万平平方方米米，一期50万平方米，主要以联排、合院住宅及高层景观大户型住宅为主，建设社区医疗服务设施、社区幼儿园、沿街贸易配套等设施，预计2011年底入住。从区域控制性详细规划来看，未未来来住住宅宅用用地地供供应应较较多多，加加之之周周边边卓卓越越项项目目、龙龙湖湖项项目目的的供供应应，随随区区域域成成熟熟未未来来竞竞争争将将会比较激烈。会比较激烈。注：浅黄色为居住用地世茂地块世茂地块本案本案2930推动力量：推动力量：区域品牌开发商的主动领先和政府主导利好等因素，使区域房地区域品牌开发商的主动领先和政府主导利好等因素，使区域房地产市场逐渐升温产市场逐渐升温市

31、场表现：市场表现：周边项目市场表现良好，不断实现价格跨越式的突破，且销售状周边项目市场表现良好，不断实现价格跨越式的突破，且销售状况良好，市场潜力巨大况良好，市场潜力巨大区域高标准的定位和规划未来会继续提升项目区域价值区域高标准的定位和规划未来会继续提升项目区域价值强劲的市场突破表现，预示未来的增长潜力仍然很大强劲的市场突破表现，预示未来的增长潜力仍然很大区域发展趋势：区域发展趋势：按新区发展规律，区域的价值峰值将在近期出现，项目存在按新区发展规律，区域的价值峰值将在近期出现，项目存在巨大市场机会巨大市场机会未来这些因素仍将继续存在，将继续保持推动未来这些因素仍将继续存在，将继续保持推动竞争分

32、析：竞争分析：项目目前区域市场机会较好，随区域成熟和未来土地供应增多，项目目前区域市场机会较好，随区域成熟和未来土地供应增多，未来竞争将比较激烈未来竞争将比较激烈未来竞争激烈，同时随区域成熟，未来区域市场需求将有较大上升未来竞争激烈，同时随区域成熟，未来区域市场需求将有较大上升房地产市场分析青岛市市场分析城阳区市场分析项目区域市场分析项目市场环境评价区域市场小结3031受新政影响，市场处于观望博弈状态受新政影响，市场处于观望博弈状态投资改善型需求受到抑制，预计未来成交量价会呈下降趋势投资改善型需求受到抑制，预计未来成交量价会呈下降趋势存量连续上升，未来市场有一定去化压力存量连续上升，未来市场有

33、一定去化压力青岛市场青岛市场城阳区供销两旺，是青岛房地产市场的城阳区供销两旺，是青岛房地产市场的“绝对主角绝对主角”城阳区存量较大，二次新政后去化压力较大城阳区存量较大，二次新政后去化压力较大短期价格呈波动态势，长期来看，量价将呈现稳步上升的态势短期价格呈波动态势，长期来看，量价将呈现稳步上升的态势城阳市场城阳市场从区域发展规律来看，项目区域存在巨大的市场机会和价值机会从区域发展规律来看，项目区域存在巨大的市场机会和价值机会政府实施的利好和品牌开发商的进驻等提升整个区域的房地产价值政府实施的利好和品牌开发商的进驻等提升整个区域的房地产价值目前周边区域在售项目很少，市场表现较好，市场机会较大，随

34、区域成熟和未目前周边区域在售项目很少，市场表现较好，市场机会较大，随区域成熟和未来土地供应增多，竞争将比较激烈。来土地供应增多，竞争将比较激烈。项目区域市场项目区域市场房地产市场分析青岛市市场分析城阳区市场分析项目区域市场分析项目市场环境评价市场环境评价3132分住宅类型研究别墅市场研究1洋房市场研究2高层市场研究333别墅市场分析别墅市场分析青岛别墅市场格局青岛别墅市场格局城阳别墅市场格局城阳别墅市场格局34板块格局形成的基础：资源、交通与城市发展；资源、交通与城市发展；别墅市场格局：总总体体上上呈呈现现板板块块式式分分布布格格局局，目前有即墨板块、惜夏板块、市区及崂山板块、西海岸板块、胶胶

35、州州湾东部板块湾东部板块；各个板块依托不同的资源形成各自鲜明的特征。即墨板块即墨板块市区及崂山板块市区及崂山板块惜夏板块惜夏板块西海岸板块西海岸板块胶州湾东胶州湾东部板块部板块全市别墅市场格局青岛别墅市场目前呈现板块格局分布分住宅类型研究别墅市场分析洋房市场分析高层市场分析小结3435别墅市场潜在供给状况别墅市场潜在供给状况从潜在供给产品类别来看，联排联排最多，占最多，占66%66%，其次独栋占28%；叠拼及双拼供给较少。板块板块项目项目潜在供应量潜在供应量（套）（套）独栋独栋（套）（套）双拼双拼（套）（套）联排联排（套）（套）叠拼叠拼（套）（套）市区及崂山板块市区及崂山板块玫瑰庭院玫瑰庭院2

36、002002020180180即墨温泉板块即墨温泉板块海信温泉王朝海信温泉王朝15615654544 49898天泰蓝泉三期天泰蓝泉三期70707070青建青建 香根温泉香根温泉130130130130青建青建 橄榄树橄榄树142142142142海尔海尔 原乡墅原乡墅14714755559292麗山国际一期麗山国际一期130130130130香邑泉海一期香邑泉海一期30303030嶺海二期嶺海二期30303030城阳惜夏板块城阳惜夏板块银盛泰银盛泰 德郡德郡180180180180山水嘉园山水嘉园16416480808484泰晤士河泰晤士河64648 848488 8山水太和月光山水太和月光

37、1581581401401818胶州湾东部板块胶州湾东部板块卓越蔚蓝群岛卓越蔚蓝群岛17171717龙湖滟澜海岸龙湖滟澜海岸400400400400西海岸板块西海岸板块城建城建 亚丁海岸亚丁海岸70707 728283535唐岛金湾唐岛金湾55555555青岛全市青岛全市214321436066064040140514059292全市别墅潜在供应目前潜在供应产品中以联排为主，其次为独栋分住宅类型研究别墅市场分析洋房市场分析高层市场分析小结3536存销与潜在供给对比分析从上述数据的对比中可以看出，独栋别墅市场认可度较高独栋别墅市场认可度较高，结合到良好的销售表现及后期较大的审批难度，独栋将成为市

38、场稀缺产品独栋将成为市场稀缺产品；联排潜在供给较大联排潜在供给较大，考虑到联排产品由于面积控制，总价控制较好，同时可适当提高别墅地块的容积率，因此供销方面将占据未来主流占据未来主流；双拼产品双拼产品将成为独栋与联排的补充产品补充产品；叠拼产品叠拼产品由于市场接受度较低，未来供给较少未来供给较少。销量比存量比总量比潜在供应全市别墅潜在供应目前市场独栋较为稀缺，未来联排将占据市场主流分住宅类型研究别墅市场分析洋房市场分析高层市场分析小结3637城阳别墅市场格局n城阳别墅市场主要划分为惜惜夏夏板板块和胶州湾东部板块：块和胶州湾东部板块：100100福国际山庄福国际山庄银盛泰德郡银盛泰德郡千禧和院千禧

39、和院卓越蔚蓝群岛卓越蔚蓝群岛百通香溪庭院百通香溪庭院泰晤士河泰晤士河龙湖滟澜海岸龙湖滟澜海岸山水嘉园山水嘉园山水太和月光山水太和月光在售项目待售项目100100福国际山庄福国际山庄银盛泰德郡银盛泰德郡千禧和院千禧和院山水嘉园山水嘉园泰晤士河泰晤士河山水太和月光山水太和月光百通香溪庭院百通香溪庭院卓越蔚蓝群岛卓越蔚蓝群岛龙湖滟澜海岸龙湖滟澜海岸胶州胶州湾东湾东部板部板块块项目地块项目地块惜惜夏夏板板块块分住宅类型研究别墅市场分析洋房市场分析高层市场分析小结3738产品线总表产品线总表项目项目风格风格类型类型面积区间（）面积区间（）车库车库层数层数物业费物业费（元（元/月）月）交房标准交房标准百通

40、香溪庭院百通香溪庭院西班牙独栋460600一、二期带车库地上3层仅一期有地下一层2.3毛坯联排210260100100福国际山福国际山庄庄美式独栋450500面积大的带车库、面积小的带车位联排：地上3层独栋：2联排：1毛坯双拼260350联排210240银盛泰德郡银盛泰德郡纯德式联排190230无车库，仅有车位地上3层1.8毛坯千禧和院千禧和院新中式双拼280330无车库，仅有车位地下1层+地上3层1.5毛坯联排220290叠拼180190山水嘉园山水嘉园新中式简约联排未定无车库未定未定毛坯叠拼未定山水太和月光山水太和月光德式独栋370390（后期为500-800）未定地下+地上2层未定毛坯泰

41、晤士河泰晤士河英伦双拼270410有车库地下一层+地上三层未定未定叠拼联排惜夏别墅供给分析分住宅类型研究别墅市场分析洋房市场分析高层市场分析小结3839项目项目潜在供应量（套）独栋（套）双拼（套）联排（套）叠拼（套）银盛泰德郡银盛泰德郡180180001801800山水嘉园山水嘉园164008084泰晤士河泰晤士河6408488山水太和月光山水太和月光1581400180合计合计5665661401408 83263269292市场存量潜在供给惜夏板块是仅次于即墨板块的惜夏板块是仅次于即墨板块的全市别墅第二大供给区域全市别墅第二大供给区域，目前市场可售供给为，目前市场可售供给为4141套，年内

42、套，年内潜在供给我司估计约潜在供给我司估计约400400套；套；板块未来供应以联排别墅为主，独栋除山水太和月光外，基本无供应板块未来供应以联排别墅为主，独栋除山水太和月光外，基本无供应；但但由于资源条件限制，该板块长期来看供给量会逐渐降低由于资源条件限制，该板块长期来看供给量会逐渐降低。项目项目总存量（套）独栋（套）双拼（套）联排（套）百通香溪庭院百通香溪庭院34343004 4100100福山庄福山庄4 40 004 4千禧和院千禧和院1 10 00 01 1财宝山庄财宝山庄2200合计合计414132320 09 9惜夏别墅供给分析板块别墅未来供应以联排为主，未来独栋基本无供应分住宅类型研

43、究别墅市场分析洋房市场分析高层市场分析小结3940户型面积分析独栋面积区间独栋面积区间双拼面积区间双拼面积区间联排面积区间联排面积区间该板块该板块独栋面积一般在独栋面积一般在450450左右，双拼在左右，双拼在300300左右，联排面积在左右，联排面积在240240左右；左右；从实际项目咨询、调研来看，从实际项目咨询、调研来看，联排面积有缩小的趋势联排面积有缩小的趋势。惜夏别墅供给分析户型面积上，独栋面积基本在450平米左右，小独栋较少分住宅类型研究别墅市场分析洋房市场分析高层市场分析小结4041单价分析单价方面，惜夏板块相对较低，单价方面，惜夏板块相对较低，独栋一般在独栋一般在1300013

44、000元元/左右，联排在左右，联排在85008500元元/左右；左右；片区价格相对其他片区较低，产品类别以联排居多。片区价格相对其他片区较低，产品类别以联排居多。独栋单价独栋单价双拼单价双拼单价联排单价联排单价惜夏别墅价格分析独栋价格13000左右，双拼价格10000左右，联排价格8500左右分住宅类型研究别墅市场分析洋房市场分析高层市场分析小结4142总价分析总价方面，总价方面，在售项目差距较大在售项目差距较大，主要源于户型面积差距较大，其单价差距并不大；，主要源于户型面积差距较大，其单价差距并不大；该板块，板块，联排总价一般在联排总价一般在200200万元万元/套左右。套左右。独栋总价区间

45、独栋总价区间双拼总价区间双拼总价区间联排总价区间联排总价区间惜夏别墅价格分析区域总价差异较大，联排200万元/套左右分住宅类型研究别墅市场分析洋房市场分析高层市场分析小结4243销售线总表项目项目类型类型单价（元单价（元/）总价（万元）总价（万元）销售量（套）销售量（套）销售率销售率季去化量季去化量（套）（套）年去化量年去化量（套）（套）百通香溪庭院百通香溪庭院独栋独栋1800018000690900690900848474%74%12124848联排联排9200920020025020025050550597%97%4040160160100100福国际山庄福国际山庄独栋独栋13000580

46、650103100%100%7 72828双拼双拼1000026035034100%100%4 41616联排联排850018020019697%97%18187272银盛泰德郡银盛泰德郡联排联排83008300160-200160-2007070100%100%7070千禧和院千禧和院双拼双拼95009500260-320260-3202424100%100%2424联排联排90009000200-260200-2603434100%100%3434叠拼叠拼90009000180180353599%99%3434惜夏别墅销售分析板块区域内别墅产品销售较好分住宅类型研究别墅市场分析洋房市场分析

47、高层市场分析小结4344项目项目购房目的购房目的客户区域分布客户区域分布总价总价投资投资度假度假长住长住项目区域项目区域青岛市区青岛市区外地外地百通香溪庭院百通香溪庭院10%10%80%80%10%10%10%10%75%75%15%15%200200900900万万100100福国际山庄福国际山庄20%20%70%70%10%10%10%10%70%70%20%20%180180650650万万银盛泰德郡银盛泰德郡10%10%65%65%25%25%20%20%70%70%10%10%160160200200万万千禧和院千禧和院5%5%65%65%30%30%15%15%75%75%10%1

48、0%180180320320万万统计统计10%10%75%75%15%15%18%18%70%70%12%12%160160900900万万惜夏别墅客户分析分住宅类型研究别墅市场分析洋房市场分析高层市场分析小结4445板块客户分析主要购房目的用于度假主要购房目的用于度假；因距离市区较近，部分客户用于长住，但因距离市区较近，部分客户用于长住，但比例相对较低。比例相对较低。70%70%的客户来源于青岛市区的客户来源于青岛市区，主要指市，主要指市南区、崂山区；南区、崂山区；有有18%18%的项目区域本地客户。的项目区域本地客户。惜夏别墅客户分析区域别墅客户以市区为主，多以度假为目的分住宅类型研究别墅

49、市场分析洋房市场分析高层市场分析小结4546项目推出70套联排别墅，目前已售罄，下阶段将再推下阶段将再推180180套套联排别墅联排别墅，价格待定；从购买客户看，七成客户为市区客户，七成客户为市区客户，两成客户为区域地缘性客户；两成客户为区域地缘性客户；项目优势：源于纯德式原乡别墅纯德式原乡别墅，八字顶、外露木结构、石材围护、石灰摸墙、红瓦顶，体现的是原版德国本土风情；社区配套完备，厅层大露台。地理位置城阳区铁骑山路以西，王沙路以南售楼电话86667777、86662888开发商青岛银盛泰房地产代理公司青岛新联康房产咨询土地面积660175平方米建筑面积630000平方米建筑设计武汉大颂装修状

50、况毛坯物业管理物业费1.8元/月开盘时间2010年8月入住时间规划总户数358建筑风格纯德式原乡别墅 面积区间190230车库情况无车库，仅有车位 典型项目银盛泰德郡分住宅类型研究别墅市场分析洋房市场分析高层市场分析小结4647地理位置城阳区惜福镇铁骑山路8号售楼电话8788677787886999开发商青岛中联盈地置业代理公司CATON彩腾投资土地面积537000平方米建筑面积247000平方米建筑设计美国道格拉斯道林装修状况毛坯容积率0.46绿化率58%物业管理青岛中联盈物业管理有限公司物业费独栋2元/月联排1元/月开盘时间2005年初入住时间2010年1月产品类型有独栋、双拼、联排，规划