城镇土地使用税_房产_契税等课件ciir.pptx

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1、第四节 城镇土地使用税一、概述一、概述城镇土地使用税概述：是以城镇土地使用税概述：是以城市、县城、建制城市、县城、建制镇、工矿区镇、工矿区的土地为征税对象，对拥有土地使的土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人，征收的一种税。用权的单位和个人，征收的一种税。o涉外税种涉外税种o作用：作用：1）加）加强对土地的管理，促土地的管理，促进合理、合理、节约使用土地，使用土地，提高土地使用效益；提高土地使用效益；2）适当）适当调节不同地区、不同地段之不同地区、不同地段之间的土地的土地级差收差收 入，促入，促进企企业加加强经济核算，理核算，理顺国家与土地使用国家与土地使用 者之者之间的分配关系的分配关

2、系二、纳税义务人：二、纳税义务人：1）在上述范围内）在上述范围内拥有拥有土地使用权的单位和个人；土地使用权的单位和个人；2）若其不在土地所在地的，可以其）若其不在土地所在地的，可以其实际使用人实际使用人和和代管代管 人人为纳税义务人；为纳税义务人；3）土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，其实际使）土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，其实际使 用人为纳税义务人；用人为纳税义务人；4）土地使用权共有的，共有各方都是纳税义务人，由）土地使用权共有的，共有各方都是纳税义务人，由 共有各方分别纳税。共有各方分别纳税。三、征税范围：三、征税范围：城市、县城、建制镇、工矿区的国有土地和集体土地城市、县城、建

3、制镇、工矿区的国有土地和集体土地四、计税依据：四、计税依据：以纳税人以纳税人实际占用实际占用的土地面积为计税依据。的土地面积为计税依据。1）省、自治区、直辖市人民政府确定的单位测定的）省、自治区、直辖市人民政府确定的单位测定的土地面积；土地面积；2）尚未组织测量，但持有政府部门核发的土地使用）尚未组织测量，但持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书面积为准；证书的，以证书面积为准；3）前两项都没有的，以纳税人申报的土地面积纳税，）前两项都没有的，以纳税人申报的土地面积纳税，待核发土地使用证后再作调整。待核发土地使用证后再作调整。五、税率：五、税率：1）大城市：）大城市：1.5元元-30元（人口

4、元（人口50万以上）万以上）2）中等城市：）中等城市：1.2元元-24元（人口元（人口20万万50万）万）3）小城市：）小城市：0.9元元-18元（人口少于元（人口少于20万）万）4）县城、建制镇、工矿区：）县城、建制镇、工矿区：0.6元元-12元元注：注：A、经济落后地区，土地使用税的适用税额标准可适当降低，、经济落后地区，土地使用税的适用税额标准可适当降低，但降低额不得超过上述规定最低税额的但降低额不得超过上述规定最低税额的30%；B、经济发达地区，适用税额标准可适当提高，但须报财政部、经济发达地区，适用税额标准可适当提高，但须报财政部批准。批准。六、应纳税额的计算六、应纳税额的计算o全年

5、应纳税额全年应纳税额实际占用应税土地面积（平放米）实际占用应税土地面积（平放米）适用税额适用税额o例：某城市一企业使用土地面积例：某城市一企业使用土地面积10000平方米，每平平方米，每平方米适用方米适用4元税率。元税率。o 则其全年应纳城镇土地使用税则其全年应纳城镇土地使用税=10000*4=40000元元七、税收优惠：七、税收优惠：o下列土地免缴城镇土地使用税：下列土地免缴城镇土地使用税：（一）国家机关、人民团体、军队自用的土地；（一）国家机关、人民团体、军队自用的土地；（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；地；（三）宗教寺庙、公园

6、、名胜古迹自用的土地；（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；（四）市政街道、广场、绿化地带等公共用地；（四）市政街道、广场、绿化地带等公共用地；（五）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；（五）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；（六）经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从（六）经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从 使用的月份起免缴土地使用税使用的月份起免缴土地使用税5年至年至10年；年；（七）由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设（七）由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。施用地和其他用地。o下列土地，由省、自治区、直辖市地方税务局确定减免下列土地，由省

7、、自治区、直辖市地方税务局确定减免城镇土地使用税：城镇土地使用税：（一）个人所有的居住房屋和院落用地；（一）个人所有的居住房屋和院落用地；（二）房产管理部门在房租调整改革前经租的居民住（二）房产管理部门在房租调整改革前经租的居民住房用地；房用地；（三）免税单位职工家属的宿舍用地；（三）免税单位职工家属的宿舍用地；（四）民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利（四）民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地；工厂用地；（五）集团和个人办的各类学校、医院、托儿所、幼（五）集团和个人办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园用地等。儿园用地等。八、征收管理与纳税申报八、征收管理与纳税申报（一）纳税期限

8、：（一）纳税期限：城镇土地使用税城镇土地使用税按年计算，分期缴纳按年计算，分期缴纳。具体期。具体期限由省级人民政府确定。目前，各地一般规定为每个限由省级人民政府确定。目前，各地一般规定为每个季度或半年缴纳一次，每次征税期季度或半年缴纳一次，每次征税期15天或天或1个月。个月。（二）纳税义务发生时间（二）纳税义务发生时间、纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之、纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月次月起，缴纳起，缴纳 城镇土地使用税；城镇土地使用税；、纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，、纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书

9、之房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月次月起，缴纳城镇起，缴纳城镇 土地使用税；土地使用税；、纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之、纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月次月起，起，缴纳城镇土地使用税；缴纳城镇土地使用税；、房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自、房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自 房屋使用或交付之房屋使用或交付之次月次月起，缴纳城镇土地使用税；起，缴纳城镇土地使用税；、纳税人新征用的耕地，自批准征用之日起、纳税人新征用的耕地，自批准征用之日起满年时满年时开始缴纳开始缴纳 城镇土地使用税；城镇土地使用税；、纳税人新征用的非耕

10、地，自批准征用之、纳税人新征用的非耕地，自批准征用之次月次月起缴纳城镇土地起缴纳城镇土地 使用税。使用税。（三）纳税地点和征收机构（三）纳税地点和征收机构、城镇土地使用税一般应向、城镇土地使用税一般应向土地所在地土地所在地主管税务主管税务 机关缴纳；机关缴纳；、纳税人使用的土地不属于同一省、自治区、直辖、纳税人使用的土地不属于同一省、自治区、直辖 市管辖的，由纳税人分别向土地所在地的税务机市管辖的，由纳税人分别向土地所在地的税务机 关缴纳城镇土地使用税；关缴纳城镇土地使用税；、在同一省、自治区、直辖市管辖范围内，纳税人、在同一省、自治区、直辖市管辖范围内，纳税人 跨地区使用的土地，其纳税地点由

11、各省、自治跨地区使用的土地，其纳税地点由各省、自治 区、直辖市地方税务局确定。区、直辖市地方税务局确定。第六节 房产税 房产税概述：是以房产为征税对象，依据房产税概述：是以房产为征税对象，依据房产价格房产价格或或房房产租金收入产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税。向房产所有人或经营人征收的一种税。1986年年9月月15日国务院颁布的日国务院颁布的中华人民共和国房产中华人民共和国房产税暂行条例税暂行条例涉外税种涉外税种o征税目的：征税目的：1）加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资）加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资产投资规模，合理调节房产所有人和经营人的收入；产投资规

12、模，合理调节房产所有人和经营人的收入；2）房产税税源稳定，易于控制管理，是地方财政收入的）房产税税源稳定，易于控制管理，是地方财政收入的重要来源之一。重要来源之一。一、纳税义务人：房屋一、纳税义务人：房屋产权所有人产权所有人 1）产权属国家所有的，由经营单位纳税；）产权属国家所有的，由经营单位纳税；产权属集体或个人的，由集体或个人纳税；产权属集体或个人的，由集体或个人纳税；2）产权出典的，由承典人纳税；）产权出典的，由承典人纳税；3）产权所有人、承典人不在房屋所在地的，）产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或使用人纳税；由房产代管人或使用人纳税；4）产权未确定及租典纠纷未解决的，由

13、房产代管人或）产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或 使用使用 人纳税；人纳税；5）无租使用其他房产的，应由使用人代为缴纳房产税。）无租使用其他房产的，应由使用人代为缴纳房产税。二、征税对象和范围：二、征税对象和范围：房产（城市、县城、建制镇、工矿区）房产（城市、县城、建制镇、工矿区）三、计税依据和税率：三、计税依据和税率：A）房产余值房产余值：房产原值：房产原值*（1-扣除率）扣除率）税率：税率：1.2%（扣除率：（扣除率：10%-30%之间）之间）例如：例如：1000万元万元*（1-20%）*1.2%B）房产租金收入房产租金收入：年租金收入：年租金收入*12%例如：例如：30000*

14、12%o 注：个人按市场价格出租的住房，税率为注：个人按市场价格出租的住房，税率为4%o各地扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府确各地扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府确定。定。o房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固固定资产定资产”科目中记载的房屋原价。科目中记载的房屋原价。o房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计价的配套设施。般不单独计价的配套设施。o纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。屋的原值。四、应

15、纳税额的计算四、应纳税额的计算（一）从价计征的计算（一）从价计征的计算 应纳税额应纳税额=应税房产原值应税房产原值*（1-扣除比例）扣除比例）*1.2%（二）从租计征的计算（二）从租计征的计算 应纳税额应纳税额=租金收入租金收入*12%（或（或4%）o例：某企业的经营用房为例：某企业的经营用房为5000万元，按照当地规定允万元，按照当地规定允许减除许减除30%后余值计税，适用税率为后余值计税，适用税率为1.2%，请计算，请计算其应纳房产税税额。其应纳房产税税额。o应纳房产税应纳房产税=5000*(1-30%)*1.2%=42万元万元o例：某公司出租房屋例：某公司出租房屋3间间,年租金收入为年租

16、金收入为30000元元,适用适用税率为税率为12%,请计算其应纳房产税税额。请计算其应纳房产税税额。o应纳房产税应纳房产税=30000*12%=3600元元五、税收优惠五、税收优惠1）国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税；）国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税；2）由国家财政部门拨付事业经费的单位所有的、本身业）由国家财政部门拨付事业经费的单位所有的、本身业务范围内使用的房产免征房产税；务范围内使用的房产免征房产税；3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税；）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税；4）个人所有的非营业用的房产免征房产税；）个人所有的非营业用的房产

17、免征房产税；5）对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行所属分）对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行所属分支机构自用的房产免征房产税；支机构自用的房产免征房产税；6）经财政部批准免税的其他房产。）经财政部批准免税的其他房产。经财政部批准免税的其他房产：经财政部批准免税的其他房产：1）损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，）损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后，可免征房产税；在停止使用后，可免征房产税；2）纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋）纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋 大修期间，免征房产税；大修期间，免征房产税；3）在基建工地为基

18、建工地服务的各种工棚、材料棚、休）在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休 息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房 屋，施工期间一律免征房产税；屋，施工期间一律免征房产税；4）为鼓励利用地下人防设施，暂不征收房产税；）为鼓励利用地下人防设施，暂不征收房产税；5）对房管部门经租的居民住房，在房改之前收取租金偏）对房管部门经租的居民住房，在房改之前收取租金偏 低的，可暂缓征收房产税；低的，可暂缓征收房产税；6）对高效后勤实体免征房产税；）对高效后勤实体免征房产税；7）对非盈利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构）对非盈利性医疗机构、疾病控制

19、机构和妇幼保健机构 等卫生机构自用的房产，免征房产税；等卫生机构自用的房产，免征房产税；8）老年服务机构自用的房产免征房产税；）老年服务机构自用的房产免征房产税；9）对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房暂免征）对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房暂免征 收房产税；收房产税；10）对邮政部门坐落在城市、县城、建制镇、工矿区范）对邮政部门坐落在城市、县城、建制镇、工矿区范 围以外尚在县邮政局内核算的房产，不再征收房产围以外尚在县邮政局内核算的房产，不再征收房产 税；税；11）向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业暂免征）向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业暂免征 收房产税。收房产税。六、

20、征收管理与纳税申报六、征收管理与纳税申报（一）纳税义务发生时间（一）纳税义务发生时间1、纳税人将原有房产用于生产经营，从、纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营生产经营之月之月起起，缴纳，缴纳 房产税；房产税；2、纳税人自行新建房屋用于生产经营，从、纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起建成之次月起，缴纳，缴纳 房产税；房产税；3、纳税人委托施工企业建设的房屋，从、纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月办理验收手续之次月 起，缴纳房产税；起，缴纳房产税；4、纳税人购置新建商品房，自、纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月房屋交付使用之次月起，缴纳房起，缴纳房 产税；产

21、税；5、纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记、纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记 手续，房地产权属登记机关手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月签发房屋权属证书之次月 起，缴纳房产税；起，缴纳房产税；6、纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之、纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次次 月月起，缴纳房产税；起，缴纳房产税；7、房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品、房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品 房，自房屋使用或交付之房，自房屋使用或交付之次月次月起，缴纳房产税。起，缴纳房产税。（二）纳税期限（二）纳税期限 房产税房产税按年计算

22、，分期缴纳按年计算，分期缴纳。具体期限由省级人民政府确定。具体期限由省级人民政府确定。（三）纳税地点（三）纳税地点 房产税一般应向房产税一般应向房产所在地房产所在地主管税务机关缴纳。主管税务机关缴纳。第七节 契税 契税概述：是以所有权发生转移变动的不动产为征税对契税概述：是以所有权发生转移变动的不动产为征税对 象，向产权象，向产权承受人承受人征收的一种财产税。征收的一种财产税。契税是一个古老的税种，最早起源于东晋的契税是一个古老的税种，最早起源于东晋的“古税古税”，至至 今已有今已有1600多年的历史。新中国成立后颁布的第一个多年的历史。新中国成立后颁布的第一个 税收法规就是税收法规就是契税暂

23、行条例契税暂行条例，这个条例对旧中国的，这个条例对旧中国的 契税进行了改革。我们现在依据的是：国务院于契税进行了改革。我们现在依据的是：国务院于1997 年年7月月7日颁布并于日颁布并于10月月1日执行的日执行的中华人民共和国契中华人民共和国契 税暂行条例税暂行条例。涉外税种涉外税种一、纳税义务人：是在境内转移土地、房屋权属，一、纳税义务人：是在境内转移土地、房屋权属，承受承受的单位和的单位和 个人。个人。二、征税范围：二、征税范围：A国有土地使用权出让；国有土地使用权出让；B土地使用权的转让；土地使用权的转让；C房屋买卖：房屋买卖：a.以房屋抵债或实物交换房屋；以房屋抵债或实物交换房屋；b.

24、以房产作价投资或作股权转让；以房产作价投资或作股权转让；c.买房拆料或翻建新房；（实际构成房屋买卖）买房拆料或翻建新房；（实际构成房屋买卖）o以自有房产作价投入本人独资经营企业，免纳契税。以自有房产作价投入本人独资经营企业，免纳契税。D房屋赠与；房屋赠与；E房屋交换。房屋交换。F承受国有土地使用权支付的土地出让金承受国有土地使用权支付的土地出让金三、计税依据三、计税依据（1）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买 卖的行为，以卖的行为，以成交价格成交价格为计税依据；为计税依据；（2）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土）土地使用权赠与、房屋

25、赠与，由征收机关参照土 地使用权出售、房屋买卖的地使用权出售、房屋买卖的市场价格市场价格核定；核定；（3）土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使）土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使 用权、房屋的用权、房屋的价格差额价格差额；交换价值相当，免征契税；交换价值相当，免征契税；交换价值不等，由多交付货币、实物、无形资交换价值不等，由多交付货币、实物、无形资 产或者其他经济利益的一方缴纳契税。产或者其他经济利益的一方缴纳契税。（4）以划拨方式取得的土地使用权，经批准转让房地）以划拨方式取得的土地使用权，经批准转让房地 产时，由房地产转让者补交契税。产时，由房地产转让者补交契税。四、税率：四

26、、税率：契税实行契税实行3%-5%的幅度税率。的幅度税率。五、应纳税额的计算五、应纳税额的计算o应纳税额应纳税额=计税依据计税依据*税率税率o例：居民甲有两套住房，将一套出售给居民乙，成交价格为例：居民甲有两套住房，将一套出售给居民乙，成交价格为200000元，将另一套住房与居民丙交换，支付给丙差价元，将另一套住房与居民丙交换，支付给丙差价60000元。请计算甲、乙、丙相关行为应缴纳的契税。（假元。请计算甲、乙、丙相关行为应缴纳的契税。（假定税率为定税率为4%）o甲应纳契税甲应纳契税=60000*4%=2400元元o乙应纳契税乙应纳契税=200000*4%=8000元元o丙不缴纳契税。丙不缴纳

27、契税。六、税收优惠六、税收优惠1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税；屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税；2）城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税；）城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税；3）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情减免；）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情减免；4）承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、）承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔生产的，免征契税；林、牧、渔生产的，免征契税；5）土地、

28、房屋被县以上人民政府征用、占用后，重新承受土）土地、房屋被县以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人们政府确定是否减免；地、房屋权属的，由省级人们政府确定是否减免；6）经外交部确认应予免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国）经外交部确认应予免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，可以免征契税。房屋权属的，可以免征契税。七、契税征收管理七、契税征收管理 1）契税的纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权）契税的纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的属转移合同的当天当天，或者纳税人取得其他具有土地、，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。房屋权属转移合同性质凭证的当天。2）纳税人应当自纳税义务发生之日起）纳税人应当自纳税义务发生之日起10日日内，向内，向土地、土地、房屋所在地房屋所在地契税征收机关办理申报纳税；契税征收机关办理申报纳税；