房地产评估2学习.pptx

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1、第一节第一节 房地产评估概述房地产评估概述一、房地产的概念及其特征一、房地产的概念及其特征 房地产是土地、建筑物以及其他地上定着物及房地产是土地、建筑物以及其他地上定着物及其权属的统称。其权属的统称。（一）土地（一）土地土地一般是指地球表层的陆地部分，包括内陆水土地一般是指地球表层的陆地部分，包括内陆水域和滩涂。域和滩涂。土地的供给可以分为土地的自然供给和经济供给土地的供给可以分为土地的自然供给和经济供给两个方面。两个方面。土地及其上的定着物通常称为不动产。土地及其上的定着物通常称为不动产。第1页/共62页（二）土地的特性（二）土地的特性1.1.土地的自然特性土地的自然特性（1 1）位置的固定

2、性）位置的固定性（2 2）质量的差异性）质量的差异性（3 3）不可再生性）不可再生性（4 4）效用永续性）效用永续性v2.2.土地的经济特性土地的经济特性v（1 1）供给的稀缺性）供给的稀缺性v（2 2）可垄断性）可垄断性v（3 3）土地用途的广泛性）土地用途的广泛性v（4 4）效用级差性）效用级差性第2页/共62页（三）土地的权利（三）土地的权利 我国土地的权利不是孤立的一种权利，而是一我国土地的权利不是孤立的一种权利，而是一个权力束，主要包括土地的使用权、所有权、租个权力束，主要包括土地的使用权、所有权、租赁权、抵押权、典权、地役权和空间利用权等。赁权、抵押权、典权、地役权和空间利用权等。

3、土地的国家所有权和集体所有权不可以转让，土地的国家所有权和集体所有权不可以转让，可转让的只能是土地的使用权。可转让的只能是土地的使用权。土地的使用权是土地使用者依法对土地进行使土地的使用权是土地使用者依法对土地进行使用和依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵用和依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。押、投资的权利。第3页/共62页（四）建筑物（四）建筑物 从从建筑学建筑学角度，建筑物是指人工建筑而成的东角度，建筑物是指人工建筑而成的东西西,包括房屋和构筑物两大类。包括房屋和构筑物两大类。从从资产评估资产评估角度，建筑物不仅包括了房屋和构角度，建筑物不仅包括了房屋和构筑物，而且还

4、包括了与其不可分离的部分及其附筑物，而且还包括了与其不可分离的部分及其附带的各种权利。带的各种权利。（五）房地产的特性：（五）房地产的特性：(1)(1)位置固定性及区域性。位置固定性及区域性。(2)(2)长期使用性。长期使用性。(3)(3)保值与增值趋势。保值与增值趋势。(4)(4)投资风险性。投资风险性。(5)(5)政策限制性。政策限制性。第4页/共62页（六）房地产评估原则（六）房地产评估原则 房地产评估除了遵守资产评估的五大原则（预期原则、贡献房地产评估除了遵守资产评估的五大原则（预期原则、贡献原则、供求原则、替代原则、估价日期原则）外还要坚持一下原则、供求原则、替代原则、估价日期原则）

5、外还要坚持一下两个原则：两个原则：（1 1）合法性原则）合法性原则（2 2）最有效使用原则）最有效使用原则第5页/共62页（七）地租与地价理论（七）地租与地价理论（1 1）地租理论）地租理论 绝对地租绝对地租 级差地租级差地租 垄断地租垄断地租 矿山地租矿山地租 建筑地段地租建筑地段地租（2 2）地价理论）地价理论第6页/共62页地价的特征：地价的特征：1.1.地价是地租的资本化地价是地租的资本化 2.2.地价是权益价格地价是权益价格 3.3.土地具有增殖性土地具有增殖性 4.4.地价与用途相关地价与用途相关 5.5.地价具有可比性地价具有可比性 6.6.地价具有个别性地价具有个别性第7页/共

6、62页（八）房地产评估程序（八）房地产评估程序1.1.明确评估基本事项明确评估基本事项（1 1）明确评估目的）明确评估目的（2 2）了解评估对象）了解评估对象（3 3）明确评估价值类型）明确评估价值类型（4 4）确定评估基准日）确定评估基准日（5 5）签订评估委托协议或合同）签订评估委托协议或合同第8页/共62页2.2.制定工作计划制定工作计划3.3.实地勘察与收集资料实地勘察与收集资料4.4.测算待评估资产评估价值测算待评估资产评估价值5.5.综合分析确定评估结果综合分析确定评估结果6.6.撰写房地产评估报告撰写房地产评估报告第9页/共62页二、房地产价格及其影响因素二、房地产价格及其影响因

7、素（一）房地产种类（一）房地产种类 (1)(1)按房地产权益划分按房地产权益划分,房地产价格可分为所有权价格、使用权价格和其它权利房地产价格可分为所有权价格、使用权价格和其它权利价格价格(如抵押权、租赁权等价格如抵押权、租赁权等价格)。(2)(2)按房地产的实物形态可划分为土地价格、建筑物价格和房地价格。按房地产的实物形态可划分为土地价格、建筑物价格和房地价格。(3)(3)按房地产价格表示单位可划分为总价格、单位价格、楼面地价等。按房地产价格表示单位可划分为总价格、单位价格、楼面地价等。第10页/共62页（二）影响房地产价格及评估价值的因素（二）影响房地产价格及评估价值的因素 (1)(1)一般

8、因素一般因素 一般因素是指影响一定区域范围内所有房地产一般因素是指影响一定区域范围内所有房地产价格和评估价值的一般的、普遍的、共同的因素。价格和评估价值的一般的、普遍的、共同的因素。1.1.经济因素：经济发展因素；财政金融因素；经济因素：经济发展因素；财政金融因素；产业结构因素产业结构因素 2.2.社会因素：人口因素；家庭规模因素；房地社会因素：人口因素；家庭规模因素；房地产投机因素；教育科研水平和治安因素；社会福产投机因素；教育科研水平和治安因素；社会福利因素利因素 3.3.行政因素行政因素 土地使用制度与住房制度、地价政策，城市规土地使用制度与住房制度、地价政策，城市规划、土地利用规划、城

9、市发展战略、税收制度、划、土地利用规划、城市发展战略、税收制度、交通管制交通管制第11页/共62页（2 2）区域因素）区域因素 区域繁华程度、道路通达程度、交通便捷程度、基础区域繁华程度、道路通达程度、交通便捷程度、基础设施和公共设施状况，以及区域环境等。繁华程度对商业设施和公共设施状况，以及区域环境等。繁华程度对商业性房地产的价格及评估价值影响最大，而区域环境对住宅性房地产的价格及评估价值影响最大，而区域环境对住宅的价格及评估价值的影响最大。的价格及评估价值的影响最大。（3 3）个别因素）个别因素 1.1.土地土地的个别因素，也叫宗地因素，是宗地自身的条的个别因素，也叫宗地因素，是宗地自身的

10、条件和特征对该宗土地价格的影响。具体包括区位因素、面件和特征对该宗土地价格的影响。具体包括区位因素、面积因素、临街宽度、临街深度、土地形状、地力因素、地积因素、临街宽度、临街深度、土地形状、地力因素、地质因素、地形因素、容积率因素、土地使用年限因素等质因素、地形因素、容积率因素、土地使用年限因素等 2.2.建筑物建筑物的个别因素：建筑物的面积、结构、材料等，的个别因素：建筑物的面积、结构、材料等，设计、设备是否良好，施工质量，法律限制建筑物是否与设计、设备是否良好，施工质量，法律限制建筑物是否与周围环境的协调等周围环境的协调等第12页/共62页第二节第二节 市场法在房地产评估中的应用市场法在房

11、地产评估中的应用一、基本思路一、基本思路二、适用范围二、适用范围是要有适当的房地产交易实例就可以使用。是要有适当的房地产交易实例就可以使用。三、计算公式三、计算公式第13页/共62页四、市场售价类比法的评估步骤四、市场售价类比法的评估步骤1 1、广泛搜集房地产交易资料、广泛搜集房地产交易资料2 2、选择可供比较的交易实例作为参照物、选择可供比较的交易实例作为参照物3 3、进行市场交易情况修正、进行市场交易情况修正4 4、进行交易日期修正、进行交易日期修正5 5、进行区域因素修正、进行区域因素修正6 6、进行个别因素修正、进行个别因素修正-剩余使用年限修正剩余使用年限修正7 7、容积率的修正、容

12、积率的修正8 8、确定待评估房地产评估价值、确定待评估房地产评估价值第14页/共62页例：某城市土地容积率修正系数表例：某城市土地容积率修正系数表容积率容积率0.10.10.40.40.70.71.01.01.11.11.31.31.71.72.02.02.12.12.52.5修正系数修正系数0.50.50.60.60.80.81.01.01.11.11.21.21.61.61.81.81.91.92.12.1如果确定比较案例宗地地价每平方米为如果确定比较案例宗地地价每平方米为800800元，容积率元，容积率为为2.12.1，被估宗地规划容积率为，被估宗地规划容积率为1.71.7，则待估宗地容

13、积，则待估宗地容积率修正计算如下：率修正计算如下：容积率修正后的正常价格容积率修正后的正常价格=8001.6/1.9=8001.6/1.9 =673.7(=673.7(元每平方米元每平方米)第15页/共62页例：有一待估宗地例：有一待估宗地G G需评估，现收集到与待估宗需评估，现收集到与待估宗地条件类似的地条件类似的6 6宗地，具体情况如下表：宗地，具体情况如下表：宗地宗地成交价成交价交易时间交易时间交易情况交易情况容积率容积率区域因素区域因素个别因素个别因素A A68068020032003+1%+1%1.31.30 0+1%+1%B B610610200320030 01.11.10 0-

14、1%-1%C C70070020022002+5%+5%1.41.40 0-2%-2%D D570570200420040 01.01.0-1%-1%-1%-1%E E75075020052005-1%-1%1.61.60 0+2%+2%F F700700200620060 01.31.3+1%+1%0 0G G200620060 01.11.10 00 0第16页/共62页表中成交价的单位为：元表中成交价的单位为：元/平方米。该城市地价指数表平方米。该城市地价指数表（见下表）为：（见下表）为：另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率

15、在积率在11.511.5之间时，容积率每增加之间时，容积率每增加0.10.1，宗地单位地价，宗地单位地价比容积率为比容积率为1 1时的地价增加时的地价增加5%5%；超过；超过1.51.5时，超出部分的时，超出部分的容积率每增长容积率每增长0.10.1，单位地价比容积率为，单位地价比容积率为1 1时的地价增加时的地价增加3%3%。对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案。对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与待估宗地比较，表中负号表示案例条件比待估例宗地与待估宗地比较，表中负号表示案例条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于待估宗地，数值大宗地差，正号表示案例宗地条件优于待估

16、宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。小代表对宗地地价的修正幅度。试根据以上条件，评估待估宗地试根据以上条件，评估待估宗地G G在在20062006年的价格。年的价格。时间时间20002000200120012002200220032003200420042005200520062006指数指数100100103103107107110110108108107107112112第17页/共62页解析：（解析：（1 1）建立容积率地价指数表）建立容积率地价指数表（2 2）交易时间修正）交易时间修正 A A：112/110 B112/110 B：112/110 112/110 C C：112/1

17、07 D112/107 D：112/108 E112/108 E：112/107 F112/107 F：112/112112/112（3 3）交易情况修正）交易情况修正 A A：100/101 B100/101 B：100/100 100/100 C C：100/105 D100/105 D：100/100 E100/100 E：100/99 F100/99 F：100/100100/100（4 4）容积率修正）容积率修正 A A：105/115 B105/115 B：105/105 105/105 C C：105/120 D105/120 D：105/100 E105/100 E：105/1

18、28 F105/128 F：105/115105/115（5 5）区域因素修正）区域因素修正 D D：100/99 F100/99 F：100/101100/101（6 6）个别情况修正个别情况修正 A A：100/101 B100/101 B：100/99 100/99 C C：100/98 D100/98 D：100/99 E100/99 E：100/102100/102容积率容积率1.01.01 11 11.21.21.31.31.41.41.51.51.61.6地价指数地价指数100100105105110110115115120120125125128128第18页/共62页第19页

19、/共62页五、路线价估价法在土地使用权评估中的应用五、路线价估价法在土地使用权评估中的应用（一）路线价估价法的基本思路及运用范围（一）路线价估价法的基本思路及运用范围 路路线线价价估估价价法法是是对对面面临临特特定定街街道道、接接近近性性相相等等的的城城镇镇土土地地,设设定定标标准准深深度度,求求取取在在该该深深度度上上数数宗宗地地块块的的平平均均单单价价并并附附设设于于该该特特定定街街道道上上,此此单单价价称称为为路路线线价价,然然后后据据此此路路线线价价,再再配配合合深深度度指指数数表表,用用数数学学方方法法求求算算出出临临接接该该街街道道的的其其他他各各宗宗土土地地价价格格的一种估价方法

20、。的一种估价方法。第20页/共62页适用范围：适宜于同时对大量土地进行评估，特别适宜于土地适用范围：适宜于同时对大量土地进行评估，特别适宜于土地课税、土地重划、征地拆迁等需要大范围内对大量土地进行评课税、土地重划、征地拆迁等需要大范围内对大量土地进行评估的场合。估的场合。（二）理论依据（二）理论依据 替代原则替代原则第21页/共62页（三）路线价估价法的基本数学表达式为：（三）路线价估价法的基本数学表达式为：宗地价格宗地价格=路线价路线价深度指数深度指数宗地面积宗地面积 采用此方法估价时采用此方法估价时,如果街道两边的土地另有如果街道两边的土地另有特殊条件存在特殊条件存在,如街角地、两面临街地

21、、不规则形如街角地、两面临街地、不规则形地等地等,则还要进行因素的加减修正则还要进行因素的加减修正,数学表达式为：数学表达式为：宗地价格宗地价格=路线价路线价深度指数深度指数宗地面积宗地面积修修正额正额第22页/共62页（四）路线价估价法的估价步骤（四）路线价估价法的估价步骤 (1)(1)划分路线价区段划分路线价区段 (2)(2)设定标准深度设定标准深度 (3)(3)确定路线价确定路线价 (4)(4)制定深度指数表和其他修正率表制定深度指数表和其他修正率表 (5)(5)计算各地块的价格计算各地块的价格（五）深度指数表（五）深度指数表第23页/共62页（三）路线价估价法举例（三）路线价估价法举例

22、例：某路线价区段例：某路线价区段,标准深度为标准深度为1818米米,路线价为路线价为10001000元元/平方米平方米,待估临街各宗地块情况见图待估临街各宗地块情况见图,临街临街深度指数表见表。假设各宗地的宽度都为深度指数表见表。假设各宗地的宽度都为6 6米米,计算计算各宗地的评估价值。各宗地的评估价值。临街深度质数表临街深度质数表深度深度4 4以下以下4-84-88-128-1212-1612-1616-1816-181818以上以上指数指数1301301251251201201101101001004040第24页/共62页表 待估各宗地块情况表待估各宗地块情况表A AB BC CD DE

23、 E10001000元元(路线价路线价)注：超过标准深度注：超过标准深度1818米以后的地块为里地。米以后的地块为里地。第25页/共62页(1)(1)宗地宗地A A为临街地为临街地,临街深度为临街深度为17.517.5米米,查临街深查临街深度指数表得其深度指数为度指数表得其深度指数为100,100,则宗地的价格为：则宗地的价格为：10001(17.56)=105000(10001(17.56)=105000(元元)(2)(2)宗地宗地B B为临街地为临街地,临街深度为临街深度为13.513.5米米,查临街深查临街深度指数表得其深度指数为度指数表得其深度指数为110,110,则宗地的价格为：则宗

24、地的价格为：10001.10(13.56)=89100(10001.10(13.56)=89100(元元)(3)(3)宗地宗地C C为临街地为临街地,临街深度为临街深度为3 3米米,查临街深度指查临街深度指数表得其深度指数为数表得其深度指数为130,130,则宗地的价格为：则宗地的价格为：10001.30(36)=23400(10001.30(36)=23400(元元)第26页/共62页(4)(4)宗地宗地D D为临街地为临街地,临街深度为临街深度为7 7米米,查临街深度指查临街深度指数表得其深度指数为数表得其深度指数为125,125,则宗地的价格为：则宗地的价格为：10001.25(76)=

25、52500(10001.25(76)=52500(元元)(5)(5)宗宗地地E E为为临临街街地地,临临街街深深度度为为1111米米,查查临临街街深深度度指数表得其深度指数为指数表得其深度指数为120,120,则宗地的价格为：则宗地的价格为：10001.20(116)=79200(10001.20(116)=79200(元元)第27页/共62页第三节第三节 收益法在房地产评估中的应用收益法在房地产评估中的应用一、基本思路一、基本思路 评估值评估值p=p=二、适用范围二、适用范围具有现时或潜在收益的房地产价值评估，如具有现时或潜在收益的房地产价值评估，如商场、写字楼、饭店、公寓、住宅等商场、写字

26、楼、饭店、公寓、住宅等第28页/共62页三、基本步骤三、基本步骤（1 1）收集相关房地产收入和费用资料；）收集相关房地产收入和费用资料；（2 2）预测房地产正常收入；）预测房地产正常收入；（3 3）估算房地产正常费用；）估算房地产正常费用；（4 4）预测房地产正常收益；）预测房地产正常收益；（5 5）估测并选择适当的折现率或资本化率；）估测并选择适当的折现率或资本化率；（6 6）选用适当的具体评估技术和方法估测房地产评估价值。）选用适当的具体评估技术和方法估测房地产评估价值。第29页/共62页四、纯收益四、纯收益（一）纯收益的涵义（一）纯收益的涵义未来的、客观的纯收益，一般以年为单位。未来的、

27、客观的纯收益，一般以年为单位。纯收益纯收益=总收入总收入总费用总费用（二）客观总收入（最佳使用状态）（二）客观总收入（最佳使用状态）注意：一是要以类似房地产的收入作比较；二是要对市场走势作准确的预测；三是注意：一是要以类似房地产的收入作比较；二是要对市场走势作准确的预测；三是必须考虑房地产收入的风险性和可实现性。必须考虑房地产收入的风险性和可实现性。（三）客观总费用（三）客观总费用 剔除不正常的费用支出剔除不正常的费用支出第30页/共62页五、折现率或资本化率五、折现率或资本化率（一）折现率或资本化率的本质（一）折现率或资本化率的本质（二）折现率或资本化率的种类（二）折现率或资本化率的种类1.

28、1.土地折现率或资本化率土地折现率或资本化率2.2.建筑物折现率或资本化率建筑物折现率或资本化率3.3.房地产综合折现率或资本化率房地产综合折现率或资本化率 注意：注意：折现率与资本化率不一定是恒等关系，折现率与资本化率不一定是恒等关系，这主要取决于房地产在未来不同时期所面临这主要取决于房地产在未来不同时期所面临的风险是否一样。的风险是否一样。综合资本化率、综合资本化率、建筑物资本化率和土地资本建筑物资本化率和土地资本化率的关系为：化率的关系为：第31页/共62页公式中：公式中：r r为综合资本化率为综合资本化率 为土地资本化率为土地资本化率 为建筑物资本化率为建筑物资本化率 X X为土地价格

29、占房地产价值的比例为土地价格占房地产价值的比例 y y为建筑物价格占房地产价值的比例为建筑物价格占房地产价值的比例 L L为土地价值为土地价值 B B为建筑物价值为建筑物价值第32页/共62页（三）折现率或资本化率估测的基本思路和方法（三）折现率或资本化率估测的基本思路和方法（1）市场租价比法）市场租价比法 评估人员搜集市场上若干近期交易的，且与待评估人员搜集市场上若干近期交易的，且与待评估房地产相同或相似的房地产的正常租金，以评估房地产相同或相似的房地产的正常租金，以及交易价格等资料，运用参照物实际租金与市场及交易价格等资料，运用参照物实际租金与市场价格之比求出一组市场租价比（折现率或资本化

30、价格之比求出一组市场租价比（折现率或资本化率），可以通过加权平均法或简单算术平均法消率），可以通过加权平均法或简单算术平均法消除各种偶然因素的干扰，具体可以根据实际情况除各种偶然因素的干扰，具体可以根据实际情况选择。这种方法要求市场发育比较充分、交易实选择。这种方法要求市场发育比较充分、交易实例比较多。例比较多。第33页/共62页例：在房地产市场上收集到例：在房地产市场上收集到5 5个与待评估房地产类个与待评估房地产类似的交易实例。似的交易实例。对以上对以上5 5个可比实例的资本化率进行简单算术平均个可比实例的资本化率进行简单算术平均就可以得到资本化率：就可以得到资本化率：r=r=（10%+1

31、2%+11%+11.5%+10.6%10%+12%+11%+11.5%+10.6%）5=11.02%5=11.02%可比实例可比实例租金租金价格价格资本化率资本化率1 11001001000100010102 21801801500150012123 3999990090011114 42992992600260011.511.55 5169.6169.61600160010.610.6第34页/共62页（2 2）安全利率加上风险调整值法）安全利率加上风险调整值法（3 3）各种投资收益率排序插入法）各种投资收益率排序插入法（4 4）资金成本加权平均法）资金成本加权平均法将房地产投资中的借入资金

32、成本与自有资金成本，按将房地产投资中的借入资金成本与自有资金成本，按其在房地产投资中的比重，采用加权平均的方法计算其在房地产投资中的比重，采用加权平均的方法计算折现率或资本化率的一种方法。折现率或资本化率的一种方法。公式中：公式中：R R为综合折现率为综合折现率 G G为借入资金占房地产投资（价值）的比重；为借入资金占房地产投资（价值）的比重；为借入资金成本（收益率）为借入资金成本（收益率）为自有资金成本（收益率）为自有资金成本（收益率）第35页/共62页六、运用收益法的具体计算公式（贡献原则）六、运用收益法的具体计算公式（贡献原则）（1 1）评估房地合一的房地产价值）评估房地合一的房地产价值

33、房地产价值房地产价值=房地产净收益房地产净收益 综合资本化率综合资本化率式中：式中：房地产净收益房地产净收益=房地产总收益房地产总收益-房地产总费用房地产总费用房地产总费用房地产总费用=管理费管理费+维修费维修费+保险费保险费+税金税金+空房损失费空房损失费第36页/共62页（2 2）单独评估土地的价值（空地出租）单独评估土地的价值（空地出租）1.1.土地价值土地价值=房地产价值房地产价值-建筑物现值建筑物现值建筑物现值建筑物现值=建筑物重置成本建筑物重置成本-年贬值额年贬值额 已使用年限已使用年限年贬值额年贬值额=（建筑物重置价（建筑物重置价-残值）残值）/耐用年限耐用年限 =【建筑物重置价

34、建筑物重置价建筑物重置价建筑物重置价-残值（残值（1-1-残值率）残值率）】/耐用年限耐用年限 2.2.土地价值土地价值=（房地产纯收益（房地产纯收益-建筑物纯收益）建筑物纯收益）土地资本化率土地资本化率建筑物纯收益建筑物纯收益=建筑物现值建筑物现值建筑物资本化率建筑物资本化率第37页/共62页（3 3）由房地产收益评估建筑物价值）由房地产收益评估建筑物价值 1.1.建筑物价值建筑物价值=房地产价值房地产价值-土地价值土地价值 2.2.建筑物价值建筑物价值=（房地产纯收益（房地产纯收益-土地纯收益）土地纯收益）建筑物资本化率建筑物资本化率注意：注意：房地产纯收益房地产纯收益=房地产总收益房地产

35、总收益-房地产总费用房地产总费用 房地产总费用并不包括房地产折旧费，以上所列公式均假设土地使用年限房地产总费用并不包括房地产折旧费，以上所列公式均假设土地使用年限为无限年期为无限年期第38页/共62页例：有一宗土地，出让年期为例：有一宗土地，出让年期为5050年，资本化率为年，资本化率为10%10%，预计未来前，预计未来前5 5年的纯收益分别为年的纯收益分别为1515万元、万元、1616万元、万元、1818万元、万元、1515万元、万元、2020万元，第万元，第6 6年开始纯收年开始纯收益大约可以稳定在益大约可以稳定在2525万元左右，评估该宗土地的万元左右，评估该宗土地的收益价格。收益价格。

36、=216.1=216.1（万元）（万元）第39页/共62页例：有一宗房地产，例：有一宗房地产，20102010年的纯收益为年的纯收益为5050万元，资本化率为万元，资本化率为5%5%，若，若（1 1）未来各年）未来各年的纯收益将在上一年的基础上增加的纯收益将在上一年的基础上增加1 1万元；（万元；（2 2）未来各年的纯收益将在上一年的基）未来各年的纯收益将在上一年的基础上增长础上增长1%1%。分别评估两种情况下。分别评估两种情况下20102010年初的房地产收益价格。年初的房地产收益价格。（1 1）（2 2）第40页/共62页例：某宗土地从例：某宗土地从20032003年年1 1月月1 1日至

37、日至20082008年年1 1月月1 1日的日的5 5年中，年中，每年的纯收益为每年的纯收益为1010万元，预计从万元，预计从20082008年年1 1月月1 1日起，纯收益日起，纯收益逐年递增逐年递增0.10.1万元，资本化率为万元，资本化率为10%10%，评估该宗土地在，评估该宗土地在20032003年年1 1月月1 1日的价格。日的价格。该宗土地在该宗土地在20082008年年1 1月月1 1日的价格：日的价格：该宗土地在该宗土地在20032003年年1 1月月1 1日的价格：日的价格：第41页/共62页例：某市区有六层砖混结构办公楼一栋，已使用例：某市区有六层砖混结构办公楼一栋，已使用

38、4 4年，土地面积年，土地面积500500平方米，房屋建筑面积平方米，房屋建筑面积15001500平方平方米，月租金实收米，月租金实收4 4万元，另据调查，当地同类办公万元，另据调查，当地同类办公楼出租租金一般为每月楼出租租金一般为每月4.54.5万元。土地尚可使用万元。土地尚可使用4848年，建筑物尚可使用年，建筑物尚可使用5252年，假设建筑物的还原利年，假设建筑物的还原利率为率为10%10%，土地的还原利率为，土地的还原利率为8%8%，房产税为租金收，房产税为租金收入的入的12%12%，土地使用税每年每平方米，土地使用税每年每平方米2 2元，管理费元，管理费以年租金的以年租金的3%3%计

39、，修缮费以房屋重置价的计，修缮费以房屋重置价的1.5%1.5%计，计，房租损失准备费按半月租金计，保险费按建筑物房租损失准备费按半月租金计，保险费按建筑物重置价重置价0.3%0.3%计，建筑物重置价格为计，建筑物重置价格为120120万元。要求万元。要求评估该房屋基地评估该房屋基地4848年期价格。年期价格。第42页/共62页1 1、求取总收入（租金收入）、求取总收入（租金收入）年租金收入年租金收入540000540000元（元（45000124500012）2 2、求取总费用、求取总费用（1 1）房租损失准备费）房租损失准备费2250022500元；元；（2 2）房产税为）房产税为64800

40、64800元；元；（3 3）土地使用费）土地使用费10001000元；元；（4 4）管理费）管理费1620016200元；元；（5 5）修缮费）修缮费1800018000元；元；（6 6）保险费）保险费36003600元；元；（7 7）总费用）总费用126100126100元。元。第43页/共62页3 3、计算总收益、计算总收益540000-126100=413900540000-126100=413900（元）（元）4 4、求取土地纯收益。、求取土地纯收益。（1 1）房屋纯收益：）房屋纯收益：1200000(1-4/(48+4)10%=111428.5711200000(1-4/(48+4)

41、10%=111428.571（元）（元）（2 2）土地纯收益）土地纯收益总收益总收益-房屋收益房屋收益=413900-111428.571=413900-111428.571 =302471.43 =302471.43（元）（元）5 5、求取土地使用权价格、求取土地使用权价格（1 1）土地总价）土地总价=302471.43=302471.43（P/A,8%,48P/A,8%,48）=3686854.51(=3686854.51(元元)（2 2）土地单价）土地单价=3686854.51500=7373.71=3686854.51500=7373.71（元）（元）第44页/共62页第四节第四节 剩

42、余法在房地产评估中的应用剩余法在房地产评估中的应用一、基本思路一、基本思路二、适用范围二、适用范围（1 1）待开发土地的估价。）待开发土地的估价。（2 2）将生地开发成熟地的土地估价）将生地开发成熟地的土地估价（3 3）待拆迁改造的再开发土地的估价，此时的建筑费还应包括拆迁费用。）待拆迁改造的再开发土地的估价，此时的建筑费还应包括拆迁费用。第45页/共62页三、计算公式三、计算公式基本公式基本公式：土地价值土地价值=房地产价值房地产价值-开发建设费开发建设费-投资利息投资利息-正正常利润常利润-其他税费其他税费常用计算公式：常用计算公式：地价地价=楼价楼价-建筑费建筑费-专业费用专业费用-利息

43、利息-利润利润-税费税费上式中：上式中：利息利息=（地价（地价+建筑费建筑费+专业费用）专业费用）利息率利息率利润利润=（地价（地价+建筑费建筑费+专业费用）专业费用）利润率利润率税费税费=土地开发产品的租售费用土地开发产品的租售费用+开发建设过程中开发建设过程中及完成后应缴的各种税费及完成后应缴的各种税费第46页/共62页四、剩余法的估价步骤四、剩余法的估价步骤 1.1.调查待评估土地的基本情况调查待评估土地的基本情况 2.2.选择最佳的开发利用方式选择最佳的开发利用方式 3.3.估计建设期估计建设期 4.4.预测土地开发完成后的楼价（出售和出租）预测土地开发完成后的楼价（出售和出租）例例：

44、根据当前房地产市场的租金水平，与所开：根据当前房地产市场的租金水平，与所开发房地产类似的房地产未来月租金纯收益为每建发房地产类似的房地产未来月租金纯收益为每建筑平方米筑平方米300300元，该房地产的还原利率为元，该房地产的还原利率为8%8%，总建，总建筑面积筑面积50005000平方米，出租率为平方米，出租率为80%80%，则所开发房地，则所开发房地产的总价可确定为（假设房屋收益年期为无限年产的总价可确定为（假设房屋收益年期为无限年期期 ）30012500080%8%=1800030012500080%8%=18000（万元）（万元）第47页/共62页 5.5.估测各项成本费用估测各项成本费

45、用 （1 1）估算开发建筑成本费用）估算开发建筑成本费用 （2 2）估算专业费用，一般根据建筑费的一定比）估算专业费用，一般根据建筑费的一定比率估算率估算 （3 3）估算开发建筑工期，估算预付资本利息、）估算开发建筑工期，估算预付资本利息、利润。预付资本包括地价、开发建造费、专业费利润。预付资本包括地价、开发建造费、专业费和不可预见费和不可预见费 （4 4）估算税金、营业税、印花税、契税）估算税金、营业税、印花税、契税 （5 5）估算开发完成后的房地产租售费用）估算开发完成后的房地产租售费用 6.6.计算并确定地价计算并确定地价第48页/共62页例：例：有一宗有一宗“七通一平七通一平”的待开发

46、建筑用地，土的待开发建筑用地，土地面积为地面积为20002000平方米，建筑容积率为平方米，建筑容积率为2.52.5，拟开发，拟开发建设写字楼，建设工期为建设写字楼，建设工期为2 2年，建筑费为年，建筑费为30003000元元/平方米，专业费为建筑费的平方米，专业费为建筑费的10%10%，建筑费和专业费，建筑费和专业费在建设期内均匀投入，而地价假定在开始建设时在建设期内均匀投入，而地价假定在开始建设时一次性支付。该写字楼建成后立即出售，预计售一次性支付。该写字楼建成后立即出售，预计售价为价为90009000元元/平方米，销售费用为售楼收入的平方米，销售费用为售楼收入的2.5%2.5%，税金为售

47、楼收入的，税金为售楼收入的6.5%6.5%，银行年贷款利率，银行年贷款利率为为6%6%，按复利计息，开发商要求的投资利润率为，按复利计息，开发商要求的投资利润率为10%10%。估算该宗土地目前的价值（单位地价和楼面。估算该宗土地目前的价值（单位地价和楼面地价）。地价）。第49页/共62页1 1、计算开发完成后的房地产销售收入（楼价）、计算开发完成后的房地产销售收入（楼价）房地产销售收入房地产销售收入=20002.59000=4500=20002.59000=4500（万（万元）元）2 2、计算建筑费和专业费、计算建筑费和专业费 建筑费建筑费=300020002.5=1500=300020002

48、.5=1500（万元）（万元）专业费专业费=建筑费建筑费10%=150010%=15010%=150010%=150（万元）（万元）3 3、计算销售费用和销售税费、计算销售费用和销售税费 销售费用销售费用=45002.5%=112.5=45002.5%=112.5（万元）（万元）销售税费销售税费=45006.5%=292.5=45006.5%=292.5（万元）（万元）4 4、计算利润、计算利润 利润利润=（地价（地价+建筑费建筑费+专业费）专业费）10%10%=（地价（地价+1650+1650）10%10%第50页/共62页5 5、计算利息、计算利息利息利息=地价地价(1+6%)2-1+(1

49、500+150)(1+6%)2-1+(1500+150)(1+6%)1 (1+6%)111 =0.1236 =0.1236地价地价+99+996 6、求取地价、求取地价 地价地价=4500=450015001500150150112.5112.5292.5292.50.10.1地价地价1651650.12360.1236地价地价9999 地价地价=1782.45=1782.45（万元）（万元）7 7、单位地价、单位地价=1782.45/2000=8912(=1782.45/2000=8912(元元/平方米平方米)楼面地价楼面地价=8912/2.5=3565(=8912/2.5=3565(元元/

50、平方米平方米)第51页/共62页第五节第五节 成本法在房地产评估中的应用成本法在房地产评估中的应用一、基本思路一、基本思路二、适用范围二、适用范围房地产市场狭小，房地产交易实例较少，难以利用收益法和市场法进行估价的情况。房地产市场狭小，房地产交易实例较少，难以利用收益法和市场法进行估价的情况。使用范围受到一定的限制使用范围受到一定的限制第52页/共62页三、土地评估的成本法操作步骤三、土地评估的成本法操作步骤成本法的基本数学表达式：成本法的基本数学表达式：土地价值土地价值=土地取得费土地取得费+土地开发费土地开发费+利息利息+利润利润+税费税费+土地增值收益土地增值收益（一）计算土地取得费用（