无锡地块市场调查报告书.pptx

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1、(1)无锡简介(2)项目区域简介(3)项目简介(4)目标客户简介(5)商圈分析(6)市场分析(7)功能建议(8)商业租金建议(9)住宅分析(10)项目定位(11)技术指标(12)财务测算(13)联络和查询第1页/共59页(1)无锡简介1.1 无锡地处长江三角洲腹地，北靠长江，南濒中国第三大淡水湖太湖；西离南京183公里，东距上海128公里，总面积4650平方公里。无锡交通优势十分突出，位于无锡高新区的硕放机场距无锡市区14公里，距苏州市区23公里，将无锡与苏南城市群融为一体。第2页/共59页北区东区南区西 区副中心中心(1)无锡简介1.2 无锡下辖江阴、宜兴二个市(县)和锡山、惠山、崇安、北塘

2、、南长、滨湖和新区七个区。如左图为无锡市区地图，根据区域发展方向的差异，本报告将其分为五大部分，其中中心副中心是目前中心商务区域，西区和南区是城市发展的方向，东区为产业支撑区域，北区为连通江阴的枢纽；项目所在区域为无锡南区的北部。京杭大运河沪宁高速项目所在区域结论：无锡西南区为城市发展的方向，项目位于其中，挑战与机遇同在。第3页/共59页(2)项目区域简介2.1 无锡的南区由滨湖新城区、南长区、高新技术产业开发区三个区域的部分面积构成，项目所在位置位于滨湖新城区的北部。滨湖新城区南区项目第4页/共59页(2)项目区域简介2.2 滨湖新城包括西部的大学城、中部的滨湖新城生活区和东部的滨湖经济开发

3、区三大组团（目前仅西边的大学城开发启动），项目地块位于中部的滨湖新城生活区。滨湖新城规划人口50万（大学城10万人），其中一级社区4个，每个社区人口510万不等，二级社区11个，每个社区人口2万。人口数据来自无锡规划局一处结论：目前滨湖区域尚处在分区规划阶段，详细规划待07年4月政府通过分区规划后方能确定，故滨湖新城建设的重大时间节点尚未确定，目前仅大学城启动，西部少量工业拆迁厂房的兴建和完善，这样的前提就为项目业态的规划提供了选择的空间。第5页/共59页南湖大道高浪路(3)项目简介地理位置3.1 项目位于高浪路与南湖大道的西南交汇处，目前周边环境尚未得到改善，高浪路以南地块大多尚未开发（为民

4、宅、农田、荒地构成），略显荒凉，缺乏人气。蠡湖大道无锡大学城项目无锡新城生活区结论：项目开发后将为缺乏人气的周边环境注入了最有效的活力。第6页/共59页(3)项目简介周边概况3.2 项目北面为在建的市经济适用房和落霞小区，西面为未来的市行政中心，东面为凯德置地地块（尚未开发），南面为农田与荒地以及散落居民。项目周边的公交有36路（中南公交公司职业技术学院）。市经济适用房南湖大道高浪路项目结论：项目周边的竞争地块有凯德置地，项目开发时应注意错位竞争，业态互补，争取达到共赢的效果。第7页/共59页(3)项目简介周边开发之大学城3.3 无锡大学城作为滨湖新城建设的第一站，规划定位为服务无锡、面向长江

5、三角洲、集“产学研”于一体的现代知识园区，将打造成可容纳10万名在校生和3万名教职工的“人才硅谷”。结论：1.大学城为项目带来了一定的车流、人流，为项目周边环境注入了永远的活力。2.大学城规划实施，一定程度上确保了周边的交通规划建设实施，并直接加快了交通规划的建设速度。3.大学城的建成后，其学术氛围将与社区共建，提升了项目的品质，给项目带来了无形的客户。4.大学城在05年初步建成后将有约3000名教职工，且江南大学计划教职工的增编为100人/年。江南大学目前规划中，尚未包括教师住宅部分，仅有部分楼栋作为单身教师的宿舍楼，江南大学的教师 将成为项目潜在的客户群。第8页/共59页(3)项目简介周边

6、开发之太湖镇太湖镇3.4 太湖镇地处滨湖新城中心位置，全镇总面积42平方公里，下辖27个行政村，1个镇属农场，2个居民委员会，总人口近5万。镇中心东埲区域人口约21000人，距离项目地块约4公里。太湖镇目前主要生活区域集中在东埲区域，以三条路为主。锡南路主要为餐饮、休闲、娱乐等；周新中路集中有超市、银行等日常生活设施；周新西路集中有学校，并通往项目地块，连接至蠡湖大桥。工厂大都集中在周新东路段，苏锡路南段、锡南路南段。结论：太湖镇东埲区域距离项目地块约为4公里左右，配套齐全，因此在项目前期，配套设施还不够齐全的时候，太湖镇可以做项目配套的有力支持；在项目后期，太湖镇亦可以作为项目配套的补充。第

7、9页/共59页价值社会新锐望子成龙健康养老青年之家：14.6%青年持家：15.8%小太阳：22.1%后小太阳：6.5%孩子三代：14.7%老年三代：3.8%结论：无锡的客户比较富裕，其中富贵家庭占到13.7%，超过全国主要城市平均值5个百分点。购房客户中望子成龙家庭比重达到43%，超过均值12个百分点。(4)目标客户简介4.1 随着城市重点的南移，滨湖新城的开发已提上日程，滨湖新城生活区将吸引更多的老城区客户，根据市场调查，无锡的客户组成如左图所示，其中按社会标签分，富贵之家占13.7%，务实之家占4.4%，中年之家占3.8%。社会标签：富贵之家13.7%务实之家4.4%/中年之家3.8%第1

8、0页/共59页无锡人对待房子的态度1、财富观念 房子是一份财产，硬货币。能给购房者安全感，自豪感。2、高要求 对产品要求高，不要尾房；面积强调超过户型强调。产品需求1、恋地情节 对距离比较敏感，一般倾向购买自己熟悉的区域。2、大户型偏好 120-150为主力户型段，一般都为3房，目前市场上的户均成交面积 125。3、强调教育资源 无锡人对孩子教育普遍非常看重，周边的教育资源会给项目带来巨大优势。4、两代或三代合居 年轻人对父母的依赖性较强，因此一般会选择和父母一起居住。(4)目标客户简介结论：如上分析可见，无锡人富裕、传统，产品要求高，中意大面积户型，对周边环境的要求高，这就对项目的住宅在户型

9、的选择以及品质的优良方面提出了要求。第11页/共59页 (5)项目区域总结结论：项目地处的滨湖新城为无锡市的重点发展方向，滨湖新城的建设如火如荼，陆续会吸引各类人群入住；项目发展空间较大，但未来周边的竞争项目较多，这就对项目开发的品质和创新提出了要求。第12页/共59页(5)商圈分析一级商圈5.1.1一级商圈以项目为中心，四周步行20分钟为标准（半径两公里）。一级商圈北达金城路，南望环太湖公路，西起蠡湖大道，东至京杭大运河。目前商圈中商业未形成气候，处于培育阶段，品牌商业如位于京杭大运河东畔的金泰国际广场，是一个集商品交易、产品展示、科研服务、商业办公为一体的建材专业市场。项目结论：区域商业可

10、塑性强，有望打破多年来锡城老城区商业中心单一的现象。第13页/共59页(5)商圈分析商业现状5.1.2 一级商圈内的商业多为小区配套商业，体量小，无品牌，如普通宾馆、饭店等等，但普遍生意不错，供不应求。结论：一级商圈现有商业的空白给项目的商业带来了机会，参照现有商业的发展方向，项目商业应倾向于小区的配套，类似邻里中心的形式；另外由于小区所处区域为新兴小区，在商业的业态方面应有选择性，与时代发展同步提升。第14页/共59页(5)商圈分析卫星图片京杭大运河沪宁高速高浪路环太湖公路中南路南湖大道5.1.3 左图为区域的卫星图片，项目交通便捷，离市中心10分钟车程，离太湖山水旅游区只有5分钟车程。项目

11、落霞小区市经济适用房蠡湖大道第15页/共59页(5)商圈分析二级商圈崇 安 区锡 山 区北 塘 区惠 山 区京杭大运河高浪路南湖大道中南路蠡湖大道太湖大道新 区南 长 区蠡湖新城滨 湖 区太湖山水城旅游区项目5.2 项目二级商圈以驱车十五分钟为标准：包括中心区商圈（包含CBD商圈、火车站商圈、五爱广场商圈）、环中心区商圈（北大街商圈、丁村商圈、上马墩商圈）、南门商圈、中桥商圈、新区商圈。CBD商圈南门商圈北大街商圈丁村商圈上马墩商圈 中桥商圈新区商圈第16页/共59页(5)商圈分析中心区商圈5.2.1 中心区商圈是无锡商业的集中地，经济的发祥地，商圈包括以中山路为纽带，解放路包围中的CBD商圈

12、、火车站为辐射的火车站商圈、紧邻市中心的五爱广场商圈。中山路人民路CBD商圈火车站商圈五爱广场商圈第17页/共59页(5)商圈分析CBD商圈CBD商圈5.2.2 CBD商圈形成以中山路为纽带，人民中路为两翼的商业集中营，其中主干道中山路是集购物、餐饮、娱乐为一体的综合性商业街；县前街是以电脑专卖、数码产品、音像文化用品、学校等构成的文化商业街；后西溪是服饰、布料一条街；而人民路是餐饮、休闲娱乐的好去处；复兴路是手机行业集中地。中山路县前街人民路复兴路后西溪结论：CBD商圈为无锡商业最为高档之地，人气最旺，街道都富有特色，随着部分街道的进一步改造完善，CBD商圈将更为繁华。第18页/共59页(5

13、)商圈分析业态分布商业街名称店铺数(家)面积（平米）租金元/平米年经营种类比例商业特色中山路19840-1205900服饰56家，占28.3%；餐饮21家，占10.6%；珠宝、金店、银楼6家，占3%；医疗、保健类15家，占7.6%；投资、金融、保险类16家（银行12家），占8.1%；手机、通信类6家，占3%；休闲娱乐7家，占3.5%；眼镜店、副食品店、办公设备店各4家、各占2%；另外，烟酒类店、房屋中介、饰品店各3家，电器卖场2家，大型超市1家，婚纱摄影、婚庆礼仪共2家，高档美容护理2家，其他还有鲜花店、职介、培训、旅馆、印务、高档化妆品、翻译、文化用品、书店、便利店、食杂店等各1、2家。集购

14、物、餐饮、休闲娱乐为一体的综合性商业街。人民中路8020-4005500服饰14家，占17.5%；餐饮19家，占23.8%；大卖场7家，占8.8%；眼镜店、金融网点各6家，各占7.5%；电子通信器材、各类公司办公各5家，各占6.3%；售楼中心4家，占5%；超市、便利店3家，占3.8%，其他（书店、药店、字牌店、影剧院、歌城、面包西饼、票务等）共11家，占13.5%。以餐饮、服饰为主，其他商业形态为辅的商业街。县前东街6015-602500餐饮类共9家，占19.1%；服饰5家，占10.6%；金融机构网点（银行、信用社）7家，占14.9%；烟酒类店铺有6家，占12.8%；其他商业形态都不成规模，都

15、只有1、2家，共20家，共占42.6%。商业形态较多，无明显商业特色，金融业相对繁荣。县前西街7610-802700餐饮类13家，占20.3%；服饰9家，占14.1%；美容美发4家，占6.3%；手机、通讯器材类4家，占6.3%；银行、烟酒店、机械设备、副食品之类各3家，各占4.7%；礼品鲜花店、小百货店、摄影器材、装饰装潢、休闲浴场、化妆品、音像店、公司单位、专业大市场之类各2家，各占3.1%；其他办公用品、自行车电动车、干洗店、药店之类各1家，共4家，共占6.3%。餐饮、休闲娱乐场所之类分布较多。第19页/共59页商业街名称店铺数(家)面积（平米）租金元/平米年经营种类比例商业特色学前街64

16、20-603000服饰类11家，占17.2%；餐饮7家，占10.9%；电脑专卖店6家，占9.4%；文化类（学校、书店、乐器店、文化用品店、文物建筑群、家教育研究中心）共10家，占15.6%；专业店（婴幼儿用品、眼贴、医疗器材、营养品、美容品等）共有11家，占17.2%；其他商业形态有：银行、邮政局、大型超市、门诊部、影像冲印、大型农贸市场等，共19家，占29.7%。以电脑专卖、数码产品、音像文化用品、学校等构成的文化商业街。崇宁路10220-803700服饰23家，占22.5%；餐饮类20家，占19.6%；美容美发类8家，占7.8%；美术工艺品类店铺7家，占6.9%；单位、办事机构类6家，占6

17、.9%；副食品4家，占3.9%；烟酒店5家，占4.9%；医疗、保健类4家，占3.9%；小百货店4家，占3.9%；其他（金银珠宝、婚纱摄影、学校、宾馆、鲜花店、饰品店、足浴、化妆品、复印社等）共21家，占20.7%。以服饰、餐饮、休闲娱乐为主，有较高档次和品位。复兴路4820-602500餐饮类共9家，占18.8%；电子通讯通信产品10家，占20.8%；政府机关、单位9家，占18.8%；烟酒类商店4家，占8.3%；服饰店有3家，占6.2%；超市便利、照相馆、中高档美容美发各有2家，各占4.2%，其他（写字楼、眼镜店、图文社、饮水机专卖、茶叶店各1家）共7家，占14.5%。以餐饮、电子通讯通信业为

18、主，其他商业形态配套。后西溪5315-603000服饰类有25家，占47.2%；布料经营有5家，占9.4%；餐饮店7家，占13.2%；美容美发4家，占7.5%；饰品类店有3家，占5.7%；另外皮具店、食杂店以及公司单位各有2家，足浴、电器商场、数码图片经营店之类各有1家，共9家，占17%。以服饰、饰品为主，与健康路共同打造服饰街。新生路3920-1506500餐饮类15家，占38.4%；服饰类4家，占10.3%；烟酒类店铺有4家，占10.3%；美容美发店有3家，占7.7%；金融类3家，占7.7%；其他有西饼店、连锁便利店、美容品专卖、房屋中介、干洗店、药店、照相馆、政府部门、炒货店等各1家，共

19、10家，占25.6%。以餐饮为主，服饰其次，其他各类商业形态配套存在。第20页/共59页中山路人民路火车站商圈(5)商圈分析火车站商圈5.2.3 火车站是流动人口高度集中的地方，人流量巨大，商机无限，无锡在很早以前就形成了以火车站为核心，辐射四周的商业圈。但一个城市的火车站地区的传统商业业态一向是被人视为低档次的，所以他的繁华程度远不如CBD商圈。结论：火车站商圈人流量大，但档次低，业态单一，短期间繁荣程度提升有限。第21页/共59页(5)商圈分析五爱广场商圈中山路人民路五爱广场商圈5.2.4 五爱广场商圈紧邻市中心CBD商圈，地理位置优越、交通便利、商业条件成熟，人气旺，商业形态多样，能满足

20、消费者的各种需求，且店铺租金相对市中心区便宜。但该商圈区域较小，而且商业街的某些地段发展滞后，经营品种没形成特色优势；另外，商圈内车流量大，街道比较嘈杂，滞留性人群不多，影响了消费者的休闲、娱乐、购物，对商圈的发展不利，有待整顿。结论：五爱广场商圈位置优越，但商业发展良莠不齐，上升空间较大。第22页/共59页商圈商业街名称店铺数(家)面积（平米）租金元/平米年经营种类比例商业特色五爱广场商圈人民西路6120-4005900电脑、手机等IT行业11家，占20.4%；餐饮8家，占14.8%；服饰店有11家，占20.4%；休闲娱乐场所（足浴、休闲美容等）4家，占7.4%；其他有公司、旅馆、银行、小百

21、货店、图文社、医疗保健之类各2家，西饼屋、学校、刻章、眼镜店、自行车电动车店之类各1家，总共20家，占37%。以数码电子通讯、餐饮、服饰为主的复合型商业街。五爱路6410-500800餐饮14家，占22.2%；休闲娱乐（休闲美容美发、浴场、足浴、娱乐城、棋牌吧等）6家，占9.5%；公司单位有6家，占9.5%；副食品店5家，占7.9%；小百货店5家，占7.9%；服饰3家，占4.8%；银行4家，占6.3%；艺术品、饰品店3家，占4.8%；机械、五金类3家，占4.8%；烟酒店3家，占4.8%；其他手机客服中心2家，音像店、装饰装潢、花店、保健店、房屋中介、眼镜店、打字复印、家具之类各1家，共11家，

22、占17.5%。以餐饮、休闲娱乐为主，经营特色不明显。健康路11820-404500服饰类72家，占61%；饰品7家，占5.9%；餐饮类7家，占5.9%；鞋店4家，占3.4%；金融类8家，占6.8%；烟酒店有5家，占4.2%；其他音像制品、茶叶店、信息服务中心、KTV歌城、票务中心、行政中心、培训中心、足浴、影楼、美容店、电信网点之类各1、2家，共15家，占12.8%。中低档服饰一条街，以女装居多。火车站商圈通运路1620-4002600服饰类11家，占69%；其他占31%。以经营服饰为主，档次较低。锡沪路18610-2001440餐饮6家，占3.3%；五金、建材类51家，占27.9%；经营门业

23、的有31家，占16.9%；装饰装潢28家，占15.3%；图文社（复印、打字、喷绘）18家，占9.8%；电动车专卖11家，占6%；银行8家，占4.4%；休闲娱乐6家，占3.3%；专业大市场5个，占2.7%；其他有小超市、修理厂、加油站、医院、通信、刻章等19家，占10.4%。以家居、五金、建材为特色的商业街。(5)商圈分析业态分布第23页/共59页(5)商圈分析北大街商圈5.2.5 北大街商圈紧邻CBD商圈和火车站商圈，区位优势明显，商业氛围成熟，人气很旺，发展潜力很大。商圈由北大街、青石路、春申路三条商业街组成，其中无锡地区闻名的旅游、餐饮一条街的青石路，又名“欧风街”。春申路北大街青石街北大

24、街商圈结论：北大街商圈商业氛围浓，商业街有特色，商业平均档次甚至高于CBD商圈，发展潜力巨大。第24页/共59页(5)商圈分析业态分布商业街名称店铺数(家)面积（平米）租金元/平米年经营种类比例商业特色北大街6035-5003500餐饮类15家，占27.7%；服饰、布艺类3家，占5.6%；金融（银行、证券）8家，占14.8%；机械、五金7家，占13%；休闲娱乐类（游艺厅、足浴、休闲美容）6家，占11.1%；医疗保健类5家，占9.2%；公司单位有3家，占5.6%；其他有典当行、专业市场、书店、综合大百货市场、副食品、招待所、烟酒店之类各1家，共7家，占13%。以餐饮、机械五金为主，休闲娱乐氛围相

25、对浓厚。青石路21110-306600餐饮42家，占20.9%；服饰类38家，占18.9%；皮具皮鞋店11家，占5.5%；饰品、礼品类17家，占8.5%；副食品店18家，占9%；烟酒店18家，占9%；摄影类8家，占4%；便利店、小百货店7家，占3.5%；美容美发6家，占3%；医疗保健8家，占4%；休闲娱乐9家；文化品类、眼镜店各3家，银行、复印社、房屋中介、健身器材之类各2家，化妆品、雕刻工艺、办公用品、婴幼儿用品、广告设计之类各1家。餐饮、服饰一条街，集休闲、娱乐、购物为一体的商业街。春申路7440-603620餐饮3家，占4.1%；五金、机械器材类26家，占35.1%；装饰公司、装饰材料9

26、家，占12.2%；休闲娱乐4家，占5.4%。其他服饰、橱柜专卖、超市、柴油店、烟酒店、家电维修、银行、写字楼大厦、空调专卖、彩印厂之类各1家，广告公司2家。机械、五金公司或办事处相对较多，其他商业形态较多，都不成规模。第25页/共59页(5)商圈分析东区商圈5.2.6 以沪宁铁路、通江大道为界，东区内有丁村和上马墩两个商圈，两个商圈范围比较小，商业氛围不浓，人气不旺，主要为周边居民服务，难以形成影响力。其中丁村商圈由江海东路、广瑞路、锡沪路组成，上马墩商圈由上马墩路、学前东路、长江北路三条商业街组成。沪宁铁路通江大道江海东路锡沪路上马墩路广瑞路学前东路长江北路丁村商圈上马墩商圈结论：东区两个商

27、圈范围小，人气不旺，随着周边新兴住宅的增多，体量会增大，但主要还是为当地居民服务。第26页/共59页商圈商业街名称店铺数(家)面积（平方）租金元/平米年经营种类比例商业特色丁村商圈江海东路3930-60，最大有2001000汽修、汽配24家，占61.5%；汽车装潢、养护的有8家，占20.5%；经营润滑油的3家，占7.7%；其他钢材五金、汽车销售、运输公司、汽车售后服务站之类各1家，共4家，占10.3%。汽车买卖、汽修、汽配、汽车装潢等汽车业一条街。广瑞路11320左右800服装店21家，占18.9%；小型餐饮店13家，占11.7%；小型百货店、超市共12家，占10.8%；休闲娱乐场所10家，占

28、9%；副食品，五金、建材类各7家，各占6.3%；箱包、鞋帽店，房屋中介、干洗店各4家，各占3.6%；通讯通信、医药保健、银行各3家，各占2.8%；其他家具店、旅社、医院、烟酒店、农贸市场、电话超市、摄影店之类各1、2家，共20家，占18%。以餐饮、服饰、日用百货为主，为居民配套服务。锡沪路18610-2001440餐饮6家，占3.3%；五金、建材类51家，占27.9%；经营门业的有31家，占16.9%；装饰装潢28家，占15.3%；图文社（复印、打字、喷绘）18家，占9.8%；电动车专卖11家，占6%；银行8家，占4.4%；休闲娱乐6家，占3.3%；专业大市场5个，占2.7%；其他有小超市、修

29、理厂、加油站、医院、通信、刻章等19家，占10.4%。以家居、五金、建材为特色的商业街。(5)商圈分析业态分布第27页/共59页商圈商业街名称店铺数(家)面积（平米）租金元/平米年经营种类比例商业特色上马墩商圈上马墩路4620-80830小餐饮11家，占24.4%；服饰店2家，仅占4.4%；休闲娱乐场所4家，占8.9%；副食品3家，占6.7%；医疗保健3家，占6.7%；另外电器行、摄影图片、家具店、美容美发、通讯通信、干洗店、小百货店之类各2家，其他机械器材、装潢装饰材料、美术手工品、电动车、房屋中介、烟酒店、眼镜店、汽修厂之类各1家。以餐饮、休闲娱乐为主，大都为小区居民服务。学前东路4240

30、-80780餐饮7家，占16.7%；装饰装潢4家，占9.5%；家居布艺4家，占9.5%；机械、五金6家，占14.3%；小百货店3家，占7.1%；糕点、面包店，医药保健店各2家，其他服饰、银行、手机通讯器材、加油站、家用电器、摄影、货运站、超市、银行、干洗店、单位、专业市场、电动车、刻章之类各1家。多种商业形态配套存在。长江北路8640-80710房产公司有12家，占14%；装饰装潢13家，占15%；服饰7家，占8%；餐饮6家，占7%；休闲娱乐6家，占7%；其他42家，占49%。房产中介、装饰装潢为主,餐饮,服饰等为辅。(5)商圈分析业态分布第28页/共59页(5)商圈分析南门商圈5.2.7 随

31、着无锡经济的快速发展，城市建设的推进，南门商圈日趋成熟，得到了前所未有的发展。特别是家乐福大卖场、南禅寺步行街的建成，南门商圈人气明显增强，商业氛围更加浓厚。由于南门地区是传统居住聚集区域，居民密度较大，因此南门商圈里的商业以当地居民为主要购买力支撑点，沿街和小区底层商铺较为普遍。南门商圈由南禅寺步行街、南长街、永乐路、永丰路、清扬路、红星路、兴源路、塘南路八条商业街组成，位于市中心区的东南角。南长街兴源路红星路清杨路永乐路永丰路塘南路南禅步行街结论：南门商圈连接着老城区和新城区，为传统居民密集居住区域，商业承受力大，缺点是商圈发展失衡，随着商圈的日趋成熟，将有望成为下一个CBD商圈。第29页

32、/共59页商业街名称店铺数(家)面积（平米）租金元/平米年经营种类比例商业特色南禅寺步行街21210-3002000餐饮56家，占26.4%；服饰61家，占28.8%；饰品店32家，占15.1%；艺术品类（雕刻品、陶艺品、字画等）12家，占5.7%；珠宝手饰店8家，占3.8%；医药保健店11家，占5.2%；娱乐健身6家，占2.8%；其他有烟酒店、化妆品、渔具、布艺、音像品、宠物市场、书城、超市、西饼屋等26家，占12.2%。集餐饮、休闲、娱乐、购物为一体的综合性步行街。南长街5510-6001100餐饮7家，占13.5%；服饰类店铺10家，占19.2%；机电、五金、电气类8家，占15.4%；房

33、屋中介4家，占7.7%；音像店3家，占5.8%；烟酒店、副食品店、工艺品店、美容美发、药店之类各2家，各占3.8%；小百货店、眼镜店、休闲浴场、票务、办公用品、饰品、邮局、医院、干洗店之类各1家。以餐饮,服饰,五金为主,多种商业形态存在永乐路15015-70690服饰店24家，占17.5%；餐饮类18家，占13.1%；家装类17家，占12.4%；房产中介11家，占8%；美容美发9家，占6.6%；娱乐休闲7家，占5.1%；副食品、单位公司、医疗保健类各6家，各占4.4%；银行、烟酒类店各5家，各占3.6%；专业店（丝绸、眼镜、钢琴、电动自行车、典当行等）11家，占8%；其他有大型商场、超市、菜场

34、、图文社等12家，占8.8%。以餐饮、服饰,家装,房产中介为主的复合商业形态。永丰路10025-80350餐饮有6家，占7.2%；服饰7家，占8.4%。家装、材料类12家，占14.5%；美容美发8家，占9.6%；医疗保健类6家，占7.2%；烟酒类店铺5家，占6%；便利店、房屋中介各4家，各占4.8%；专业店（婴儿用品、标牌、麻将桌、服装干洗、照相馆、等）15家，占18.1%；其他有西饼面包、单位、图文社、维修部等16家，占19.3%。专业店较多，无突出商业特色。(5)商圈分析业态分布第30页/共59页(5)商圈分析业态分布商业街名称店铺数(家)面积（平米）租金元/平米年经营种类比例商业特色清扬

35、路10420-80居多1200餐饮19家，占18.3%；服饰17家，占16.4%；房屋中介8家，占7.7%；烟酒店6家，占5.8%；美容美发（其中2家高档连锁）、机械五金类各5家，各占4.8%；休闲娱乐4家，占3.8%；专业店（空调、茶叶、麻将桌、眼镜店等）共25家，占24%，其他有写字楼、自来水公司、日用品商店等15家，占14.4%。以餐饮、服饰为主，专业店很多。红星路5340-80居多820服饰1家，占2.3%；餐饮4家，占9%；装饰装潢、装饰材料类9家，占20.5%；休闲娱乐类4家，占9%；专业店13家，占29.5%；其他有便利店、广告公司、维修服务店、图文社等13家，占29.5%。装饰

36、类店、专业店较多，商业种类多样。兴源路15625左右840服饰87家，占60%；餐饮9家，占6.2%；布艺、布料8家，占5.5%；副食品店6家，占4.1%；公司单位5家，占3.4%；医药保健4家，占2.8%；休闲娱乐3家，占2%；专业店有20家（金银加工、会计用品、体育用品、缝纫机、眼镜、茶叶、玻璃、家具等），占13.8%；其他有烟酒店2家和菜场1家。以服饰为主，占了总店铺的60%。塘南路3920-701260餐饮6家，占16.2%；银行有7家，占总数的18.9%；五金店5家，占13.5%；服饰店、烟酒店、医疗保健、美容美发等各3家，各占8.1%；其他（浴室和西饼屋、房屋中介、邮电局、润滑油专

37、卖、招商城）共7家，占18.9%。餐饮、银行、五金相对较多，无明显商业特色。第31页/共59页(5)商圈分析中桥商圈5.2.8 中桥商圈是一个老的居住区商业圈，商圈范围小，不过商业特色比较突出，有以汽车业为主的苏锡路、以装饰装潢为主的金城路。商圈内店铺许多是经营汽车业，所以店铺面积比较大。区域闲置率较低，商业较兴旺。苏锡路金城路中南路结论：中桥商圈范围小，但有特色，起着业态补充的作用，商业较兴旺。第32页/共59页(5)商圈分析业态分布商业街名称店铺数(家)面积（平米）租金元/平米.年经营种类比例商业特色 中南路 8420-70540餐饮10家，占11.9%；服饰3家，占3.6%；机电五金类9

38、家，占10.7%；美容美发、小百货店各6家，各占7.1%；金融网点、医疗保健、中小超市之类各5家，各占6%；电信通讯、娱乐场所各4家，各占4.8%；另外有文化用品店、装饰公司及装饰材料店、维修部各3家；西饼屋、眼镜店、房屋中介、学校各2家；其他有书店、照相馆、中桥市场、炒货店、公交公司、服装干洗店等各1家。以餐饮、五金为主，为当地居民配套服务。苏锡路 8830-60650汽车行业37家，占总商铺的42%左右；机电、五金15家，占17%；装饰装潢公司7家，占8%；餐饮7家，占8%；装饰材料有3家，占3.4%；其他有少量的化学用品店、烟酒店、财富广场、旅馆、银行、房屋中介、照相馆、电脑培训、家具、

39、医院等，共19家，占21.6%。以汽车业、五金、装潢装潢为主的特色商业街。金城路 5020-80300家装有12家，占28.6%；餐饮店3家，占7.2%；银行、休闲娱乐、医疗保健各5家，各占11.9%；汽车业4家，占9.5%；其他有房屋中介、塑胶制品、烟酒店、西饼屋、五金家电、美容院等共8家，占19%。装饰装潢特色街。第33页/共59页(5)商圈分析新区商圈长江路旺庄路5.2.9 随着投资环境的日趋成熟，高科技产业中心及国际制造业基地的形成，新区的商业氛围越来越浓，逐渐形成了由旺庄路和长江路构成的新区商圈。商圈内大部分是公司，纯商铺较少，只能满足当地企业部分需求，由于第三产业没跟上工业的发展，

40、餐饮、娱乐、休闲、购物等都很不方便。商圈内纯商业店铺比较少，商业形态虽比较丰富，但选择范围太小，不能满足消费者的需求。不过，市政府正在加强对新区的开发建设，特别是配套服务的建设，商业环境将日趋成熟。结论：新区商圈为新兴商圈，随着政府对新区逐步的开发建设，新区第三产业的增多，将会成为无锡东部的另一大商圈。第34页/共59页商业街名称店铺数(家)面积（平米）租金元/平米.年经营种类比例商业特色旺庄路3730-5001300餐饮6家，占16.2%；银行7家，占18.9%；通讯电信6家，占16.2%；机械、五金6家，占16.2%；企业单位4家，占10.8%；其他有医药保健、饮用水、办公设备、美容美发等

41、8家，占21.6%。主要是一些公司，其他商业配套存在。长江路1920-1501200大小公司有15家，如：VOLVO、德松科技有限公司、无锡三元纸品公司等，占79%；店铺4家（无锡泽安劳保、无锡月蓝中介、无锡车之翼新店、无锡新区供电营业厅），占21%。公司沿街密布，少量纯商铺配套存在。(5)商圈分析业态分布第35页/共59页(5)商圈分析商圈比较分析商圈名称店铺数（家）面积（平米）平均租金元/平米.年各行业楼层分布CBD商圈79310-5004100一、二层：餐饮、服饰、副食品店、便利店、医疗、美容美发等；三层以上：餐饮、歌城、网吧、茶馆、事务所、装饰装潢、诊所等休闲娱乐场所及办事机构。火车站

42、商圈1620-4002600一、二层：服饰、食杂店；三层及以上：服饰超市、商厦、酒楼。五爱广场商圈20110-15002967一层：餐饮、服饰、副食品店、便利店、医疗、美容美发等；二层：咖啡馆、网吧、茶馆；三层及以上：广告公司、浴场、茶馆等。南门商圈86910-6001032商铺主要集中在一层；二层有一部分，主要经营酒楼、酒吧、网吧、装饰装潢等；三层以上很少，有酒店、浴场、足浴、休闲中心等。北大街商圈34510-5004073一、二层：餐饮、服饰、五金、副食品店、烟酒店、便利店等；三层以上：广告公司、装饰装潢、医院、培训机构、专业护理及浴场等休闲娱乐场所。丁村商圈33810-200980一、二

43、层：餐饮、服饰、副食品店、便利店、医疗、美容美发等；三层以上：歌城、网吧、茶馆、事务所、装饰装潢、诊所等休闲娱乐场所及办事机构。上马墩商圈17410-260710一层：餐饮、机械、五金、医药、日用百货等，约占93%；二、三层有：浴场、足浴、房产、按摩院，以及酒楼、饭店、火锅店等。中桥商圈22220-800500一层：餐饮、服饰、装饰装潢、机电五金、美容美发、药店等；二层：餐饮、美容美发、舞厅、茶吧、棋牌、网吧、浴场；三层以上：酒店、火锅城、歌舞厅、网吧、汽车销售、公司办事处等。新区5620-5001275一、二层：餐饮、机电、通讯、美容美发、药店等；三层以上：饭店、银行机构、公司机构、休闲中心

44、等。注:无锡北部的商圈,如山北商圈、河埒口商圈等，距离项目较远，参考意义不大，就暂不介绍。第36页/共59页(5)商圈分析商圈比较分析结论：1.无锡商业发达，商业街密布，不少商业街商业特色明显，一般比较繁华的商业街上餐饮、服饰都比较发达，这是为了满足人们的衣、食所需。2.从商业布局来看，存在商圈数量少、商圈分布不均，商业发展不平衡等情况，许多商业街经营无特色、商业氛围不浓厚、商业条件不成熟。绝大部分商业街历史较老，因此道路狭窄、街道破旧、交通拥挤，严重影响了商业街的进一步发展。3.不同的商业形态反映了本商业街的繁华程度，比如中山路是无锡最繁华的商业街，它汇聚了餐饮、休闲、娱乐、购物的综合商业形

45、态，而且出现了大量的能承受高租金的商业形态，比如珠宝店、金银首饰店、婚纱摄影、高档服饰店、高档美容护理等，这些店铺装修精致，商品档次较高。相反，在普通的商业街上，繁华程度不够，往往不会出现这些商业形态。第37页/共59页(6)市场分析通过以上区域概况、人口分析、商业概况，可得出项目的如下优势：无锡传统商区发展饱和，开辟新的商业区势在必行；随着无锡城建向太湖边的转移，有望打破多年来锡城老城区商业中心过于单一的现象。本项目地处滨湖新城板快的核心位置，周边有大学城、新兴小区和滨湖经济开发区，发展空间大，机会多。本案有开辟新的商业区的机会第38页/共59页(7)功能建议功能竞争现状和趋势财务分析建议宾

46、馆无和滨湖新城板快的规划不符租售价位不会很高不建议引进中高档服装精品市场无与本项目所处地理位置不符短期内经营比较困难不建议引进写字楼无和滨湖新城板快的规划不符租售价位较高不建议引进专业市场（建材、家具类等）金泰国际广场与本项目所处地理位置不符租售价位不会很高不建议引进零售业（超市、电器）无有利于提高本案人气租金不高建议引进美容美发、形体品牌店无将会大量吸引区域有这方面需求的客户租售价位较高建议引进品牌餐饮无可迅速提高本案人气，抬高其他铺位价格和后期铺位价格租售价位较高建议引进休闲娱乐设施无可与其他商业互补租售价位较高建议引进结论：建议项目定位为集商业和居住于一体的区域性城市广场，与时代的发展同

47、步提升。第39页/共59页(8)商业租金建议8 项目的商业部分以品牌大卖场为主，商铺为辅，其中品牌超市租约的年限为30到40年，租金水平根据城市中的位置不同而不同，最贵的为2.5元/平米/天，最便宜的为0.3-0.4元/平米/天；根据项目所在城市以及所处的地理位置，暂定为1元/平米/天。参照项目邻近三个商圈的商铺租金，其中中桥商圈500元/平米年，南门商圈1032元/平米年，新区商圈1275元/平米年，由于中桥商圈业态过于单一，参考意义不大，项目平均租金暂取南门商圈和新区商圈商铺的中间值1149元/平米年。第40页/共59页(9)住宅分析市场情况简介无锡房地产市场容量 无锡市场自02年起步，当

48、年商品住宅成交量147万，03-04年市场成交量处于快速增长阶段，05-06年国八条出台后无锡市场进入平稳增长阶段。目前无锡商品住宅市场年容量在300万左右。商品住宅市场价格水平 02年4季度无锡市商品住宅的均值在2545元/，经过4年的增长到06年4季商品住宅均值达到4300元/左右。目前市场上所成交商品住宅的主力价格段在3000-6000元/，占到全部成交量的约7成。市场供需情况 随着市场的逐步繁荣，土地的供应也逐年快速增长，06年底已出让待开发的土地可建住宅面积已经超过1500万。06年全年商品住宅供销比已接近2，总体供应充足。第41页/共59页三大住宅辐射圈城市地图区域划分1、中心商务

49、圈2、太湖风景圈3、新区产业圈西南区东区北区(9)住宅分析无锡各区域综述根据城市地图分区以及辐射源，无锡的住宅片区大致可分为北区（中心商务圈）、东区（新区产业圈）和西南区（太湖风景圈）三大辐射圈，三大辐射源将对消费者的区域选择产生重要的影响。第42页/共59页结论：中心区已无供给，副中心区有“中心区化”趋势。南区、西区、东区的供销比相对较低，北区严重供过于求。(9)住宅分析无锡各区域综述第43页/共59页55结论：东区市场供销情况较05年有很大改善，价格也出现较大增幅（约12%）。区域市场呈现良好上升势头。(9)住宅分析无锡各区域综述第44页/共59页55结论：南区市场供销比与05年基本相同，

50、考虑06年市场供应以存量住宅为主，市场情况尚比较乐观。(9)住宅分析无锡各区域综述第45页/共59页55结论：04-06年，成交量伴随着供应量的攀高逐渐上升，供销比逐渐降低，区域市场供需逐渐趋于平衡。(9)住宅分析无锡各区域综述第46页/共59页55结论：城市的发展和开发力度的加大，使西区、南区成为统一的西南区市场。西南区的市场容量占到全市的1/3强，06年区域市场成交量与05年基本持平。(9)住宅分析无锡各区域综述第47页/共59页55小片区地块幅数可建面积：万所属区域中心区0 00 0中心副中心5 5225.2225.2副中心河埒3 3155.8155.8西区太湖4 434.234.2西区