成本法的基本原理.pptx

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1、 成本法及其应用成本法及其应用 掌握成本法的基本原理、基本公式，建掌握成本法的基本原理、基本公式，建筑物的重新购建成本与折旧，建筑物减筑物的重新购建成本与折旧，建筑物减价修正额的估算方法价修正额的估算方法。本章内容本章内容第一节第一节成本法的基本原理成本法的基本原理第二节第二节 房地产价格的构成房地产价格的构成第三节第三节 成本法的基本公式成本法的基本公式第四节第四节重新购建价格重新购建价格第五节第五节建筑物的折旧建筑物的折旧第六节第六节 成本法应用中涉及的有关规定成本法应用中涉及的有关规定第七节第七节 成本法应用举例成本法应用举例第一节 成本法的基本原理一、成本法的概念一、成本法的概念成本法

2、（成本法（cost approachcost approach）是指求取估价对象在估价）是指求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，然后扣除折旧，以此估时点的重置价格或重建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。算估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向求取估价对象的价值。因而成本法也可以说是以房地求取估价对象的价值。因而成本法也可以说是以房地产价格各个构成部分的累加为基础，来求取房地产价产价格各个构成部分的累加为基础，来求取房地产价值的方法。采用成本法评估出来的不动产价格又称为

3、值的方法。采用成本法评估出来的不动产价格又称为积算价格。积算价格。第一节 成本法的基本原理二、理论依据二、理论依据 成本法的理论依据是生产费用价值论成本法的理论依据是生产费用价值论商品的价格是依据商品的价格是依据其生产所必需的费用而决定。其生产所必需的费用而决定。从卖方的角度来看，房地产的价格是基于其过去的从卖方的角度来看，房地产的价格是基于其过去的“生产生产费用费用”，重在过去的投入，是卖方愿意接受的最低价格，重在过去的投入，是卖方愿意接受的最低价格，不能低于他为开发建设该房地产已花费的代价。不能低于他为开发建设该房地产已花费的代价。从买方的角度来看，房地产的价格是基于社会上的从买方的角度来

4、看，房地产的价格是基于社会上的“生产生产费用费用”，类似于，类似于“替代原理替代原理”，是买方愿意支付的最高价，是买方愿意支付的最高价格，不能高于他重新开发建设该房地产所需要花费的代价。格，不能高于他重新开发建设该房地产所需要花费的代价。一个是不低于开发建设已花费的代价，一个是不高于预计一个是不低于开发建设已花费的代价，一个是不高于预计重新开发建设所需要花费的代价，买卖双方可以接受的共重新开发建设所需要花费的代价，买卖双方可以接受的共同点必然是正常的代价。同点必然是正常的代价。第一节 成本法的基本原理三、适用的对象和条件三、适用的对象和条件 适用于既无收益又很少交易的不动产估价（学校、图书馆、

5、适用于既无收益又很少交易的不动产估价（学校、图书馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公共建筑、公益设医院、政府办公楼、军队营房、公园等公共建筑、公益设施）。施）。单纯的建筑物通常也采用成本法估价。单纯的建筑物通常也采用成本法估价。独立或狭小市场上无法运用市场法进行估价的不动产。独立或狭小市场上无法运用市场法进行估价的不动产。成本法主要适用于建筑物是新的或比较新的不动产估价。成本法主要适用于建筑物是新的或比较新的不动产估价。需要注意的是，房地产成本的增加并不一定能增加其价值，需要注意的是，房地产成本的增加并不一定能增加其价值，投入的成本不多也不一定说明其价值不高。因此在估价中投入的成本不多也不

6、一定说明其价值不高。因此在估价中注意：一是要区分实际成本和客观成本，估价中应采用客注意：一是要区分实际成本和客观成本，估价中应采用客观成本；二是要结合市场供求分析来确定评估价值。观成本；二是要结合市场供求分析来确定评估价值。第一节 成本法的基本原理四、操作步骤四、操作步骤1.1.搜集有关成本、税费、开发利润等资料；搜集有关成本、税费、开发利润等资料；2.2.估算重置价格或重建价格；估算重置价格或重建价格；3.3.估算折旧；估算折旧；4.4.求取积算价格。求取积算价格。第二节第二节 房地产价格的构成房地产价格的构成搞清楚房地产价格的构成是运用成本法估价的基础工作。搞清楚房地产价格的构成是运用成本

7、法估价的基础工作。在运用成本法估价时，不论房地产价格的构成如何，首在运用成本法估价时，不论房地产价格的构成如何，首先是要调查了解从取得土地一直到建筑物竣工乃至完成先是要调查了解从取得土地一直到建筑物竣工乃至完成销售的全过程中所涉及的费、税种类及其支付标准、支销售的全过程中所涉及的费、税种类及其支付标准、支付时间，以做到既不能重复，也不能漏项。然后在此基付时间，以做到既不能重复，也不能漏项。然后在此基础上针对估价对象实际情况，确定估价对象的价格构成础上针对估价对象实际情况，确定估价对象的价格构成并测算各构成项目的金额。并测算各构成项目的金额。以以“取得房地产开发用地进行房屋建设，然后销售所建成取

8、得房地产开发用地进行房屋建设，然后销售所建成的商品房的商品房”这种典型的房地产开发经营方式为例，并从这种典型的房地产开发经营方式为例，并从便于测算各构成项目金额的角度来划分房地产价格构成：便于测算各构成项目金额的角度来划分房地产价格构成：土地取得成本；开发成本；管理费用；投资利息；销售土地取得成本；开发成本；管理费用；投资利息；销售费用；销售税费；开发利润。费用；销售税费；开发利润。第二节第二节 房地产价格的构成房地产价格的构成一、土地取得成本一、土地取得成本 土地取得成本是指房地产开发用地所必需的费用、税金等。土地取得成本是指房地产开发用地所必需的费用、税金等。一般由购置土地的价款和在购置时

9、应由开发商缴纳的税一般由购置土地的价款和在购置时应由开发商缴纳的税费构成。根据房地产开发用地取得的途径，土地取得成费构成。根据房地产开发用地取得的途径，土地取得成本的构成分为：本的构成分为：1 1、通过征收农地取得的，土地取得成本包括农地征收中、通过征收农地取得的，土地取得成本包括农地征收中发生的费用和土地使用权出让金等。发生的费用和土地使用权出让金等。2 2、通过城市房屋拆迁取得的，土地取得成本包括城市房、通过城市房屋拆迁取得的，土地取得成本包括城市房屋拆迁中发生的费用和土地使用权出让金等。屋拆迁中发生的费用和土地使用权出让金等。3 3、通过市场、通过市场“购买购买”取得的，土地取得成本包括

10、购买土取得的，土地取得成本包括购买土地的价款和在购买时应由买方缴纳的税费等。地的价款和在购买时应由买方缴纳的税费等。第二节第二节 房地产价格的构成房地产价格的构成二、开发成本二、开发成本 开发成本是指在取得的房地产开发用地上进行基础设施和开发成本是指在取得的房地产开发用地上进行基础设施和房屋建设所必需的直接费用、税金等。理论上可将开发房屋建设所必需的直接费用、税金等。理论上可将开发成本划分为土地开发成本和建筑物建造成本，实际中主成本划分为土地开发成本和建筑物建造成本，实际中主要包括：要包括：1 1、勘察设计和前期工程费。、勘察设计和前期工程费。2 2、基础设施建设费。、基础设施建设费。3 3、

11、房屋建筑安装工程费。、房屋建筑安装工程费。4 4、公共配套设施建设费。、公共配套设施建设费。5 5、开发建设过程中的税费。、开发建设过程中的税费。第二节第二节 房地产价格的构成房地产价格的构成三、管理费用三、管理费用管理费用是指为组织和管理房地产开发经营活动所必需的管理费用是指为组织和管理房地产开发经营活动所必需的费用，包括房地产开发商的人员工资及福利费、办公费、费用，包括房地产开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等。一般按土地取得成本和开发成本之和的一定差旅费等。一般按土地取得成本和开发成本之和的一定比例测算。比例测算。四、投资利息四、投资利息包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息，

12、无论是包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息，无论是借贷资金还是自有资金都应计算利息。借贷资金还是自有资金都应计算利息。五、销售费用五、销售费用销售费用是指销售开发完成后的房地产所必需的费用，包销售费用是指销售开发完成后的房地产所必需的费用，包括广告宣传费、销售代理费等。通常按售价的一定比例括广告宣传费、销售代理费等。通常按售价的一定比例来测算。来测算。第二节第二节 房地产价格的构成房地产价格的构成六、销售税费六、销售税费销售税费是指销售开发完成后的房地产应由房地产开发商销售税费是指销售开发完成后的房地产应由房地产开发商（卖方）缴纳的税费。（卖方）缴纳的税费。1.1.销售税金及附加，包括营

13、业税、城市维护建设税、和教销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税、和教育费附加（育费附加（“两税一费两税一费”）。）。2.2.其他销售税费，包括应由卖方负担的交易手续费等。其他销售税费，包括应由卖方负担的交易手续费等。销售税费通常是售价的一定比率。销售税费通常是售价的一定比率。第二节第二节 房地产价格的构成房地产价格的构成七、开发利润七、开发利润运用成本法估价需要先测算开发利润。在估价中，测算开运用成本法估价需要先测算开发利润。在估价中，测算开发利润应注意下述几点：发利润应注意下述几点：1.1.开发利润是所得税前的，即开发利润开发完成后的房开发利润是所得税前的，即开发利润开发完成后的房地产

14、价值土地取得成本开发成本管理费用投资利地产价值土地取得成本开发成本管理费用投资利息销售费用销售税费息销售费用销售税费2.2.开发利润是在正常条件下房地产开发商所能获得的平均开发利润是在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润，不是个别开发商获得的实际利润，也不是个别开发利润，不是个别开发商获得的实际利润，也不是个别开发商所期望获得的利润。商所期望获得的利润。3.3.开发利润通常按照一定基数乘以同一市场上类似房地产开发利润通常按照一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应利润率来测算。开发利润的计算基开发项目所要求的相应利润率来测算。开发利润的计算基数和相应的利润率主要有：数和相应的利

15、润率主要有：第二节第二节 房地产价格的构成房地产价格的构成1)1)计算基数土地取得成本计算基数土地取得成本+开发成本，相应的利润率称开发成本，相应的利润率称为直接成本利润率，即直接成本利润率开发利润为直接成本利润率，即直接成本利润率开发利润(土土地取得成本地取得成本+开发成本开发成本)2)2)计算基数土地取得成本计算基数土地取得成本+开发成本开发成本+管理费用管理费用+投资利投资利息息+销售费用，相应的利润率称为成本利润率，即成本利销售费用，相应的利润率称为成本利润率，即成本利润率开发利润润率开发利润(土地取得成本土地取得成本+开发成本开发成本+管理费用管理费用+投资利息投资利息+销售费用销售

16、费用)3)3)计算基数开发完成后的房地产价值计算基数开发完成后的房地产价值(售价售价)，相应的利，相应的利润率称为销售利润率，即销售利润率开发利润润率称为销售利润率，即销售利润率开发利润开发开发完成后的房地产价值完成后的房地产价值在测算开发利润时要注意计算基数与利润率相匹配，即采在测算开发利润时要注意计算基数与利润率相匹配，即采用不同的计算基数，应选用相对应的利润率；反之，选用不同的计算基数，应选用相对应的利润率；反之，选用不同的利润率，应采用相对应的计算基数。用不同的利润率，应采用相对应的计算基数。第三节第三节 成本法的基本公式成本法的基本公式一、最基本的公式一、最基本的公式房地产价格重新购

17、建价格折旧房地产价格重新购建价格折旧上述公式根据下列上述公式根据下列3 3类估价对象而具体化：新开发的土地；类估价对象而具体化：新开发的土地；新建的房地产；旧的房地产。新建的房地产；旧的房地产。新开发的土地和新建的房地产采用成本法估价一般不存新开发的土地和新建的房地产采用成本法估价一般不存在这就问题，但应考虑工程质量、规划设计、周围环境、在这就问题，但应考虑工程质量、规划设计、周围环境、房地产市场状况等而予以适当的增减价调整。房地产市场状况等而予以适当的增减价调整。二、适用于新开发土地的基本公式二、适用于新开发土地的基本公式新开发土地价格取得待开发土地的成本新开发土地价格取得待开发土地的成本+

18、土地开发成本土地开发成本+管理费用管理费用+投资利息投资利息+销售费用销售费用+销售税费销售税费+开发利润开发利润第三节第三节 成本法的基本公式成本法的基本公式上述新开发土地的基本公式在具体情况下还会有具体形式。上述新开发土地的基本公式在具体情况下还会有具体形式。如成片开发完成后的熟地的分宗估价公式：新开发区某如成片开发完成后的熟地的分宗估价公式：新开发区某宗土地的单价宗土地的单价(取得开发区用地的总成本取得开发区用地的总成本+土地开发总土地开发总成本成本+总管理费用总管理费用+总投资利息总投资利息+总销售费用总销售费用+总销售税费总销售税费+总开发利润总开发利润)开发完成后可转让土地总面积开

19、发完成后可转让土地总面积用途、区用途、区位等因素调整系数位等因素调整系数三、适用于新建房地产的基本公式三、适用于新建房地产的基本公式1.1.在新建房地的情况下在新建房地的情况下新建房地价格土地取得成本新建房地价格土地取得成本+土地开发成本土地开发成本+建筑物建造建筑物建造成本成本+管理费用管理费用+投资利息投资利息+销售费用销售费用+销售税费销售税费+开发利润开发利润 第三节第三节 成本法的基本公式成本法的基本公式2.2.在新建建筑物的情况下在新建建筑物的情况下(新建房地价格公式中不含土地新建房地价格公式中不含土地取得成本、土地开发成本及归属于土地的管理费用、投取得成本、土地开发成本及归属于土

20、地的管理费用、投资利息、销售费用、销售税费和开发利润资利息、销售费用、销售税费和开发利润)，即，即新建建筑物价格新建建筑物价格=建筑物建造成本建筑物建造成本+管理费用管理费用+投资利息投资利息+销销售费用售费用+销售税费销售税费+开发利润开发利润三、适用于旧房地产的基本公式三、适用于旧房地产的基本公式1.1.在旧房地的情况下在旧房地的情况下旧房地价格房地的重新购建价格建筑物的折旧土地旧房地价格房地的重新购建价格建筑物的折旧土地的重新购建价格的重新购建价格+建筑物的重新购建价格建筑物的折旧建筑物的重新购建价格建筑物的折旧2.2.在旧建筑物的情况下在旧建筑物的情况下旧建筑物价格建筑物的重新购建价格

21、建筑物的折旧旧建筑物价格建筑物的重新购建价格建筑物的折旧第四节第四节 重新购建价格重新购建价格一、重新购建价格的概念一、重新购建价格的概念1.1.重新购建价格又称重新购建成本，是指假设在估价时点重新购建价格又称重新购建成本，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象所必需的支出，或者重新开重新取得全新状况的估价对象所必需的支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出和应获得的利润。发建设全新状况的估价对象所必需的支出和应获得的利润。(1)(1)重新购建价格是估价时点的价格。重新购建价格是估价时点的价格。(2)(2)重新购建价格是客观的价格。重新购建价格是客观的价格。(3)(3)建筑物

22、的重新购建价格是全新状况下的价格建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格,土地的重土地的重新购建价格是估价时点状况下的价格。因此，建筑物的重新购建价格是估价时点状况下的价格。因此，建筑物的重新购建价格中未扣除建筑物的折旧，而土地的增减价因素新购建价格中未扣除建筑物的折旧，而土地的增减价因素一般已考虑在其重新购建价格中。一般已考虑在其重新购建价格中。第四节第四节 重新购建价格重新购建价格2.2.重置价格和重建价格重置价格和重建价格建筑物的重新购建价格根据建筑物重新建造方式的不同，建筑物的重新购建价格根据建筑物重新建造方式的不同，分为重置价格分为重置价格(成本成本)和重建价格和重建价格(成本成本)。

23、建筑物重置价格建筑物重置价格(replacement cost of building)(replacement cost of building)是指采是指采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。态的建筑物的正常价格。建筑物重建价格建筑物重建价格(reproduction cost of building)(reproduction cost of building)是指是指采用估价对象原有的建筑材料和建筑技术，按估价

24、时点采用估价对象原有的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象相同的全新状态的建的价格水平，重新建造与估价对象相同的全新状态的建筑物的正常价格筑物的正常价格(所必需的支出和应获得的利润所必需的支出和应获得的利润)。第四节第四节 重新购建价格重新购建价格建筑物的重置价格建筑物的重置价格,宜用于一般建筑物和因年代久远、已宜用于一般建筑物和因年代久远、已缺少与旧有建筑物相同的建筑材料缺少与旧有建筑物相同的建筑材料,或因建筑技术变迁或因建筑技术变迁,使得旧有建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。建筑使得旧有建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。建筑物的重建价格物的重建价格,宜用于有特殊

25、保护价值的建筑物的估价。宜用于有特殊保护价值的建筑物的估价。重置价格通常要比重建价格低。重置价格通常要比重建价格低。二、重新购建价格的求取思路二、重新购建价格的求取思路求取房地的重新购建价格有两大路径求取房地的重新购建价格有两大路径:一是将房地分为土一是将房地分为土地和建筑物两个相对独立的部分地和建筑物两个相对独立的部分,先求取土地的重新购建先求取土地的重新购建价格价格,再加上建筑物的重新购建价格。二是不将房地分为再加上建筑物的重新购建价格。二是不将房地分为土地和建筑物两个相对独立的部分土地和建筑物两个相对独立的部分,而是模拟房地产开发而是模拟房地产开发过程过程,在分析房地产价格构成基础上采用

26、成本法求取。在分析房地产价格构成基础上采用成本法求取。第四节第四节 重新购建价格重新购建价格三、重新购建价格的求取方法三、重新购建价格的求取方法建筑物的重置价格和重建价格，可采用成本法、市场比较建筑物的重置价格和重建价格，可采用成本法、市场比较法求取，或通过政府确定公布的房屋重置价格扣除可能法求取，或通过政府确定公布的房屋重置价格扣除可能包含的土地价格后的比较修正来求取包含的土地价格后的比较修正来求取。具体方法有。具体方法有:1.1.单位比较法单位比较法单位比较法单位比较法(comparative-unit method)(comparative-unit method)是以估价对象建是以估价

27、对象建筑物为整体筑物为整体,选取某种与该建筑物造价密切相关的计量单选取某种与该建筑物造价密切相关的计量单位为比较单位位为比较单位,通过调查了解估价时点类似建筑物的单位通过调查了解估价时点类似建筑物的单位造价造价,并对其作适当的修正来求取建筑物重新购建价格的并对其作适当的修正来求取建筑物重新购建价格的方法。有单位面积法和单位体积法。方法。有单位面积法和单位体积法。第四节第四节 重新购建价格重新购建价格(1)(1)单位面积法单位面积法单位面积法单位面积法(square-foot method)(square-foot method)是根据当地近期建成的是根据当地近期建成的类似建筑物的单位面积造价类

28、似建筑物的单位面积造价,对其作适当的修正、调整对其作适当的修正、调整,然后乘以估价对象建筑物的面积来估算建筑物的重新购然后乘以估价对象建筑物的面积来估算建筑物的重新购建价格。主要适用于造价与面积关系较大的房屋。建价格。主要适用于造价与面积关系较大的房屋。(2)(2)单位体积法单位体积法单位体积法单位体积法(cubic-foot method)(cubic-foot method)与单位面积法相似与单位面积法相似,是根是根据当地近期建成的类似建筑物的单位体积造价据当地近期建成的类似建筑物的单位体积造价,对其作适对其作适当的修正、调整当的修正、调整,然后乘以估价对象建筑物的体积来估算然后乘以估价对

29、象建筑物的体积来估算建筑物的重新购建价格。主要适用于造价与体积关系较建筑物的重新购建价格。主要适用于造价与体积关系较大的建筑物。大的建筑物。建筑物基准重置价格表基准日期:年 月 日 价格单位:元/M2钢结构钢结构钢筋混凝土结构钢筋混凝土结构砖混结构砖混结构砖木结构砖木结构简易结构简易结构普通住宅普通住宅高档公寓高档公寓别别 墅墅大型商场大型商场中小商店中小商店办办 公公 楼楼星级宾馆星级宾馆招招 待待 所所标准厂房标准厂房仓仓 库库影影 剧剧 院院体体 育育 馆馆加加 油油 站站其其 他他第四节第四节 重新购建价格重新购建价格2.2.分部分项法分部分项法 分部分项法分部分项法(unit-in-

30、place method)(unit-in-place method)是先假设将估价对象是先假设将估价对象建筑物分解为各个独立的构件或分部分项工程建筑物分解为各个独立的构件或分部分项工程,然后测算然后测算各个独立构件或分部分项工程的数量各个独立构件或分部分项工程的数量,再调查了解估价时再调查了解估价时点各个独立构件或分部分项工程的单位价格或成本点各个独立构件或分部分项工程的单位价格或成本,最后最后将各个独立构件或分部分项工程的数量乘以相应的单位将各个独立构件或分部分项工程的数量乘以相应的单位价格或成本后相加价格或成本后相加,来估算建筑物重新购建价格的方法。来估算建筑物重新购建价格的方法。需注意

31、需注意:(1)(1)应结合各个构件或分部分项工程的特点使用计应结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位量单位;(2);(2)既不要漏项也不要重复计算。既不要漏项也不要重复计算。分部分项法项项 目目数量数量单位成本单位成本金额（元）金额（元）基础工程基础工程150m150m3 3200200元元m m3 33000030000墙体工程墙体工程160m160m2 2400400元元m m2 26400064000楼地面工程楼地面工程150m150m2 2200200元元m m2 23000030000屋面工程屋面工程150m150m2 2300300元元m m2 24500045000给排水工

32、程给排水工程2500025000供暖工程供暖工程1500015000电气工程电气工程2000020000直接费合计直接费合计229000229000承包商间接费、利润和税金承包商间接费、利润和税金8%8%1832018320工程承发包价格工程承发包价格247320247320开发商管理费、利息和税费开发商管理费、利息和税费20%20%4946449464建筑物重新购建价格建筑物重新购建价格296784296784第四节第四节 重新购建价格重新购建价格3.3.工料测量法工料测量法工料测量法工料测量法(quantity survey method)(quantity survey method)是

33、先假设将估价对是先假设将估价对象建筑物分解还原为建筑材料、建筑构配件和建筑设备象建筑物分解还原为建筑材料、建筑构配件和建筑设备,然后测算重新建造该建筑物所需要的建筑材料、建筑构然后测算重新建造该建筑物所需要的建筑材料、建筑构配件、建筑设备种类、数量和人工时数配件、建筑设备种类、数量和人工时数,再调查了解估价再调查了解估价时点相应建筑材料、建筑构配件和建筑设备的数量和人时点相应建筑材料、建筑构配件和建筑设备的数量和人工时数工时数,最后将各种建筑材料、建筑构配件和建筑设备的最后将各种建筑材料、建筑构配件和建筑设备的数量和人工时数乘以相应的单价和人工费标准后相加数量和人工时数乘以相应的单价和人工费标

34、准后相加,来来估算建筑物重新购建价格的方法。估算建筑物重新购建价格的方法。工料测量法主要用于具有历史价值的建筑物重建价格的求工料测量法主要用于具有历史价值的建筑物重建价格的求取。取。工料测量法项目项目数量数量单价单价成本（元）成本（元）现场准备现场准备30003000水泥水泥65006500沙石沙石50005000砖块砖块1200012000木材木材70007000瓦面瓦面30003000铁钉铁钉200200人工人工1500015000税费税费10001000其他其他50005000重新购建价格重新购建价格5770057700第四节第四节 重新购建价格重新购建价格4.4.指数调整法指数调整法指

35、数调整法指数调整法(index method,cost-index trending)(index method,cost-index trending)是利用是利用有关价格指数或变动率有关价格指数或变动率,将估价对象建筑物的原始价值调将估价对象建筑物的原始价值调整到估价时点的价值来求取建筑物重新购建价格的方法。整到估价时点的价值来求取建筑物重新购建价格的方法。主要用于检验其它方法的测算结果。主要用于检验其它方法的测算结果。将估价对象建筑物的原始价值调整到估价时点的价值的具将估价对象建筑物的原始价值调整到估价时点的价值的具体方法体方法,与市场比较法中交易日期调整的方法相同。与市场比较法中交易日

36、期调整的方法相同。第五节第五节 建筑物的折旧建筑物的折旧一、建筑物折旧的概念和原因一、建筑物折旧的概念和原因1.1.含义：估价上的建筑物折旧是指由于各种原因而造成含义：估价上的建筑物折旧是指由于各种原因而造成的建筑物价值损失，其数额为建筑物在估价时点时的市的建筑物价值损失，其数额为建筑物在估价时点时的市场价值与重新购建价格的差额，即建筑物折旧建筑物场价值与重新购建价格的差额，即建筑物折旧建筑物重新购建价格建筑物市场价值重新购建价格建筑物市场价值2.2.建筑物折旧的原因：根据造成建筑物折旧的原因，分建筑物折旧的原因：根据造成建筑物折旧的原因，分为物质折旧、功能折旧和经济折旧。为物质折旧、功能折旧

37、和经济折旧。(1)(1)物质折旧物质折旧(physical depreciation(physical depreciation，physical physical deterioration)deterioration)是建筑物在物质实体方面的磨损所造成是建筑物在物质实体方面的磨损所造成的建筑物价值的损失。的建筑物价值的损失。第五节第五节 建筑物的折旧建筑物的折旧物质折旧由以下方面引起：自然经过的老化；正常使用物质折旧由以下方面引起：自然经过的老化；正常使用的磨损；意外的破坏损毁；延迟维修的损坏残存。的磨损；意外的破坏损毁；延迟维修的损坏残存。(2)(2)功能折旧功能折旧(functiona

38、l depreciation(functional depreciation，functional functional obsolescence)obsolescence)是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失。或过剩所造成的建筑物价值的损失。功能缺乏是指建筑物没有其应该有的某些部件、设备、功能缺乏是指建筑物没有其应该有的某些部件、设备、设施或系统等。如住宅没有卫生间、暖气等。设施或系统等。如住宅没有卫生间、暖气等。功能落后是指建筑物已有部件、设备、设施或系统等的功能落后是指建筑物已有部件、设备、设施或系统等的标准低于正常标准或有缺

39、陷而阻碍其他部件、设备、设标准低于正常标准或有缺陷而阻碍其他部件、设备、设施或系统等的正常运营。施或系统等的正常运营。第五节第五节 建筑物的折旧建筑物的折旧功能过剩是指建筑物已有部件、设备、设施或系统等的功能过剩是指建筑物已有部件、设备、设施或系统等的标准超过市场要求的标准而对房地产价值的贡献小于其标准超过市场要求的标准而对房地产价值的贡献小于其成本。成本。(3)(3)经济折旧（经济折旧（economic depreciationeconomic depreciation，economic economic obsolescenceobsolescence）,又称外部性折旧（又称外部性折旧（e

40、xternal external obsolescenceobsolescence）,是指建筑物本身以外的各种不利因素所是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值的损失。不利因素可能是经济因素造成的建筑物价值的损失。不利因素可能是经济因素(如如供给过量或需求不足供给过量或需求不足)、区位因素、区位因素(如环境改变如环境改变)，也可能，也可能是其他因素是其他因素(如政策变化如政策变化)。第五节第五节 建筑物的折旧建筑物的折旧（二）折旧的求取方法（二）折旧的求取方法1.1.年限法年限法(1)(1)年限法和有关年限的概念年限法和有关年限的概念年限法是根据建筑物的经济寿命、有效经过年数或剩余年

41、限法是根据建筑物的经济寿命、有效经过年数或剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法。经济寿命来求取建筑物折旧的方法。建筑物的寿命分为自然寿命和经济寿命。建筑物的寿命分为自然寿命和经济寿命。自然寿命自然寿命(physical life)(physical life)是从建筑物竣工之日开始到建筑物主要是从建筑物竣工之日开始到建筑物主要结构构件和设备的自然老化或损坏而不能继续保证建筑结构构件和设备的自然老化或损坏而不能继续保证建筑物安全使用为止的时间。物安全使用为止的时间。经济寿命经济寿命(economic life)(economic life)是从是从建筑物竣工之日开始到建筑物对房地产价值不再有贡献建

42、筑物竣工之日开始到建筑物对房地产价值不再有贡献为止的时间。如收益性建筑物的经济寿命就是从建筑物为止的时间。如收益性建筑物的经济寿命就是从建筑物竣工之日开始在正常市场和运营状态下产生的收益大于竣工之日开始在正常市场和运营状态下产生的收益大于运营费用的持续时间。运营费用的持续时间。第五节第五节 建筑物的折旧建筑物的折旧建筑物的经过年数分为实际经过年数和有效经过年数。建筑物的经过年数分为实际经过年数和有效经过年数。实际经过年数实际经过年数(actual age)(actual age)是指从建筑物竣工之日开始是指从建筑物竣工之日开始到估价时点为止的日历年数。有效经过年数到估价时点为止的日历年数。有效

43、经过年数(effective(effective age)age)是指估价时点时的建筑物状况和效用所显示的经过是指估价时点时的建筑物状况和效用所显示的经过年数。年数。建筑物的剩余寿命建筑物的剩余寿命(remaining life)(remaining life)是其寿命减去经过是其寿命减去经过年数之后的寿命，分为剩余自然寿命和剩余经济寿命。年数之后的寿命，分为剩余自然寿命和剩余经济寿命。剩余自然寿命剩余自然寿命(remaining physical life)(remaining physical life)是其自然寿命是其自然寿命减去实际经过年数之后的寿命。剩余经济寿命减去实际经过年数之后的

44、寿命。剩余经济寿命(remaining economic life)(remaining economic life)是其经济寿命减去有效经过是其经济寿命减去有效经过年数之后的寿命。年数之后的寿命。第五节第五节 建筑物的折旧建筑物的折旧利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的寿命应为经济利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的寿命应为经济寿命，经过年数应为有效经过年数，剩余寿命应为剩余寿命，经过年数应为有效经过年数，剩余寿命应为剩余经济寿命。经济寿命。(2)(2)直线法直线法直线法直线法(straight-line method)(straight-line method)假设在建筑物的经济寿假设在建

45、筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。年折旧额计算公式为：命期间每年的折旧额相等。年折旧额计算公式为：式中式中 Di Di第第i i年的折旧额；年的折旧额；C C建筑物的重新建造成本；建筑物的重新建造成本；S S预计的建筑物的净残值；预计的建筑物的净残值；N N建筑物的经济寿命；建筑物的经济寿命；R R建筑物的残值率建筑物的残值率 第五节第五节 建筑物的折旧建筑物的折旧年折旧率为：年折旧率为：t t年末的累计的折旧额为：年末的累计的折旧额为：建筑物的估价时点价值为：建筑物的估价时点价值为：第五节第五节 建筑物的折旧建筑物的折旧(3)(3)成新折扣法成新折扣法根据建筑物的建成年代、新旧程度或完损程

46、度等，判定出根据建筑物的建成年代、新旧程度或完损程度等，判定出建筑物的成新率，或者用建筑物的寿命、经过年数计算建筑物的成新率，或者用建筑物的寿命、经过年数计算出建筑物的成新率，然后将建筑物的重新购建价格乘以出建筑物的成新率，然后将建筑物的重新购建价格乘以该成新率来直接求取建筑物的现值。该成新率来直接求取建筑物的现值。例例 某某1010年前建成交付使用的建筑物年前建成交付使用的建筑物,估价人员实地观察估价人员实地观察判定其剩余经济寿命为判定其剩余经济寿命为3030年年,残值率为零。用直线法计算残值率为零。用直线法计算该建筑物的成新率。该建筑物的成新率。该建筑物的成新率该建筑物的成新率30(10+

47、30)=75%30(10+30)=75%第五节第五节 建筑物的折旧建筑物的折旧2.2.市场提取法市场提取法市场提取法市场提取法(market extraction method)(market extraction method)是利用与估价对是利用与估价对象建筑物具有类似折旧程度的可比实例来求取估价对象象建筑物具有类似折旧程度的可比实例来求取估价对象建筑物折旧的方法。再假设建筑物残值率为零的情况下，建筑物折旧的方法。再假设建筑物残值率为零的情况下，该方法求取折旧的步骤为：该方法求取折旧的步骤为：(1)(1)搜集交易实例搜集交易实例;(2)(2)从交易实例中选取从交易实例中选取3 3个以上与估

48、价对象建筑物具有类似个以上与估价对象建筑物具有类似折旧程度的可比实例折旧程度的可比实例;(3)(3)对可比实例成交价格进行付款方式、交易情况等修正对可比实例成交价格进行付款方式、交易情况等修正;(4)(4)求取可比实例在其成交日期时的土地价值求取可比实例在其成交日期时的土地价值,将可比实例将可比实例的成交价格减去该土地价值得出建筑物的折旧后价值的成交价格减去该土地价值得出建筑物的折旧后价值;第五节第五节 建筑物的折旧建筑物的折旧(5)(5)求取可比实例在其成交日期时的建筑物重新购建价格求取可比实例在其成交日期时的建筑物重新购建价格,将该建筑物重新购建价格减去建筑物的折旧后价值得出将该建筑物重新

49、购建价格减去建筑物的折旧后价值得出建筑物折旧建筑物折旧;(6)(6)将可比实例的建筑物折旧除以建筑物重新购建价格转将可比实例的建筑物折旧除以建筑物重新购建价格转换为折旧率换为折旧率,把各可比实例折旧率调整为适合估价对象的把各可比实例折旧率调整为适合估价对象的折旧率折旧率;或将各可比实例的折旧率除以其经过年数转换为或将各可比实例的折旧率除以其经过年数转换为年折旧率年折旧率,再将各可比实例年折旧率调整为适合估价对象再将各可比实例年折旧率调整为适合估价对象的年折旧率；的年折旧率；(7)(7)将估价对象建筑物的重新购建价格乘以折旧率将估价对象建筑物的重新购建价格乘以折旧率,或者乘或者乘以年折旧率再乘以

50、其经过年数，便可求出估价对象建筑以年折旧率再乘以其经过年数，便可求出估价对象建筑物的折旧。物的折旧。第五节第五节 建筑物的折旧建筑物的折旧3.3.分解法分解法分解法分解法(breakdown method)(breakdown method)是对建筑物各种类型的折旧分是对建筑物各种类型的折旧分别予以分析和测定别予以分析和测定,然后加总来求取建筑物折旧的方法。然后加总来求取建筑物折旧的方法。分解法认为各种类型的物质折旧、功能折旧和经济折旧分解法认为各种类型的物质折旧、功能折旧和经济折旧,应根据各自的具体情况分别采用适当的方法来估算。步应根据各自的具体情况分别采用适当的方法来估算。步骤骤:(1)(