中国商业地产模式.ppt

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1、中国商业地产模式探索_城市综合体开发运营要点一、商一、商业业地地产产的的属属性性1、零售不动产2、与住宅地产相对应的一类房地产3、以收取租金收入为目的投资行为4、金融行业的一种二、商业地产的发展形势1、未来10-15年，住宅地产和商业地产将呈现此消彼长的态势。2、目前中国的商业地产行业已进入战国时代：抢人，抢地，抢钱。3、5-8年后，商业地产行业将进入三国时代：拥有全国性品牌影响力及专业的运营管理能力的企业将成为最后的胜（剩）者。三、商业地产开发模式自有资金银行贷款持有部分商业（购物中心）销售部分：住宅、写字楼、社区商业租金收益资产溢价资产抵押贷款租约抵押贷款归还归还贷款贷款滚动开发滚动开发中

2、国发展商业地产的两个制约条件：1、缺乏相应的金融工具；2、较低的经济发展水平和商业发展水平导致的低租金水平。华润和中粮模式：以集团总公司的投资为主，沉淀优质资产，择机上市。万达模式：通过两贷一销售以及低于市场水平的土地价格，基本达到项目现金平衡，实现快速滚动开发实现IPO偿还利息2012四、商业地产运作的关键要素四、商业地产运作的关键要素1、商业模式（金融模式）2、产品类型3、人力资源4、商业资源住宅开发商转战商业地产的九大风险住宅开发商转战商业地产的九大风险1、对商业地产本质与产业链的认知不足；、对商业地产本质与产业链的认知不足；2、融资模式和平台匮乏；、融资模式和平台匮乏；3、与住宅地产不

3、同的商业拿地模式；、与住宅地产不同的商业拿地模式；4、产品模型与商业地产产品品牌难以确立、产品模型与商业地产产品品牌难以确立；5、核心商业资源的战略合作力与掌控力不足；、核心商业资源的战略合作力与掌控力不足；6、对设计和招商团队及合作伙伴鉴别力不够；、对设计和招商团队及合作伙伴鉴别力不够；7、对投资回报率和回报周期的期待过高；、对投资回报率和回报周期的期待过高；8、对部门工作协调和交叉的认识和掌控不足；、对部门工作协调和交叉的认识和掌控不足；9、对人力成本和人材特点的差异准备不足。、对人力成本和人材特点的差异准备不足。五、城市综合体开发的基本要点城市城市综综合体合体开发开发中的中的计划计划管理

4、管理1、规划设计计划2、工程建设计划3、融资计划4、招商计划5、销售计划6、市场推广计划7、运营管理筹备计划关关键：如何：如何“七划合一七划合一”1.1.选址选址 城市城市 区域区域 政府规划政府规划 成本控制成本控制 2.2.商业规划与定位商业规划与定位 目标客群目标客群 档次定位档次定位 辐射范围辐射范围 项目规模项目规模 2.2.商业规划与定位商业规划与定位 主力店的作用主力店的作用 业态比例业态比例 持有与销售持有与销售.ppt.ppt 3.3.建筑规划设计建筑规划设计 交交通通优优先先 突出商业突出商业 3.3.建筑规划设计建筑规划设计 3.3.建筑规划设计建筑规划设计 功功能能分分

5、区区超市楼超市楼娱乐楼娱乐楼百货楼百货楼综合楼综合楼步行街步行街 强强调调空空间间 3.3.建筑规划设计建筑规划设计城市城市综综合体合体设计设计中的中的专项设计专项设计1、外立面及外装设计；2、景观设计；3、泛光照明设计；4、导向标识系统设计；5、公共区域精装设计；6、地下车库动线设计；7、弱电智能化设计；8、室内艺术设计；9、市政设计；六、购物中心招商的基本原则业态：主动型与依附型主动型业态（确定商圈和基调确定商圈和基调）：1、综合型零售商业：大型百货、大型超市（核心商圈）2、大型专业店：家电专业市场、建材家居、汽车展卖、大型服装折扣店、大型图书售卖市场（扩展商圈）3、娱乐类：影剧院、KTV

6、、大型酒楼（夜间商圈）依附型业态（专业化、多元化、高形象、高租金）1、依附1、2类：快餐店、服装专卖店、美容美发、珠宝首饰钟表、药店、洗印店、咖啡座、银行 2、依附3类的有小型书店、精美礼品店、酒吧、小食品店、美容美发店品牌：高端购物中心受欢迎的品牌服装服饰服装服饰:CALVIN KLEIN、Ermenegildo Zegna、MISS SIXTY、PRADA Max&Co、DKNY、DIOR、爱慕、SISLEY、PORTS、MARISFROLG玛丝菲尔、Lacoste、TOMMY HILFIGER、MOISELLE慕诗、MAX MARA、JORYA卓雅、Hugo Boss、GIVENCHY纪

7、梵希、ESPRIT、Burberry、DAKS、Diesel、Kookai、Kenzo、KENT&CURWEN、Gieves&Hawkes、Y-3 LiuJo瑠久、FENDI鞋包：鞋包：Louis Vuitton、Hermes爱马仕、GUCCI、SKAP、STACCATO、JOY&PEACE真美诗、NINE WEST玖熙、DANIEL HECHTER珠宝钟表：珠宝钟表：SWATCH、Omega、BVLGARI、CARTIER、周大福、施华洛世奇化妆品：化妆品：VERSACE、ANNA SUI、SHISEIDO资生堂休闲餐饮：休闲餐饮：一茶一坐、星巴克品牌：中高端购物中心受欢迎的品牌品牌：中高端

8、购物中心受欢迎的品牌服装服饰：服装服饰：ONLY、JACK&JONES、ESPRIT、Ochirly、VERO MODA LEVIS、爱慕、ZARA、LACOSTE、Calvin Klein Jeans、暇步士、ELEGANT PROSPER雅莹、ELLE运动系列：运动系列：NIKE、ADIDAS、COLUMBIA、PHITEN法藤休闲餐饮：休闲餐饮：星巴克、哈根达斯、味千拉面、必胜客、KFC药店美妆：药店美妆：屈臣氏、SEPHORA丝芙兰鞋包：鞋包：CROCS、BELLE、STACCATO珠宝钟表：珠宝钟表：SWATCH；主主力力店店与与小小商商铺铺小商铺小商铺低收益低收益 高安全性高安全性

9、 黄金分割线黄金分割线高收益高收益低安全性低安全性主力店主力店如何解决三对矛盾如何解决三对矛盾租租 金金 与与 品品 牌牌如何解决三对矛盾如何解决三对矛盾连连锁锁品品牌牌与与当当地地商商家家如何解决三对矛盾如何解决三对矛盾 招商实施中的几大要素招商实施中的几大要素 时间时间地域地域 人员人员流程流程.doc.doc技术对接技术对接先租后建先租后建共同选址共同选址战略伙伴战略伙伴如何通过招商实现真正的如何通过招商实现真正的 “订单地产订单地产”七、商业运营的基本理念购物中心运营管理的最终目标.资产升值资产升值购物中心的运营管理是商业管理购物中心的运营管理是商业管理的重要组成部分，它的最终目标的重

10、要组成部分，它的最终目标是使资产升值。是使资产升值。运营管理承载着企业主体利润的运营管理承载着企业主体利润的创造和服务价值的实现。创造和服务价值的实现。品牌优化品牌优化租金提升租金提升商户经营商户经营业绩增长业绩增长吸引客流吸引客流购物中心购物中心开业运营开业运营运营管理评价的核心指标客流量客流量销售额及销售平效销售额及销售平效租金及租金平效租金及租金平效购物中心运营管理的工作模块营运营运企划企划开业前开业前筹备筹备经营现经营现场管理场管理租务管理租务管理客户关客户关系管理系管理运营信运营信息管理息管理营销活营销活动管理动管理战略合战略合作推广作推广媒体及公媒体及公关管理关管理品牌形品牌形象及美象及美陈管理陈管理谢谢 谢谢 诸诸 位！位！