房地产(案例)投融资项目分析报告.ppt

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1、房地产（案例）投融资项目分析报告房地产（案例）投融资项目分析报告(版权所有版权所有 限定阅读者限定阅读者)项目简介项目简介 l “内蒙古三江房地产开发有限公司”拟为旗下“太古国际广场”二期项目融资10亿元人民币，用于“太古国际广场”二期项目的建安与土地增值税费用支付。l“太古国际广场”二期项目，是由三江公司投资开发的国际化城市综合体项目,涵盖高端百货、名品商业街、五A级写字楼、五星级酒店式及高档住宅。l“太古国际广场”二期项目目前已经基本完成结构封顶，取得房屋预销售许可证，部分物业已对外展开销售。l “内蒙古三江房地产开发有限公司”拟以销售回款与部分自持物业出租收入作为融资还款来源，并以王府井

2、百货作为融资抵押物。目目 录录 三 财务分析 融资借贷情况 融资资金使用与还款资金平衡四 项目综合评估五 可提供的附件清单一 融资方企业介绍 融资方企业基本信息 融资方企业的管理与战略 融资方企业财务状况 融资方企业财务状况分析 二 项目介绍 项目概况 项目规划指标 项目现状 融资方企业基本信息融资方企业基本信息程协桥王凤娇内蒙古三江房地产开发有限公司4950万，99%50万元，1%l 内蒙古三江房地产开发有限公司（以下称三江公司）成立于2007年12月，法定代表人程协桥，注册资本5,000万元。公司是一家专业从事房地产开发与相关产业投资的大型房地产企业。l 公司先后完成内蒙古自治区鄂尔多斯市

3、东胜区宝日陶亥西街南北两侧的旧城改造拆迁任务，于2008年7月份开工建设三江国际太古广场商住区，总建筑面积将达到80余万平方米。是东胜区板块第一个核心地段内的大型综合建筑集群，包括两栋五星级酒店、三座现代化大型商场、五栋甲级写字楼、两条商业步行街以及40余万平方米高档公寓及住宅。目前一期10万平方米高档住宅已经售罄，二期王府井金街即将开盘，三期世纪广场正在规划中。l 公司股权结构如下图：融资方企业的管理与战略融资方企业的管理与战略l 内蒙古三江房地产公司成立以来，以“推动中国城镇化进程”为企业使命，本着“素质决定实力”的企业精神和“营造高品质生活”的开发理念，引进人才，强化管理，塑造品牌。l

4、始终贯彻以质量取胜的原则，借鉴国内外先进的房地产开发经验，注重现代建筑科技与民族传统风格的统一，在规划设计上秉承“以人为本”的思想，以“创新、求变”的精神去适应市场的需求去适应市场的需求，致力于精品楼盘的开发建设，秉承“铸造精品，奉献社会”的企业宗旨，依靠政府的支持和自身的雄厚实力及良好的人才优势，在鄂尔多斯市独树一帜。并推出“创造鄂尔多斯地产品牌，打造鄂尔多斯真正的商业核心区”的精神理念。l 公司系统科学地设置了公司内部经营管理机构，建立起了一套符合现代企业要求的经营管理规范和流程。2010年企业财务状况（年企业财务状况（1）20102010年三江房地产开发有限公司资产负债表年三江房地产开发

5、有限公司资产负债表资产年初数（万元）期末数（万元）负债及所有者权益年初数（万元）期末数（万元）流动资产：流动负债：货币资金5,129 25,484 应付账款26 13,672 应收账款4,229 26,005 预收账款41,225 22,613 预付账款3,782 22,847 应缴税费1 2,333 存货57,347 41,851 其他应付款4,583 17,059 流动资产合计70,487 116,187 流动负债合计45,835 55,677 固定资产：长期负债：固定资产原价187 260 长期借款10,000 25,600 减：累计折旧56 105 长期借款合计10,000 25,60

6、0 固定资产净值131 155 负债总计55,835 81,277 固定资产合计131 155 所有者权益：无形资产及其他资产：实收资本5,000 5,000 长期待摊费用591 实收资本净额5,000 5,000 无形资产合计591 资本公积11,650 递延税项：未分配利润30,065 递延税款借项1,276 所有者权益合计所有者权益合计16,650 16,650 35,065 35,065 资产总计资产总计72,485 72,485 116,342 116,342 负债和所有者权益总计负债和所有者权益总计72,485 72,485 116,342 116,342 2010年企业财务状况（

7、年企业财务状况（2）20102010年三江房地产开发有限公司利润表年三江房地产开发有限公司利润表项目本年累计数（万元）一、营业收入101,080 减：营业成本61,414 营业税金及附加6,800 销售费用4 管理费用368 财务费用-8 加：公允价值变动收益0 投资收益0 二、营业利润32,502 加：营业外收入0.3 减：营业外支出19 三、利润总额32,483 减：所得税费用1,828 加：本年利润调整0 四、净利润30,655 以前年度调整0 调整后利润30,655 五、每股收益：（一）基本每股收益（二）稀释每股收益2010年度财务状况分析年度财务状况分析20102010年三江房地产开

8、发有限公司年三江房地产开发有限公司财务指标分析财务指标分析指标计算公式数值一、短期偿债能力流动比率流动资产/流动负债2.09 速动比率（流动资产-存货）/流动负债1.34 二、运营能力总资产周转率总收入/平均总资产1.07 应收周转率总收入/平均应收款6.69 平均收账期365/应收周转率54.59 存货周转率总成本/平均存货1.24 存货周转天数365/存货周转率294.78 三、财务杠杆负债比率总负债/总资产0.70 负债权益比总负债/所有者权益2.32 权益乘数总资产/所有者权益3.32 利息保障系数息前税前利润/利息费用2011年企业财务状况（年企业财务状况（1）截止到截止到20112

9、011年年9 9月公司月公司资产负债表资产负债表资产年初数（万元）期末数（万元）负债及所有者权益年初数（万元）期末数（万元）流动资产：流动负债：货币资金25,484 2,736 应付账款13,672 4,377 应收账款26,005 13,803 预收账款22,613 29,707 预付账款22,847 28,167 应缴税费2,333 1 存货41,851 94,132 其他应付款17,059 47,072 流动资产合计116,187 138,838 流动负债合计55,677 81,157 固定资产：长期负债：固定资产原价260 266 长期借款25,600 23,100 减：累计折旧105

10、 152 长期借款合计25,600 23,100 固定资产净值155 114 负债总计81,277 104,257 固定资产合计155 114 所有者权益：无形资产及其他资产：实收资本5,000 5,000 长期待摊费用实收资本净额5,000 5,000 无形资产合计资本公积递延税项：未分配利润30,065 29,701 递延税款借项3 所有者权益合计35,065 34,701 资产总计116,342 138,958 负债和所有者权益总计116,342 138,958 l 项目陈述中已售未收房款中7.5亿元，由于涉及房地产确认销售需预交销售不动产各项税金，固未在报表应收账款中体现；2011年9

11、月中其他应收款为往来款，并非房款收入。l 其他应付款4.7亿为借款，代付工程款项。l 表中2.31亿元长期借款新华信托2年期贷款，贷款到期日：2012年12月27日。2011年企业财务状况（年企业财务状况（2）截止截止20112011年年9 9月公司月公司利润表利润表项目本年累计数（万元）一、营业收入4.5 减：营业成本0.0 营业税金及附加0.3 销售费用2.1 管理费用361.0 财务费用3.1 加：公允价值变动收益0.0 投资收益0.0 二、营业利润(362.0)加：营业外收入0.3 减：营业外支出2.4 三、利润总额(364.1)减：所得税费用0.1 加：本年利润调整四、净利润(364

12、.2)以前年度调整0.0 调整后利润(364.2)项目报告中陈述二期销售已收2.4亿元，但由于房地产企业收入确认标准：项目是否完工。公司现在所开发二期项目（AB区)整体属于未完工产品，固未结转对应收入与成本。注明：本公司开发项目中有两个商场即王府井商场、太古国际商场已经竣工验收。但属于自有资产，下月将反映在投资性房地产科目中。剩余部分属于未完工产品。项目概况项目概况“太古国际广场”二期项目，位于宝日陶亥街南、吉劳庆路东，地处鄂尔多斯市东胜区最繁华的地段，地理位置非常优越，是由三江公司投资开发的国际化城市综合体项目,涵盖高端百货、名品商业街、五A级写字楼、五星级酒店式及高档住宅。王府井百货已作为

13、名品主力店进驻，将共同引领鄂尔多斯市商业的繁荣发展。项目规划指标项目规划指标“太古国际广场”二期项目占地面积41391.6平米，建筑总面积约21万平米，容积率：4.8。其中：A1住宅约10893.1平米，A2五星级酒店约34949.2平米，A1、A2底商9777.47平米，A区商场约26356.6平米，B区商场（王府井百货）约62495.58平米，B1、B2写字楼约69095.49平米。项目现状项目现状太古国际广场二期销控表太古国际广场二期销控表面积面积(万平米）万平米）已销售面积已销售面积(万平米）万平米）未销售面积未销售面积(万平米）万平米）销售总价销售总价（万元）（万元）已收合计已收合计

14、（万元）（万元）未收合计未收合计（万元）（万元）土地面积土地面积41,391.50 41,391.50 A1（住宅）20,670.57 2,219.24 16,221 2,333 936 1,397 A1（底商）2,229.93 16,053 4,966 11,087 A2(五星酒店)34,949.20 34,949.20 0 49,500 10,500 39,000 A区商场26,356.60 自持物业B1（写字楼）69,095.49 8,229.90 51,775 9,944 2,415 7,529 B1（底商）1,036.65 7,000 2,100 4,900 B2（写字楼）7,301

15、.90 8,119 2,059 6,060 B2（底商）752.04 6,219 1,080 5,139 B区商场（王府井百货）62,495.58 自持物业合计合计213,567.44 213,567.44 56718.8656718.86156,849 156,849 99,169 99,169 24,056 24,056 75,113 75,113 l “太古国际广场”二期项目各版块基本完成结构封顶，并已拿到“商品房预销售许可证”。l 项目除部A区与B区的部分自持物业外，已经开始销售，具体销售与收款情况如右表所示。融资借贷情况融资借贷情况l 借款金额：10亿元人民币。l 借款时间：2-3年

16、。l 借款用途：项目工程建安费用与土地增值税费用。l 还款来源：房屋销售与出租回款。l 可抵押物：王府井百货商场是（“太古国际广场”二期项目工程的一部分，王府井百货商场占地62495.58平米，地上六层地下两层，已办理房产证，并且已在营运中）。融资资金使用与还款资金平衡融资资金使用与还款资金平衡l 项目总投资15亿，融资方自筹资金5亿，需融资10亿。l 本次融资主要用于归还建安工程费用及土地增值税。太古国际广场建设项目（二期工程）资金使用计划表太古国际广场建设项目（二期工程）资金使用计划表序号序号工程项目工程项目单位单位数量数量单价单价（元）元）合合价价（万元）万元）一建安工程费m2203,8

17、983,941.1980,36080,360二设备购安费m2203,898267.795,460三其它费用m2203,898127.512,600四小计（建设工程总投资）m2203,8984,336.4888,420五营业税及附加12,636六土地增值税13,23113,231七所得税36,609合计150,897太古国际广场建设项目（二期工程）资金还款平衡表太古国际广场建设项目（二期工程）资金还款平衡表序号序号项目项目 单位单位资金资金备注备注一销售款亿元10.98 二期工程盈利 10.98亿元，可做为偿还贷款的资金。（实际销售款已收2.4亿元）公司二期工程自营商铺87.18m2，租金为1,

18、152.24元/m2,年收入租金1亿元，可保证所贷款项的利息支付。二自持物业出租款亿元/年1三融资款亿元10本项目10.98亿销售款已收2.4亿元，后期销售预收8.98亿元。项目综合评估项目综合评估可提供的附件清单可提供的附件清单l 房地产开发四级资质 l 公司营业执照扫描件l 公司组织机构代码证扫描件l 公司税负登记证扫描件l 银行开户许可证扫描件l 企业法定代表人证书扫描件l 法人省份证扫描件l 国税证明扫描件l 地税证明扫描件l 公司三年审计报告扫描件l 项目土地使用权证扫描件l 项目建设用地规划许可证扫描件l 项目工程规划许可证扫描件l 项目工程施工施工许可证扫描件l 项目房屋预销售许可证扫描件THE END