资产评估原理.pptx

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1、江苏省融资性担保公司从业人员资格认证培训主讲人：孙秉南主讲人：孙秉南E-mailE-mail： TEL TEL ：提提 纲纲资产评估原理资产评估原理资产评估的主要类型资产评估的主要类型担保业务中对抵（质）押资产的管理事项担保业务中对抵（质）押资产的管理事项资产评估法律及准则体系资产评估法律及准则体系抵（质）押贷款业务介绍抵（质）押贷款业务介绍案例分析案例分析1、资产评估原理u 资产评估的概念u 资产评估的特点u 资产评估的目的u 资产评估的主体及客体u 资产评估的计价标准u 资产评估的方法1、资产评估原理资产评估的概念资产评估资产评估是指通过对资产某一时点的价值的评定和估价，从而确定其价值的经

2、济活动。具体的说，资产评估是指经国家认定资格的资产评估机构和人员，依据国家规定和有关资料，根据特定的目的，遵循适当的原则，选择适当的价值类型，按照法定的程序，运用科学的方法，对资产价值进行评定和估算的社会经济活动。1、资产评估原理资产评估的特点其一，评估时，不仅考虑现有资产目前的价格，还要考虑其可能实现的预期收益；其二，资产评估不仅在经营者取得资产时进行，必要时还可以在经营过程中和经营终止后进行再评估。市场性是指资产评估是来源于市场、服务于市场的活动。专业性从事资产评估业务的机构是由一定数量和不同类型的专家和专业人士组成。公正性是指资产评估行为对于评估当事人具有独立性。咨询性是指资产评估结论是

3、为资产业务提供的专业化估价意见，这个意见本身并无强制执行的效力。预测性是指资产评估的预测性是指用资产的未来时空的潜能说明现实。1、资产评估原理资产评估的目的狭义目的狭义目的对资产评估这一行为本身效度和信度的规定。一般是指以较少的评估投入在规定的期限内评定估算出资产当前在特定资产业务限定下的公开市场上最有可能成交价格的结论。广义目的广义目的对资产评估这一行为所要达到的目标和结果的规定。一般有特定目的和一般目的之分。一般目的一般目的主要是维护资产所有者及相关经济主体的合法权益，并正确核定产权边界和资产价值，正确评估资产经营者的经营成果和实绩。特定目的特定目的对某项具体资产进行评估所要达到的具体目标

4、和结果，包括资产补偿、资产处置、资产纳税、资产抵押或担保，这是每项具体评估工作的出发点和归宿点。1、资产评估原理资产评估的主体及客体主体主体 即谁来评估即谁来评估 国外：综合评估机构、专业性评估机构、兼营机构 我国：资产评估公司、会计师事务所客体客体即评估范围即评估范围 整体资产评估整体资产评估：适用于设立公司、企业股份化改制、发行股票上市、股权 转让、企业兼并、收购或分立、联营、组建集团、中外合作、合资、租赁、承包、融资、抵押贷款、法律诉讼、破产清算等目的整体性企业资产评估。 固定资产评估固定资产评估：包括机器设备、建筑物、房地产等各类实体资产的评估。 流动资产评估流动资产评估：包括材料、低

5、值易耗品、在产品、产成品及库存商品、应收账 款及预付账款、应收票据、待摊费用及预付费用的评估。 无形资产评估无形资产评估：包括对以下各类无形资产的评估：专利权、著作权、专有技术、秘诀等；特许生产经营权、土地使用权等；车船牌照等；专家网、销售网、客户名单、长期合同等；商誉、驰名商标、奖牌、荣誉证书，企业家自身价值等； 其他资产评估其他资产评估：包括流通股、非流通股、法人股评估。1、资产评估原理资产评估的计价标准所谓资产评估的计价标准，是指对资产进行价值衡量的依据。例如要评估一建筑机械，是按照它的造价计价还是按照市场卖价计价，还是按出租带来的收益计价，这就是选择计价标准问题。它是资产评估的基础，是

6、确定评估方法的前提。计价标准历史成本标准重置成本标准收益现值标准市场价格标准净变现价值和清算价格标准1、资产评估原理资产评估的计价标准n历史成本标准历史成本标准：是按为业主取得资产时所实际花费的成本对资产进行估价。历史成本也叫原始成本。该标准只能适用于资产购置时间很短或价格稳定不变的情况。n重置成本标准重置成本标准：也称现行成本标准，要求按资产的当前购建价格计价。采用这种标准的依据是：不论资产的卖方还是买方，要得到与被评估资产状态（包括地点和位置）同样的资产，就需要花费与其现行成本相等的费用。该标准比历史成本标准有更大的合理性，更适应于一般情况。 n收益现值标准收益现值标准：企业拥有的债券、股

7、票、专利权等生产或使用功能，之所以还有价值，是因为这些资产能带来收益，因而在市场上有一定的价格。专有技术、商誉以及特许经营权等虽然没有市场价格，但能产生收益，同样是有价值的。这些价值来源于其收益能力，可以按其收益能力大小评估其价值。收益现值标准适用于能独立产生收益且收益比较稳定、易于测算的资产。n市场价格标准：市场价格标准：对于那些在市场上有频繁交易的资产，评估的最佳计价标准是市场价格。由于市场价格的公开性和客观性，可使资产评估的合理性和可靠性大大提高。市场价格标准的应用，应建立在市场体系较完善的基础上。 n净变现价值和清算价格标准净变现价值和清算价格标准：这两个标准有一定的共性，都是以资产变

8、卖的价格作为资产计价的标准，且都建立在资产中断使用的假设基础上。净变现价值系指将资产在市场上转卖所能取得的价格扣除变卖过程中发生的成本后的净值。净变现价值标准在抵押资产的评估中经常被使用。清算价格是指企业在破产、倒闭情况下，在有限(较短)的时间内资产被强制拍卖所得的价格。清算价格与净变现价格不同，后者没有时间要求，不是强制性的变卖，因而价格比前者要高。 1、资产评估原理资产评估的计价标准1、资产评估原理资产评估的方法u收益法u市场法u成本法1、资产评估原理资产评估的方法u收益法收益法定义：定义：以资产的收益现值为计价标准对资产进行价值评估的方法。这里所指的收益是资产未来的收益，也就是企业预期的

9、年利润。程序：程序：收集验证有关经营、财务状况的信息资料； 计算和对比分析有关指标及其变化趋势； 预测资产未来长期收益，确定折现率或本金化率； 将预期收益折现或本金化处理，确定被评估资产价值。优点：1、能真实和较准确地反映企业本金化的价格。2、与投资决策相结合，应用此法评估的资产价格，易为买卖双方所接受。缺点：1、预期收益额预测难度较大。2、评估中适用范围较小。1、资产评估原理资产评估的方法u市场法市场法定义：定义：参照执行市场上形成的相同或类似资产的公允交易价格，确定资产评估值的方法。 前提条件：前提条件：双方有足够时间和能力了解实情； 需要有一个充分发育活跃的资产市场（充分的市场竞争，公平

10、市场买卖双方没有垄断和控制）； 参照物及其与被评估资产可比较的指标，技术参数等资料是可搜集到的； 一般只适用于对土地使用权、建筑物、通用工业设备等各项资产的评估； 1、资产评估原理资产评估的方法决定现行价格的基本因素决定现行价格的基本因素：基础价格、供求关系、质量因素程序： 程序：程序：明确评估对象 进行公开市场调查，寻找参照物 判断选择参照物 把被估资产与参照物比较 分析调整差异，做出结论。优点：1、能更能反映市场现实价格。2、评估结果易于被各方面理解和接受。缺点：1、需要有公开及其活跃的市场作为基础，不适用于缺少参照物交易的不完善市场。 2、不适用于专用机器、设备，大部分的无形资产。u市场

11、法市场法1、资产评估原理资产评估的方法定义定义：C 重置成本 重置完全成本 C1物理损耗 有形磨损 C2功能性损耗 C3经济性损耗 计算：计算： 评估值=重量成本-C1-C2-C3 评估值=重量成本综合成新率u成本法成本法1、资产评估原理资产评估的方法不同标准对应不同方法；方法要与评估对象相适应；方法选择受数据和信息资料的制约；为提高准确性，选用多种方法相配合，互相验证，弥补某一方法的局限性。u方法选择的原则方法选择的原则2、资产评估法律及准则体系n我国资产评估法律规范及制度体系n我国资产评估准则体系2、资产评估法律及准则体系我国资产评估法律规范及制度体系目前我国资产评估法制和规范体系，已初步

12、形成了一套以国务院颁布的国有资产评估管理办法为主干，以财政部、原国家国有资产管理局等政府主管部门颁布的一系列关于资产评估的规章制度为主体，以全国人大及其常委会、司法机关和其他政府部门颁布的其他相关法律、司法解释和规章制度为补充的资产评估法律规范体系。内容涵盖资产评估综合管理、考试、培训、注册、机构审批、职业规范、项目管理、财务管理、收费管理、业务监管、违规处罚、清理整顿、体制改革等各个方面。2、资产评估法律及准则体系我国资产评估法律规范及制度体系国有资产评估管理办法1991年11月16日，国务院发布国有资产评估管理办法（国务院91号令）。该办法是我国第一个关于资产评估管理的行政法规，也是迄今为

13、止我国法律效力最高的资产评估专门法规。国有资产评估管理办法共六章三十九条，主要内容包括（在其后的发展中，有些内容已经调整，但仍是国有资产评估管理的重要依据之一）：规定了必须进行国有资产评估的情形，包括：资产转让、拍卖；企业兼并、出售、联营、股份经营；与外国公司、企业和其他经济组织或个人开办中外合资经营企业或中外合作经营企业；企业改扩建和技术改造；企业清算；按照国家有关规定需要进行资产评估的其他情形。此外，国有资产占有单位有下列情形之一，且当事人认为需要的，可以进行资产评估：资产抵押及其他担保；企业租赁；需要资产评估的其他情形。2、资产评估法律及准则体系我国资产评估法律规范及制度体系国有资产评估

14、管理办法规定了国有资产评估的范围，包括：固定资产、流动资产、无形资产和其他资产。规定了国有资产评估的组织管理，包括国有资产评估项目的管理和资产评估机构的管理等。规定了评估程序，包括申请立项、资产清查、评定估算和验证确认等国有资产评估和管理程序。规定了评估方法，包括：收益现值法，重置成本法，现行市价法，清算价格法，国有资产管理部门规定的其他评估方法。规定了违反本办法的法律责任。国有资产评估管理办法的颁布，确立了我国资产评估的基本依据，是我国资产评估法制建设的重要里程碑。2、资产评估法律及准则体系我国资产评估法律规范及制度体系财政部、资产评估行政主管部门制定的资产评估规章制度近二十多年来制定了12

15、0多个有关资产评估管理的规章制度，主要有以下几个方面的内容：资产评估综合管理方面，如原国家国有资产管理局颁布的国有资产评估管理办法施行细则（国资办发199236号）；资格管理与考试方面，如人事部与原国家国有资产管理局联合颁布的注册资产评估师执业资格制度暂行规定（人职发199554号），人事部与财政部联合颁布的关于调整注册资产评估师执业资格考试有关规定的通知（人发199923号）；注册管理方面，如原国家国有资产管理局颁布的注册资产评估师执业资格注册管理暂行办法（国资办发199635号）；机构管理方面，如财政部颁布的资产评估机构审批管理办法（财政部令第22号）；2、资产评估法律及准则体系我国资产评

16、估法律规范及制度体系财政部、资产评估行政主管部门制定的资产评估规章制度评估项目管理方面，如财政部颁布的关于改进资产评估确认工作的通知（财评字1998136号）；后续教育方面，如财政部颁布的注册资产评估师后续培训制度（试行）（财评协字199，854号）；执业规范方面，如原国家国有资产管理局颁布的资产评估操作规范意见（国资办发199623号）；体制改革方面，如财政部颁布的关于资产评估机构脱钩改制的通知（财评字1999119号）；评估收费和财务管理方面，如国家物价局与原国家国有资产管理局联合颁布的关于资产评估收费管理暂行办法（价费字1992625号）。2、资产评估法律及准则体系我国资产评估法律规范及

17、制度体系资产评估相关法律、法规和规章制度资产评估法律规范体系的重要组成部分。这些法律、法规和规章制度主要包括三方面的内容：全国人大或者人大常委会颁布的法律，如公司法、证券法、企业国有资产法、合伙企业法、拍卖法、刑法。这些法律主要是对需要进行资产评估的情形做出了规定；对企业国有资产评估中评估机构选聘以及评估机构执业提出要求；对评估机构、专业人员违反法律规定的罚则做出了规定。其中最为重要的是公司法，该法将资产评估作为组建有限责任公司和股份有限公司过程中的重要一环予以了明确规定。2、资产评估法律及准则体系我国资产评估法律规范及制度体系资产评估相关法律、法规和规章制度司法机关颁布的司法解释最高人民法院

18、颁布的关于审理证券市场因虚假陈述引发的民事赔偿案件的若干规定（2003）关于冻结、拍卖上市公司国有股和社会法人股若干问题的规定（2001）最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定（2004）最高人民检察院、公安部关于经济犯罪案件追诉标准的规定等2、资产评估法律及准则体系我国资产评估法律规范及制度体系资产评估相关法律、法规和规章制度相关政府部门颁布的规章制度例如财政部颁布的：金融企业国有资产评估监督管理暂行办法、行政单位为国有资产管理办法、事业单位国有资产管理办法；国家工商行政管理总局颁布的：公司注册资本登记管理规定；证监会颁布的：上市公司收购管理办法、证券市场禁入规定、上市公司信

19、息披露管理办法；还有财政部与国家知识产权局、国际林业局、国际工商行政管理总局等部门下发的关于知识产权评估管理、森林资源资产评估管理、以非货币资产出资的评估管理等方面的规定等。2、资产评估法律及准则体系我国资产评估法律规范及制度体系资产评估行业自律管理制度资产评估行业试行行政管理和行业自律管理相结合的管理体制，形成了较为完备的行业自律管理体系。 建立起了注册资产评估师注册管理制度； 建立了会员管理体系； 建立了后续教育培训体系； 发布了资产评估准则； 建立了行业职业质量自律监管制度。2、资产评估法律及准则体系我国资产评估准则体系资产评估工作具有很强的专业性，世界各国和地区在资产评估行业发展过程中

20、，大都根据需要制定了本国、本地区的资产评估准则，用于指导注册资产评估师执业。资产评估准则的完善和成熟程度在一定程度上反映了一个国家或地区评估业发展的综合水平。1996年，在总结资产评估理论研究和实践经验的基础上，中国资产评估协会开始启动制定资产评估准则的工作。2004年2月，财政部正式发布了资产评估准则基本准则和资产评估职业道德准则基本准则，标志着我国资产评估准则体系初步形成。2007年11月28日，财政部发布了中国资产评估准则体系，同时发布包括8项新准则在内的15项资产评估准则，标志着比较完整的资产评估准则体系初步建立。2008年11月28日，中国资产评估协会又发布了3项新的准则。至2011

21、年，财政部和中评协累积共发布21个评估准则。包括2个基本准则、8个具体准则、4个评估指南和7个指导意见。标志着评估时间全面进入准则规范阶段。2、资产评估法律及准则体系从资产评估准则体系横向关系上划分，资产评估准则包括业务准则和职业道德准则两个部分。从资产评估准则体系纵向关系上划分，资产评估准则分为不同的层次。我国资产评估准则体系2、资产评估法律及准则体系第一层次为资产评估基本准则。第一层次为资产评估基本准则。它是注册资产评估师执行各类资产类型、各种评估目的的资产评估业务的基本规范，是各类资产评估业务中所应当共同遵守的基本准则。基本准则在整个评估准则体系中占有极为重要的地位。基本准则是我国评估准

22、则体系的一大特点，目前在各国评估准则及国际评估准则中并没有类似的基本准则部分，我国资产评估基本准则是将各类资产评估的共同规范进行有机结合的首次尝试。第二层次为资产评估具体准则。第二层次为资产评估具体准则。资产评估具体准则分为程序性准则和实体性准则两部分。程序性准则是关于注册资产评估师通过履行一定的专业程序完成评估业务、保证评估质量的规范，包括评估程序、评估业务约定书、评估工作底稿、评估报告等。为避免在程序上出现重大的遗漏或疏忽，保证评估的质量。实体性准则针对不同资产类别的特点，分别对不同类别资产评估业务中的注册资产评估师执业行为进行规范。根据我国资产评估行业的惯例和国际上的通行做法， 实体性准

23、则主要包括企业价值评估准则、无形资产评估准则、不动产评估准则、机器设备评估准则、珠宝首饰艺术品评估准则等。我国资产评估准则体系2、资产评估法律及准则体系第三层次为资产评估指南第三层次为资产评估指南资产评估指南包括对特定评估目的、特定资产类别（细化）评估业务以及对资产评估中某些重要事项的规范第四层次为资产评估指导意见第四层次为资产评估指导意见资产评估指导意见是针对资产评估业务中的某些具体问题的指导性文件。该层次较为灵活，针对评估业务中新出现的问题及时提出指导意见，某些尚不成熟的评估指南或具体评估准则也可以先作为指导意见发布，待实践一段时间或成熟后再上升为具体准则或指南。我国资产评估准则体系3、抵

24、（质）押贷款业务介绍抵押贷款的定义抵押抵押是以抵押人所有的实物形态为抵押主体，以不转移所有权和使用权为方式作为债务担保的一种法律保障行为。借款人在法律上把自己的财产所有权作为抵押而取得的银行贷款称为抵押贷款。抵押品通常包括有价证券、国债券、各种股票、房地产、以及货物的提单、栈单或其他各种证明物品所有权的单据。 3、抵（质）押贷款业务介绍抵（质）押品的分类存货抵押：存货抵押：商品、原材料，在制品和制成品抵押客账抵押：客账抵押：应收账款作为担保证券抵押：证券抵押：股票、汇票、期票、存单、债券等作为抵押设备抵押：设备抵押：以机械设备、车辆、船舶等作为担保不动产抵押：不动产抵押：土地、房屋等不动产抵押

25、。 人寿保险单抵押：人寿保险单抵押：是指在保险金请求权上设立抵押权，它以人寿保险合同的退保金为限额，以保险单为抵押，对被保险人发放贷款。3、抵（质）押贷款业务介绍银行抵押贷款的主要品种企业房地产抵押贷款企业流动资金贷款中的房地产抵押贷款企业流动资金贷款中的房地产抵押贷款 贷款用途为企业日常流动资金周转，期限为一年以内 企业固定资产贷款中的房地产抵押贷款企业固定资产贷款中的房地产抵押贷款 用于借款人固定资产投资 项目贷款中的房地产抵押贷款项目贷款中的房地产抵押贷款 银监部门“三个办法一个指引”中对项目贷款的借款人、项目特征和资金来源做出明确的规定3、抵（质）押贷款业务介绍银行抵押贷款的主要品种企

26、业房地产抵押贷款项目贷款中的房地产抵押贷款项目贷款中的房地产抵押贷款 银监部门“三个办法一个指引”中对项目贷款的借款人、项目特征和资金来源做出明确的规定。（一）贷款用途通常是用于建造一个或一组大型生产装置、基础设施、房地产项目或其他项目，包括对在建或已建项目的再融资；（二）借款人通常是为建设、经营该项目或为该项目融资而专门组建的企事业法人，包括主要从事该项目建设、经营或融资的既有企事业法人；（三）还款资金来源主要依赖该项目产生的销售收入、补贴收入或其他收入，一般不具备其他还款来源。3、抵（质）押贷款业务介绍银行抵押贷款的主要品种企业存货质押贷款就地仓储融资就地仓储融资银行根据协定雇用第三方（通

27、常称为就地仓储公司）充当存货控制人（银行）的代理人来管理存货。 信托收据融资信托收据融资借款人将货物存入公开仓库，或就地保存但无需第三者参与货物保管，当货物销售后，借款人当天应将销售收入转到贷款者账户。 质押单存货融资质押单存货融资质押单是一个由第三方定期签发给贷款银行的文书实际上，第三方的此种业务替代了银行工作人员对企业的监管。 3、抵（质）押贷款业务介绍银行抵押贷款的主要品种企业存货质押贷款存货质押贷款的适用性适用性：经营的商品适于质押、仓储方式可实现转移占有的贸易流通类企业。满足中小型商业和贸易企业中小型商业和贸易企业的融资需要。 存货质押贷款的质押物的条件条件： 产权明确 物理、化学性

28、质稳定 价格稳定，市场活跃，易于变现 规格明确，便于计量 有明确依据确定实际价值3、抵（质）押贷款业务介绍银行抵押贷款的主要品种房地产开发企业贷款房地产开发企业以其开发的土地作为抵押资产是一类较为特殊的抵押贷款 。建议使用封闭式抵押贷款管理方式，将土地抵押贷款转成在建工程抵押。规避重复抵押的风险 ；规避无法监控销售收入的风险；房地产开发企业提出追加贷款额度的申请时，审查房地产开发企业投入的自有资金是否已达到总投资的35%。3、抵（质）押贷款业务介绍银行抵押贷款的主要品种个人住房贷款的类型个人住房商业性贷款个人住房商业性贷款 个人住房商业性贷款，是银行信贷资金所发放的自营贷款 。 个人住房公积金

29、贷款个人住房公积金贷款 个人住房公积金贷款，是政策性的住房公积金所发放的委托贷款。个人住房组合贷款个人住房组合贷款凡符合个人住房商业性贷款条件的借款人同时缴存住房公积金，在办理个人住房商业性贷款的同时还可向银行申请个人住房公积金贷款 3、抵（质）押贷款业务介绍银行抵押贷款的主要品种个人汽车消费贷款的类型抵房买车贷款新车抵押贷款房车组合贷款第三方自然人保证贷款。经销商担保贷款3、抵（质）押贷款业务介绍贷款方式抵押贷款分为 最高额抵押最高额抵押 与 传统抵押传统抵押最高额抵押最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保 最高额抵押与传统抵押区别

30、区别在于（1）最高额抵押所担保的债权为不确定债权；（2）最高限额抵押所担保的债权通常为将来的债权；（3）最高限额抵押必须预定最高限额外负担；（4）最高限额抵押权不随主债权的转移而转移。3、抵（质）押贷款业务介绍抵押率的设定（通常标准）以房产抵押的，抵押率最高不得超过70%；以交通运输工具、通用机器设备和工具抵押的，抵押率最高不得超过60%；以专用机器设备和工具，无形资产（含土地使用权）和其他财产抵押的，抵押率最高不得超过50% 。60%50%70%3、抵（质）押贷款业务介绍银行抵押贷款发放中存在的问题 有关规定对抵押的登记部门确认不统一，致使银行无所适从 法定登记部门对有些贷款抵押物未开办登记

31、业务 有些抵押物办理抵押登记难度较大 抵押权的实现难度较大 4、资产评估的主要类型资产的概念资产是为特定的经济主体所控制并预期会给该经济主体带来经济利益的资源。 即能够为经济主体提供即能够为经济主体提供 未来经济利益，这也是未来经济利益，这也是 资产的本质所在。也就资产的本质所在。也就 是说，不管是有形的还是说，不管是有形的还 是无形的，要成为资产，是无形的，要成为资产， 必须具备能产生经济利必须具备能产生经济利 益的能力，这是资产的益的能力，这是资产的 第一要义。第一要义。 资产的经济属性资产的经济属性 即必须是为经济主体所控即必须是为经济主体所控 制，也就是说，资产所产制，也就是说，资产所

32、产 生的经济利益能可靠地流生的经济利益能可靠地流 入该经济主体，为该经济入该经济主体，为该经济 主体提供服务能力，而不主体提供服务能力，而不 论该经济主体是否对它拥论该经济主体是否对它拥 有所有权，这是资产的第有所有权，这是资产的第 二要义。二要义。资产的法律属性资产的法律属性资产的概念包资产的概念包含两个要义含两个要义4、资产评估的主要类型“资产”与“财产”在含义上是有区别的。一般来讲只有作为生产要素投入生产经营活动的财产才叫“资产”，它一般具有增值的要求，而其他财产则不具有这种要求。因此，在我国，习惯上称企业的财产为资产(意指盈利性财产)，而称一般事业单位或个人家庭的钱财为财产(非盈利性财

33、产)。资产的概念资产与财产的区别4、资产评估的主要类型资产的分类按是否有实体形态按移动特性按在生产过程中的变化特征资产动产不动产流动资产固定资产无形资产有形资产4、资产评估的主要类型资产评估的范围适用于设立公司、企业股份化改制、发行股票上市、股权 转让、企业兼并、收购或分立、联营、组建集团、中外合作、合资、租赁、承包、融资、抵押贷款、法律诉讼、破产清算等目的整体性企业资产评估。整体资整体资产评估产评估包括机器设备、建筑物、房地产等各类实体资产的评估。固定资固定资产评估产评估包括材料、低值易耗品、在产品、产成品及库存商品、应收账 款及预付账款、应收票据、待摊费用及预付费用的评估。流动资流动资产评

34、估产评估4、资产评估的主要类型资产评估的范围 包括对以下各类无形资产的评估：包括对以下各类无形资产的评估： 专利权、著作权、专有技术、秘诀等；专利权、著作权、专有技术、秘诀等； 特许生产经营权、土地使用权等；车船牌照等；特许生产经营权、土地使用权等；车船牌照等； 专家网、销售网、客户名单、长期合同等；专家网、销售网、客户名单、长期合同等； 商誉、驰名商标、奖牌、荣誉证书，企业家自身价值等；商誉、驰名商标、奖牌、荣誉证书，企业家自身价值等；无形资无形资产评估产评估包括流通股、非流通股、法人股评估。包括流通股、非流通股、法人股评估。其他资其他资产评估产评估4、资产评估的主要类型n 自然供给：地球人

35、类可利用的土地数量（无弹性）n 自然特性：数量固定、质量差异性、位置不可移性、效用持久性n 经济供给：在土地的自然供给的范围内，对土地进行了开发利用，并在一定规划条件下可满足人类不同需求的土地供给。（有弹性）n 经济特性：数量稀缺、产权可垄断、用途广泛、经济效益级差性。 房地产评估的主要概念土地特性4、资产评估的主要类型房地产评估的主要概念土地使用权土地所有权 属于国家or集体，所有权不能流转土地所有权和使用权分离制度 地价指土地使用权价格出让出让土地使用权转让的方式土地使用权转让的方式 出售出售oror交换交换oror赠与赠与出让期限出让期限7070年年 居住用地居住用地4040年年 商业、

36、旅游、娱乐用地商业、旅游、娱乐用地5050年年 教、科、文、卫、体等教、科、文、卫、体等性质性质 （权利义务（权利义务+ +地上附着物所有权）一并转地上附着物所有权）一并转期限期限 合同期限原使用者已使用期限合同期限原使用者已使用期限限制限制未按出让合同规定开发、利用土地的不得转让未按出让合同规定开发、利用土地的不得转让出让方式出让方式 协议协议oror招标招标oror拍卖拍卖oror挂牌挂牌出租出租 未按出让合同规定开发、利用土地的不得出租未按出让合同规定开发、利用土地的不得出租抵押抵押 不违背出让合同不违背出让合同+ +办理抵押登记办理抵押登记+ +抵押权实现时应办理过户抵押权实现时应办理

37、过户申请续期申请续期 最迟于届满前一年最迟于届满前一年期限届满未申请期限届满未申请oror申请续期未被批准申请续期未被批准 国家无偿收回国家无偿收回转让转让4、资产评估的主要类型n 不能脱离土地而独立存在；使用寿命有限；属可再生的社会资源。房地产评估的主要概念房屋建筑物特点房地产特点n 房地产位置的固定性、区域性和个别性n 房地产使用的长期性（转让、出租、抵押、投资、祖传等）n 房地产投资数额巨大。n 房地产易受政策影响（规划、征用）n 房地产相互影响（领近）。n 房地产增值保值性。 4、资产评估的主要类型n 居住房地产居住房地产按档次分： 普通住宅 高级住宅按市场化程度分： 社会保障性住宅

38、市场化商品住宅按住宅评估标的物分： 住宅单元 住宅楼 居住小区。 房地产评估的主要概念房地产的分类n 商业房地产：商业房地产：商场、购物中心、旅馆、写字楼、游泳馆、歌舞厅、高尔夫球场等。特点：收益性、经营内容多、转租多、装修高档而复杂，且折旧快。n 工业房地产：工业房地产：厂房及工厂区内的其他房地产、仓库等。特点：涉及的行业多、非标准厂房多，单价差异大；受腐蚀的可能性大。 4、资产评估的主要类型n 房产房产是具有一定产权关系的房屋、建筑物的总称。它包括“房”和“产”两个方面。“房”包括房屋及其以外的其他建筑物和设施，如水塔、水池、路、桥、烟囱等；“产”指产权，包括所有权、使用权、收益权和处置权

39、四个方面。n 地产地产是具有一定权属关系的土地。“地”一般指与房相关联的“地皮”，由地表面积和规划允许其发展的上部空间所构成的一个立体物质体。“产”指产权，也包括所有权、使用权、收益权和处置权四个方面房地产评估的主要概念房地产评估分类单项房地产评估单项房地产评估如一栋房子中的一套房间，一个门栋等均可作为单项资产评估。房屋中的楼梯，既可确指，也有独立的使用功能，但只能是供人们共同使用，不能单独界定其产权，不可从房屋中将它分割出来。整体房地产评估整体房地产评估 是对某一特定地段的地产、房屋及基础设施作为一个估价对象进行综合是对某一特定地段的地产、房屋及基础设施作为一个估价对象进行综合估价。目前，我

40、国对整体评估主要是从综合收益的角度进行评价，或采估价。目前，我国对整体评估主要是从综合收益的角度进行评价，或采用单项评估汇总并用一定系数作调整估价用单项评估汇总并用一定系数作调整估价4、资产评估的主要类型房地产评估的主要概念房地产价格n 城市基准地价根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的各地价区段在某一时点的平均价格水平。 n 标定地价 标定地价的价格时点是相对固定的，就是有关部门公布确定的时间。 n 底价是指政府、企业或私人出售房地产时所确定的最低价格。n 期望价是指出售房地产时所希望卖出的满意价格。 n 补地价是指在更改政府原出让土地使用权时规定的用途，或增加容积

41、率，或转让、出租、抵押划拨土地使用权，或出让的土地使用权续期等时，需要交给政府的一笔地价款。4、资产评估的主要类型房地产评估的主要概念房地产价格影响因素经济发展经济增长速度、国民生产总值、物价指数居民收入、财政金融产业结构第三产业比重大地价高人口数量、密度、素质家庭规模小型化，住宅套数需求量增加房地产投资涨跌+平抑城市化水平、社会福利、教育水平+政治安定+治安程度政策因素土地住房制度、政策、法规、规划、行政隶属关系心理因素价格预期、欣赏趣味、时尚、号码、风水等 经济社会一般性因素4、资产评估的主要类型房地产评估的主要概念房地产价格影响因素影响商业房地产价格的主要区域因素：影响商业房地产价格的主

42、要区域因素：商业群落状况及地段的繁华程度； 顾客来源及购买力状况；顾客的交通手段及交通状况；营业类别及竞争装况；经营者的创造力及资信状况；土地利用的管制状况等。道路、港口、铁路等运输设施的便利程度及建设装况；动力供应和供排水状况；劳动力市场的供应状况；与关联产业的位置关系；与生产紧密联系的气候、地质、水文状况；政府行政上的指导与管制，如排污限制。区域因素4、资产评估的主要类型房地产评估的主要概念房地产价格影响因素影响土地价格土地价格的个别因素位置、面积、地势、地质形状、宽度、深度临街状况（临街地、街角地、袋地、盲地）容积率：与地价同方向变动，但不成正比用途：商业用地价住宅用地价工业用地价土地的

43、生熟程度、土地的使用权年限个别因素影响房屋建筑物价格房屋建筑物价格的个别因素面积、构造、材料、新旧程度、用途设计、设备、装修水平、内部格局施工质量、外观楼层、朝向、产权环境质量（景致环境、交通环境、人文环境、社区环境等）各种法规对建筑物的管制4、资产评估的主要类型房地产评估的主要概念房地产评估主要方法n 收益法n 市场法n 成本法n 假设开发法n 基准地价修正法n 路线价法4、资产评估的主要类型房地产评估的主要概念房屋朝向因素调价系数参考表（%）沧州沧州邢台邢台蚌埠蚌埠湘潭湘潭邵阳邵阳贵州贵州无锡无锡朝南朝南0 0+10+100 0+2+20 0-2-2+2+2朝东朝东-2-20 0-2-20

44、 0-2-2+2+2-1-1朝北朝北-3-3-5-5-6-6-2-2-2-20 0+3+3朝西朝西-4-4-10-10-4-4-2-2-4-4-4-4-2-24、资产评估的主要类型房地产评估的主要概念房屋楼层因素调价系数参考表（%）一层楼一层楼二层楼二层楼三层楼三层楼四层楼四层楼五层楼五层楼六层楼六层楼七层楼七层楼一层一层0 0-2-2-2-2-2-2-2-2-2-2-2-2二层二层+2+2+2+2+2+2+2+2+2+2+2+2三层三层0 0+2+2+3+3+4+4+5+5四层四层-2-20 0+2+2+3+3五层五层-3-3-2-20 0六层六层-4-4-3-3七层七层-5-5合计合计0

45、00 00 00 00 00 00 04、资产评估的主要类型流动资产评估的主要概念n 流动资产是指企业在一年内或者超过一年的一个营业周期内变现或者耗用的资产n 种类：货币资金、交易性金融资产、应收票据、应收账款、预付账款、其他应收款、其他流动资产4、资产评估的主要类型流动资产评估的主要概念n 循环周转速度快；n 变现能力强； n 占用形态同时并存又相继转化；n 波动性流动资产的特点4、资产评估的主要类型流动资产评估的主要概念n 流动资产评估的内容材料、在产品、产成品及库存商品的评估货币性资产的评估、应收账款及预付账款的评估、应收票据的评估、待摊费用和预付费用的评估等。n 流动资产评估的特点流动

46、资产评估主要是单项资产评估；合理确定流动资产评估的基准时间对流动资产评估具有非常重要的意义；既要认真进行资产清查，同时又要分清主次，掌握重点。 流动资产评估的内容与特点4、资产评估的主要类型流动资产评估的主要概念n 确定评估对象和评估范围明确流动资产的评估范围查核待评估流动资产的产权对被评估流动资产进行抽查核实n 对具有实物形态的流动资产进行质量和技术状况调查n 对企业的债权情况进行分析n 合理选择评估方法。 流动资产评估的程序4、资产评估的主要类型流动资产评估的主要概念n 材料的评估n 低值易耗品的评估n 在产品评估n 产成品及库存商品的评估实物类流动资产的评估类型4、资产评估的主要类型流动

47、资产评估的主要概念n 评估基准日与产成品完工时间接近的情况可以直接按产成品的账面成本确定其评估值。计算公式：产成品评估值=产成品数量产成品单位成本成本法评估产成品及库存商品n 评估基准日与产成品完工时间间隔较长的情况计算方法一：计算方法一：产成品评估值=产成品实有数量（合理材料工艺定额材料单位现行价格+合理工时定额单位小时合理工时工资、费用(含借款费用)）计算方法二：计算方法二：产成品评估值=产成品实际成本（材料成本比例材料综合调整系数+工资、费用(含借款费用)成本比例工资、费用综合调整系数）4、资产评估的主要类型流动资产评估的主要概念应用市场法评估产成品的价值，在选择市场价格时应注意考虑以下

48、因素：n 产成品的使用价值；n 分析市场供求关系和被评估产成品的前景；n 所选择的价格应是在公开市场上所形成的近期交易价格，非正常交易价格不能作为评估的依据；n 对于产品技术水平先进，但产成品外表存有不同程度的残缺的，可根据其损坏程度，通过调整系数予以调整。市场法评估产成品及库存商品4、资产评估的主要类型流动资产评估的主要概念应用市场法评估产成品的价值，在选择市场价格时应注意考虑以下因素：应用市场法评估产成品的价值，在选择市场价格时应注意考虑以下因素：n 产成品的使用价值；n 分析市场供求关系和被评估产成品的前景；n 所选择的价格应是在公开市场上所形成的近期交易价格，非正常交易价格不能作为评估

49、的依据；n 对于产品技术水平先进，但产成品外表存有不同程度的残缺的，可根据其损坏程度，通过调整系数予以调整。市场法评估产成品及库存商品采用市场法评估产成品时，现行市价中包含了成本、税金和利润，如何处采用市场法评估产成品时，现行市价中包含了成本、税金和利润，如何处理待实现的利润和税金，应视产成品评估的特定目的和评估性质而定。理待实现的利润和税金，应视产成品评估的特定目的和评估性质而定。n 十分畅销的产品-出产销售价格减去销售费用和全部税金n 正常销售的产品-出产销售价格减去销售费用、全部税金和适当数额的税后净利润n 勉强能销售出去的产品-出厂销售价格减去销售费用、全部税金和税后净利润；n 滞销、

50、积压、降价销售的产品-可收回净收益。4、资产评估的主要类型机器设备评估的主要概念n 以单台件为评估对象。n 以技术检测为基础。n 把握机器设备价值构成和影响价值的主要因素。机器设备及其评估的特点4、资产评估的主要类型机器设备评估的主要概念机器设备的分类按固定资产固定资产分类通用设备专用设备交通运输设备电气设备电子产品及通讯设备仪器仪表、计量标准器具及量具、衡器文艺体育设备4、资产评估的主要类型机器设备评估的主要概念机器设备的分类按现行会计制度现行会计制度分类生产用机器设备非生产用机器设备租出机器设备未使用机器设备不需用机器设备融资租入机器设备4、资产评估的主要类型机器设备评估的主要概念机器设备