资产评估学习指导课件.pptx

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1、宁夏广播电视大学宁夏广播电视大学期末复习指导期末复习指导资产评估资产评估期末复习指导期末复习指导 任丽红任丽红 2011年年11月月 第一部分第一部分 课程考核的有关说明课程考核的有关说明一、考核对象一、考核对象 本课程的考核对象是电大开放教育本科会计学专业的学生。二、考核方式二、考核方式 资产评估课程是统服课,即由宁夏电大自行组织教学和考试。本课程采用形成性考核和期末考核相结合的方式，学习过程考核包括四次平时作业及网上教学活动的参与情况。平时成绩占学期总成绩的20%，期末考试成绩占学期总成绩的80%。 本课程的命题依据是宁夏广播电视大学资产评估学课程教学大纲和本考试要求，这门课程主要介绍了资

2、产评估的基本理论与基本方法；各种资产评估实务以及资产评估的操作程序与准则。通过本课程的学习，大家应了解资产评估的操作规程，并能针对不同性质的资产业务，运用相应的评估方法，对资产的价值作出评估。 三、命题依据三、命题依据 四、命题原则四、命题原则 1、本课程的考试命题在教学大纲规定的教学目的、教学要求和教学内容的范围之内。 2、命题注重对课程基础知识掌握程度的考核，试题力求覆盖面广一些，并突出课程的重点内容。五、试题类型及结构五、试题类型及结构 本次考试采用闭卷形式，题型有单项选择题、多项选择题、简答题及计算分析题等四种类型。卷面分值为100分，其中，单项选择题10分，多项选择题10分，简答题3

3、0分，计算分析题50分，期末成绩占终结性成绩的80%。 本课程期末考试的答题时限为90分钟，可以携带计算工具。六、答题时限及其他说明六、答题时限及其他说明第二部分第二部分 课程考核内容和要求课程考核内容和要求第一章第一章 资产评估的基本概念资产评估的基本概念一、考核知识点一、考核知识点1、资产评估的概念2、资产评估在市场经济中的功能3、资产评估的特点4、资产评估的目的5、资产评估的主体与客体6、资产评估与会计的关系二、考核要求二、考核要求了解：1、资产评估的目的2、资产评估对象的分类掌握：1、资产评估的主体与客体2、资产评估的特点3、资产评估与会计的关系重点掌握：1、资产评估的概念及其组成要素

4、2、资产评估在市场经济中的功能3、资产评估中资产的涵义第二章第二章 资产评估的基本原理资产评估的基本原理一、考核知识点一、考核知识点1、资产价值形成理论2、资产评估中常见的价值类型3、国际评估准则定义的价值类型4、资产评估的假设5、资产评估原则二、考核要求二、考核要求了解：1、对资产价值的理解2、国际评估准则中定义的价值类型与各种价值类型的内在联系掌握：1、资产评估中常见的七种价值类型的含义2、资产评估的工作原则和经济技术原则重点掌握：1、生产费用价值论、效用价值论、供求决定价值论的主要观点2、资产评估的四种假设第三章第三章 资产评估的基本方法资产评估的基本方法一、考核知识点一、考核知识点1、

5、成本法的理论依据与评估思路2、收益法的理论依据及其运用的前提条件3、市场比较法的理论依据、评估思路与运用的前提条件4、成本法、收益法和市场比较法三种评估方法的比较二、考核要求二、考核要求了解：1、复原重置成本和更新重置成本的相同点与区别掌握：1、运用重置成本法、收益现值法、市场比较法进行资产评估时，各自需要的前提条件。2、运用重置成本法、收益现值法、市场比较法进行资产评估的不同点。重点掌握：1、重置成本、有形损耗、功能性损耗、经济性损耗的涵义及计算。2、资产有限期限、无限期限的预期收益现值的计算。 典型案例分析典型案例分析 一、重置成本的计算一、重置成本的计算 重置成本的计算方法主要有重置核算

6、法、功能系数法、物价指数法、统计分析法等。 重置核算法：又称细节分析法、直接法或加和法，是按资产的成本构成，以现行市价为标准，计算重置成本的一种方法。这种方法要求先对资产的成本进行分解，进而逐项计算各成本项目，按计入的方法区分为直接成本与间接成本。计算公式为； 重置成本=直接成本+间接成本1、直接成本：指购建全新资产的全部支出中可直接计入购建成本的那一部分支出。如机器设备的买价、安装和人工费等。2、间接成本：指购建全新资产的全部支出中不能直接计入购建成本而需要采用适当的方法、标准进行分配应计入购建成本的那一部分支出。如管理费、设计制图费等。在实际工作中，常按直接成本的一定比例估算间接成本。其方

7、法有以下几种：（1）人工成本比例法 （2）单位价格法 （3）间接成本百分率法 例：被评估资产为一台5年前购置的机器设备。据了解，该机器设备现尚无换代产品，该设备账面原值12.2万元，经检验资料，该设备当时购买价为10万元，运杂费1.6万元，安装费中直接成本0.4万元，间接成本0.2万元。据对同类型机器设备的调查，现在购买价比5年前上涨了20%，运杂费上涨80%，安装费中直接成本上涨40%；购建成本中间接成本占直接成本的百分率不变。根据以上资料，估算该设备的重置成本。解： 购买价=10 （1+20%）=12（万元） 运杂费=1.6 （1+80%）=2.88（万元） 安装费中的直接成本=0.4 （

8、1+40%） =0.56（万元） 直接成本=12+2.88+0.56 =15.44（万元） 间接成本占直接成本的百分率 =0.2/（10+1.6+0.4） 100% =1.67% 间接成本=15.44 1.67%=0.26（万元） 重置成本=15.44+0.26=15.70（万元）二、有形损耗的计算二、有形损耗的计算 有形损耗的计算方法有观察法、使用年限法和修复费用法。 使用年限法：根据评估对象的有关指标数据，利用计算折旧的方法，从而求出有形损耗的一种方法。它可分为简单年限法和综合年限法。 1、简单年限法：、简单年限法： 被评估资产的有形损耗=（重置成本-残值）/总使用年限实际已使用年限其中，

9、残值是指资产清理报废时净回收的金额，数额大时予以考虑，如果残值较小，可以忽略不计。 实际已使用年限=名义已使用年限资产利用率例：被评估资产为一台机床，经评估其重置成本为48万元，根据会计记录记载该机床已使用5年，平均利用率为60%，估计还可用6年，试确定该机床的评估值。解： 该机床实际已使用年限=560%=3（年） 该机床的有形损耗=48/93=16（万元） 机床评估值=48-16=32（万元） 2、综合年限法：、综合年限法： 被评估资产的有形损耗=（重置成本-残值）/总使用年限加权平均已使用年限加权平均已使用年限=加权投资成本=已使用年限投资成本 投资成本加权投资成本三、功能性损耗的计算三、

10、功能性损耗的计算 通过新旧技术的比较，求出被评估资产运营成本的年超通过新旧技术的比较，求出被评估资产运营成本的年超支额。计算公式为：支额。计算公式为：1、被评估资产的、被评估资产的 年超额运营成本年超额运营成本= （旧技术的年运营成本（旧技术的年运营成本- -新技新技 术的年运营成本）术的年运营成本）2 2、被评估资产的、被评估资产的 被评估资产的被评估资产的 年税后超支额年税后超支额= = 年超额运营成本年超额运营成本（1-1-所得税率）所得税率）3 3、被评估资产的、被评估资产的 功能性损耗功能性损耗= = （被评估资产的（被评估资产的 各年折各年折 年税后超支额年税后超支额 现系数）现系

11、数） 如果被评估资产运营成本的年税后超支额是固如果被评估资产运营成本的年税后超支额是固定的，则公式可变为：定的，则公式可变为： 功能性损耗功能性损耗=被评估资产的年税后超支额被评估资产的年税后超支额年年金现值系数金现值系数四、经济性损耗的计量四、经济性损耗的计量 （一）通过估算生产能力的变化来评价经济性损（一）通过估算生产能力的变化来评价经济性损耗耗 （二）利用年收益损失额本金化来计算（二）利用年收益损失额本金化来计算五、收益现值的计算五、收益现值的计算 收益现值收益现值 = 收益现值的计算，关键是评估人员对资产的收益现值的计算，关键是评估人员对资产的使用年限、收益及折现率的准确判断。三要素使

12、用年限、收益及折现率的准确判断。三要素的不同组合会直接影响收益现值的大小。的不同组合会直接影响收益现值的大小。 根据未来收益是否在有限期间内取得（即资根据未来收益是否在有限期间内取得（即资产的使用寿命是否有限），有有限期限和无限产的使用寿命是否有限），有有限期限和无限期限两种情况。期限两种情况。 nii11 折现率）（各期未来预期收益（一）有限期限：即资产的使用寿命是有限的。（一）有限期限：即资产的使用寿命是有限的。 被评估资被评估资 产的价值产的价值= （各年预期收益额（各年预期收益额 各年各年 折现系数）折现系数）例：某企业尚能继续经营例：某企业尚能继续经营3 3年，营业终止后资产全部用于

13、抵年，营业终止后资产全部用于抵充负债，经预测得出充负债，经预测得出3 3年内各年的预期收益分别为年内各年的预期收益分别为600600万万元，元，800800万元，万元，400400万元，适用的折现率为万元，适用的折现率为6%6%，试确定该，试确定该企业企业3 3年内的收益现值总额。年内的收益现值总额。解：解： 收益现值总额收益现值总额=600. +800. +400.=600. +800. +400. =566.04+712+335.84 =566.04+712+335.84 =1613.88( =1613.88(万元）万元）%)61 (12%)61 (13%)61(1%)61 (12%)61

14、 (13%)61(1%)61 (12%)61 (1（二）无限期限：有收益稳定和不稳定两种情况（二）无限期限：有收益稳定和不稳定两种情况 收益稳定的情况：收益稳定的情况：（1 1）整个永续时期收益稳定，即未来各年预期收益相同，）整个永续时期收益稳定，即未来各年预期收益相同，可直接采用本金化处理（即永续年金法）。公式为：可直接采用本金化处理（即永续年金法）。公式为： 被评估资产的价值被评估资产的价值= =预期收益额预期收益额/ /资本化率资本化率（2）整个永续时期内，前期收益不稳定，后期收益稳定，）整个永续时期内，前期收益不稳定，后期收益稳定，则采用分段法，即，则采用分段法，即，被评估资产的价值被

15、评估资产的价值其中：其中：i为前期各年的预期收益额；为前期各年的预期收益额；为前期年数；为前期年数；r为折现率；为折现率；+为后期固定的预期收益额为后期固定的预期收益额NNiirrRNirR)1 (11)1 (1例：对某企业进行预测，得知未来前年收益分别为万例：对某企业进行预测，得知未来前年收益分别为万元、万元、万元、万元、万元，以第五元、万元、万元、万元、万元，以第五年的收益额作为第六年以后的永续年金收益，折现率和本年的收益额作为第六年以后的永续年金收益，折现率和本金化率选用，按分段法计算其收益现值。金化率选用，按分段法计算其收益现值。解：解：第一段收益现值第一段收益现值.+.+.+.+.（

16、万元）（万元） 第二段在第六年初的本金化值第二段在第六年初的本金化值=20/0.1=200（万元）（万元） 第二段本金现值第二段本金现值=200 0.6209=124.18（万元）（万元） 预期收益现值总额预期收益现值总额=172.741+124.18=296.921（万元）（万元）第四章第四章 机器设备评估机器设备评估一、考核知识点一、考核知识点1、机器设备及其评估的特点2、机器设备的分类3、机器设备评估的程序4、机器设备评估方法的适用性5、成本法在机器设备评估中的运用二、考核要求二、考核要求了解：1、机器设备及其评估的特点2、机器设备的分类3、机器设备评估方法的适用性掌握：1、机器设备评估

17、的程序2、引进设备的评估重点掌握：1、重置成本法在机器设备评估中的运用 典型案例分析典型案例分析 本章主要掌握重置成本法在机器设备评估中的运用。 估算机器设备的重置成本是用重置成本法评估机器设备的出发点，其评估思路是： 评估值=重置成本-有形损耗-功能性贬值-经济性贬值 一、重置成本（全价）的测算：一、重置成本（全价）的测算： 重置成本亦称重置全价，通常指与被评估机器设备相同或相似的全新在用设备的取得成本，具体包括：设备的重置或建造价、运杂费以及安装调试费等。实务中一般有重置核算法、综合估价法、重量估价法、直接法、指数调整法、功能成本法等具体方法。 （一）重置核算法（一）重置核算法 重置核算法

18、是以现实购建与评估对象具有相同或相似功能或用途的资产为依据，按购建所需的料、工、费各成本要素的消耗量和现行价格测算其重置成本的方法。重置成本有复原重置成本和更新重置成本之分，在使用重置核算法时，如何选择这两种重置成本呢？一般的原则是： & 如果被评估机器设备原购建的核算资料比较如果被评估机器设备原购建的核算资料比较齐全，且各成本要素消耗定额变化不大，就可按齐全，且各成本要素消耗定额变化不大，就可按原成本要素的消耗量和现行价格测算其复原重置原成本要素的消耗量和现行价格测算其复原重置成本。符合此条件的有两类：一类是服役时间不成本。符合此条件的有两类：一类是服役时间不长的机器设备，另一类是自制非标准

19、设备。长的机器设备，另一类是自制非标准设备。& 如果被评估机器设备目前已不再生产，而被如果被评估机器设备目前已不再生产，而被新式机器设备所替代，则应按替代品的各成本要新式机器设备所替代，则应按替代品的各成本要素的消耗量和现行价格测算其更新重置成本。素的消耗量和现行价格测算其更新重置成本。 （二）指数调整法（二）指数调整法 指数调整法亦称物价指数调整法，它是根据被评估机器设备的原始成本和物价变动指数来确定其重置成本的方法。公式为： 设备重置成本设备重置成本 =设备原始成本设备原始成本 设备购建时物价指数设备评估时物价指数（三）功能成本法（三）功能成本法 功能成本法是依据机器设备的生产能力和所费成

20、本间的关系，评定机器设备的成本。具体有以下两种： 1、生产能力折价法：亦称生产能力比例法，即按生产能力大小来折算机器设备的重置成本。公式为： 被评估设备重置成本被评估设备重置成本 =参照物的重置成本参照物的重置成本 注意：该公式运用的前提条件是,设备的生产能力与设备的价格之间呈线性关系。 参照物年产量待估设备年产量 2、规模经济效益指数法 此方法适用于企业具有独立生产和获利能力的机器设备的评估。当设备的生产能力与其价格间呈指数关系时，用此方法。公式为： 被评估设备重置成本被评估设备重置成本 =参照物的重置成本参照物的重置成本 x:为规模效益指数，取值在01之间。二、各种损耗、贬值的估算及评估值

21、的计算 机器设备的贬值包括实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值。x参照物年产量待估设备年产量 （一）实体性贬值与成新率的估算 机器设备的实体性贬值也称有形损耗或物理损耗。它是由于使用磨损和自然损耗所造成的。实体性贬值率与成新率是同一事物的两个方面，二者的关系为： 成新率=1有形损耗率 成新率的测算方法有三种：即使用年限法、观测分析法、修复费用法。 使用年限法：这种方法是假设机器设备在整个使用寿命期间，实体性贬值与时间呈线性递增关系，设备价值的降低与其损耗大小成正比。 1、简单年限法： 成新率= 或者= 注意：简单年限法适用于机器设备的投资是一次完成的，没有更新改造和追加投资等情况发生。%100设

22、备尚可使用年限设备已使用年限设备尚可使用年限%100设备总使用年限设备已使用年限设备总使用年限 2、综合年限法：该法适用于机器设备投资分次完成，或经过大修理、技术改造和追加投资等情况。公式为： 成新率=其中：加权投资年限= 加权投资成本=已使用年限 投资成本%100尚可使用年限加权投资年限尚可使用年限投资成本加权投资成本例：被评估设备购建于1985年，原始价值20000元，1990年和1993年进行两次更新改造，主要是添置一些自动化控制装置，当年投资分别为3000元和2000元，1995年对该资产进行评估，假设从1985年至1995年每年的价值上升率为12%，该设备的尚可使用年限经检测和鉴定为

23、6年，求取该设备的投资成本、加权投资成本、加权投资年限及成新率。解： （1）调整计算现行成本（即更新成本） 投资日期 原始投资额 价值变动系数 投资成本 1985年 20000 3.11 62200元 1990年 3000 1.76 5280元 1993年 2000 1.25 2500元 合计 25000 _ 69980元 （2）计算加权投资成本 投资日期 投资成本 投资年限 加权投资成本 1985年 62200元 10 622000元 1990年 5280元 5 26400元 1993年年 2500元元 2 5000元元 合计 69980元 653400元（3）计算加权投资年限 加权投资年限

24、=653400/69980=9.3（年）（4）计算成新率 成新率=6/（9.3+6）100%=39.2%（二）机器设备的功能性损耗的估算 机器设备的功能性损耗是指由于科学及生产技术的进步，劳动生产率的提高等因素，造成机器设备的贬值所带来的损耗。这种损耗与实体性贬值不同，它是人体视觉器官感觉不到的。机器设备的功能性贬值有两种表现形式：（1）由超额投资成本所致的功能性贬值；（2）由超额运营成本所致的功能性贬值。1、由超额投资成本所致的功能性贬值 设备超额投资成本=设备复原重置成本设备更新重置成本 2、由超额运营成本所致的功能性贬值 （1）被估设备年超额运营成本=被估设备的年运营成本参照物的年运营成

25、本 （2）年超额运营成本净额=年超额运营成本 （1所得税率） （3）功能性贬值额=年超额运营成本净额 年金现值系数（P/A，r, n )例：对委托人的某一机器设备进行单项资产评估,经过市场调查,找到与该机器设备相似的一台先进设备,确定为评估参照物,被评估机器设备与参照物相比,年工资成本超支15万元,年电费超支5万元,该机器设备尚可使用6年,所得税率为25%,适用的折现率为12%.试测算被评估机器设备的功能性贬值额。（P/A，12%，6 )为4.111。解：（1）被估设备的年超额运营成本额 =15+5=20（万元） （2）被估设备的年超额运营成本净额 =20 （1-25%）=15（万元） （3）

26、被评估设备的功能性贬值额 =15 （P/A，12%，6） =15 4.111=61.665（万元）（三）机器设备的经济性贬值的估算 机器设备的经济性贬值，是由于机器设备以外的因素带来的，因设备达不到原设计生产能力所造成的贬值。经济性贬值的计算有两种方法： 1、首先计算经济性贬值率，然后，再用被评估设备的重置成本，乘以经济性贬值率计算求得。公式为： 经济性贬值率=1（设备预计可被利用的生产能力/设备原设计生产能力)x 100% 其中：x为规模效益指数，取值范围通常在0.60.7之间。 经济性贬值额=重置成本 经济性贬值率 2、如果由于外界因素变化造成设备收益额减少，可直接按设备继续使用期间每年收

27、益损失额折现累加求得设备的经济性贬值额。公式为： 经济性贬值额=设备年收益损失额 （1所得税率）(P/A，r, n ) 例: 被评估生产线年设计生产能力为10000吨，评估时，由于受政策调整因素影响，产品销售市场不景气，（1）如不降价销售产品，企业必须减产至年产7000吨；或（2）每吨降价100元以保持设备设计生产能力的正常发挥。政策调整期预计会持续3年，该企业正常投资报酬率为10%，生产线的规模指数为0.6，根据所给条件估测可能出现的经济性贬值额及经济性贬值率。解： 经济性贬值额=（100 10000） （1-25%） （P/A，10%，3） =750000 2.4869 =1,865,17

28、5（元） 经济性贬值率=1- 100% =1-0.81 100% =19%6 . 0100007000第五章第五章 房地产评估房地产评估一、考核知识点一、考核知识点1、土地的自然特性和人文特性2、房地产的特性3、房地产价格评估的专业性原则 4、房地产评估的程序5、房地产价格的特性6、房地产价格的种类7、房地产价格的构成 8、房地产价格的影响因素 9、成本法在房地产评估中的应用10、收益法在房地产评估中的应用11、市场法在房地产评估中的应用12、路线价法的评估思路及计算公式13、在建工程的评估二、考核要求二、考核要求了解：1、房地产的概念2、土地价格的类型3、房地产价格的特征 4、房地产价格的构

29、成5、在建工程的特点掌握：1 1、土地的自然特性和人文特性2、房地产的特性3、房地产价格的影响因素4、房地产价格评估的专业性原则4、房地产评估的程序5、路线价法的评估思路及计算公式重点掌握：1、土地价格评估的残余法和建筑物评估的残余法 典型案例分析典型案例分析 房屋建筑物评估的残余法 房屋建筑物评估的残余法，是房屋建筑物与其基地合并计算收益，在以收益还原法以外的方法求得土地的价格时，从建筑物及其基地所产生的纯收益中，扣除归属于基地的部分，即可得到归属于建筑物的收益，再将此残余的收益以建筑物的还原利率还原，即可求得建筑物的收益价格。 B=dradrLra2221 例：待估建筑物为砖混结构单层住宅

30、，宅基地300平方米，建筑物面积200平方米，月租金3000元，土地还原利率为7%，建筑物还原利率为8%，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总费用为7600元，评估人员另用市场比较法求得土地使用权价格每平方米1000元，试用建筑物评估的残余法估测建筑物的价值。解： （1）计算房地合一状态下的总收入 总收入=3000 12=36000（元） （2）总费用=7600（元） （3）计算总收益 总收益=36000-7600=28400（元） （4）计算土地收益 土地收益=10003007% =21000（元） （5）计算建筑物收益 建筑物收益=28400-21000=7400（元）

31、（6）建筑物折旧率=1/25 100%=4%（7）建筑物价格 =7400（8%+4%）1 =616670.9412 =58041(元)25%1211第六章第六章 流动资产评估流动资产评估一、考核知识点一、考核知识点1、流动资产及其评估的特点2、流动资产评估的目的和价值类型3、流动资产评估的程序4、实物类流动资产的评估5、债权类流动资产的评估二、考核要求二、考核要求了解：1 1、流动资产及其评估的特点2 2、流动资产评估的目的和价值类型掌握：1、流动资产评估的程序2、在产品价值的评估3、在用低值易耗品价值评估4、应收账款及预付账款的评估重点掌握：1、材料价值的评估2、产成品及库存商品价值的评估3

32、、应收票据的评估4、待摊费用的评估 典型案例分析典型案例分析 一、材料评估的成本法 即按评估时的市场价格，重置相同材料所需支付的货币金额及合理费用，确定其评估价格。这种方法适用于继续使用的材料等资产。但对库存量过大，存量超过生产所需的合理储量的，在确定重置成本时还要考虑由于库存期的延长而可能发生的费用、自然损耗、失效的风险，对评估值进行必要的调整。其计算方法有两种：（1）单项评估法：根据每项物资的技术鉴定结果和市场现行价格，加合理的运费、自然损耗、验收入库费用等，逐项计算其评估值，然后加总。（2）分类评估法：首先将库存材料划分成若干类，再根据技术鉴定结果，把不合格及变质、报废等材料的价值从被评

33、估材料的原购入成本中加以剔除，并计算出各类材料在库存期间的价格变动系数，最后按这个系数调整原始成本，确定评估值。公式为： 某类材料评估价=（调整后）该类原材料原始成本 （1+调整系数） 例.：某企业库存生产用原料，具体为：原料A经盘点有10吨，近期市价每吨8000元，每吨运杂费800元，分装入库费50元；原料B经盘点库存有13吨，近期市价每吨10000元，每吨运杂费100元，无需分装。据评估人员查实，A、B原料系目前生产所需，不存在质量问题。试确定A、B原料的评估值。解： A材料评估值=10（8000+800+50） =88500（元） B材料评估值=13（10000+100） =131300

34、（元）例：某企业在评估时点的一个月前购进原材料300吨，单价为150元/吨，运杂费为1500元；3个月前购进生产配套件200件，单价为120元/件，运杂费为150元。资产评估时经核实测定，尚有库存原材料100吨，配套件80件，没有发现各种损耗。原材料近期涨价5%，配套件跌价3%。试计算该企业原材料和配套件的评估值。解： 原材料评估值=100 150（1+5%）+1500/300 =16250（元） 配套件评估值=80 120（1-3%）+150/200 =9372（元）二、产成品评估的成本法二、产成品评估的成本法 即指按在社会平均生产力水平条件下生产耗用物料的现行市价重置相同产品所需的成本来确

35、定评估值的一种方法。有三种情况： 1、评估基准日与产成品完工时间较接近，成本升降变化不大，可直接按产成品帐面成本加上适当利润确定。公式为： 产成品评估值=产成品数量（产成品单位成本+适当单位利润）或 产成品评估值=产成品数量产成品单位成本（1+成本利润率） 2、评估基准日与产成品完工时间相距较远，制造产成品的成本费用变化较大时，用下式： 产成品评估值=产成品实际成本（材料成本比例材料综合调整系数+工资、费用成本比例工资、费用综合调整系数）（1+成本利润率） 3、企业的会计核算水平低，其产成品的账面成本不能够反映出社会正常合理的成本水平，产成品的原成本费用结构不合理，采用下式计算： 产成品评估值

36、=产成品实有数量（合理工艺定额现行材料单位市价+合理工时定额单位工时合理工资）（1+成本利润率） 例1：某评估事务所对某企业进行资产评估，经核查，该企业产成品实有数量为12000件，根据该企业的成本资料，结合同行业成本耗用资料分析，合理材料工艺定额为500公斤/件，合理工时定额为20小时。评估时，由于生产该产成品的材料价格上涨，由原来的60元/公斤涨至62元/公斤，单位小时合理工时工资、费用不变，仍为15元/小时。根据资料，确定该企业产成品评估值。解： 产成品评估值=12000 （500 62+20 15） =12000 31300 =37560（万元） 例2：某企业产成品实有数量60台，每台

37、实际成本58元，根据会计核算资料，生产该产品的材料费用与工资、其他费用的比例为60：40，根据目前价格变动情况和其他相关资料，确定材料综合调整系数为1.15，工资、费用综合调整系数为1.02，产品的成本利润率为10%。试计算该产成品的评估值。解： 产成品评估值 =60 58 （60% 1.15+40% 1.02） （1+10%） =4203.144（元）第七章第七章 无形资产评估无形资产评估 一、考核知识点一、考核知识点1、无形资产的分类2、无形资产的价值特点与功能特性3、影响无形资产评估值的因素4、无形资产评估的目的与前提5、无形资产评估的程序6、无形资产评估的成本法7、专利和专有技术评估8

38、、商标权评估9、其他可确指无形资产的评估二、考核要求二、考核要求了解：1、无形资产的分类2、影响无形资产评估值的因素3、无形资产评估的目的与前提掌握：1、无形资产的价值特点与功能特性2、无形资产评估的程序3、专利和专有技术的评估4、其他可确指无形资产的评估重点掌握：1、无形资产评估的成本法2、商标权评估典型案例分析典型案例分析 1、例：某汽车制造有限公司购买外国某公司的四轮驱动技术专利，原购价100万元。现有三家企业购买四轮驱动技术专利，售价分别为200万元、170万元和150万元，三种技术专利功能系数分别为100、80、70，与此相对应，被评估企业购买四轮驱动技术的功能系数为60，实际购置费

39、用相当于购买价的1%，试评估其重置全价。解： 因为四轮驱动技术的销价与功能的相关度较高，可作功能价格的回归分析F=a+bxF=(200,170,150) x=(100,80,70)求得b=1.64 a=36.67F=36.67+1.64xx=60,F=36.67+1.6460=135.07(万元) （重置购价）重置成本=135.07+135.071% =136.42（万元） 2、无形资产最低收费额的评估 最低收费额是由重置成本和机会成本所组成，是转让方向受让方所收取的仅仅补偿成本的最低转让费。公式为： 无形资产最低收费额=重置成本净值转让成本分摊率+无形资产转让的机会成本 转让成本分摊率= 无

40、形资产转让的机会成本=无形资产转出的净减收益+无形资产再开发净增费用%100能力运用无形资产的总设计设计能力购买方运用无形资产的例：某评估公司对转让某成套技术进行评估，经收集资料和初步计算有以下资料： （1）该公司与购买企业共享该技术，双方设计能力分别为400和600； （2）该技术系国外进口，账面原值为200万元，已使用4年，尚可使用6年，两年的通货膨胀率累计15%； （3）该技术转让后将影响公司减少收入80万元，追加成本费用20万元（均按现值计算）；根据上述资料，评估该无形资产转让的最低收费额。解： 无形资产净值=200（1+15%）6/10 =138（万元） 分摊率=600/1000 1

41、00% =60% 机会成本=80+20=100（万元） 最低收费额=138 60%+100=182.8（万元） 3、商标权的评估 某企业将一种已经使用50年的注册商标转让，根据历史资料，该厂近5年使用这一商标的产品比同类产品的价格每件高0.7元，该厂每年生产100万件。该商标目前在市场上趋势较好，生产产品基本上供不应求。根据预测估计，如果在生产能力足够的情况下，这种商标产品每年可生产150万件，每件可获超额利润0.5元，预计该商标能够继续获得超额利润的时间是10年，前5年保持目前超额利润水平，后5年每年可获得的超额利润为32万元，适用的折现率为10%。试评估这项商标权的价值。 解： 预测期内前

42、5年中每年的超额利润 1500.5=75（万元） 商标权的价值 75（P/A,10%,5)+32(P/A,10%,5) =753.7908 + 323.79080.6209 =284.31+75.3184 =359.6284(万元） 5%1011 第八章第八章 长期投资及其他长期性资产评估长期投资及其他长期性资产评估一、一、 考核知识点考核知识点1、长期投资的概念与分类2、长期投资评估的特点3、长期投资的评估程序4、债券的评估5、 股权投资的评估二、考核要求二、考核要求了解：1、长期投资的概念和分类2、长期投资评估的特点掌握：1、长期投资的评估程序2、间接投资形式的股权投资评估重点掌握：1、债

43、券的评估2、直接投资形式的股权投资评估 一、债券的评估方法（一）现行市价法（用于上市债券的评估） 在对债券评估时，如果该债券可以在市场上流通，并且市场上有该债券的公平市价，则该债券的现行市价就可作为该债券的评估值。采用现行市价法评估债券价格，一般以评估基准日的收盘价为准。典型案例分析典型案例分析（二）收益现值法（用于非上市债券的评估） 在债券不能进入市场流通，或虽能进入市场流通但市场投机严重，债券价格严重扭曲的情况下，采用收益现值法评估债券的价格。根据非上市债券还本付息的方式不同，可以将债券分为每年支付利息到期还本债券和到期一次性还本付息债券两大类。对每一类债券采取不同的具体评估方法。1、每年

44、（期）支付利息，到期还本债券的评估。 此类债券的评估，采用有限期的收益现值法。（1）按年支付利息，到期还本的现值公式为： P= （2）按期支付利息，到期还本的现值公式为： P=nttiVFntiR1.11mnmitmimtVFmntR.11.11 例：被评估企业拥有某仪表厂发行的企业债券100000元，3年期，年利率为17%，按年付息，到期还本，评估时，债券购入已满一年，第一年利息已收账。评估时，公债的年利率为10%，评估人员经调查了解，该仪表厂完全有能力按期支付利息到期偿还本金。但是，考虑到该仪表厂的债券为不上市债券，不能随时变现，故考虑按2%作为其风险报酬率，试估算债券的评估值。解： P=

45、 = =108452（元）nttiVFntiR1.1122%121100000%12117000%121170002、到期后一次还本付息债券的评估，公式为： P= 本利和F的计算要根据债券利息是采用单利还是复利计算来确定：（1）采用单利计算终值的公式为： F=F.V.（1+m.r)(2)采用复利计算终值的公式为： F=F.V.（1+r)mniF1例；被评估企业拥有某纺织机械厂发行的4年期一次性还本付息债券10000元，年利率18%，不计复利。评估时债券的购入期已满3年，当时的国库券利率为10%，评估人员通过对该纺织机械厂的了解，认为该债券风险不大，按2%作为风险报酬率，以国库券利率作为无风险报

46、酬率，折现率定为12%。试确定债券的评估值。解： F=FV.（1+m.r) =10000(1+418%) =17200(元） P= = =172000.8929 =15357（元）niF1%12117200二、二、直接投资的评估 直接投资的评估分为两部分：一是对直接投资的收益部分评估；二是对本金部分的评估。对收益部分的评估主要采取收益现值法，对于本金部分的评估主要依据其不同的处置方法来进行。 例：甲企业以设备向乙企业长期投资，按合同规定，设备作价为10万元，10年后以货币形式收回投资，投资收益根据乙企业的经营情况确定。评估时，距返还资本金的时间还有5年，预计在今后5年内每年的投资收益分别为1.

47、5万元、1.6万元、1.4万元、1.8万元、1.8万元，投资方（甲企业）所在行业的平均资产收益率为12%。求甲企业该项长期投资的评估价值。解： P= =1.50.8929+1.60.7972+1.40.7118+1.80.6355+1.80.5674+100.5674 =11.45（万元）5%12110511tiRtt第九章第九章 资源性资产评估资源性资产评估一、考核知识点一、考核知识点1、资源性资产的概念和基本特征2、资源性资产的分类3、资源性资产的理论价值构成4、资源性资产的评估内涵和评估思路5、矿产资源资产评估6、森林资源资产评估二、考核要求二、考核要求了解：1、资源性资产的分类2、矿业

48、权资产价值评估的途径和方法3、森林资源资产价值评估的途径和方法掌握：1、资源性资产的概念和特征3、资源性资产的理论价值构成2、资源性资产的评估内涵和评估思路重点掌握：1、影响矿产资源资产和矿业权资产价值的因素2、森林资源资产的价值内涵和评估对象第十章第十章 企业价值与商誉评估企业价值与商誉评估 一、一、 考核知识点考核知识点1、企业价值评估的含义与特点2、企业价值与企业各项可确指资产价值汇总的区别3、企业价值评估的范围界定4、企业价值评估的基本方法5、收益法在企业价值评估中的运用6、商誉的概念和特点7、商誉评估的方法 二、考核要求二、考核要求了解：1、企业价值评估的范围界定2、企业价值评估的基

49、本方法掌握：1、企业价值评估的含义与特点2、企业价值与企业各项可确指资产价值汇总的区别3、商誉的概念和特点重点掌握：1、收益法在企业价值评估中的运用2、商誉评估的方法 典型案例分析典型案例分析 一、收益法在企业价值评估中的运用一、收益法在企业价值评估中的运用（一）年金本金化价格法 这种方法是把企业未来可预测的若干年内的各年收益进行年金化处理，并以此年金的本金化价格评估企业整体资产的价格。公式为： P= ，其中A为企业年金收益 A=),/(1)1(nrAPnirRiirA 例：待估企业预计未来5年的预期收益额为100万元、120万元、150万元、160万元、200万元，假定本金化率为10%，试用

50、年金法估测待估企业整体价值。 解： A= =（1000.9091+1200.8264+1500.7513+1600.6830+2000.6209）3.7908 =（91+99+113+109+124）3.7908 =5363.7908 =141.39（万元） P=A/r=141.39/10%=1414（万元）),/(1)1(nrAPnirRii（二）分段估算法 这种方法是将持续经营的企业收益期划分为两段，从现在至未来第若干年为前段，若干年后至未来无穷远为后段，对于前段企业的预期收益采取逐年折现累加的方法；对后段企业收益进行还原及折现处理，将前后两段企业收益现值加总得到企业整体资产的价格。例：某