居住区规划原理E住宅区规划的技术经济分析课件.pptx

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1、第1页/共62页概念回顾：概念回顾：居住区用地(R)住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。住宅用地(R01)住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地(含宅旁绿地和宅间小路等)的总称。公共服务设施用地(R02)一般称公共用地,是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地,应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。第六节第六节 居住区规划的技术经济居住区规划的技术经济分析分析 第2页/共62页概念回顾：概念回顾：v道路用地(R03)v居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。v公共绿地(R04)v满足规定的日照要求、适合

2、于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地,应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其它块状带状绿地等。v其它用地(E)v规划范围内除居住区用地以外的各种用地,应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其它单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。第六节 居住区规划的技术经济分析 第3页/共62页概念回顾：概念回顾：城市规划对建筑设计的要求：v搞清楚城市道路中心线、道路红线、绿化控制线、用地界线、建筑控制线。v道路红线：城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线。v建筑线：一般指建筑控制线，是建筑基底位置的控制线。建筑与城市道路、交通的关系v建筑物一般均不得超出建筑控制线。如有允许超出道路红线的建筑突出

3、物,必须按规定执行。第六节 居住区规划的技术经济分析 第4页/共62页第5页/共62页一、用地平衡表2、用地平衡表的作用对土地使用现状进行分析，作为调整用地和制定规划的依据之一。初步审核各项用地分配比例是否科学合理；初步评价住宅区的环境质量；审批居住区规划设计方案的依据第六节 居住区规划的技术经济分析 第6页/共62页用地构成用地构成居住区居住区小区小区组团组团住宅用地住宅用地50-6055-6570-80公建用地公建用地15-2512-226-12道路用地道路用地10-189-177-15公共绿地公共绿地7.5-185-153-6居住区用地居住区用地1001001003、住宅区各项用地平衡控

4、制指标（%）第六节 居住区规划的技术经济分析 第7页/共62页4、各项用地界限划分的技术性依据（1）规划总用地范围的确定当规划总用地周界为城市道路、居住区（级）道路、小区级道路或自然分界线时，以道路中心线或自然分界线为界；与其他用地相邻时，以用地边界线为界；居住区内的非居住用地或居住区级以上的公建用地应扣除。第六节 居住区规划的技术经济分析 第8页/共62页第9页/共62页4、各项用地界限划分的技术性依据（2）住宅用地的范围以居住区内部道路红线为界，宅前宅后小路属于住宅用地；如住宅与公共绿地相邻，没有道路或其他明确界线时，通常在住宅的长边方向以住宅的1/2高度计算，住宅的两侧一般按1.5米计算

5、；与公共服务设施相邻的，以公共服务设施的用地边界为界；如公共服务设施无明确界限时，则按住宅的要求进行计算。第六节 居住区规划的技术经济分析 第10页/共62页4、各项用地界限划分的技术性依据（3）公共服务设施用地范围的确定有明确用地界限的公共服务设施按基地界线划定，无明确界限的可按建筑物基底占用土地及建筑四周实际所需利用的土地划定界线。底层公建住宅或住宅公建综合楼用地面积应按下列规定确定：（1）按住宅和公建各占该建筑总面积的比例分摊用地，并分别计入住宅用地和公建用地。（2）底层公建突出于上部住宅或占有专用场院或因公建需要后退红线的用地，均应计入公建用地。底层架空建筑用地面积，应按底层及上部建筑

6、的使用性质及其各占该幢建筑建筑总建筑面积的比例分摊用地面积，并分别记入有关用地内；第11页/共62页、各项用地界限划分的技术性依据（4）道路用地范围的确定按与居住人口规模相对应的同级道路及其以下各级道路计算用地面积，外围道路不计入；城市道路一般不计入居住区的道路用地，居住区道路作为居住区的用地界线时，以道路红线的一半计算；居住区（级）道路，按红线宽度计算；小区路、组团路，按路面宽度计算。其中包括人行便道；公共停车场、回车场以设计的占地面积计入道路用地；宅前宅后小路不计入道路用地；公共服务设施用地界限外的人行道和车行道均按道路用地计算，属于公共服务设施专用的道路不计入道路用地。第12页/共62页

7、、各项用地界限划分的技术性依据（5）公共绿地范围的计算：宅旁(宅间)绿地v绿地边界对宅间路、组团路和小区路算到路边；v当小区路设有人行便道时算到便道边；v沿居住区路、城市道路则算到红线；v距房屋墙脚1.5M；v对其它围墙、院墙算到墙脚；第13页/共62页第14页/共62页、各项用地界限划分的技术性依据（5）公共绿地范围的计算：道路绿地：v 面积计算以道路红线内规划的绿地面积为准进行计算；院落式组团绿地：v 绿地边界距宅间路、组团路和小区路路边1.0m；v 当小区路有人行便道时,算到人行便道边；v 临城市道路、居住区级道路时算到道路红线;距房屋墙脚1.5m。第15页/共62页第16页/共62页4

8、、各项用地界限划分的技术性依据（5）公共绿地范围的计算：开敞型院落组团绿地v 至少有一个面面向小区路,或向建筑控制线宽度不小于10m的组团级主路敞开，并向其开设绿地的主要出入口和满足城市居住区规划设计规范附录A第A.0.4条的规定；其它块状、带状公共绿地v 面积计算的起止界同院落式组团绿地。沿居住区(级)道路、城市道路的公共绿地算到红线。第17页/共62页第18页/共62页4、各项用地界限划分的技术性依据（6）其他用地面积的计算：v规划用地外围的道路算至外围道路的中心线;v规划用地范围内的其它用地,按实际占用面积计算。第19页/共62页二、技术经济指标v居住户数（户）、居住人数（人）v人口毛密

9、度（人/h）、人口净密度（人/h）v总建筑面积（万）、住宅建筑面积（万）、平均层数（层）v住宅建筑净密度（%）、住宅建筑面积净密度（万/h）、住宅建筑面积毛密度（万/h）v容积率、绿地率、总建筑密度v每公顷土地开发费用（万元）、单方综合投资（万元）、拆建比第六节 居住区规划的技术经济分析 第20页/共62页二、技术经济指标人口毛密度：每公顷居住区用地上容纳的规划人口数量（人/h）。人口净密度：每公顷住宅用地上容纳的规划人口数量（人/h）。住宅建筑套密度（毛）：每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑套数（套/h）。住宅建筑套密度（净）：每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑套数（套/h）。第六节 居住区规划的

10、技术经济分析 第22页/共62页建筑面积毛密度（容积率）：（容积率）：每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积（万/h）或以居住区总建筑面积（万）与居住区用地（万）的比值表示。住宅建筑面积毛密度：住宅建筑面积/居住区用地面积（万/h）。住宅建筑面积净密度：住宅建筑面积/住宅用地面积（万/h）。第六节 居住区规划的技术经济分析 第23页/共62页总绿地面积/规划总人口（m/人）第24页/共62页建筑密度：居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区用地面积的比率（%）。住宅建筑净密度：住宅建筑基底总面积/住宅用地面积（%）。住宅平均层数：住宅总建筑面积/住宅基底面积（层）。第六节 居住区规划的技

11、术经济分析 第25页/共62页第26页/共62页绿地率：居住区用地范围内各类绿地面积的总和占居住区用地面积的比率（%）。人均绿地面积=总绿地面积/规划总人口（m/人）人均公共绿地面积=公共绿地面积/规划总人口（m/人）空地率=1-建筑密度停车率=居民汽车停车位数量/居住户数（%）地面停车率=居民汽车地面停车位数量/居住户数（%）拆建比：拆除的原有建筑总面积与新建的建筑总面积的比值。第27页/共62页三、居住区总造价的估算居住区的造价主要包括：地价、建筑造价、室外市政工程、绿地工程和外部环境设施造价等。此外，勘察、设计、监理、营销策划、广告、利息以及各种相关的税费也都属于成本之内。地价对居住区的

12、建设的总成本，特别是对每平方米居住建筑面积的综合成本起着决定性作用。建筑造价包括住宅与配套公共服务设施的造价。居住区总造价的综合指标一般以每平方米居住建筑面积的综合造价为主要指标。第六节 居住区规划的技术经济分析 第28页/共62页技术经济分析的意义：提高土地的利用效率与价值 充分发挥投资效果 从量的方面衡量和评价规划质量和综合效益第六节第六节 居住区规划的技术经济居住区规划的技术经济分析分析 第33页/共62页居住区规划原理总结居住区规划原理总结回顾回顾v 居住区设计的一般步骤与方法v 当今小区设计的新倾向第34页/共62页居住区设计的一般步骤与方法居住区设计的一般步骤与方法1、资料的准备规

13、范资料参考资料2、现场踏勘与任务书的分析现场踏勘：地形的认知、周围环境的调查、找出难点及特色资源任务书分析：明确小区所在区域与地理位置、明确小区规模及控制性指标的要求、地形、地貌与风向等目的是找出难点，找出特色，明白技术指标为方案构思做准备第35页/共62页3、概念设计（即立意，确立规划目标与原则）可以从以下几方面着手地形、地段特色的探索（山地、滨水）具体城市发展特色的体现（如杭州学在杭州、住在杭州、创业在杭州）地域文化特色的探索（如济南四面荷花三面柳，一城山色半城湖；聊城江北水城等）时代精神的探索：和谐社会、E时代、老龄化时代、知识经济时代、可持续发展时代等社会改良的探索：关心弱势群体、不同

14、阶层的融合、场所精神的探索、社区模式的探索等技术更新的角度（节能、节地、标准化配件与施工等）第36页/共62页4、规划结构的确定用地功能结构、空间形态结构、住区单元构成道路体系与结构公建系统的安排主体公建的定位绿地系统的安排5、具体内容的设计住宅组群的设计中心（重要地段）的安排各级道路的横断面及具体走向主体公建的设计（小学、幼儿园、社区活动中心等）各级绿地的设计空间意象的具体安排与体现第37页/共62页6、调整与深化（城市设计阶段）指标的匡算，总图方案的调整重点地段的设计、街景设计、场地设计各项内容的进一步细化与调整7、成果的制定文字说明、指标计算图件的表现与制定第38页/共62页当今小区设计

15、的新倾向当今小区设计的新倾向对对居住区规范居住区规范的修正与发展的修正与发展主要表现在四个方面：1.交通问题2.小区结构3.公建配置4.环境建设第39页/共62页1 1、交通问题、交通问题交通问题，主要是汽车交通问题：一是交通系统的组织；二是汽车停车；三是污染问题（如噪音、尾气等）。交通系统的组织，有人车分流、人车部分分流（主干合流，院落分流）、人车合流。如，深圳龙岗世纪山庄（分流）、深圳中城康桥花园（部分分流）。第40页/共62页第41页/共62页深圳龙岗世纪山庄第42页/共62页深圳中城康桥花园二期第43页/共62页1 1、交通问题、交通问题汽车停车停车方式上：地面停车、地下停车、半地下停

16、车、停车楼停车系统上：外围停车院落停车、集中停车院落停车、集中停车分散停车（如，上海山林苑）第44页/共62页第45页/共62页2 2、小区结构、小区结构目前小区结构模式存在三种发展趋势：1.从住区文化多元角度出发，完全打破现有模式2.对现有模式的修正（如，东白鱼潭）3.现有模式的经典化运用（如，虹康花园、南京樱驼花园）第46页/共62页2.1 2.1 打破现有模式打破现有模式 打破固有化规划模式的动因强调城市的地方居住文化传统，提倡多元化的地方居住形态，不再提倡小区组团院落的模式和中心绿地地做法，淡化直至取消组团。我们认为传统模式有其可取之处，如分级的观念、秩序的观念等，但也有弊端，主要有:

17、对历史文化地段保护不利与现代交通理论相悖公共设施配置与市场化不符第47页/共62页2.1 2.1 打破现有模式打破现有模式强调社区建设，符合小区物业管理模式的变革。强调“住群院落”的建设，强调发展邻里交往。有学者研究表明，现代社会比较合理的社区结构，如下表 第48页/共62页第49页/共62页第50页/共62页第51页/共62页2.2 2.2 对现有模式的修正对现有模式的修正针对传统小区组织模式邻里感较差、公建配置不符合市场经济的要求、重形轻人文、少地域感的弊端提出修正措施。认为：基本结构可以保持不变，淡化组团强化院落加强邻里空间的建设，把组团级道路、绿化、公建分散到院落。住群院落可从邻里交往

18、的层面去确定，设计行为心理学内容。基本社区可从物业管理的“规模效应”角度确定。第52页/共62页东白鱼潭小区第53页/共62页2.3 2.3 现有模式的经典化运用现有模式的经典化运用第54页/共62页南南京京樱樱驼驼花花园园“每一组团均为三个围合空间加三个点”第55页/共62页3 3、公建配置问题、公建配置问题按规范公建有教育、医疗、文化体育、商业服务、金融、市政、行政及其他8类，硬性规定已不适应当今小区的建设实际：实行市场化后，商业服务类应安市场原则配置，包括内容、级别、布置形式，还要考虑周边设施的替代作用教育、医疗类，由于家庭结构的变化、存在利用率低的现象。该类设施应在一个较大范围内由教育

19、部门协同规划部门共同研究确定，医疗也雷同。公建内容的更新：取消一些旧的设施如，粮油店、菜点，增加一些新的设施如，社区服务中心、托老所等。第56页/共62页3 3、公建配置问题、公建配置问题一种比较合理的公建系统，如下图（其中，社区建设设施是本社区居民共同拥有的，配合社区建设，开展社区管理和社区服务，以及社区文化活动和社区交往的设施和场地。）第57页/共62页4 4、环境建设问题、环境建设问题房地产界有句话“引不引起购买欲看环境，掏不掏钱看房型，满不满意看物业”环境问题 物质环境 户外环境 小区中心 院落、步行街 人文环境 城市文脉 地方风土人情、习俗 邻里关系第58页/共62页居住区规划设计的内容和成果具体的规划设计图纸成果分析图规划编制图工程规划方案图形态规划设计意向图居住区规划设计基础资料政策法规性资料项目自然及人文地理资料项目第59页/共62页分析图区位关系图地形分析图规划设计分析图：规划布局与结构、道路系统、公建系统、绿化系统、空间环境等规划设计图规划总平面图建筑选型设计方案图第60页/共62页工程规划设计图竖向规划设计图管线综合规划设计图形态意向规划设计图和模型全区鸟瞰或轴测图主要街景立面图重点地段透视图规划设计说明及技术经济指标第61页/共62页感谢您的观看！第62页/共62页