资产评估第二节.ppt

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1、第二节第二节 成本法成本法成本法的概念及理论依据成本法的概念及理论依据成本法的基本思路及运用的前提条件成本法的基本思路及运用的前提条件评估程序评估程序成本法的基本计算公式成本法的基本计算公式成本法的基本要素成本法的基本要素一、成本法的概念及理论依据一、成本法的概念及理论依据（一）概念：成本法是指在评估资产价值时，（一）概念：成本法是指在评估资产价值时，按照被评估资产的按照被评估资产的现时重置成本扣减其各现时重置成本扣减其各项损耗价值项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。来确定被评估资产价值的方法。（二）理论依据（二）理论依据生产费用价值论生产费用价值论 资产的价值取决于购建时的成本耗费，这是从

2、资产的价值取决于购建时的成本耗费，这是从供给的角度考察资产的实际价格。供给的角度考察资产的实际价格。生产费用价值论是重置成本及成本法的理论基础生产费用价值论是重置成本及成本法的理论基础。即在条件允许的情况下，任何一个潜在的投资者在即在条件允许的情况下，任何一个潜在的投资者在 决定投资某项资产时，他所愿意支付的价格不会决定投资某项资产时，他所愿意支付的价格不会 超过购建该项资产的现行购建成本。超过购建该项资产的现行购建成本。劳动劳动资本资本土地土地的报酬的报酬生产的费生产的费用用商品的价值商品的价值量量 4/9/202334二、成本法的基本思路及运用的前提条件二、成本法的基本思路及运用的前提条件

3、（一）基本思路（一）基本思路 成本法的基本思路是成本法的基本思路是站在购买者站在购买者的角度，的角度，重新购置与被评估资产相同或相类似的全新资产重新购置与被评估资产相同或相类似的全新资产，必然要花费各种费用，包括买价、手续费、咨，必然要花费各种费用，包括买价、手续费、咨询费等，也就是在现行市场条件下需要支付的各询费等，也就是在现行市场条件下需要支付的各种成本额，即种成本额，即重置成本重置成本。以被评估资产的重置价。以被评估资产的重置价值，扣除从资产的形成并开始投入使用至评估基值，扣除从资产的形成并开始投入使用至评估基准日这段时间内的损耗就得到资产的评估价值。准日这段时间内的损耗就得到资产的评估

4、价值。它是从它是从成本取得和成本构成成本取得和成本构成的角度对被评估资产的角度对被评估资产的价值进行的分析和判断。的价值进行的分析和判断。5（二）前提条件（二）前提条件 1 1、成本法以、成本法以持续使用持续使用为假设，要求被估资产为假设，要求被估资产处在继续使用过程中（被评估资产处于持续使用状处在继续使用过程中（被评估资产处于持续使用状态或被假定处于持续使用状态）。态或被假定处于持续使用状态）。2.2.应当具备可应当具备可利用的历史资料利用的历史资料（特别注意二（特别注意二者的可比性）。者的可比性）。（1 1）成本法的应用是建立在历史资料基础上）成本法的应用是建立在历史资料基础上的，许多信息

5、资料、指标需要通过历史资料获得。的，许多信息资料、指标需要通过历史资料获得。（2 2）现时资产与历史资产具有相同性质或可）现时资产与历史资产具有相同性质或可比性。比性。3 3、成本法要求必须能够测定形成资产价值、成本法要求必须能够测定形成资产价值的必要耗费，即的必要耗费，即形成资产价值的耗费形成资产价值的耗费是必须的。是必须的。（三）成本法的适用范围三）成本法的适用范围P43三三、评评估估程程序序确定评估对象及目的确定评估对象及目的确定评估对象及目的确定评估对象及目的搜集历史资料，确定成本构成搜集历史资料，确定成本构成搜集历史资料，确定成本构成搜集历史资料，确定成本构成确定已使用、未使用及总使

6、用年限确定已使用、未使用及总使用年限确定已使用、未使用及总使用年限确定已使用、未使用及总使用年限确定重置成本确定重置成本确定重置成本确定重置成本代入评估模型代入评估模型代入评估模型代入评估模型初步评估结果初步评估结果初步评估结果初步评估结果合理否合理否最终评估结果最终评估结果最终评估结果最终评估结果重重新新评评估估是是否否确定各种贬值或损耗确定各种贬值或损耗确定各种贬值或损耗确定各种贬值或损耗确定综合成新率确定综合成新率确定综合成新率确定综合成新率1 1、被评估资产评估值、被评估资产评估值=重置成本重置成本-实体性贬值实体性贬值-功能性贬值功能性贬值-经济性贬值经济性贬值 =重置成本重置成本成

7、新率成新率-功能性损耗功能性损耗-经济性损耗经济性损耗2 2、被评估资产评估值、被评估资产评估值=重置成本重置成本综合成新率综合成新率该公式为正确使用成本法提供了思路，评估该公式为正确使用成本法提供了思路，评估操作中，重要的是按照此种思路，确定公式里边操作中，重要的是按照此种思路，确定公式里边的各项经济指标。的各项经济指标。四、成本法的基本计算公式4/9/20238五、成五、成本法的本法的基本要基本要素素（一）（一）重置成重置成本本（二）（二）实体性实体性贬值贬值（三）三）功能性功能性贬值贬值（四）（四）经济性经济性贬值贬值（一）资产的重置成本一）资产的重置成本 1.1.重置成本定义重置成本定

8、义指按指按现行市场现行市场条件下重新构建一条件下重新构建一项项全新全新资产所支付的全部货币总额。资产所支付的全部货币总额。简单地说，资产的重置成本就是简单地说，资产的重置成本就是资产资产的现行再取得的成本的现行再取得的成本。2.2.重置成本分类重置成本分类一般可分为一般可分为复原重置成本和更新复原重置成本和更新重置成本两种。重置成本两种。（1 1）复原重置成本）复原重置成本指运用被评估资产指运用被评估资产原来相同原来相同的材料、的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现时现时价格水平复原价格水平复原购建这项全新资产所发生的支出。购建这项全新资产所发生

9、的支出。复原重置成本与原始成本的复原重置成本与原始成本的内容构成是相内容构成是相同的同的，而二者反映的，而二者反映的物价水平是不相同物价水平是不相同的，前的，前者反映的是资产评估日期者反映的是资产评估日期的市场物价水平，后者反映的是的市场物价水平，后者反映的是当初购建资产时的物价水平。当初购建资产时的物价水平。4/9/202311（2）更新重置成本）更新重置成本指利用新型材料，并根据现代建筑或指利用新型材料，并根据现代建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等。以制造标准、新型设计、规格和技术等。以现行价格水平构建与被评估对象具有同等现行价格水平构建与被评估对象具有同等功能的全新资产所需的成本。功

10、能的全新资产所需的成本。（3 3）更新与复原重置成本的异同）更新与复原重置成本的异同 相同点：均采用现行价格计算。相同点：均采用现行价格计算。更新重置成本和复原重置成本的相同更新重置成本和复原重置成本的相同方面在于采用的都是资产的现时价格标准，方面在于采用的都是资产的现时价格标准，资产的功能也是相同的。资产的功能也是相同的。不同点：不同点：采用的材料、标准、设计等采用的材料、标准、设计等方面存在差异方面存在差异。但是并未改变基本功能。但是并未改变基本功能。（4 4）两种重置成本运用中注意事项）两种重置成本运用中注意事项在实践工作中，选择重置成本时，在在实践工作中，选择重置成本时，在同时同时可可

11、获得复原重置成本和更新重置成本的情况下，应选获得复原重置成本和更新重置成本的情况下，应选择择更新重置成本更新重置成本。在无法获得更新重置成本时也可。在无法获得更新重置成本时也可采用复原重置成本。采用复原重置成本。之所以要选择更新重置成本，一方面随着科学之所以要选择更新重置成本，一方面随着科学技术的进步，劳动生产率的提高，新工艺、新设计技术的进步，劳动生产率的提高，新工艺、新设计被社会所普遍接受。另一方面，新型设计、工艺制被社会所普遍接受。另一方面，新型设计、工艺制造的资产无论从其使用性能，还是成本耗用方面都造的资产无论从其使用性能，还是成本耗用方面都会优于旧的资产。会优于旧的资产。无论哪种重置

12、成本，资产本身的功能始无论哪种重置成本，资产本身的功能始终是相同的，采用的都是终是相同的，采用的都是资产的现时价格资产的现时价格，不，不同的在于技术、设计、标准方面的差异。同的在于技术、设计、标准方面的差异。一般而言，复原重置成本一般而言，复原重置成本大于大于更新重置更新重置成本。成本。如果选用了复原重置成本，则复原重置如果选用了复原重置成本，则复原重置成本和更新重置成本的成本和更新重置成本的差额视作是功能性贬值差额视作是功能性贬值的一部分。的一部分。（3）更新与复原重置成本的异同）更新与复原重置成本的异同 相同点：均采用现行价格计算。相同点：均采用现行价格计算。更新重置成本和复原重置成本的相

13、同方面在于更新重置成本和复原重置成本的相同方面在于采用的都是资产的现时价格标准，资产的功能也采用的都是资产的现时价格标准，资产的功能也是相同的。是相同的。不同点：采用的材料、标准、设计等方面存在不同点：采用的材料、标准、设计等方面存在差异。但是并未改变基本功能。差异。但是并未改变基本功能。1.含义含义指资产投入使用后，在使用年限内，由于使用磨损和指资产投入使用后，在使用年限内，由于使用磨损和自然力的作用，在物质形式上受到损耗，其物理性能会不自然力的作用，在物质形式上受到损耗，其物理性能会不断下降，价值会逐渐减少。断下降，价值会逐渐减少。2.资产的实体性贬值通常用相对数计量，即实体性贬资产的实体

14、性贬值通常用相对数计量，即实体性贬值率，用公式表示为：值率，用公式表示为：（二）实体性贬值（二）实体性贬值（二）实体性贬值 1.1.含义含义指资产投入使用后，在使用年限内，指资产投入使用后，在使用年限内，由于由于使用磨损和自然力使用磨损和自然力的作用，在物质形的作用，在物质形式上受到损耗，其物理性能会不断下降，式上受到损耗，其物理性能会不断下降，价值会逐渐减少。价值会逐渐减少。2.2.资产的实体性贬值通常用资产的实体性贬值通常用相对数相对数计计量，即量，即实体性贬值率，实体性贬值率，用公式表示为：用公式表示为：3、决定实体性贬值的因素、决定实体性贬值的因素使用时间使用时间使用率，也叫利用率使用

15、率，也叫利用率资产本身的质量资产本身的质量维修保养程度维修保养程度1.定义定义资产的功能性贬值是指由于技术进资产的功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。产价值损失。（三）功能性贬值（三）功能性贬值（2 2）公式）公式 超额投资成本复原重置成本更新重置成本超额投资成本复原重置成本更新重置成本（3 3）注意）注意 如使用复原重置成本则应考虑是否存在超如使用复原重置成本则应考虑是否存在超额投资成本引起的功能性贬值；额投资成本引起的功能性贬值；如使用的是更新重置成本，这种贬值因素则如使用的是更新重置成本，这种贬值因素则已经考虑在内了，无

16、需考虑；已经考虑在内了，无需考虑；如使用现行市场价格作为重置成本，如使用现行市场价格作为重置成本，也不需再考虑超额投资成本。也不需再考虑超额投资成本。3 3、超额运营成本、超额运营成本（1 1）含义）含义 由于技术进步出现了新的、性能更优由于技术进步出现了新的、性能更优的资产，致使原有资产的功能落后于新资的资产，致使原有资产的功能落后于新资产，产，新资产在运营费用上低于原有资产新资产在运营费用上低于原有资产。（物耗、能耗、工耗等）（物耗、能耗、工耗等）（2 2）公式）公式 超额运营成本各年超额运营成本各年净净超额运营超额运营 成本成本折现系数折现系数(3)(3)计算步骤计算步骤 计算年超额运营

17、成本。计算年超额运营成本。计算年净超额运营成本计算年净超额运营成本。年净超额运营成本年净超额运营成本 年超额运营成本年超额运营成本（1 1所得税率）所得税率）据资产的剩余寿命和收益率（折现率），将据资产的剩余寿命和收益率（折现率），将年净超额运营成本折现，计算其功能性贬值额。年净超额运营成本折现，计算其功能性贬值额。被评估资产功能性贬值额被评估资产功能性贬值额 年超额运营成本年超额运营成本（1 1所得税率）所得税率）（P/A,r,nP/A,r,n）或或（四）经济性贬值（四）经济性贬值1.含义含义指由于资产以外的各项因素如外部环境指由于资产以外的各项因素如外部环境变化等导致资产本身价值的损失。变

18、化等导致资产本身价值的损失。经济性贬值从概念上讲，是由于企业外经济性贬值从概念上讲，是由于企业外部条件的影响，导致企业资产本身价值的损部条件的影响，导致企业资产本身价值的损失，与企业资产本身无关。失，与企业资产本身无关。经济性贬值主要体现为运营中的资产使经济性贬值主要体现为运营中的资产使用率下降，甚至闲置，并引起资产的运营收用率下降，甚至闲置，并引起资产的运营收益下降。益下降。2.经济性贬值的影响因素经济性贬值的影响因素 （1）竟争加剧，社会总需求减少，导致开）竟争加剧，社会总需求减少，导致开工不足；工不足；（2）材料供应不畅，导致开工不足；）材料供应不畅，导致开工不足；（3）材料成本增加，导

19、致企业费用直线）材料成本增加，导致企业费用直线上升；上升；（4）通货膨胀的情况下，国家实行高利）通货膨胀的情况下，国家实行高利率政策，导致企业运营成本加大；率政策，导致企业运营成本加大；（5）产业政策的变动，缩短使用寿命；）产业政策的变动，缩短使用寿命；3.例如：例如：在评估一家化肥厂或化学制品厂时，就要在评估一家化肥厂或化学制品厂时，就要考虑到政府是否新近实施了一些禁止污染的环考虑到政府是否新近实施了一些禁止污染的环保法令法规，使得这一厂家的生产经营受到限保法令法规，使得这一厂家的生产经营受到限制，因而其资产的价值会下降。这种损耗一般制，因而其资产的价值会下降。这种损耗一般称为资产的经济性损

20、耗，也称为经济性贬值。称为资产的经济性损耗，也称为经济性贬值。（我们可以这样理解，除了以上功能性和（我们可以这样理解，除了以上功能性和实体性两种贬值外的贬值属于经济性贬值）。实体性两种贬值外的贬值属于经济性贬值）。六、成本法中各个参数的计算方法六、成本法中各个参数的计算方法参参数数重置成本重置成本实体性贬值实体性贬值功能性贬值功能性贬值经济性贬值经济性贬值（3 3）计算公式）计算公式 重置成本直接成本间接成本重置成本直接成本间接成本 建造成本构成建造成本构成建造成本构成建造成本构成：材料成本材料成本材料成本材料成本人工成本人工成本人工成本人工成本制造费用制造费用制造费用制造费用资金成本资金成本

21、资金成本资金成本合理利润合理利润合理利润合理利润购买成本构成购买成本构成购买成本构成购买成本构成：购买价格购买价格购买价格购买价格安装调试费安装调试费安装调试费安装调试费运杂费运杂费运杂费运杂费人工费人工费人工费人工费间接成本构成：间接成本构成：取取得得和和建建造造资资产产的的管管理理费费用用、设设计计制制图图等等费费用用（4 4）说明）说明 资产的重置成本应包括开发者的资产的重置成本应包括开发者的合理合理收益。收益。如果是建造，建造成本中当然应该包含建造如果是建造，建造成本中当然应该包含建造商或者生产商的合理利润，不过该收益应该以现商或者生产商的合理利润，不过该收益应该以现行行业或社会的平均

22、资产收益水平为依据。行行业或社会的平均资产收益水平为依据。重置核算法考虑了价格因素，费用项目的重置核算法考虑了价格因素，费用项目的构成上可以考虑生产技术进步和劳动生产率的变构成上可以考虑生产技术进步和劳动生产率的变化因素，化因素，因而可以估算复原重置成本和更新因而可以估算复原重置成本和更新重置成本重置成本。例例2-8 重置购建设备一台，现行市场价格每台重置购建设备一台，现行市场价格每台5万元，万元，运杂费运杂费1000元，直接安装成本元，直接安装成本800元，其中原材料元，其中原材料300元，人工成本元，人工成本500元。根据统计分析，计算求得安装元。根据统计分析，计算求得安装成本中的间接成本

23、为每人成本成本中的间接成本为每人成本0.8元。求该机器设备元。求该机器设备重置成本。重置成本。（1）直接成本）直接成本=50000+1000+800=51800（元）（元）其中：买价，其中：买价，50000元元 运杂费，运杂费，1000元元 安装费用，安装费用，800元元 其中，原材料，其中，原材料，300元元 人工，人工，500元元（2）间接成本（安装成本），）间接成本（安装成本），400（=5000.8）元）元（3）重置成本合计，）重置成本合计，52200元。元。（注：如果有无效支出应该扣除）（注：如果有无效支出应该扣除）课堂练习课堂练习11：待估资产为一机器设备，评估师拟运用成待估资产为

24、一机器设备，评估师拟运用成本法评估。评估人员收集的成本资料有：该机器设备本法评估。评估人员收集的成本资料有：该机器设备的现行市场价格每台的现行市场价格每台180000180000元，运杂费元，运杂费50005000元，安装元，安装成本为成本为2000020000元，其中原材料元，其中原材料60006000元、人工成本元、人工成本1300013000元、其他费用元、其他费用10001000元，安装期限较短。元，安装期限较短。评估人员认为，被评估资产为外购需安装机器设备，评估人员认为，被评估资产为外购需安装机器设备，其重置成本应包括买价（含增值税）、运杂费、安装其重置成本应包括买价（含增值税）、运

25、杂费、安装成本、其他费用，由于安装期限较短可不考虑资金成成本、其他费用，由于安装期限较短可不考虑资金成本。按重置核算法估算该机器设备的重置成本为：本。按重置核算法估算该机器设备的重置成本为：重置成本重置成本=购买价格购买价格+运费运费+安装成本安装成本 =180000+5000+20000=205000=180000+5000+20000=205000（元）（元）课堂练习课堂练习2 ：被评估资产为一台：被评估资产为一台2 2年前购置的年前购置的机器设备。据调查，该设备目前还没有换代机器设备。据调查，该设备目前还没有换代产品。经查验资料，该设备账面原值为产品。经查验资料，该设备账面原值为10.2

26、10.2万元，其中，购买价为万元，其中，购买价为8 8万元，运杂费万元，运杂费1.61.6万万元，安装费中直接成本元，安装费中直接成本0.40.4万元，间接成本为万元，间接成本为0.20.2万元。根据对同类型设备的调查，现在购万元。根据对同类型设备的调查，现在购买价格比买价格比2 2年前上涨年前上涨20%20%，运杂费上涨，运杂费上涨80%80%，安，安装费中直接成本上涨装费中直接成本上涨40%40%，间接成本占直接成间接成本占直接成本百分率不变。本百分率不变。该设备的重置成本是多少？该设备的重置成本是多少？解：解：（1 1）计算直接成本）计算直接成本 购买价购买价=8=8（1+20%1+20

27、%）=9.6=9.6（万元）（万元）运杂费运杂费=1.6=1.6（1+80%1+80%）=2.88=2.88（万元）（万元）安装费中的直接成本安装费中的直接成本=0.4=0.4（1+40%1+40%）=0.56=0.56（万元）（万元）直接成本购买价运杂费安装费中的直接成本直接成本购买价运杂费安装费中的直接成本 9.6+2.88+0.56=13.049.6+2.88+0.56=13.04（万元）（万元）（2 2）计算间接成本）计算间接成本间接成本占直接成本的百分率间接成本占直接成本的百分率0.20.2（8 81.61.60.40.4）2%2%间接成本间接成本13.0413.042%2%0.26

28、0.26（万元）（万元）（3 3）计算重置成本）计算重置成本重置成本重置成本=直接成本直接成本+间接成本间接成本 =13.04+0.26=13.30=13.04+0.26=13.30（万元）（万元）2.价格指数法（物价指数法）价格指数法（物价指数法）（1）基本原理：是在资产历史成本的基）基本原理：是在资产历史成本的基础上，通过价格变动指数，将其调整为础上，通过价格变动指数，将其调整为评估基准日时的重置成本。评估基准日时的重置成本。（这里的原理和市场法中的直接比较法（这里的原理和市场法中的直接比较法中的中的“价格指数法价格指数法”一样，大家可以两一样，大家可以两边比较着看）。边比较着看）。（2

29、2）计算公式）计算公式资产重置成本资产重置成本 =资产历史成本资产历史成本（1+1+物价变动指数）物价变动指数）或：或：资产重资产重置成本置成本=资产账面成本资产账面成本资产评估时的定基资产评估时的定基物价指数物价指数资产构建时的定资产构建时的定基物价指数基物价指数综合物价指数综合物价指数 例例2-9 2-9 某被估资产购建于某被估资产购建于19941994年，账面原值为年，账面原值为5000050000元，当时该类资产的（定基）价格指数为元，当时该类资产的（定基）价格指数为95%95%，评估，评估基准日该类资产的定基价格指数为基准日该类资产的定基价格指数为160%160%，则：，则：被估资产

30、重置成本被估资产重置成本=50000=50000（160%/95%160%/95%）=84210=84210（元）（元）又如，被估资产账面价值为又如，被估资产账面价值为200000200000元，元，19921992年建年建成，成，19971997年评估，经调查已知同类资产环比价格（变年评估，经调查已知同类资产环比价格（变动）指数分别为动）指数分别为19931993年为年为11.7%11.7%，19941994年为年为17%17%，19951995年为年为30.5%30.5%，19961996年为年为6.9%6.9%，19971997年为年为4.8%4.8%，则有：，则有：被估资产重置成本被估

31、资产重置成本 =200000=200000（1+11.7%1+11.7%）（1+17%1+17%）（1+30.5%1+30.5%）（1+6.9%1+6.9%）（1+4.8%1+4.8%）=200000191%=200000191%=382000 =382000（元）（元）LOGOPage 37（3 3）注意：）注意：资产历史成本要求真实、准确并符合社会资产历史成本要求真实、准确并符合社会平均的、合理成本的要求；平均的、合理成本的要求；资产评估时物价指数指的是评估基准日资产评估时物价指数指的是评估基准日（或能够代表评估基准日）的物价指数，（或能够代表评估基准日）的物价指数，而且应而且应是资产的类

32、别或个别物价指数是资产的类别或个别物价指数。（越是分类具体。（越是分类具体的物价指数越准确）；的物价指数越准确）；一项科学技术进步较快的资产，采用价格指一项科学技术进步较快的资产，采用价格指数法的重置成本往往会数法的重置成本往往会偏高。偏高。物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是格变动因素，因而确定的是复原重置成本复原重置成本；LOGO（4 4）物价指数法与重置核算法的异同）物价指数法与重置核算法的异同 相同点相同点 二者都是建立在二者都是建立在利用历史资料利用历史资料的基础上。因此，的基础上。因此，都需要注意判断、分析资产评估时重置成

33、本口径与都需要注意判断、分析资产评估时重置成本口径与委托方提供历史资料（如财务资料）的口径差异。委托方提供历史资料（如财务资料）的口径差异。不同点不同点 一是二者确定的重置成本类别不同一是二者确定的重置成本类别不同。物价指数法物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是定的是复原重置成本复原重置成本；而；而重置核算法重置核算法既考虑了价格既考虑了价格因素，也（可以）考虑生产技术进步和劳动生产率因素，也（可以）考虑生产技术进步和劳动生产率的变化因素，因而可以估算复的变化因素，因而可以估算复原重置成本和更新重原重置成本和更新重置成本。置成

34、本。LOGO 二是建立的基础不同。二是建立的基础不同。物价指数法建立在物价指数法建立在不不同时期同时期的某一种或某类甚至全部资产的物价变动的某一种或某类甚至全部资产的物价变动水平上；而重置核算法建立在现行水平上；而重置核算法建立在现行价格水平价格水平与购与购建成本费用核算的基础上。建成本费用核算的基础上。三是评估结果的准确度不同。三是评估结果的准确度不同。一般情况下，一般情况下，价格指数法和重置核算法相比，核算的结果可能价格指数法和重置核算法相比，核算的结果可能有误差，其准确度没有后者的高。有误差，其准确度没有后者的高。Page 40 3.3.功能价值类比法功能价值类比法（1 1）基本思路：是

35、选择与被评估资产具有相同或相）基本思路：是选择与被评估资产具有相同或相似功能的资产作参照物，根据资产功能与成本之似功能的资产作参照物，根据资产功能与成本之间的内在关系，计算其每一单位生产能力价格或间的内在关系，计算其每一单位生产能力价格或参照物与被评估资产生产能力的比例关系或者指参照物与被评估资产生产能力的比例关系或者指数关系，由参照物成本推算被估资产重置成本的数关系，由参照物成本推算被估资产重置成本的方法。方法。（2 2）理论假设：资产重置的目的在于重置其功能，）理论假设：资产重置的目的在于重置其功能，功能相同，购建成本也应相同功能相同，购建成本也应相同 。（3）具体评估方法）具体评估方法生

36、产能力比例法生产能力比例法运用的前提条件和假设：资产的成本与其生运用的前提条件和假设：资产的成本与其生产能力成线性关系，生产能力越大，成本越高，产能力成线性关系，生产能力越大，成本越高，而且是成正比例变化。而且是成正比例变化。计算公式为：计算公式为：规模经济效益指数法规模经济效益指数法 由于规模经济效益作用的结果，资产生产能力和成本之间由于规模经济效益作用的结果，资产生产能力和成本之间大多数只成同方向变化而不是等比例变化。因此，用被评估资大多数只成同方向变化而不是等比例变化。因此，用被评估资产的重置成本和生产能力与参照物产的重置成本和生产能力与参照物 资产的重置成本和生产能资产的重置成本和生产

37、能力相比较，估算被估资产的重置成本。计算公式：力相比较，估算被估资产的重置成本。计算公式：说明说明 一是公式中的一是公式中的X X是一个是一个经验数据经验数据，称为，称为规模经济效益指数。在美国，这个经验数规模经济效益指数。在美国，这个经验数据一般在据一般在0.40.41 1间，如加工业一般是间，如加工业一般是0.70.7，房地产业一般是，房地产业一般是0.9 0.9。我国到目前为止。我国到目前为止尚未有统一的经验数据，评估过程中要谨尚未有统一的经验数据，评估过程中要谨慎使用这种方法。慎使用这种方法。二是规模经济效益指数法计算的一般二是规模经济效益指数法计算的一般是更新重置成本；生产能比例法是

38、规范经是更新重置成本；生产能比例法是规范经济效益指数法在济效益指数法在x x 取取1 1时时的特例。的特例。4.统计分析法（点面推算法）统计分析法（点面推算法）（1）基本思路）基本思路 当被估资产单价较低，数量较多时，为降低评估当被估资产单价较低，数量较多时，为降低评估成本，简化评估业务，节省评估时间，可采用此方法。成本，简化评估业务，节省评估时间，可采用此方法。就是先将被评估资产按某一标准分类，再在每一个类就是先将被评估资产按某一标准分类，再在每一个类别选择适量有代表性的资产，用上述三种方法计算重别选择适量有代表性的资产，用上述三种方法计算重置成本，在根据抽样资产的历史成本计算出分类资产置成

39、本，在根据抽样资产的历史成本计算出分类资产的调整系数，再据调整系数计算被评估资产的重置成的调整系数，再据调整系数计算被评估资产的重置成本本。某类抽样资产某类抽样资产的重置成本的重置成本被评估资产被评估资产的重置成本的重置成本（2）步骤）步骤 在核实资产数量的基础上，把全部资产按照在核实资产数量的基础上，把全部资产按照适当标准划适当标准划分为若干类别。分为若干类别。在各类资产中抽样选择在各类资产中抽样选择适量具有代表性资产适量具有代表性资产，应用功能，应用功能价值法、物价指数法、重置核算法等方法估算其价值法、物价指数法、重置核算法等方法估算其重置成本。重置成本。依据分类抽样估算资产的重置成本额与

40、账面历史成本计依据分类抽样估算资产的重置成本额与账面历史成本计算出分类资产的算出分类资产的调整系数，调整系数，其计算公式为：其计算公式为：K=R1/R式中：式中：K资产重置成本与历史成本的调整系数；资产重置成本与历史成本的调整系数；R1某类抽样资产的重置成本；某类抽样资产的重置成本；R某类抽样资产的历史成本。某类抽样资产的历史成本。根据调整系数根据调整系数K估算被评估资产的重置成本，计算公式为：估算被评估资产的重置成本，计算公式为：被评估资产重置成本被评估资产重置成本=某类资产账面历史成本某类资产账面历史成本KK例例2-10：评估某企业某类通用设备，经：评估某企业某类通用设备，经抽样选择具有代

41、表性的通用设备抽样选择具有代表性的通用设备5台，台，估算其重置成本之和为估算其重置成本之和为30万元，而该万元，而该5台具有代表性通用设备历史成本之和为台具有代表性通用设备历史成本之和为20万元，该类通用设备账面历史成本之万元，该类通用设备账面历史成本之和为和为500万元，则：万元，则：K=3020=1.5该类通用设备重置成本该类通用设备重置成本 =5001.5 =750（万元）（万元）课堂练习课堂练习33：被评估资产为某类通用设备。经：被评估资产为某类通用设备。经评估人员调查了解，该批通用设备为同年购入，评估人员调查了解，该批通用设备为同年购入，并同时投入生产，使用状况基本相同，该类通并同时

42、投入生产，使用状况基本相同，该类通用设备的账面历史成本之和为用设备的账面历史成本之和为12001200万元。评估万元。评估人员从中抽样选取了人员从中抽样选取了5 5台具有代表性的通用设台具有代表性的通用设备，其账面历史成本为备，其账面历史成本为5050万元，经估算其重置万元，经估算其重置成本之和为成本之和为8080万元。该类通用设备的重置成本万元。该类通用设备的重置成本为：为：该类通用设备的重置成本该类通用设备的重置成本 =1200=120080/50=192080/50=1920（万元）（万元）（二）实体性贬值估算二）实体性贬值估算 实体性实体性贬值估贬值估算方法算方法观察法观察法公式法公式

43、法修复费用估算法修复费用估算法 1.观察法（成新率法）观察法（成新率法）(1)含义：它是指由具有含义：它是指由具有专业知识和丰富经验专业知识和丰富经验的工程的工程技术人员对被评估资产的实体各主要部位进行技术鉴技术人员对被评估资产的实体各主要部位进行技术鉴定，并综合分析资产的设计、制造、使用、磨损、维定，并综合分析资产的设计、制造、使用、磨损、维护、修理、大修理、改造情况和物理寿命等因素，将护、修理、大修理、改造情况和物理寿命等因素，将评估对象与其全新状态相比较，考察由于使用磨损和评估对象与其全新状态相比较，考察由于使用磨损和自然损耗对资产的功能、使用效率带来的影响，判断自然损耗对资产的功能、使

44、用效率带来的影响，判断被评估资产的成新率，从而估算实体性贬值。被评估资产的成新率，从而估算实体性贬值。（2）计算公式为：）计算公式为：资产实体性贬值资产实体性贬值=重置成本重置成本（1-成新率）成新率）=重置成本重置成本实体性贬值率实体性贬值率通过观察确定通过观察确定新旧程度新旧程度2.2.公式法（使用年限法）公式法（使用年限法）(1)(1)含义含义 它是利用被评估资产的它是利用被评估资产的实际已使用年限实际已使用年限与其与其总使用年限总使用年限的比值来判断其实体性贬值率，进而的比值来判断其实体性贬值率，进而估测资产的实体性贬值。估测资产的实体性贬值。（2 2）原理）原理 该法认为资产的贬值和

45、其实际使用年限成该法认为资产的贬值和其实际使用年限成正比例正比例。请你思考：请你思考：名义已使用年限名义已使用年限 指指资资产产从从购购进进使使用用到到评评估估时时的的年年限限（也也就就是是按按照照公公历历的的会会计计年年度度确确定定的的会会计计上上的的实实际际使使用用年年限限）。名名义义已已使使用用年年限限可可以以通通过过会会计计记记录录、资资产产登登记记簿簿、登登记记卡卡片片查查询确定。询确定。实际已使用年限实际已使用年限指资产在使用中指资产在使用中实际损耗实际损耗的年限。由于资产在使用的年限。由于资产在使用中负荷程度的影响，必须将资产的名义已使用年限调整中负荷程度的影响，必须将资产的名义

46、已使用年限调整为实际已使用年限。实际已使用年限与名义已使用年限为实际已使用年限。实际已使用年限与名义已使用年限的差异，可以通过资产利用率来调整。的差异，可以通过资产利用率来调整。实际已使用年限实际已使用年限=名义已使用年限名义已使用年限资产利用率资产利用率（3 3）名义已使用年限与实际已使用年限）名义已使用年限与实际已使用年限 当当资资产产利利用用率率11时时，表表示示资资产产超超负负荷荷运运转转，资资产产实实 际际 已已 使使 用用 年年 限限 比比 名名 义义 已已 使使 用用 年年 限限 要要 长长；当当资资产产利利用用率率=1=1时时，表表示示资资产产满满负负荷荷运运转转，资资产产实实

47、 际际 已已 使使 用用 年年 限限 等等 于于 名名 义义 已已 使使 用用 年年 限限；当当资资产产利利用用率率11时时，表表示示开开工工不不足足，资资产产实实际际已已使用年限小于名义已使用年限。使用年限小于名义已使用年限。资产利用率计算公式为资产利用率计算公式为：（4 4）计算公式为（）计算公式为（P P4949）=（重置成本（重置成本-预计残值）预计残值）（实际已经（实际已经 使用年限使用年限/总使用年限）总使用年限）=（重置成本（重置成本-预计残值）预计残值）实体性贬值率实体性贬值率上述计算公式，上述计算公式，为何要去除净为何要去除净残值？残值？式中说明：式中说明：预计残值是指被评估

48、资产在清理报废时净收回预计残值是指被评估资产在清理报废时净收回的金额。在资产评估中，通常只考虑数额较大的残值，的金额。在资产评估中，通常只考虑数额较大的残值，如残值数额较小可以忽略不计。如残值数额较小可以忽略不计。总使用年限指的是实际已使用年限与尚可使用总使用年限指的是实际已使用年限与尚可使用年限之和。年限之和。计算公式为：计算公式为：总使用年限总使用年限=实际已使用年限实际已使用年限+尚可使用年限尚可使用年限实际已使用年限实际已使用年限=名义已使用年限名义已使用年限资产利用率资产利用率 显然残值是没有贬值的，所以式中扣除了预计显然残值是没有贬值的，所以式中扣除了预计残值。残值。尚可使用年限是

49、根据资产的有形损耗因素，预尚可使用年限是根据资产的有形损耗因素，预计资产的继续使用年限。计资产的继续使用年限。例例2-11某机器设备购建于某机器设备购建于1994年年10月月30日，根据其技日，根据其技术经济指标，规定正常使用强度下每天的运转时间为术经济指标，规定正常使用强度下每天的运转时间为8小时，由于其生产的产品自小时，由于其生产的产品自1994年初至年初至1998年末期年末期间在市场上供不应求，企业主在此期间一直超负荷使间在市场上供不应求，企业主在此期间一直超负荷使用该设备，每天实际运转时间为用该设备，每天实际运转时间为10小时，自小时，自1999年初年初恢复正常使用，现以恢复正常使用，

50、现以2000年年10月月30日为评估基准日，日为评估基准日，则该设备的名义已使用年限为则该设备的名义已使用年限为6年。年。资产利用率为：资产利用率为：由此可以确定该资产的实际已使用年限为：由此可以确定该资产的实际已使用年限为：6117%=7.02（年）（年）课堂练习课堂练习4被评估资产为企业中的一台设备，评估人员被评估资产为企业中的一台设备，评估人员收集到的有关资料有：该设备收集到的有关资料有：该设备1997年年1月购进，月购进，2002年年1月评估；该设备的重置成本为月评估；该设备的重置成本为500000元，其残值为元，其残值为2000元，尚可使用元，尚可使用5年；根据该设备技术指标，正常使