中国房地产业城市分级泡沫度量36936.pptx

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1、 一、一、一、一、中国房市发展的周期特征中国房市发展的周期特征中国房市发展的周期特征中国房市发展的周期特征 二、中国房市发展的动态分析二、中国房市发展的动态分析二、中国房市发展的动态分析二、中国房市发展的动态分析 三、中国房市泡沫的侧度三、中国房市泡沫的侧度三、中国房市泡沫的侧度三、中国房市泡沫的侧度 四、造成中国房价格飞涨的原因四、造成中国房价格飞涨的原因四、造成中国房价格飞涨的原因四、造成中国房价格飞涨的原因 五、中国房市的发展趋势和风险分析五、中国房市的发展趋势和风险分析五、中国房市的发展趋势和风险分析五、中国房市的发展趋势和风险分析 六、中国的房地产开发企业的策略六、中国的房地产开发企

2、业的策略六、中国的房地产开发企业的策略六、中国的房地产开发企业的策略 中国房市发展的周期特征中国房市发展的周期特征中国房市发展的周期特征中国房市发展的周期特征中国房市发展的周期特征中国房市发展的周期特征周期周期年份年份价格价格涨幅涨幅 价格价格 （元（元/平方米）平方米）CPI 原因原因第一个周期：8年1989-1997年1989-1994年24%/年574140914%1990大陆经济进入增长期，1992年局部地区的房地产泡沫非常严重，北海和海南。1993年7月，中央出台严厉措施整顿全国房地产市场，居民收入增加1995-1997年12%/年159119979.4%步入这个周期的下降通道，19

3、97年出现负增长第二个周期：12年1998-2010年1998-2003年2.85%/年2063-2360-0.1%1997-1999年我国经济增长面临内需不足、出口乏力的双重制约，宏观经济整体偏冷，政府出台了多种措施刺激国内需求的增加，1998年中国住房体制改革性纲领文件，停止住房实物分配，建立住房分配货币化、住房供给商品化20042007年13%2360-43694%城市化进程加快，货币升值，实行宽松稳健的货币政策中国将进入住宅消费第中国将进入住宅消费第中国将进入住宅消费第中国将进入住宅消费第中国将进入住宅消费第中国将进入住宅消费第2 2 2个阶段个阶段个阶段个阶段个阶段个阶段第一阶段第一

4、阶段人均人均GDP3000GDP3000美元以下美元以下住宅消费解困期住宅消费解困期第二阶段第二阶段人均人均GDP30008000GDP30008000美元美元住宅消费发展期住宅消费发展期第三阶段第三阶段人均人均GDP800015000GDP800015000美元美元住宅消费质量期住宅消费质量期第四阶段第四阶段人均人均GDP15000GDP15000美元以上美元以上住宅消费个性舒适期住宅消费个性舒适期根据先进国家经验，住宅消费一般分为4个阶段：中国将进入住宅发展的第2阶段，中国的房地产还在初期发展中，一些发达城市例如深圳（人均GDP达到1万）率先进入第三阶段，也就是旅游度假物业和稀缺性物业消费

5、将逐渐启动并进入相对较快的发展阶段。一、中国房市发展的周期特征一、中国房市发展的周期特征一、中国房市发展的周期特征一、中国房市发展的周期特征 二、中国房市发展的动态分析二、中国房市发展的动态分析二、中国房市发展的动态分析二、中国房市发展的动态分析 三、中国房市泡沫的侧度三、中国房市泡沫的侧度三、中国房市泡沫的侧度三、中国房市泡沫的侧度 四、造成中国房价格飞涨的原因四、造成中国房价格飞涨的原因四、造成中国房价格飞涨的原因四、造成中国房价格飞涨的原因 五、中国房市的发展趋势和风险分析五、中国房市的发展趋势和风险分析五、中国房市的发展趋势和风险分析五、中国房市的发展趋势和风险分析 六、中国的房地产开

6、发企业的策略六、中国的房地产开发企业的策略六、中国的房地产开发企业的策略六、中国的房地产开发企业的策略 中国房市资金来源动态分中国房市资金来源动态分中国房市资金来源动态分中国房市资金来源动态分中国房市资金来源动态分中国房市资金来源动态分析析析析析析年度年度自筹资金自筹资金自有资金自有资金国内贷款国内贷款利用外资利用外资定金定金/预售款预售款其他资金其他资金199827.912.5238.831.38.5199929.313.322.95.3338.9200028.113.922.72.937.98.2200128.515.322.21.838.68.7200228.515.722.51.638

7、.68.6200328.615.523.81.438.77.3200430.316.718.41.343.16.8200533.218.718.11.236.610.82006中国房市资金来源动态分中国房市资金来源动态分中国房市资金来源动态分中国房市资金来源动态分中国房市资金来源动态分中国房市资金来源动态分析析析析析析从表中可以看出，自筹资金、国内贷款、定金及预售款和其他资金是我国房地产业的四大资金来源。其中定金及预售款是第一大资金来源，2000年以来所占比重一直保持在36%-43%之间，2005年自由资金成为第二大资金来源，占18.7%，2007年18.5%，据国家要求的30%要求还有很大差

8、别。在我国，定金及预售款中有60%来自银行按揭贷款，自筹资金大约40%来自银行贷款，其他资金中，大约60%来自各种渠道的银行贷款，这样我国房地产全部资金来源中，银行贷款占了60%中国商品房销售增长率分析中国商品房销售增长率分析 单位：单位：%中国商品房销售面积分析中国商品房销售面积分析 单位：万平方米单位：万平方米 中国商品房销售额分析中国商品房销售额分析 单位：亿元单位：亿元 房屋施工面积和竣工面积增长率房屋施工面积和竣工面积增长率 单位：单位：%中国房屋施工面积和竣工面积中国房屋施工面积和竣工面积 单位：万平方米单位：万平方米 中国房地产价格中国房地产价格 单位：元单位：元/平方米平方米

9、中国房地产价格增长率中国房地产价格增长率 单位：单位：%中国房屋租凭价格增长率中国房屋租凭价格增长率 单位：单位：%一、中国房市发展的周期特征一、中国房市发展的周期特征一、中国房市发展的周期特征一、中国房市发展的周期特征 二、中国房市发展的动态分析二、中国房市发展的动态分析二、中国房市发展的动态分析二、中国房市发展的动态分析 三、中国房市泡沫的侧度三、中国房市泡沫的侧度三、中国房市泡沫的侧度三、中国房市泡沫的侧度 四、造成中国房价格飞涨的原因四、造成中国房价格飞涨的原因四、造成中国房价格飞涨的原因四、造成中国房价格飞涨的原因 五、中国房市的发展趋势和风险分析五、中国房市的发展趋势和风险分析五、

10、中国房市的发展趋势和风险分析五、中国房市的发展趋势和风险分析 六、中国的房地产开发企业的策略六、中国的房地产开发企业的策略六、中国的房地产开发企业的策略六、中国的房地产开发企业的策略 第一阶段：房地产无泡沫理性涨价阶段：第一阶段：房地产无泡沫理性涨价阶段：这一阶段往往处于经济周期回升期，城 市化的速度加快，居民收入增加，储蓄达到一定程度，拉动价格正常上涨第二阶段：房地产泡沫形成的阶段：第二阶段：房地产泡沫形成的阶段：房价上涨一段时间后，市场上部分人出现投 资心理，投资性买房者开始出现，市场出现供不应求的局面第三阶段：泡沫的非理性膨胀和恶化阶段：第三阶段：泡沫的非理性膨胀和恶化阶段：房价上涨的预

11、期心理得到强化，产生 羊群效应，锚定效应，出现价格狂想，房价出现非理性膨胀，出现严重的投机 银行加大房地产贷款额度第四阶段：泡沫的巅峰和突然破灭阶段：第四阶段：泡沫的巅峰和突然破灭阶段：房价被推到顶峰，出现滞涨时，政府会 出台强硬的调控措施，紧缩银根第五阶段：信心崩溃和价格非理性下跌阶段：第五阶段：信心崩溃和价格非理性下跌阶段：非理性的投机者出现大量抛售，房 价出现非理性下降第六阶段：市场平静和价值回归：第六阶段：市场平静和价值回归：根据购买力等因素重新评估房价，有些人对明显 低估的房地产果断买入房地产泡沫运行过程房地产泡沫运行过程房地产泡沫运行过程房地产泡沫运行过程房地产泡沫运行过程房地产泡

12、沫运行过程2004-20052004-20052004-2005、200720072007年年年年年年中国房市泡沫程度的度量中国房市泡沫程度的度量中国房市泡沫程度的度量中国房市泡沫程度的度量中国房市泡沫程度的度量中国房市泡沫程度的度量中国的房地产价格究竟高不高？中国的房地产价格究竟高不高？中国人住着世界上最贵的房子中国人住着世界上最贵的房子中国人住着世界上最贵的房子中国人住着世界上最贵的房子中国人住着世界上最贵的房子中国人住着世界上最贵的房子世界上房价最贵的地方当属日本东京，目前在东京市区，一套实用面积80平方米的公寓楼，家庭车位精装修的3室1厅1厨1卫单元公寓，送20平方米的阳台和好几个平方

13、米的走廊以及包括液晶电视等基本电器,售价约为3000万日元，折合人民币225万元，单价2.6万元即便从绝对值上看，中国上海、北京、深圳、杭州等地城市中心或靠近市中心地带的一些房价也已经超出这个价位。如果考虑到日本的人均GDP是我们的21倍，中国的很多城市房价已经远远超过天下第一贵的“日本，坐上世界头把金交椅而且，中国住宅只有70年的居住权，相当于年折旧率1.4%，而许多国家是永久所有权中国房屋平均寿命是30年中国部分城市房价收入比中国部分城市房价收入比中国部分城市房价收入比中国部分城市房价收入比中国部分城市房价收入比中国部分城市房价收入比 一、中国房市发展的周期特征一、中国房市发展的周期特征一

14、、中国房市发展的周期特征一、中国房市发展的周期特征 二、中国房市发展的动态分析二、中国房市发展的动态分析二、中国房市发展的动态分析二、中国房市发展的动态分析 三、中国房市泡沫的侧度三、中国房市泡沫的侧度三、中国房市泡沫的侧度三、中国房市泡沫的侧度 四、造成中国房价格飞涨的原因四、造成中国房价格飞涨的原因四、造成中国房价格飞涨的原因四、造成中国房价格飞涨的原因 五、中国房市的发展趋势和风险分析五、中国房市的发展趋势和风险分析五、中国房市的发展趋势和风险分析五、中国房市的发展趋势和风险分析 六、中国的房地产开发企业的策略六、中国的房地产开发企业的策略六、中国的房地产开发企业的策略六、中国的房地产开

15、发企业的策略 造成中国房价飞涨的原因造成中国房价飞涨的原因造成中国房价飞涨的原因造成中国房价飞涨的原因造成中国房价飞涨的原因造成中国房价飞涨的原因成本推动房价上涨成本推动房价上涨 土地价格上涨：从1998年开始到2006年住宅用地累积上涨 65%发展商暴利：2000年仅为20%，到2007年均40%需求拉动房价上涨需求拉动房价上涨 居民收入在经济环境增长的前提下高速增长 城市化进程加快 流动性过剩促使商业银行信贷扩张 流动性过剩造成短期投机资金进入房地产，自美国911后，大量的资金赌人民币升值 造成中国房价飞涨的原因造成中国房价飞涨的原因造成中国房价飞涨的原因造成中国房价飞涨的原因造成中国房价

16、飞涨的原因造成中国房价飞涨的原因经济制度因素经济制度因素 住房保障制度缺陷 房地产税收制度缺陷：税负较高，加拿大为11.3%，我国15%对地方政府考核制度的缺陷利益集团的市场操作利益集团的市场操作房地产泡沫形成的心理因素房地产泡沫形成的心理因素 前面提到过了 “代际遗忘”是历史上房地产市场反复出现投机狂潮的重要原因明斯基 一、中国房市发展的周期特征一、中国房市发展的周期特征一、中国房市发展的周期特征一、中国房市发展的周期特征 二、中国房市发展的动态分析二、中国房市发展的动态分析二、中国房市发展的动态分析二、中国房市发展的动态分析 三、中国房市泡沫的侧度三、中国房市泡沫的侧度三、中国房市泡沫的侧

17、度三、中国房市泡沫的侧度 四、造成中国房价格飞涨的原因四、造成中国房价格飞涨的原因四、造成中国房价格飞涨的原因四、造成中国房价格飞涨的原因 五、中国房市的发展趋势和风险分析五、中国房市的发展趋势和风险分析五、中国房市的发展趋势和风险分析五、中国房市的发展趋势和风险分析 六、中国的房地产开发企业的策略六、中国的房地产开发企业的策略六、中国的房地产开发企业的策略六、中国的房地产开发企业的策略 2008-20102008-20102008-2010年中国房市进入本轮周期的衰退阶段年中国房市进入本轮周期的衰退阶段年中国房市进入本轮周期的衰退阶段年中国房市进入本轮周期的衰退阶段年中国房市进入本轮周期的衰

18、退阶段年中国房市进入本轮周期的衰退阶段进入衰退期的标志进入衰退期的标志 房价炒的过高超出居民实际承受能力 住房自有率过高，发展过快（发达国家60%-70%）人均居住面积已经接近中高等收入国家的水平，发展空间有限 2008-20102008-20102008-2010年中国房市进入中期调整年中国房市进入中期调整年中国房市进入中期调整年中国房市进入中期调整年中国房市进入中期调整年中国房市进入中期调整 由于信贷条件的恶化，限价房推出，资本市场的调整，促使全国房地产开始降温，深圳、广州等大城市上半年会出现比较大的降幅，预计均幅50%左右，二、三线城市会滞后半年左右反映，但降幅不会像大城市那么猛烈，因为

19、投机行为较低，因此说2008年是出手买房的好机会(针对的是自住型和长期投资型），有些楼盘一定是历史低位了（如果是想短期套利，房地产目前已经不是最佳投资渠道了）2008-20102008-20102008-2010年加速房地产企业的集约化年加速房地产企业的集约化年加速房地产企业的集约化年加速房地产企业的集约化年加速房地产企业的集约化年加速房地产企业的集约化信贷条件的恶化加速房地产企业的集约化信贷条件的恶化加速房地产企业的集约化 信贷条件的恶化会导致企业出现破产被吞并（5万多家4千家左右），居民因购房负担加重而需求减弱，银行存款回流整个宏观经济处于转折点，失业率将会上升整个宏观经济处于转折点，失业

20、率将会上升 由于美元反弹，热钱撤离，同时导致外商投资下降，制造业转移达到高峰，需求减弱，失业增加，购买能力明显下降，经济增长的速度减缓，房价出现滞涨下跌的局面。人民币升值主要对国际性城市，对于封闭的城市影响较小经济适用房的上市对市场的定价标准形成了很大的冲击经济适用房的上市对市场的定价标准形成了很大的冲击美国的次贷危机对中国房市的影响将会显现美国的次贷危机对中国房市的影响将会显现2008-20102008-20102008-2010年刚性需求支撑房市阶段性回暖年刚性需求支撑房市阶段性回暖年刚性需求支撑房市阶段性回暖年刚性需求支撑房市阶段性回暖年刚性需求支撑房市阶段性回暖年刚性需求支撑房市阶段性

21、回暖刚性需求将在刚性需求将在2008年底、年底、2009年上半年支撑房市回暖年上半年支撑房市回暖资本市场的回暖，资金得以解套流向房地产资本市场的回暖，资金得以解套流向房地产 预计2009年上半年A股市场可能出现2个月的反弹行情，一部分被困的资金得以解套，流向房地产的资金将会大幅度增加，信贷条件有所缓和信贷条件有所缓和 预计2009年还会降息和降准备金2010年房市底部盘整年房市底部盘整 2011-2012年美国房地产起步年美国房地产起步 谢谢观看/欢迎下载BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES.BY FAITH I BY FAITH