资产评估重点难点.pptx

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1、 管理与经济学院 王锐TEL：68941888E-mail:通过本课程的学习，学生应理解通过本课程的学习，学生应理解掌握资产评掌握资产评估的基本理论和操作程序；学会并掌握资产评估估的基本理论和操作程序；学会并掌握资产评估的各种基本方法及其运用的原则条件；掌握资产的各种基本方法及其运用的原则条件；掌握资产评估报告的撰写方法。通过学习和分析具体的资评估报告的撰写方法。通过学习和分析具体的资产评估案例，使学生能够运用相应的评估方法对产评估案例，使学生能够运用相应的评估方法对不同的资产业务进行评估，提高学生分析问题和不同的资产业务进行评估，提高学生分析问题和解决问题的能力解决问题的能力。 本课程是一门

2、实务性较强的课程本课程是一门实务性较强的课程, ,重点是掌重点是掌握资产评估的各种基本方法，学会运用资产评估握资产评估的各种基本方法，学会运用资产评估的方法对各种资产评估业务进行科学合理的评估。的方法对各种资产评估业务进行科学合理的评估。 w资产评估目的、标准、假设资产评估目的、标准、假设w资产评估特点、原则资产评估特点、原则w资产评估基本方法资产评估基本方法w机器设备评估实务机器设备评估实务w房地产评估实务房地产评估实务w无形资产评估实务无形资产评估实务w整体资产评估实务整体资产评估实务w资产评估操作程序及资产评估报告资产评估操作程序及资产评估报告 一、资产评估定义与功能一、资产评估定义与功

3、能 二、资产评估的六大要素二、资产评估的六大要素 三、资产评估的目的与主客体三、资产评估的目的与主客体 四、资产评估标准四、资产评估标准 五、资产评估假设与价格计量五、资产评估假设与价格计量 六、资产评估的特点与原则六、资产评估的特点与原则 七、资产评估报告七、资产评估报告 八、资产评估操作程序八、资产评估操作程序 一、资产评估定义与功能一、资产评估定义与功能 即由评估机构根据特定目的，遵循客观经济规律和公正的准则，按照法定的标准和程序，运用科学的方法，对资产的现实价格进行评定和估算的过程。其核心是对资产在某一时点的价格进行估算。 一、资产评估定义与功能一、资产评估定义与功能v为资产业务提供价

4、值尺度；为资产业务提供价值尺度；v界定与维护各产权主体的合法权益；界定与维护各产权主体的合法权益；v优化资源配置；优化资源配置；v促进企业帐实相符，足额补偿和资产完整；促进企业帐实相符，足额补偿和资产完整；v在促进对外开放的同时，维护国家权益在促进对外开放的同时，维护国家权益 。 二、资产评估的六大要素二、资产评估的六大要素l l 主体主体l l 客体客体l l 特定目的特定目的l l 程序程序l l 标准标准l l 方法方法三、资产评估的目的三、资产评估的目的 资产评估的目的即是说明为什么要进行资产评估的目的即是说明为什么要进行资产评估，评估结果是为何种资产业务服务。资产评估，评估结果是为何

5、种资产业务服务。资产评估的职能是为特定资产业务提供公平资产评估的职能是为特定资产业务提供公平的价格尺度，因而特定资产目的构成资产评的价格尺度，因而特定资产目的构成资产评估的特定业务。估的特定业务。 三、资产评估的目的三、资产评估的目的1、以资产交易为目的的评估2、融通资金3、资产保全4、资产清算 5、咨询服务 6、税收7、国家征用土地和房产 三、资产评估的主体三、资产评估的主体 指从事资产评估的机构与专业评估人员。 1、资产评估机构 评估机构必须具有省级以上国有资产管理部门颁发的国有资产评估资格证书。 2、资产评估人员 必须具备的条件 广博的学识和丰富的实践经验 良好的职业道德 经过严格的考试

6、和考核，取得资产评估管理机构确认的评估资格； 三、资产评估的客体三、资产评估的客体 即评估的对象-资产 （一）资产的定义 （二）资产的分类 （三）确认资产的标准 四、资产评估标准四、资产评估标准重置成本标准重置成本标准是指现时条件下，按功能重置资产并使资产处于是指现时条件下，按功能重置资产并使资产处于在用状态所耗费的成本。在用状态所耗费的成本。 现行市价标准现行市价标准是指资产在公开市场上的售卖价格。是指资产在公开市场上的售卖价格。 收益现值标准收益现值标准是根据资产未来预期获利能力的大小，以适当的是根据资产未来预期获利能力的大小，以适当的折现率或本金化率将未来收益折成现值收益。折现率或本金化

7、率将未来收益折成现值收益。 清算价格标准清算价格标准是指在非正常市场上限制拍卖的价格。是指在非正常市场上限制拍卖的价格。 资产评估标准的选择资产评估标准的选择根据上述要求选择评估标准，大致有下列几种类型根据上述要求选择评估标准，大致有下列几种类型 以资产保全、补偿为目的的以资产保全、补偿为目的的重置成本标准重置成本标准 以资产纳税为目的的以资产纳税为目的的重置成本、现行市价等标准重置成本、现行市价等标准 以所有权变更为对象的以所有权变更为对象的收益现值、或重置成本、现行市价标准。收益现值、或重置成本、现行市价标准。 企业清算和破产清理中的企业清算和破产清理中的清算价格标准。清算价格标准。 评估

8、假设与价格计量 （一）资产评估假设（一）资产评估假设 1 1、继续使用假设、继续使用假设 2 2、公开市场假设、公开市场假设 3 3、清算假设、清算假设评估假设与价格计量 （二）价格计量（二）价格计量 1 1、重置成本及其价格计量重置成本及其价格计量 2 2、收益现值及其价格计量、收益现值及其价格计量 3 3、现行市价及其价格计量、现行市价及其价格计量 4 4、清算价格及其价格计量清算价格及其价格计量 六、资产评估的特点与原则特点：现实性 市场性 预测性 公正性 咨询性 六、资产评估特点与原则w工作原则独立性原则 客观性原则科学性原则 专业性原则w经济原则贡献原则 替代原则 预期收益原则 最佳

9、效用原则七、资产评估报告资产评估报告书是评估机构在完成评估工作后向委托方和有关方面提交的说明评估目的、程序、标准、依据、方法、结果及适用条件等基本情况的报告书。资产评估报告书的特点特点特点w是给委托单位的书面答复w具有法律效力和公正作用w是有根据的责任报告，具有权威性w须报送国有资产管理部门审核验证确认w严格遵守国家有关保密的规定w按规定的格式撰写w必须根据客观公正实事求是的原则撰写，如实反映资产评估工作的情况。资产评估报告书编写要求客观性-原则：客观公正独立完整性-报告内容应完整准确及时性-按约定时间及时完成资产评估报告的正文部分内容1、资产评估机构2、委托方及资产占有方3、评估目的4、评估

10、范围和对象5、评估过程6、评估原则7、评估依据8、评估方法9、评估基准日10、评估结果11、评估结果有效期12、评估基准日后的调整事项13、评估结果有效的其他条件14、资产评估报告的使用范围15、其他需要说明的有关问题16、签名盖章17、评估报告提出日期资产评估报告的附件部分内容评估详细说明资产负债表和损益表资产评估一览表资产、负债及所有者权益一览表各类资产负债评估结果汇总表各类资产负债清查评估明细表对整体企业进行分析验证评估的情况重要资产的产权证明文件评估机构资格证书复印件其他文件资料评估说明的内容评估说明使用范围的声明进行资产评估有关事项的说明资产清查核实情况的说明评估依据的说明各项资产负

11、债的评估技术说明整体资产评估方法验证说明评估结论及其分析资产评估报告的利用客户对评估报告的利用评估管理机构对评估报告的利用评估机构对评估报告的利用八、 资产评估程序资产评估操作程序w业务受理w双方准备工作w评定估算w核准备案w整理归档 资产评估的业务受理w项目接洽w风险评价w签定资产评估业务约定书 w资产评估委托方的准备工作成立评估工作小组准备相关资料资产清查双方的准备工作双方的准备工作w资产评估机构的准备工作成立评估项目小组实地观察制订评估操作方案制订评估日程计划召集多方会议评定估算的步骤划分资产类别，选择不同的评估方法作出准确评定估算资产价格核准备案w核准制的范围w核准工作程序w备案制的范

12、围w备案程序整理归档工作底稿档案管理 资产评估基本方法一、重置成本法一、重置成本法 二、收益现值法二、收益现值法 三、市场比较法三、市场比较法 四、清算价格法四、清算价格法 一、重置成本法（一）重置成本定义、公式（二）重置成本的计量方法 重置核算法 物价指数法 功能系数法 统计分析法（三）有形损耗的计量方法 观察法 使用年限法一、重置成本法（四）功能性损耗的估算（五）经济性损耗的估算（六）重置成本法的适用范围（七）影响重置价格的主要因素（八）重置成本法的评估程序（一）重置成本法定义1、重置成本法定义 指在资产继续使用的前提下，按评估资产的现实完全重置成本减去应扣损耗或贬值来确定被评估资产价格的

13、一种方法。完全重置成本- 指购买一项全新的与被评估的资产完全相同的资产所支付的最低金额。（一）重置成本法定义2、公式：被评估资产的价值 =重置成本-累计应计损耗额 =重置成本-有形损耗 -功能性损耗 -经济性损耗（二）重置成本的计量方法1、重置核算法-加和法以现行市价为标准，计算被评估资产的重置全价的一种方法。公式重置成本= 直接成本 + 间接成本（二）重置成本的计量方法2、物价指数法价格趋势法通过资产价格变动指数或价格变化趋势等指标，利用统计预测技术，对被评估资产的帐面价值进行调整，使之变为估算资产的重置全价。被评估资产重置全价=被评估资产帐面原值评估基准日价格指数/原购置时日价格指数（二）

14、重置成本的计量方法3、功能系数法w通过选择同类功能的资产作参照物，根据资产功能 与成本的内在关系，类推被评估资产重置成本的一种方法。w功能与成本的关系线性关系P=AF+B用最小二乘法求解A、B，然后代入公式求出P。指数关系（二）重置成本的计量方法w指数关系功能价值指数参照物资产功能被评估资产功能参照物资产价格被评估资产重置全价（二）重置成本的计量方法4、统计分析法根据统计原理，抽样选择有代表性的资产，估算其重置成本，依据资产的原始成本，来推算全部资产的重置成本，适用于企业整体资产评估。w公式：某类抽样资产原始成本某类抽样资产重置成本本某类或总体资产原始成本某类或总体资产重置成1、观察法成新率法

15、被评估资产的有形损耗 =重置成本 （1-成新率）成新率指一项资产的新旧程度的百分比。其确定有两种方式：w 直接观察法w 结构加权平均法（三）有形损耗的计量方法（三）有形损耗的计量方法2、使用年限法被评估资产有形损耗=（重置成本-残值）实际已使用年限/总使用年限w总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限w实际已使用年限=名义已使用年限资产利用率w资产利用率=截止评估日资产累计实际利用时间/截止评估日资产累计名义利用时间 100%w成新率=尚可使用年限/总使用年限 100%（四）功能性损耗的估算被评估资产的功能性损耗 =被评估资产生产成本的年税后超支额 剩余使用年限的年金现值系数w被评估资产生产成

16、本的年税后超支额 =（1-所得税）被评估资产生产成本的年超支额w被评估资产生产成本的年超支额 = （旧技术的单位生产成本-新技术的单位生产成本）年生产量（五）经济性损耗的估算w外部因素对资产价值的影响有两种w 造成营运费用上升w 导致资产闲置w两种方法（1）利用年收益损失金额本金化计算经济性损耗=年收益损失额（1-所得税）/资产收益率（2）通过估算生产能力变化来评价再计算经济性损耗经济性损耗=（重置成本-有形损耗-功能性损耗）经济性贬值率规模效益指数生产能力生产能力经济性贬值率BA1（六）重置成本法的适用范围w被评估资产的现行市价与历史成本相比有较大的提高；w被评估资产，尤其是生产设备的固定资

17、产出现较大的无形损耗；w被评估资产的使用效益有较大提高。w被评估资产的折旧额与资产的自然有形损耗不相吻合；w被评估资产的帐面历史成本欠实，甚至找不到历史成本资料的根据。二、收益现值法（一）收益现值法定义、影响因素（二）收益现值法的计算方法有限期内各年收益折现法无限期收益折现法（三）收益现值法评估资产的优缺点（四）收益现值法评估资产的程序（五）收益现值法的应用（一）收益现值法定义w收益现值法定义通过估算被评估资产未来的预期收益能力，并以适当的折现率或本金化率将未来收益折成现值，借以确定被评估资产价格的一种资产评估方法。w公式w适用条件：资产投入使用ntt11折现率各期未来预期收益收益现值（一）收

18、益现值法影响因素影响因素1、预期收益2、折现率（贴现率）3、资本化率（一）收益现值法影响因素w折现率与资本化率联系：w 都是反映投入资本回收状况的经济指标，即都是将未来收益或资金换算成现值的比率。w 二者的确定都有相同的依据，如参考银行利率，通货膨胀率，风险利率。区别：w 有限的年限，把未来收入折成现值折现率w 资本化是永续收入的折现（二）收益现值法的计算方法1、有限期内各年收益折现法时当预期各年的收益不等时当预期年收益恒定不变nttrtRPnttrAP1111（二）收益现值法的计算方法2、无限期收益折现法 1）收益稳定情况w整个永续时期收益稳定P=A/I=预期收益额/资本化率w整个永续时期内

19、，前期收益不稳定，后期收益稳定NrIAtrtRP11（二）收益现值法的计算方法2）、收益不稳定的情况收益按固定比例增长的情况。 grgRnrgRrgRgRRttttttt1,111)1)1(010101上式为当（收益现值（二）收益现值法的计算方法收益不稳定的情况前期收益不可能按固定比例增长，而存在波动情况，只在后期才有可能以固定比例增长的情况。 NrgrgNRnttrtR)1(1111被评估资产的收益现值三、现行市价法w现行市价法-市场比较法以现实市场上同类资产的市场价格作为价格标准，据以确定资产价值的一种资产评估方法。三、现行市价法w现行市价法的前提条件被评估资产应具备一个充分活跃的交易市场

20、。充分的市场竞争 公平市场买卖双方没有垄断和控制。市场所反映的资产价格信息应当具有正常性、真实性、准确性，是以评估基准日可能获得的最合理的市场价格来衡量的。被评估资产的市场参照物及其相比较的指标、参数等资料应当是可以收集的。对评估人员的知识经验要求较高。三、现行市价法基本方法w直接法：在市场上能找到与被评估资产完全相同的资产的市场价格，作为被评估资产的现行价格。w比较法：在市场上找到与被评估资产相类似的资产价格作为参照物，根据两者间的差异因素，参照资产的交易价格进行必要的调整，从而确定被评估资产的价格。三、现行市价法w比较法被评估资产的价值=同类资产的现行市价*调整系数=同类资产的现行市价+/

21、-时间调整额+/-功能调整额+/-地区及其他调整额调整因素w时间因素w地域因素w功能因素w交易情况因素现行市价法的适用范围w单项生产要素参股、投资、担保业务w企业承包、转让、联营、兼并、保险业务w外资企业。四、清算价格法w清算价格w企业停业，以变卖资产的方式来清偿债务和分配剩余权益状况下的资产价格。w清算价格法以清算价格为标准，对被评估资产价格进行评估的方法。它是市场比较法的一种特殊形式四、清算价格法w适用的前提条件w 应具备具有法律效力的破产处理文件或抵押合同及其它有效文件w 资产以整体或拆零方式在市场上可以快速变现w 所卖收入足以补偿因出售资产的附加支出金额w适用范围w 企业破产w 抵押w

22、 清理第三部分 w资产评估实务 机器设备评估 这是本课程的重点这是本课程的重点篇章篇章之一。本之一。本章重点是运用重置成本法对机器设备价章重点是运用重置成本法对机器设备价值进行评估，成新率的计算，功能性损值进行评估，成新率的计算，功能性损耗和经济性损耗的计算。难点在于现行耗和经济性损耗的计算。难点在于现行市价法中参照物和调整系数的确定。市价法中参照物和调整系数的确定。一、机器设备评估概述机器设备的评估特点评估以单台单件为对象，以保证评估的真实性和准确性以技术检测为基础对机器设备的价值构成要素及其变化规律要了解掌握一、机器设备评估概述机器设备评估的程序搜集整理有关资料，划分机器设备类别设计评估方

23、案现场勘察并核定待评估设备数量，进行技术鉴定确定评估价格标准和方法计算评估值，编制评估报表二、机器设备评估方法适用性w重置成本法适用于继续使用前提下不具备独立获利能力的单台设备的评估w现行市价法适用于单项机器设备变现价格的估测必须以市场性和可比性为前提w收益现值法适用于具有独立的能连续用货币计量的可预测收益的机器设备的评估三、运用重置成本法进行评估（一）重置成本的测算1、重置核算法（细节分析法）2、指数调整法3、功能成本法（二）、成新率的测定（三）、功能性损耗的估算（四）、经济性损耗的估算（五）、机器设备的评估值的计算成新率的测定1、使用年限法估算%100%100设备总使用年限设备已使用年限设

24、备总使用年限或成新率设备尚可使用年限设备的已使用年限设备的尚可使用年限成新率成新率的测定 2、综合年限法%100尚可使用年限加权投资年限尚可使用年限成新率更新成本已使用年限加权更新成本更新成本加权更新成本加权投资年限功能性损耗的测定1、由复原重置成本与更新重置成本的差异来估算 功能性损耗 = 复原重置成本 - 更新重置成本功能性损耗的测定2、由超额运行成本来估算w 功能性损耗 =（ 年超额运营成本 + 减额收入）年金现值系数w 年超额运营成本 =被评估资产年运营成本 - 采用新技术的资产年运营成本w 年净超额成本 = 年超额成本（1-所得税率）功能性损耗的测定 3、计算步骤选择采用新技术并具有

25、代表性的同类资产的年运营成本与被评估资产的年运营成本对比，计算出被评估资产的年超额成本确定被评估资产的尚可使用年限计算净超额成本选取一个适当的折现率将超额成本折成现值，即功能性贬值。经济性损耗的测定w经济性损耗的估算w经济性贬值=设备年收益损失额（1-所得税率）（P/A，r,n)规模效益指数设备原设计生产能力产能力设备预计可被利用的生经济性贬值率BA1重置成本法机器设备评估值的计算 重置净价 = 重置全价 - 有形损耗 - 功能性损耗 - 经济性损耗或 重置净价= 重置全价（1-有形损耗率）（1-功能性损耗率）（1-经济性损耗率）四、现行市价法在机器设备评估四、现行市价法在机器设备评估中的应用

26、中的应用 （一） 评估步骤 （二）市价折余法-直接法的应用 （三） 市场比较法的应用 （一）评估步骤1.考察鉴定被评估机器设备2.选择参照物3.对被评估设备和参照物之间的差异进行比较、量化和调整 销售时间差异的量化 结构性能等差异的量化 新旧程度差异的量化 销售数量、付款方式差异的量化4.汇总各因素差异量化值，求出评估值。（二）市价折余法的应用市价折余法-直接法的公式：某设备的重估价值 = 该机器设备的现行市价 -（该机器设备的现行市价 - 预计残值） 被评估资产已使用年限 / 法定使用年限 该方法采用帐面成新率，非实际成新率，因而不准确，二者差额较大时，需确定调整系数，加以调整。第五章第五章

27、 房地产评估房地产评估 这是本课程的重点篇章之一。本章重点是运用现行市价法、重置成本法对房地产价值进行评估，以及剩余法、路线价法对土地价值的评估，残余法对房屋建筑物价值的评估计算。现行市价法中参照物和调整系数的确定。难点在于房地合一评估还是房地分估，不同的情况下采用的方法不同。一、房地产评估的目的同一房地产，评估目的如果不同，其评估的结果也不同。买卖租赁抵押典当破产折股课税征用投保二、房地产价格评估的原则 房地产价格评估的原则房地合一原则w 房屋建筑物不能脱离土地而存在w 土地的使用价值需通过房屋建筑物来反映 w 房屋建筑物的价格受其地理位置及区域的影响区域及地段原则w 同一城市房地产价格有地

28、段级差w 不同城市房地产价格有区域级差最佳使用原则-按最佳使用用途评估三、土地使用权价格评估的市场比较法1、涵义： 指将被评估地产与近期市场上已发生交易的类似地产进行直接比较，并调整两者之间的差异，来确定被评估地产的一种估价方法。2、公式 被估地产价格 = 交易实例单价交易情况修正系数 区域因素修正系数个别因素修正系数交易时间修正系数被评估地产面积三、土地使用权价格评估的市场比较法3、选择交易实例的要求与被评估房地产在物质实体方面应一致或类似如结构、类型等与被评估房地产在用途上应完全一致与被评估房地产必须有相同的评估目的，如二者均为买卖价格或租赁价格与被评估房地产在区域环境上应当相同或类似与被

29、评估房地产估价日期接近交易情况正常三、土地使用权价格评估的市场比较法4、交易实例与被评估房地产之间差异因素的修正 1）交易情况的修正： 2）交易日期的修正： 3）区域因素修正：难点、关键w 专家评分法对各项指标的权重加以确认并进行打分w 其修正系数=被评估房地产总得分/交易实例房地产总得分 4）个别因素修正三、土地使用权价格评估的市场比较法5、决定最可能实现的价格-综合方法由于选取多个交易实例，通过上述修正会得出多个评估价格，因此需要调整被评估资产的最可能实现的价格。调整方法有：w简单算术平均w加权算术平均w以某一个交易实例经修正后的价格为主。四、土地使用权价格评估的重置成本法1、重置成本法以

30、购买及开发土地所消耗的各种费用之和为主要依据，再加上适当的利润和应缴税费来确定土地价格的一种估价方法。2、适用于地产市场发育初期，市场交易实例较少，无法用市场比较法和收益还原法进行评估时开发后供公益事业使用的土地估价新近由于开发建设而形成的土地的价值评估有特殊用途的土地。四、土地使用权价格评估的重置成本法 3、重置成本法的计算公式新开发土地 土地评估值 = 地产重置成本 = 土地取得费用 + 土地开发费用 + 利润 + 税费四、土地使用权价格评估的重置成本法 3、重置成本法的计算公式非新开发土地 土地评估值 = 地产重置成本 - 各种贬值w 其中随使用权年限缩短的贬值，可直接用使用年限法进行测

31、算。地产年限贬值率 = 已使用年限/法定使用年限w 而地产因环境恶化而出现的贬值 地产贬值额 = 第R年地产收益损失额（1+r）五、五、 土地使用权评估的剩余法土地使用权评估的剩余法 将估价土地上的全部建筑物的销售价格减去建造总费用及正常利润的余额作为该土地价格的一种估价方法。2、公式 地价 = 楼价 - 建筑费 - 专业费 - 利息 - 利润 - 税费 =楼价 - 建筑费（1 + a + r + p + ar + ap ）-税费/(1 + r + p) 其中，专业费 = 建筑费专业费率a 利息 = （地价 + 专业费 + 建筑费）利息率r 利润 = （地价 + 建筑费 + 专业费）利润率p五

32、、五、 土地使用权评估的剩余法土地使用权评估的剩余法 剩余法的适用范围待开发土地估价待拆迁改造土地的估价 其可靠性取决于正确选择土地开发的最佳形式正确判断未来开发房地产的出售价格六、路线价法1、路线价法 对面临特定街道、接近性相等的城市土地，设定标准深度，求得在该深度上数块土地的平均单价，而并附设于该街道上，此单价即路线价，再据此路线价配合深度指数表，用数学方法算出临街同一街道的其他土地价格的一种方法。2、公式 宗地地价 = 路线价深度指数宗地面积 +/- 修正额六、路线价法3、路线价法的主要步骤划分路线价区段设定标准深度确定路线价制作深度表计算各地块的价格七、房屋建筑物评估的重置成本法 1、

33、评估思路 通过估算出房屋建筑物在全新状态下的重置成本，再扣除由各种损耗因素造成的贬值，来计算其评估值的方法。 2、评估步骤 1）估测重置成本； 2）计算有形损耗，功能性损耗，经济性损耗； 3）计算被评估资产的重置净值。七、房屋建筑物评估的重置成本法3、重置成本的测算方法 1）重编预算法 2）预决算调整法 3）价格指数调整法七、房屋建筑物评估的重置成本法 4、有形损耗率及成新率的计算 1）使用年限法w 建筑物有形损耗率 = 建筑物实际已使用年限 （建筑物实际已使用年限+建筑物尚可使用年限）w 建筑物成新率 = 建筑物尚可使用年限 （建筑物实际已使用年限+建筑物尚可使用年限）七、房屋建筑物评估的重

34、置成本法 4、有形损耗率及成新率的计算2)打分法w 根据建筑物成新率的评分标准，对建筑物的实际情况进行对照打分，得出建筑物的成新率。w 具体操作时可按评分标准对建筑物的结构装修设备三个部分分别打分，然后再对三个部分的打分进行修正，最后得出建筑物的成新率。w 成新率 = 结构部分合计得分修正系数 + 装修部分合计得分修正系数 + 设备部分合计得分修正系数七、房屋建筑物评估的重置成本法 5、功能性贬值的计算建筑物的功能性贬值是指由于建筑物用途、使用强度、设计、结构、装修、设备配备等不合理造成的建筑物功能不足或浪费所形成的价值损失。应与重置成本的估算及成新率的估算一并考虑，以免出现重复估算和漏评的现

35、象。七、房屋建筑物评估的重置成本法 6、经济性贬值的计算经济性贬值是指由于房地产外界条件变化影响了房地产效用的发挥，而造成的房地产贬值。主要反映在经营收益的减少上。w经济性贬值 = 年收益损失额（ P/A，r, n )八、房屋建筑物评估的残余法 适用于 可以获得正常收益的房屋建筑物。并要求建筑物的用途、使用强度、使用状态等与土地的最佳使用不能严重背离、冲突。 公式 房屋建筑物的收益价格 = 建筑物的纯收益/（建筑物还原利率 + 建筑物折旧率）第六章第六章 流动资产评估流动资产评估 一 、 流动资产的分类、特点及评 估程序 二、 实物类流动资产的评估 三、 债权类及货币类流动资产的 评估 流动资

36、产评估的内容较多，重点掌握实物类流动资产的评估。流动资产评估的特点一般是单项评估，根据各自特点进行价值评估。评估基准时间需要确定需追溯、报表日。各种估价标准的差异较小，在价格波动不大的情况下，也可采用历史成本法评估。评估时要分清重点和一般，选择不同的方法进行评估。对企业会计资料依赖度高。不考虑折旧，但考虑价格、汇率变动等因素对价值的影响。流动资产评估程序1、制定计划，组织人员，确定表格2、确定评估范围和评估对象3、清查核实流动资产，并对有实物形态的流动资产进行质量检测和技术鉴定4、合理选择评估方法按在用用途继续使用的，如清产核资、保险索赔等按重置成本法评估持续经营条件下，流动资产进入公平市场现

37、行市价法评估企业清算要求流动资产快速变现适用清算价格法5、产生评估结论材料评估w材料评估的步骤核实账表与实物数量是否一致，并查实实物质量。根据不同评估目的和待估资产的特点，选择适当的评估方法。运用ABC分类法，对重点材料进行重点评估。材料评估的方法w重置成本法单项评估法根据每项物资的技术鉴定结果和该物资的现行市价，加上合理的运费、自然损耗、验收入库费用等，逐项计算评估值，然后加总。材料评估的方法分类评估法w 将库存材料按其性质划分为若干类w 根据技术鉴定的结果，将不合格及变质报废等材料的价值从购入成本中剔除w 测算该类材料在库存期间的价格变动系数，按此系数调整原始成本w 确定评估值某类材料评估

38、值=调整后该类原料的原始成本（1+调整系数）材料评估的方法w现行市价法按同类材料的现行市价，同时考虑被评估材料的变现风险及变现成本来确定评估值的一种方法。必须考虑以下三个因素：w 市场价格的选择-最有可能成交的价格w 被评估资产的变现成本-出售被评估资产时预计发生的各种费用w 变现风险-根据市场供求情况、库存量的大小、资产本身的适用情况来决定。在产品、自制半成品的评估 w重置成本法的应用适用于对继续生产、销售并且有盈利的在产品等的评估。按价格变动系数调整原成本按社会平均工艺定额和现行市价计算按在产品的完工程度计算w现行市价法的应用w某在产品评估值=该在产品实有数量可接受的不含税的单位市场价格-

39、预计销售中发生的费用w某报废在产品评估值=可回收废料的重量单位重量现行的回收价w适用于因产品下马，在产品和自制半成品只能按评估时状态向市场出售的情况。在产品、自制半成品的评估w重置成本法w当评估基准日与产成品完工时间相距较远，制造费用变化较大时：产成品评估值=产成品实有数量（合理工艺定额现行材料单位市价+合理工时定额单位小时合理工时工资费用）产成品评估值=产品社会平均成本相关价格变动系数w当评估基准日与产成品完工时间相距较近，成本变化不大时产成品评估值=产成品数量单位产品帐面价值产成品的评估w现行市价法w按可接受的现行市价评估产成品价格。w包括产品成本、税金和利润。w需考虑产品的使用价值及产品

40、的实际等级市场的供求关系和市场前景有损坏的产成品应通过调整系数调整。产成品的评估债权类资产的评估w应收帐款及预付帐款的评估w应收票据的评估w预付费用待摊费用和短期投资的评估w货币资金的评估第七章 无形资产评估一、 无形资产评估的特点、目的与标准二、 无形资产评估的基本方法三、技术型无形资产的评估四、 非技术型资产的评估本章重点掌握无形资产的评估方法。w无形资产评估的特点市场性模拟性公正性一、 无形资产评估目的、特点与标准w无形资产评估目的和估价标准以无形资产摊销为目的的，适用于重置成本标准。以无形资产转让为目的的评估，适用于收益现值标准。一、 无形资产评估目的、特点与标准w无形资产重置成本的评

41、估方法w无形资产收益现值的评估方法二、无形资产评估的基本方法完全重置成本的评估w自创无形资产完全重置成本的评估：成本核算法（财务核算法）w 公式：无形资产重置成本 = （物质资料实际消耗量现行价格） + （实耗工时现行费用标准）市价调整法w 公式：无形资产重置成本 =同类无形资产的市场售价各项专有技术自制成本之和/相应市场售价之和无形资产重置成本的评估方法w外购无形资产完全重置成本的评估市价类比法w 在无形资产交易市场上选择类似的参照物，再根据功能和技术先进性实用性对评估价格作适当调整，进行功能价格的回归分析。物价指数调整法w 无形资产重置成本=无形资产帐面值定基物价指数w 无形资产重置成本=

42、无形资产帐面值评估时物价指数/购置时物价指数无形资产重置成本的评估方法w无形资产重置净值的评估方法无形资产重置净值=无形资产完全重置成本成新率w 直线折余法成新率=剩余使用年限/全部使用年限 =尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）w 摊销折余法成新率=（原应摊销总额-已计提摊销额）/原应摊销总额无形资产重置成本的评估方法1、最低收费额的评估无形资产最低收费额=重置成本净值转让成本分摊率+无形资产转让的机会成本其中：w 转让成本分摊率=购买方运用无形资产的设计能力/运用无形资产的总设计能力当购买方独家使用时其分摊率为1w 无形资产转让的机会成本=无形资产转出的净减收益+无形资产再开发净增费

43、用运用边际分析方法测算 无形资产收益现值评估方法2、定额收费的评估加价法比价法成本加成法无形资产收益现值评估方法加价法w 预测无形资产寿命期内企业产品的产量和销售量，估计产品垄断销售价格；w 预测销售成本和税金，按企业正常成本利润率测算公允销售价格w 计算垄断毛利润（垄断加价毛值），=（垄断销售价格-公允销售价格）销售量， 并折现。w 计算无形资产的转让价格无形资产收益现值评估方法率购买企业正常成本利润折现系数每年垄断毛利润无形资产转让价格21ni无形资产收益现值评估方法比价法w市场上有应用被评估无形资产所制造产品的替代产品，以替代产品的市场价格来确定该无形资产的价格。成本加成法w无形资产评估

44、值 = 无形资产重置成本净值成本分摊率（1+成本利润率）w无形资产成本利润率 = 企业超额利润无形资产实际开发成本由开发费用列支的比例/无形资产全部开发成本无形资产收益现值评估方法3、比例收费率的评估无形资产转让价格=销售收入（或利润）无形资产分成率=销售收入现值销售收入分成率=销售利润现值销售利润分成率关系： 销售利润分成率=销售收入分成率/销售利润率无形资产收益现值评估方法w利润分成率的评估方法边际分析法w 利润分成率= 追加利润现值/ 利润总额现值约当投资分析法w 利润分成率=无形资产约当投资额/（购买方约当投资额+无形资产约当投资额）无形资产约当投资额=无形资产重置成本净值（1+转让方

45、适用的成本利润率）购买方约当投资额=购买方投入的总资产的重置成本净值（1+转让方适用的成本利润率）无形资产收益现值评估方法三、技术型无形资产的评估w专利权的收益现值法收入增长型专利w 超额收益=（使用专利技术的产品销售量-未使用专利技术的产品销售量）（产品单位价格-产品单位成本）（1-所得税率）费用节约型专利w超额收益= =（使用专利技术后产品单位成本-未使用专利技术产品的单位成本）产品销售量（1-所得税率）w专利权 的成本法研制成本交易成本三、 技术型无形资产的评估w专有技术的评估方法成本法收益法成本收益现值法三、 技术型无形资产的评估w商标权的评估方法成本法收益法成本收益现值法有效使用期超

46、额利润法四、 非技术型无形资产的评估四、 非技术型无形资产的评估w著作权的评估著作权概述著作权的评估w成本法w收益法w成本收益现值法四、 非技术型无形资产的评估w租赁权的评估设备租赁权的评估企业整体租赁权的评估w合同权益的评估w特许经营权的评估四、 非技术型无形资产的评估w商誉的评估割差法商誉的评估值=企业整体资产评估值-企业的各单项资产评估值之和（含可确指的无形资产）超额收益法w 超额收益本金化价格法商誉价值评估值=（企业预期年收益额-行业平均收益率被评估企业各单项可确指资产评估值之和）/适用的本金化率w 超额收益折现法第八章第八章 长期投资评估长期投资评估 一、 长期投资评估 二、 债券评

47、估 三、 股权投资的评估w实质上是对资本的评估w是对被投资者的偿债能力和获利能力的评估w采用收益现值为其价值基础一、长期投资评估的特点二、债券评估的方法w现行市价法若该债券可以在市场上流通，并且交易情况正常，不存在垄断行为，市场上有该债券的公平市价，则采用该方法。w收益现值法当债券不能进入市场流通，或虽能流通但市场投机严重，债券价格严重扭曲的情况下，采用该方法。二、债券评估的方法收益现值法的计算w 每年（期）支付，到期还本债券的评估w 到期一次还本付息债券的评估mnmntttnntttmiVFmimRiVFiRP)1()1(1)1()1(11niFP)1 (三、 股权投资的评估w直接投资的评估

48、企业以货币资产、有形资产或无形资产对被投资企业进行股权式投资。分两部分w 对收益部分的评估-收益现值法w 对本金部分的评估-现行市价、重置成本法三、 股权投资的评估w间接投资股票投资的评估：现行市价法评估上市股票股票评估值=股票评估基准日价格持有股数股票加权平均成交价=成交价格对应的成交股数/ 对应的成交股数三、 股权投资的评估收益现值法评估优先股w 优先股风险的评估-判断股票发行主体是否有足够的税后利润用于优先股的股息分配。w 确定优先股的预期收益，评估其收益现值。w 累积优先股的评估若持有者不打算转让，评估值为rAiRPttt 1)1(w 累积优先股的评估若持有者打算若干年后转让，评估值为

49、w参与优先股的评估，评估值为额定股息、额外红利、未来出售价111)1()1(nnntttiPiRP1111)1 ()1 ()1 (nnntttntttrPrRiRPw可转换优先股的评估w收益为股息和转换价格111)1()1(nnntttiPiRPw收益现值法评估普通股固定红利模型w 若股东有限期持有该股票，则有w 若股东无限期持有该股票则：P=A/rw 若每年派发的红利不相等，可以根据下列公式计算等额股息111)1()1(nnnttiPiAP),/()1 ()1 (1)1 (111nrAPiPiiPAntttnttnttt红利增长模型w若股票持有期是有限的，则w若股票持有期是无限的，则1111

50、0)1()1()1(nnntttrPrgRPgrDP1第十章 整体资产评估一、 整体资产评估概述二、 企业整体资产的评估三、 企业整体资产评估的收益现值法一、 整体资产评估概述w整体资产评估：是对委托人所拥有的、由多个形式、多种资产单元组成的资产集合体，根据其特定的目标或功能，分析各资产构成单元之间的有机联系，并从这种有机联系着手，评定资产集合体整体价值或价格的评估。整体资产评估范围：w 企业整体资产评估w 局部整体资产评估w 全部无形资产的整体评估w 全部有形资产的整体评估w 商誉的评估一、整体资产评估概述整体资产评估与单项资产评估加总的区别w从性质看：整体-企业的收益现值或整体交易价格单项