物业管理前期介入与入住管理培训32441.pptx

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1、物物业管理培管理培训学学习内容：内容：l一、前期介入与接管一、前期介入与接管验收收l二、客二、客户入住管理概述入住管理概述l三、入住管理三、入住管理标准作准作业规程程l四、装修管理概述四、装修管理概述l五、装修管理五、装修管理标准作准作业规程程 一、物业管理前期介一、物业管理前期介入入 指指物物业管管理理公公司司在在接接管管物物业之之前前，就就参参与与物物业的的规划划设计和和建建设的的过程程。从从业主主与与使使用用人人及及物物业管管理理的的角角度度，就就物物业开开发、建建设和和今今后后使使用用、管管理理提提出出建建议，并并对将将接接管管的的物物业从从物物质上上和和组织上上做做好好准准备，以以更

2、更好好满足足业主主与与非非业主主使用人的需求和有利于之后的物使用人的需求和有利于之后的物业管理。管理。前期介入的主要目的前期介入的主要目的 物物业管管理理前前期期介介入入的的目目的的是是在在物物业建建成成之之前前采采取取措措施施，确确保保建建成成的的物物业质量量和和功功能能都都合合乎乎要要求求，有有利利于于业主主使使用用，方方便便以以后后的的物物业管理。管理。前期介入的必要性前期介入的必要性l减少或避免减少或避免规划划设计、建、建设的的隐患患 l加加强对物物业的全面了解的全面了解 l维护物物业管理企管理企业的的专业形象形象 l后期管理工作的后期管理工作的进行行l促促进物物业的的销售售 前期介入

3、的重要意义前期介入的重要意义l对于开于开发商而言商而言l对于物于物业管理公司而言管理公司而言l物物业管理前期介入能管理前期介入能够在在较大程度上保大程度上保证物物业管理管理的一致性和的一致性和连贯性，减少很多不必要的性，减少很多不必要的损失。失。前期介入的类型前期介入的类型 物物业管理前期介入是管理前期介入是实施物施物业管理的一个重要管理的一个重要环节，根据介入的，根据介入的阶段不同可以分段不同可以分为早、中、晚三早、中、晚三类。早期介入：是指物业管理企业在项目可行性研早期介入：是指物业管理企业在项目可行性研究阶段的介入。究阶段的介入。中期介入：是指物业管理企业在方案设计阶段中期介入：是指物业

4、管理企业在方案设计阶段的介入。的介入。晚期介入：是指物业管理企业在项目施工阶段晚期介入：是指物业管理企业在项目施工阶段的介入。的介入。与房地产开发公司开始洽谈初步达成协议与房地产开发公司开始洽谈初步达成协议与房地产开发公司开始洽谈初步达成协议与房地产开发公司开始洽谈初步达成协议 介入可行性研究介入可行性研究介入可行性研究介入可行性研究 退出房地产开发退出房地产开发退出房地产开发退出房地产开发 签订合同，正式进入前期介入签订合同，正式进入前期介入签订合同，正式进入前期介入签订合同，正式进入前期介入 介入规划设计阶段介入规划设计阶段介入规划设计阶段介入规划设计阶段 介入施工建设阶段介入施工建设阶段

5、介入施工建设阶段介入施工建设阶段 介入物业销售阶段介入物业销售阶段介入物业销售阶段介入物业销售阶段 物业验收、移交，结束前期介入物业验收、移交，结束前期介入物业验收、移交，结束前期介入物业验收、移交，结束前期介入 前期介入流程图前期介入流程图前期介入流程图前期介入流程图 前期介入的主要内容前期介入的主要内容l立项决策阶段立项决策阶段 项目立目立项以前（市以前（市场调研和研和项目可行性研究目可行性研究评估）估），对项目的市目的市场定位，潜在定位，潜在业主的构成以及消主的构成以及消费水平，水平，周周边物物业管理概况及日后的物管理概况及日后的物业管理内容、管理管理内容、管理标准准及成本、利及成本、利

6、润测算等方面提供意算等方面提供意见建建议。（可减少决策中的（可减少决策中的风险性。）性。）pp 规划设计阶段规划设计阶段 规划设计阶段，物业管理企业选派工程技术人规划设计阶段，物业管理企业选派工程技术人规划设计阶段，物业管理企业选派工程技术人规划设计阶段，物业管理企业选派工程技术人员参加工程规划设计，从有利于投资、综合开发、员参加工程规划设计，从有利于投资、综合开发、员参加工程规划设计，从有利于投资、综合开发、员参加工程规划设计，从有利于投资、综合开发、合理布局，安全使用和投入使用后长期物业管理的合理布局，安全使用和投入使用后长期物业管理的合理布局，安全使用和投入使用后长期物业管理的合理布局，

7、安全使用和投入使用后长期物业管理的角度进行参谋，提出建议。角度进行参谋，提出建议。角度进行参谋，提出建议。角度进行参谋，提出建议。pp 施工建设阶段施工建设阶段 物业管理企业选派相应专业的人员参与施工质物业管理企业选派相应专业的人员参与施工质物业管理企业选派相应专业的人员参与施工质物业管理企业选派相应专业的人员参与施工质量监理，配合开发企业和施工部门共同确保工程施量监理，配合开发企业和施工部门共同确保工程施量监理，配合开发企业和施工部门共同确保工程施量监理，配合开发企业和施工部门共同确保工程施工质量。工质量。工质量。工质量。pp 竣工验收阶段竣工验收阶段 竣工验收应提交的资料；完善竣工验收的必

8、要竣工验收应提交的资料；完善竣工验收的必要竣工验收应提交的资料；完善竣工验收的必要竣工验收应提交的资料；完善竣工验收的必要措施。措施。措施。措施。二、物业竣工验收二、物业竣工验收工程工程项目竣工后，施工目竣工后，施工单位位须向开向开发单位位办理交理交付手付手续。在。在办理交付手理交付手续时，须经开开发单位位或或专门组织的的验收委收委员会会对竣工竣工项目目查验，在，在认为工程合格后工程合格后办理工程接收手理工程接收手续，把，把产品移交品移交给开开发单位，位，这一交一交接接过程称之程称之为竣工竣工验收收。l认真参与竣工真参与竣工验收，收，严格把格把质量关。量关。l通通过参参与与竣竣工工验收收，熟熟

9、悉悉物物业，为物物业的的接接管管验收收以至将来的以至将来的维修养修养护做准做准备。l细心心查验竣工竣工验收收资料，保料，保证资料料齐全、准确。全、准确。企业在竣工验收过程中应注意的问题：企业在竣工验收过程中应注意的问题：竣工验收的种类竣工验收的种类隐蔽工程蔽工程验收收 单项工程工程验收收 分期分期验收收 全部工程全部工程验收收 竣工验收的实施竣工验收的实施 u竣工验收的工作程序竣工验收的工作程序 1 1、根据建、根据建设项目的目的规模和复模和复杂程度，确定分两个程度，确定分两个阶段（初步段（初步验收和竣工收和竣工验收）或一次性竣工收）或一次性竣工验收。收。2 2、在竣工、在竣工验收前，由开收前

10、，由开发单位位组织施工、施工、设计、使用等有关部使用等有关部门进行行验收。收。3 3 3 3、验收均符合设计要求，必要文件齐全，由项目、验收均符合设计要求，必要文件齐全，由项目、验收均符合设计要求，必要文件齐全，由项目、验收均符合设计要求，必要文件齐全，由项目主管部门或开发单位向负责验收的单位提出竣主管部门或开发单位向负责验收的单位提出竣主管部门或开发单位向负责验收的单位提出竣主管部门或开发单位向负责验收的单位提出竣工验收申请报告。工验收申请报告。工验收申请报告。工验收申请报告。4 4 4 4、竣工验收由开发单位会同设计单位、施工单位、竣工验收由开发单位会同设计单位、施工单位、竣工验收由开发单

11、位会同设计单位、施工单位、竣工验收由开发单位会同设计单位、施工单位和政府工程质量监督部门组成验收委员会或验和政府工程质量监督部门组成验收委员会或验和政府工程质量监督部门组成验收委员会或验和政府工程质量监督部门组成验收委员会或验收组共同进行。收组共同进行。收组共同进行。收组共同进行。5 5 5 5、办理工程交接手续。、办理工程交接手续。、办理工程交接手续。、办理工程交接手续。u竣工验收的依据和标准竣工验收的依据和标准u 竣工验收时需移交的材料竣工验收时需移交的材料 竣工验收是全面考核建设工作、检查所建工程是竣工验收是全面考核建设工作、检查所建工程是竣工验收是全面考核建设工作、检查所建工程是竣工验

12、收是全面考核建设工作、检查所建工程是否符合设计要求和工程质量好坏的重要环节。建设否符合设计要求和工程质量好坏的重要环节。建设否符合设计要求和工程质量好坏的重要环节。建设否符合设计要求和工程质量好坏的重要环节。建设工程质量管理条例、房屋建筑工程和市政基础设工程质量管理条例、房屋建筑工程和市政基础设工程质量管理条例、房屋建筑工程和市政基础设工程质量管理条例、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定等的要求，结合各地区的施工程竣工验收暂行规定等的要求，结合各地区的施工程竣工验收暂行规定等的要求，结合各地区的施工程竣工验收暂行规定等的要求，结合各地区的实际情况，制定竣工验收办法。实际情况，制定竣

13、工验收办法。实际情况，制定竣工验收办法。实际情况，制定竣工验收办法。三、接管验收三、接管验收 指物指物业管理企管理企业接管开接管开发企企业、建、建设单位位或个人委托的或个人委托的新建房屋新建房屋或或原有房屋原有房屋时，以物，以物业主体主体结构安全和构安全和满足使用功能足使用功能为主要内容的主要内容的再再检验。物业接管验收的主要作用物业接管验收的主要作用 1 1、明确交接双方的、明确交接双方的责、权、利关系、利关系 2 2、确确保保物物业具具备正正常常的的使使用用功功能能，充充分分维护自自身身和和业主的利益主的利益 3 3、为后期管理后期管理创造条件造条件接管接管验收与竣工收与竣工验收的区收的区

14、别l验收目的不同收目的不同l验收性收性质不同不同l验收条件不同收条件不同l交接交接对象不同象不同l验收收阶段不同段不同物业接管验收的实施物业接管验收的实施 l早期介入早期介入l签约前的洽商签约前的洽商l制定详细的接管验收计划制定详细的接管验收计划 l着手制定管理公约及一系列管理制度着手制定管理公约及一系列管理制度 l建立与社会协作单位的联络建立与社会协作单位的联络l人员培训人员培训l协助房地产开发商售楼协助房地产开发商售楼l检验房地产开发商提交的验收项目是否具备验收条件检验房地产开发商提交的验收项目是否具备验收条件l开始接管验收开始接管验收 接管验收的程序接管验收的程序 新建房屋新建房屋 原有

15、房屋原有房屋物物业接管接管验收收应提交的提交的资料料l新建房屋接管验收应提交的资料新建房屋接管验收应提交的资料 l原有房屋接管验收应提交的资料原有房屋接管验收应提交的资料技术资料技术资料技术资料技术资料 产权资料产权资料产权资料产权资料接接管管验收收的的主主要要内内容容和和技技术标准准 主体结构、主体结构、屋面和楼梯面、屋面和楼梯面、装修、装修、电气、水、卫、消防、电气、水、卫、消防、采暖、采暖、附属工程及其他附属工程及其他 质量与使用功能的检验质量与使用功能的检验 危险和损坏问题的处理危险和损坏问题的处理 uu 新建房屋接管验收的主要内容及标准新建房屋接管验收的主要内容及标准新建房屋接管验收

16、的主要内容及标准新建房屋接管验收的主要内容及标准uu 原有房屋接管验收的主要内容及标准原有房屋接管验收的主要内容及标准原有房屋接管验收的主要内容及标准原有房屋接管验收的主要内容及标准物业接管验收应注意的主要问题物业接管验收应注意的主要问题 1.1.选派素派素质好、好、业务精、精、认真真负责的人的人员参加参加验收工作。收工作。2.2.严格按照相关格按照相关规范要求逐范要求逐项、认真真验收。收。3.3.写明符合要求的接管具体日期，以划清写明符合要求的接管具体日期，以划清责任。任。4.4.仔仔细清清查应该提交的提交的资料是否真料是否真实、齐全。全。5.5.对于于不不同同程程度度的的质量量问题，一一定

17、定要要落落实责任任，并并对整整改措施改措施进行明确。行明确。6.6.在在整整个个的的接接管管验收收过程程中中要要遵遵循循原原则性性和和灵灵活活性性相相结合的原合的原则等。等。1.1.1.1.坚持原则性与灵活性相结合的原则坚持原则性与灵活性相结合的原则坚持原则性与灵活性相结合的原则坚持原则性与灵活性相结合的原则2.2.2.2.坚持细致入微与整体把握相结合的原则坚持细致入微与整体把握相结合的原则坚持细致入微与整体把握相结合的原则坚持细致入微与整体把握相结合的原则接管验收过程中质量问题的处理原则接管验收过程中质量问题的处理原则一、什么是客户入伙一、什么是客户入伙 含义含义含义含义住宅小区的居民入住或

18、商厦、写字楼的业主或租住宅小区的居民入住或商厦、写字楼的业主或租住宅小区的居民入住或商厦、写字楼的业主或租住宅小区的居民入住或商厦、写字楼的业主或租户入住户入住户入住户入住 客户入伙手续客户入伙手续客户入伙手续客户入伙手续物业管理企业在物业具备入伙条件后物业管理企业在物业具备入伙条件后物业管理企业在物业具备入伙条件后物业管理企业在物业具备入伙条件后向业主或租户寄发入伙通知，要求业主或租户按要求进行验楼、向业主或租户寄发入伙通知，要求业主或租户按要求进行验楼、向业主或租户寄发入伙通知，要求业主或租户按要求进行验楼、向业主或租户寄发入伙通知，要求业主或租户按要求进行验楼、付款、签约、装修、搬迁入住

19、的过程。付款、签约、装修、搬迁入住的过程。付款、签约、装修、搬迁入住的过程。付款、签约、装修、搬迁入住的过程。二、客户入伙概述二、客户入伙概述二、办理入伙手续及应注意的问题二、办理入伙手续及应注意的问题 寄发寄发“入伙通知书入伙通知书”物业管理企业在物业验物业管理企业在物业验收合格后通知业主或租户可以办理入住手续的文件。收合格后通知业主或租户可以办理入住手续的文件。收楼须知收楼须知物业管理公司告知业主或租户在收楼物业管理公司告知业主或租户在收楼时应注意的事项以及在办理入伙手续时应携带的各种证件、时应注意的事项以及在办理入伙手续时应携带的各种证件、合同和费用的文件。合同和费用的文件。入伙手续书入

20、伙手续书物业管理工司为方便业主、让其知物业管理工司为方便业主、让其知晓办理入伙手续具体程序而制定的一个晓办理入伙手续具体程序而制定的一个 文件。文件。三、办理入伙手续的重要文件三、办理入伙手续的重要文件（一）、楼宇交接书（一）、楼宇交接书在业主确认可以在业主确认可以接受所购楼宇后，业主和发展商共同签署接受所购楼宇后，业主和发展商共同签署的一个文件。的一个文件。（二）、（二）、物业管理规约物业管理规约1 1、物业管理规约、物业管理规约、物业管理规约、物业管理规约也叫物业管理公共契约，简也叫物业管理公共契约，简也叫物业管理公共契约，简也叫物业管理公共契约，简称称称称“公约公约公约公约”一般是由物业

21、管理公司拟订，经过业主和一般是由物业管理公司拟订，经过业主和一般是由物业管理公司拟订，经过业主和一般是由物业管理公司拟订，经过业主和物业管理公司共同签署并约束双方行为规范的法律文物业管理公司共同签署并约束双方行为规范的法律文物业管理公司共同签署并约束双方行为规范的法律文物业管理公司共同签署并约束双方行为规范的法律文件。件。件。件。2 2、“规约规约规约规约”的内容的内容的内容的内容物业的基本情况、明确物物业的基本情况、明确物物业的基本情况、明确物物业的基本情况、明确物业管理机构的基本情况、业主的权力和义务、明确各业管理机构的基本情况、业主的权力和义务、明确各业管理机构的基本情况、业主的权力和义

22、务、明确各业管理机构的基本情况、业主的权力和义务、明确各方的法律责任。方的法律责任。方的法律责任。方的法律责任。3 3、“规约规约规约规约”的实质的实质的实质的实质处理好人与人之间的关系。处理好人与人之间的关系。处理好人与人之间的关系。处理好人与人之间的关系。发展商与物业管理公司之间的关系发展商与物业管理公司之间的关系业主与物业管理公司的关系业主与物业管理公司的关系（三）、（三）、住户手册住户手册物业管理公司为物业管理公司为了使业主或租户更好地了解物业管理的有了使业主或租户更好地了解物业管理的有关规定，以便以后管理的工作顺利开展，关规定，以便以后管理的工作顺利开展，而准备的一种宣传材料。而准备

23、的一种宣传材料。三、三、入住管理入住管理标准作准作业规程程1.0目的目的规范范业主入住管理工作主入住管理工作,确保确保业主主顺利入住。利入住。2.0范围范围 适用于业主入住的管理工作适用于业主入住的管理工作 3.03.0职责职责3.13.1管理处经理负责组织安排入住工作。管理处经理负责组织安排入住工作。3.23.2公共事务部主管负责协助经理安排业主入住工作。公共事务部主管负责协助经理安排业主入住工作。3.33.3公共事务部管理员负责具体办理入住手续。公共事务部管理员负责具体办理入住手续。3.43.4财务部负责核收各项入住费用。财务部负责核收各项入住费用。3.53.5机机电电维维修修部部负负责责

24、收收楼楼时时发发现现的的楼楼宇宇整整改改的的跟跟进进和和水水电的开通工作。电的开通工作。4.04.0定定义入住：是指入住：是指业主收到主收到书面入住通知，并面入住通知，并办理理完相完相应手手续。业主收到入住通知一个月内未主收到入住通知一个月内未办理入住手理入住手续的，的，视为入住。入住。5.05.0程序要点程序要点入住的准备工作入住的准备工作5.15.1入住资料的准备：入住资料的准备：a)a)根根据据小小区区的的实实际际情情况况编编写写和和印印刷刷住住户户手手册册、服服务务指指南南、消消防防安安全全责责任任书书、入入住住通通知知书书；b)b)入住通知入住通知书的内容要求写明管理的内容要求写明管

25、理处办公地公地点、点、业主主办理入住手理入住手续时应带的的资料、料、证件及件及交交纳的的费用明用明细，并附，并附简明扼要的入住流程等；明扼要的入住流程等；c)c)印刷以下各印刷以下各类入住表格：入住表格：领用登用登记表；表；装修申装修申请表；表；住宅使用住宅使用说明明书；住宅住宅质量保量保证书；钥匙匙领用登用登记表；表；入住入住验房表；房表；业主家庭情况登主家庭情况登记表；表；入住登入住登记表。表。5.1.25.1.2设计办理入住手理入住手续流程流程图。5.1.35.1.3入入住住时的的环境境布布置置：涉涉及及服服务标识区区别的的按按服服务标识管理管理标准作准作业规程有关程有关规定定办理：理：

26、a)a)区内区内环境：境：入入口口处挂挂横横幅幅，内内容容有有“欢迎迎您您乔迁迁某某某某某某”等等，插插彩旗，彩旗，营造造热烈的气氛；烈的气氛；插插指指路路牌牌，由由入入口口处到到管管理理处，指指路路牌牌标明明“管管理理处”字字样；入口入口处标明管理明管理处办公地址和公地址和办公公时间。b)b)管理管理处办公公环境：境：挂挂灯灯笼，飘小小彩彩带，摆放放花花篮、盆盆景景，给人人以以隆隆重重、喜喜庆的感受；的感受；张贴醒醒目目的的“办理理入入住住手手续流流程程图”，办理理手手续窗窗口口设置要求做到置要求做到“一条一条龙服服务”，各窗口，各窗口标识清楚，一目了然；清楚，一目了然；管理人管理人员着装整

27、着装整洁，精神，精神饱满；办公室内公室内资料料摆放整放整齐有序。有序。5.25.2办理入住流程理入住流程图5.35.3发出入住通知出入住通知5.3.15.3.1公公共共事事务依依据据管管理理处办公公会会议议定定的的入入住住时间，向向业主主发出入住通知，内容包括：出入住通知，内容包括：a)a)关于关于办理入住手理入住手续的通知的通知；b)b)致广大致广大业主的慰主的慰问信。信。5.3.25.3.2业主主收收到到入入住住通通知知后后，应当当在在规定定的的时间内内带齐有有关关证件件和和资料料到到管管理理处办理理入入住住手手续。如如果果在在规定定期期限限到到来来的的前前3 3天天内内，业主主尚尚未未办

28、理理入入住住手手续的的，公公共共事事务部部管管理理员应再再次次发函函或或致致电通通知知尚尚未未办理理入入住住手手续的的业主主前前来来办理理入入住住手手续；超超过规定定期期限限未未办理理入入住住手手续的的，公公共共事事务部部应将将情情况况向向管管理理处经理理汇报决决定定是是否否登登报催催办。业主主办理理入入住住手手续需需带以下以下证件：件：a)a)关于关于办理手理手续的通知；的通知；b)b)购房合同原件和复印件各一份；房合同原件和复印件各一份；c)c)业主主及及家家庭庭成成员的的身身份份证原原件件及及复复印印件件各各一一份份，小小一一寸彩照每人各两寸彩照每人各两张；d)d)单位位购房的尚房的尚须

29、带齐营业执照副本及其复印件各一份；照副本及其复印件各一份；e)e)委托他人委托他人办理的，需理的，需带业主委托主委托书。5.4入住手续的办理入住手续的办理5.4.1验验证证：管管理理员员在在业业主主前前来来办办理理入入住住手手续续时时，应应首先对以下证件进行检查：首先对以下证件进行检查：a)购房合同原件；购房合同原件；b)业主的身份证原件；业主的身份证原件；c)单位购房的单位购房的还需检查其单位营业执照副本；还需检查其单位营业执照副本；d)委托他人办理的，还须委托他人办理的，还须检查业主的委托书。检查业主的委托书。5.4.25.4.2检查无无误后后，管管理理员将将购房房合合同同原原件件、业主主

30、及及家家庭庭成成员的的身身份份证原原件件、单位位营业执照照副副本本返返还业主主，证件件复复印印件及件及业主委托主委托书存入存入业主档案。主档案。5.4.35.4.3将将业主主提提供供的的照照片片中中的的一一张贴在在业主主家家庭庭情情况况登登记表表内，另一内，另一张为业主主办理理业主主证。5.4.45.4.4交交纳入入住住费用用：公公共共事事务部部指指引引业主主到到财务部部交交纳入入住住费用用，财务部部根根据据收收款款项目目开开具具收收款款收收据据。一一般般情情况况下下，入入住住费用包括以下用包括以下项目：目：a)a)煤煤气气开开户费：属属代代收收代代缴费用用，小小区区无无此此配配套套项目目的的

31、不不予予收收费；b)b)有有线电视初初装装费：属属代代收收代代缴费用用，小小区区无无此此配配套套项目目的的不不予收予收费；c)c)装装修修保保证金金；业主主可可选择入入住住时交交纳或或等等申申请二二次次装装修修时再再交交纳；d)d)装修垃圾清运装修垃圾清运费；同上；同上；e)e)管理管理费：以入住之日起：以入住之日起计算当月管理算当月管理费。5.4.5验房收楼：房收楼：a)公公共共事事务部部管管理理员在在业主主交交完完入入住住费用用后后带业主主验收收房房屋屋，并并请业主主将将房房屋屋存存在在的的问题填填入入业主入住主入住验房表中；房表中；b)房房屋屋经验收收合合格格的的，管管理理员应请业主主在

32、在业主主入入住住验收表中收表中签字确字确认；c)验收收中中发现问题，业主主要要求求搬搬入入或或二二次次装装修修的的，公公共共事事务部部应通通知知机机电维修修部部在在一一周周内内末末整整改改完完毕的，管理的，管理员应将整改将整改结果通知公共事果通知公共事务部：部：机机电维修修部部一一周周内内末末整整改改完完毕的的，管管理理员应将将整改情况反整改情况反馈给业主，并告之具体主，并告之具体验收收时间；整整改改完完毕后后，由由管管理理员通通知知业主主二二次次验收收；二二次次验收收不不合合格格的的，由由公公共共事事务部部主主管管进行行跟跟进，限期尽快解决限期尽快解决。5.4.65.4.6发放放钥匙：匙：a

33、)a)业主主收收楼楼无无问题或或要要求求在在搬搬入入后后再再行行维修修的的，公公共共事事务部部管管理理员应将将业主房屋主房屋钥匙全部交匙全部交给业主；主；b)b)业主主收收楼楼有有问题，公公共共事事务部部管管理理员在在将将钥匙匙交交给业主主的的同同时，留下一把大，留下一把大门钥匙在管理匙在管理处以供以供维修修时用；用；c)c)业主在主在领取取钥匙匙时，管理，管理员应要求要求业主在主在钥匙匙领用表内用表内签名确名确认。5.4.75.4.7签署业主规约、消防安全责任书；签署业主规约、消防安全责任书；a)a)管管理理员员将将业业主主规规约约、消消防防安安全全责责任任书书(一一式式两两份份)交交给业主

34、详细阅读；给业主详细阅读；b)b)请业主签署业主规约、消防安全责任书；请业主签署业主规约、消防安全责任书；c)c)管理员将签署后的业主规约、消防安全责任书其中管理员将签署后的业主规约、消防安全责任书其中一份存入业主档案，另一份随其他资料交业主保存。一份存入业主档案，另一份随其他资料交业主保存。5.4.85.4.8资料料发放：管理放：管理员将以下将以下资料料发给业主保存：主保存：a)a)住住户手手册册；b)b)服服务指指南南；c)c)签署署后后的的业主主规约；d)d)签署署后后的的消消防防安安全全责任任书；e)e)住宅使用住宅使用说明明书；f)f)住宅住宅质量保量保证书。5.55.5开通水电开通

35、水电5.5.15.5.1公共事务部管理员应邀请业主一起将水电表读公共事务部管理员应邀请业主一起将水电表读数抄录在业主入住验房表中。数抄录在业主入住验房表中。5.5.25.5.2通知机电维修部开通该业主房屋的水电。通知机电维修部开通该业主房屋的水电。5.75.7本本规程作程作为相关人相关人员绩效考效考评依据之一。依据之一。6.06.0记录6.16.1业主家庭登主家庭登记表表6.26.2业主入住主入住验房表房表6.36.3钥匙匙领用登用登记表表6.46.4业主主证领用登用登记表表6.56.5入住登入住登记表表入伙服入伙服务案例案例花园业主入住作业程序及办法一、入住流程一、入住流程图验证资料料发放交

36、放交费钥匙匙发放放验房房二、二、验证商品房入住通知商品房入住通知单原件和原件和购房合同；房合同；业主主及及家家庭庭成成员（或或同同住住人人）身身份份证复复印印件件各各一分；一分；业主及家庭成主及家庭成员每人二每人二张（一（一张存档，一存档，一张办理出人理出人证）。）。三、资料发放与保管发给业主保存的主保存的资料：料：住住户手册手册业主公主公约.市住宅装修管理市住宅装修管理规定定花园室内装修管理花园室内装修管理规定定用用电管理管理规定定安装空安装空调管理管理规定（附空定（附空调平面示意平面示意图）收收费项目一目一览表表发给业主填写并需返回管理主填写并需返回管理处的的资料；料；业主主规约，经业主主

37、和和管管理理处签约后后，业主保管一份，管理主保管一份，管理处留存一份；留存一份；业主主家家庭庭情情况况登登记表表，即即日日填填写写返返回回管管理理处；装装修修申申请表表：业主主申申请装装修修时填填写写，并并返原件返原件给管理管理处存档；存档；、管管理理处按按业主主的的栋号号和和房房号号进行行建建档档编号，档案中号，档案中应包括的内容：包括的内容：业主入住通知主入住通知单入住入住验房表房表业主家庭情况登主家庭情况登记表表装修申装修申请表表四、交费管管理理服服务费（按按*市市物物价价局局规定定*元元平平方方米米月月，指指建建筑筑面面积）以以商商品品房房入入住住通通知知单上上发出出的的日日期期为准准

38、，当当月月日日前前（含含日日）计收收全全月管理服月管理服务费，当月日以后，当月日以后计收半月管理服收半月管理服务费。2设备维修基金修基金3有有线电视安装安装费（初装（初装费每每户*元）市有元）市有线电视每月每月*元。元。4另制作住另制作住户卡卡费用每人用每人*元。元。五、钥匙发放凭凭管管理理服服务费发票票到到钥匙匙房房签名名领取取房房间钥匙。匙。凭凭电子子对讲门缴费收收据据到到钥匙匙房房签名名领取取电子子对讲门钥匙。匙。凭管理服凭管理服务费发票到票到钥匙房匙房签名名领取信取信箱箱钥匙。匙。一、什么是装修与装修管理一、什么是装修与装修管理 装修的含义装修的含义 业主或使用人在办理完入伙手续以后，

39、在正式业主或使用人在办理完入伙手续以后，在正式入住之前，根据自己的特点和要求，对所购（所租）入住之前，根据自己的特点和要求，对所购（所租）房屋进行重新设计、分隔、装饰、布置等。房屋进行重新设计、分隔、装饰、布置等。四、装修管理概述四、装修管理概述 装修的特点装修的特点n n 在原来房屋初装修的基础上进行的更多的是要表达在原来房屋初装修的基础上进行的更多的是要表达在原来房屋初装修的基础上进行的更多的是要表达在原来房屋初装修的基础上进行的更多的是要表达业主或租户个人意愿的基础上进行的业主或租户个人意愿的基础上进行的业主或租户个人意愿的基础上进行的业主或租户个人意愿的基础上进行的n n 是在随业主或

40、使用人入住的情况下进行的是在随业主或使用人入住的情况下进行的是在随业主或使用人入住的情况下进行的是在随业主或使用人入住的情况下进行的n n 对施工人员的技术及素质要求比较高对施工人员的技术及素质要求比较高对施工人员的技术及素质要求比较高对施工人员的技术及素质要求比较高n n 施工过程中防火特别重要施工过程中防火特别重要施工过程中防火特别重要施工过程中防火特别重要 物业管理在装修过程中的职责物业管理在装修过程中的职责 大力宣传装修规定大力宣传装修规定加强装修监督管理加强装修监督管理积极参与室内装修积极参与室内装修二、装修管理规定二、装修管理规定 报批程序报批程序装修范围装修范围施工管理施工管理装

41、修验收装修验收五、装修管理标准作业规程1.0目的目的规范装修管理工作范装修管理工作,保障公共保障公共设施的正常使用、楼宇安全和房屋施的正常使用、楼宇安全和房屋外外观的的统一与美一与美观。2.0适用范适用范围适用于物适用于物业管理管理处对楼宇二次装修的管理工作。楼宇二次装修的管理工作。3.0职责3.1管理管理处经理理负责装修申装修申请的的审批及重大批及重大违章装修的章装修的处理。理。3.2公共事公共事务部主管部主管负责装修申装修申请的的审核及一般核及一般违章装修的章装修的处理。理。3.3公共事公共事务部管理部管理员负责依照本依照本规程程实施装修施工施装修施工检查、验收工作。收工作。3.43.4财

42、务部部负责核收装修管理核收装修管理费用。用。3.53.5保安部保安部负责装修施工人装修施工人员管理。管理。3.63.6机机电维修部修部负责装修施工中的水装修施工中的水电管理。管理。3.73.7保保洁部部负责装修垃圾的清运工作。装修垃圾的清运工作。4.04.0程序要点程序要点4.14.1装修的申请与审批装修的申请与审批4.1.14.1.1申请：住户需提前申请：住户需提前7 7日向管理处公共事务部提出装修申请日向管理处公共事务部提出装修申请(租户必须持业主委托书租户必须持业主委托书)；a)a)申请时如实填写装修申请表各款内容，并附装修设计图申请时如实填写装修申请表各款内容，并附装修设计图纸，室内装

43、修说明书；纸，室内装修说明书；b)b)如果住户自请施工队营业执照复印件一份（住户申请装修项如果住户自请施工队营业执照复印件一份（住户申请装修项目少或简单的除外）；目少或简单的除外）；c)c)装修装修较大商大商业商商铺、娱乐场所所时，需提供，需提供城市城市消防部消防部门的的审批文件批文件。4.1.24.1.2审核与审批：审核与审批：a)a)公共事务部主管接到装修申请当日，依据住户手公共事务部主管接到装修申请当日，依据住户手册中册中“装修管理规定装修管理规定”的条款给予审核：的条款给予审核：检查装修设计是否对房屋结构、外墙立面、公共检查装修设计是否对房屋结构、外墙立面、公共设施设备造成改动、破坏；

44、设施设备造成改动、破坏；检查装修设计是否有严重的消防隐患；检查装修设计是否有严重的消防隐患；是否有其他违章情况。是否有其他违章情况。b)b)在确认装修设计不会对楼宇安全、公共设施设备正在确认装修设计不会对楼宇安全、公共设施设备正常使用及房屋外观造成良影响时，应当在一个工作日常使用及房屋外观造成良影响时，应当在一个工作日内给出同意意见；内给出同意意见；c)c)审核同意的核同意的报管理管理处经理批准，管理理批准，管理处经理理应当在一当在一个工作日内个工作日内给出出审批意批意见；d)d)公共事公共事务部管理部管理员将将审判后的装修申判后的装修申请通知住通知住户，对需要住需要住户修改修改设计的，的，应

45、告知住告知住户修改。修改。4.2装修申请获得批准后，公共事务部管理员应通知住户装修申请获得批准后，公共事务部管理员应通知住户带领装修施工队一同到公共事务部办理有关手续带领装修施工队一同到公共事务部办理有关手续4.2.1公共事务部管理员将室内装饰企业营业执照、公共事务部管理员将室内装饰企业营业执照、执业许可证、复印一份附在装修申请表后。执业许可证、复印一份附在装修申请表后。4.2.2将装修图纸复印一份附在装修申请表后。将装修图纸复印一份附在装修申请表后。4.2.3住户和施工队一同到财务部按装修管理规定交纳相关住户和施工队一同到财务部按装修管理规定交纳相关费用：费用：a)住户应交纳一定数额的住户应

46、交纳一定数额的装修押金和垃圾清运费装修押金和垃圾清运费；b)施工队交纳一定数额的施工队交纳一定数额的装修押金和施工人员证件工本费装修押金和施工人员证件工本费。4.2.4公共事公共事务部管理部管理员依据装修管理依据装修管理规定定对住住户及施工及施工队进行装修安全及基本要求的培行装修安全及基本要求的培训。4.2.5指引施工指引施工队负责人到保安部人到保安部办理施工理施工证：a)施工施工队负责人人应将施工人将施工人员的彩色照片两的彩色照片两张和身份和身份证复印复印件一份交保安部；件一份交保安部；b)保安部将其中的一保安部将其中的一张照片和身份照片和身份证复印件及施工人复印件及施工人员的基的基本情况登

47、本情况登记在施工人在施工人员登登记表中（表中（详见封封闭小区物小区物品品/人人员出入管理出入管理标准作准作业规程）；程）；c)用施工人用施工人员的另一的另一张照片制作成施工人照片制作成施工人员的施工的施工证。4.2.6公共事公共事务部管理部管理员在住在住户和施工和施工对办理完上述手理完上述手续后，后，应立即通知机立即通知机电维修部开通住修部开通住户水水电，并告，并告诉住住户可可进场装修。装修。4.54.5违章装修的章装修的处理理4.5.14.5.1装修施工期装修施工期间，发现违章装修的，公共事章装修的，公共事务部部应立即要求立即要求住住户停止停止违章装修，恢复原状，并章装修，恢复原状，并视情况

48、采取以下方式情况采取以下方式进行行处理：理：a)a)批批评教育；教育；b)b)出具出具违章整改通知章整改通知单限期整改；限期整改；c)c)停水停停水停电（须报管理管理处经理批准）；理批准）；d)d)要求要求赔偿损失（失（须报管理管理处经理批准）。理批准）。4.5.24.5.2装修施工装修施工验收收时，如，如发现住住户违章装修的，公共事章装修的，公共事务部主部主管管应对违章装修章装修给楼宇安全、美楼宇安全、美观造成的造成的违害程度做出害程度做出评估，估，并并视情况征得管理情况征得管理处经理同意后，列清扣款数理同意后，列清扣款数额，由，由财务部按部按以下方法以下方法进行扣款，扣款行扣款，扣款顺序序

49、为：a)a)首先从施工首先从施工队装修押金中扣款；装修押金中扣款；b)b)施工施工队装修押金不足以装修押金不足以补偿扣款的，再从住扣款的，再从住户装修押金中予以装修押金中予以补扣；扣；c)c)扣完住扣完住户装修押金仍不能装修押金仍不能补偿扣款的，要求住扣款的，要求住户给予予赔偿。4.6装修申装修申请表、装修表、装修违章整改通知章整改通知单归入住入住户档案档案长期保存。期保存。4.7本本规程作程作为相关相关员工工绩效考效考评的依据之的依据之一。一。5.0记录5.1装修申装修申请表表5.2装修装修违章整改通知章整改通知单谢谢观看/欢迎下载BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES.BY FAITH I BY FAITH