物业费催费实务培训课件27898.pptx

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1、Contents重庆梓珊物业律师服务团物业费催费培训实务物业费催费培训实务Contents重庆梓珊物业律师服务团主讲人手机：15310554506重庆梓珊法律咨询有限公司湖南德都律师事务所合作单位地址：江北区红石路计量综合楼南瑞芳（律师）Contents重庆梓珊物业律师服务团课程安排课程安排一、重庆梓珊律师团简介一、重庆梓珊律师团简介二、物业法律关系分析二、物业法律关系分析三、催收工作三要素三、催收工作三要素五、自由提问交流五、自由提问交流四、梓珊律师团催收方式四、梓珊律师团催收方式Contents重庆梓珊物业律师服务团一、重庆梓珊律师团简介一、重庆梓珊律师团简介重庆梓珊物业律师服务团前前 言

2、言请各位老总看以下数据：95%的楼盘的楼盘存在欠缴物业费的情况，平均欠缴平均欠缴比例高达比例高达16%，此欠缴部分恰恰是您的纯利部分，并且，欠费率有逐年增长的趋势。据本团队分析，若不及时采取有效催缴措施，将会产生“流感效应”，如某些业主以各种理由推脱不交，给其他正常交费的业主造成负面影响，形成不良风气，最终影响物业公司正常运转。目前，成都市亏本经营的物业公司不在少数。我们梓珊物业律师服务团是一支专业服务物业费催收的律师队伍。我们采取了规范化、精细化的运作模式，每一个项目，从电话催收、律师函送达、诉前调解到立案诉讼、判决执行，全面贯彻和谐原则，研究沟通话术，统一作业、精细分工、团队协作，整个流程

3、模式化，这些优势是单兵作战的律师或顾问人员所不能企及的。6成都法儒商务信息咨询有限公司ABC吞噬物业公司吞噬物业公司的利润；的利润；会给其他正常会给其他正常交费的业主造交费的业主造成负面影响，成负面影响，形成不良风气。形成不良风气。侵犯了交费业侵犯了交费业主的利益；主的利益；部分业主拖欠物业费的危害：部分业主拖欠物业费的危害：重庆梓珊物业律师服务团成都法儒商务信息咨询有限公司重庆梓珊律师团是一支专业的物业法律服务团队我们提供的服务物业费催收调解！物业费催收调解！我们只做物业费催收一件事我们只做物业费催收一件事专业：专业：所有梓珊人只从事物业费催收专注：专注：所有梓珊人所有工作时间都在从事物业费

4、催收极致：极致：所有梓珊人所有工作时间均在全身心从事物业费催收重庆梓珊物业律师服务团Contents重庆梓珊物业律师服务团现状现状由于业主拖欠物业费案件具有情况复杂、标的额小的特点，且需要与每一户业主沟通交流，要有效地催缴物业费，对催缴工作人员来说要求是比较高的，催缴人员必须具备物业领域的专业法律知识以及谈判技巧和耐心，而普通的律师不愿意花太多时间精力从事此类案件。优势优势我们梓珊律师团是一支专业催收物业费的律师队伍，采取了规范化、精细化的运作模式。由我们催收的每一个项目，全面贯彻和谐原则，研究沟通话术，统一作业、精细分工、团队协作，整个流程模式化，这些优势是单兵作战的律师或顾问人员所不能企及

5、的!详细介绍法务部诉讼部后期催收诉讼市场部开发客户与客户联系律师团队业务指导出具法律文书顾问团队我们专职部门管理架构分工梓珊律师团梓珊律师团重庆梓珊物业律师服务团Contents重庆梓珊物业律师服务团二、物业法律关系分析二、物业法律关系分析Contents重庆梓珊物业律师服务团法律：合同法、物权法、侵权责任法物业服务管理条例、重庆市物业管理条例等合同：前期物业服务合同物业服务合同Contents重庆梓珊物业律师服务团三、催收工作三要素三、催收工作三要素Contents重庆梓珊物业律师服务团催收工作要素之工作状态篇工作状态篇成都法儒商务信息咨询有限公司0102恐惧恐惧抵触抵触A、心理解析：对催缴

6、物管费工作排斥、不主动不积极，甚至消极的认为业主就不应该、不可能交物管费。B、表现形式：应付了事，效果不佳。A、心理解析：对打电话给业主、特别是催费工作心生胆怯和恐惧。B、表现形式：打电话磨磨蹭蹭、羞羞答答，害怕得罪业主。工作态度篇工作态度篇重庆梓珊物业律师服务团n尊重人才、鼓励创新，全方位打造人文气息n人文感知，社会责任感n策略导-实效执行-解决之道，定制式解决方案有信心，有耐心，没脾气,让对方发泄不良情绪，经得起磨追女孩追女孩 心心态态正立场，强气场，显专业，情、理、法并用，动之以情，晓之以理，分析法律关系及责任归属，作为物业公司的代表，立场坚定，有礼有节警察警察 心心态态催收心态催收心态

7、重庆梓珊物业律师服务团Contents重庆梓珊物业律师服务团催收工作要素之工作技巧篇工作技巧篇成都法儒商务信息咨询有限公司 情形情形1：跟跟风风不交不交案例：张女士因案例：张女士因邻居没有缴纳物邻居没有缴纳物业费，因此也拒业费，因此也拒交相应物业费。交相应物业费。律师讲解对应话术！重庆梓珊物业律师服务团拒交物业费的情形及应对成都法儒商务信息咨询有限公司情形情形2：房屋漏水：房屋漏水 案例：易先生因家里漏水，地板泡坏，墙面毁损，损失巨大；而物业没有采取相应的维修措施，拒交物业费。律师讲解对应话术！重庆梓珊物业律师服务团成都法儒商务信息咨询有限公司情形情形3：电梯故障：电梯故障案例：常爬梯先生居住

8、小区，单元楼电梯故障频发，有 几次还被夹在电梯中。因此拒交相应物业费。律师讲解对应话术！重庆梓珊物业律师服务团成都法儒商务信息咨询有限公司情形情形4：被盗（：被盗（车辆被盗）案例：刘先生下班回家后把电动车停在车棚。第二天早上发现电动车丢失，因此认为物业尽到保管义务，拒交物业费。律师讲解对应话术！重庆梓珊物业律师服务团成都法儒商务信息咨询有限公司情形情形4：被盗（：被盗（室内财产被盗）案例:王先生，某晚家里被盗，损失十几万，随即报案。公安机关至今没有破案，未找到偷窃之人。王先生认为物业没有尽到安保义务，没有保护其室内财产安全，自此拒绝缴纳物业费。律师讲解对应话术！重庆梓珊物业律师服务团成都法儒商

9、务信息咨询有限公司情形情形5：空置房产：空置房产案例：赵土豪先生在成都市拥有几处房产，其中有几套仍为毛胚房。几年来，都没有缴纳物业费。他认为，自己不住在小区，没有享受相应的物业服务，不需要缴纳费用。律师讲解对应话术！重庆梓珊物业律师服务团成都法儒商务信息咨询有限公司人在外地人在外地案例：小区客服多次催黄飞龙先生前来缴纳拖欠的物业费，黄先生每次都说他还在外地出差，只要回来就马上会来交。经多次催告，仍没有见黄先生前来缴费。律师讲解对应话术！重庆梓珊物业律师服务团成都法儒商务信息咨询有限公司情形情形6：物业服务水平不高物业服务水平不高案例：杨女士拖欠物业费已有几年，每次物业向她进行催告，她都会说一大

10、堆理由评判物业的服务质量差，对物业各种不满意。律师讲解对应话术！重庆梓珊物业律师服务团成都法儒商务信息咨询有限公司情形情形7：违章建筑违章建筑案例：楼上业主在窗台、阳台外搭建植物架台，李小心女士感到很不安全。数次要求物业解决问题，未果，因此拒交物业费。律师讲解对应话术！重庆梓珊物业律师服务团成都法儒商务信息咨询有限公司情形情形8：相邻权纠纷：相邻权纠纷案例：隔壁经常打麻将到半夜，严重影响田静心女士的睡眠。田女士要求物业对此问题进行解决，物业多次跟相关业主进行协商，顽固业主不听劝告，影响事件并未停止。田女士认为物业对此事处理不力，拒交物业费。律师讲解对应话术！重庆梓珊物业律师服务团成都法儒商务信

11、息咨询有限公司情形情形9：业主在小区受伤：业主在小区受伤案例：陈潇洒先生某日在小区内散步，空降一盆栽砸到陈先生头部，导致住院治疗。陈先生认为自己受伤是因物业对小区管理不当，未尽到安保义务，因此拒交物业费。律师讲解对应话术！重庆梓珊物业律师服务团成都法儒商务信息咨询有限公司情形情形10：业主认为物业与开发商是业主认为物业与开发商是同一主体同一主体案例：新天地小区由新天地地产进行开发，由新天地物业进行服务。部分业主将开发商应承担的责任（如房子质量问题、物业费的减免、房产证的办理）转嫁到物业公司，问题没有得到解决，拒交物业费。律师讲解对应话术！重庆梓珊物业律师服务团Contents重庆梓珊物业律师服

12、务团催收工作要素之工作方法篇工作方法篇成都法儒商务信息咨询有限公司重庆梓珊物业律师服务团1.建议、协商、沟通2.第三方介入：物业主管部门、行业协会、相关职能部门3.诉讼、举证、法律武器房屋质量问题？被盗？第三方侵权？空置？物业服务质量不满意？相邻权纠纷？成都法儒商务信息咨询有限公司重庆梓珊物业律师服务团132对业主缴费心理的把握对业主缴费心理的把握什么时间催费最有效果？4业主说在外地，怎么解释？业主一直答应来交，却一直不交怎么办？业主说，别人交了，我再交怎么解决？Contents重庆梓珊物业律师服务团四、梓珊律师催收方案四、梓珊律师催收方案 成都法儒商务信息咨询有限公司重庆梓珊物业律师服务团方

13、案特点：方案特点：零投入零投入 零风险零风险 见效快见效快 律师团队律师团队Contents重庆梓珊物业律师服务团工作流程之“天龙八部”一，律师通知一，律师通知告知业主律师已经介入，希望业主能够在一定时间内主动履行缴纳物业费的义务；同时初步了解业主欠费原因，并与物业沟通核实，以便下一步工作的顺利开展二，法律解释二，法律解释短信以及电话解说法律和政策，告知继续拖欠物业费可能面临的法律风险，督促业主交费三，发律师函三，发律师函针对尚未交费的业主送达律师函，起到一定的威慑作用。了解业主的交费意愿，有重点跟进有缴费意向的业主四，诉前调解四，诉前调解做最后的沟通工作，保证在一周内完成2轮电话，两轮短信。

14、在此阶段内，总计完成8轮电话和短信的综合催收，争取最后诉前调解的和谐展开（高频率调解）非诉讼阶段非诉讼阶段重庆梓珊物业律师服务团成都法儒商务信息咨询有限公司一，立案一，立案双方确定起诉业主名单，准备诉讼材料，并立案二，立案后调解二，立案后调解在传票送达之后对已起诉的业主再次沟通，达成交费则撤诉三，开庭三，开庭立案之后调解无效开庭四，判决四，判决领取法院判决诉讼阶段诉讼阶段重庆梓珊物业律师服务团Contents重庆梓珊物业律师服务团为什么梓珊可以收到物业费？一个字一个字干！干！梓珊律师：一周和业主沟通2-3次，持续2个月，沟通20次，5个月沟通50次！物业公司：2年催收沟通不超过20次！其他律师

15、&法律顾问：直接起诉，根本不与业主沟通！Contents重庆梓珊物业律师服务团物业费催成本分析成都法儒商务信息咨询有限公司催收主体专注点成本核算时间周期影响物业公司自身员工日常服务；行政事务；工资+费用提成+劳动用工风险30%无期限1.非专业;2.正常应收款变呆账；3.易激发矛盾地产&物业顾问律师赢官司；稳秩序律师费+办案费+案件提成+交通费35%长于6个月；诉讼回款少或者无回款1.单兵作战；2.效率低；2.直接激发业主和物业矛盾梓珊律师团回款杂费=0无回款=0回款提成20%=20%5个月1.团队作战，回收快；2.普法教育；3.缓解或消除矛盾；4.促进和谐；5.免费法律顾问服务重庆梓珊物业律师

16、服务团成都法儒商务信息咨询有限公司重庆梓珊物业律师服务团1.1.律师函：律师函：内容内容，送达方式，送达方式2.2.高质量高质量短信平台通知短信平台通知3.3.工作量（质量工作量（质量+数量）数量）4.4.专业解答，情理法并用专业解答，情理法并用5.内部催费法务专员相互学习内部催费法务专员相互学习细节细节决定决定成败成败Contents重庆梓珊物业律师服务团期待与您合作期待与您合作互惠共赢互惠共赢Contents重庆梓珊物业律师服务团五、提问交流五、提问交流谢谢!重庆梓珊法律咨询有限公司地址：江北区红石路计量综合楼电话：15310554506谢谢观看/欢迎下载BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES.BY FAITH I BY FAITH