资产评估学课件.pptx

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1、资产评估学资产评估学n 学期教学内容n资产评估方法资产评估方法n机器设备评估机器设备评估n房地产评估房地产评估 建筑物及在建工程评估建筑物及在建工程评估 土地使用权评估土地使用权评估n无形资产评估无形资产评估n长期投资及其他资产评估长期投资及其他资产评估n流动资产评估流动资产评估n企业价值评估企业价值评估n资产评估报告资产评估报告教学目的n对资产评估的基本概念、理论、评估方对资产评估的基本概念、理论、评估方法有较全面而深入的掌握；法有较全面而深入的掌握；n通过一定量的案例和企业资产评估的讨通过一定量的案例和企业资产评估的讨论，使同学们对如何对企业资产进行评论，使同学们对如何对企业资产进行评估的

2、能力得到一定程度的锻炼和提高。估的能力得到一定程度的锻炼和提高。考试方式考试方式: :n平时学习表现平时学习表现 15% n作业作业15% n期终考试期终考试70%资产评估学资产评估学n第一章第一章 总总论论一、资产评估的概念一、资产评估的概念n资产评估是一种市场化和动态化的价值鉴证行为资产评估是一种市场化和动态化的价值鉴证行为n资产评估鉴证的是资产的价值，而资产价值的货资产评估鉴证的是资产的价值，而资产价值的货币表现则是资产的价格。币表现则是资产的价格。n资产资产 评估评估n资产评估是由专业评估机构和评估人员依照国家资产评估是由专业评估机构和评估人员依照国家有关法律及相关经济信息，遵循特定规

3、则，按照有关法律及相关经济信息，遵循特定规则，按照相关程序，根据特定目的选择适当的价值类型，相关程序，根据特定目的选择适当的价值类型，运用科学的方法对相关资产价值做出评定和估量运用科学的方法对相关资产价值做出评定和估量的鉴证行为。的鉴证行为。二、资产评估的基本要素二、资产评估的基本要素n评估主体评估主体 资产评估机构和相关人员资产评估机构和相关人员n评估客体评估客体 被评估的资产被评估的资产n评估依据评估依据 对被估资产定价的依据对被估资产定价的依据n评估原则评估原则 内在行为规范内在行为规范n评估目的评估目的 资产交易业务本身经济行资产交易业务本身经济行 为的特征为的特征n评估价值类型评估价

4、值类型 对资产价值的质的规定对资产价值的质的规定n评估方法评估方法 具体技术和手段具体技术和手段n评估程序评估程序 工作顺序工作顺序三、资产评估的特点三、资产评估的特点n现实性是对被估资产价值确认的现实基础现实性是对被估资产价值确认的现实基础n资产评估以评估基准日资产是否现实存在为依据，资产评估以评估基准日资产是否现实存在为依据，对现实存在的资产进行相应的价值评估活动。对现实存在的资产进行相应的价值评估活动。n资产评估是以资产现实状态为基础反映出来。资产评估是以资产现实状态为基础反映出来。n现实性强调的是客观存在。现实性强调的是客观存在。n市场性是对被估资产价值确认的市场基础市场性是对被估资产

5、价值确认的市场基础资产评估活动来源于市场资产评估活动来源于市场资产评估的主要信息来源于市场资产评估的主要信息来源于市场资产评估作价结果必须接受市场的检验资产评估作价结果必须接受市场的检验n预测性预测性n是指资产现实价值的确认依赖于对资产未来继续利用是指资产现实价值的确认依赖于对资产未来继续利用价值的预测。价值的预测。n公正性评估结论对双方当事人来讲是公正的公正性评估结论对双方当事人来讲是公正的n评估作价的全过程按照公允及法定的准则和规范化程评估作价的全过程按照公允及法定的准则和规范化程序进行，有评估原则，评估依据和评估程序作保证，序进行，有评估原则，评估依据和评估程序作保证，具有行业公允的业务

6、规范。具有行业公允的业务规范。n评估作价的模拟交易过程和相关信息来源是市场化的，评估作价的模拟交易过程和相关信息来源是市场化的，由此得出的评估结论必须接受市场的检验。由此得出的评估结论必须接受市场的检验。n评估主体的身份是独立于产权交易双方之外的第三者。评估主体的身份是独立于产权交易双方之外的第三者。n咨询性评估结论是一种专业化的估价意见咨询性评估结论是一种专业化的估价意见四、资产评估的对象和特点四、资产评估的对象和特点n会计学的角度看待资产会计学的角度看待资产n资产评估的角度看待资产资产评估的角度看待资产资产必须由某一特定权力主体拥有或控制资产必须由某一特定权力主体拥有或控制资产对于特定主体

7、来说具有获利能力资产对于特定主体来说具有获利能力资产能够用货币计量资产能够用货币计量资产资产 是指企业所拥有或者控制的能以货是指企业所拥有或者控制的能以货币计量的经济资源，包括财产、债权和币计量的经济资源，包括财产、债权和其他权利。其他权利。（一）资产的分类（一）资产的分类n按有无实体性态分类：按有无实体性态分类： 有形资产和无形资产有形资产和无形资产n按是否具有综合获利能力分类：按是否具有综合获利能力分类： 单项资产和整体资产单项资产和整体资产n按能否独立存在分类：按能否独立存在分类： 可确指资产和不可确指资产可确指资产和不可确指资产（二）资产评估的分类（二）资产评估的分类n按评估对象的不同

8、划分，可分为单项资产按评估对象的不同划分，可分为单项资产评估和整体资产评估评估和整体资产评估n按资产评估工作的内容分类，可分为评估、按资产评估工作的内容分类，可分为评估、评估复核和评估咨询三类。评估复核和评估咨询三类。n按资产评估活动于资产评估准则的关按资产评估活动于资产评估准则的关系分类，可分为完全评估和限制评估两类。系分类，可分为完全评估和限制评估两类。五、资产评估的目的五、资产评估的目的n一般目的：为资产交易当事人双方提供拟交一般目的：为资产交易当事人双方提供拟交易资产的公允价值易资产的公允价值n特殊目的：满足不同的经济业务的要求特殊目的：满足不同的经济业务的要求引发资产评估特定目的的经

9、济行为资产转让 中外合资合作 企业兼并 企业清算 企业出售 抵押企业联营 担保股份经营 企业租赁资产评估的价值类型资产评估的价值类型n概念概念 是指资产评估活动所确认的资产价值其属是指资产评估活动所确认的资产价值其属性和表现形式，是对资产评估价值质的规定。性和表现形式，是对资产评估价值质的规定。n分类分类重置成本重置成本现行市价现行市价收益现值收益现值清算价格清算价格六、资产评估的假设前提六、资产评估的假设前提n交易假设交易假设n公开市场假设公开市场假设n持续使用假设持续使用假设n清算假设清算假设（一）资产评估的工作原则（一）资产评估的工作原则n科学性原则科学性原则n公平性原则公平性原则n专业

10、型原则专业型原则n可行性原则可行性原则七、（二）资产评估的经济原则七、（二）资产评估的经济原则n预期收益原则预期收益原则n供求原则供求原则n贡献原则贡献原则n替代原则替代原则八、资产评估与会计核算的联系与区别八、资产评估与会计核算的联系与区别n资产评估与会计核算的联系资产评估与会计核算的联系n对象相同对象相同n计量标准一致计量标准一致n资料来源有联系资料来源有联系n结果可以互为依据结果可以互为依据n区别区别职能不同职能不同发生条件不同发生条件不同服务主体不同服务主体不同价值确认方法不同价值确认方法不同执行者不同执行者不同资产评估基本方法第 二 章本章基本要求本章基本要求 掌握资产评估三种基本方

11、法的基本原掌握资产评估三种基本方法的基本原理、内容和各项参数指标的确定方法，熟理、内容和各项参数指标的确定方法，熟悉资产评估方法选择的基本依据，了解各悉资产评估方法选择的基本依据，了解各种评估方法间的关系。能够运用三种基本种评估方法间的关系。能够运用三种基本方法对常见的资产进行评估。方法对常见的资产进行评估。本章重点本章重点n对资产评估中的市场法、收益法和成本对资产评估中的市场法、收益法和成本法的理解，特别是三种基本评估方法中法的理解，特别是三种基本评估方法中各项参数指标的基本含义和取得方法是各项参数指标的基本含义和取得方法是掌握资产评估方法的关键。掌握资产评估方法的关键。本章难点本章难点n对

12、收益法评估基本原理的理解以及收益对收益法评估基本原理的理解以及收益额、折现率和收益期三个基本指标在实额、折现率和收益期三个基本指标在实践中的取得方法和途径。践中的取得方法和途径。资产评估方法 资产评估方法是实资产评估方法是实现评定估算资产价值的现评定估算资产价值的技术手段。是在工程技技术手段。是在工程技术、统计、会计等学科术、统计、会计等学科中的技术方法的基础上，中的技术方法的基础上，结合自身特点形成的一结合自身特点形成的一整套方法体系。整套方法体系。 资产评估过程结构图资产评估过程结构图评估环境评估环境社会社会经济经济技术技术法律法律形成问题形成问题评价指标评价指标综综 合合分分 析析选选

13、择择实实 施施意意 见见1 2 3 4 5 6 7目的与动机目的与动机 1资料收集资料收集 2 鉴定与评价鉴定与评价 3假设前提假设前提 4定量估算定量估算 5结果分析结果分析 6得出结论得出结论 7活动过程活动过程思维过程思维过程资产评估基本途径和方法资产评估基本途径和方法市场途径市场途径成本途径成本途径收益途径收益途径评估基准日评估基准日过去过去未来未来成本法成本法市场法市场法收益法收益法市场法市场法成本法成本法收益法收益法直接法直接法类比法类比法重置成本重置成本成新率成新率重置核算法重置核算法物价指数法物价指数法 功能重置成本法功能重置成本法 统计分析法统计分析法 观察法观察法 使用年限

14、法使用年限法 直接价值法直接价值法 收益额收益额折现率折现率收益期收益期资产评估方法体系资产评估方法体系 第一节第一节 市场法市场法一、基本思路一、基本思路 市场法市场法是指通过比较被评估资产与最近是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估思路。产价值的一种资产评估思路。 市场法市场法是资产评估中最为直接、最具说是资产评估中最为直接、最具说服力的评估途径之一服力的评估途径之一 二、基本原理：资产的替代原理二、基本原理：资产的替代原理三、基本前提：三、基本

15、前提： 1、需要有充分发育活跃的资产市场、需要有充分发育活跃的资产市场 2、参照物及其与被评估资产可比较的、参照物及其与被评估资产可比较的技术参数指标等资料是可以收集到的技术参数指标等资料是可以收集到的,并且能够在价值形态上量化。并且能够在价值形态上量化。四、操作程序四、操作程序确定被评估资产确定被评估资产选择参照物选择参照物 比较差异因素比较差异因素调整差异指标调整差异指标综合分析综合分析得出结果得出结果1.参照物的可比性：功能、市场条件、资产实体特征和质量、成交时间等。2.参照物数量：三个以上。1.选择差异因素：根据资产种类，选择对资产价值影响较大的因素。2.指标对比、量化差异。以参照物成

16、交价格为基础，将各项差异指标进行调整，得出初评结果。对初评结果进行分析，用统计分析或其他方法判断结果的合理性。相关参数 五、常见的评估方法五、常见的评估方法 直接法直接法 是指能够在市场上找到与被评估资是指能够在市场上找到与被评估资产完全相同的参照物，或被评估资产的取得时产完全相同的参照物，或被评估资产的取得时间与评估基准日非常接近且市场价格基本稳定间与评估基准日非常接近且市场价格基本稳定的情况下，直接以参照物的市场交易价格或购的情况下，直接以参照物的市场交易价格或购置价格作为被评估资产的评估值的评估方法。置价格作为被评估资产的评估值的评估方法。 1、直接比较法、直接比较法 1、如果与被评估资

17、产相同的参照物在评估、如果与被评估资产相同的参照物在评估基准日同时存在多种交易价格时，应当选基准日同时存在多种交易价格时，应当选用价格最低的一种。用价格最低的一种。2、如果参照物价格变动幅度过大，可在分、如果参照物价格变动幅度过大，可在分析参照物价格合理性的基础上，加以适当析参照物价格合理性的基础上，加以适当调整。调整。 直接法应当注意以下问题：直接法应当注意以下问题： 类比法类比法，又叫市场成交价格比较法，又叫市场成交价格比较法，是在公开市场上无法找到与被评估资产完是在公开市场上无法找到与被评估资产完全相同的参照物时，可以选择若干个类似全相同的参照物时，可以选择若干个类似资产的交易案例作为参

18、照物，通过分析比资产的交易案例作为参照物，通过分析比较评估对象与各个参照物成交案例的因素较评估对象与各个参照物成交案例的因素差异，并对参照物的价格进行差异调整，差异，并对参照物的价格进行差异调整，来确定被评估资产价值的方法。来确定被评估资产价值的方法。2、类比类比调整法调整法关键字：客体、参照物、差异、调整关键字：客体、参照物、差异、调整类比法的基本计算公式为：类比法的基本计算公式为：被评估资产评估值被评估资产评估值 参照物价格参照物价格 调整系数调整系数被评估资产评估值被评估资产评估值 参照物价格参照物价格 （1 调整率）调整率）1.时间因素。时间因素。 时间因素时间因素是指参照物交易时间与

19、被评估资是指参照物交易时间与被评估资产评估基准日时间上的不一致所导致的差异。产评估基准日时间上的不一致所导致的差异。 如果评估对象与参照物之间只有时间因素的如果评估对象与参照物之间只有时间因素的影响时，被评估资产的价值可用下式表示为：影响时，被评估资产的价值可用下式表示为： 评估值参照物价格评估值参照物价格交易时间差异修正系数交易时间差异修正系数 参照物的主要差异因素有：参照物的主要差异因素有：2.区域因素。区域因素。 区域因素区域因素是指资产所在地区或地段条件对资是指资产所在地区或地段条件对资产价格的影响差异。地域因素对房地产价格的产价格的影响差异。地域因素对房地产价格的影响尤为突出。影响尤

20、为突出。 当评估对象与参照物之间只有区域因素的影当评估对象与参照物之间只有区域因素的影响时，被评估资产的价值可用下式表示为：响时，被评估资产的价值可用下式表示为： 评估值参照物价格评估值参照物价格区域因素修正系数区域因素修正系数 参照物的主要差异因素有：参照物的主要差异因素有：3.功能因素。功能因素。 功能因素功能因素是指资产实体功能过剩和不足对是指资产实体功能过剩和不足对价格的影响。价格的影响。 当评估对象与参照物之间只有功能因素的当评估对象与参照物之间只有功能因素的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：差异时，被评估资产的价值可用下式表示为： 评估值参照物价格功能差异修正系数评估值参照物

21、价格功能差异修正系数 参照物的主要差异因素有：参照物的主要差异因素有：4交易情况。交易情况。 交易情况交易情况主要包括交易的市场条件和交易条主要包括交易的市场条件和交易条件。件。市场条件市场条件主要是指参照物成交时的市场条件主要是指参照物成交时的市场条件与评估时的市场条件是属于公开市场或非公开市与评估时的市场条件是属于公开市场或非公开市场以及市场供求状况。场以及市场供求状况。交易条件交易条件主要包括交易批主要包括交易批量、动机、时间等。量、动机、时间等。 当评估对象与参照物之间只有交易情况的差当评估对象与参照物之间只有交易情况的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：异时，被评估资产的价值可用

22、下式表示为： 评估值参照物价格交易情况修正系数评估值参照物价格交易情况修正系数 参照物的主要差异因素有：参照物的主要差异因素有：5个别因素。个别因素。 个别因素主要包括资产的实体特征和质量。个别因素主要包括资产的实体特征和质量。资产的实体特征主要是指资产的外观、结构、规资产的实体特征主要是指资产的外观、结构、规格型号等。资产的质量主要是指资产本身的建造格型号等。资产的质量主要是指资产本身的建造或制造的工艺水平。或制造的工艺水平。 当评估对象与参照物之间只有个别因素的差当评估对象与参照物之间只有个别因素的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：异时，被评估资产的价值可用下式表示为： 评估值参照物

23、价格评估值参照物价格个别因素修正系数个别因素修正系数 参照物的主要差异因素有：参照物的主要差异因素有： 如果评估对象与参照物之间存在上述各种差如果评估对象与参照物之间存在上述各种差异时，评估值计算公式可用下式表示为：异时，评估值计算公式可用下式表示为：评估值评估值 参照物价格参照物价格 交易时间差异修正系数交易时间差异修正系数 区域因素修正系数区域因素修正系数 功能差异修正系数功能差异修正系数 交易情况修正系数交易情况修正系数 个别因素修正系数个别因素修正系数 参照物的主要差异因素有：参照物的主要差异因素有：3、市盈率法、市盈率法 适用于整体资产评估适用于整体资产评估 市盈率法市盈率法是指以作

24、为参照物的上市公司市盈是指以作为参照物的上市公司市盈率为倍数，以此倍数与整体被估资产的收益相乘，率为倍数，以此倍数与整体被估资产的收益相乘，借以确定被估资产价值的方法。借以确定被估资产价值的方法。 被估资产评估值被估资产评估值 被估对象收益额参照物市盈率被估对象收益额参照物市盈率优点：优点：（1）能够客观反映资产目前的市场情况，）能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格；值更能反映市场现实价格；（2）评估结果易于被各方面理解和接受。）评估结果易于被各方面理解和接受。六、市场途径的优缺点六、市场途径的优缺点

25、缺点缺点：（1）需要有公开活跃的市场作为基础，有）需要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺少可对比数据难以应用；时因缺少可对比数据难以应用；（2）不适用于专用机器设备和大部分的无）不适用于专用机器设备和大部分的无形资产，以及受到地区、环境等严格限制的形资产，以及受到地区、环境等严格限制的一些资产评估。一些资产评估。案例案例1：某待估资产为一机器设备，年生产能力为某待估资产为一机器设备，年生产能力为150吨。吨。评估基准日为评估基准日为2003年年2月月1日。日。评估人员收集的信息：评估人员收集的信息：（1）从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该）从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该

26、设备的年生产能力为设备的年生产能力为210吨，市场成交价格为吨，市场成交价格为160万元。万元。（2）将待估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差异。）将待估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差异。（3）发现两者除生产能力指标存在差异外，从参照设备）发现两者除生产能力指标存在差异外，从参照设备成交到评估基准日之间，该类设备的市场价格比较平稳，成交到评估基准日之间，该类设备的市场价格比较平稳，其他条件也基本相同。其他条件也基本相同。问：可否采用市场法进行评估，如果可以，则评估值应问：可否采用市场法进行评估，如果可以，则评估值应该是多少？该是多少？案例1分析分析：由于待估资产的市场交易案例易于选取，

27、分析：由于待估资产的市场交易案例易于选取，可采用市场法进行评估。待估资产与参照资可采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异主要体现在生产能力这一指标上，产的差异主要体现在生产能力这一指标上，即可通过调整功能差异来估算该资产的价值。即可通过调整功能差异来估算该资产的价值。 评估值评估值=160150/210=114.29(万元万元)案例案例2：某待估资产为两室一厅居住用房，面积某待估资产为两室一厅居住用房，面积为为58平方米，建筑时间为平方米，建筑时间为1989年，位置在某市闹年，位置在某市闹市区，评估基准日为市区，评估基准日为2003年年5月月1日。日。在待估房屋附近，于在待估房屋附近，于

28、2001年年12月曾发生过房屋交月曾发生过房屋交易活动，交易价格为易活动，交易价格为58000元。经调查和分析，元。经调查和分析，评估人员认为该居住用房所处位置、面积、建造评估人员认为该居住用房所处位置、面积、建造时间、交易的市场条件等方面与待估资产基本相时间、交易的市场条件等方面与待估资产基本相同。同。 案例2分析分析：由于可以找到待估资产的市场交易案例，分析：由于可以找到待估资产的市场交易案例，应采用市场法进行评估。待估资产与参照资产应采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异仅仅在交易时间这一指标上，所以只对的差异仅仅在交易时间这一指标上，所以只对时间差异进行调整即可推算出被估资产的市

29、场时间差异进行调整即可推算出被估资产的市场价值。价值。经调查，经调查，2003年居住用房价格与年居住用房价格与2001年相比上升年相比上升了了9.3%，则：，则：资产评估值资产评估值=58000(1+9.3)=63394(元元)案例案例3：某企业因严重的资不抵债而进行破产清某企业因严重的资不抵债而进行破产清算，其中有一套机器设备需拍卖。评估人员从市算，其中有一套机器设备需拍卖。评估人员从市场上搜集到正常交易情况下的一个交易案例，该场上搜集到正常交易情况下的一个交易案例，该交易资产与待估设备型号、性能、新旧程度基本交易资产与待估设备型号、性能、新旧程度基本相同，成交时间为相同，成交时间为2002

30、年年6月，成交价格为月，成交价格为365.2万元。评估基准日为万元。评估基准日为2002年年8月。月。案例3分析分析：待估资产与参照资产的差异仅仅在市场交分析：待估资产与参照资产的差异仅仅在市场交易条件这一指标上，可通过调整交易条件来估算易条件这一指标上，可通过调整交易条件来估算该套待估设备的市场价值。该套待估设备的市场价值。经评估人员分析，待估资产快速脱手的价格将低经评估人员分析，待估资产快速脱手的价格将低于正常售价的于正常售价的30%，则待估资产的评估值为：，则待估资产的评估值为：资产评估值资产评估值=365.2(130)=255.64（万元）（万元）案例案例4：待估资产为某机器设备，其生

31、产时间待估资产为某机器设备，其生产时间为为1990年，评估基准日为年，评估基准日为2003年年1月。搜集到月。搜集到一交易案例，该机器设备和待估设备型号相一交易案例，该机器设备和待估设备型号相同，属同一厂家生产，交易时间为同，属同一厂家生产，交易时间为2002年年12月，交易价格为月，交易价格为124000元，该机器设备的生元，该机器设备的生产时间为产时间为1995年。年。 经调查了解，待估资产已使用年限为经调查了解，待估资产已使用年限为7.5年，待估设备的尚可使用年限为年，待估设备的尚可使用年限为13年。参照年。参照资产已使用年限为资产已使用年限为8年，尚可使用年限为年，尚可使用年限为15年

32、。年。分析：资产的市场交易案例易于选取，应采用市场法进分析：资产的市场交易案例易于选取，应采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异主要体现在新旧程行评估。待估资产与参照资产的差异主要体现在新旧程度这一指标上，可通过对成新率指标的调整来估算待估度这一指标上，可通过对成新率指标的调整来估算待估资产的市场价值。资产的市场价值。 经调查了解，待估资产已使用年限为经调查了解，待估资产已使用年限为7.5年，待估设年，待估设备的尚可使用年限为备的尚可使用年限为13年，则待估资产的成新率为：年，则待估资产的成新率为：待估资产成新率待估资产成新率 = 待估资产尚可使用年限待估资产尚可使用年限 /（待估资产（

33、待估资产已 使 用 年 限已 使 用 年 限 + 待 估 资 产 尚 可 使 用 年 限 ） 待 估 资 产 尚 可 使 用 年 限 ） 1 0 0 % =13(7.5+13) =63%案例4分析参照资产已使用年限为参照资产已使用年限为8年，尚可使用年限为年，尚可使用年限为15年，则参年，则参照资产的成新率照资产的成新率参照资产的成新率参照资产的成新率=15(8+15) 100%=65%则待估资产的评估值可通过下式计算：则待估资产的评估值可通过下式计算：资产评估值资产评估值=参照物成交价格（评估对象成新率参照物成交价格（评估对象成新率/参照参照物成新率）物成新率）该待估设备的评估值为：该待估设

34、备的评估值为：评估值评估值=124000(63%65%)=120184.62(元元) 第二节、成本法第二节、成本法 以被评估资产的重置价值，扣除从资产以被评估资产的重置价值，扣除从资产的形成并开始投入使用至评估基准日这的形成并开始投入使用至评估基准日这段时间内的损耗得到资产的评估价值。段时间内的损耗得到资产的评估价值。它是从成本取得和成本构成的角度对被它是从成本取得和成本构成的角度对被评估资产的价值进行的分析和判断。评估资产的价值进行的分析和判断。 一、基本思路一、基本思路二、基本方法二、基本方法资产评估值资产评估值被评估被评估资产重资产重置成本置成本被评估被评估资产重资产重置成本置成本资产实

35、体资产实体 性贬值性贬值资产功能资产功能 性贬值性贬值资产经济资产经济 性贬值性贬值成新率成新率或或三、基本原理三、基本原理即在条件允许的情况下，任何一个潜即在条件允许的情况下，任何一个潜在的投资者在决定投资某项资产时，在的投资者在决定投资某项资产时，他所愿意支付的价格不会超过购建该他所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。项资产的现行购建成本。 资产的价值取决于资产的成本资产的价值取决于资产的成本四、四、理论依据理论依据1. 资产的价值取决于资产的成本。资产的价值取决于资产的成本。 资产的取得成本越高，相应的资产资产的取得成本越高，相应的资产 的价值越大。的价值越大。 2.资产的

36、价值是一个变量。资产的价值是一个变量。 资产的价值随资产本身的运动和其他资产的价值随资产本身的运动和其他 因素的变化而相应变化。因素的变化而相应变化。 1、被评估资产处于继续使用状态、被评估资产处于继续使用状态 2、应当具备可利用的历史成本资料、应当具备可利用的历史成本资料 3、形成资产价值的耗费是必须的、形成资产价值的耗费是必须的五、基本前提五、基本前提搜集历史资料，确定成本构成搜集历史资料，确定成本构成六、操作程序六、操作程序确定各种贬值因素，判断成新率确定各种贬值因素，判断成新率综合分析，确定评估值综合分析，确定评估值确定评估对象确定评估对象确定被评估资产的重置成本确定被评估资产的重置成

37、本 重置成本评估方法重置成本评估方法七、常见的评估方法七、常见的评估方法重置核算法重置核算法物价指数法物价指数法功能价值法功能价值法统计分析法统计分析法功能成本功能成本线性函数法线性函数法功能成本功能成本指数法指数法各种贬值评估方法各种贬值评估方法实体性贬值实体性贬值功能性贬值功能性贬值经济性贬值经济性贬值观察法观察法使用年限法使用年限法修复费用法修复费用法 复原重置成本 更新重置成本 （一）重置成本及其估算方法（一）重置成本及其估算方法1.重置成本的含义重置成本的含义重置成本一般可分为复原重置成本和更新重置成本。重置成本一般可分为复原重置成本和更新重置成本。复原重置成本复原重置成本是指运用与

38、原来相同的材料、建筑或制造是指运用与原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格水平重新购建标准、设计、格式及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。与评估对象相同的全新资产所发生的费用。更新重置成本更新重置成本是指采用新型材料、现代建筑或制造标准、是指采用新型材料、现代建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需要的费用。对象具有同等功能的全新资产所需要的费用。 更新重置成本和复原重置成本的相同方面在更新重置成本和复原重置成本的相同方面在于采用的都是

39、资产的于采用的都是资产的现时价格标准现时价格标准，资产的功能，资产的功能也是相同的，不同之处在于所用材料、技术、设也是相同的，不同之处在于所用材料、技术、设计、标准等方面的差异。计、标准等方面的差异。 随着科学技术的进步，劳动生产率的提高，随着科学技术的进步，劳动生产率的提高，新工艺、新设计总会被社会所普遍接受，新型设新工艺、新设计总会被社会所普遍接受，新型设计、工艺制造的资产无论从其使用性能，还是成计、工艺制造的资产无论从其使用性能，还是成本耗用方面都会优于旧的资产，因此，本耗用方面都会优于旧的资产，因此，复原重置复原重置成本往往会高于更新重置成本。成本往往会高于更新重置成本。 （1）重置核

40、算法）重置核算法 是利用成本核算的基本原理，将是利用成本核算的基本原理，将重新取得资产所需的费用项目逐项进重新取得资产所需的费用项目逐项进行计算并累加来估算重置成本的一种行计算并累加来估算重置成本的一种方法。方法。 基本原理：基本原理：2、重置成本的估算方法、重置成本的估算方法 计算公式计算公式重置成本直接成本间接成本重置成本直接成本间接成本 建造成本构成：建造成本构成： 材料成本材料成本 人工成本人工成本 制造费用制造费用 资金成本资金成本 合理利润合理利润取得成本构成：取得成本构成： 购买价格购买价格 安装调试费安装调试费 运杂费运杂费 人工费人工费间接成本构成：间接成本构成： 取得和建造

41、资产取得和建造资产的管理费用、设的管理费用、设计制图等费用计制图等费用例例1：待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评估。待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评估。评估人员收集的成本资料有：该机器设备的现行市场价评估人员收集的成本资料有：该机器设备的现行市场价格每台格每台180000元，运杂费元，运杂费5000元，安装成本为元，安装成本为20000元，元，其中原材料其中原材料6000元、人工成本元、人工成本13000元、其他费用元、其他费用1000元，元，安装期限较短。安装期限较短。 评估人员分析认为，被评估资产为外购需安装机器评估人员分析认为，被评估资产为外购需安装机器设备，其重置成本

42、应包括买价（含增值税）、运杂费、设备，其重置成本应包括买价（含增值税）、运杂费、安装成本、其他费用，由于安装期限较短可不考虑资金安装成本、其他费用，由于安装期限较短可不考虑资金成本。按重置核算法估算该机器设备的重置成本为：成本。按重置核算法估算该机器设备的重置成本为： 重置成本重置成本 = 购买价格购买价格 + 运费运费 + 安装成本安装成本 = 180000 + 5000 + 20000 = 205000（元）（元）例例2：被评估资产为一台被评估资产为一台2年前购置的机器设备。年前购置的机器设备。据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经查据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经查验资料，该设

43、备账面原值为验资料，该设备账面原值为10.2万元，其中，购万元，其中，购买价为买价为8万元，运杂费万元，运杂费1.6万元，安装费中直接成万元，安装费中直接成本本0.4万元，间接成本为万元，间接成本为0.2万元。根据对同类型万元。根据对同类型设备的调查，现在购买价格比设备的调查，现在购买价格比2年前上涨年前上涨20%，运杂费上涨运杂费上涨80%，安装费中直接成本上涨，安装费中直接成本上涨40%，间接成本占直接成本百分率不变。间接成本占直接成本百分率不变。 问：该设备的重置成本是多少？问：该设备的重置成本是多少？（1）计算直接成本）计算直接成本购买价购买价=8（1+20%）=9.6（万元）（万元）

44、运杂费运杂费=1.6（1+80%）=2.88（万元）（万元）安装费中的直接成本安装费中的直接成本=0.4（1+40%）=0.56（万元）（万元）直接成本购买价运杂费安装费中的直接成本直接成本购买价运杂费安装费中的直接成本 9.6+2.88+0.56=13.04（万元）（万元）（2）计算间接成本）计算间接成本间接成本占直接成本的百分率间接成本占直接成本的百分率 0.2（81.60.4）2%间接成本间接成本13.042%0.26（万元）（万元）（3）计算重置成本）计算重置成本重置成本重置成本=直接成本直接成本+间接成本间接成本=13.04+0.26=13.30（万元）（万元）是在资产历史成本的基础

45、上，通过价格变动指数，是在资产历史成本的基础上，通过价格变动指数，将其调整为评估基准日时的重置成本。将其调整为评估基准日时的重置成本。（2）物价指数法）物价指数法基本原理基本原理资产重置成本资产账面原值物价变动指数资产重置成本资产账面原值物价变动指数计算公式计算公式分类物价指数个别物价指数综合物价指数物价变动指数物价变动指数定基指数定基指数环比指数环比指数评估基准日物价指数评估基准日物价指数资产购建时物价指数资产购建时物价指数（1a1）（）（1a2） （1a3）（1an）（其中（其中an表示第表示第n年环比价格指数）年环比价格指数） 某机床于某机床于1994年购置安装，账面原值为年购置安装，账

46、面原值为16万元。万元。1996年进行一次改造，改造费用年进行一次改造，改造费用为为4万元；万元；1998年又进行一次改造，改造年又进行一次改造，改造费用为费用为2万元。若定基价格指数万元。若定基价格指数1994年为年为1.05，1996年为年为1.28，1998年为年为1.35，1999年为年为1.60。 要求：计算该机床要求：计算该机床1999年的重置成本年的重置成本 例题例题重置成本计算表重置成本计算表时间投资费用(万元)物价指数（%）物价变动指数（%） 重置成本 （万元）1994161.051.60/1.05=1.52161.52=24.32199641.281.60/1.28=1.2

47、541.25=5199821.351.60/1.35=1.1921.19=2.381999 1.601.60/1.60=1合计 31.7物价指数法的特点物价指数法的特点n物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成格变动因素，因而确定的是复原重置成本本 ；n物价指数法建立在不同时期的某一种或某物价指数法建立在不同时期的某一种或某一类甚至全部资产的物价变动水平上一类甚至全部资产的物价变动水平上 ；n对于科学技术进步较快的资产，采用物价对于科学技术进步较快的资产，采用物价指数法估算的重置成本往往会偏高指数法估算的重置成本往往会偏高 。（

48、3）功能价值法）功能价值法 参照物参照物功能价值功能价值被评资产被评资产重置成本重置成本（单位生产能力）（单位生产能力）是选择与被评估资产具有相同或相似功能的资产作参是选择与被评估资产具有相同或相似功能的资产作参照物，根据资产功能与成本之间的内在关系，由参照照物，根据资产功能与成本之间的内在关系，由参照物成本推算被估资产重置成本的方法。物成本推算被估资产重置成本的方法。 n资产重置的目的在于重置其功能资产重置的目的在于重置其功能， 功能相同功能相同，购建成本也应购建成本也应相同相同 。理论假设理论假设计算方法计算方法A 功能成本线性函数法功能成本线性函数法 P=abF能力F价格P例：被评估资产

49、为一台经改进的锻压设例：被评估资产为一台经改进的锻压设备。该设备由备。该设备由50吨压力机改装而成，生吨压力机改装而成，生产能力为产能力为70吨。经调查，市场上有系列吨。经调查，市场上有系列压力机出售，其能力与价格如表所示：压力机出售，其能力与价格如表所示：能力F吨3510305080100150价格万元3335406085115130175用用最小二乘法最小二乘法求得：求得：a =31.67 b =0.98则直线方程为：则直线方程为：P=31.67+0.98F被评估设备能力为被评估设备能力为F=70吨，可得：吨，可得：重置成本重置成本P=31.67+0.9870 =100.27（万元）（万元

50、）B 功能成本指数法功能成本指数法 重置重置成本成本参照资产参照资产重置成本重置成本被评资产的生产能力被评资产的生产能力参照资产的生产能力参照资产的生产能力x4、统计分析法、统计分析法基本原理基本原理某类抽样资产某类抽样资产 的重置成本的重置成本被评估资产被评估资产的重置成本的重置成本计算公式计算公式某类资产的某类资产的 历史成本历史成本被评估资产被评估资产的重置成本的重置成本某类抽样资产的重置成本某类抽样资产的重置成本 某类抽样资产的历史成本某类抽样资产的历史成本例题：例题：被评估资产为某类通用设备。经评估人员被评估资产为某类通用设备。经评估人员调查了解，该批通用设备为同年购入，并同时投调查