物业经营管理章.pptx

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1、目 录1成本管理312合同与风险管理10615财务管理与绩效评价3第1页/共24页一、成本管理2、物业管理成本构成（两部分）一）、物业管理成本含义及构成单位：万元 指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等过程发生的各项支出。主要包括人工费用、办公费用、物业共同部位与共用设施设备的日常运行和维护费用、保安费、清洁绿化费、物业管理企业固定资产折旧费、保险费等。1）、营业成本：企业从事物业管理活动中发生的各项直接支出，包括直接人工、直接材料、间接费用。注：是直接从事物业管理活动，如公司的项目直接人工：即项目秩序维护人员、保洁人员、工程维修人员工资、奖金、加班费各项福利等

2、直接材料：指为项目物业管理及设备设施维护所产生的物料消耗，包括各种材料、燃料、动力等间接费用：是指为保证项目管理和有效运行产生的相关人工费用，物料费用等，2）、期间费用或经营管理费用：指物业管理管理企业在提供物业管理服务过程中发生的，与物业管理服务没有直接联系，属于会计期间耗用的费用，主要为管理费用和财务费用。注：是物业管理公司，而非项目，如公司总部人员工资及费用。二）、物业管理成本的分类1、物业管理成本含义第2页/共24页一、成本管理单位：万元经济性质1、外购材料 物业管理成本分类经济用途计算依据不同与业务量的关系与决策的关系2、工资 5、利息支出 4、折旧费 3、职工福利费 7、其他支出

3、6、税金 1、营业成本 2、期间费用或经营管理费用3、半固定半变动成本 2、变动成本 1、固定成本 2、差异成本 2、定额成本 4、实际成本 3、计划成本 1、边际成本 1、目标成本 3、机会成本 4、估计成本 6、可缓成本 5、沉没成本 7、可免成本 8、附加价值成本 第3页/共24页一、成本管理五）、成本预算1、包干制：即所收取的物管费包括物业服务成本、法定税费和物业企业的利润，目前我公司采取的为此种收费方式。三）、物业管理服务费收费方式 2、酬金制：即所收取的物业管理服务资金包括物业服务支出和物业企业的酬金，注：在两种方式所收取的资金的措词。四）、成本估算 成本估算方法：将物业管理成本按

4、成本大类进行分类，对各大类成本项目下的具体成本内容的年支付总额进行估算，再汇总大类成本项目总成本，除以物业项目的总面积后，得出大类成本项目的单位面积成本，再将各项大类成本项目的单位面积成本加总，得出该物业项目的单位面积物业管理成本。成本大类项目：人工费用、办公费用、其用部位与共用设施设备的日常运行和维护费、保安费、清洁卫生费、绿化养护费、固定资产折旧费、保险费、专项维修资金。成本预算的意义：1）、为企业预算期成本管理工作指明奋斗目标2）、为企业进行成本管理提供直接依据3）、能动员和组织全休职工精打细算、挖掘潜力，控制成本耗费，促使企业有效地利用人力、物业、财力努力改善经营管理，以尽可能少的劳动

5、耗费获得较好的经济效益。4）、可作为物业管理企业经营业绩的考评标准。第4页/共24页一、成本管理单位：万元七）、成本预算编制方法六）、成本预算要求1、成本预算必须同其他预算相协调2、成本预算要以各项定额为基础3、成本预算应有相应的技术经济措施保证4、成本预算要全面权衡，提高资金使用效益5、成本预算既要符合实际，又要适当留有余地2、弹性预算（变动预算）：是指在成本习性分析的基础上，以业务量、成本和利润之间的依存关系为依据，按照预算期可预见的各种业务量水平，分别确定相应反映预算期内预计支出的费用数额，并据此编制能够适应各种情况的成本预算的预算编制管理方法。1、固定预算（静态运算）：是指以过去的实际

6、费用支出为基础，考虑预算期内相关因素，如业务量水平可能发生的变动及其影响，在过去实际费用基础上增加或减少一定的百分比确定出的预算。3、零基预算：指以零为基础的预算，在每一预算期对任何一项预算开支项目，不考虑以往会计期间所发生的费用项目或费用额，一切从实际需要和可能出发，逐项审议预算期内各项费用的内容及开支标准是否合理，在综合平衡的基础上编制成本预算。4、滚动预算和概率预算第5页/共24页成本控制事先控制按控制时间特征分含义：见P200页一、成本管理前馈性控制按控制机制分事中控制事后控制防护性控制反馈性控制八）、成本预算编制程序及控制分类收集整理资料预测成本指标编制成本预算第6页/共24页一、成

7、本管理成本控制原则成本控制程序4、例外管理原则3、责权利相结合原则2、讲求经济效益原则1、全面控制原则成本控制要实行全员控制，全过程控制成本控制要与效益结合，不能为控制面控制，也不能做无效控制，成本控制的主体必须要责任与权利、利益相对等。对成本控制中出现的重要的、不正常的、不符合常规的关键性成本差异集中精力重点处理，深入分析、追根究底，查明原因及时采取措施解决。1、确定控制标准2、执行控制标准3、分析相关差异5、进行考核奖罚4、纠正成本偏差九）、成本控制原则及程序第7页/共24页十）、成本的日常管理一、成本管理2、严格实施预算的凭证控制1、利用物业管理周期理论进行成本控制即对总额进行控制，发生

8、一笔减少总额一笔，将支出累计控制在预算内起步、成长、成熟、衰退、消亡3、建立健全费用开支与报销审批制度对不同种类的费用采取不同的人员进行审批，保证费用支付能得到有效控制十一）、摸拟练习第8页/共24页二、合同与风险管理一）、合同定义指平等主体的自然人、法人、其他组强之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议二）、物业管理活动中主要涉及的合同类型1、物业建设单位在开发过程中所订立的合同如：土地使用合同、设计规划合同、建设施工合同、售房合同等2、前期物业服务合同与物业服务合同3、业主所签订的与物业管理活动有关的合同4、物业管理企业与专营公司签订的有关物业管理活动的专项服务合同如：租赁合同、业主公约

9、、业主与物业公司签订的装修合同等如：电梯维保合同，保洁外包合同，消防维保合同等第9页/共24页二、合同与风险管理三）、物业服务合同的类型1、前期物业服务合同四）、两个物业服务合同的差异2、物业服务合同1）、前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业签订2）、前期物业服务合同具有过渡性3）、前期物业服务合同是要式合同1）、物业服务合同的订立以当事人相互信任为前提。2）、物业服务合同是有偿的3）、物业服务合同既是诺成性合同又是双务合同。4）、物业服务合同是劳务合同。特征特征合同主体差异、签订时间差异、合同有效期差异（详见P211页）第10页/共24页二、合同与风险管理五）、物业服务合同的签订要点（四

10、要点）1、“宜细不宜粗”的原则2、不应有无偿无限期的承诺4、明确界定违约责任与处理方式3、实事求是留有余地六）、物业管理招投标的原则1、公开原则2、公平原则3、公正原则4、合理原则指招标过程中的各项程序都要公开发布，使用关各方都能了解，便于行业监督和社会监督，保护招投标双方的合法、正当权益指要使所有物业管理企业在相同条件下参加投标，招标方在招标文件中向所有物业管理企业提供的资料、提出的投标条件和投标书编制要求都是一致的指要用同样的准则，作为衡量所有投标书的尺度，即一视同仁指评标、议标、定标过程中，在确定物业管理服务项目、内容、档次、收费标准时要合理。第11页/共24页二、合同与风险管理七）、物

11、业管理招标方式（三种）3、议标2、邀请招标1、公开招标八）、风险管理理论2、风险类型1、风险特点3、风险成本3）、可测性2）、不确定性1）、负面性风险是与损失或不利事件相联系的，没有损失就没有风险。风险是与偶然事件相联系的，即不利事件和损失是不确定的，可能发生，也可能不发生。风险都是与特定的时间和空间条件相联系的，风险的发生是可以测定的。纯粹风险与投机风险财产风险、责任风险及人身风险自然风险、社会风险、政治风险、经济风险和技术风险1）、按损失性质划分2）、按风险对象划分3）、按风险发生原因划分1）、防范、分散或转移风险的费用。2）、风险带来的损失及处理费用。3）、风险的社会成本。第12页/共2

12、4页二、合同与风险管理九）、保险与物业保险1、保险定义2、保险的一般原则3、物业保险的主要险种保险是为了应付特定的自然灾害或意外事故，通过订立合同实现补偿或给付的一种经济形式。1）、诚信原则：订立保险合同双方都要诚实守信。3）、近因原则：对风险的致因要求以最直接的因果关系来衡量。2）、可保利益的原则：投保人对投标的具有一定的经济利益、经济效益或责任关系。4）、比例分摊原则：投保人对投保标的进行重复保险情况下，投保标的发生的损失按承保责任的大小来共同分摊。1）、财产保险2）、雇主责任保险3）、公众责任保险十）、摸拟练习第13页/共24页三、财务管理与绩效评价一）、财务的含义二）、财务管理对象（两

13、方面）1、企业财务活动 财务是指为了达到既定的目标所进行的筹集和运用资金等活动及这些活动所体现的各种关系。2、企业财务关系1）、资金筹集2）、资金运用3）、资金耗费4）、资金收回5）、资金分配1）、企业同其所有者之间的财务关系2）、企业同其债权人之间的财务关系3）、企业同其债务人之间的财务关系4）、企业内部各单位之间的财务关系5）、企业同职工之间的财务关系6）、企业同国家机关之间的财务关系第14页/共24页三、财务管理与绩效评价三）、财务管理目标1、总体目标2、具体目标1）、利润最大化2）、资本利润率最大化或每股利润最大化3）、企业价值最大化或股东财富最大化用最少的资产获得最大的利润用即定的资

14、本投入获得最大的利润1）、筹资管理目标2）、投资管理目标3）、利润分配管理目标以较低的成本和较小的风险取得较多的资金以较低的投资风险和资资投放取得较多的投资收益正确处理和分配各利益主体的利润分配，提高企业总价值1）、筹资决策2）、投资决策3）、利润分配决策3、财务管理的内容企业在持续经营期间所能获得的净利润的现值最大化第15页/共24页三、财务管理与绩效评价四）、财务报告分析1、财务报告构成（两部分）1）、会计报表部分2）、文字报告部分A、主表:资产负责表、利润表、现金流量表、成本表B、附表:资产负责表附表（三个表）、利润表附表（两个表A、会计报表附注：企业基本情况，不符合基本会计假设的说明，

15、重要会计政策和会计估计及变更，或者事项的说明，资产负责表日后事项的说明等B、财务情况说明书：企业生产经营的基本情况；利润实现和分配情况；资金增减和周转情况；对企业财务状况、经营成果和现金流有重大最响的其他事项第16页/共24页三、财务管理与绩效评价2、财务报告分析特征3、财务报告分析的方法1）、拓展性：以财务报告信息为基础，进一点提供财务信息，是财务报告编制工作的延续和拓展。2）、判断性：财务报告分析是通过比较，观察等方法，对企业的经营管理活动作出判断。3）、依耐性：财务报告分析对科学的评价标准和适用的分析方法有较高的依耐性1）、比率分析法：是最重要的分析方法，是将影响财务状况、经营成果的两个

16、或者两个以上相关因素联系起来，通过计算比率，反映它们之间的关系，借以评价企业财务状况、经营成果的一种分析方法。（相关指标比率、构成比率、效率比率）2）、比较分析法：是最常用的分析方法，是将实际数同特定的各种标准（基数）相比较，从数量上确定其差异，并找出产生差异的原因及其影响程度，为改进物业经营管理提供参考的一种分析方法。（绝对数比较和相对数比较）第17页/共24页三、财务管理与绩效评价五）、物业管理绩效评价1、评价类型2）、社会评价：企业出资人、债权人及利益相关者，根据国家有关规定和自己评价的需要自行确定，并单独或联合有关方面组织实施的评价。1）、政府评价：主要对国有独资或国家控股的其他企业集

17、团的下属物业管理子企业。3）、企业集团内部评价：企业集团基于发展战略、提前效益、加强管理等目的，对内部物业管理企业进行的评价。4）、企业自我诊断评价：物业管理企业法人根据自身经营管理的特定需要而自行组织开展的绩效评价。5）、物业资产管理项目评价：物业管理企业对所管理的独立的物业资产管理绩效进行的评价。第18页/共24页三、财务管理与绩效评价2、物业管理绩效评价的基本要素（三要素）评价指标、评价标准、评价方法3、物业管理绩效评价的指标体系1）、基本指标A、财务效益状况指标B、资产营运状况指标C、偿债能力状况指标a、净资产收益率b、总资产报酬率a、总资产周转率c、财务内部收益率b、流动资产周转率a

18、、资产负债率b、利息保障倍数D、发展能力状况指标a、营业增长率b、资本积累率第19页/共24页三、财务管理与绩效评价2）、修正指标A、财务效益状况修正指标B、资产营运状况修正指标C、偿债能力状况修正指标a、主营业务利润率b、盈余现金保障倍数a、应收帐款周转率c、成本费用利润率b、不良资产比率a、流动比率b、速动比率D、发展能力状况修正指标a、总资产增长率b、三年利润平均增长率c、资产损失比率c、现金流动负债比率c、三年资本平均增长率d、长期资产适合率e、经营亏损持账比率第20页/共24页三、财务管理与绩效评价3）、评议指标A、经营者基本素质B、服务满意度C、基础管理水平D、在岗员工素质状况E、

19、服务硬环境F、发展创新能力G、经营发展策略H、综合社会贡献4、绩效评价的主要方法1）、功效系数法：根据多目标规划原理，把所要评价的各项指标分别对照各自的标准，并根据各项指标的权数，通过功效函数转化为可以度量的评价分数，再对各项指标的单项评价分数进行加总，求得综合评价分数的一种方法。2）、综合分析判断法：评价人员按照评价工作制度的规定，本着独立、客观、公正的原则，利用自己已有的知识、经验和分析判断能力，参照评价参考标准，对企业绩效评价指标进行评判，最后汇总综合所有评判人员的意见的一种评判方法。3）、定量和定性相结合计分法：将以功效系数法计算的定量指标评价分数和以综合分析判断法计算的定性指标评议分数，按规定的权重拟合形成综合评价结果。第21页/共24页三、财务管理与绩效评价6、物业管理报告的构成与内容1）、物业经营管理工作总结2）、物业经营管理财务报告3）、物业经营管理工作计划7、物业管理报告编写注意事项1）、突出重点，兼顾一般2）、注重时效、真实可靠3）、报告清楚、文字简练六）、摸拟练习第22页/共24页四、结束语培训结束 谢谢大家！第23页/共24页感谢您的观看！第24页/共24页