房地产项目市场研究报告biig.pptx

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1、1戴德梁行戴德梁行戴德梁行戴德梁行 泛城（中国）综合住宅服务泛城（中国）综合住宅服务泛城（中国）综合住宅服务泛城（中国）综合住宅服务华润新鸿基项目组华润新鸿基项目组华润新鸿基项目组华润新鸿基项目组 谨呈谨呈谨呈谨呈华华华华 润润润润 新新新新 鸿鸿鸿鸿 基基基基 项项项项 目目目目 市市市市 场场场场 研研研研 究究究究 报报报报 告告告告2目目目目 录录录录 框架思路框架思路框架思路框架思路 杭州市宏观市场分析杭州市宏观市场分析杭州市宏观市场分析杭州市宏观市场分析 钱江新城宏观市场分析钱江新城宏观市场分析钱江新城宏观市场分析钱江新城宏观市场分析 杭州市供应市场分析杭州市供应市场分析杭州市供应

2、市场分析杭州市供应市场分析 杭州市需求市场分析杭州市需求市场分析杭州市需求市场分析杭州市需求市场分析 本项目特征分析本项目特征分析本项目特征分析本项目特征分析 项目市场形象定位项目市场形象定位项目市场形象定位项目市场形象定位 项目目标客户定位项目目标客户定位项目目标客户定位项目目标客户定位 项目产品定位项目产品定位项目产品定位项目产品定位 项目价格定位项目价格定位项目价格定位项目价格定位 附件附件附件附件3报告框架思路报告框架思路报告框架思路报告框架思路4钱江新城钱江新城目标客户群体目标客户群体项目市场形象项目市场形象项目产品定位项目产品定位项目规划设计细部调整阶段项目规划设计细部调整阶段项目

3、营销策划前期准备阶段项目营销策划前期准备阶段WHEREWHERE？WHOWHO？WHATWHAT？WHYWHY？框架思路框架思路框架思路框架思路5居住的城市居住的城市杭州杭州钱江新城钱江新城目标客户群体目标客户群体购买钱江新城的消费群体购买钱江新城的消费群体目标客户特征目标客户特征客户需求问卷分析客户需求问卷分析目标客户需求目标客户需求项目市场形象项目市场形象项目产品定位项目产品定位目标客户访谈分析目标客户访谈分析市场案例分析市场案例分析项目规划设计阶段项目规划设计阶段项目营销策划阶段项目营销策划阶段项目特性项目特性项目项目营销策略营销策略框架思路框架思路框架思路框架思路6居住的城市居住的城市

4、杭州杭州钱江新城钱江新城规划规划规划规划环境环境环境环境交通交通交通交通配套配套配套配套生活生活生活生活环境环境环境环境经济经济经济经济配套配套配套配套生活生活生活生活钱江板块钱江板块钱江板块钱江板块城西板块城西板块城西板块城西板块城北板块城北板块城北板块城北板块老城区板块老城区板块老城区板块老城区板块项目市场形象项目市场形象项目特性项目特性项目项目项目项目SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析项目形象定位项目形象定位项目形象定位项目形象定位自住型自住型自住型自住型OROROROR投资型？投资型？投资型？投资型？建筑类型和风格建筑类型和风格建筑类型和风格建筑类型和风格项目品质与档次项

5、目品质与档次项目品质与档次项目品质与档次框架思路框架思路框架思路框架思路宏观宏观7目标客户群体目标客户群体购买钱江新城的消费群体购买钱江新城的消费群体目标客户特征目标客户特征客户需求问卷分析客户需求问卷分析目标客户需求目标客户需求目标客户访谈分析目标客户访谈分析金色海岸金色海岸金色海岸金色海岸盛世钱塘盛世钱塘盛世钱塘盛世钱塘春江花月春江花月春江花月春江花月深蓝广场深蓝广场深蓝广场深蓝广场绿园绿园绿园绿园年龄年龄年龄年龄 职业职业职业职业 收入收入收入收入 家庭状况家庭状况家庭状况家庭状况 成长历程成长历程成长历程成长历程 消费习性消费习性消费习性消费习性购房目的购房目的购房目的购房目的愿意在钱

6、江新城购房愿意在钱江新城购房愿意在钱江新城购房愿意在钱江新城购房愿意购买高层住宅公寓愿意购买高层住宅公寓愿意购买高层住宅公寓愿意购买高层住宅公寓承受单价承受单价承受单价承受单价10000100001000010000元元元元/M/M/M/M2 2 2 2以上以上以上以上面积面积面积面积 户型户型户型户型 单价单价单价单价 总价总价总价总价 配套配套配套配套 装修装修装修装修 框架思路框架思路框架思路框架思路8项目产品定位项目产品定位市场案例可比性分析市场案例可比性分析项目规划设计阶段项目规划设计阶段项目营销策划阶段项目营销策划阶段竞争案例分析竞争案例分析竞争案例分析竞争案例分析潜在案例分析潜在

7、案例分析潜在案例分析潜在案例分析借鉴案例分析借鉴案例分析借鉴案例分析借鉴案例分析 一线江景一线江景一线江景一线江景二线江景二线江景二线江景二线江景项目营销策略项目营销策略营销概念营销概念营销概念营销概念开发周期开发周期开发周期开发周期 营销阶段营销阶段营销阶段营销阶段入市产品入市产品入市产品入市产品 与项目内其他物业关系与项目内其他物业关系与项目内其他物业关系与项目内其他物业关系立面立面立面立面 大堂大堂大堂大堂 户型户型户型户型 面积面积面积面积 景观景观景观景观 装修装修装修装修 会所会所会所会所 配套配套配套配套 物管物管物管物管 车位车位车位车位 框架思路框架思路框架思路框架思路9项目

8、总体市场定位项目总体市场定位项目总体市场定位项目总体市场定位10项目目标客户定位项目目标客户定位项目目标客户定位项目目标客户定位目标客户初步定位目标客户初步定位目标客户初步定位目标客户初步定位对比法寻求目标客户对比法寻求目标客户对比法寻求目标客户对比法寻求目标客户项目目标客户特征描述项目目标客户特征描述项目目标客户特征描述项目目标客户特征描述项目目标客户消费习惯项目目标客户消费习惯项目目标客户消费习惯项目目标客户消费习惯项目目标客户定位小结项目目标客户定位小结项目目标客户定位小结项目目标客户定位小结11Hub of LivingHub of LivingHub of BusinessHub o

9、f BusinessHub of ShoppingHub of ShoppingHub of InterchangeHub of InterchangeMall living experience,More living experience Mall living experience,More living experience Mall Living In New City HubMall Living In New City Hub市场形象定位市场形象定位市场形象定位市场形象定位12形象定位形象定位形象定位形象定位新城市核心的摩尔式生活新城市核心的摩尔式生活新城市核心的摩尔式生活新城市

10、核心的摩尔式生活Mall Living In New City HubMall Living In New City HubHub of ShoppingHub of Shopping万象城万象城万象城万象城摩尔式购物体验摩尔式购物体验摩尔式购物体验摩尔式购物体验Hub of BusinessHub of Business杭州中央商务区杭州中央商务区杭州中央商务区杭州中央商务区杭州市政府杭州市政府杭州市政府杭州市政府摩尔式商务体验摩尔式商务体验摩尔式商务体验摩尔式商务体验Hub of LivingHub of Living中央居所中央居所中央居所中央居所豪华酒店豪华酒店豪华酒店豪华酒店服务式公

11、寓服务式公寓服务式公寓服务式公寓摩尔式居住体验摩尔式居住体验摩尔式居住体验摩尔式居住体验Hub of InterchangeHub of Interchange地铁地铁地铁地铁公路公路公路公路过江隧道过江隧道过江隧道过江隧道摩尔式出行体验摩尔式出行体验摩尔式出行体验摩尔式出行体验Mall living experience,More living experience Mall living experience,More living experience 13钱江新城，建设中的杭州中央商务区，新的城市中心钱江新城，建设中的杭州中央商务区，新的城市中心钱江新城，建设中的杭州中央商务区，新的城

12、市中心钱江新城，建设中的杭州中央商务区，新的城市中心 万象城，未来城市中心的商业万象城，未来城市中心的商业万象城，未来城市中心的商业万象城，未来城市中心的商业“重心重心重心重心”高品质物业高品质物业高品质物业高品质物业附图附图附图附图天时、地利、人和天时、地利、人和天时、地利、人和天时、地利、人和本项目具备打造高档住宅的先决条件！本项目具备打造高档住宅的先决条件！本项目具备打造高档住宅的先决条件！本项目具备打造高档住宅的先决条件！目标客户初步定位目标客户初步定位钱江新城商品住宅用地基本批租完毕，新城住宅产品在未来具有稀缺性钱江新城商品住宅用地基本批租完毕，新城住宅产品在未来具有稀缺性钱江新城商

13、品住宅用地基本批租完毕，新城住宅产品在未来具有稀缺性钱江新城商品住宅用地基本批租完毕，新城住宅产品在未来具有稀缺性本项目应锁定追求高品质住宅产品的目标消费群！本项目应锁定追求高品质住宅产品的目标消费群！本项目应锁定追求高品质住宅产品的目标消费群！本项目应锁定追求高品质住宅产品的目标消费群！14项目目标客户定位项目目标客户定位项目目标客户定位项目目标客户定位目标客户初步定位目标客户初步定位目标客户初步定位目标客户初步定位对比法寻求目标客户对比法寻求目标客户对比法寻求目标客户对比法寻求目标客户项目目标客户特征描述项目目标客户特征描述项目目标客户特征描述项目目标客户特征描述项目目标客户消费习惯项目目

14、标客户消费习惯项目目标客户消费习惯项目目标客户消费习惯项目目标客户定位小结项目目标客户定位小结项目目标客户定位小结项目目标客户定位小结15华润华润华润华润.新鸿基项目成就杭州市场高档物业产品所需关注的市场项目新鸿基项目成就杭州市场高档物业产品所需关注的市场项目新鸿基项目成就杭州市场高档物业产品所需关注的市场项目新鸿基项目成就杭州市场高档物业产品所需关注的市场项目“钱江新城区域最高档公寓住宅钱江新城区域最高档公寓住宅钱江新城区域最高档公寓住宅钱江新城区域最高档公寓住宅“杭州市场最受大众认可的高档公寓住宅杭州市场最受大众认可的高档公寓住宅杭州市场最受大众认可的高档公寓住宅杭州市场最受大众认可的高档

15、公寓住宅“滨江滨江 金色海岸金色海岸滨江滨江滨江滨江.金色海岸：杭州钱江新城金色海岸：杭州钱江新城金色海岸：杭州钱江新城金色海岸：杭州钱江新城CBDCBDCBDCBD江景豪宅江景豪宅江景豪宅江景豪宅 销售均价销售均价销售均价销售均价2 2 2 23 3 3 3000000000000元元元元/平方米平方米平方米平方米 一期售罄；二期热售中一期售罄；二期热售中一期售罄；二期热售中一期售罄；二期热售中绿城绿城绿城绿城.深蓝广场：杭州核心商圈顶级服务公寓深蓝广场：杭州核心商圈顶级服务公寓深蓝广场：杭州核心商圈顶级服务公寓深蓝广场：杭州核心商圈顶级服务公寓 大户型销售均价大户型销售均价大户型销售均价大

16、户型销售均价2 2 2 20 0 0 0000000000000元元元元/平方米平方米平方米平方米 大户型销售大户型销售大户型销售大户型销售95%95%95%95%以上以上以上以上绿城绿城 深蓝广场深蓝广场对比法寻求目标客户对比法寻求目标客户对比法寻求目标客户对比法寻求目标客户16本项目与代表案例之比较本项目与代表案例之比较本项目与代表案例之比较本项目与代表案例之比较本项目与本项目与本项目与本项目与 滨江滨江滨江滨江 金色海岸金色海岸金色海岸金色海岸 客群相似之处：客群相似之处：客群相似之处：客群相似之处：追求舒适的生活，更看重精装修物业代表的高档品质。追求舒适的生活，更看重精装修物业代表的高

17、档品质。追求舒适的生活，更看重精装修物业代表的高档品质。追求舒适的生活，更看重精装修物业代表的高档品质。看好钱江新城未来的发展。看好钱江新城未来的发展。看好钱江新城未来的发展。看好钱江新城未来的发展。将购买高档物业当作一种身份的体现，渴望被社会认同的感觉。将购买高档物业当作一种身份的体现，渴望被社会认同的感觉。将购买高档物业当作一种身份的体现，渴望被社会认同的感觉。将购买高档物业当作一种身份的体现，渴望被社会认同的感觉。本项目与本项目与本项目与本项目与 绿城绿城绿城绿城 深蓝广场深蓝广场深蓝广场深蓝广场 客群相似之处：客群相似之处：客群相似之处：客群相似之处：看重精装修物业代表的高档品质，认同

18、开发商品牌是品质的坚强基石。看重精装修物业代表的高档品质，认同开发商品牌是品质的坚强基石。看重精装修物业代表的高档品质，认同开发商品牌是品质的坚强基石。看重精装修物业代表的高档品质，认同开发商品牌是品质的坚强基石。希望居住在城市发展的中心地带。希望居住在城市发展的中心地带。希望居住在城市发展的中心地带。希望居住在城市发展的中心地带。将拥有高档物业当作一种身份的象征。将拥有高档物业当作一种身份的象征。将拥有高档物业当作一种身份的象征。将拥有高档物业当作一种身份的象征。认同钱江新城未来发展认同钱江新城未来发展认同钱江新城未来发展认同钱江新城未来发展追求舒适生活品质的购追求舒适生活品质的购追求舒适生

19、活品质的购追求舒适生活品质的购房者为我们应该争取的房者为我们应该争取的房者为我们应该争取的房者为我们应该争取的客户客户客户客户渴望居住在未来城市中渴望居住在未来城市中渴望居住在未来城市中渴望居住在未来城市中心，追求生活品质的客心，追求生活品质的客心，追求生活品质的客心，追求生活品质的客户也是我们该争取的客户也是我们该争取的客户也是我们该争取的客户也是我们该争取的客户。当然不排除会有认户。当然不排除会有认户。当然不排除会有认户。当然不排除会有认同华润新鸿基品牌的人同华润新鸿基品牌的人同华润新鸿基品牌的人同华润新鸿基品牌的人群追捧本项目的产品。群追捧本项目的产品。群追捧本项目的产品。群追捧本项目的

20、产品。17认同钱江新城未来发展认同钱江新城未来发展认同钱江新城未来发展认同钱江新城未来发展追求舒适生活品质的购追求舒适生活品质的购追求舒适生活品质的购追求舒适生活品质的购房者为我们应该争取的房者为我们应该争取的房者为我们应该争取的房者为我们应该争取的客户客户客户客户渴望居住在未来城市中心，追求生渴望居住在未来城市中心，追求生渴望居住在未来城市中心，追求生渴望居住在未来城市中心，追求生活品质的客户也是我们应该争取的活品质的客户也是我们应该争取的活品质的客户也是我们应该争取的活品质的客户也是我们应该争取的客户。当然不排除会有认同华润新客户。当然不排除会有认同华润新客户。当然不排除会有认同华润新客户

21、。当然不排除会有认同华润新鸿基品牌的人追捧本项目的产品。鸿基品牌的人追捧本项目的产品。鸿基品牌的人追捧本项目的产品。鸿基品牌的人追捧本项目的产品。本项目的目标客户：本项目的目标客户：本项目的目标客户：本项目的目标客户：认同钱江新城板块的价值，渴望居住在未来城市中心地带，享受繁华都市生活，追求认同钱江新城板块的价值，渴望居住在未来城市中心地带，享受繁华都市生活，追求认同钱江新城板块的价值，渴望居住在未来城市中心地带，享受繁华都市生活，追求认同钱江新城板块的价值，渴望居住在未来城市中心地带，享受繁华都市生活，追求卓越生活品质和高档物业给予的身份与地位的社会认同感的群体。卓越生活品质和高档物业给予的

22、身份与地位的社会认同感的群体。卓越生活品质和高档物业给予的身份与地位的社会认同感的群体。卓越生活品质和高档物业给予的身份与地位的社会认同感的群体。我们称之为我们称之为我们称之为我们称之为“未来城市的主人未来城市的主人未来城市的主人未来城市的主人”目标客户定位描述目标客户定位描述目标客户定位描述目标客户定位描述18项目目标客户定位项目目标客户定位项目目标客户定位项目目标客户定位目标客户初步定位目标客户初步定位目标客户初步定位目标客户初步定位对比法寻求目标客户对比法寻求目标客户对比法寻求目标客户对比法寻求目标客户项目目标客户特征描述项目目标客户特征描述项目目标客户特征描述项目目标客户特征描述项目目

23、标客户消费习惯项目目标客户消费习惯项目目标客户消费习惯项目目标客户消费习惯项目目标客户定位小结项目目标客户定位小结项目目标客户定位小结项目目标客户定位小结19目标客户特征描述目标客户特征描述目标客户特征描述目标客户特征描述未来城市中心的主人（大面积户型自住型）未来城市中心的主人（大面积户型自住型）未来城市中心的主人（大面积户型自住型）未来城市中心的主人（大面积户型自住型）职业：外贸、职业：外贸、职业：外贸、职业：外贸、ITITITIT、金融、房产等相关行业的、金融、房产等相关行业的、金融、房产等相关行业的、金融、房产等相关行业的私营企业主私营企业主私营企业主私营企业主、CEOCEOCEOCEO

24、、大型企业的、大型企业的、大型企业的、大型企业的高层管理者高层管理者高层管理者高层管理者 籍贯：浙江省内为主，少部分有意向来杭州定居的外省人籍贯：浙江省内为主，少部分有意向来杭州定居的外省人籍贯：浙江省内为主，少部分有意向来杭州定居的外省人籍贯：浙江省内为主，少部分有意向来杭州定居的外省人年龄：年龄：年龄：年龄：35-4535-4535-4535-45之间，之间，之间，之间，40404040岁左右居多。岁左右居多。岁左右居多。岁左右居多。家庭状况：三口之家为主，注重家庭生活家庭状况：三口之家为主，注重家庭生活家庭状况：三口之家为主，注重家庭生活家庭状况：三口之家为主，注重家庭生活经济状况：可支

25、配收入经济状况：可支配收入经济状况：可支配收入经济状况：可支配收入500-1000500-1000500-1000500-1000万左右。万左右。万左右。万左右。购房心态：有多次置业经历，渴望在城市的中心地带求得一隅，追求那种能随时体验到购房心态：有多次置业经历，渴望在城市的中心地带求得一隅，追求那种能随时体验到购房心态：有多次置业经历，渴望在城市的中心地带求得一隅，追求那种能随时体验到购房心态：有多次置业经历，渴望在城市的中心地带求得一隅，追求那种能随时体验到 日新月异的信息变化的日新月异的信息变化的日新月异的信息变化的日新月异的信息变化的时尚生活时尚生活时尚生活时尚生活，同时又保持着中国相

26、对传统的伦理观念，同时又保持着中国相对传统的伦理观念，同时又保持着中国相对传统的伦理观念，同时又保持着中国相对传统的伦理观念，孝顺父母，重视子女教育孝顺父母，重视子女教育孝顺父母，重视子女教育孝顺父母，重视子女教育等，对居住的等，对居住的等，对居住的等，对居住的舒适度要求很高舒适度要求很高舒适度要求很高舒适度要求很高，已经不满足平，已经不满足平，已经不满足平，已经不满足平 面的感觉，更倾向于空间的层次感和神秘感。对品牌的认同感相当强，已经面的感觉，更倾向于空间的层次感和神秘感。对品牌的认同感相当强，已经面的感觉，更倾向于空间的层次感和神秘感。对品牌的认同感相当强，已经面的感觉，更倾向于空间的层

27、次感和神秘感。对品牌的认同感相当强，已经 渗透到生活的各个层面，日常用品、家庭装修、不动产购买渗透到生活的各个层面，日常用品、家庭装修、不动产购买渗透到生活的各个层面，日常用品、家庭装修、不动产购买渗透到生活的各个层面，日常用品、家庭装修、不动产购买品牌品牌品牌品牌就是品就是品就是品就是品 质的保证。质的保证。质的保证。质的保证。价值观：价值观：价值观：价值观：爱面子、表面上时尚爱面子、表面上时尚爱面子、表面上时尚爱面子、表面上时尚,价值观传统价值观传统价值观传统价值观传统。20未来城市中心的主人（小面积户型自住型）未来城市中心的主人（小面积户型自住型）未来城市中心的主人（小面积户型自住型）未

28、来城市中心的主人（小面积户型自住型）职业：企业职业：企业职业：企业职业：企业中高层职业经理人中高层职业经理人中高层职业经理人中高层职业经理人，一定层次的，一定层次的，一定层次的，一定层次的政府官员政府官员政府官员政府官员，新兴人力资本密集型服务业专业人士，新兴人力资本密集型服务业专业人士，新兴人力资本密集型服务业专业人士，新兴人力资本密集型服务业专业人士，朝阳型文化产业的朝阳型文化产业的朝阳型文化产业的朝阳型文化产业的新型文化人新型文化人新型文化人新型文化人。籍贯：浙江省内为主籍贯：浙江省内为主籍贯：浙江省内为主籍贯：浙江省内为主年龄：年龄：年龄：年龄：30-4030-4030-4030-40

29、岁之间，岁之间，岁之间，岁之间，35353535岁左右居多。岁左右居多。岁左右居多。岁左右居多。家庭状况：两口或者三口之家家庭状况：两口或者三口之家家庭状况：两口或者三口之家家庭状况：两口或者三口之家经济状况：经济状况：经济状况：经济状况：处在事业的上升期处在事业的上升期处在事业的上升期处在事业的上升期，有相当的积蓄，可支配资金，有相当的积蓄，可支配资金，有相当的积蓄，可支配资金，有相当的积蓄，可支配资金300300300300万以下。万以下。万以下。万以下。购房心态：做为同龄人中的佼佼者，他们正处在人生的奋斗阶段，工作地点在传统或新兴的城购房心态：做为同龄人中的佼佼者，他们正处在人生的奋斗阶

30、段，工作地点在传统或新兴的城购房心态：做为同龄人中的佼佼者，他们正处在人生的奋斗阶段，工作地点在传统或新兴的城购房心态：做为同龄人中的佼佼者，他们正处在人生的奋斗阶段，工作地点在传统或新兴的城 市市市市CBDCBDCBDCBD区域，有过购买二手房经历的他们厌倦了上下班拥塞的交通，渴望在城市的区域，有过购买二手房经历的他们厌倦了上下班拥塞的交通，渴望在城市的区域，有过购买二手房经历的他们厌倦了上下班拥塞的交通，渴望在城市的区域，有过购买二手房经历的他们厌倦了上下班拥塞的交通，渴望在城市的 核心地带拥有一处居所。核心地带拥有一处居所。核心地带拥有一处居所。核心地带拥有一处居所。受过高等教育受过高等

31、教育受过高等教育受过高等教育的他们在繁忙的工作之余也懂得的他们在繁忙的工作之余也懂得的他们在繁忙的工作之余也懂得的他们在繁忙的工作之余也懂得享受自由的享受自由的享受自由的享受自由的 生活生活生活生活，消费习惯有明显的时尚消费、品牌消费、文化消费倾向。故对房间的舒适度，消费习惯有明显的时尚消费、品牌消费、文化消费倾向。故对房间的舒适度，消费习惯有明显的时尚消费、品牌消费、文化消费倾向。故对房间的舒适度，消费习惯有明显的时尚消费、品牌消费、文化消费倾向。故对房间的舒适度 、户型的空间变化、装修品质都有自己的特殊要求。、户型的空间变化、装修品质都有自己的特殊要求。、户型的空间变化、装修品质都有自己的

32、特殊要求。、户型的空间变化、装修品质都有自己的特殊要求。价值观：价值观：价值观：价值观：希望与上流阶层居住在一起，希望与上流阶层居住在一起，希望与上流阶层居住在一起，希望与上流阶层居住在一起，追求被认同的感觉，喜欢追求时尚有品位的生活方式追求被认同的感觉，喜欢追求时尚有品位的生活方式追求被认同的感觉，喜欢追求时尚有品位的生活方式追求被认同的感觉，喜欢追求时尚有品位的生活方式。目标客户特征描述目标客户特征描述目标客户特征描述目标客户特征描述21目标客户特征描述目标客户特征描述目标客户特征描述目标客户特征描述未来城市中心的主人（长线投资型）未来城市中心的主人（长线投资型）未来城市中心的主人（长线投

33、资型）未来城市中心的主人（长线投资型）职业：很难描述，有着丰富的的房地产投资经验职业：很难描述，有着丰富的的房地产投资经验职业：很难描述，有着丰富的的房地产投资经验职业：很难描述，有着丰富的的房地产投资经验 籍贯：浙江省内为主，部分华润新鸿基产品追捧者籍贯：浙江省内为主，部分华润新鸿基产品追捧者籍贯：浙江省内为主，部分华润新鸿基产品追捧者籍贯：浙江省内为主，部分华润新鸿基产品追捧者年龄：不详年龄：不详年龄：不详年龄：不详家庭状况：不详家庭状况：不详家庭状况：不详家庭状况：不详经济状况：可支配收入经济状况：可支配收入经济状况：可支配收入经济状况：可支配收入1000100010001000万以上。

34、万以上。万以上。万以上。购房心态：经过相当专业的风险评估做出决策，往往选择地段升值潜力大，开发商品牌购房心态：经过相当专业的风险评估做出决策，往往选择地段升值潜力大，开发商品牌购房心态：经过相当专业的风险评估做出决策，往往选择地段升值潜力大，开发商品牌购房心态：经过相当专业的风险评估做出决策，往往选择地段升值潜力大，开发商品牌 知名度高的物业，知名度高的物业，知名度高的物业，知名度高的物业，长线持有长线持有长线持有长线持有。看好本项目所处地段及。看好本项目所处地段及。看好本项目所处地段及。看好本项目所处地段及CBDCBDCBDCBD区域住宅租赁市场区域住宅租赁市场区域住宅租赁市场区域住宅租赁市

35、场的的的的 成长性，购买高品质物业出租给周边大型企业高层管理者，同时静待物业升值。成长性，购买高品质物业出租给周边大型企业高层管理者，同时静待物业升值。成长性，购买高品质物业出租给周边大型企业高层管理者，同时静待物业升值。成长性，购买高品质物业出租给周边大型企业高层管理者，同时静待物业升值。22项目目标客户定位项目目标客户定位项目目标客户定位项目目标客户定位目标客户初步定位目标客户初步定位目标客户初步定位目标客户初步定位对比法寻求目标客户对比法寻求目标客户对比法寻求目标客户对比法寻求目标客户项目目标客户特征描述项目目标客户特征描述项目目标客户特征描述项目目标客户特征描述项目目标客户消费习惯项目

36、目标客户消费习惯项目目标客户消费习惯项目目标客户消费习惯项目目标客户定位小结项目目标客户定位小结项目目标客户定位小结项目目标客户定位小结23目标客户生活习惯目标客户生活习惯目标客户生活习惯目标客户生活习惯 -常做的休闲活动主要为：常做的休闲活动主要为：常做的休闲活动主要为：常做的休闲活动主要为：泡吧泡吧泡吧泡吧、高尔夫运动高尔夫运动高尔夫运动高尔夫运动、夜总会夜总会夜总会夜总会、健身健身健身健身、游泳游泳游泳游泳、高级餐厅用餐、高级餐厅用餐、高级餐厅用餐、高级餐厅用餐-对于酒吧，多选择的区域为杭州对于酒吧，多选择的区域为杭州对于酒吧，多选择的区域为杭州对于酒吧，多选择的区域为杭州西湖新天地西湖

37、新天地西湖新天地西湖新天地和和和和南山路南山路南山路南山路-酒吧选择饮料基本为酒吧选择饮料基本为酒吧选择饮料基本为酒吧选择饮料基本为洋酒洋酒洋酒洋酒、啤酒啤酒啤酒啤酒，非酒精饮料较少，非酒精饮料较少，非酒精饮料较少，非酒精饮料较少-喜欢阅读时尚类、财经类、喜欢阅读时尚类、财经类、喜欢阅读时尚类、财经类、喜欢阅读时尚类、财经类、旅游类旅游类旅游类旅游类杂志杂志杂志杂志-对于小纪念品，会留意到对于小纪念品，会留意到对于小纪念品，会留意到对于小纪念品，会留意到post kard post kard post kard post kard 和杯垫和杯垫和杯垫和杯垫-对于餐厅的选择，对于餐厅的选择，对于

38、餐厅的选择，对于餐厅的选择，中餐厅中餐厅中餐厅中餐厅为绝对多数为绝对多数为绝对多数为绝对多数-出行旅游地点选择出行旅游地点选择出行旅游地点选择出行旅游地点选择国际游国际游国际游国际游为大多数为大多数为大多数为大多数-私家车或出租车为主要的交通工具，并经常乘坐私家车或出租车为主要的交通工具，并经常乘坐私家车或出租车为主要的交通工具，并经常乘坐私家车或出租车为主要的交通工具，并经常乘坐飞机飞机飞机飞机-购物场所以购物场所以购物场所以购物场所以高级商场高级商场高级商场高级商场和和和和大型超市大型超市大型超市大型超市为主，并有一定的固定性为主，并有一定的固定性为主，并有一定的固定性为主，并有一定的固定

39、性-近期比较想购买的高档消费品以近期比较想购买的高档消费品以近期比较想购买的高档消费品以近期比较想购买的高档消费品以汽车汽车汽车汽车和和和和名牌衣物名牌衣物名牌衣物名牌衣物为最多，洋酒雪茄也有相当多，为最多，洋酒雪茄也有相当多，为最多，洋酒雪茄也有相当多，为最多，洋酒雪茄也有相当多，较年轻的客户则对新兴较年轻的客户则对新兴较年轻的客户则对新兴较年轻的客户则对新兴数码产品数码产品数码产品数码产品有明显倾向有明显倾向有明显倾向有明显倾向-购买物品是都非常注意细节，讲究精益求精购买物品是都非常注意细节，讲究精益求精购买物品是都非常注意细节，讲究精益求精购买物品是都非常注意细节，讲究精益求精-并无特殊

40、的集体购房行为，但渴望与朋友居住在一起，故会有明显的并无特殊的集体购房行为，但渴望与朋友居住在一起，故会有明显的并无特殊的集体购房行为，但渴望与朋友居住在一起，故会有明显的并无特殊的集体购房行为，但渴望与朋友居住在一起，故会有明显的圈层效应圈层效应圈层效应圈层效应-购房要求中大户型，舒适、宽敞，功能房要求突出，购房要求中大户型，舒适、宽敞，功能房要求突出，购房要求中大户型，舒适、宽敞，功能房要求突出，购房要求中大户型，舒适、宽敞，功能房要求突出，书房书房书房书房、衣帽间衣帽间衣帽间衣帽间成为必选空间成为必选空间成为必选空间成为必选空间24目标客户消费习惯目标客户消费习惯目标客户消费习惯目标客户

41、消费习惯-比较多接触广告的方式为商业报刊杂志、比较多接触广告的方式为商业报刊杂志、比较多接触广告的方式为商业报刊杂志、比较多接触广告的方式为商业报刊杂志、officeofficeofficeoffice区域广告及机场和高架广告牌区域广告及机场和高架广告牌区域广告及机场和高架广告牌区域广告及机场和高架广告牌-如果有购房意向，除了通过报刊寻找的常规方式外，到意向地区直接寻找也是常如果有购房意向，除了通过报刊寻找的常规方式外，到意向地区直接寻找也是常如果有购房意向，除了通过报刊寻找的常规方式外，到意向地区直接寻找也是常如果有购房意向，除了通过报刊寻找的常规方式外，到意向地区直接寻找也是常 用方法，再

42、次是通过用方法，再次是通过用方法，再次是通过用方法，再次是通过朋友推荐朋友推荐朋友推荐朋友推荐，年轻客户选择利用，年轻客户选择利用，年轻客户选择利用，年轻客户选择利用网络网络网络网络的多的多的多的多-喜欢销售人员的风格是热情、亲切、讲解细致的喜欢销售人员的风格是热情、亲切、讲解细致的喜欢销售人员的风格是热情、亲切、讲解细致的喜欢销售人员的风格是热情、亲切、讲解细致的-比较偏好的居住圈子是商务人士圈层，对于有外国人居住的社区也会有更好印象比较偏好的居住圈子是商务人士圈层，对于有外国人居住的社区也会有更好印象比较偏好的居住圈子是商务人士圈层，对于有外国人居住的社区也会有更好印象比较偏好的居住圈子是

43、商务人士圈层，对于有外国人居住的社区也会有更好印象目标客户消费习惯关键字目标客户消费习惯关键字目标客户消费习惯关键字目标客户消费习惯关键字高档消费场所，健身，游泳，国际品牌认同，奢侈品导向消费，高档消费场所，健身，游泳，国际品牌认同，奢侈品导向消费，高档消费场所，健身，游泳，国际品牌认同，奢侈品导向消费，高档消费场所，健身，游泳，国际品牌认同，奢侈品导向消费，国际游，飞机，洋国际游，飞机，洋国际游，飞机，洋国际游，飞机，洋酒，进口汽车，新兴数码产品，时尚杂志，商业报刊杂志，圈层消费效应，喜好有酒，进口汽车，新兴数码产品，时尚杂志，商业报刊杂志，圈层消费效应，喜好有酒，进口汽车，新兴数码产品，时

44、尚杂志，商业报刊杂志，圈层消费效应，喜好有酒，进口汽车，新兴数码产品，时尚杂志，商业报刊杂志，圈层消费效应，喜好有创意的消费品创意的消费品创意的消费品创意的消费品25项目目标客户定位项目目标客户定位项目目标客户定位项目目标客户定位目标客户初步定位目标客户初步定位目标客户初步定位目标客户初步定位对比法寻求目标客户对比法寻求目标客户对比法寻求目标客户对比法寻求目标客户项目目标客户特征描述项目目标客户特征描述项目目标客户特征描述项目目标客户特征描述项目目标客户消费习惯项目目标客户消费习惯项目目标客户消费习惯项目目标客户消费习惯项目目标客户定位小结项目目标客户定位小结项目目标客户定位小结项目目标客户定

45、位小结26目标客户特征关键词：目标客户特征关键词：目标客户特征关键词：目标客户特征关键词：自我自我自我自我，社交广泛，好客，爱面子，中心人物，有自己的追崇者，国际品牌认同、身份，社交广泛，好客，爱面子，中心人物，有自己的追崇者，国际品牌认同、身份，社交广泛，好客，爱面子，中心人物，有自己的追崇者，国际品牌认同、身份，社交广泛，好客，爱面子，中心人物，有自己的追崇者，国际品牌认同、身份认同、奢侈品导向消费、高档休闲场所、商务刊物、阅览丰富，喜欢有创意的事物、认同、奢侈品导向消费、高档休闲场所、商务刊物、阅览丰富，喜欢有创意的事物、认同、奢侈品导向消费、高档休闲场所、商务刊物、阅览丰富，喜欢有创意

46、的事物、认同、奢侈品导向消费、高档休闲场所、商务刊物、阅览丰富，喜欢有创意的事物、注重细节注重细节注重细节注重细节目标客户定位目标客户定位习惯让自己成为中心的人习惯让自己成为中心的人习惯让自己成为中心的人习惯让自己成为中心的人本项目的目标客户：本项目的目标客户：本项目的目标客户：本项目的目标客户：认同钱江新城板块的价值，渴望居住认同钱江新城板块的价值，渴望居住认同钱江新城板块的价值，渴望居住认同钱江新城板块的价值，渴望居住在未来城市中心地带，享受繁华都市在未来城市中心地带，享受繁华都市在未来城市中心地带，享受繁华都市在未来城市中心地带，享受繁华都市生活，追求卓越生活品质和高档物业生活，追求卓越

47、生活品质和高档物业生活，追求卓越生活品质和高档物业生活，追求卓越生活品质和高档物业给予的身份与地位的社会认同感的群给予的身份与地位的社会认同感的群给予的身份与地位的社会认同感的群给予的身份与地位的社会认同感的群体。我们称之为体。我们称之为体。我们称之为体。我们称之为“未来城市的主人未来城市的主人未来城市的主人未来城市的主人”目标客户消费习惯关键字目标客户消费习惯关键字目标客户消费习惯关键字目标客户消费习惯关键字高档消费场所，健身，品牌认同，奢侈高档消费场所，健身，品牌认同，奢侈高档消费场所，健身，品牌认同，奢侈高档消费场所，健身，品牌认同，奢侈品导向消费，品导向消费，品导向消费，品导向消费，国

48、际游，飞机，洋酒，汽国际游，飞机，洋酒，汽国际游，飞机，洋酒，汽国际游，飞机，洋酒，汽车，新兴数码产品，时尚杂志，商业报车，新兴数码产品，时尚杂志，商业报车，新兴数码产品，时尚杂志，商业报车，新兴数码产品，时尚杂志，商业报刊杂志，圈层消费效应，喜好有创意的刊杂志，圈层消费效应，喜好有创意的刊杂志，圈层消费效应，喜好有创意的刊杂志，圈层消费效应，喜好有创意的消费品消费品消费品消费品27项目产品定位项目产品定位项目产品定位项目产品定位市场竞争分析市场竞争分析市场竞争分析市场竞争分析项目产品定位建议项目产品定位建议项目产品定位建议项目产品定位建议项目产品建议项目产品建议项目产品建议项目产品建议建筑楼

49、层建筑楼层建筑楼层建筑楼层建筑立面建筑立面建筑立面建筑立面建筑层高建筑层高建筑层高建筑层高面积配比面积配比面积配比面积配比户型设计户型设计户型设计户型设计装修标准装修标准装修标准装修标准会所配套会所配套会所配套会所配套车位配比车位配比车位配比车位配比物管服务物管服务物管服务物管服务园林景观园林景观园林景观园林景观28产品定位建议产品定位建议产品定位建议产品定位建议相比钱江新城竞争市场上的一线江景豪宅产品，华润相比钱江新城竞争市场上的一线江景豪宅产品，华润相比钱江新城竞争市场上的一线江景豪宅产品，华润相比钱江新城竞争市场上的一线江景豪宅产品，华润.新鸿基项目缺乏打造奢华豪宅新鸿基项目缺乏打造奢华

50、豪宅新鸿基项目缺乏打造奢华豪宅新鸿基项目缺乏打造奢华豪宅的先决条件，必须进行的先决条件，必须进行的先决条件，必须进行的先决条件，必须进行产品设计差异化产品设计差异化产品设计差异化产品设计差异化，从产品的舒适性、便利性与性价比方面寻，从产品的舒适性、便利性与性价比方面寻，从产品的舒适性、便利性与性价比方面寻，从产品的舒适性、便利性与性价比方面寻求市场竞争的突破口。求市场竞争的突破口。求市场竞争的突破口。求市场竞争的突破口。相比钱江新城竞争市场上的二线江景住宅产品，我们应充分利用本项目独有的建筑相比钱江新城竞争市场上的二线江景住宅产品，我们应充分利用本项目独有的建筑相比钱江新城竞争市场上的二线江景