如何做好动态成本.pptx

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1、如何做好动态成本如何做好动态成本 众所周知，房地产项目开发是系统而复杂的过程，成本管理的目的在于，通过有效的成本管控手段确保项目各项经营指标顺利完成，实现企业利润最大化的目标。同时通过成本动态管理，清理和规范成本业务工作，进而指导招标、采购、施工等业务活动的计划管理及成本费用使用管理。第1页/共12页动态成本控制工作动态成本控制工作的前提的前提 应针对土地、前期策划、设计、施工、销售等成本构成要素进行规划、控制，建立科学系统的目标成本管理体系。作为成本动态控制的对象，制定准确而细化的项目目标成本自然成为首要工作。第2页/共12页 动态成本反映的是：动态成本反映的是：动态成本反映的是：动态成本反

2、映的是：项目实施过程中的预期成本，通过实时反映目标成本和动态成本的差异，帮助相关部门及时发现问题找出差距并解决问题，实现对成本的掌控。动态成本的核心是：动态成本的核心是：动态成本的核心是：动态成本的核心是：实时性，动态指的是在项目整个周期的任一时间点，都能实时反映项目最新的成本状态，例如，成本节于、尚未发生项目、已付款项等。第3页/共12页 动态成本控制强调在项目执行过程中能对项目全成本进行实时测算，只有这样才能控制成本、辅助营销决策。如果还是在项目结束时得到相关成本数据，实际上只是完成基本的成本核算工作，对成本动态控制而言失去了意义，因为到了项目结束时木已成舟，谈控制为时已晚。第4页/共12

3、页动态成本控制主要关注以下几个方面动态成本控制主要关注以下几个方面动态成本控制主要关注以下几个方面动态成本控制主要关注以下几个方面 以合同管理为中心以合同管理为中心:动态成本动态成本=发生成本发生成本+待发生成本，待发生成本，发生成本发生成本=合同成本合同成本+无合同成本。无合同成本。合同成本是动态成本中变动性最大的部分，其合同成本是动态成本中变动性最大的部分，其高变动性决定了它是成本控制的重中之重。而无高变动性决定了它是成本控制的重中之重。而无合同成本，如政府报批报建费用等，则相对容易合同成本，如政府报批报建费用等，则相对容易控制。正是因为工程合同的不确定性，导致了成控制。正是因为工程合同的

4、不确定性，导致了成本控制的复杂性，反映在具体业务中，就表现为本控制的复杂性，反映在具体业务中，就表现为设计超标、暂定工程量变化、变更黑洞、款项超设计超标、暂定工程量变化、变更黑洞、款项超付等成本失控现场频频出现。所以，我们在成本付等成本失控现场频频出现。所以，我们在成本管理中必须以合同为中心。管理中必须以合同为中心。第5页/共12页反应三个要素反应三个要素1.1.动态成本（预期成本）：动态成本反映任意时段项目综合成本动态成本（预期成本）：动态成本反映任意时段项目综合成本及结构分布；及结构分布；2.2.实际完成成本、实际完成成本指的是项目当前以及建设施工完实际完成成本、实际完成成本指的是项目当前

5、以及建设施工完毕的工作量，与动态成本对比可反映出项目整体进度；毕的工作量，与动态成本对比可反映出项目整体进度；3.3.实际支付成本：实际支付成本指的是实际支付的款项，与实际实际支付成本：实际支付成本指的是实际支付的款项，与实际完成成本对比反映出款项的支付进度，包括应付、实付的情况。完成成本对比反映出款项的支付进度，包括应付、实付的情况。这三个要素可以很好的反映成本执行的全貌。这三个要素可以很好的反映成本执行的全貌。第6页/共12页理解三条动线理解三条动线1.1.随着项目招标、采购业务活动的进行，待发生成本不断转化为合同成本（或无合同付款），直至项目竣工。2.2.合同实施中伴随着变更签证发生、工

6、程量确定等因素影响着合同成本（结算值）变化。3.3.成本结构树下层层子项之间超支结余的合理调整。第7页/共12页建立成本预警机制建立成本预警机制 成本控制部门要建立成本预警制度。成本控制部门要建立成本预警制度。成本预警制度指的是成本控制部门与有关部门配成本预警制度指的是成本控制部门与有关部门配合，在项目发展的不同阶段根据项目发展的具体合，在项目发展的不同阶段根据项目发展的具体情况实时、定期调整成本台账，及时反馈有关成情况实时、定期调整成本台账，及时反馈有关成本变动情况，预测成本变动趋势，做出细项成本本变动情况，预测成本变动趋势，做出细项成本超支节余判断，并通过各种有效途径（如项目经超支节余判断

7、，并通过各种有效途径（如项目经营会议、公司审批流程）及时进行调整，提前消营会议、公司审批流程）及时进行调整，提前消除造成成本异常波动的不合理因素。另外，在项除造成成本异常波动的不合理因素。另外，在项目完工后，由财务部门、成本管理部门共同牵头，目完工后，由财务部门、成本管理部门共同牵头，对项目开发成本的组成、分布、变化过程进行深对项目开发成本的组成、分布、变化过程进行深入分析，并坐车合理的评估。入分析，并坐车合理的评估。第8页/共12页系列报表组成系列报表组成:成本统计分析表成本统计分析表 动态成本台账动态成本台账成本超级报警台账成本超级报警台账合同台账合同台账设计变更台账设计变更台账现场签证台

8、账现场签证台账无合同成本及付款台账无合同成本及付款台账待发生费用规划测算台账待发生费用规划测算台账 第9页/共12页信息化建设信息化建设 动态成本构成是相当复杂的，需要多部门协助工作，为动态成本构成是相当复杂的，需要多部门协助工作，为了能实施得到动态成本相关数据，实现成本核算、成本控了能实施得到动态成本相关数据，实现成本核算、成本控制的目标，我们有必要借助信息化手段提高陈本管理水平制的目标，我们有必要借助信息化手段提高陈本管理水平（如（如NCNC系统、系统、ERPERP系统）。成本管理系统其实是能够反映出系统）。成本管理系统其实是能够反映出项目成本的信息平台，他可以辅助我们建立成本结构体系、项

9、目成本的信息平台，他可以辅助我们建立成本结构体系、规范操作流程、实时记录跟踪核心业务进展、实现业务、规范操作流程、实时记录跟踪核心业务进展、实现业务、财务、资金管理的有机结合。整个系统的核心是围绕合同财务、资金管理的有机结合。整个系统的核心是围绕合同管理进行的，包括了目标成本、合同台账、合同变更、合管理进行的，包括了目标成本、合同台账、合同变更、合同结算、付款管理、资金计划、动态成本等功能。系统还同结算、付款管理、资金计划、动态成本等功能。系统还可以提供厥词依据，比如付款时间、历史账务，大量的基可以提供厥词依据，比如付款时间、历史账务，大量的基础工作能够通过成本管理系统实现简化，它的透明核实时

10、础工作能够通过成本管理系统实现简化，它的透明核实时查询可以让相关人员提高效率并且对项目进行监控。系统查询可以让相关人员提高效率并且对项目进行监控。系统通过即使反映目标成本和动态成本的差异，大幅提升企业通过即使反映目标成本和动态成本的差异，大幅提升企业对成本的掌控能力，加快决策进程，今儿提高企业的核心对成本的掌控能力，加快决策进程，今儿提高企业的核心竞争力。竞争力。第10页/共12页 动态成本控制可以视为目标成本的执行实施动态成本控制可以视为目标成本的执行实施阶段，全方位贯彻既定成本指标的重要性毋庸阶段，全方位贯彻既定成本指标的重要性毋庸置疑，然而，项目品质提升与费用成本增加，置疑，然而，项目品

11、质提升与费用成本增加，招标采购（材料设备限价）正常工作时限与进招标采购（材料设备限价）正常工作时限与进场工作的紧迫，甲方分包项目多寡与总承包既场工作的紧迫，甲方分包项目多寡与总承包既得利益，设备选型与后期维护费用，工程进度得利益，设备选型与后期维护费用，工程进度款激励施工与合同付款条件的约束，赶抢工与款激励施工与合同付款条件的约束，赶抢工与索赔等一系列矛盾的妥善化解也显得尤为重要。索赔等一系列矛盾的妥善化解也显得尤为重要。动态成本管理始终贯穿寻求矛盾平衡点的过程，动态成本管理始终贯穿寻求矛盾平衡点的过程，既要达成成本目标，又要顺利完成项目销售、既要达成成本目标，又要顺利完成项目销售、入伙、利润指标，所以动态陈本控制作为一门入伙、利润指标，所以动态陈本控制作为一门“花钱花钱”的艺术，促进利益均衡才是解决问题的艺术，促进利益均衡才是解决问题的关键的关键第11页/共12页感谢您的观看。感谢您的观看。第12页/共12页