资产评估教学用.pptx

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1、资产评估学资产评估学第三节 资产评估主体和对象资产评估学一、资产评估主体主体即资产评估业务的承担者。主体评估从业人员评估机构资产评估学1、资产评估机构的分类n从执业范围大小划分n从组织形式划分n兼营性资产评估机构（业务范围广）n专项性资产评估机构（土地估价事务所、房地产评估事务所，专业性强）n合伙制评估机构（无限连带责任）n有限责任制评估机构（以机构全部财产对债务承担责任）资产评估学2、资产评估机构执业资格制度、资产评估机构执业资格制度评估机构设立条件：n合伙制资产评估机构设立条件：n2名以上合伙人设立；n5名以上CPV；n10万以上的实际出资。n公司制资产评估机构设立条件：n2名以上股东出资

2、；n8名以上CPV；n注册资本30万以上。北京市国宏信价格评估有限公司北京市国宏信价格评估有限公司具有国家发改委具有国家发改委颁发的颁发的中华人民共和国价格评估机构资质证书中华人民共和国价格评估机构资质证书北京中林资产评估有限公司北京中林资产评估有限公司具有财政部门（北京市财政局）颁发的资产评估资格证书（资产评估学3、评估机构年检制度n每年年检；n合格的在资产评估证书上加盖“资产评估机构年检专用章”，并在当地通告；n年检不合格的限期整改，整顿期间不得开展评估业务；n整顿期满合格的，作为年检合格处理；n整顿不合格或有严重错误的，吊销资格证书。资产评估学102011-2资产评估学资产评估行业管理体

3、制n管理体制的核心：政府管理与行业自律。（一）资产评估管理机构 1、政府机构：财政部门。 2、行业机构：中国资产评估协会 资产评估学资产评估的客体（一）资产的含义评估客体即评估对象，资产是指特定经济主体拥有或控制的，能持续发挥作用且能带来经济利益的资源及基于某项资源的各种权利的排列和组合。资产评估学资产评估客体（二）资产的基本特征1、从经济学的角度来看效用性、稀缺性2、从资产评估学的角度来看 必须是经济主体拥有或者控制的； 是能够给经济主体带来经济利益的资源，即可给经济主体带来现金流入的资源； 必须能以货币计量。法律法律特征特征经济经济特征特征财务财务特征特征资产评估学资产评估客体资产评估客体

4、2、资产评估客体分类n按资产存在的形态：有形资产和无形资产；n按是否具综合获利能力分类：单项资产和整体资产；n按能否独立存在：可确指资产和不可确指资产（仅指商誉）；资产评估学资产评估客体资产评估客体n单项资产单台（件）资产；评估的是单个生产要素的价格;n整体资产一组单项资产组成的具有获利能力的资产综合体，例如企业；评估的是资产综合体的获利能力;n整体与单项的区分标准：一是看是否由多个单项资产组成；二是看能否单独计算获利能力。n企业单项可确指资产的价值总和并不一定等于企业整体资产的价值.资产评估学资产评估客体资产评估客体3、需要利用估值技术服务的其他经济事项的分类n债务。n全部债务、单项债务；付

5、息债务、非付息债务；现实债务、或有负债。n成本费用。n产品成本、资产成本、工程成本、项目成本等。n获利能力。n单项资产的获利能力、资产组及资产组组合获利能力、项目获力能力和企业获力能力等。资产评估学练 习1按存在形态可以将资产分为（ ）。 A可确指资产和不可确指资产 B固定资产和流动资产 C有形资产和无形资产 D单项资产和整体资产资产评估学2资产评估的主体是指（ ）。 A被评估资产占有人 B被评估资产 C资产评估委托人 D从事资产评估的机构和人员练 习资产评估学193、资产评估的（ ），是指资产评估的行为服务于资产业务的需要，而不是服务于资产业务当事人的任何一方的需要。 A公正性 B市场性 C

6、咨询性 D专业性练 习资产评估学204下列选项中不符合资产评估中确认“资产”标准的是（ ）。 A控制性 B有效性 C稀缺性 D市场性练 习资产评估学练 习5、从资产评估资产划分角度来看，不可确指的资产是指（ ）。 A、没有物质实体的某种特权； B、具有获利能力的资产综合体； C、不能独立于有形资产之外而存在的资产； D、除有形资产以外的所有资产资产评估学6资产评估是判断资产价值的经济活动，评估结果应该是被评估资产的（ ） A时期价值 B时点价值 C时区价值 D阶段价值练 习资产评估学237下列资产中，属于不可确指资产的是（ ） A、商标 B、专利 C、商誉 D、土地使用权练 习资产评估学8资产

7、评估中的完全资产评估和限制性资产评估是按（ ）为标准划分的。 A评估时收集资料的数量 B评估人员的水平 C评估时面临的条件、评估过程中遵循资产评估准则的程度及其对评估报告披露的要求 D评估经历的时间练 习资产评估学9从理论上讲，资产评估最基本的作用是（ ）。 A管理 B咨询 C鉴定 D定价练 习资产评估学10资产评估最基本的功能是（ ）。 A评价和评值 B管理 C鉴证 D定价练 习资产评估学练 习11.资产评估中的资产其内涵接近于（ ）中的资产概念。 A、经济学 B、会计学 C、法学 D、工程学资产评估学1资产评估中的资产具有的基本特征是（ ）。 A是由过去的交易和事项形成的 B能够以货币衡量

8、 C由特定权利主体拥有或控制的 D能给其特定主体带来未来经济利益 E是有形的多项练习资产评估学2资产评估中确认资产的标准有（ ）。 A现实性 B有效性 C稀缺性 D合法性 E市场性练 习资产评估学3根据被评估资产能否独立存在分类，资产可分为（ ）。 A整体资产 B可确指资产 C单项资产 D不可确指资产 E有形资产 练 习资产评估学4资产评估的现实性表现在（ ） 。 A资产评估是在当前条件下进行的 B资产评估以现实存在的资产作为估价的依据 C资产评估强调客观存在 D资产评估以现实状况为基础反映未来 E资产评估是客观的练 习资产评估学5资产评估的市场性主要体现在（ ） 。 A资产评估是市场经济的产

9、物 B资产评估结论是市场上资产交易的价格 C资产评估的运作是评估人员模拟市场完成的 D资产评估的资产最终要进入市场流通 E资产评估的结果最终要经得起市场检验练 习 资产评估的目的就是资产评估所要达资产评估的目的就是资产评估所要达到的目标。资产评估的目的和特定目的之到的目标。资产评估的目的和特定目的之分。分。 资产评估的一般目的是泛指所有的资产评估资产评估的一般目的是泛指所有的资产评估活动共有的目的，即评定估算被估资产的价值，活动共有的目的，即评定估算被估资产的价值，也即评定估算被估资产在评估时点的也即评定估算被估资产在评估时点的。资产评估的一般目的资产评估的一般目的资产评估的资产评估的特定目的

10、特定目的资产转让资产转让企业兼并企业兼并企业出售企业出售企业联营企业联营股份经营股份经营中外合资中外合资企业清算企业清算抵押抵押担保担保企业租赁企业租赁必须评估必须评估当事人自行决定当事人自行决定 指对人们对资产评估结果价值属性的定指对人们对资产评估结果价值属性的定义及其表达方式，是被估资产价值质的规定性义及其表达方式，是被估资产价值质的规定性，表明资产评估结果价值的内涵和外延。，表明资产评估结果价值的内涵和外延。重置成本重置成本现时条件下，按功能重置资产并使现时条件下，按功能重置资产并使资产处于在用状态所耗费的成本。资产处于在用状态所耗费的成本。现行市价现行市价资产在公平市场上的售卖价格。资

11、产在公平市场上的售卖价格。 收益现值收益现值根据资产未来预期获利能根据资产未来预期获利能力的大小，以适当的折现率或资本化率将未来力的大小，以适当的折现率或资本化率将未来收益折成的现值。收益折成的现值。 清算价格清算价格在非正常市场上限制拍卖在非正常市场上限制拍卖的价格。的价格。 分为继续使用价值、公开市场价值、清算价分为继续使用价值、公开市场价值、清算价值。值。抵押价值、保险价值、课税价值、投资价值、清抵押价值、保险价值、课税价值、投资价值、清算价值、转让价值、保全价值、交易价值、兼并算价值、转让价值、保全价值、交易价值、兼并价值、拍卖价值、租赁价值、补偿价值等价值、拍卖价值、租赁价值、补偿价

12、值等 市场价值市场价值自愿买方与自愿卖方在评估基准日自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后，达成公平交易形成的某进行正常的市场营销之后，达成公平交易形成的某项资产的交易价值的估计数额，当事人双方应当各项资产的交易价值的估计数额，当事人双方应当各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。 非市场价值非市场价值市场价值以外的价值。市场价值以外的价值。资产评估价值类型（重点）(P19-)资产评估的价值类型资产评估的价值类型（一）（一）市场价值市场价值是在公开和公平市场条件下，理性双方进行资是在公开和公平市场条件下，理性双方进行资产交易的产交易的客观、公平、

13、公允价值客观、公平、公允价值；（重点）；（重点）正确理解市场价值正确理解市场价值：（：（重点重点）（）（P19）（1）公开市场条件公开市场条件：即公开和公平市场条件（充分竞争市场，：即公开和公平市场条件（充分竞争市场，众多买家（卖家）；（众多买家（卖家）；（2）交易双方都是理性经济人交易双方都是理性经济人；（；（3）市市场价值是价值估计数额场价值是价值估计数额；（；（4）市场价值是最为理想价值类型（）市场价值是最为理想价值类型（资产最大价值）资产最大价值）；（二）市场价值以外的价值类型（二）市场价值以外的价值类型其他价值类型统称为其他价值类型统称为“市场价值以外的价值市场价值以外的价值”，属于

14、属于特定条件、或特定条件、或特定目的下的价值类型特定目的下的价值类型！ （即不能完全满足公开市场条件下价值即不能完全满足公开市场条件下价值类型类型）资产评估价值类型（重点）(P18-)二、资产评估的价值类型（重点二、资产评估的价值类型（重点3种）种）1、在用价值在用价值指某资产指某资产在特定用途下、对特定使用者的价值在特定用途下、对特定使用者的价值，其其实就是该资产对该使用者的使用价值实就是该资产对该使用者的使用价值；（个别价值）；（个别价值）2、投资价值、投资价值是指某资产对特定投资者、在特定目的下的价是指某资产对特定投资者、在特定目的下的价值值；（属个别价值）；（属个别价值）例如，上例中某

15、投资者欲购买上述厂房用于建设商场，获得商铺例如，上例中某投资者欲购买上述厂房用于建设商场，获得商铺出租（或出售）收入，该价值就属于该投资者投资价值；出租（或出售）收入，该价值就属于该投资者投资价值；（二）市场价值以外的价值类型（重点（二）市场价值以外的价值类型（重点1、2、4）例如：在市区中某企业正在使用中的厂房，对该企业来说，该资例如：在市区中某企业正在使用中的厂房，对该企业来说，该资产在用价值就是生产产品；产在用价值就是生产产品；但其并不一定就是最佳用途、也并非但其并不一定就是最佳用途、也并非是最大价值（实际上其最佳用途、最大价值是商业用途）是最大价值（实际上其最佳用途、最大价值是商业用途

16、）资产评估价值类型（重点）(P19-)二、资产评估的价值类型（重点二、资产评估的价值类型（重点3种）种）3、持续经营价值、持续经营价值指企业持续经营条件下（不会出售转让企业）指企业持续经营条件下（不会出售转让企业），给企业带来的经济利益，给企业带来的经济利益；比如现金流量、利润等；比如现金流量、利润等；4、清算价值、清算价值是指企业在面临破产清算条件下，变现其资产的价值；是指企业在面临破产清算条件下，变现其资产的价值；由于清算条件下，由于清算条件下，往往采用拍卖等，拍卖底价较低、要求快速变现，所往往采用拍卖等，拍卖底价较低、要求快速变现，所以，清算价格往往低于市场价值！以，清算价格往往低于市场

17、价值！（二）市场价值以外的价值类型（重点（二）市场价值以外的价值类型（重点1、2、4）（续）（续）5、保险价值、保险价值指企业为其某资产投保，保险公司对其价值作的评估，以指企业为其某资产投保，保险公司对其价值作的评估，以确定保险费、赔偿额等；确定保险费、赔偿额等；一般由保险公司委托评估机构来评定一般由保险公司委托评估机构来评定！6、课税价值、课税价值指税务机关为指税务机关为确定计税基础而对资产所作的评估确定计税基础而对资产所作的评估；一般由税务机关委托评估机构来评定！一般由税务机关委托评估机构来评定！资产评估价值类型（重点）(P19-)例题例题. 价值类型主要有以下哪几种（价值类型主要有以下哪

18、几种（ ）A. 投资价值投资价值B. 最低成本价最低成本价C. 市场价值市场价值D. 持续经营价值持续经营价值E. 清算价格清算价格 （2011年年10）例题：下列各项中，不符合公开和公平的市场条件的是例题：下列各项中，不符合公开和公平的市场条件的是( )（2009.7真题）真题）A交易双方都是经济人交易双方都是经济人 B市场存在一定程度的垄断市场存在一定程度的垄断 C交易双方拥有较充裕的时间了解信息交易双方拥有较充裕的时间了解信息 D交易双方地位平等交易双方地位平等例题：评估资产的例题：评估资产的“在用价值在用价值”依据的是资产评估的依据的是资产评估的( )（2011.4）A、供求原则、供求

19、原则 B、替代原则、替代原则 C、贡献原则、贡献原则 D、最佳使用原则、最佳使用原则资产评估价值类型（续）三、三、评估资产价值类型决定因素（注意三种因素的关系）（重点评估资产价值类型决定因素（注意三种因素的关系）（重点）1、评估目的（、评估目的（是评估的核心问题是评估的核心问题）；）；评估目的：资产转让、投资、清算等目的；评估目的：资产转让、投资、清算等目的；2、评估基准日市场条件；、评估基准日市场条件；评估价值对应于评估时点对应市场条件：公开市场、非公开市场评估价值对应于评估时点对应市场条件：公开市场、非公开市场；如转让不动产，其市场价格就与当地房地产市场成熟程度、国如转让不动产，其市场价格

20、就与当地房地产市场成熟程度、国家宏观调控政策等相关；家宏观调控政策等相关；3、评估资产功能及状态；、评估资产功能及状态；包括资产功能充分、过剩、不足，新旧程度等；包括资产功能充分、过剩、不足，新旧程度等；例题：决定和影响价值类型的因素主要有（）例题：决定和影响价值类型的因素主要有（）A市场条件市场条件 B评估的特定目的评估的特定目的 C资产的功能资产的功能 D评估方法的选择评估方法的选择E资产的状态资产的状态 （2009.4 真题）真题） 交易假设是对待估资产已处于交易过程中的假定说明。交交易假设是对待估资产已处于交易过程中的假定说明。交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。易假设是

21、资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。 市场公开假设是基于市场客观存在的现实，即资产在市场市场公开假设是基于市场客观存在的现实，即资产在市场上可以公开买卖。买卖双方都希望得到上可以公开买卖。买卖双方都希望得到资产最大最佳效用资产最大最佳效用。 公开市场：公开市场：是指一个有众多的买者和卖者的充分发达与完是指一个有众多的买者和卖者的充分发达与完善的充分竞争性市场。善的充分竞争性市场。 资产在可能的范围内，用于最有利又可行和法资产在可能的范围内，用于最有利又可行和法律上允许的用途。可以是现时的，也可以是潜在的律上允许的用途。可以是现时的，也可以是潜在的。买卖双方自愿买卖双方自愿公开市场假设公开市

22、场假设双方都有理智双方都有理智有充分的时间了解信息有充分的时间了解信息 持续使用假设是指正处于使用状态的资产还将被继续使用的一种假持续使用假设是指正处于使用状态的资产还将被继续使用的一种假定性说明。定性说明。适用于三种情况：（适用于三种情况：（1）在用续用；（）在用续用；（2）转用续用；（）转用续用；（3）移地续用。）移地续用。 确认继续使用资产的条件：确认继续使用资产的条件：资产能以其提供的服务或用途，满足所有者经营上期望的收益资产能以其提供的服务或用途，满足所有者经营上期望的收益资产尚有显著的剩余使用寿命资产尚有显著的剩余使用寿命资产所有权明确，并保持完好资产所有权明确，并保持完好资产从经

23、济、法律上允许转作它用资产从经济、法律上允许转作它用资产的使用功能完好或较为完好资产的使用功能完好或较为完好是是对被估资产将在非公开市场被迫出售或快速对被估资产将在非公开市场被迫出售或快速变现的假定性说明。变现的假定性说明。 由于清算假设假定被评估资产处于被迫出售或快速变现条由于清算假设假定被评估资产处于被迫出售或快速变现条件下，被评估资产的评估值通常要低于在公开市场假设前提下件下，被评估资产的评估值通常要低于在公开市场假设前提下或持续使用假设前提下同样资产的评估值或持续使用假设前提下同样资产的评估值。公正性原则公正性原则科学性原则科学性原则客观性原则客观性原则1.预期收益原则预期收益原则2.

24、供求原则供求原则3.贡献原则（贡献原则（单项资产、无形资产单项资产、无形资产）4.替代原则替代原则5.最佳利用原则最佳利用原则6.估价日期原则估价日期原则资产评估基本方法第 二 章本章基本要求本章基本要求 掌握资产评估的基本方法的基本原理、掌握资产评估的基本方法的基本原理、内容和各项参数指标的确定方法，熟悉资内容和各项参数指标的确定方法，熟悉资产评估方法选择的基本依据，了解各种评产评估方法选择的基本依据，了解各种评估方法间的关系。能够运用几种基本方法估方法间的关系。能够运用几种基本方法对常见的资产进行评估。对常见的资产进行评估。本章重点本章重点 对资产评估中的市场法、收益法和成本对资产评估中的

25、市场法、收益法和成本法的理解，特别是三种基本评估方法中法的理解，特别是三种基本评估方法中各项参数指标的基本含义和取得方法是各项参数指标的基本含义和取得方法是掌握资产评估方法的关键。掌握资产评估方法的关键。本章难点本章难点 对收益法评估基本原理的理解以及收益对收益法评估基本原理的理解以及收益额、折现率和收益期三个基本指标在实额、折现率和收益期三个基本指标在实践中的取得方法和途径。践中的取得方法和途径。资产评估方法 资产评估方法是实资产评估方法是实现评定估算资产价值的现评定估算资产价值的技术手段。是在工程技技术手段。是在工程技术、统计、会计等学科术、统计、会计等学科中的技术方法的基础上，中的技术方

26、法的基础上，结合自身特点形成的一结合自身特点形成的一整套方法体系。整套方法体系。 资产评估过程结构图资产评估过程结构图评估环境评估环境社会社会经济经济技术技术法律法律形成问题形成问题评价指标评价指标综综 合合分分 析析选选 择择实实 施施意意 见见1 2 3 4 5 6 7目的与动机目的与动机 1资料收集资料收集 2 鉴定与评价鉴定与评价 3假设前提假设前提 4定量估算定量估算 5结果分析结果分析 6得出结论得出结论 7活动过程活动过程思维过程思维过程资产评估基本途径和方法资产评估基本途径和方法市场途径市场途径成本途径成本途径收益途径收益途径评估基准日评估基准日过去过去未来未来成本法成本法市场

27、法市场法收益法收益法市场法市场法成本法成本法收益法收益法直接法直接法间接法间接法重置成本重置成本成新率成新率重置核算法重置核算法物价指数法物价指数法 功能重置成本法功能重置成本法 统计分析法统计分析法 观察法观察法 使用年限法使用年限法 直接价值法直接价值法 收益额收益额折现率折现率收益期收益期资产评估方法体系资产评估方法体系 第一节第一节 市场法市场法一、基本思路一、基本思路 市场法市场法是指通过比较被评估资产与最近是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资

28、产评估思路。产价值的一种资产评估思路。 市场法市场法是资产评估中最为直接、最具说是资产评估中最为直接、最具说服力的评估途径之一服力的评估途径之一 二、基本原理：资产的替代原理二、基本原理：资产的替代原理三、基本前提：三、基本前提： 1、需要有充分发育活跃的公开市场、需要有充分发育活跃的公开市场 2、公开市场有可比的资产及交易活动、公开市场有可比的资产及交易活动 参照物及其与被评估资产可比较的参照物及其与被评估资产可比较的技术参数指标等资料是可以收集到的技术参数指标等资料是可以收集到的,并并且能够在价值形态上量化。且能够在价值形态上量化。四、操作程序四、操作程序确定被评估资产确定被评估资产选择参

29、照物选择参照物 比较差异因素比较差异因素调整差异指标调整差异指标综合分析综合分析得出结果得出结果1.参照物的可比性：功能、市场条件、资产实体特征和质量、成交时间等。2.参照物数量：三个以上。1.选择差异因素：根据资产种类，选择对资产价值影响较大的因素。2.指标对比、量化差异。以参照物成交价格为基础，将各项差异指标进行调整，得出初评结果。对初评结果进行分析，用统计分析或其他方法判断结果的合理性。相关参数 运用市场法评估单项资产应考虑的可比因素主要有： 第一，资产的功能。第一，资产的功能。资产的功能是资产使用价值的主体，是影响资产价值的重要因素之一。 第二，资产的实体特征和质量。第二，资产的实体特

30、征和质量。实体特征是指资产的外观、结构、役龄和规格型号等。质量是指资产本身的建造或制造工艺水平。例如机器设备的工艺水平不同评估值自然就不同。 第三，市场条件。第三，市场条件。主要是要考虑参照物成交时与评估时的市场条件及供求关系的变化情况。因为供求关系极容易影响市价，比如家电价格为什么比较稳定，因为它不再是紧缺商品。 第四，交易条件。第四，交易条件。主要包括交易批量、交易动机、交易时间等。你是批发还是零售，是被迫在短时间内出售，还是没有时间限制。还有其他一些因素，比如电脑是否是名牌，卖价自然不一样。运用市场法进行评估必须考虑众多关键可比因素。 五、常见的评估方法五、常见的评估方法 直接法直接法

31、是指能够在市场上找到与被评估资是指能够在市场上找到与被评估资产完全相同的参照物，或被评估资产的取得时产完全相同的参照物，或被评估资产的取得时间与评估基准日非常接近且市场价格基本稳定间与评估基准日非常接近且市场价格基本稳定的情况下，直接以参照物的市场交易价格或购的情况下，直接以参照物的市场交易价格或购置价格作为被评估资产的评估值的评估方法。置价格作为被评估资产的评估值的评估方法。 1、直接比较法、直接比较法 1、如果与被评估资产相同的参照物在评估、如果与被评估资产相同的参照物在评估基准日同时存在多种交易价格时，应当选基准日同时存在多种交易价格时，应当选用价格最低的一种。用价格最低的一种。2、如果

32、参照物价格变动幅度过大，可在分、如果参照物价格变动幅度过大，可在分析参照物价格合理性的基础上，加以适当析参照物价格合理性的基础上，加以适当调整。调整。 直接法应当注意以下问题：直接法应当注意以下问题： 类比法类比法，又叫市场成交价格比较法，又叫市场成交价格比较法，是在公开市场上无法找到与被评估资产完是在公开市场上无法找到与被评估资产完全相同的参照物时，可以选择若干个类似全相同的参照物时，可以选择若干个类似资产的交易案例作为参照物，通过分析比资产的交易案例作为参照物，通过分析比较评估对象与各个参照物成交案例的因素较评估对象与各个参照物成交案例的因素差异，并对参照物的价格进行差异调整，差异，并对参

33、照物的价格进行差异调整，来确定被评估资产价值的方法。来确定被评估资产价值的方法。类比类比调整法调整法关键字：客体、参照物、差异、调整关键字：客体、参照物、差异、调整类比法的基本计算公式为：类比法的基本计算公式为：被评估资产评估值被评估资产评估值 参照物价格参照物价格 调整系数调整系数被评估资产评估值被评估资产评估值 参照物价格参照物价格 （1 调整率）调整率）1.时间因素。时间因素。 时间因素时间因素是指参照物交易时间与被评估资是指参照物交易时间与被评估资产评估基准日时间上的不一致所导致的差异。产评估基准日时间上的不一致所导致的差异。 如果评估对象与参照物之间只有时间因素的如果评估对象与参照物

34、之间只有时间因素的影响时，被评估资产的价值可用下式表示为：影响时，被评估资产的价值可用下式表示为： 评估值参照物价格评估值参照物价格交易时间差异修正系数交易时间差异修正系数 参照物的主要差异因素有：参照物的主要差异因素有：2.区域因素。区域因素。 区域因素区域因素是指资产所在地区或地段条件对资是指资产所在地区或地段条件对资产价格的影响差异。地域因素对房地产价格的产价格的影响差异。地域因素对房地产价格的影响尤为突出。影响尤为突出。 当评估对象与参照物之间只有区域因素的影当评估对象与参照物之间只有区域因素的影响时，被评估资产的价值可用下式表示为：响时，被评估资产的价值可用下式表示为： 评估值参照物

35、价格评估值参照物价格区域因素修正系数区域因素修正系数 参照物的主要差异因素有：参照物的主要差异因素有：3.功能因素。功能因素。 功能因素功能因素是指资产实体功能过剩和不足对是指资产实体功能过剩和不足对价格的影响。价格的影响。 当评估对象与参照物之间只有功能因素的当评估对象与参照物之间只有功能因素的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：差异时，被评估资产的价值可用下式表示为： 评估值参照物价格评估值参照物价格功能差异修正系数功能差异修正系数 参照物的主要差异因素有：参照物的主要差异因素有：4交易情况。交易情况。 交易情况交易情况主要包括交易的市场条件和交易条主要包括交易的市场条件和交易条件。件

36、。市场条件市场条件主要是指参照物成交时的市场条件主要是指参照物成交时的市场条件与评估时的市场条件是属于公开市场或非公开市与评估时的市场条件是属于公开市场或非公开市场以及市场供求状况。场以及市场供求状况。交易条件交易条件主要包括交易批主要包括交易批量、动机、时间等。量、动机、时间等。 当评估对象与参照物之间只有交易情况的差当评估对象与参照物之间只有交易情况的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：异时，被评估资产的价值可用下式表示为： 评估值参照物价格评估值参照物价格交易情况修正系数交易情况修正系数 参照物的主要差异因素有：参照物的主要差异因素有：5个别因素。个别因素。 个别因素主要包括资产的实

37、体特征和质量。个别因素主要包括资产的实体特征和质量。资产的实体特征主要是指资产的外观、结构、规资产的实体特征主要是指资产的外观、结构、规格型号等。资产的质量主要是指资产本身的建造格型号等。资产的质量主要是指资产本身的建造或制造的工艺水平。或制造的工艺水平。 当评估对象与参照物之间只有个别因素的差当评估对象与参照物之间只有个别因素的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：异时，被评估资产的价值可用下式表示为： 评估值参照物价格评估值参照物价格个别因素修正系数个别因素修正系数 参照物的主要差异因素有：参照物的主要差异因素有： 如果评估对象与参照物之间存在上述各种差如果评估对象与参照物之间存在上述各

38、种差异时，评估值计算公式可用下式表示为：异时，评估值计算公式可用下式表示为：评估值评估值 参照物价格参照物价格 交易时间差异修正系数交易时间差异修正系数 区域因素修正系数区域因素修正系数 功能差异修正系数功能差异修正系数 交易情况修正系数交易情况修正系数 个别因素修正系数个别因素修正系数 参照物的主要差异因素有：参照物的主要差异因素有：1.直接直接比较法比较法类比调整类比调整法法(1)市场售价类比法市场售价类比法(2)成本市价法成本市价法(3)市盈率乘数法市盈率乘数法(1)现行市价法现行市价法(2)市价折扣法市价折扣法(3)功能价值类比法功能价值类比法(4)价格指数法价格指数法(5)成新率价格

39、调整法成新率价格调整法使用频率高使用频率高的技术方法的技术方法n1.直接比较法直接比较法n是指利用是指利用参照物参照物交易价格及参照物某一交易价格及参照物某一基本特征基本特征,直接与直接与评估对象评估对象同一基本特征进行同一基本特征进行比较比较,据此判断评估对象价值的一种方法。其据此判断评估对象价值的一种方法。其计算公式为：计算公式为：资产评估值资产评估值=参照物交易价参照物交易价参照物某基本特征评估对象某基本特征1.直接直接比较法比较法(1)现行市价法现行市价法(2)市价折扣法市价折扣法(3)功能价值类比法功能价值类比法(4)价格指数法价格指数法(5)成新率价格调整法成新率价格调整法(1)现

40、行市价法现行市价法当当评估对象评估对象本身本身具有现行市场价具有现行市场价格格或或与评估对象基本相同与评估对象基本相同的的参参照物照物具有现行市场价格时具有现行市场价格时,可以可以直接利用评估对象或参照物在直接利用评估对象或参照物在评估基准日评估基准日现行市场价格作为现行市场价格作为评估对象评估值。评估对象评估值。n(2)市价折扣法市价折扣法n市价折扣法是以市价折扣法是以参照物成交价参照物成交价为基础为基础,考虑评估对象考虑评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素在销售条件、销售时限等方面的不利因素,凭借评估凭借评估人员经验或有关部门规定人员经验或有关部门规定,设定一个折扣率设定一个折扣率

41、来确定评来确定评估价值的方法。估价值的方法。其计算公式为其计算公式为n资产评估值资产评估值=参照物成交价格参照物成交价格(1-价格折扣率价格折扣率)n此方法只适用于评估对象与参照物之间仅存在交易此方法只适用于评估对象与参照物之间仅存在交易条件差异的情况。条件差异的情况。n练习：甲企业与乙企业进行联营练习：甲企业与乙企业进行联营,甲企业投入专用设甲企业投入专用设备一套备一套,经调查经调查,目前同样设备的全新现行市价为目前同样设备的全新现行市价为120 000元元,经评估人员分析，认定其快速变现折扣率经评估人员分析，认定其快速变现折扣率30%，则该专用设备的评估值为多少？，则该专用设备的评估值为多

42、少？n评估值评估值=120000（1-30%）=84000（元）（元）l习题习题1：评估某拟快速变现资产，在评估基准：评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完全相同的资产正常变现价为日与其完全相同的资产正常变现价为20万元，万元，经评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应经评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为为30%，求其快速变现资产价值？，求其快速变现资产价值？l (3)功能价值类比法功能价值类比法功能价值类比法是以参照物的成交价为基础功能价值类比法是以参照物的成交价为基础,考虑参照物和评估对象之间仅存在功能差异考虑参照物和评估对象之间仅存在功能差异,通过调整两者功能差异估算资产价值的方法

43、。通过调整两者功能差异估算资产价值的方法。根据资产的功能与其价值之间的线性关系和指根据资产的功能与其价值之间的线性关系和指数关系的区别数关系的区别,可以区别两种情况。可以区别两种情况。n生产能力比例法生产能力比例法 n规模经济效益指数法规模经济效益指数法 生产能力比例法生产能力比例法此时假设资产价值与其功此时假设资产价值与其功能呈能呈线性线性关系。关系。其计算公式为：其计算公式为：资产评估值资产评估值=参照物成交价格参照物成交价格练习：被评估资产年生产能力为练习：被评估资产年生产能力为800吨吨,参照物参照物资产的年生产能力为资产的年生产能力为1 000吨吨,评估时点参照评估时点参照资产的市场

44、价格为资产的市场价格为100万元万元,由此确定被评估由此确定被评估资产价值？资产价值？参照物生产能力评估对象生产能力评估值评估值=100 =80(万元万元)1000800规模经济效益指数法规模经济效益指数法此时假设资产价值此时假设资产价值与其与其功能呈指数关系功能呈指数关系。资产评估值资产评估值=参照物成交价格参照物成交价格n公式中的公式中的x称为规模经济效益指数称为规模经济效益指数n练习：被评估资产年生产能力为练习：被评估资产年生产能力为90吨吨,参照物参照物资产的年生产能力为资产的年生产能力为120吨吨,评估时点参照资产评估时点参照资产的市场价格为的市场价格为10万元万元,该类资产的功能价

45、值指该类资产的功能价值指数为数为0.6。n由此确定被评估资产价值由此确定被评估资产价值:x参照物生产能力评估对象生产能力6.012090评估值评估值=10 =8.41(万元万元)习题习题2：被评估资产年生产能力为被评估资产年生产能力为121吨，吨，参照资产的年生产能力为参照资产的年生产能力为100吨，评估基吨，评估基准日参照资产的市场价格为准日参照资产的市场价格为20万元，该万元，该类资产的功能价值指数为类资产的功能价值指数为0.5,由此请确定由此请确定被评估资产价值。被评估资产价值。注意：先写公式后计算注意：先写公式后计算(4)价格指数法价格指数法指以参照资产成交价为基础指以参照资产成交价为

46、基础,考虑参照物成交日考虑参照物成交日期与被评估资产评估基准日的时间间隔对资产价值的期与被评估资产评估基准日的时间间隔对资产价值的影响影响,利用物价变动指数调整参照物成交价从而得到评利用物价变动指数调整参照物成交价从而得到评估对象评估值的方法。其计算公式为估对象评估值的方法。其计算公式为资产评估值资产评估值=参照物成交价格参照物成交价格(1+物价变动指数物价变动指数)此方法只适用于评估对象与参照物之间仅存在此方法只适用于评估对象与参照物之间仅存在交易交易时间差异且时间差异不能过长时间差异且时间差异不能过长的情况。的情况。练习：与评估对象完全相同的参照资产练习：与评估对象完全相同的参照资产6个月

47、前的成个月前的成交价格为交价格为10万元万元,半年间该类资产的价格上升了半年间该类资产的价格上升了8%,则则资产评估价值？资产评估价值？评估值评估值=10(1+8%)=10.8(万元万元)物价指数的各种表述方法：物价指数的各种表述方法：.定基物价指数：定基物价指数： 是以基期的物价为是以基期的物价为100，其他期的物价，其他期的物价都和它比较而得到的物价指数。都和它比较而得到的物价指数。 l.环比物价指数（记作环比物价指数（记作a1，a2等）：等）：第二年的定基物价指数与第一年定基物价第二年的定基物价指数与第一年定基物价指数的商。指数的商。（综合（综合)物价指数（又叫价格指数）物价指数（又叫价

48、格指数）=a1a2an 资产评估值资产评估值=参照物成交价格参照物成交价格a1a2an年年 份份该类设备实际该类设备实际均价均价定基物价指数定基物价指数当年实际物当年实际物价价/基年物价基年物价 定基价格变动指数定基价格变动指数（当年实际物价（当年实际物价-基年物价）基年物价）/基年物价基年物价 1999（基年）（基年）50100%200051.5103%3%200153106%6%200254108%8%200355110%10%200456112%12%200557.5115%15%年年 份份定基物价指定基物价指数（数（%）环比物价指数环比物价指数（%）环比变动物价指数环比变动物价指数19

49、9910020001031033%2001106102.92.91%2002108101.91.89%2003110101.91.85%2004112101.81.82%2005115102.72.68%例题例题 被评估房地产于被评估房地产于2006年年6月月30日进行日进行评估，该类房地产评估，该类房地产2006年上半年各月月末年上半年各月月末的价格同的价格同2005年底相比，分别上涨了年底相比，分别上涨了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%和和10.5%。其。其中参照房地产在中参照房地产在2006年年3月底的价格为月底的价格为3800元元/平方米，则评估对象于平方米，则评估对象

50、于2006年年6月月30日的价值接近于：日的价值接近于：例例 ：某地区某类房地产：某地区某类房地产 2009 年年 4 月至月至 10 月的月的价格指数分别为价格指数分别为 79.6 ， 74.7 ， 76.7 ， 85.0 ， 89.2 ， 92.5 ， 98.1 （以以 2008 年年 1 月为月为 100 ）其中某宗房地产在）其中某宗房地产在 2009 年年 6 月的价格月的价格为为 18000 元元/ 平方米，请对其进行交易日期修平方米，请对其进行交易日期修正，将其修正到正，将其修正到 2009年年 10 月的价格？月的价格？ 解：解： 18000 98.1/76.7=23022 （元