资产评估理论与方法培训课件.pptx

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1、中央财经大学资产评估研究所中央财经大学资产评估研究所二二八年八年（一）资产评估的涵义（一）资产评估的涵义 资产评估是指通过对资产某一时点价值的估算，从而确定其价值的经济活动。 具体来说，资产评估是指专门机构和人员，依据国家规定和有关资料，根据特定的目的，遵循适用的原则，选择适当的价值类型，按照法定的程序，运用科学的方法，对资产价值进行评定和估算的过程。资产评估的主体资产评估的客体资产评估的特定目的资产评估的程序资产评估的价值类型资产评估的方法 是指注册资产评估师依据相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程行为和过程。 评估与估

2、价、估值 Valuation Appraisal(评估) Evaluation(估价) 房地产估价 real estate appraisal Property Valuation 资产评估与评估 评估与评价、科技评估、项目评估、信用评估 复核性评估 追溯性评估 预期性评估（二）资产评估与会计计价（二）资产评估与会计计价二者发生的前提条件不同二者发生的前提条件不同二者的目的不同二者的目的不同执行操作者不同执行操作者不同对于资产的认识 （1）经济学对资产的定义）经济学对资产的定义 经济学中资产的概念相对而言是较宽泛的。如果按经济本质来定义，资产是指未来的经济利益。D.格林沃尔德主编的现代经济词典

3、（商务印书馆，1983年中文版，第25页）将资产定义为：“由企业或个人拥有并具有价值的有形的财产或无形的权利。资产之所以对物主有用，或者是由于它是未来事业的源泉，或者是由于它可以用于取得未来的经济利益。” （2）会计学对资产的定义）会计学对资产的定义 美国财务会计准则委员会（FASB）在1985年公开发布的第六号财务会计概念公告（SFAC No.6）中的定义是：“资产是可能的未来经济收益，它是特定个体从已经发生的交易或事项中取得或加以控制的。” 1993年，我国企业会计准则中对资产定义为：是企业拥有或者控制的，能以货币计量的经济资源，包括各种财产、债权和其他权利。 2000年6月，国务院第28

4、7号令企业财务会计报告条例 资产，是指过去的交易或事项形成并由企业拥有或者控制的资源，该资源预期会给企业带来经济利益。 （3）评估学对资产的定义）评估学对资产的定义 在国际评估准则和美国的专业评估实务统一准则（USPAP）中，虽然没有直接给出评估中资产的定义，但都对评估中的资产与会计学中的资产进行了比较，并明确其差异性。国际评估准则中指出：会计术语与评估师常用的术语存在一些差别。从技术上说，被评估的对象是资产的所有权或“所有者的权利”，而不是有形资产或无形资产本身。 （4）资产与财产）资产与财产 对比资产而言，财产则是法律概念，法学中财产是以所有权为核心，只有符合所有权要件，才能成为企业的财产

5、，强调其法律形式。从资产评估的角度而言，一切具有商业价值或交换价值的各类财产和权利，只要由主体拥有或控制，就视为企业的资产，而不是看其在法律上是否符合所有权的要件。即资产评估的资产界定是以控制权为依据，而不以所有权为企业资产的界定依据。这也就明确了作为资产评估对象的资产界定原则，同时也揭示了资产与财产的区别。 国际评估准则中对于财产的解释是：“财产”是个法律概念。财产由具有排他性的业主所有权组成。使用“财产”概念时，如果未加进一步限定或说明，可以指不动产，也可以指动产，或者两者之合称。根据本准则体系的侧重点，在准则中使用了“资产”概念。但在通常情况下“财产”概念也可替换使用。 美康芒斯：“财产

6、的经济意义就是资产，而资产的法律意义就是财产。”也就是说，资产与财产的含义基本上相同，不过前者多用于经济，后者多用于法律。（一）资产的涵义与类别（一）资产的涵义与类别1资产的涵义 作为资产评估对象的资产，与作为会计对象的资产，其涵义是不同的。一般可以从以下三个方面理解： 2资产的类别存在形态（有形资产和无形资产）是否具有综合获利能力（单项资产和整体资产）能否独立存在（可确指资产和不可确指的资产）按流动性（短期资产和长期资产）（二）资产的界定（二）资产的界定1资产的权属2账外资产及其界定 人力资源 资质 品牌3不良资产及其界定 债转股、不良债权 净资产与所有者权益（三）资产重组与资产评估（三）资

7、产重组与资产评估（四）资产评估与资产处理（四）资产评估与资产处理资产即将发生的经济行为资产即将发生的经济行为国有资产评估管理办法对国有资产评估行为的规定（应该评估和可以评估）特定目的的作用特定目的的作用对于价值类型的选择对于评估结果的使用价值类型的涵义价值类型的涵义价值类型的作用价值类型的作用 1 价值类型是影响和决定资产评估价值的重要因素。资产评估价值是某项资产在特定条件下的价值表现，其价值涵义不同，结果也不一样。 2价值类型制约资产评估方法的选择。价值类型实际上是评估价值的一个具体标准，为了获得某种标准的评估价值，需要通过评估方法获得。国际上通行的评估方法主要有三种：市场法、成本法和收益法

8、。现实工作中，我国更多的采用的是成本法，市场法和收益法的应用相对较少。应该说，评估方法无所谓先进和落后之分，只要能够获得满足价值类型结果的方法都是可行和有效的，我国之所以采用成本法较多，主要是受制于市场条件。因此，在价值类型确定的情况下，评估方法的选择具有随机性和多样性，国际评估准则中指出：“评估市场价值的最常见方法包括市场（比较法）。收益资本化或现金流折现法（收益法）和成本法。 ” 3 明确评估价值类型，可以更清楚的表达评估结果，可以避免报告使用者误用评估结果。任何评估结果都是有条件的，不同的评估目的、市场条件决定其价值涵义是不同的，评估价值也不相同。评估师在评估报告中提出评估价值，并明确其

9、价值类型，可以使报告使用者更清楚地使用评估价值，避免滥用评估价值。这样也可以规避评估师的责任。 价值类型研究的动态价值类型研究的动态 经过这些年的研究和争论，对于价值类型的认识取得一定的发展，至少在以下方面达成共识： 1价值类型说明评估价值的涵义、是评估价值质的规定。 2价值类型是必须的，资产评估过程开始就应确定价值类型，价值类型指导资产评估过程始终； 3评估目的，即资产发生的经济行为是决定价值类型的重要依据，是判断确定资产评估价值的基础； 4 每一种价值类型必须予以明确的定义。 价值类型划分为（典型）市场价值和非典型市场价值。 资产评估中，以国际评估准则为代表的价值类型中，所称市场价值是狭义

10、的。国际评估准则中，市场价值定义为：自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值估计数额，当事人双方应各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。 根据国际评估准则、专业评估执业统一准则（美国）以及国外有关资产评估论著，非典型市场价值的类型和定义可以概括为以下几种： 1在用价值。在用价值是指特定资产在特定用途下对特定使用者的价值，该价值类型重点反映了作为企业组成部分的特定资产对其所属企业能够带来的价值，而并不考虑该资产的最佳用途或资产变现所能实现的价值量。 2 投资价值。投资价值是指资产对于具有明确投资目标的特定投资者或某一类投资者所具有的价值。这

11、一概念将特定的资产与具有明确投资目标、标准的特定投资者或某一类投资者结合起来。 3持续经营价值。持续经营价值是指在持续经营条件下公司的价值。持续经营价值假设现有资产将被用于产生未来现金流并且不会被出卖。投资者考虑持续经营价值，并将它与生产终止时的资产价值对比。如果持续经营价值超过生产终止时的生产价值，那么进行经营是有意义的。 4清算价格。清算价格是指在非公开市场上限制拍卖的价格。清算价格一般低于现行市场价格，这是由市场供求状况决定的。其一，因经营失利而导致破产的企业，必然会急于将资产转让或拍卖；其二，这种交易活动只要取决于买方，占有主动权的买方必定极力压低成交价格，以从中获取利益。 5保险价值

12、。保险价值是指可能因危险造成损失的实体项目的重置和（或）重建成本。保险价值是保险单条款中记载或认同的某项资产损失或资产群价值的一部分损失。 （一）市场法（一）市场法 市场法也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。 通过市场法进行资产评估，需要满足两个最基本的前提条件：其一是需要有一个充分发育、活跃的资产市场；其二是参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜集到的。 （二）成本法（二）成本法 成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方

13、法。 资产评估价值 资产的重置成本-资产实体性贬值 -资产功能性贬值-资产经济性贬值或或 = 重置成本 成新率重置成本重置成本 分为复原重置成本和更新重置成本两种。 1复原重置成本是指采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。 2更新重置成本是指采用新型材料，现代建筑或制造标准，新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用。资产的实体性贬值资产的实体性贬值 资产的实体性贬值亦称有形损耗，是指资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损耗或下降而引起的资产的价值损失。资产

14、的功能性贬值资产的功能性贬值 资产的功能性贬值，是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。 资产的经济性贬值资产的经济性贬值 资产的经济性贬值，是指由于外部条件的变化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值损失。资产购建时物价指数资产购建时物价指数资产评估时物价指数资产评估时物价指数史成本史成本资产历资产历置成本置成本资产重资产重重置成本重置成本参照物参照物参照物年产量参照物年产量被评估资产年产量被评估资产年产量重置成本重置成本被评估资产被评估资产X X参参照照物物资资产产的的产产量量被被评评估估资资产产的的产产量量参参照照物物资资产产的的重重置置成成本本被被评评估估资资产产

15、的的重重置置成成本本X X参参照照物物资资产产的的产产量量被被评评估估资资产产的的产产量量的的重重置置成成本本参参照照物物资资产产的的重重置置成成本本被被评评估估资资产产1 10 00 0% %预预计计尚尚可可使使用用年年限限实实际际已已使使用用年年限限预预计计尚尚可可使使用用年年限限成成新新率率100%100%重置成本重置成本修复费用修复费用1 1成新率成新率（三）收益法（三）收益法 收益法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。 应用收益法必须具备的前提条件是应用收益法必须具备的前提条件是： 1被评估资产必须是能用货币衡量其未来期望收益的单

16、项或整体资产； 2资产所有者所承担的风险也必须是能用货币衡量的。收益法应用的形式收益法应用的形式 1资产未来收益期有限的情况。资产未来预期收益具有特定时期的情况下，通过预测有限期限内各期的收益额，以适当的折现率进行折现后求和获得，各年预期收益折现值之和，即为评估值。2资产未来收益无限期的情况 （1）未来收益年金化的情形 资产评估值（收益现值）= 年收益额/资本化率（2）未来收益是不等额的情形 资产评估值（预期收益现值） =前若干年各年收益额各年折现系数+以后各年的年金化收益/资本化率前若干年最后一年的折现系数（四）资产评估方法的选择（四）资产评估方法的选择 1 资产评估方法的选择必须与资产评估价值类型相适应。 2 资产评估方法必须与评估对象相适应。 3 评估方法的选择还要受可搜集数据和信息资料的制约。