[精选]XXXX年房地产市场分析9951.pptx

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1、成都锐理数据处理技术股份有限公司成都锐理数据处理技术股份有限公司 网址：网址： 电话：电话：028-85336302 028-85336302 传真：传真：028-85335800028-853358002016年房地产市场研究成都锐理数据2016年12月31日2016年房地产市场回顾2016年宏观经济回顾2016年房地产市场回顾2016年房地产政策回顾123目 录2017年房地产市场预期2017年宏观经济预期2017年房地产政策预期2017年房地产市场预期未来房地产市场展望房地产市场发展展望房地产企业发展建议12016年房地产市场回顾1.2.3.2016年宏观经济回顾2016年房地产政策回顾

2、2016年房地产市场回顾2016年宏观经济回顾美联储欧洲央行英国央行日本央行瑞士央行加拿大央行澳大利亚央行新西兰央行0.00%0.50%1.00%1.50%2.00%2.50%-0.50%-1.00%-1.50%-2.00%利率CPI【国际宏观经济回顾】全球负利率时代，欧盟继续实行QE政策、日本延续负利率刺激2017年12月欧洲央行会议决定把欧元区三大基准利率维持在今年3月降息以来的史上最低利率水平宣布延长量化宽松期限，从2017年3月延长到12月从2017年4月起将资产购买计划(APP)每月购买资产的规模从目前的800亿欧元减少到600亿欧元。欧洲继续实行量化宽松2017年11月日本央行宣布

3、维持现有货币政策不变，日本央行继续维持负利率。日本延续负利率20162016年年1212月月各国央行最新利率及各国央行最新利率及CPICPI图图2016年12月美联储如期加息25个基点。这是美国一年来首次加息、十年来第二次加息。2017年加息两次是合理预期，如果经济表现更加强劲，则加息三次也“并非难以置信”。美元宣布加息备注：以上数据来源于南方财富网，锐理整理。备注：以上数据来源于南方财富网，锐理整理。12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月2015年2016年Column02Column03Column04Column05Column06Column07Column08Colu

4、mn09Column10Column110.0050.010.0150.020.025【国际宏观经济回顾】美国经济一枝独秀，美元进入升值和加息周期12月 1月2月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月2015年 2016年Column02Column03Column04Column05Column06Column07Column08Column09Column10Column113.00%3.50%4.00%4.50%5.00%5.50%5%20152015年年1212月月-2016-2016年年1111月月美国失业率美国失业率走势图走势图5%自然失业率线自然失业率线Q1Q2Q3Q4Q1

5、Q2Q3Q4Q1Q2Q32014年Column02Column03Column042015年Column05Column06Column072016年Column08Column0900.0050.010.0150.020.0250.030.0351.60%2.40%2.90%2.50%3.30%3%2.20%1.90%1.60%1.30%1.70%2014-20162014-2016年前三季度年前三季度美国美国GDPGDP增速增速走势图走势图备注：以上数据来源于备注：以上数据来源于Trading EconomicsTrading Economics，锐理整理。，锐理整理。20152015年年

6、1212月月-2016-2016年年1111月月美国通货膨胀率美国通货膨胀率走势图走势图2%目标线目标线美元进入加息周期先决条件已达成美元进入加息周期先决条件已达成就业改善：低于美国5%的自然失业率经济复苏：经济指标优于预期通胀预期：未超过美联储2%的目标数据源：国家统计局【国际黑天鹅事件回顾】国际黑天鹅事件频发2016.06.23 2016.06.23 英国公投脱欧英国公投脱欧英国市场不确定性增强，英国不动产和投资收益率降低。人民币相对英镑被动升值，但是因为中国对英国投资有限影响较小。美元成为避险港湾，加大中期人民币兑美元的贬值压力20162016.1111.08 08 特朗普当选美国总统特

7、朗普当选美国总统特朗普被市场作为不确定因素，其主张加大国内基础设施建设，积极财政政策，适当收紧货币政策预期加息频率和力度加强，新兴市场资本流出成潮，美元指数短期走强中国资本继续外流，对楼市存在降温的效应；中国企业美元债务成本增加20162016.09.09 美国司法部向德意志银行开出美国司法部向德意志银行开出140140亿美元罚单亿美元罚单2016.12.04 2016.12.04 意大利宪法改革被公投否决意大利宪法改革被公投否决2016.12 2016.12 美国美联储宣布加息美国美联储宣布加息2525个基点个基点。Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1

8、 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q31997年Column02Column03Column041998年Column05Column06Column071999年Column08Column09Column102000年Column11Column12Column132001年Column14Column15Column162002年Column17Column18Column192003年Column20Column21Column222004年Column23Col

9、umn24Column252005年Column26Column27Column282006年Column29Column30Column312007年Column32Column33Column342008年Column35Column36Column372009年Column38Column39Column402010年Column41Column42Column432011年Column44Column45Column462012年Column47Column48Column492013年Column50Column51Column522014年Column53Column54Colum

10、n552015年Column56Column57Column582016年Column59Column605%7%9%11%13%15%17%6.70%GDP增速【国内宏观经济回顾】2016年整体经济增速稳定，经济增速中速长期化19972016年全国国内生产总值GDP增速季度走势备注：以上数据来源于东方财富网，锐理整理。备注：以上数据来源于东方财富网，锐理整理。1月4月7月10月1月4月7月10月1月4月7月10月1月4月7月10月1月4月7月10月1月4月7月10月1月4月7月10月1月4月7月10月1月4月7月10月2008年Column02Column03Column04Column05

11、Column06Column07Column08Column09Column10Column11Column122009年Column13Column14Column15Column16Column17Column18Column19Column20Column21Column22Column232010年Column24Column25Column26Column27Column28Column29Column30Column31Column32Column33Column342011年Column35Column36Column37Column38Column39Column40Colum

12、n41Column42Column43Column44Column452012年Column46Column47Column48Column49Column50Column51Column52Column53Column54Column55Column562013年Column57Column58Column59Column60Column61Column62Column63Column64Column65Column66Column672014年Column68Column69Column70Column71Column72Column73Column74Column75Column76Co

13、lumn77Column782015年Column79Column80Column81Column82Column83Column84Column85Column86Column87Column88Column892016年Column90Column91Column92Column93Column94Column95Column96Column97Column98Column999095100105110115CPI当月值PPI当月值【国内宏观经济回顾】CPI受猪肉下跌和房价上涨影响，整体温和可控；PPI受供给侧改革去产能和大宗商品价格增速提升推动，但缺乏长期走高的需求支撑备注：以上数据来源

14、于东方财富网，锐理整理。备注：以上数据来源于东方财富网，锐理整理。20082016年11月全国消费者价格指数CPI、工业品出厂价格指数PPI月度走势【国内宏观经济回顾】经济运行平稳表面下暗流涌动，GDP实际增速平稳但现价增速逐季提升Q1Q2Q32016年Column02Column0300.010.020.030.040.050.060.070.080.097.10%7.30%7.80%GDP实际增速-同比GDP现价增速GDP平减指数20162016年年前三季度前三季度国内生产总值增速国内生产总值增速走势图走势图备注：以上数据来源于备注：以上数据来源于国家统计局国家统计局，锐理整理。，锐理整理

15、。1月5月9月1月5月9月1月5月9月1月5月9月1月5月9月1月5月9月1月5月9月1月5月9月1月5月9月1月5月9月1月5月9月1月5月9月1月5月9月1月5月9月2003年Column02Column03Column04Column05Column06Column07Column08Column09Column10Column11Column122004年Column13Column14Column15Column16Column17Column18Column19Column20Column21Column22Column232005年Column24Column25Column26

16、Column27Column28Column29Column30Column31Column32Column33Column342006年Column35Column36Column37Column38Column39Column40Column41Column42Column43Column44Column452007年Column46Column47Column48Column49Column50Column51Column52Column53Column54Column55Column562008年Column57Column58Column59Column60Column61Colum

17、n62Column63Column64Column65Column66Column672009年Column68Column69Column70Column71Column72Column73Column74Column75Column76Column77Column782010年Column79Column80Column81Column82Column83Column84Column85Column86Column87Column88Column892011年Column90Column91Column92Column93Column94Column95Column96Column97Co

18、lumn98Column99Column1002012年Column101Column102Column103Column104Column105Column106Column107Column108Column109Column110Column1112013年Column112Column113Column114Column115Column116Column117Column118Column119Column120Column121Column1222014年Column123Column124Column125Column126Column127Column128Column129C

19、olumn130Column131Column132Column1332015年Column134Column135Column136Column137Column138Column139Column140Column141Column142Column143Column1442016年Column145Column146Column147Column148Column149Column150Column151Column152Column15305101520253035020000040000060000080000010000001200000M2供应量M2同比增长(%)【国内宏观经济回

20、顾】2016年货币供应量持续宽松，增速保持10%左右20032016年9月M2供应量同比增长(%)情况月度走势图备注：以上数据来源于东方财富网，锐理整理。备注：以上数据来源于东方财富网，锐理整理。10%增长速度线增长速度线1月6月11月4月9月2月7月12月5月10月3月8月1月6月11月4月9月2月7月12月5月10月3月8月1月6月11月4月9月2月7月12月5月10月3月8月1月6月11月4月9月2月7月12月5月10月3月8月1997年Column02Column03Column04Column05Column06Column07Column08Column09Column10Colu

21、mn11Column121998年Column13Column14Column15Column16Column17Column18Column19Column20Column21Column22Column231999年Column24Column25Column26Column27Column28Column29Column30Column31Column32Column33Column342000年Column35Column36Column37Column38Column39Column40Column41Column42Column43Column44Column452001年Colu

22、mn46Column47Column48Column49Column50Column51Column52Column53Column54Column55Column562002年Column57Column58Column59Column60Column61Column62Column63Column64Column65Column66Column672003年Column68Column69Column70Column71Column72Column73Column74Column75Column76Column77Column782004年Column79Column80Column81C

23、olumn82Column83Column84Column85Column86Column87Column88Column892005年Column90Column91Column92Column93Column94Column95Column96Column97Column98Column99Column1002006年Column101Column102Column103Column104Column105Column106Column107Column108Column109Column110Column1112007年Column112Column113Column114Column1

24、15Column116Column117Column118Column119Column120Column121Column1222008年Column123Column124Column125Column126Column127Column128Column129Column130Column131Column132Column1332009年Column134Column135Column136Column137Column138Column139Column140Column141Column142Column143Column1442010年Column145Column146Colu

25、mn147Column148Column149Column150Column151Column152Column153Column154Column1552011年Column156Column157Column158Column159Column160Column161Column162Column163Column164Column165Column1662012年Column167Column168Column169Column170Column171Column172Column173Column174Column175Column176Column1772013年Column178C

26、olumn179Column180Column181Column182Column183Column184Column185Column186Column187Column1882014年Column189Column190Column191Column192Column193Column194Column195Column196Column197Column198Column1992015年Column200Column201Column202Column203Column204Column205Column206Column207Column208Column209Column210201

27、6年Column211Column212Column213Column214Column215Column216Column217Column218Column219Column220160000014000001200000100000080000060000040000020000009092949698100102104106108110M2供应量（亿元）CPI当月值【国内宏观经济回顾】M2与CPI未呈现理论正相关关系，因新增M2主要流向金融和房地产业1997-20161997-2016年年M2M2货币供应量和货币供应量和CPICPI值值走势图走势图Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q

28、2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q32010年Column02Column03Column042011年Column05Column06Column072012年Column08Column09Column102013年Column11Column12Column132014年Column14Column15Column162015年Column17Column18Column192016年Column20Column210.050.060.070.080.090.10.119.8%金融行业增加值在GDP中占比房地产行业增加值在GDP中占比【国内宏观经济回顾】

29、资金严重脱实趋虚，金融行业虚胖20201010-2016-2016年第三季度年第三季度金融、房地产业增加值在金融、房地产业增加值在GDPGDP中占比中占比季度走势图季度走势图备注：以上数据来源于备注：以上数据来源于国家统计局国家统计局，锐理整理。，锐理整理。英美国家金融一般占比线英美国家金融一般占比线7%1月6月11月4月9月2月7月12月5月10月3月8月1月6月11月4月9月2月7月12月5月10月3月8月1月6月11月4月9月2月7月12月5月10月3月8月1月6月11月4月9月2月7月12月5月10月3月8月1997年Column02Column03Column04Column05Co

30、lumn06Column07Column08Column09Column10Column11Column121998年Column13Column14Column15Column16Column17Column18Column19Column20Column21Column22Column231999年Column24Column25Column26Column27Column28Column29Column30Column31Column32Column33Column342000年Column35Column36Column37Column38Column39Column40Column4

31、1Column42Column43Column44Column452001年Column46Column47Column48Column49Column50Column51Column52Column53Column54Column55Column562002年Column57Column58Column59Column60Column61Column62Column63Column64Column65Column66Column672003年Column68Column69Column70Column71Column72Column73Column74Column75Column76Colu

32、mn77Column782004年Column79Column80Column81Column82Column83Column84Column85Column86Column87Column88Column892005年Column90Column91Column92Column93Column94Column95Column96Column97Column98Column99Column1002006年Column101Column102Column103Column104Column105Column106Column107Column108Column109Column110Column

33、1112007年Column112Column113Column114Column115Column116Column117Column118Column119Column120Column121Column1222008年Column123Column124Column125Column126Column127Column128Column129Column130Column131Column132Column1332009年Column134Column135Column136Column137Column138Column139Column140Column141Column142Col

34、umn143Column1442010年Column145Column146Column147Column148Column149Column150Column151Column152Column153Column154Column1552011年Column156Column157Column158Column159Column160Column161Column162Column163Column164Column165Column1662012年Column167Column168Column169Column170Column171Column172Column173Column174

35、Column175Column176Column1772013年Column178Column179Column180Column181Column182Column183Column184Column185Column186Column187Column1882014年Column189Column190Column191Column192Column193Column194Column195Column196Column197Column198Column1992015年Column200Column201Column202Column203Column204Column205Column

36、206Column207Column208Column209Column2102016年Column211Column212Column213Column214Column215Column216Column217Column218Column219Column22000.020.040.060.080.10.127.47%5.22%2.25%1.98%2.25%4.14%2.25%3.50%3.00%1.50%10.08%7.92%5.85%5.31%5.58%7.47%5.31%6.56%6.00%4.35%一年期存款利率一年期贷款利率【国内宏观经济回顾】经济下行压力仍然存在，市场预期支持

37、利率下行1997-20161997-2016年年一年期存贷款利率一年期存贷款利率走势图走势图1月7月1月7月1月7月1月7月1月7月1月7月1月7月1月7月1月7月1月7月1月7月1月7月1月7月1月7月1月7月1月7月1月7月1月7月1月7月1月7月1997年Column02Column03Column04Column05Column06Column07Column08Column09Column10Column11Column121998年Column13Column14Column15Column16Column17Column18Column19Column20Column21Colu

38、mn22Column231999年Column24Column25Column26Column27Column28Column29Column30Column31Column32Column33Column342000年Column35Column36Column37Column38Column39Column40Column41Column42Column43Column44Column452001年Column46Column47Column48Column49Column50Column51Column52Column53Column54Column55Column562002年Colu

39、mn57Column58Column59Column60Column61Column62Column63Column64Column65Column66Column672003年Column68Column69Column70Column71Column72Column73Column74Column75Column76Column77Column782004年Column79Column80Column81Column82Column83Column84Column85Column86Column87Column88Column892005年Column90Column91Column92C

40、olumn93Column94Column95Column96Column97Column98Column99Column1002006年Column101Column102Column103Column104Column105Column106Column107Column108Column109Column110Column1112007年Column112Column113Column114Column115Column116Column117Column118Column119Column120Column121Column1222008年Column123Column124Colum

41、n125Column126Column127Column128Column129Column130Column131Column132Column1332009年Column134Column135Column136Column137Column138Column139Column140Column141Column142Column143Column1442010年Column145Column146Column147Column148Column149Column150Column151Column152Column153Column154Column1552011年Column156Co

42、lumn157Column158Column159Column160Column161Column162Column163Column164Column165Column1662012年Column167Column168Column169Column170Column171Column172Column173Column174Column175Column176Column1772013年Column178Column179Column180Column181Column182Column183Column184Column185Column186Column187Column1882014

43、年Column189Column190Column191Column192Column193Column194Column195Column196Column197Column198Column1992015年Column200Column201Column202Column203Column204Column205Column206Column207Column208Column209Column2102016年Column211Column212Column213Column214Column215Column216Column217Column218Column219Column2201

44、600000140000012000001000000800000600000400000200000000.010.020.030.040.050.060.070.08M2供应量（亿元）一年期存款利率【国内宏观经济回顾】M2快速增长导致货币供给大于需求，进一步使存款利率保持低位1997-20161997-2016年年货币供应量货币供应量M2M2和一年期存款利率和一年期存款利率走势图走势图【国内宏观经济回顾】中美利差缩小，存在利差倒挂可能，人民币贬值、加息压力增大中国历史的三次利差倒挂时期资本是净流入，因为人民币资产的高收益消除了利差影响。过去三次利差倒挂都是处于周期性经济下行，但是因为货币政

45、策持续宽松和利率下降，经济中长期会回暖。历史利差倒挂仍然资本净流入近两年来中美利差开始明显下降，未来存在利差倒挂背的可能。但是因为我们处于经济结构性下行，缺少高收益人民币资产，未来汇率贬值和资本外流风险是上升的。未来利差倒挂存在资本外流风险2002-20152002-2015年年中国美国中国美国1010年期国债到期收益率年期国债到期收益率走势图走势图备注：以上数据来源于备注：以上数据来源于WindWind，锐理整理。，锐理整理。没有中国利率数据没有中国利率数据2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 20

46、11年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年600650700750800850827.84 827.7827.7827.7827.68819.17797.18760.4694.51683.1676.95645.88631.25619.32614.28622.84665.74人民币对美元汇率(美元=100)(元)【国内宏观经济回顾】人民币将进入贬值周期20002016年人民币对美元汇率走势图备注：以上数据来源于东方财富网，锐理整理。备注：以上数据来源于东方财富网，锐理整理。【总结】2016年宏观经济回顾国际宏观经济回顾全球负利率时代：欧盟继续实行QE政策、日本延续负利率刺

47、激美元加息周期：美国经济一枝独秀，美元进入升值和加息周期黑天鹅事件频发：英国脱欧、特朗普当选美国总统、美元加息都在改变市场预期，转变国际资本的流向国内宏观经济回顾经济增速：中国经济增速稳定，但经济运行平稳下暗流涌动货币供应：货币供应量持续宽松，但新增M2主要流向金融和房地产业，资金严重脱实趋虚利率水平：经济下行压力和货币供应使得利率处于低位人民币汇率：中美利差缩小，存在利差倒挂可能，人民币贬值、加息压力增大，进入贬值周期2016年房地产政策回顾Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q42014年Column02Column03Column042015年Column05Column06Co

48、lumn072016年Column08Column09Column10【2016房地产调控政策回顾】40个限购城市取消限购“930”新政出台“五次降息、三次降准”“330政策”“新930新政”“一次降息、两次降准”减免房地产契税、营业税（不含一线）重点城市集中出台调控政策2014-2016年房地产政策走势政策收紧政策收紧政策宽松政策宽松【2016年房地产调控政策回顾】房地产行业“刺激与抑制”两条主线贯穿始终“去去库存存”为主基主基调Q1中央出台多中央出台多项刺激性政策刺激性政策下调不限购城市首付比例，首套房首付最低至20%，多部委联合发文调整契税、营业税，以及5月全面实行“营改增”，交易税负较

49、之前再降4.8央行央行维持持稳健偏健偏宽松松货币政策政策前三季度全国人民币贷款增加10.16万亿元，其中大部分流向房地产市场30多个省市先后出台刺激方案多个省市先后出台刺激方案鼓励农民进城买房调减乃至暂停土地供应多数城市给予购房货币补贴热点一、二点一、二线城市相城市相继调控控，政策力度相政策力度相较温和温和，收效甚微，收效甚微3月上海、深圳率先调整限购、限贷，苏州、南京依次落地“限房价、限地价”新政8月份，苏州、南京、杭州、厦门、武汉、郑州等热点二线城市重启限购。Q2Q3“因城施因城施策策”为为主主旋律旋律Q4去杠杆、抑制去杠杆、抑制资产泡沫，控一泡沫，控一线、稳二二线、搞活三四、搞活三四线

50、7月，中央政治局会议首次提出要“抑制资产泡沫”，明确房地产市场调控的主基调仍为去库存问题，但要区别对待一城一策930开启开启22城密集城密集调控，城市政策广度和控，城市政策广度和力度不断加力度不断加码“以限为纲”，主要涉及限购、限贷、限价、限钱，限购、限贷出现频率最高购政策注重有的放矢，分是否本地户籍、城区方位、面积段限购，个别城市还直接干预预售证审批环节、严控房企拿地资金来源强强力力整整顿顿市市场场秩秩序序成成为为亮点亮点及时澄清不实新闻报道，打击房地产虚假广告，正确引导舆论；严查违法违规房地产开发企业和中介企业，促使市场健康发展；严禁首付贷，规范互联网众筹买房行为；加强土地拍卖资金监管，防