无锡商业市场调查报告.pptx
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1、目目录录宏宏 观观 概概 念念一一市市 场场 分分 析析二二 综合体个案综合体个案三三 专业市场个案专业市场个案四四第1页/共67页第一章 宏 观 概 念城市概况、城市经济、对外交通、对内交通、城市规划第2页/共67页城市概况l 无锡市位于江苏省南部，东邻苏州，距上海128公里；南控太湖，与浙江省交界；西接常州，距南京183公里；北扼长江，与泰州市 所辖的靖江市隔江相望。l 总面积4787.61平方公里，总人口637.26万人。其中，市区面积1224.85平方公里，市区人口354.23万人。l 无锡市现辖七区两市，分别为：崇安区、南长区、北塘区、滨湖区 无锡新区、惠山区、锡山区 江阴市、宜兴市
2、无锡位于江苏省南部，总面积4787.61平方公里七区两市，总人口637.26万人江苏省无锡市长三角都市经济圈无锡全景第3页/共67页城市对外交通无锡地处长三角经济圈中心已成为华东地区主要的交通枢纽现已形成由铁路、公路、水路、航空配套组成的立体交通网络城市对外交通：l 铁路：沪宁线和新长线可与全国铁路连网直通。沪宁城际铁路已于 2010年7月1日竣工通车，京沪高速铁路也已于2011年6月 30日开通运营，宁杭城际铁路正在建设中，预计至2020年，无锡境内将有至少7条铁路线，成为苏南铁路运输的枢纽。l 公路：沪宁、沪宜高速公路通达上海市和南京市，京沪高速公路 直达北京，宁杭高速公路直通杭州。312
3、、104国道穿过无锡。沪宜、锡沙、镇澄、澄张、澄鹿等 公路干线通向苏、浙、皖。无锡已成为全国54个公路运输中心之一。l 航空：无锡硕放国际机场位于无锡国家高新技术开发区内，距无锡市区14公里，距苏州市区23公里，沪宁高速公路和312国道近在旁侧，交通优势十分突出。无锡市距上海浦东国际机场180公里，距上海虹桥国际机场120公里。l 水路：无锡的海洋客、货运输，主要经由上海港、张家港、江阴港出海，江阴黄田港是长江出海口的主要换装港之一，也是连结苏北地区 的主要渡口。外部交通图第4页/共67页对内交通对内主要以“两环四纵四横”形式组成交通构架无锡地铁系统由“三主两辅”，预计1号线2014年6月通车
4、城市对内公路系统：l两环：解放路(老城区)快速内环：又凤翔路，江海路，金城路、青祁路围合的高架路l四横：东西向：锡沪路、学前东路、永乐路、太湖大道l四纵：南北向：锡澄路、运河东（西）路、红星路、清扬路、兴源（昌）路内部交通构架 地铁系统：l无锡地铁系统由“三主两辅”5条线构成放射+环形线网组成，全线总长157.77公里，设车站111座。其中轨道1、2、3号线作为骨架线路，三线呈放射状；轨道4、5号线作为辅助线路；l 地铁1号线24个站点全面开建，2号线启动建设；l1号线2014年6月通车地铁线路构架第5页/共67页城市规划无锡十二五期间打造“三心、三区、三圈层”l发展定位：独具竞争力的国际化区
5、域性中心城市和最具影响力的 国际化生态型湖湾城市，围绕“生态城、旅游与现代 服务城、高科技产业城和宜居城”建设目标，实施“核心驱动、崛起锡东”，“强强联合、组合锡西”，“借力推动、运筹锡北”l 战略：三心：老城商贸中心：、太湖新城商务中心、蠡湖休闲中心 l 三区：中心老城区、太湖新城区、山水旅游休闲区 l 三圈层：中心城区：三心、三区 新城区：惠山新城区、锡东新城区、科技新城区、锡山新城区l 城镇组群：锡东城镇组群、锡西城镇组群整合全市发展，统筹中心城区、新城区和外围城镇组群三个圈层，实施区域差别化发展战略。中心老城区、太湖新城区、山水旅游休闲区，新老分工、联动发展、整合一体；第6页/共67页
6、城市经济（一）2011年无锡市GDP达6880.15亿元国民经济保持平稳增长，居民收支稳定乐观注：所有数据来自于无锡统计局l 国民生产总值:2011年全市实现地区生产总值(GDP)6880.15亿元，比上年增长11.6%。按常住人口计算人均生产总值超过10万元，达到10.74万元。观察近十年无锡国民生产总值增长率逐渐放缓，0307都保持在15%18%左右，08年以来则放缓至12%左右，继续稳步增长。l 居民收支状况:2011年全市城镇居民人均可支配收入31638元，比上年增长14.0%。农民人均纯收入16438元，比上年增长17.4%。城镇居民人均消费性支出19780元，比上年增长15.9%。
7、（总体稳步增长，20092010年略有放缓）农村居民人均消费性支出11239元，比上年增长14.8%。第7页/共67页城市经济（二）三次产业结构持续优化，第三产业所占比重稳步上涨，已达44%消费品零售业每年都以20%继续繁荣市场继续推进建设，已有65个，综合13个，专业52个注：所有数据来自于无锡统阿计局l 三次产业结构:2011年全市实现第一产业增加值122.98亿元，第二产业增加值3728.12亿元，第三产业增加值3029.05亿元，三次产业比例调整为1.8:54.2:44.0，三产增加值占GDP比重比上年提高1.2个百分点。近四年来第三产业增长率稳步上涨，产业结构持续优化。l消费品零售业
8、：消费品市场持续繁荣。全年实现社会消费品零售总额2122.72亿元，比上年增长17.3%。其中，城镇零售额1839.70亿元，比上年增长17.1%，乡村零售额283.02亿元，比上年增长19.1%；批发和零售业零售额1964.24亿元，比上年增长17.2%，住宿和餐饮业零售额158.48亿元，比上年增长19.6%。在限额以上批发和零售业零售额中，服装、鞋帽、针纺织品类 增长42.5%；金银珠宝类增长38.6%；建筑及装潢材料类增长27.3%；化妆品类增长26.9%；石油及制品类增长25.8%；通讯器材类增长23.1%。l市 场 状 况：市场建设稳步推进。年末拥有各类亿元以上商品交易市场65个，
9、市场摊位总量39961个，实现成交额3887.92亿元，比上年增长24.3%。其中综合市场13个，专业市场52个。专业市场实现成交额3408.62亿元，比上年增长26.0%。新型流通业态以及现代经营方式均有较快发展。第8页/共67页城市小结l 无锡位于江苏省南部，总面积4787.61平方公里，总人口637.26万人。l无锡地处长三角经济圈中心已成为华东地区主要的交通枢纽现已形成由 铁路、公路、水路、航空配套组成的立体交通网络。l内部交通系统主要以“两环四纵四横”形式组成交通构架，无锡地铁系统由“三主两辅”，预计1号线2014年6月通车。l围绕“生态城、旅游与现代服务城、高科技产业城和宜居城”建
10、设目标，打造“三心、三区、三圈层”的城市格局。l无锡市国民经济保持平稳增长，2011年全市实现地区生产总值(GDP)6880.15亿元，比上年增长11.6%。l三次产业结构持续优化，第三产业所占比重稳步上涨，已达44%l消费品零售业每年都以20%继续繁荣，零售总额2122.72亿元，同比增长17.3%。l市场继续推进建设，已有65个，综合13个，专业52个。区位优越交通便捷经济发达未来规划第9页/共67页第二章 市 场 分 析房地产市场、土地市场、商圈分析第10页/共67页房地产市场概况(一)l2011年是房地产行业遭遇深度调控的一年，相比2010年的楼市，2011年的调控更为密集 与严厉，2
11、010年主要以4.17国十条和 9.29新国四条为主，而在2011年年初限购令“重磅”落地，而这次的调控手段也是比以往 调控更加全面和坚决。l近日，国家副总理李克强和发改委均明确 表示2012年将继续巩固和扩大调控成果，将继续严格执行抑制投机、投资性需求的 政策措施，鼓励支持中小户型、中低价位 的普通商品建设。可以预见2012年的全国 房地产市场仍然不会太乐观。但随着存款 准备金率的首次下调和无锡外地人购房 落户标准下调至70/户等政策的实施，支持中小户型、中低价位商品房的建设，2012年无锡市场刚需市场将会迎来更好的发展。l政策回顾：第11页/共67页 2011年全国商品房销售面积10.99
12、亿平方米，同比增幅4.9%，同比增速回落5.7个百分点。其中住宅销售面积增幅3.9%，办公用房销售面积增幅6.2%，商业用房销售面积增幅12.6%。商品房销售额59119亿元，同比增幅12.1%，同比增速回落6.8个百分点。其中住宅销售额增幅10.2%，办公用房销售额增幅16.1%，商业用房销售额增幅23.7%。总体来看，全国范围内，商业地产成交量有了较大的增长，住宅 则受到政策影响，增幅低于商品房平均增长率2011年商业地产分类成交量及成交面积走势20102010年和年和20112011年商品房区域成交对比年商品房区域成交对比 可以看出，无锡市场的商业地产依然以商业用房成交为主。专业类型以及
13、商住混合型的商业地产在无锡有良好的成交走势。自2011年下半年以来，受到“限购令”的影响，本市购房比例在逐渐走低。经历半年的需求积累，在年底改善型和刚需型客户得到集中释放，打动了整体成交量的上扬。2001年至今全国商品房销售面积及增减幅走势2011年商品房区域成交情况房地产市场概况(二)第12页/共67页土地市场概况l今年政府共7次土拍，推出111幅地块，流拍3幅，成交108幅，较去年增加22幅，增长率达25%。成交金额为225.57亿元，仅占去年的57%。其中底价成交的有70幅，占总数的约65%。主要是由于今年受房地产调控的影响，土地市场也遭受重创，总体溢价率较低。l从土地成交的性质来看，居
14、住、商业用地仍占主导，但受住宅市场严厉的调控的影响，今年纯居住用地的供应量明显减少。l从居住、商业用地的面积和容积率来看，5万以下的小地块占主导，占总数的50%；容积率在1.0-2.0之间的地块有26幅，占总数的59%。l今年居住和商业用地的主要供应区域为锡山区、惠山区和新区，多为商业和商业、居住混合用地，纯住宅用地仅7幅，占总数的16%，且溢价率较低。第13页/共67页发展历程无锡商圈分析（一）发展趋势第14页/共67页无锡商圈分分析无锡商圈以解放路为中心的单核商务中心区外围组建多个城市商业次中心中心商圈：包括崇安寺、胜利门、火车站、五爱路等商圈结合。商业条件成熟，商业氛围浓厚，集购物、餐饮
15、、休闲娱乐于一体的综合性商业代表：无锡八佰伴、商业大厦、百盛、大洋百货、远东百货、英武百货、保利广场、红豆国际广场、恒隆广场、崇安寺步行街、中山路、人民路等西南商圈：包括河埒、中桥、荣巷等商圈组合。代表：万达，明泰百货等城南商圈：包括南门、太湖广场等商圈组合。包括：茂业百货，南禅寺步行街、南长街等城东商圈：包括锡沪路、东亭等商圈组合。代表：哥伦布广场、中华美食城、新大陆、中心城、银河城等新区商圈：包括长江路、旺庄路等商圈组合。代表：新之城、宝龙广场、新天地美食街等城北商圈：包括北大街、山北等商圈。代表：金太湖国际广场等惠山商圈：代表：明发商业广场、万达等中心商圈中心商圈西南商圈西南商圈城南商圈
16、城南商圈城东商圈城东商圈新区商圈新区商圈城北商圈城北商圈惠山商圈惠山商圈第15页/共67页第三章 综 合 体 个 案中华美食城、哥伦布广场、湖滨商业街、万达广场、宝龙广场、新之城、金太湖国际广场第16页/共67页 五洲中华美食城l 项目名称：五洲国际中华美食城城l 开 发 商：无锡市龙祥投资有限公司 l 建筑面积：15hl 地理位置：北面靠广益路l 产品概况：分两个区域，5栋半开放式5F多层，1栋高层公寓l 档次定位：中档l 开业时间舞动：2011年l 餐饮品牌：1F：品粤轩、渝帮人家、江南香、爵士牛排等 2F：人民公社、维度国际餐厅等 3F：渔蒙家、七杯茶、阿瓦山寨、全罗道、九大碗、云外楼、
17、外婆人家、龙皇粥府上 4F：川南印象、蛙蛙叫、大石斑深海鱼等 5F：佐佑堂足浴等l 租 金：2.54元/平方米月 l 物 业 费：8.00元/平方米月 中华美食城紧贴广益路，15h大型综合美食购物中心第17页/共67页沿地块设环通消防通道，2F3F流线环通，楼电梯设于入口处梯梯梯梯梯梯梯梯梯梯梯垃圾回收站交通干线消防车道人流动线入口梯楼电梯入口广场垃圾回收点位置应放置角落处最好另辟车道，与主要人行和车道分开，形成洁污分流，货梯同样应设置角落处与垃圾回收点能够直接联系美食城地块由于中间有一条自然河流穿过，把建筑群分为：两块区域，中间设有钢结构双层桥体联通两个区域的人流动线，同时退让出一个较大型的
18、广场可做露天聚会活动之用，同时也可作地块主入口，利用钢构天桥直接引流上建2F3F关于走廊长度：一二级防火等级建筑，廊道内两楼梯间距40m，袋形走廊道近端门口离最近楼梯20m五洲中华美食城动线分析第18页/共67页建筑立面丰富，建筑元素也相对统一建筑表皮冷暖对比配合玻璃幕墙，虚实得体统一建筑元素临街开敞电梯前室，直接引流到上层但，不加一点修饰与遮挡略显露骨东北侧入口虚实得体，造型硬朗稳定的砖混形式贴面配合传统中式硬山造型，给人一种敦实的存感，配合造型多变的玻璃幕墙，对比明确。遮阳形式多变，网格造型北侧退让广场及个入口广场上缺乏景观趣味性，没有标志性的导视系统及雕塑进行画龙点睛之笔，给人略显空旷简
19、陋的感觉。在建筑设计时，楼层间设有空调外机搁放槽，用百叶遮住，现在业主直接把灯箱logo安防在百叶处，对消防不利，由于是通长的幕墙窗，可做纵向纵向的冲孔铝板做遮阳，同时可做广告，似万达做法，立面整体，不影响通风五洲中华美食城立面分析第19页/共67页哥伦布广场一期地处广南路与广益路交界处12h综合体哥伦布广场l 项目名称：哥伦布广场休闲购物公园l 开 发 商：无锡市崇安新城龙安置业有限公司l 建筑面积：总：12h 商：42358.40l 容 积 率：1.99l 地理位置：南倚广祥路、北沿广益路、西临广谐路、东靠广南路l 档次定位：中档l 开业时间：2009年l 产品概况：1栋公寓、11栋商铺、
20、1栋写字楼l 配套设施：车位：1600个（一期800个）l 业 态：国际大卖场 餐饮美食 时尚百货 亲子童玩 休闲娱乐l 租售价格：租：5-15元/平方米/天 售：58万元/平方米l 物 业 费：商铺：8元/平方米/月 公寓：3元/平方米/月l经营状况：良好l项目配套：家乐福，月星家居，易初爱莲，广益实验中心，睦邻中心，168宾馆 第20页/共67页三轴，一环，三庭院，一入口广场，一带型休闲长廊梯梯梯梯梯梯梯梯梯梯梯梯梯梯梯梯梯梯梯梯梯梯梯梯梯梯梯梯梯梯本地块外形方正，所以使用环形主通道布置，为了使流线更为便捷，采用三条直线45角贯穿整个地块，同时形成了两条主轴，一条次轴电梯布置在各流线的节点
21、处，连接2F交通系统，有利于疏散识别，同时在主要流线节点处设有三个庭院，其中一个为下沉庭院，服务于我们的主力超市家乐福流线较差较多，节点复杂，对游客会产生“迷宫效应”本建筑群体形态为开敞式购物中心，按不同业态的分类，不同类别的店铺沿环道进行组团布置，形成本项目的基本构架垃圾回收站交通干线消防车道人流动线入口梯楼电梯哥伦布广场一期动线分析第21页/共67页中庭式小进深高层，有利于通风采光海顿公寓loft创意中心40m22m22m特征：塔内都设有中庭，小进深有利于通风，进深接近23跨(1220m)建议：中庭挑廊可以做大一些,做到2m 的同时可做节点休息平台，有效利用中庭上空空间，在可以不增公摊的同
22、时，优化用户的使用体验40m疏散距离：安全出口间：40m 袋形走道：22m哥伦布广场一期塔楼分析第22页/共67页现 状：哥伦布塔楼周边设置了不少小面积商铺借鉴细节：办公塔楼裙房可多挑出一跨(68m)利用办公人群来带动消费，做便利零售或小吃现 状：哥伦布建筑多为2F，部分3F，且3F均为娱乐配套，部分交通通至2F屋顶 二楼屋顶均为暖通设备服务，无其他利用 建 议：可做部分屋顶绿化美观，环保，控温，同时也可引流至2F屋顶和3F，形成喷淋效应现 状：建筑入口广场可以看出建筑形式复杂，而不统一建 议：入口处尽量做得对称，产生形式感，至少入口两侧建筑或构筑物高度应该 统一，建议把南侧钱江源黑鱼馆上加
23、构筑物和多媒体广告牌现 状：地块西面入口收尾比较潦草，退让广场缺乏管理，气氛沉寂建 议：可以利用地面停车场所产生的硬性人流 来刺激消费，但是需要有良好的景观和 环境来调动购物气氛现 状：地块内西侧广场上部的钢构构筑物，略显简陋，且与建筑整体风格不搭建 议：内庭院等交通节点处，通畅是人流 汇集休憩的场，硬对其进行重点强调 且可做遮阳设施，取得较好使用价值五洲中华美食城细部分析第23页/共67页哥伦布广场二期东靠广益路，北接哥伦布广场一期有自持百货哥伦布广场二期l 项目名称：五洲国际哥伦布广场二期l 开 发 商：无锡市崇安新城龙安置业有限公司 l 建筑面积：8.67hl 档次定位：中高档l 开业时
24、间：2010.10l 业 态：1F：化 妆 品（欧珀莱、欧莱雅、美宝莲、薇姿等）珠宝首饰（周大福、老凤祥、珍宝轩等）鞋 类（百丽、星期天、哈森卡迪娜等）2F：服 装（only、mecity、vero moda、哥弟等）3F：金逸影城l 容 积 率：3.18l 售 价：5万元/平方米月 l 物 业 费：8.00元/平方米月 第24页/共67页c型动线，四角出入增加地块边角临街面梯梯梯梯梯梯梯梯梯梯梯梯2F1F梯梯梯垃圾回收站交通干线消防车道人流动线入口梯楼电梯l现 状：动线为单线形式，比较简单明了，在四角处设置主要入口，并作退让 产生小型广场，减缓人流高峰期的 冲击，动线呈现c型吧主力店：龙安百
25、货包裹其中，同事也增加了 内街沿街展示面，内街形状也不是 纯粹笔直，略有弧度，一定程度上 减缓视觉疲劳感。l建 议：电梯设置最好往内廊中间靠，增加1F人流量，安全出口可以 设在入口处。哥伦布广场二期动线分析第25页/共67页建筑立面与内部景观风格统一沿广南路段沿街面短小，人气一般优 势：1.入驻的品牌明显比一期上一个档次 2.采用了多媒体系统来营造购物气氛 3.内街遮阳种类多样化 4.内街景观风格和建筑风格比较统一，并在节点处设旱喷 在相应时期营造消费气氛(排水设计)存在问题：1.内街太长,使消费者在逛街时有疲劳感 2.沿广南路沿街面短小，人气一般哥伦布广场二期细部分析第26页/共67页广益睦
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