简论公共政策视野下经济适用房发展困境及问题探究.doc

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1、 简论公共政策视野下经济适用房发展困境及问题探究一、经济适用房的内涵及其作用 经济适用住房是一种供中低收入者居住，享受政府政策优待的住房，它与市场价商品房均属于商品房的范畴，受政府掌握并限价销售。它作为一种带有社会福利性质的“准商品房”，兼具行政性和商品性，其行政层面关注社会公正和福利，商品层面则追赶利润最大化。其详细内涵可参考王洪春学者的住房社会保障讨论一书中提到的：“经济适用住房是指已经列入国家规划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建筑，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房，具有经济性和适用性特点的具有社会保障性质的商品住宅。经济性，是指住房的价格相对同期市场价格来说是适中的，

2、适合中等及低收入家庭的负担力量。而适用性，是指在房屋的建筑标准上不能削减和降低，要到达肯定的使用效果。经济适用房是国家为低收入人群解决住房问题所做出的政策性安排。” 经济适用房政策是具有过渡性质的住房保障政策，是我国住房政策领域由规划经济体制向市场经济体制转轨的特别产物。实施经济适用房这项政策，其特有的社会保障和经济功能满意了公正和效率的统筹兼顾，是实现居民住房需求的有效方式，它与其他的住房保障形式共同构成我国住房保障体系，是不行或缺的一局部。其重大作用主要表达在以下几个方面： （一）经济适用房有助于实现社会公正公正 实施经济适用住房规划，是重大的利益调整，是施惠于民的善举。由于商品房的售价比

3、经济房要高出许多，中低收入人群根本无力购置，经济适用房的消失成为他们的首选，许多无力购置商品房的群体在国家的补贴下能买得起经济适用房。同时经济适用房在克制收入方面不公平引起的住房问题过程中也扮演着重要角色。在国民收入二次安排中，涉及住房的资源配置和流通、消费，经济适用房在扭转此中富者愈富、弱者愈弱的趋势向社会公正倾斜里边担负着重要角色，在很大程度上解决了中低收入者的住房问题，促进了住房公正，有利于实现社会公正公正和公共住房政策目标。 （二）经济适用房有助于房地产市场构造调整 经济适用房政策实行以来，各地相继出台了一系列宏观调控政策，通过构造调整存进了商品房开发的理性回归，促进房地产市场进入一个

4、供求总量根本平衡、构造根本合理、价格根本稳定的安康进展轨迹，确保商品房的投资构造与消费者的需求构造根本全都，此外，经济适用房由于其经济性特征，相比其他商品房价格要低得多，吸引了大批投资者的关注，给商品房市场带来肯定压力，不得不相应作出价风格整。 （三）经济适用房有助于拉动内需，促进社会和谐 推行经济适用房它不仅可以让很多中低收入者和局部中等收入者进入消费者的行列，同时还会促使商品房降价放量，是启动内需，刺激经济的重要选项。保障房与一般商品房消费的“双龙合璧”是以自主需求为特征的大批量的消费行为，它不同于以投资为目的的购房行为，它产生的是真实的、持续的消费，可以拉长消费链，带动生产链，其能量不行

5、低估。既可在破解房地产僵局上一展身手，又能在挑战经济危机中建立卓越功勋，成为启动内需，扭转危局的关键之举，其效能将超过已经出台的诸多措施，对于建立和谐社会起到促进作用，推动社会的和谐进展。 二、我国经济适用房进展逆境及进展过程中存在问题 经济适用房或许是住房改革中强调保障性和强调商品性两种改革思路并存的产物，从这个角度上讲，经济适用房更像是一种试验品。经济适用住房的开发与建立，对改善城镇中低收入居民的住房条件，完善城镇住房保障制度，促进房地产业的安康进展发挥了巨大的作用。从政策设定初衷而言它本身是为社会中低经济收入的家庭设计、建立的，现在却表现出不“经济”不“有用”的一面，值得我们总结、反思和

6、完善。其中最主要的问题表现为： （一）经济适用房建立违规超标，建立消失“高档化”现象 经济适用房缺乏详细标准，使得经济适用房建立简单陷入一个规律上的怪圈越造越大，日显贵族气息。这是由于经济适用房定价相对同区域内的商品房来说较低，利润有限，大多数开发商只好将房屋面积扩大，以此来降低本钱，造成目前市场上的经济适用房主流产品在140m2左右，100m2以下的房子甚少。在实际中，一局部高收入阶层通过不正值渠道购置了经济适用房，使得经济适用房成为出租或炒卖的投资品，造成了经济适用房的.旺销和供不应求，诱使经济适用房越盖面积越大，越盖越豪华，造成恶性循环；另一方面经济适用房本应保障的对象中低收入者却无力购

7、置经济适用房，只能望房兴叹。 （二）经济适用房价格不合理，消失弃购现象 虽有明文规定经济适用房在各地的价格，但在实际的操作层面上，由于工程规划设计和使用的建筑材料上档次，经济适用房品质有所提高，加上经济适用房的开发模式从过去经济适用房与商品房穿插合建的模式转变为形成纯经济适用房的开发模式及因经济房价格较商品房低，消费者争相抢购，市场供不应求等因素导致经济适用房的价格往往与规定的购置价格存在出入。因此虽然许多中低收入家庭冲着低的房价去，最终却因其实际规定价格而未能如愿购房。经济适用房价格过高，超过中低收入家庭的平均承受力量。 （三）经济适用房配套设施“缺失化” 经济适用房不同于商品房，其动身点是

8、经济、适用，设定为只供应给中低收入者，受本钱和地价约束，经济适用房往往地处偏远或者交通不便地带，一般建立在市政根底设施配套不太完善的地块，加上政府以及电力、电信、供电、供暖、供水等部门的低效率，消费者入住后生活上消失诸多不便，这与经济适用房的动身点违反。 （四）出售过程存在黑箱操作，消失权力寻租现象 按最初的制度设计，经济适用住房供给对象是中低收入城镇居民家庭。但在实际操作过程中，由于个人和家庭收入信息很难精确获得，人们普遍认为大多数经济适用房被“富人”买走了，而很少落到真正的穷人手里。由于定价较高、支付力量和运作不透亮等缘由，有相当局部出售给了收入偏高甚至是高收入家庭，他们从中获得的住房资源

9、甚至超过了最困难的廉租住户，导致政策优待未能真正落实到那些最需要保障的家庭，反映出供给过程中存在不公正现象。很多经济适用房在未正式销售之前就已经被税务、建立、房管、规划等与房地产有关的政府机关部门的工作人员买走，开着私家车去买经济适用房的人也不鲜见，一栋楼排在前十几名的都是有“门路”的人。 （五）转租、转让现象明显，监视治理失控 按规定，经适房在拿到房产证3年内不得转让。但是一些转让者也有其对策：出售经适房的人在房屋租售中心登记后，遇到适宜买家，双方私底下签订房屋购置合同。一些开发商利用经济适用房监管缺失，以经济适用房政策获得土地，以纯粹商品房性质开发出售，扰乱市场秩序。另外对于如何确定中低收

10、入者标准难以确定。 三、我国经济适用房政策消失问题的缘由分析 经济适用房之所以能长期在保障房建立中占有重要地位，并不是由于政府没有发觉它在制度设计上的诸多缺陷，而是由于政府对住房保障本质属性和改革路径的熟悉的游移不定。鉴于麦克拉夫林对政策执行实践中提出的“互适模型”，对政策的执行进展了系统的讨论。因此，本文以麦克拉夫林的互适模型为分析工具，对我国经济适用房政策执行消失问题的缘由进展分析。 麦克拉夫林通过由详细到抽象的方法，说明政策执行是执行者与受影响着之间就目标或手段做相互调适的一个过程，他认为这应是一个动态平衡的过程，政策执行是否有效取决于两者互适的程度。如下列图所示： （一）政策执行者与受

11、影响者之间的需求和观点并不完全全都 政策执行者与受影响者之间的需求和观点并不完全全都，基于双方在政策上的共同利益，彼此经过说明、协商、妥协等确定一个双方都可以承受的政策执行方式。在经济适用房政策的执行中，政府与中低收入人群之间的需求并不全都，从当时提出经济适用房至今，这项政策就处于不断的调适状态，为的就是能够保障大局部中低收入人群的利益，实现以民为本的执政理念。 （二）相互调适的过程是处于公平地位的双方彼此进展双向沟通的过程 相互调适的过程是处于公平地位的双方彼此进展双向沟通的过程，而不是传统的上令下行单向流程。传统的沟通方式已经不能满意经济适用房政策执行的要求，对于政府房地产商（市场）中低收

12、入人群这三方面来说，更侧重的多方的沟通。 （三）政策执行者的目标和手段可随着环境因素、受影响者的需求和观点的转变而转变 随着经济适用房叫停的声音不断消失，公共租赁住房的大规模扩建，越来越多的人看重的政府的监视执行力度上如何保障我国中低收入人群的群体利益。 （四）受影响者的利益和价值取向将反应到政策上 受影响者的利益和价值取向将反应到政策上，从而影响政策执行者的利益和价值取向对于经济适用房进展中消失的黑箱操作以及住房质量、配套设施等问题都是依据中低收入者的利益和价值取向进展调整。 四、健全住房保障体系，完善经济适用房进展的政策建议 在当前的环境下，我们不应对经济适用房抱着“一刀切”的态度，经济适

13、用房应当是可进可出的，对有限资源进展有效配置，进展一种动态的治理和安排是当前满意市场上对于经济适用房需求人群的一个重要途径，要保证到达各区域的住房保障的要求和任务。应当在不断修正和标准现行的经济适用房的政策，保持推动其在我国住房保障体系中的不行取代的作用，当廉租房和公租房等多样式的住房保障形式建立起来的时候，经济适用房就可以功成身退的淡出群众的视野。 （一）标准标准，符合政策对象需求 家庭收入水平式衡量是否具有购置经济适用房资格的重要指标。应当依据职工工资、家庭收入、家庭构造、房租水公平因素，拓宽审核参照对象，综合界定购房目标群体，计算并合理确定经济适用住房的家庭收入标准。 经济适用房建立的面

14、积及其在总的房地产开发投资中的比例也应做到因地因时制宜，规定详细的住房标准，在构建时严格落实各项细节，依据马斯洛需要层次理论，需求层次越高，消费者就越不简单被满意。经济学上，“消费者情愿支付的价格=消费者获得的满足度”也就是说，同样的住宅，满意消费者需求的层次越高，消费者能承受的定价也越高。 （二）进展政府干预，多种方式进展补贴 经济适用房类属于政府直接干预市场，由直接干预转变为间接干预，在补贴方式上向住房补贴转变，削减保障面。一般的，住房保障水平随着收入构造进展呈倒U型曲线，其保障规模也趋于下降。政府注意在整体价格上的微调工作，随着经济的不断进展，各地的经济水平状况不一，因地制宜，关注中低收

15、入群体的经济持续进展水平，经济适用房的房价不攀高商品房，不损伤开发商的利益，维持与中低收入群体的平均值相平衡。 （三）合理规划选址，完善配套设施建立 要满意到入住群体的交通便利问题，需要从其建筑选址上入手，经济适用房的选址应在充分考虑居民需求意愿的根底上，进展合理的空间布局，所建之处应搭建好公交车、出租车等交通工具的标志牌，在道路交通处构建更能到达交通便利；要选“熟地”市政、管线、道路等配套齐全；从本钱方面考虑，要选拆量不大的地，同时应加强市政、生活等配套设施的建立，以人为本，关注中低收入群体的情感生活沟通需要，建立花园、活动区等作为沟通平台，对于居民生活苦痛指数的缓解起到帮忙作用，是新时期下

16、构建人本社会的要求，是安居工程进一步落实的 表达。 （四）执行问责制，发挥政府的主导作用 明确界定在住房问题上市场与政府的关系，落实政府应担当的责任，通过培育、引导和干预市场，确保通过市场满意大局部居民住房需求，利用规划、土地供给、金融和税收等手段对市场供给与需求进展引导及调控，实施住房建立规划，对新建住房构造提出比例要求。制定住房保障的长远进展规划，分阶段制定不同的住房保障目标，并落实布局，详细工程和交付日期等，按年度对社会公布。 在政府主导的根底上，充分利用市场机制实现保障资源的高效率供应与配置。住房保障制度是政府的重要职能之一，因而政府必需在住房保障制度中发挥主导作用，如经济适用房规划设

17、计和保障对象资格审查环节，都需要政府制定标准并严格治理。涉及到户型和建立标准，要依据政府制定的详细规划实施建立；在其安排环节，住房保障治理部门对申请者应实行严格的审查。 （五）完善相关法律法规，加大监视执行力度 建立更加公正透亮的监视机制，通过公开摇号确定购置人员，扩大公示范围，延长公示时间，对骗购经济适用房者进展包括经济上大额罚金和行政惩罚在内的重罚和公示；准时的经济适用房状况的信息公开，从经济适用房的规划到始建，再到申请人群的获批事情，相关部门的规定等进展全方位的信息公开，利于政府负外部性的扭转，实行其行政性质。 在经济适用住房的平常开盘销售活动过程中进展全程监视，通过开呈现场政策解答、销

18、售信息公开检查、现场监视房源投放、售后治理明查暗访等工作，进一步加大对经济适用房销售监视治理力度，尤其针对“捂盘惜售”现象，市监察局应联合市房产部门建立健全督查工作机制。开展房源投放治理现场监视，对经济适用房开盘各流程实行驻场监察，全程跟踪，重点对房源是否全部投放、选房完毕后剩余房源是否清点登记封存并在下次开盘时再次投放等事项进展监视，严查暗箱操作行为，确保申购户排队选号选房的公正公正。开展信息公开现场检查，重点加强对开盘现场申购户信息、房源信息、销售流程等资料公示状况的监视检查，对公示内容是否完整、公示地点及形式是否合理等提出相关意见和建议，催促企业准时整改，最大限度地保障申购户的知情权，承受群众监视。 就现阶段的实际状况来看，经济适用房还不宜盲目取消，其中发觉的问题应组织绽开调查找出病因，对症下药，摸清晰毕竟是哪些环节有问题，哪些法规有空白点，哪些监管链条有盲点，只有深入调查，才能提出恰当的解决方案，才能对各方面加以防范，以便使得政策发挥最大化的效力。假如停建经济适用房，不仅不能使中低收入人群真正得到最大好处，反而会造成房价愈发高涨，百姓无力购房，财政吃紧的局面，甚至将导致更多问题的消失。政府应当正视问题的存在，分析问题解决问题，解决好群众“住有所居”问题，在促进社会公正的根底上更好地安排社会资源，真正帮忙弱势群体解决住房问题。