物业服务概论.pptx

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1、第1页/共56页第2页/共56页物业服务概论第3页/共56页课程目的第4页/共56页物业服务概论内容几个基本概念的解读法治物业物业服务中的管理物业服务市场第5页/共56页第6页/共56页第7页/共56页第8页/共56页第9页/共56页第10页/共56页神法势术德第11页/共56页第12页/共56页第13页/共56页第14页/共56页物权：物的归属 物的利用 权利人对特定的物的直接支配、管领的权利 物权具有排他性、绝对性、对世性第15页/共56页第16页/共56页 基本原则 第一编：总则 物权的设立、变更、转让和消灭 38条 物权的保护 国家、集体、私人之所有权 业主的建筑物区分所有权 第二编：

2、所有权 相邻关系之相邻权 共有 所有权取得的特别规定 土地承包经营权 建设用地使用权 物权法 第三编：用益物权 五编，247条 宅基地使用权 地役权 抵押权 第四编：担保物权 质权 留置权 第五编：占有 附则第17页/共56页物权法涉及物业管理方面主要集中在“第六章：业主的建筑物区分所有权”，其影响作用：在社会经济方面，有助于解决人口增加，土地面积有限的问题。有效率地使用土地，减少建筑成本，促进都市更新，尤其是使更多的老百姓拥有自己住房的所有权在人民生活方式方面，改变传统观念和生活习惯，共同参与制定管理规约，组织业主大会、业主委员会，创设合理规范，以保障和促进大家业主的共同生活在物权制度方面，

3、重新建构一套合理有效率的规范体系，规定专有部分和共用部分的法律关系在消费者权利方面，维护了作为建筑物物业消费者的合法权益第18页/共56页物权法与物业管理条例 1 1.业主对建筑物管理方式的自主选择 2.2.由业主共同决定的事项及其程序 3.3.业主大会投票权 4.4.业主大会、业主委员会的法律地位与诉讼地位 5.5.物业管理与供水、供电、供气、供热等关系n 物业管理维修基金与专项维修资金 1.1.物业管理日常维修与中修、大修、更新改造 2.2.专项维修资金的筹集、使用n包干制与酬金制 第19页/共56页物业管理条例物业管理条例的修改的修改 1.379号国务院令号国务院令-504号国务院令号国

4、务院令2.第十条增加了第十条增加了“街道办事处、乡镇人民政府街道办事处、乡镇人民政府”的指的指导与监督导与监督3.3.删除了第十条第二款删除了第十条第二款4.4.第十一条业主大会职责修改成第十一条业主大会职责修改成“下列事项由业主共下列事项由业主共同决定同决定”5.第十二条投票权方式与第十二条投票权方式与物权法物权法一致一致6.第十九条修改保持与第十条一致第十九条修改保持与第十条一致7.物业管理企业修改为物业管理企业修改为“物业服务企业物业服务企业”8.业主公约修改为业主公约修改为“管理规约管理规约”，业主临时公约为，业主临时公约为“临时管理规约临时管理规约”9.第十五条业主委员会由业主大会执

5、行机构修改为第十五条业主委员会由业主大会执行机构修改为“业主委员会执行业主大会的决定事项业主委员会执行业主大会的决定事项”第20页/共56页建筑物区分所有权与物业管理建筑物区分所有权与物业管理 建筑物区分所有权构筑物业管理理论体系和法律制度建筑物区分所有权构筑物业管理理论体系和法律制度n所有权问题：所有权问题：1.公共、公用与共用、共有公共、公用与共用、共有2.建筑区划与物业管理区域建筑区划与物业管理区域3.红线、紫线、黄线、绿线、红线、紫线、黄线、绿线、蓝蓝线线4.所有权的初始获得、创设获得与继受获得所有权的初始获得、创设获得与继受获得5.小区内住宅、商业用房等专有部分的所有权小区内住宅、商

6、业用房等专有部分的所有权6.会所、车库、绿地、道路以及物业管理用房的归属地会所、车库、绿地、道路以及物业管理用房的归属地7.人防工程的所有权及经营权人防工程的所有权及经营权8.小区的楼顶广告、无线发射出租的共有收益归属小区的楼顶广告、无线发射出租的共有收益归属9.房改房、经济适用房、成本价房、标准价房、共有住房承租房的权利性质房改房、经济适用房、成本价房、标准价房、共有住房承租房的权利性质10.物业管理与供水、供电、供气、供热等关系物业管理与供水、供电、供气、供热等关系11.相邻关系的处理原则相邻关系的处理原则第21页/共56页新提出了“建筑区划”（物业管理条例中的“物业管理区域”）概念。可以

7、理解为土地“红线”四至。建筑区划内的其他物权不属于建筑物区分所有权的范畴规定了建筑区划内的一些法定权利道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。但其他规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。第22页/共56页业主的建筑物区分所有权中华人民共和国物权法中华人民共和国物权法第六章第六章专有部分享

8、有所有权。俗称“专有权、私有权”n n专有部分以外的共有部专有部分以外的共有部分享有共有权分享有共有权。因这种因这种共有为共有为“按份共有按份共有”故故亦称亦称“共用部分的持份共用部分的持份权权”n n专有部分以外的共有部专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利分享有共同管理的权利。也称也称“业主组织的成员业主组织的成员权权”第23页/共56页物权法与原物业管理条例的区别业主共同决定的事项通过条件，与原物业管理条例的区别：n n原原条例条例的的2/32/3投票权投票权n n物权法物权法的双的双2/32/3第24页/共56页物权法与原物业管理条例的区别业主共同决定的事项通过条件，与原物业管理条例

9、的区别：n n原原条例条例的的“双过半双过半”n n物权法物权法的的“新双过半新双过半”第25页/共56页 业主与非业主使用人身份界定业主与非业主使用人身份界定业主业主中华人民共和国物权法中华人民共和国物权法规定的建筑物区分所有权人规定的建筑物区分所有权人 物业管理条例物业管理条例规定的房屋所有权人规定的房屋所有权人非业主使用人非业主使用人物业使用人、住户、租户等物业使用人、住户、租户等不动产所有权不动产所有权按国际惯例以产权证书确认按国际惯例以产权证书确认没有办理产权证书没有办理产权证书签订了售房合同签订了售房合同 发展商将客观上已经交付了房屋发展商将客观上已经交付了房屋 业业主主业主非业主

10、的界定严格以产权证书（或售房合同）和业主非业主的界定严格以产权证书（或售房合同）和中华人民共和国婚姻法中华人民共和国婚姻法界界定定第26页/共56页夫妻共夫妻共夫妻共夫妻共同财产同财产同财产同财产办理了产权登记 业主业主身份类别没有办理产权登记 夫妻个夫妻个夫妻个夫妻个人财产人财产人财产人财产没有办理产权证书，但已签署售房合同，并且发展商已经客观上实际交付了房屋的仍然是房屋所有权人。但其所有权行使受到一定限制，即不能流转、交易、抵押不得对抗第三人第27页/共56页对于不动产物权：对于不动产物权：其依法律行为而发生变更者，按照物权法统一规定，即无论其所有其依法律行为而发生变更者，按照物权法统一规

11、定，即无论其所有权的移转，担保物权、或用益物权的设定，及不动产物权的抛弃，权的移转，担保物权、或用益物权的设定，及不动产物权的抛弃，均须经登记，始生效力均须经登记，始生效力非依法律行为而取得不动产物权，如继承、强制执行、公用征收、非依法律行为而取得不动产物权，如继承、强制执行、公用征收、法院判决等，法院判决等，非经登记，不得处分非经登记，不得处分第28页/共56页业主总人数I.产权证书拥有者 未婚人士已婚，属于夫妻个人财产已婚，属于夫妻共同财产夫妻产权证书署名者夫妻产权证书未署名者未拥有产权证书者 签订了售房合同并获得实际交付者第29页/共56页管理人管理人 业主业主 业主大会业主大会 业主委

12、员会业主委员会 政府主管部门及相关部政府主管部门及相关部门门管理服务人管理服务人 物业管理公司物业管理公司管理服务人，是指业主大会决议、决定管理服务人，是指业主大会决议、决定或管理负责人或业主委员会雇佣或聘或管理负责人或业主委员会雇佣或聘任选聘而执行建筑物管理维护事务者任选聘而执行建筑物管理维护事务者第30页/共56页建筑物区分所有权立法的目的与原则建筑物区分所有权法律制度以及建筑物区分所有权法律制度以及物业管理条例物业管理条例的制定系为加强建筑物大厦之管理维护，的制定系为加强建筑物大厦之管理维护，提升居住生活品质，并促进社会安定、安宁、和谐与安居提升居住生活品质，并促进社会安定、安宁、和谐与

13、安居立法指导原则：立法指导原则：建筑物大厦物权关系立体化建筑物大厦物权关系立体化敦亲睦邻法律化，共同决策大家共同利益敦亲睦邻法律化，共同决策大家共同利益管理组织民主化，民主协商管理组织民主化，民主协商私法关系行政化和罚则化私法关系行政化和罚则化第31页/共56页不动产所有权的构成第32页/共56页建筑物区分所有权的构成第33页/共56页建筑物区分所有权的法律关系 专有部分 建筑物 物权关系 共用部分（共有部分）所有权 基地 使用权（地上权、租赁权等）业主大会（区分所有权人集会）建筑物区分所有权 管理人 业主委员会 管理组织 业主、物业使用人 管理服务人（物业管理公司）物权法-国家基本法律 物业

14、管理条例-国家行政法规 规范基础 管理规约（业主公约)业主大会决议、决定第34页/共56页 单独所有、共单独所有、共单独所有、共单独所有、共有有有有 专有部分专有部分专有部分专有部分 建筑物区分所有权之标的建筑物区分所有权之标的建筑物区分所有权之标的建筑物区分所有权之标的 适用于不动产物权适用于不动产物权适用于不动产物权适用于不动产物权规定规定规定规定 使用使用使用使用 区分所有权人专用区分所有权人专用区分所有权人专用区分所有权人专用 约定共用约定共用约定共用约定共用 由区分所有权人按应有部分共有所有权由区分所有权人按应有部分共有所有权由区分所有权人按应有部分共有所有权由区分所有权人按应有部分

15、共有所有权 不属于专有之建筑物部分（如楼梯间、消防通不属于专有之建筑物部分（如楼梯间、消防通不属于专有之建筑物部分（如楼梯间、消防通不属于专有之建筑物部分（如楼梯间、消防通 道、屋面、外墙等）道、屋面、外墙等）道、屋面、外墙等）道、屋面、外墙等）法定法定法定法定 建筑物之附属物（如排水、防火、空调、管线建筑物之附属物（如排水、防火、空调、管线建筑物之附属物（如排水、防火、空调、管线建筑物之附属物（如排水、防火、空调、管线 等设备）等设备）等设备）等设备）建筑物之附属设备（如消防栓、天井、共有停建筑物之附属设备（如消防栓、天井、共有停建筑物之附属设备（如消防栓、天井、共有停建筑物之附属设备（如消

16、防栓、天井、共有停 共用部分共用部分共用部分共用部分 分类分类分类分类 车场、游泳池）车场、游泳池）车场、游泳池）车场、游泳池）（共有部分）（共有部分）（共有部分）（共有部分）约定约定约定约定 附属建筑物（如别栋建筑物的仓库、车库）附属建筑物（如别栋建筑物的仓库、车库）附属建筑物（如别栋建筑物的仓库、车库）附属建筑物（如别栋建筑物的仓库、车库）约定专有部分（如交谊厅、会所、会议室）约定专有部分（如交谊厅、会所、会议室）约定专有部分（如交谊厅、会所、会议室）约定专有部分（如交谊厅、会所、会议室）全体共用（大共）全体共用（大共）全体共用（大共）全体共用（大共）部分共用（小共）部分共用（小共）部分共

17、用（小共）部分共用（小共）售房合同约定售房合同约定售房合同约定售房合同约定 共用部分之专用权（约定专用）共用部分之专用权（约定专用）共用部分之专用权（约定专用）共用部分之专用权（约定专用）管理规约约定管理规约约定管理规约约定管理规约约定 业主大会决议（物业业主大会决议（物业业主大会决议（物业业主大会决议（物业服务合服务合服务合服务合 同）约定同）约定同）约定同）约定第35页/共56页 得为单独所有权之标的得为单独所有权之标的得为单独所有权之标的得为单独所有权之标的 专有部分专有部分专有部分专有部分 要件：构造上及使用上独立性要件：构造上及使用上独立性要件：构造上及使用上独立性要件：构造上及使用

18、上独立性 使用使用使用使用 专用专用专用专用 共用（约定）共用（约定）共用（约定）共用（约定）区分所有区分所有区分所有区分所有 建筑物建筑物建筑物建筑物 范围：范围：范围：范围：专有部分及市政设施以外之其他部分专有部分及市政设施以外之其他部分专有部分及市政设施以外之其他部分专有部分及市政设施以外之其他部分 不属于专有部分之附属物不属于专有部分之附属物不属于专有部分之附属物不属于专有部分之附属物 一一一一 体体体体 依约定：无约定依专有部分比例依约定：无约定依专有部分比例依约定：无约定依专有部分比例依约定：无约定依专有部分比例 性性性性 共用部分共用部分共用部分共用部分 持分占有持分占有持分占有

19、持分占有 作为分担共用部分负担的准则、依据作为分担共用部分负担的准则、依据作为分担共用部分负担的准则、依据作为分担共用部分负担的准则、依据 使用使用使用使用 共用（原则）共用（原则）共用（原则）共用（原则）基地基地基地基地 专用（法律、规约、约定）专用（法律、规约、约定）专用（法律、规约、约定）专用（法律、规约、约定）特色特色特色特色 不得分割不得分割不得分割不得分割 不得单独处分，共用部分持分权应随不得单独处分，共用部分持分权应随不得单独处分，共用部分持分权应随不得单独处分，共用部分持分权应随 专有部分所有权之转移而转移专有部分所有权之转移而转移专有部分所有权之转移而转移专有部分所有权之转移

20、而转移 不得独立办理产权登记不得独立办理产权登记不得独立办理产权登记不得独立办理产权登记第36页/共56页共用部分是建筑物区分所共用部分是建筑物区分所有权的核心重要问题有权的核心重要问题第37页/共56页专有部分与共用部分之范围界定确定专有部分与共用部分范围对物业管理的意义与作用：内容：专有部分专项服务、特约服务 共用部分常规服务责任：专有部分业主自己负责 共用部分物业管理公司、业主大会及业主委员会分别负责费用：专有部分业主自己承担 共用部分物业管理费、专项维修资金、业主大会及业主委员会决议的分摊权利与义务不同有利于解决纠纷第38页/共56页 专有部分的范围套内面积 a.壁心说 b.空间说 c

21、.最后粉刷说 d.壁心（外部关系）和最后粉刷说（内部关系）第39页/共56页墙墙体体地地板板天天花花墙墙体体中中心心线线专有部分壁专有部分壁心说：心说：专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的中心为界所围成的立体空间第40页/共56页墙墙体体地地板板天天花花墙墙体体中中心心线线专有部分空间专有部分空间：专有部分范围：专有部分范围：以建筑物天花、以建筑物天花、地板、墙体所围地板、墙体所围成的立体空间成的立体空间第41页/共56页专有部分之最后粉刷层说专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的最后粉刷层所围成的立体空间最后粉刷层也称为抹灰层或批宕层第42页/共56页各种管线的共用部分与专有部分划分专

22、有部分是指在建筑物中依法取得的独立使用并具有排他性独立空间或区域，包括为这些空间和区域专用的计量设施和管线接驳终端以内的相关设备设施 共用部分是指物业管理区域以内，专有部分及市政设施以外的，属于全体业主或两个及以上业主共同所有、共同使用的场所、空间、设备、设施第43页/共56页屋屋顶顶外外墙墙地地下下室室外外墙墙停停车车位位DEFCBA楼楼梯梯架空层、停车场、会所、绿地所有权第44页/共56页专有部分所有权专有部分所有权第45页/共56页共用部分持分权共用部分持分权第46页/共56页业主大会组织（因共同关系形成）的成员权业主大会组织（因共同关系形成）的成员权第47页/共56页行政审批=法治？第48页/共56页第49页/共56页第50页/共56页第51页/共56页第52页/共56页第53页/共56页第54页/共56页80%的物业服务企业20%的可盈利物业服务市场n n20%20%的物业服务企业的物业服务企业n n80%80%的可盈利物业的可盈利物业经营市场经营市场第55页/共56页感谢您的观看！第56页/共56页