RBS-房地产金融——授信业务分析(东曌).ppt

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1、RBS-房地产金融授信业务分析(东曌)培训内容培训内容n房地产交易中的主要风险要素n风险的度量n风险监控n示例2风险要素风险要素发起人发起人(1)n无追索权，但好的发起人根本不会使银行陷入困境，因为：l经验丰富的发起人能够根据以往的经验评估交易风险 l好的发起人会聘用优秀的顾问人员l财力雄厚的发起人可以在需要的时候增加资本投入l违约可能导致声誉风险n实力雄厚的发起人能购获得更为激进的贷款结构6风险要素风险要素发起人发起人(2)n评估包括三项主要内容：l管理上的依赖性（越低越好）l管理技能（包括咨询顾问）l管理经验（越丰富越好）7风险要素风险要素房产：位置房产：位置n房产所在的位置最为重要分为首

2、选、次级偏上、次级偏下和最差四个级别。8风险要素风险要素房产：房产质量房产：房产质量n很好：达到技术指标要求的新建房产，并带有停车场n较好：质量较好、经过装修的新房，房间内配有专门设施n一般：条件较差的老式房屋，不过经过装修可以满足现代居住要求n较差：已经废弃、无法经过改装满足现代居住要求的房屋风风险险9风险要素风险要素房产：类型房产：类型n供求环境决定了不同的房屋类型具有不同的风险组合。l住宅l商用房l写字楼l物流地产l工业厂房风风险险10风险要素风险要素房产：多样化房产：多样化n向不同行业的房产发放贷款能够降低风险。l单个房产l1项以上数量的房产，但位于同一个城镇/地区l2-5项房产，位于

3、不同的城镇/地区l5项以上数量的房产，均位于不同的城镇/地区风风险险11风险要素风险要素房产：地区市场的推动房产：地区市场的推动n需要对房产宏观和微观地区的出租市场行情进行评估n一旦承租人退租，则该项房产成为收益性房地产所需时间n测算期间：空置期+出租期n测算期间短于12个月，通常被认定为很好n测算期间超过36个月，通常被认定为很差12风险要素风险要素房产：承租人品质（房产：承租人品质（1）n同行的做法是承租人支付租金的期限越长越好（与其他债权人相比）n根据违约率对承租人进行级别划分，从而评估承租人在租赁期内不支付租金的风险程度n融资资产/组合涵盖众多承租人时，风险性将会降低n承租人品质越高，

4、风险性相应越低13风险要素风险要素房产：承租人品质（房产：承租人品质（2）n同行的级别划分标准：同行的级别划分标准：1.政府中央政府2.政府地方当局3.政府其他层面上4.报价公司投资级5.报价公司非投资级6.中型私营企业7.小型私营企业8.个体经营企业/合伙企业风风险险14风险要素风险要素房产：最低级别承租人房产：最低级别承租人n最低级别承租人缴纳的租金刚刚能满足当前的债务偿付比率。n示例：l年利息成本=500万英镑l最低级别承租人支付的租金=大型上市公司支付的租金n融资期间，由于下列因素而改变：l利率变动l承租人组合的变化政府政府租金：租金：100万万英镑英镑非上市公司非上市公司租金：租金：

5、300万万英镑英镑大型上市公大型上市公司司租金：租金：600万英镑万英镑要求其提供多项租赁房产要求其提供多项租赁房产/组合组合15风险要素风险要素房产：租赁房产：租赁 合同合同n房东和承租人将根据租赁合同约定下列几项限制性条款：1.期限：在欧洲，一般为1年到25年2.租赁审批：仅需上级机构实施审批？3.指数化？4.资本支出谁负有责任？5.维修费用由谁支付？6.保险谁来购买？16风险要素风险要素房产：开发性房地产（房产：开发性房地产（1）n为房地产开发提供资金比为房地产投资融资更具风险性。n进入投资阶段之前，许多因素都会出问题，如：l难以预料的技术问题l成本超支l开发商破产l市场基础环境发生改变

6、，导致项目无法继续进行17风险要素风险要素房产：开发性房地产（房产：开发性房地产（1）n为房地产开发提供资金比为房地产投资融资更具风险性。n进入投资阶段之前，许多因素都会出问题，如：l难以预料的技术问题l成本超支l开发商破产l市场基础环境发生改变，导致项目无法继续进行18风险要素风险要素房产：开发性房地产（房产：开发性房地产（2）n开发性风险评估的要素数量开发阶段存在的风险开发阶段存在的风险 已选址，但尚未制订规划 场地已清理，并制订出了规划 正在施工 实际完工风风险险开发期开发期 18个月风风险险开发的复杂程度开发的复杂程度 低 中 高风风险险其他因素其他因素 指定质检人员，进行独立监控 能

7、为超额成本支付一定的额外费用19风险要素风险要素房产：投机性融资房产：投机性融资n投机性融资是指租金收入不足以弥补融资成本支出。n通常出现在某项资产被部分租赁时，银行将为此而承担出租风险（采用标准租赁假设）n市场上投机性开发的程度高低最能说明该市场中的泡沫多少n投机性融资存在着高风险性，对此，RBS还需加大控制力度20风险要素风险要素融资：关键性比率融资：关键性比率1.按揭比率按揭比率(LTV)也称为杠杆率也称为杠杆率计算公式：总借款金额/房产价值按揭比率上升时，风险随之增加将融资与资产质量挂钩2.利息偿付比率利息偿付比率(ICR)计算公式：净房租收入/利息成本ICR下降时，风险增加将融资与收

8、入流质量挂钩21风险要素风险要素融资：再出租风险融资：再出租风险n通常出现在租赁合同在贷款到期前日之前到期的情形下。n风险要素包括：1.对其他承租人而言，该房产具有的吸引力2.实际租金与市场租金相比，偏高还是偏低n通盘考虑下列因素后进行评估：1.贷款期内到期的租赁合同所占比重2.当地租赁市场行情22风险要素风险要素融资：再融资风险融资：再融资风险(1)n定义：截至贷款到期日尚未支付的贷款金额。n风险要素包括：1.贷款到期日之前，特殊目的载体依据潜在的高利息率还本付息的能力2.贷款到期日之前，出现承租人违约、房产闲置或以低额租金转租房产等情形时，特殊目的载体的承受能力3.全额还款，或是在中间阶段

9、以租金现金流支付剩余的少量贷款23风险要素风险要素融资：再融资风险融资：再融资风险(2)n我们应该如何进行评估？n敏感性分析 情景设定应基于特定的市场、资产和租赁特点。n特点：1.假定主承租人退租，同时运用标准再出租假设2.假设续租时租金收益下降20%3.利率风险无法规避的情况下，利率将增加20%24风险要素风险要素融资：安全保障措施融资：安全保障措施n可以获得的安全保障措施包括：1.具有优先追索抵押权2.以特殊目的载体的股票作为抵押3.以银行帐户作为抵押4.保单转让n无法获得上述抵押的情形下，只能寄希望于贷款给好的发起人25风险要素风险要素融资：对冲交易融资：对冲交易n利率对冲交易旨在保证贷

10、款期内的偿债能力。通常要求进行某种形式的对冲交易n对冲交易并不能将再融资风险降到最低n通过运用多种资本市场工具，如：上限期权、掉期等，实现对冲交易、降低风险26风险要素风险要素融资：借款契约融资：借款契约(1)n通过对贷款初期的风险状况进行评估，来安排第一笔贷款的发放n借款契约中订立了一系列条款和条件，使银行免于面对不可预见的种种变化，如：l租金收益的变化l房产物理状态的改变l承租人财务状况的变化l房地产投资市场上基础环境的变化27风险要素风险要素融资：借款契约融资：借款契约(2)特定的限制性条款：n按揭比率 规定了最小化抵押品/贷款比率的方法，并要求根据最新的专业评估结果进行定期审议n利息偿

11、付比率 规定了租金偿付比率的最低限额，通常每季度计算一次，是指示房产基础变化的“晴雨表”。28风险的度量风险的度量n通过计算贷款的可能损失来度量，包括以下两个指标：1.违约率(PD)：利息/逾期90天以上未付的资金额2.违约损失率(LGD)：债务人一旦违约将给债权人造成的损失数额占全部债权的百分比29风险的度量风险的度量违约率违约率n已设计出了适合各类房产交易的模型n对上文提到的各类风险要素设定权重n对借款人的赋值是千分之一n示例30风险的度量风险的度量违约损失率违约损失率n一旦出现违约，我们必须提高安全意识，收回贷款n违约损失率高低取决于：1.安全保障措施的质量2.房产质量3.杠杆水平n为违约损失率一般为贷款金额的5%到50%n示例31风险监控风险监控n贷款时应牢记！l对租赁合同进行年审l对借款人情况进行年审l定期检查房产状况l监控契约履行情况32此此课件下件下载可自行可自行编辑修改，修改，仅供参考！供参考！感感谢您的支持，我您的支持，我们努力做得更好！努力做得更好！谢谢!