良庆区住宅小区物业管理暂行办法（2023年）.docx

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1、 良庆区住宅小区物业管理暂行办法（2023） 良庆区住宅小区物业治理暂行方法（2023）有关的物业治理文本，良庆区住宅小区物业治理暂行方法为标准良庆区物业治理活动，维护业主和物业效劳企业的合法权益，依据物业治理条例、广西壮族自治区物业治理条例、南宁市物业治理方法及其. 良庆区住宅小区物业治理暂行方法 为标准良庆区物业治理活动，维护业主和物业效劳企业的合法权益，依据物业治理条例、广西壮族自治区物业治理条例、南宁市物业治理方法及其他有关法律、法规，结合辖区实际，特制定本方法。 第一条 本方法适用于良庆区行政区域内的物业治理活动。 其次条 良庆区住建局是本行政物业治理活动的行政主管部门。 第三条 在

2、物业治理区域内，实行属地治理，建立辖区房管部门、街道办事处(镇人民政府)、社区居委会(村委会)三级治理网络。 第四条 辖区物业治理机构的工作职责： (一)城区住建局房管所是城区物业治理机构，负责辖区物业治理的指导、监视工作，主要工作职责： 1.物业活动的指导、监视和治理工作; 2.业主大会、业主委员会的指导监视与备案工作; 3.“协议方式选聘前期物业治理企业”的行政许可; 4.物业效劳合同备案工作; 5.物业治理投诉纠纷的协调处理的指导工作; 6.物业治理工程考评的初级及创优的指导工作; 7.对物业治理企业、业主委员会、街道办事处(镇人民政府)、社区居委会(村委会)物业治理工作人员有关物业治理

3、法规政策进展宣传、培训; 8.其他由辖区物业治理行政主管部门托付交办的工作。 (二)各街道办事处(镇人民政府)要建立物业治理办公室，配备12名工作人员，在街道办事处(镇人民政府)及城区物业治理主管部门的指导下负责本辖区内的物业治理工作，主要工作职责： 1.本辖区内物业治理活动的指导、监视和治理工作; 2.指导和监视业主大会、业主委员会的日常活动;组织住宅小区业主按时召开业主大会，指导业主大会、业主委员会的成立和换届; 3.物业治理投诉纠纷的协调处理工作; 4.加强与本辖区物业效劳企业的联系，负责对物业治理区内的社会治安、消防、安全生产、规划生育、环境卫生等工作进展监视指导; 5.城区物业治理行

4、政主管部门托付或交办的其他工作。 (三)各社区(村)要配备12名物业治理协管员，在街道办事处(镇人民政府)物业治理办公室的指导下开展工作，主要工作职责： 1. 指导监视业主大会、业主委员会的日常活动; 2. 物业治理投诉纠纷的协调处理; 3.加强与本辖区物业效劳企业的联系，详细负责监视指导物业治理区内的社会治安、消防、安全生产、规划生育、环境卫生等工作; 4.做好街道办事处(镇人民政府)物业治理办公室托付或交办的其他工作。 第五条 在物业治理区域内，建立由物业治理行政主管部门、维护稳定部门、街道办事处(镇人民政府)、社区居委会(村委会)、业主委员会、物业效劳企业等参与的联席会议制度。联席会议由

5、街道办事处(镇人民政府)负责召集。有以下状况之一的应当召开联席会议： 1.涉及物业治理区域内公共利益，但业主大会无法作出有效打算的; 2.业主委员会不依法履行职责的; 3.物业效劳企业不依法经营，损害业主合法利益，不听从业主委员会提出的协调要求的; 4.业主委员会集体辞职的; 5.发生其他影响物业治理区域稳定的状况。 第六条 建立物业投诉纠纷协调制度，按属地治理的原则，准时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业效劳企业在物业治理活动中的投诉和纠纷，维护社会稳定。 第七条 业主及业主大会、前期物业治理、物业治理效劳，物业的使用与修理、法律责任等有关规定根据南宁市物业治理方法执行。 第八条 本方法

6、与物业治理条例、广西壮族自治区物业治理条例、南宁市物业治理方法等法规相冲突的，执行物业治理条例、广西壮族自治区物业治理条例、南宁市物业治理方法等法规的规定。 第九条 本方法自公布之日起施行。 南宁市良庆区人民政府办公室 2023年2月6日印发 - end - 篇2：南宁市物业治理方法(2023) 南宁市物业治理方法(2023) 第一章 总则 第一条 为标准本市物业治理活动，维护业主和物业效劳企业的合法权益，依据国务院物业治理条例及其他有关法律、法规，结合本市实际，制定本方法。 其次条 本方法适用于本市行政区域内的物业治理活动。 第三条 市房产行政主管部门是本市物业治理活动的行政主管部门。 县、

7、城区人民政府负责房产治理的部门(以下简称“县、区房管部门”)详细负责本辖区内物业治理活动的指导、监视和治理。 规划、建立等有关行政主管部门应当在各自职责范围内，负责对物业治理区域内相关活动进展指导、监视。 第四条 在物业治理区域内，建立由县、区房管部门、街道办事处、乡镇人民政府、社区居民委员会、业主委员会、物业效劳企业等参与的联席会议制度。 联席会议由县、区房管部门负责召集和主持，主要协调解决物业治理中的疑难问题。 有以下状况之一的，应当召开联席会议： (一)涉及物业治理区域内公共利益，但业主大会无法作出有效打算的; (二)业主委员会不依法履行职责的; (三)物业效劳企业不依法经营，损害业主合

8、法利益，业主委员会提出协调要求的; (四)发生其他影响物业治理区域稳定的状况。 第五条 县、区房管部门应当建立投诉受理和纠纷调解制度,准时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业效劳企业在物业治理活动中的投诉和纠纷。 其次章 业主及业主大会 第六条 房屋权属证书记载的全部权人为业主。 房屋的合法买受人尚未办理产权登记，但已实际占有使用的，视为业主。 尚未交付的房屋，其建立单位视为业主。 第七条 业主在物业治理活动中依法享有权利和履行义务。 第八条 业主大会由物业治理区域内全体业主组成，自首次业主大会召开之日起成立。 业主大会应当代表和维护物业治理区域内全体业主在物业治理活动中的 合法权益。 第九

9、条 一个物业治理区域成立一个业主大会。但是，只有一个业主的，或者业仆人数较少且经全体业主全都同意，打算不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 第十条 物业治理区域原则上根据规划总平面图划定的范围确定。 两个以上相邻开发的物业治理区域，区域之间道路相连、主要设施设备共用，且统一治理便于物业治理和业主使用的，经相邻各区域的业主大会同意，并经征求民政、公安等部门意见后，市房产行政主管部门可以依据物业的共用设施设备、建立规模、社区建立等因素，划定为一个物业治理区域。 总建筑面积到达50万平方米以上的物业治理区域，具备独立使用功能的设施设备，且分开便于物业治理和业主使用的，由建立单位

10、在物业销售前提出申请，并经征求民政、公安等部门意见后，市房产行政主管部门可划定为两个或两个以上物业治理区域。 第十一条 业主的投票权数，根据业主拥有的专有局部物业建筑面积和业仆人数共同确定。 在首次业主大会会议上物业建筑面积原则上根据每1平方米为一个计算单位，缺乏1平方米的局部四舍五入。每位业主持1张选票，选票中标明专有局部物业建筑面积。共有产权人或者同一业主拥有多个产权的，以一个业主计算。 第十二条 物业治理区域内，物业交付使用的建筑面积到达50%以上，经20%以上业主书面申请成立业主大会的，县、区房管部门、街道办事处、乡镇人民政府应当指导该物业治理区域成立业主大会。 第十三条 对符合成立业

11、主大会条件的，物业所在地的县、区房管部门应当在接到书面申请后20个工作日内，指导业主成立业主大会筹备组，筹备组成员为515名的单数，负责以下筹备工作： (一)确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容; (二)参照市房产行政主管部门制订的示范文本，拟定业主大会议事规章(草案)和治理规约(草案); (三)确认业主身份及其专有局部物业建筑面积; (四)确定业主委员会委员候选人产生方法及名单; (五)做好召开业主大会会议的其他预备工作。 前款规定的事项应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业治理区域内公告，公告时间不少于5日。 其他任何组织和个人，不得以业主大会筹备组的名义开展活动。 第

12、十四条 业主大会筹备组应当自组成之日起60日内，在县、区房管部门的指导和监视下，组织业主召开业主大会会议，并选举产生业主委员会。 县、区房管部门应当明确指导和监视业主大会成立的工作流程和期限。 业主大会筹备组不承受县、区房管部门的指导和监视，自行开展筹备工作的，县、区房管部门对其选举产生的业主委员会不予备案。 业主大会筹备组逾期不组织业主召开业主大会会议并选举产生业主委员会的，筹备组自行解散。 第十五条 物业治理区域内的业主大会履行以下职责： (一)制定和修改业主大会议事规章; (二)制定和修改治理规约; (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员; (四)选聘和解聘物业效劳企业; (五)筹集

13、和使用专项修理资金; (六)改建、重建建筑物及其附属设施; (七)法律、法规或者业主大会议事规章规定的有关共有和共同治理权利的其他重大事项。 第十六条 业主大会会议可以采纳集体争论的形式，也可以采纳书面征求意见的形式;但是，应当有物业治理区域内专有局部占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参与。 业主可以书面托付代理人参与业主大会会议。 业主大会作出筹集、使用专项修理资金和改建、重建建筑物及其附属设施的打算，应当经专有局部占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。业主大会作出其他的打算，应当经专有局部占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 业主大会

14、或者业主委员会的打算对物业治理区域内的全体业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的打算侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以恳求人民法院予以撤销。 第十七条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。 业主大会定期会议应当根据业主大会议事规章的规定召开。有以下情形之一的，业主委员会应当准时组织召开业主大会临时会议: (一)有20%以上业主提议的; (二)发生重大事故或者紧急大事需要准时处理的; (三)业主大会议事规章或者治理规约规定的其他情形。 业主委员会未根据上述规定准时组织召开业主大会临时会议的，物业所在地县、区房管部门应当责令业主委员会限期召开或者实行其他补救措施。 第十八条 召开业主大会会

15、议，应当于会议召开15日以前在物业治理区域内公告通知全体业主。 召开住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的社区居民委员会。 业主委员会或业主大会筹备组应当做好业主大会会议记录。 第十九条 物业治理区域内的业主大会选举产生的业主委员会是业主大会的执行机构，履行以下职责： (一) 召集业主大会会议，报告物业治理的实施状况; (二) 代表业主与业主大会选聘的物业效劳企业签订物业效劳合同; (三) 准时了解业主、物业使用人的意见和建议，监视和帮助物业效劳企业履行物业效劳合同; (四) 监视治理规约的实施; (五)拟定物业共用部位、共用设施设备收益的治理、使用和安排方案; (六) 业主大会给予的其他

16、职责。 业主大会可以决议托付社区居民委员会履行业主委员会的职责。 其次十条 业主委员会的选举工作应当遵循公正、公正、公开的原则， 选举业主委员会的投票期限一般为10日，1500户以上的物业治理区域的投票期限可以延长至15日。 其次十一条 业主委员会委员应当是物业治理区域内的业主，并符合以下条件： (一)具有完全民事行为力量，高中以上文化程度; (二)遵纪守法; (三)榜样履行业主义务，未欠交物业治理费用、专项修理资金等; (四)热心公益事业，责任心强; (五)具有必要的工作时间和组织力量; (六)未在本物业治理区域的物业效劳企业及下属企业内任职。 其次十二条 业主委员会应当自选举产生之日起30

17、日内，持业主大会会议成立状况说明、业主委员会选举方法、业主委员会组成名单、内部职责分工、业主委员会办公场所证明文件等材料到县、区房管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。业主委员会备案的上述材料发生变更的，应当重新备案。 业主委员会自县、区房管部门备案之日起成立，首届任期为2年。新一届的业主委员会任期由业主大会打算，但一般不超过5年。 其次十三条 业主委员会委员在任期内应当参与市房产行政主管部门组织的免费业务培训和会议，把握物业治理相关法律政策。 其次十四条 业主委员会局部委员在任期内提出辞职或委员资格终止的，业主大会应当在缺额之日起90日内增补新委员。 其次十五条 业主委员会任期届满的，其委员

18、资格终止，不得擅自以业主大会、业主委员会的名义开展活动。 业主委员会任期届满60日前，应当召开业主大会会议进展业主委员会换届选举;业主委员会全体委员在任期内辞职的，应当在全体委员正式辞职的30日前召开业主大会会议进展业主委员会换届选举;逾期未换届的，县、区房管部门应当指导换届工作。 原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会全部的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。 其次十六条 业主大会会议无法产生新一届业主委员会的，业主大会及业主委员会的印章暂交县、区房管部门或者街道办事处、乡镇人民政府保管。 重新选举业主委员会时，参照首次业主大会会议的规定

19、选举新一届业主委员会。 其次十七条 业主大会和业主委员会开展工作的经费及业主委员会委员的津贴由全体业主担当，有关费用的筹集、治理、使用由业主大会打算。未经业主大会同意，不得擅自挪用业主大会、业主委员会的经费。 业主大会和业主委员会工作经费的使用状况应当每半年以书面形式在物业治理区域内公告，承受业主的质询。 其次十八条 治理规约应当对有关物业的使用、维护、治理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当担当的责任等事项依法作出商定。治理规约对全体业主具有约束力，物业使用人应当遵守治理规约。 业主大会议事规章应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定方法、业主委员会的组成和成员任期等

20、事项作出商定。 业主委员会应当自治理规约、业主大会议事规章通过之日起10日内，将治理规约、业主大会议事规章报县、区房管部门备案。 其次十九条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出违反法律、法规的打算。业主委员会不得从事直接经营活动。 业主大会、业主委员会作出的打算违反法律、法规的，物业所在地的县、区房管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其打算，并通告全体业主。 第三十条 业主大会、业主委员会应当协作公安机关、人口与计生部门，与社区居民委员会相互协作，共同做好维护物业治理区域内的社会治安、规划生育等相关工作。 在物业治理区域内，业主大会、业主委员会应当积极协作相

21、关社区居民委员会依法履行自治治理职责，支持社区居民委员会开展工作，并承受其指导和监视。 住宅小区的业主大会、业主委员会作出的打算，应当告知相关的社区居民委员会，并仔细听取社区居民委员会的建议。 第三章 前期物业治理 第三十一条 在业主、业主大会选聘物业效劳企业之前，建立单位选聘物业效劳企业的，应当签订书面的前期物业效劳合同。 第三十二条 建立单位应当在销售物业之前，制定临时治理规约，对有关物业的使用、维护、治理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时治理规约应当担当的责任等事项依法作出商定。 建立单位制定的临时治理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。 第三十三条 建立单位应当将前期物业效

22、劳合同和临时治理规约报市房产行政主管部门备案，并在物业销售前将其内容在销售场所向物业买受人明示，予以说明。 物业买受人在与建立单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时治理规约予以书面承诺。 第三十四条 建立单位与物业买受人签订的物业买卖合同应当包含前期物业效劳合同商定的效劳内容、效劳标准、收费标准、计费起始时间及计费方式等内容，涉及物业买受人共同利益的商定应当全都，并列明物业治理区域内归全体业主全部的配套设施、设备。 前期物业效劳合同可以商定期限;但是，期限未满、业主委员会与物业效劳企业签订的物业效劳合同生效的，前期物业效劳合同终止。 第三十五条 住宅物业的建立单位应当通过招投标的方式选聘具有相

23、应资质的物业效劳企业实施前期物业治理。 符合以下状况，经物业所在地县、区房管部门批准，可以采纳协议方式选聘具有相应资质的物业效劳企业： (一)投标人少于3个的; (二)多层住宅工程总建筑面积在2万平方米以下的; (三)高层住宅工程总建筑面积在1万平方米以下的; (四)混合式住宅工程(含商住一体，多层、高层混合)总建筑面积在1万平方米以下的。 第三十六条 建立单位控股的物业效劳企业，不得参加本建立单位开发建立的住宅物业工程的前期物业治理招投标。 第三十七条 通过招投标方式选聘物业效劳企业的，招标人应当根据以下规定完成物业治理招投标工作： (一)预售商品房工程应当在取得商品房预售许可证之前完成;

24、(二)新建现售商品房工程应当在现售前30日完成。 第三十八条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的全部权或者使用权，建立单位不得擅自处分。 物业效劳企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进展查验，建立单位应当予以协作。 第三十九条 在办理物业承接验收手续时，建立单位应当向物业效劳企业移交以下资料： (一) 竣工总平面图，单体建筑、构造、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料; (二) 设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料; (三) 物业质量保修文件和物业使用说明文件; (四)房屋产权名册; (五) 物业治理所必需的其他资料。 在前期物业效劳合同终止时，已成立

25、业主大会、业主委员会的，物业效劳企业应当将上述资料移交给业主大会、业主委员会;未成立业主大会、业主委员会的，将上述资料移交给原建立单位或县、区房管部门。 第四十条 房屋产权名册仅供核对业主身份、投票权数，通知业主及便利物业治理使用，不得用于其他用途。 建立单位、业主委员会应当指定专人保管房屋产权名册，并做好相关个人隐私爱护工作。 第四十一条 建立单位应当在物业治理区域内配置物业效劳企业办公用房、值班住宿用房和业主大会办公用房(以下合称“物业治理用房”)。物业治理用房全部权属于全体业主共有，不得作物业治理以外的其他用途。建立单位在申请房屋预售许可证、房屋全部权初始登记时，应当对物业治理用房进展产

26、权登记备案。 门卫房、车库、杂物房、设施设备用房不得抵作物业治理用房。 第四十二条 建立单位应当根据便利业主、便利效劳的原则确定物业治理用房的位置。物业治理用房的层高不得低于2.2米，且具备根本的通风、采光等条件和进展一般以上装修。 物业工程总建筑面积为50万平方米以下的，建立单位应当根据不低于该物业治理区域物业总建筑面积2的标准配置物业治理用房，且面积不得低于120平方米;物业工程总建筑面积为50万平方米以上的，超出局部按超出面积1的标准配置物业治理用房。 建立单位应当在规划报建图纸中标明物业治理用房的位置和面积。物业工程建立时应当按规划部门审定的图纸建立物业治理用房。 分期开发建立的物业工

27、程，在首期开发时应当根据标准配置物业治理用房。 物业治理用房中业主大会办公用房所占比例不超过15%，且面积不得低于12平方米。 第四十三条 从事物业治理活动的企业应当具有独立的法人资格，遵守国家和地方有关物业效劳企业资质治理的规定。 外地物业效劳企业进入本市从事物业治理经营活动的，应当持资质证书等有关合法证件报市房产行政主管部门备案。 在本市承接物业的外地物业效劳企业，应当在资质年检合格后30日内，将企业年检状况书面告知市房产行政主管部门。 第四十四条 一个物业治理区域由一个物业效劳企业实施物业治理。物业效劳企业依据与业主委员会签订的物业效劳合同，对物业治理区域实施统一的物业治理。 物业效劳合

28、同应当对物业效劳内容、效劳标准、效劳费用标准、双方的权利义务、专项修理资金的治理与使用、物业治理用房、合同期限、违约责任等内容进展商定。 第四十五条 物业效劳企业应当自签订物业效劳合同后15日内将物业效劳合同报县、区房管部门备案。已成立业主大会的，备案时应当附送业主大会选聘该物业效劳企业的决议。 第四十六条 物业效劳企业应当根据物业效劳合同的商定，供应相应的效劳。 物业效劳企业未能履行物业效劳合同的商定，导致业仆人身、财产安全受到损害的，应当依法担当相应的法律责任。 第四十七条 未经业主大会选聘，物业效劳企业不得进驻物业治理区域。 物业效劳企业承接物业时，应当与业主大会、业主委员会办理物业接收

29、验收手续。 业主大会、业主委员会应当向物业效劳企业移交本方法第三十九条第一款规定的资料。 第四十八条 业主委员会应当在物业效劳合同期满的90日前，组织召开业主大会作出是否连续物业效劳合同的打算，并在合同期满30日前将打算书面通知物业效劳企业。未经业主大会同意，业主委员会不得擅自选聘、解聘物业效劳企业。 业主大会打算重新选聘物业效劳企业或者物业效劳企业不愿连续物业效劳合同的，业主委员会应当在30日内组织召开业主大会选聘新的物业效劳企业。 业主大会打算通过招投标方式选聘物业效劳企业的，应当在原物业效劳合同期满前30日完成招投标工作。 第四十九条 物业效劳企业应当自物业效劳合同终止之日起10日内，向

30、业主大会、业主委员会移交本方法第三十九条第一款规定的资料，并办理以下事项： (一)对预收、欠缴的物业效劳费用按实结算; (二)移交全部物业档案资料; (三)移交物业治理用房、业主共有的房屋、场地和其他财物，并退出该物业治理区域。 物业效劳合同尚未终止，物业效劳企业不得擅自撤出物业治理区域。 第五十条 物业效劳收费应当遵循合理、公开以及费用与效劳水平相适应的原则，区分不同物业的性质和特点，由业主和物业效劳企业在物业效劳合同中依法商定。 一般住宅的物业效劳收费应当依据市价格行政主管部门会同市房产行政主管部门制定的效劳等级标准的基准价及其浮动幅度进展确定。 第五十一条 业主应当依据物业效劳合同的商定

31、交纳物业效劳费用。业主与物业使用人商定由物业使用人交纳物业效劳费用的，从其商定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业效劳费用由建立单位交纳。当事人有商定的，从其商定。 建立单位已按商定向业主办理物业交付手续的，物业效劳费用由业主交纳。当事人有商定的，从其商定。 物业治理区域内直管公房租赁合同商定物业效劳费由承租户担当的，直管公房承租人应当按商定交纳物业效劳费。 第五十二条 物业治理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当按以下规定向最终用户收取有关费用： (一)业主自用的向业主收取; (二)公共使用的由业主分摊，根据合同商定收取; (三)物业效劳企

32、业使用的向物业效劳企业收取。 物业效劳企业不担当代收前款规定费用的义务。确需托付物业效劳企业代收的，应当与物业效劳企业签订代收托付合同，实行有偿效劳。物业效劳企业向托付单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。 物业效劳企业代收的有关费用应当按规定在物业治理区域内公示。 第五章 物业的使用与维护 第五十三条 物业治理区域内根据规划建立的公共建筑和共用设施，不得转变用途。 业主依法确需转变公共建筑和共用设施用途的，由业主委员会提请业主大会同意后依法办理有关手续，并告知物业效劳企业;物业效劳企业确需转变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会争论打算同意后，由业主委员会依法办理有关手续。

33、第五十四条 业主应当根据规划设计用途使用物业，不得违反法律、法规以及治理规约，将住宅转变为经营性用房。确需转变物业使用性质的，应当经过业主大会通过并报规划行政主管部门办理有关手续。影响毗连物业业主合法权益的，还应当征得毗连物业业主的书面同意。 第五十五条 任何单位和个人不得擅自占用、挖掘物业治理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。 因修理物业或者公共利益，确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意，并告知物业效劳企业。 临时占用、挖掘的道路、场地的，应当在商定期限内恢复原状。 第五十六条 业主、物业使用人使用和装修物业应当遵守有关房屋安全使用治理及装饰装修治理的规定。 业主需

34、要装饰装修物业的，应当事先告知物业效劳企业。 物业效劳企业应当将物业装饰装修中的制止行为和留意事项书面告知业主和装饰装修企业。 第五十七条 建立单位应当根据国家规定的保修期限和保修范围，担当物业的保修责任。 保修期满后，物业专有部位、专有设备的修理养护由业主负责，业主与物业使用人有商定的，从其商定;业主、物业使用人托付物业效劳企业对专有部位、专有设备进展修理养护的，修理养护费用由双方商定。 第五十八条 保修期满后，物业共用部位、共用设施设备的修理、更新、改造费用在专项修理资金中列支。未建立专项修理资金的，由全体业主担当，业主与物业使用人有商定的，从其商定。 第五十九条 业主转让物业的，应当将转

35、让状况准时告知物业效劳企业，并与物业效劳企业结清物业效劳费用。 业主出租物业的，应当将出租状况准时告知物业效劳企业。 第六十条 任何单位和个人不得擅自占用物业治理区域内的共用部位、共用设施设备。 利用物业治理区域内共用部位、共用设施设备进展经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业效劳企业的同意后，根据规定办理有关手续。业主委员会不得擅自同意他人利用共用部位、共用设施设备进展经营。利用共用部位、共用设施设备经营所得收益应当主要用于补充专项修理资金，也可以根据业主大会的打算使用。 第六十一条 物业治理区域内停放机动车的车位、车库，应当优先满意本物业治理区域内的业主和物业使用人的使用。车位、车库不

36、得转让给物业治理区域外的单位、个人。车位、车库有空余的，可以临时出租给物业治理区域外的单位、个人。在物业治理区域内停放车辆，不得影响其他车辆和行人的正常通行。 车主对车辆有保管要求的，由业主和物业效劳企业另行签订保管合同。 第六十二条 物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益的，责任人应当准时修理养护，有关业主应当赐予协作。 责任人不履行修理养护义务的，经业主委员会同意，可以由物业效劳企业修理养护，费用由责任人担当。 第六章 法律责任 第六十三条 违反第十三条第三款规定，擅自以业主大会筹备组名义开展活动的，由县、区房管部门责令其限期改正，可以并处100元以上1000元以下罚款。 第六十四条

37、 物业治理区域内业主委员会、业主委员会委员有以下情形之一的，由县、区房管部门责令其限期改正，并可处责任人100元以上1000元以下罚款，逾期不改正的，可以解散业主委员会： (一)违反第十七条其次款规定，业主委员会无正值理由不组织召开业主大会临时会议的; (二)违反其次十五条第一款规定，业主委员会任期届满，擅自以业主大会、业主委员会的名义开展活动的; (三)违反其次十五条第三款规定，拒不移交相关资料、印章及相关财物的; (四)违反其次十七条第一款规定，未经业主大会同意，擅自挪用业主大会、业主委员会经费的; (五)违反其次十七条其次款规定，未将工作经费的使用状况每半年以书面形式在物业治理区域内公告

38、的; (六)违反其次十九条规定，业主大会、业主委员会作出的打算违反法律、法规的; (七)违反第四十条规定，将房屋产权名册用于非物业治理用途的。 (八)违反第四十八条规定，未经业主大会同意，擅自选聘、解聘物业效劳企业的。 第六十五条 违反第三十三条规定，建立单位在物业销售前未将前期物业效劳合同和临时治理规约向物业买受人明示并予以说明，由市房产行政主管部门责令其限期改正，可以并处5000元以上10000元以下罚款。 第六十六条 违反第四十三条规定，外地物业效劳企业进入本市承接物业未报备案的，由市房产行政主管部门责令限期改正，可以并处1000元以上10000元以下的罚款。 第六十七条 违反第四十五条

39、规定，物业效劳企业未按规定将物业效劳合同报送备案，由县、区房管部门责令限期报送备案，可以并处1000元以上10000元以下罚款。 第六十八条 物业效劳企业有以下情形之一的，由市房产行政主管部门责令限期改正，可以并处10000元以上50000元以下罚款，并提请原发证机关降低其资质等级或者撤消企业资质证书： (一)未经业主大会选聘擅自进驻物业治理区域的; (二)撤出物业治理区域未移交物业治理用房、共用部位、共用设施设备的; (三)物业效劳合同尚未终止，擅自撤出物业治理区域的; (四)物业效劳合同终止，业主大会选聘新的物业效劳企业，原物业效劳企业拒不退出物业治理区域的。 第六十九条 物业效劳企业被依

40、法撤销资质证书的，其法定代表人及负有主要责任的经理、工程经理等物业效劳从业人员三年内不得在本市行政区域内从事物业治理活动。 第七十条 违反第六十条规定，业主委员会擅自同意他人利用共用部位、共用设施设备进展经营的，由县、区房管部门责令其限期改正，可并处责任人1000元以上10000元以下罚款;有收益的，所得收益用于补充专项修理资金。 第七十一条 违反第六十二条规定，物业存在安全隐患危及公共利益及他人合法权益需修理养护时，有关业主不予协作的，由县、区房管部门予以警告，责令限期改正，可以并处100元以上1000元以下的罚款;造成损失的，依法担当赔偿责任。 第七十二条 物业治理行政主管部门及其工作人员

41、不依法履行监视治理职能、或者发觉违法行为不予查处、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者行政监察部门赐予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。 第七章附则 第七十三条 本方法所称共用部位是指房屋主体承重构造部位(包括根底、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间和走廊、通道以及其他在使用上、功能上为整幢建筑效劳的部位等。 本方法所称共用设施设备，是指物业治理区域或者单幢房屋内，共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、燃气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性车库车位、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

42、第七十四条 本方法自2023年10月1日起施行。 篇3：北京市物业治理方法（2023） 北京市人民政府令第219号 北京市物业治理方法 目 录 第一章 总 则 其次章 前期物业治理 第三章 业主、业主大会与业主委员会 第四章 物业效劳 第五章 物业的使用与维护 第六章 法律责任 第七章 附 则 第一章 总 则 第一条 为了标准本市物业治理活动，维护物业治理各方的合法权益，促进和谐社区建立，依据中华人民共和国物权法和物业治理条例，结合本市实际状况，制定本方法。 其次条 本方法所称物业治理，是指业主自行或者通过他人对物业治理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进展修理、养护、治理，维护

43、环境卫生和相关秩序的活动。 第三条 市房屋行政主管部门负责全市物业治理活动的监视治理工作。区县房屋行政主管部门负责本行政区域内物业治理活动的监视治理工作。 供水、排水、供电、供气、供热、环境卫生、园林绿化、停车治理、秩序维护、设施设备维护等专项效劳的行业主管部门和专业监管部门依法根据职责负责相关监视治理工作。 第四条 区县人民政府应当做好辖区内物业治理以及和谐社区建立的相关工作。 街道办事处、乡镇人民政府负责对辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进展帮助、指导和监视，协调处理纠纷。 其次章 前期物业治理 第五条 建立单位应当在销售房屋前，结合物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建立等因素划分

44、物业治理区域，并在房屋买卖合同中明示。 物业主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业治理区域;住宅区和非住宅区原则上应当划分为不同的物业治理区域。 第六条 业主共同打算对物业治理区域进展分立或者合并的，应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出申请，由街道办事处、乡镇人民政府会同区县房屋行政主管部门等相关部门进展审查，确需调整的，予以确认并公告。 第七条 新建住宅物业，建立单位应当配建物业效劳用房，包括客服接待、工程档案资料保存、工具物料存放、人员值班备勤、业主大会及业主委员会办公用房等，并在房屋买卖合同中明确物业效劳用房的坐落位置(详细到楼栋、房号)。物业效劳用房建筑面积不得低于 150平方米 ，其中地上房屋不得低于 100平方米 ，业主大会及业主委员会办公用房