房地产估价案例.ppt

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1、LOGO房地产估价房地产估价东方名都东方名都20111117 星期一市场法概要市场法概要 具体说就是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，然后将他们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。不同？相同？调查房地产市场调查房地产市场 搜集交易实例搜集交易实例 可比实例价格可比实例价格 建立比较基准建立比较基准 估价估价流程流程 比准价格比准价格 选取可比实例选取可比实例 交易情况修正交易情况修正 市场状况调整市场状况调整 房地产状况调整房地产状况调整 求取最终的比准价格求取最终的比准价格 石家庄房地产现状石家庄房地产现状目前石家庄房地产市场情况有哪

2、些新变化？目前石家庄房地产市场情况有哪些新变化？1、三月份石家庄房价涨幅全国第一。2、四月全国百城房价指数出炉，石市房价上涨0.15%。3、“环首都经济圈”带热河北楼市，石家庄“投资洼地”价值 凸显。4、央行报告称居民投资首选再度转向房地产。5、二三线城市房价高涨直逼一线。有价无市v1、同一供应圈、同一供应圈开发区开发区v2、建筑类型、建筑类型 用途用途 住宅住宅v3、产权、产权 70年年选取楼盘条件（简要）选取楼盘条件（简要）：东方名东方名都都盛景盛景八方八方 石门石门福地福地 新世纪新世纪花园花园实例楼盘选取 开发区太行大街与石炼路交口东北角 桥西区红旗大街与宫北路交叉口东南角 天山大街与

3、学苑路交口东行380米路南 开发区槐安路东延线紧临东三环 选取实例状况A、盛景八方、盛景八方 B、石门福地、石门福地C、新世纪花、新世纪花园园建筑面积建筑面积（m m2 2）坐落坐落交易日期交易日期付款方式交易价格交易价格元元 m290八层，坐北朝南，南北通透2011-08一次性付款3100五层，坐北朝南，南北通透2011-04银行按揭120460070七层，坐北朝南，南北通透2011-05一次性付款3800建立比较基准建立比较基准统一价格表示单位、统一币种和货币单位、统一面积内涵和单位统一价格单位统一价格单位我组选取的交易实例是“干净”的、不含非房地产成分、实物范围相同的例子。统一房地产范围

4、统一房地产范围统一付款方式统一付款方式统一价格表示单位、统一币种和货币单位、统一面积内涵和单位统一价格单位统一价格单位 交易实例B中成交总价是4600120552000元其中首付款20，余款于一年后一次性支付。当时年利率为6.56，则实例B在其成交日期一次性付清的价格：55.22055.2（120）（16.56）11.4 41.441452.8414（万元）528414/120=4403.45元付款方式付款方式修正与调整修正与调整 市场状况调整系数市场状况调整系数估价时点价格估价时点价格成交日期价格成交日期价格 交易情况修正交易情况修正 市场状况调整市场状况调整房地产状况调整房地产状况调整可比

5、实例的成交价格是否为正常的、可比实例的成交价格是否为正常的、客观合理的客观合理的可比实例的市场价格涨、跌百分率可比实例的市场价格涨、跌百分率 分为区位状况、实物状况和权益分为区位状况、实物状况和权益状况三方面的调整状况三方面的调整 交易情况修正交易情况修正 市场状况调整市场状况调整房地产状况调整房地产状况调整参考方面参考方面 交易情况修正交易情况修正 交易情况修正交易情况修正A盛景八方B石门福地C新世纪花园交易情况-520可比实例交易情况分析判断结果可比实例交易情况分析判断结果A、盛景八方：100/(100-5)=100/95B、石门福地:100/(100+2)=100/102C、新世纪花园

6、100/100=100/100交易情况修正系数正常交易价格正常交易价格实际成交价格实际成交价格同类房地产2011年4月至11月价格变动情况如下表：（表中的价格指数为定基价格指数）市场状况调整市场状况调整月份4567891011价格指数1009998100.2102103104104.5市场状况调整系数市场状况调整系数A、盛景八方：104.5/102B、石门福地:104.5/100C、新世纪花园:104.5/99在估价时点的价格在估价时点的价格在其成交日期的价格在其成交日期的价格房地产状况调整房地产状况调整房地产状况权重东方名都 A盛景八方 B石门福地 C新世纪花园区位状况0.510096120

7、125实物状况（建筑物情况）0.410010312098权益状况（容积率）0.110098105110房地产状况调整系数房地产状况调整系数A、盛景八方：100/(96x0.5+103x0.4+98x0.1)=100/99B、石门福地:100/(120 x0.5+120 x0.4+105x0.1)=100/118.5C、新世纪花园:100/(125x0.5+98x0.4+110 x0.1)=100/112.7在估价对象房地在估价对象房地产状况下的价格产状况下的价格在自身状况下的在自身状况下的价格价格调整相关计算调整相关计算比准价格市场状况调整系数交易情况修正系数可比实例成交价格房地产状况调整系数

8、A盛景八方：3100 x x x =3376.9061B石门福地:4403.45x x x =3807.0697C新世纪花园:3800 x x x =3559.1047求取比准价格（单价）求取比准价格（单价）10095102104.59910010010099100102118.5100100100112.7104.5104.5比准价格是三数的平均数:3376.9061+3807.0697+3559.1047 3 =3581.0268 元东方名都的正东方名都的正常市场价格常市场价格=（单价）（单价）小组分工小组分工搜集资料搜集资料 演示成果演示成果撰写报告撰写报告制作制作 PPT彭彭宝宝玉玉位杏彩王倩施有续LOGO20111117 星期一