资产评估的基本方法(PPT 21页).pptx

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1、第一节 市场法第二节 收益法第三节 成本法第四节 评估方法的选择一、 市场法的涵义二、 市场法的基本前提三、 市场法的基本程序及有关指标四、 市场法中的具体评估方法下一页其一是要有一个活跃的公开市场；其二是公开市场上要有可比的资产及其交易活动。可比性体现在 1 参照物与被估资产功能的可比性； 2 市场条件的可比性； 3 时间间隔短，并且，时间对资产价值的影响可调节；返回（一） 直接比较法评估对象价值=参照物成交价格*（评估对象A特征/参照物A特征）（二） 类比调整法1市场售价类比法2功能价值法3资产评估价值=参照物成交价格（评估对象生产能力参照物生产能力）4例2-23价格指数法4资产评估价值=

2、参照物成交价格(1+物价变动指数)5例2-3下一页4 成新率价格法资产评估价值=参照物成交价格（评估对象成新率参照物成新率）5市价折扣法6资产评估价值=参照物成交价格（1-折扣率）7例2-46成本市价法7资产评估价值=评估对象现行合理成本（参照物成交价格参照物现行合理成本）8例2-57市盈率乘数法8资产评估价值=评估对象收益额参照物市盈率9例2-6返回资产评估价值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+交易 情况差异值或资产评估值=参照物售价功能差异修正系数时间差异修 正系数例2-1返回一、 收益法的基本涵义二、 收益法的基本前提三、 收益法的基本程序和基本参数四、 收益法中的具体评估方法下一页

3、（ 一） 收益额确定收益额时，应注意两点：1收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额和现实收益额；2用于资产评估的收益额是资产的客观收益，而不是实际收益；3（二） 折现率4折现率是一种期望投资报酬率，由无风险利率和风险利率构成。5（三） 收益期限6返回P评估值；t年序号；Pt未来第t年的评估值；Rt未来第t年的预期收益；r折现率；rt第t年的折现率或资本化率；n收益年期；N收益年期；A年金。通用公式为： 下一页ntttrAP1)1 (（一） 纯收益不变1在收益永续的情况下，2 2收益年期有限，资本化率大于零的条件下，3在收益年期有限，资本化率等于零的条件下4（二） 纯收益在若干年后保

4、持不变 5 1 无限年期收益 6 7 2 有限年期收益8下一页rAP )1 (11 (nrrAPnAPnntttrrArRP)1 ()1 (1nNntnttrrrArRP)1 (11)1 ()1 (1（三） 纯收益按等差级数变化1在纯收益按等差级数递增，收益年期无限的条件下，2在纯收益按等差级数递增，收益年期有限的条件下，3在收益按等差级数递减，收益年期无限的条件下，4在纯收益按等差级数递减，收益年期有限的条件下， 5 下一页 2rBrAPnnrnrBrrBrAP)1 ()1 (1122rBrAPnnrnrBrrBrAP)1 ()1 (11)(2（四） 纯收益按等比级数变化1在纯收益按等比级数

5、递增，收益年期无限的条件下； 2在纯收益按等比级数递增，收益年期有限的条件下，3在纯收益按等比级数递减，收益年期无限的条件下，4在纯收益按等比级数递减，收益年期有限的条件下，5下一页 srAPnrssrAP)11(1srAPnrssrAP)11(1（五） 已知未来若干年后资产价格的条件下，（六） 应用举例例2-7例2-8返回tttrPrrAP)1 ()1 (11一、成本法的基本涵义二、成本法的基本前提三、成本法中的基本要素四、成本法中的具体评估方法下一页（一） 资产的重置成本1复原重置成本：2 材料、工艺与被评资产相同，现时价格水平2更新重置成本：3 新材料、新工艺、新价格，功能与被评资产相同

6、4（二） 资产的实体性贬值5（三） 资产的功能性贬值：超额投资成本及超额运营成本6（四） 资产的经济性贬值7返回（一） 重置成本的估算方法1重置核算法2 利用成本核算的原理，根据重新取得资产所需的费用项目，逐项计算然后累加得到资产的重置成本。分为购买型和自建型。 例2-92价格指数法3 重置成本=资产的账面原值价格指数4 或=资产的账面原值（1+价格变动指数） 价格指数可以是定基价格指数和环比价格指数 。例2-10评论：如果仅存在价格变动因素，且各种资产的价格变动水平相近时，评论：如果仅存在价格变动因素，且各种资产的价格变动水平相近时，可以采用价格指数法核算重置成本；当存在技术进步因素时，应可

7、以采用价格指数法核算重置成本；当存在技术进步因素时，应考虑采用重置核算法。考虑采用重置核算法。 下一页3功能价值法 4被评估资产的重置成本=被评估资产生产能力参照物生产能力参照物重置成本例2-114 规模经济效益指数法被评估资产的重置成本/参照物的重置成本=（被评估资产的生产能力/参照物的生产能力）x5 统计分析法例2-12下一页（二） 实体性贬值的测算方法1观测法2资产实体性贬值=重置成本（1-实体性成新率）32 使用年限法4资产的实体性贬值=（重置成本-预计残值）总使用年限实际已使用年限5总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限6实际已使用年限=资产的名义已使用年限资产利用率7例2-138

8、下一页（三） 资产的功能性贬值测算方法超额投资成本=复原重置成本-更新重置成本例2-14（四） 资产经济性贬值的估算经济性贬值率=1-（资产预计可被利用的生产能力/资产原设计生产能力）X经济性贬值额=资产年收益损失额（1-所得税率）（P/A，r，n）例2-15下一页nt 1折现系数）运营成本（被评估资产年净超额超额运营成本一、评估方法之间的关系评估方法之间的区别： 每种评估方法都是从某一角度反映资产的价值，市场法是通过与市场参照物比较获得评估对象的价值，收益法是根据评估对象预期收益折现获得其评估价值，成本法是从资产的再取得途径评估价值。二、资产评估方法的选择1评估方法的选择要与评估目的、评估时的市场条件、被评估对象在评估过程中所处的状态，以及由此决定的价值类型相适应；2评估方法的选择受评估对象的类型、理化状态等因素的制约；3评估方法的选择受各种评估方法运用所需的数据资料及主要经济技术参数能否搜集的制约