资产评估的基本方法 (PPT 138页).pptx

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1、第二章第二章 资产评估的基本方法资产评估的基本方法 本章基本要求本章基本要求l掌握资产评估三种基本方法的基本掌握资产评估三种基本方法的基本原理原理、内容内容和各和各项项参数指标参数指标的确定方法，熟悉资产评估方法选择的的确定方法，熟悉资产评估方法选择的基本依据，了解各种评估方法间的关系。能够运用基本依据，了解各种评估方法间的关系。能够运用三种基本方法对常见的资产进行评估。三种基本方法对常见的资产进行评估。本章重点本章重点l理解资产评估中的市场法、收益法和成本理解资产评估中的市场法、收益法和成本法的基本原理、前提条件和优缺点，掌握法的基本原理、前提条件和优缺点，掌握其基本评估方法。其基本评估方法

2、。市场途径成本途径收益途径评估基准日过去未来成本法市场法收益法资产评估基本途径和方法资产评估基本途径和方法第一节第一节 成本法成本法4（一）（一）含义及理论依据含义及理论依据4成本法含义成本法含义：4 也叫重置成本法，是指首先估测被评估资产的也叫重置成本法，是指首先估测被评估资产的重置成本重置成本，然后估，然后估算已存在的算已存在的各种贬损因素各种贬损因素，并将其从现时重置成本中予以，并将其从现时重置成本中予以扣除扣除而而得到被评估资产价值的评估方法。（我国主要的评估方法）得到被评估资产价值的评估方法。（我国主要的评估方法）4理论依据：理论依据：1.资产的价值取决于资产的成本资产的价值取决于资

3、产的成本2.资产的价值是一个变量。随着资产本身的运动和其他因素资产的价值是一个变量。随着资产本身的运动和其他因素的变化而变化。的变化而变化。 一、成本法基本知识一、成本法基本知识前提条件：前提条件： 1.被评估资产处于继续使用状态被评估资产处于继续使用状态 2.应当具备可利用的历史成本资料应当具备可利用的历史成本资料 3.形成资产价值的耗费是必要的（形成资产价值的耗费是必要的（重置成本法是从资重置成本法是从资产构建的成本耗费角度评估资产的价值）产构建的成本耗费角度评估资产的价值） 搜集历史资料，确定成本构成搜集历史资料，确定成本构成（二）操作程序（二）操作程序确定各种贬值因素，判断成新率确定各

4、种贬值因素，判断成新率综合分析，确定评估值综合分析，确定评估值确定评估对象确定评估对象确定被评估资产的重置成本确定被评估资产的重置成本二、基本方法二、基本方法资产评估值资产评估值被评估被评估资产重资产重置成本置成本资产实体资产实体 性贬值性贬值资产功能资产功能 性贬值性贬值资产经济资产经济 性贬值性贬值 重置成本评估方法重置成本评估方法常见的评估方法常见的评估方法重置核算法重置核算法物价指数法物价指数法功能系数法功能系数法统计分析法统计分析法各种贬值评估方法各种贬值评估方法实体性贬实体性贬值值功能性贬功能性贬值值经济性贬经济性贬值值观察法观察法使用年限法使用年限法修复费用法修复费用法 复原重置

5、成本 更新重置成本 （一）重置成本及其估算方法（一）重置成本及其估算方法1.重置成本的含义：重置成本的含义： 重置成本一般可分为重置成本一般可分为复原重置成本复原重置成本和和更新重置成本更新重置成本。复原重置成本：复原重置成本：是指运用与是指运用与原来原来相同的材料、建筑或制造相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以标准、设计、格式及技术等，以现时现时价格水平重新购建与评价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。如古建筑（砖、紫檀估对象相同的全新资产所发生的费用。如古建筑（砖、紫檀木雕花木格窗户、人工大理石台阶）木雕花木格窗户、人工大理石台阶） 更新重置成本：更新重置成本

6、：是指采用是指采用新新型材料、型材料、现代现代建筑或制造标准、建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等，以新型设计、规格和技术等，以现行现行价格水平购建与评估对象价格水平购建与评估对象具有具有同等功能同等功能的全新资产所需要的费用。的全新资产所需要的费用。如：老商铺如：老商铺现时价现时价格标准格标准 更新重置成本和复原重置成本的更新重置成本和复原重置成本的相同方面相同方面在于采在于采用的都是用的都是资产的现时价格标准资产的现时价格标准，资产的功能也是相同，资产的功能也是相同的，不同之处在于所用材料、技术、设计、标准等方的，不同之处在于所用材料、技术、设计、标准等方面的差异。面的差异。 随着科学技

7、术的进步，劳动生产率的提高，新工随着科学技术的进步，劳动生产率的提高，新工艺、新设计总会被社会所普遍接受，新型设计、工艺艺、新设计总会被社会所普遍接受，新型设计、工艺制造的资产无论从其使用性能，还是成本耗用方面都制造的资产无论从其使用性能，还是成本耗用方面都会优于旧的资产，因此，会优于旧的资产，因此，复原重置成本往往会高于更复原重置成本往往会高于更新重置成本。新重置成本。 注意：注意：评估时，在同时获得复原重置成本和更新重评估时，在同时获得复原重置成本和更新重置成本资料的情况下，置成本资料的情况下，应选择更新重置成本。应选择更新重置成本。 重置成本评估方法重置成本评估方法重置核算法重置核算法物

8、价指数法物价指数法功能系数法功能系数法统计分析法统计分析法 2.重置成本的估算方法重置成本的估算方法 l（1）重置核算法）重置核算法l 是利用成本核算的基本原理，将重新取得资产是利用成本核算的基本原理，将重新取得资产所需的费用项目逐项进行计算并累加来估算重置所需的费用项目逐项进行计算并累加来估算重置成本的一种方法。成本的一种方法。重置成本直接成本间接成本重置成本直接成本间接成本 房屋建造成本房屋建造成本构成：构成： 材料成本材料成本 人工成本人工成本 制造费用制造费用 资金成本资金成本 合理利润合理利润按现时价格按现时价格逐项加总逐项加总设备取得成本设备取得成本构成：构成： 购买价格购买价格

9、安装调试费安装调试费 运杂费运杂费 人工费人工费间接成本构成：间接成本构成： 取得和建造取得和建造资产的管理资产的管理费用、设计费用、设计制图等费用制图等费用间接成本的计算方法间接成本的计算方法P(了解了解) 人工成本比例法间接成本=人工成本总额成本分配率成本分配率=间接成本额/人工成本额 单位价格法间接成本=工作量单位价格/工日或工时 间接成本百分率法间接成本=直接成本间接成本占直接成本百分率l例例1：p29例例2：被评估资产为一台：被评估资产为一台2年前购置的机器设备。年前购置的机器设备。据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经查验资料，该设备账面原

10、值为查验资料，该设备账面原值为10.2万元，其中，万元，其中，购买价为购买价为8万元，运杂费万元，运杂费1.6万元，安装费中直万元，安装费中直接成本接成本0.4万元，间接成本为万元，间接成本为0.2万元。根据对万元。根据对同类型设备的调查，现在购买价格比同类型设备的调查，现在购买价格比2年前上年前上涨涨20%，运杂费上涨，运杂费上涨80%，安装费中直接成本，安装费中直接成本上涨上涨40%，间接成本占直接成本百分率不变。，间接成本占直接成本百分率不变。该设备的重置成本是多少？该设备的重置成本是多少？（1）计算直接成本）计算直接成本购买价购买价=8（1+20%）=9.6（万元）（万元）运杂费运杂费

11、=1.6（1+80%）=2.88（万元）（万元）安装费中的直接成本安装费中的直接成本=0.4（1+40%）=0.56（万元）（万元）直接成本购买价运杂费安装费中的直接成本直接成本购买价运杂费安装费中的直接成本 9.6+2.88+0.56=13.04（万元）（万元）（2）计算间接成本）计算间接成本间接成本占直接成本的百分率间接成本占直接成本的百分率 0.2（81.60.4）2%间接成本间接成本13.042%0.26（万元）（万元）（3）计算重置成本）计算重置成本重置成本重置成本=直接成本直接成本+间接成本间接成本=13.04+0.26=13.30（万元）（万元）练习练习1：待估资产为一机器设备，

12、评估师拟运用成本待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评估。评估人员收集的成本资料有：该机器设备的法评估。评估人员收集的成本资料有：该机器设备的现行市场价格每台现行市场价格每台180000元，运杂费元，运杂费5000元，安装成元，安装成本为本为20000元，其中原材料元，其中原材料6000元、人工成本元、人工成本13000元、元、其他费用其他费用1000元，安装期限较短。元，安装期限较短。评估人员分析认为，被评估资产为外购需安装机器设评估人员分析认为，被评估资产为外购需安装机器设备，其重置成本应包括买价（含增值税）、运杂费、备，其重置成本应包括买价（含增值税）、运杂费、安装成本、其他费用，由

13、于安装期限较短可不考虑资安装成本、其他费用，由于安装期限较短可不考虑资金成本。按重置核算法估算该机器设备的重置成本为：金成本。按重置核算法估算该机器设备的重置成本为：l重置成本重置成本=购买价格购买价格+运费运费+安装成本安装成本l =180000+5000+20000=205000（元）（元）练习练习2: 待估资产为一机器设备，评估师拟运用成待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评估。评估人员收集的成本资料有：本法评估。评估人员收集的成本资料有：该机器设备的现行市场价格每台该机器设备的现行市场价格每台20万元，万元，运杂费运杂费1万元，安装成本为万元，安装成本为2万元，其中原万元，其中原材

14、料材料0.6万元、人工成本万元、人工成本1.3万元、其他费万元、其他费用用0.1万元，间接成本为安装成本的万元，间接成本为安装成本的80%，请按重置核算法估算该机器设备的重置成请按重置核算法估算该机器设备的重置成本本（2）功能系数法）功能系数法 参照物参照物功能价值功能价值被评资产被评资产重置成本重置成本（单位生产能力）是选择与被评估资产是选择与被评估资产具有相同或相似功能具有相同或相似功能的资产作参的资产作参照物，根据资产功能与成本之间的内在关系，由参照照物，根据资产功能与成本之间的内在关系，由参照物成本推算被估资产重置成本的方法。物成本推算被估资产重置成本的方法。 第一，功能价值法第一，功

15、能价值法被评估资产重置成本被评估资产重置成本=被估资产年产量被估资产年产量/参参照物年产量照物年产量 参照物重置成本参照物重置成本l例：某企业重置一台全新机器设备的价格为例：某企业重置一台全新机器设备的价格为50000元，年产量为元，年产量为5000件。现知被评估资件。现知被评估资产年产量为产年产量为4000件，请计算其重置成本：件，请计算其重置成本：l解解：被评估资产重置成本：被评估资产重置成本=4000/5000 50000=40000元元第二，规模经济效益指数法第二，规模经济效益指数法被评估资产被评估资产的重置成本的重置成本参照资产参照资产重置成本重置成本被评资产的生产能力被评资产的生产

16、能力参照资产的生产能力参照资产的生产能力xl例例p29规模经济效益指数是在资产历史成本的基础上，通过价格指数，是在资产历史成本的基础上，通过价格指数，将其调整为将其调整为评估基准日评估基准日时的重置成本。时的重置成本。（3）物价指数法）物价指数法基本原理：基本原理：资产重置成本资产重置成本资产历史成本（账面价值）资产历史成本（账面价值）物价变动指数物价变动指数物价变动指数物价变动指数定基指数定基指数环比指数环比指数评估基准日物价指数评估基准日物价指数资产购建时物价指数资产购建时物价指数（1a1）（）（1a2） （1a3）（1an）（其中（其中an表示第表示第n年环比价格年环比价格变动变动指数）

17、指数）lP30 例例练习练习1 1：某台机器设备购建于某台机器设备购建于19961996年，账面原值为年，账面原值为20 20 000000元，当时该类资产的定基物价指数为元，当时该类资产的定基物价指数为92%92%，评估，评估时该类资产的定基物价指数为时该类资产的定基物价指数为120%120%，求该资产的重，求该资产的重置成本。置成本。解：被估资产重置成本解：被估资产重置成本=20 000=20 000（120%/92%120%/92%） =26087 =26087元元练习练习2 2： 某公司的某被估资产账面价值为某公司的某被估资产账面价值为200 000200 000元，元，2005200

18、5年建成，年建成，20102010年进行评估，经调查已知同类资产环年进行评估，经调查已知同类资产环比价格变动指数分别为：比价格变动指数分别为：20062006为为8%8%，20072007为为7%7%，20082008为为9%9%，20092009为为5%5%，20102010为为6%6%，求被估资产的重，求被估资产的重置成本？置成本？ 某机床于某机床于1994年购置安装，账面原值为年购置安装，账面原值为16万元。万元。1996年进行一次改造，改造费年进行一次改造，改造费用为用为4万元；万元；1998年又进行一次改造，年又进行一次改造，改造费用为改造费用为2万元。若定基价格指数万元。若定基价格

19、指数1994年为年为1.05，1996年为年为1.28，1998年年为为1.35，1999年为年为1.60。要求：计算该机床要求：计算该机床1999年年的重置成本的重置成本 补充例补充例重置成本计算表重置成本计算表时间投资费用(万元)物价指数（%）物价变动指数（%） 重置 成本（万元）1994161.051.60/1.05=1.52161.52=24.32199641.281.60/1.28=1.2541.25=5199821.351.60/1.35=1.1921.19=2.381999 1.601.60/1.60=1合计 31.7练习： 某机床于某机床于2004年购置安装，账面原值年购置安装

20、，账面原值为为20万元。万元。2006年进行一次改造，年进行一次改造，改造费用为改造费用为5万元；万元；2008年又进行一年又进行一次改造，改造费用为次改造，改造费用为3万元。若定基万元。若定基价格指数价格指数2004年为年为1.05，2006年为年为1.20，2008年为年为1.30，2009年为年为1.60。请计算该机床请计算该机床2009年的重置成本。年的重置成本。（4）统计分析法）统计分析法基本原理：基本原理：某类抽样资产某类抽样资产 的重置成本的重置成本被评估资产被评估资产的重置成本的重置成本被评估资产被评估资产的重置成本的重置成本计算公式：计算公式：某类资产的某类资产的 历史成本历

21、史成本某类抽样资产的重置成本某类抽样资产的重置成本 某类抽样资产的历史成本某类抽样资产的历史成本l例例 p30（二）各种贬值及其估算方法（二）各种贬值及其估算方法1、实体性贬值及其估算方法、实体性贬值及其估算方法2、功能性贬值及其估算方法、功能性贬值及其估算方法3、经济性贬值及其估算方法、经济性贬值及其估算方法1.实体性贬值及其估算方法实体性贬值及其估算方法实体性贬值实体性贬值，即，即有形损耗有形损耗，是资产由于，是资产由于使用使用和和自自然力然力作用形成的贬值作用形成的贬值l决定实体性贬值的因素有：决定实体性贬值的因素有：l使用时间使用时间l使用率，也叫利用率使用率，也叫利用率l资产本身的质

22、量资产本身的质量l维修保养程度维修保养程度估算方法：估算方法：观察法、使用年限法、修复费用法观察法、使用年限法、修复费用法（1）观察法）观察法计算公式为：计算公式为：资产资产实体性贬值实体性贬值=重置成本（重置成本（1成新率）成新率）通过观察确定新旧程度l成新率成新率+实体性贬值率实体性贬值率=100%l主要观察被评估资产的外表：主要观察被评估资产的外表：l光洁度光洁度l腐蚀程度腐蚀程度l形体物理变化程度形体物理变化程度 机器设备评估主要包括机器设备评估主要包括： 机器的长度、厚度、水平度、垂直度、强度机器的长度、厚度、水平度、垂直度、强度硬度、软度等是否发生变化，有无裂痕等。硬度、软度等是否

23、发生变化，有无裂痕等。 房屋建筑物评估主要包括房屋建筑物评估主要包括： 墙体表面的剥落程度、裂缝的长度和宽度、墙体表面的剥落程度、裂缝的长度和宽度、裂缝的性质、建筑物是否发生垂直或水平方裂缝的性质、建筑物是否发生垂直或水平方向位移等向位移等（2）使用年限法）使用年限法资产的实体性贬值资产的实体性贬值=（重置成本（重置成本-预计残值）预计残值） 实际已使用年限实际已使用年限 总使用年限总使用年限 （实际已使用年限实际已使用年限+尚可使用年限）尚可使用年限） 名义已使用年限名义已使用年限资产利用率资产利用率 截止评估日资产累计实际利用时间截止评估日资产累计实际利用时间截止评估日资产累计法定利用时间

24、截止评估日资产累计法定利用时间100lp31例练习：练习：某资产于某资产于1995年年2月购进，月购进，2005年年2月评估时名义使用年限是月评估时名义使用年限是10年。根据该资年。根据该资产技术指标，正常使用情况下，每天应工产技术指标，正常使用情况下，每天应工作作8小时，该资产实际每天工作小时，该资产实际每天工作7.5小时。小时。请计算资产利用率和资产的实际使用年限请计算资产利用率和资产的实际使用年限解：资产利用率解：资产利用率=103607.5/（103608）=93.75%实际使用年限实际使用年限=名义已使用年限资产利用率名义已使用年限资产利用率 =1093.75%=9.4年补充例补充例

25、：被评估资产为企业中的一台设备，评估人员收：被评估资产为企业中的一台设备，评估人员收集到的有关资料有：该设备集到的有关资料有：该设备1997年年1月购进，月购进，2002年年1月月评估；该设备的重置成本为评估；该设备的重置成本为500000元，其残值为元，其残值为2000元，元，尚可使用尚可使用5年；根据该设备技术指标，正常使用情况下，年；根据该设备技术指标，正常使用情况下，每天应工作每天应工作8小时，该设备实际每天工作小时，该设备实际每天工作5小时。请计算小时。请计算该设备的实体性贬值。该设备的实体性贬值。l资产利用率资产利用率=53605/（53608）=62.5%l实际已使用年限实际已使

26、用年限=562.5%=3.125（年）（年）l总使用年限总使用年限=3.125+5=8.125（年）（年）l资产的实体性贬值资产的实体性贬值=（500000-2000）3.125/8.125=192307.9l练习：练习：l被评估资产为企业中的一台设备，评估被评估资产为企业中的一台设备，评估人员收集到的有关资料有：该设备人员收集到的有关资料有：该设备2003年年1月购进，月购进，2007年年1月评估；该设备的月评估；该设备的重置成本为重置成本为40万元，其残值为万元，其残值为1万元，尚万元，尚可使用可使用10年；根据该设备技术指标，正年；根据该设备技术指标，正常使用情况下，每天应工作常使用情况

27、下，每天应工作10小时，该小时，该设备实际每天工作设备实际每天工作8小时。求该设备的实小时。求该设备的实体性贬值体性贬值（3）修复费用法）修复费用法l修复费用法是通过估算将被评估资产恢复到原有全新功能所需投入的费用来直接确定资产的实体性损耗的一种方法。2.功能性贬值（损耗）及其估算方法功能性贬值（损耗）及其估算方法资产的功能性贬值是指由于资产的功能性贬值是指由于技术进步技术进步引起的资产引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损耗。（如电子功能相对落后而造成的资产价值损耗。（如电子产品）产品）计算公式：计算公式：被评估资产功能性贬值额被评估资产功能性贬值额=被评估资产年超额被评估资产年超额运运营

28、成本营成本 （1-所得税率）所得税率） （P/A，r, n）（1）超额投资成本超额投资成本：由于新技术、新材料、新由于新技术、新材料、新工艺不断出现，使得相同功能的设备的工艺不断出现，使得相同功能的设备的建造成建造成本本比过去降低，原有设备中就有一部分超额投比过去降低，原有设备中就有一部分超额投资得不到补偿。它主要反映为更新重置成本低资得不到补偿。它主要反映为更新重置成本低于复原重置成本。于复原重置成本。超额投资成本复原重置成本更新重置成本超额投资成本复原重置成本更新重置成本注意：如使用复原重置成本则应考虑是否存在注意：如使用复原重置成本则应考虑是否存在超额投资成本引起的功能性贬值；如使用的是

29、超额投资成本引起的功能性贬值；如使用的是更新重置成本，这种贬值因素则已经考虑在内更新重置成本，这种贬值因素则已经考虑在内了，无需考虑；如使用现行市场价格作为重置了，无需考虑；如使用现行市场价格作为重置成本，也不需再考虑超额投资成本。成本，也不需再考虑超额投资成本。l功能性贬值表现：（2）超额运营成本超额运营成本：由于技术进步出现了新的、：由于技术进步出现了新的、性能更优的设备，致使原有设备的功能落后于性能更优的设备，致使原有设备的功能落后于新设备，新设备在新设备，新设备在运营费用运营费用上低于原有设备。上低于原有设备。（如生产线自动化）（如生产线自动化）超额运营成本各年净超额运营成本折现系超额

30、运营成本各年净超额运营成本折现系数数分析设备的超额运营成本，应考虑下列因素：分析设备的超额运营成本，应考虑下列因素：材料消耗量材料消耗量能源消耗量能源消耗量操作工人数量（工时消耗）操作工人数量（工时消耗）维护保养费用维护保养费用废品率上升废品率上升计算步骤：计算步骤：l第一，计算年超额运营成本l第二，计算年净超额营运成本l第三，折现计算被估资产功能性贬值额l例例p32补充补充：某被评估对象是一生产控制装置，其正常：某被评估对象是一生产控制装置，其正常运行需运行需6名操作人员。目前同类新式控制装置所名操作人员。目前同类新式控制装置所需的操作人员定额为需的操作人员定额为3名。假定被评估控制装置名。

31、假定被评估控制装置与参照物在运营成本的其他项目支出方面大致相与参照物在运营成本的其他项目支出方面大致相同，操作人员平均年工资福利费约为同，操作人员平均年工资福利费约为6000元，被元，被评估控制装置尚可使用评估控制装置尚可使用3年，所得税率为年，所得税率为33%，适用的折现率为适用的折现率为l0%。根据上述数据资料，估算被评估控制装置的功能根据上述数据资料，估算被评估控制装置的功能性贬值。性贬值。 解：（解：（1）计算被评估生产控制装置的）计算被评估生产控制装置的年超年超额运营成本额运营成本：(6-3)6000=18000(元元)（2）估算被评估生产控制装置的）估算被评估生产控制装置的年超额运

32、年超额运营成本净额营成本净额：18000(1-33%)=12060(元元)（3）将被评估生产控制装置在剩余使用年）将被评估生产控制装置在剩余使用年限内的每年超额运营成本净额折现累加，估限内的每年超额运营成本净额折现累加，估算其功能性贬值额算其功能性贬值额:=12060(P/A，10%，3) =120602.4869=29992（元）（元）3.经济性贬值的估算经济性贬值的估算经济性贬值（损耗）是由于经济性贬值（损耗）是由于外部环境变化外部环境变化引起资产闲引起资产闲置（资产利用率下降）、收益下降（资产年收益额损置（资产利用率下降）、收益下降（资产年收益额损失）等而造成的资产价值的损失。失）等而造

33、成的资产价值的损失。产生的原因有产生的原因有：（1）竟争加剧，社会总需求减少，导致开工不足；）竟争加剧，社会总需求减少，导致开工不足；（2）材料供应不畅，导致开工不足；）材料供应不畅，导致开工不足；（3）材料成本增加，导致企业费用直线上升；）材料成本增加，导致企业费用直线上升；（4）通货膨胀的情况下，国家实行高利率政策，导致企业运）通货膨胀的情况下，国家实行高利率政策，导致企业运营成本加大；营成本加大； （5）产业政策的变动，缩短使用寿命；）产业政策的变动，缩短使用寿命；l一般情况下，当资产使用基本正常时，不计算经济性贬值。一般情况下，当资产使用基本正常时，不计算经济性贬值。估算方法：估算方法

34、：A： 经济性贬值资产的经济性贬值资产的年收益年收益损失额损失额（1-所得税率）所得税率） （P/A，r, n）B： 经济性贬值率经济性贬值率=1（资产预计生产能力（资产预计生产能力 /资产原设计生产能力）资产原设计生产能力）X100%经济性贬值额经济性贬值额=重置成本重置成本经济性贬值率经济性贬值率例例1：某电视机生产厂家，其电视机生产线年生产能力为某电视机生产厂家，其电视机生产线年生产能力为10万台，万台，由于市场竞争加剧，该厂电视机产品销售量锐减，企业不由于市场竞争加剧，该厂电视机产品销售量锐减，企业不得不将电视机生产量减至年产得不将电视机生产量减至年产7万台万台(销售价格及其他条件销售

35、价格及其他条件未变未变)。这种局面在今后很长一段时间内难以改变。评估师。这种局面在今后很长一段时间内难以改变。评估师根据经验判断，电视机行业的生产规模效益指数为根据经验判断，电视机行业的生产规模效益指数为0.6，请，请估算该电视机生产线的经济性贬值率。估算该电视机生产线的经济性贬值率。解解:设备的经济性贬值率为：设备的经济性贬值率为：经济性贬值率经济性贬值率 =1-（70000/100000）0.6100%=19%例例2：如果该电视机生产企业不降低生产量，就必须降：如果该电视机生产企业不降低生产量，就必须降价销售电视机。假定原电视机销售价格为价销售电视机。假定原电视机销售价格为2000元元/台

36、，台，经测算每年完成经测算每年完成10万台的销售量，售价需降至万台的销售量，售价需降至1900元元/台，即每台损失毛利台，即每台损失毛利100元。经估算，该生产线还可以元。经估算，该生产线还可以继续使用继续使用3年，企业所在行业的平均投资报酬率为年，企业所在行业的平均投资报酬率为10%，试估算该生产线的经济性贬值。试估算该生产线的经济性贬值。解：计算过程如下：解：计算过程如下：经济性贬值经济性贬值=(100100000)（1-33%）（P/A，10%，3）=16662230(元元) 年金现值系数，查阅表格习题习题： 某企业必须降价销售电视机。假定原电视机销某企业必须降价销售电视机。假定原电视机

37、销售价格为售价格为3000元元/台，经测算每年完成台，经测算每年完成15万台万台的销售量，售价需降至的销售量，售价需降至2800元元/台，即每台损台，即每台损失毛利失毛利200元。经估算，该生产线还可以继续元。经估算，该生产线还可以继续使用使用4年，企业所在行业的平均投资报酬率为年，企业所在行业的平均投资报酬率为10%，试估算该生产线的经济性贬值。，试估算该生产线的经济性贬值。补充例：成本法评估案例补充例：成本法评估案例某生产线额定生产能力为某生产线额定生产能力为1000个个/月月,已使用三年，已使用三年，目前状态良好，观察估计其实体性贬值为目前状态良好，观察估计其实体性贬值为15%，在生产技

38、术方面，此生产线为目前国内先进水平。在生产技术方面，此生产线为目前国内先进水平。但是由于市场竞争激烈，目前只能运行在但是由于市场竞争激烈，目前只能运行在750个个/月的水平上。假设已知其更新重置成本为月的水平上。假设已知其更新重置成本为1000000元，这类设备的生产规模效益指数元，这类设备的生产规模效益指数X=0.7。评估其资产价值。评估其资产价值。解析：解析：（1）更新重置成本）更新重置成本=1000000元元（2）实体性贬值）实体性贬值=100000015%=150000(元元)（3）功能性贬值）功能性贬值=0（4）经济性贬值率）经济性贬值率 =1-（750/1000）0.7100%=1

39、8.5%（5）经济性贬值）经济性贬值 =100000018.5%=185000(元元)资产评估价值资产评估价值 =1000000-150000-185000=665000(元元) 三、成本法的优缺点三、成本法的优缺点1.优点优点l比较充分地考虑了资产的损耗，评估结果更公平合理。l适用于单项资产和特定用途资产的评估。l在不易计算资产未来收益或难以取得市场参照物条件下可广泛地应用。2.缺点缺点l工作量较大l以历史资料为依据确定目前价值，必须充分分析这种假设的可行性l经济性贬值不易全面准确计算。习题习题：某生产线额定生产能力为某生产线额定生产能力为1200个个/月月,已使用三年，已使用三年，目前状态

40、良好，观察估计其实体性贬值为目前状态良好，观察估计其实体性贬值为18%，在生产技术方面，此生产线为目前国内先进水在生产技术方面，此生产线为目前国内先进水平。但是由于市场竞争激烈，目前只能运行在平。但是由于市场竞争激烈，目前只能运行在1000个个/月的水平上。假设已知其更新重置成本月的水平上。假设已知其更新重置成本为为1000000元，这类设备的生产规模效益指数元，这类设备的生产规模效益指数X=0.8。估算资产价值。估算资产价值。迈克尔迈克尔.杰克逊资产估值超杰克逊资产估值超2亿美亿美元（新浪视频）元（新浪视频）l2009年6月25去世。美国当地时间6月30日，迈克尔迈克尔-杰克逊杰克逊(Mic

41、hael Jackson)的初步资产评估已经公布，到2007年3月31日为止，这位流行巨星的净资产约有2.36亿美元。l这份资产评估报告由位于华盛顿的汤普森-库伯-巴兹里奥会计师事务所得出。杰克逊拥有梦幻庄园，索尼唱片目录出版收益，众多豪华车，古董和收藏品，总共估价约为5.676亿美元，而他同时也有大约3.31亿美元的债务。资产评估新闻资产评估新闻l全球第二大零售巨头家乐福正欲出售其东南亚资产，而作为竞争对手的英国特易购有望接盘 。包括泰国、马来西亚和新加坡在内的61家家乐福门店资产日前启动了首轮竞价，估价约10亿美元。 l国企山东钢铁集团重组民企日照钢铁集团历时将近3年，而对日钢资产价值的最

42、新估值或许仍是谜。有媒体日前援引知情人士报道称，目前，负责日钢资产评估的中企华资产评估公司已给出最新的“参考数据”日钢资产价值在450亿元人民币左右。这一“天价估值”遭到了中企华资产评估公司的否认。l山西美锦能源在3月18日公布了重大资产重组预案。根据预案公告，美锦能源拟通过发行股票及支付现金的方式，拟购买美锦集团持有的汾西太岳76.96%的股权、东于煤业100%的股权、美锦煤焦化100%的股权、天津美锦100%的股权以及大连美锦100%的股权，上述标的资产预估值合计约为101.18亿元。尽管美锦能源公告显示，此次资产重组有利于提高资产质量、改善财务状况以及增加盈利能力，但注入的大股东旗下五大

43、资产中的“不良焦炭资产”及其估值受到质疑。是优质资产？还是垃圾资产？第二节第二节 收益法收益法一、收益法及其适用的前提条件一、收益法及其适用的前提条件（一）含义：（一）含义：通过估算被评估资产未来预期收通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，以确定被评估资产价值的一益并折算成现值，以确定被评估资产价值的一种评估方法。种评估方法。收益法是基于收益法是基于“现值现值”规律，即任何资产的价规律，即任何资产的价值等于其预期未来收益的现值之和值等于其预期未来收益的现值之和（二）基本前提（二）基本前提（1）被评估资产未来）被评估资产未来预期收益预期收益可预测并可以可预测并可以用货币衡量。用货币衡量。（

44、2）资产拥有者获得预期收益所承担的）资产拥有者获得预期收益所承担的风险风险也可预测并可以用货币衡量。也可预测并可以用货币衡量。（3）被评估资产预期获利）被评估资产预期获利年限年限可以预测。可以预测。补充：复利与年金补充：复利与年金l一、货币时间价值的计息制度一、货币时间价值的计息制度l单利制：本金计算利息，利息不再计算利息单利制：本金计算利息，利息不再计算利息l复利制：本金计算利息，利息也要计算利息。复利制：本金计算利息，利息也要计算利息。年份年份本金本金利息利息期末本期末本利和利和 本金本金利息利息 本利和本利和 1 2 31000100010001001001001100110011001

45、00011001210100110121110012101331利息利息合计合计300331本金本金1000元元 ，利率，利率10，期数三年，期数三年单利制单利制复利制复利制 现值现值 P 终值终值 F 0 1 2 n计息期数计息期数 (n)利率或折现率利率或折现率 (i)1.复利现值计算PV： Present Value P=F (1+r)-n =F（P/F，r，n）例例某企业打算在年初存入一笔资金，某企业打算在年初存入一笔资金，3 3年后一次取出本利年后一次取出本利100000100000元，元，年复利率为年复利率为6%6%。要求：计算该企业现在应存入多少钱？。要求：计算该企业现在应存入多

46、少钱？ P=F (1+r)-n 1000000.83962 83962（元）（元）查复利现查复利现值系数表值系数表2.年金 年金（年金（A A）：是指在一定时期内每隔）：是指在一定时期内每隔相同时间相同时间就发生就发生相同数额相同数额的的系列系列收付款项。收付款项。 AAAAAA123n-2n-1n0普通年金：普通年金：是指每期是指每期期末期末发生的年金形式发生的年金形式先付年金：先付年金：是指每期是指每期期初期初发生的年金形式发生的年金形式递延年金：递延年金：是指是指隔隔s期期后发生的年金形式后发生的年金形式永续年金：永续年金：是指是指无限期无限期发生的年金形式发生的年金形式年金的种类:（1

47、）普通年金现值）普通年金现值 利用复利现值的计算公式，将每期末存入的年金利用复利现值的计算公式，将每期末存入的年金A折算到折算到0这这一时点（即第一年年初），然后再相加，求出一时点（即第一年年初），然后再相加，求出P。nnttnt 1t 1A1A1PA1A(PA,r,n)(1 r)(1 r)r(1 r) 【例】某企业打算连续某企业打算连续10年在每年年在每年年末年末取出取出100 000元，年复利率为元，年复利率为10%。要求要求:计算该企业最初应一次存入多少钱计算该企业最初应一次存入多少钱? PA A（ A，10，10） 100006.14457 614457（元）PA（2）预付年金现值l预

48、付年金现值的计算预付年金现值的计算PAA（P/A，i，n）（）（1i） 例：某企业租用一台设备，在例：某企业租用一台设备，在1010年中每年年年中每年年初要支付租金初要支付租金50005000元，年利息率为元，年利息率为8%8%，则，则这些租金的现值为：这些租金的现值为：lPAA（P/A，8%，10）（）（18%）l =50006.711.08l =36234元元（3）递延年金现值PAA（P/A，i，n）（）（P/A，i，s） 例：例： 某企业年初存入一笔资金，从第某企业年初存入一笔资金，从第4年年末起年年末起 每年取出每年取出100 000元，至第元，至第10年末取完，年复利年末取完，年复利

49、率为率为10%。要求要求: 计算计算企业最初一次存入的款项企业最初一次存入的款项? PA100000（P/A,10,10） （P/A,10,3） 100000（6.144572.48685）365772（元）（元）（4）永续年金现值AAAAAA1230当n：则： PAAi iiAPn)1(1l例：例：拟建立一项永久性的奖学金，每年计划颁发拟建立一项永久性的奖学金，每年计划颁发1000010000元元奖金。若年利率为奖金。若年利率为10%10%，现在应存入多少钱？，现在应存入多少钱？ （元）（元） 例：例：某人持有的某公司优先股，每年每股股利为某人持有的某公司优先股，每年每股股利为2 2元，元，

50、若此人想长期持有，在利率为若此人想长期持有，在利率为10%10%的情况下，请对该项股的情况下，请对该项股票投资进行估价。票投资进行估价。l P =A/i =2/10% = 20P =A/i =2/10% = 20（元）（元）100000%1010000P二、基本方法二、基本方法 n评估值评估值p Ri/(1+r)i i=1 预期收益额折现率收益年期l（一）资产未来收益期有限的情况（一）资产未来收益期有限的情况l1.未来收益每期非等额的情况未来收益每期非等额的情况iitirRp)1 (1l例p34练习：练习：l某企业尚能继续经营5年，营业终止后资产全部用于抵债，现拟转让。经预测得出5年内各年预期