欧阳_1章总论_资产评估_陈建西_2版_广商_XXXX02.pptx

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1、税法12022-3-11资产评估学资产评估学 什么是什么是“精明精明”人？他通晓世间万人？他通晓世间万物的价码，但对其价值却一无所知。物的价码，但对其价值却一无所知。 奥斯卡奥斯卡. .王尔德王尔德税法22022-3-11 课程导入课程导入 价值几何价值几何? ?税法32022-3-11马云15亿港元购豪宅,每平逾136万创全球次高纪录 税法42022-3-11社会经济现象点滴社会经济现象点滴1、一家据称资产为8.999亿的国有企业要进行产权转让权转让。2、某企业向银行申请贷款1.2999亿元。据称提供抵押抵押的财产，包括厂房4万平方、机器设备10台套，价值绝对超过10亿人民币。3、一远洋货轮

2、在索马里海域遭遇海盗袭击。后船东，要求保险公司定损理赔。理赔。4、广州商学院拟收购“松田学院松田学院”，但对方要广州商学院出价 税法52022-3-11针对针对1 1例：例：通过资产评估，防止国有企业改革和经济结构调整过程中因故意不评、有意低评等的行为的出现，造成国有资产 的流失。针对针对2-4例：例：资产评估的目的，或是为保证资金的安全，或是合理的理赔 ，或是给交易提供依据。 税法62022-3-11问题的提出问题的提出1、为什么是“估”，而不是（精密）的计算？有用吗？（？（朝鲜战争朝鲜战争）2、“资产评估”是必需的过程吗？3、资产评估的“价值类型”是什么？4、假设的前提又是哪些？5、对评估

3、对象采用怎样的评估方法 ？税法72022-3-11 人们要求评估结果的确定性，而 “评估”对象评估因素的动态性、不确定性，使得“评估”充满了神秘。 资产评估，魅力无限！资产评估，魅力无限！ 或许从下面的案例可以找到资产评估的或许从下面的案例可以找到资产评估的感觉感觉 税法82022-3-11华尔街一位金融家对征婚美女的回复华尔街一位金融家对征婚美女的回复-1-1 MM MM自述自述: : 本人25岁，非常漂亮，是那种让人惊艳的漂亮，谈吐文雅，有品位，想嫁给年薪 50万美元的人。你也许会说我贪心，但在纽约年薪100万才算是中产，本人的要求其实不高。 -波尔斯女士 （相对于（相对于“凤姐凤姐”，波

4、尔斯女士的要求确实不高），波尔斯女士的要求确实不高）税法92022-3-11华尔街一位金融家对征婚美女的回复华尔街一位金融家对征婚美女的回复-2-2一个华尔街金融家的回帖一个华尔街金融家的回帖: 亲爱的波尔斯：我怀着极大的兴趣看完了贵帖，相信不少女士也有跟你类似的疑问。让我以一个投资专家的身份，对你的处境做一分析。我年薪超过50万，符合你的择偶标准，所以请相信我并不是在浪费大家的时间。 从生意人的角度生意人的角度来看，跟你结婚是个糟糕的是个糟糕的经营决策，经营决策，道理再明白不过，请听我解释。税法102022-3-11华尔街一位金融家对征婚美女的回复华尔街一位金融家对征婚美女的回复-3-3 抛

5、开细枝末节，你所说的其实是一笔简单的“财财”“”“貌貌”交易：交易：甲方提供迷人的外表，乙方出钱，公平交易。但是，这里有个致命的问题，你的美貌会消逝，但我的钱却不会无缘无故减少。事实上，我的收入很可能会逐年递增。而你不可能一年比一年漂亮。 因此，从经济学的角度讲，我是增值资产，你是贬值资产是增值资产，你是贬值资产，不但贬值，而且是加速贬值！税法112022-3-11华尔街一位金融家对征婚美女的回复华尔街一位金融家对征婚美女的回复-4-4 你现在25岁，在未来的五年里，你仍可以保持窈窕的身段，俏丽的容貌，虽然每年略有退步。但美貌消逝的速度会越来越快，如果它是你仅有的资产，十年以后你的价值甚忧。用

6、华尔街术语说，每笔交易都有一个仓位，跟你交往属于跟你交往属于“交易仓位交易仓位”(tradingl position)(tradingl position)，一旦价值下跌就要立即抛售，而不宜长期持有也就是你想要的婚姻。听起来很残忍，但对一件会加速贬值的物资，明智的选择是租赁，而不是购入。明智的选择是租赁，而不是购入。 税法122022-3-11华尔街一位金融家对征婚美女的回复华尔街一位金融家对征婚美女的回复-5-5 年薪能超过50万的人，当然都不是傻瓜，因此我们只会跟你交往，但不会跟你结婚。所以我劝你不要苦苦寻找嫁给有钱人的秘方。顺便说一。顺便说一句，句，你倒可以想办法把自己变成年薪50万的人

7、，这比碰到一个有钱的傻瓜的胜算要大。 希望我的回帖能对你有帮助。如果你对你对“租租赁赁”感兴趣，感兴趣，请跟我联系。 - 罗波坎贝尔（JP摩根银行多种产业投资顾问）税法132022-3-11问题讨论问题讨论1、为什么评估？用途？ “财财”“”“貌貌”交易（公平交易）交易（公平交易）2、资产的价值取决于未来效用？3、资产评估与决策？（购买还是租赁）税法142022-3-11注册资产评估师考试注册资产评估师考试（取消）（取消）报考条件报考条件 凡中华人民共和国公民，遵纪守法并具备以下条件之一者，均可参加注册资产评估师执业资格考试：（一）取得经济类、工程类大专学历，工作满5年，其中从事资产评估相关工

8、作满3年。（二）取得经济类、工程类大学本科学历，工作满3年，其中从事资产评估相关工作满1年。税法152022-3-11（三）取得经济类、工程类硕士学位或第二学士学位、研究生班毕业，工作满1年。（四）取得经济类、工程类博士学位。（五）非经济类、工程类专业毕业，其相对应的从事资产评估相关工作年限延长2年。（六）不具备上述规定的学历，但通过国家统一组织的经济、会计、审计专业初级资格考试，取得相应专业技术资格，并从事资产评估相关工作满5年税法162022-3-11考试设考试设5 5个科目，具体是个科目，具体是：资产评估经济法财务会计机电设备评估基础建筑工程评估基础。成绩管理成绩管理 考试以3年为一个周

9、期，参加全部科目考试的人员须在连续3个考试年度内通过全部科目的考试。参加4个科目考试的人员须在连续两个考试年度内通过所报科目的考试。税法172022-3-111 1、技术经济学、技术经济学2 2、西方经济学、西方经济学3 3、理财学、会计学和、理财学、会计学和审计学审计学4 4、工程技术、工程技术税法182022-3-11内容框架内容框架第一部分：第一部分：基本理论与方法（1、2、3章）第二部分：第二部分：资产评估实务（411章）第三部分：第三部分：资产评估执业（行业与准则，12、13章）成绩计量成绩计量期评成绩期评成绩期末成绩（70%）+考勤（20%）+课堂表现课堂表现（10%）税法1920

10、22-3-11第一节第一节 资产评估的概念与内涵资产评估的概念与内涵第二节第二节 资产评估的主体与客体资产评估的主体与客体第三节第三节 资产评估的目的与价值类型资产评估的目的与价值类型第四节第四节 资产评估的依据、原则与假设资产评估的依据、原则与假设第六节第六节 资产评估的功能及与审计的关系资产评估的功能及与审计的关系第五节第五节 资产评估的程序、方法与结果资产评估的程序、方法与结果税法202022-3-11本章本章重点与难点重点与难点1、资产评估的特点、资产评估的特点2、资产的分类、资产的分类3、资产评估的价值类型资产评估的价值类型4、资产评估的经济原则资产评估的经济原则5、资产评估程序的内

11、容、资产评估程序的内容税法212022-3-11一、资产评估的概念一、资产评估的概念二、资产评估的产生与发展二、资产评估的产生与发展三、资产评估的种类与特点三、资产评估的种类与特点第一节第一节 资产评估的概念与内涵资产评估的概念与内涵税法222022-3-11市场经济的核心问题是交易：交易：资产的交易 现代市场经济中资产的交易非常活跃，但只要交易的资产是以非现金非现金的形式存在，就存在评估。税法232022-3-11一、一、资产评估的概念资产评估的概念（一）资产（一）资产1、经济学家眼中资产、经济学家眼中资产资产资产是指企业所拥有或者控制的能以货币计量的经济资源，包括财产、债权和其他权利。2、

12、会计学的角度看待资产会计学的角度看待资产资产是资产是 ，历史成本、个体与整体、不可计量问题税法242022-3-11资产评估的角度看待资产资产评估的角度看待资产u(1)资产是一种权利（价值内容）权利（价值内容）u(2)资产是一种获利能力获利能力u(3)资产必须为某一主体某一主体所拥有和支配权属问题权属问题也是资产的本质内容也是资产的本质内容 税法252022-3-11（二）资产评估（二）资产评估 是一种市场化和动态化的价值鉴证行价值鉴证行为，为，资产评估鉴证的是资产的价值价值，而资产价值的货币表现则是资产的价格价格。关键词：关键词： 资产资产 评估评估 价值价值税法262022-3-11资产评

13、估资产评估：指通过对资产某一时点一时点价值的估算，从而确定其价值的经济活动。 具体地说，资产评估是指由专门机构和人专门机构和人员员，依据国家规定和有关资料，根据特定特定的目的的目的，遵循适用的原则，选择适当的价价值类型值类型，按照法定的程序程序，运用科学的方科学的方法法，对资产价值资产价值进行评定和估算评定和估算的过程。税法272022-3-11资产评估的基本要素资产评估的基本要素评估主体评估主体 资产评估机构和相关人员资产评估机构和相关人员评估客体评估客体 被评估的资产被评估的资产评估特定目的评估特定目的 资产交易业务本身经济行资产交易业务本身经济行 为的特征为的特征评估价值类型评估价值类型

14、 对资产价值的质的规定对资产价值的质的规定评估方法评估方法 具体技术和手段具体技术和手段评估程序评估程序 工作顺序（工作顺序（程序与结果？程序与结果？）税法基本要素之间关系基本要素之间关系 资产评估目的资产评估目的价值类型价值类型评估方法评估方法决定决定制约制约估价标准估价标准资产的理化状态资产的理化状态可获得的资料可获得的资料税法292022-3-11补充：补充：资产评估与会计计价的区别资产评估与会计计价的区别1、发生的前提条件不同、发生的前提条件不同会计学计价：会计学计价：历史成本原则，企业会计主体不变、持续经营。资产评估：资产评估：发生产权变动、会计主体变动、企业生产经营活动中断税法30

15、2022-3-112 2、目的不同、目的不同资产计价：资产计价：就资产论资产，使货币量能够客观地反映资产的实际价值量。目的是为经营、管理者或债权人提供经济信息的依据。资产评估：资产评估：资产论权益。目的是交易者提供价值的参考依据。参考依据。税法312022-3-113 3、执行操作者不同、执行操作者不同联系：联系：评估价值有时也可为会计计价的基础和依据。例如，例如，在投资活动过程中，甲企业投资给乙企业一项资产，资产评估对该项资产进行评定，收到该项资产时，它的价值是由评估价值入账。税法322022-3-11二、二、资产评估的产生与发展资产评估的产生与发展1、商品经济、市场经济2、产权理论与中介兴

16、起3、原始评估阶段、经验评估阶段、科学评估阶段税法332022-3-11三、三、资产评估的种类与特点资产评估的种类与特点（一）资产评估的种类（一）资产评估的种类1、按评估对象构成评估对象构成分类单项资产评估整体资产产评估2、按引起资产评估的经济行为分经济行为分类3、按评估的服务对象、内容与责任评估的服务对象、内容与责任分类评估评估复核评估咨询4、按评估面临条件评估面临条件分类完整性资产评估限制性资产评估税法342022-3-11按资产评估是否受限以及是否使用了按资产评估是否受限以及是否使用了评估准则中的评估准则中的背离条款背离条款。分为：完整性资产评估和限制性资产评估完整性资产评估和限制性资产

17、评估完整性资产评估。完整性资产评估。一般是完全按照评估准则的规定的程序和要求进行的评估；在评估中没有受到限制或没有限制性条件。 限制性资产评估。限制性资产评估。一般是指在准则或规定允许的前提下，不能完全按照准则和规定的程序和要求进行评估。评估结论是在受限制的条件下得出的。税法352022-3-11后者与前者的区别：后者与前者的区别： 在实践中，一般表述为： 后者需要更详尽的说明和披露，并限定报告的使用者。税法362022-3-11 限制性资产评估案例限制性资产评估案例 深圳市中勤信资产评估有限公司对浙江象山宏润建设集团股份有限公司收购上海海宏润地产有限公司进行的资产评估 ( (三三) )限制条

18、件限制条件 1、本报告所载评估结论系根据宏润地产及其所属相关投资单位申报评估的全部资产和负债而进行评估后得出的价值意见，而以下因素均未考虑：税法372022-3-111)可能存在的但未在可能存在的但未在宏润地产及其所属相关投资单位所申报评估的全部资产/负债中反映的资产/负债、或有资产/或有负债均不在本次评估的考虑之列。 2)所有评估的资产是否有效利用、资产是否有效利用、资产/ /负债配负债配比是否合理比是否合理，以及目前宏润地产及其所属相关投资单位的未来经营状况等因素亦未考虑。或有资产/或有负债均不在本次评估的考虑之列。 税法382022-3-115、按资产种类分类按资产种类分类固定资产评估投

19、资性房地产评估无形资产评估长期投资性资产评估流动资产评估6、按资产评估时点分类、按资产评估时点分类现实性评估、追溯性评估和前瞻性评估税法392022-3-11（二）资产评估的特点（二）资产评估的特点市场性市场性是对被估资产价值确认的市场基础u资产评估活动来源于市场活动来源于市场u资产评估的主要信息来源要信息来源于市场u资产评估作价结果必须接受市场的检验接受市场的检验税法402022-3-11现实性现实性是对被估资产价值确认的现实基础u资产评估以评估基准日资产是否现实存否现实存在为依据，对现实存在的资产进行相应的价值评估活动。u资产评估是以资产现实状态为基础反映未来现实状态为基础反映未来。u现实

20、性强调的是客观存在客观存在。税法412022-3-11预测性预测性 是指资产现实价值的确认依赖于对资产未来继续利用价值的预测继续利用价值的预测。咨询性和专业性咨询性和专业性（专家意见可信吗？利益）（专家意见可信吗？利益） 评估结论是一种专业化的估价意见税法422022-3-11公正性公正性评估结论对双方当事人来讲是公正的u评估作价的全过程全过程按照公允及法定的准则和规范化程序进行，有评估原则，评估依据和评估程序作保证，具有行业公允的业务规范。u评估主体的身份是独立身份是独立于产权交易双方之外的第三者。（形式与实质独立，诚信调查报告）。（形式与实质独立，诚信调查报告）税法432022-3-11公

21、允及法定的准则的重要性公允及法定的准则的重要性 参考资料参考资料 ：80年代在美国出现的储蓄和贷款协会危机使众多储蓄和贷款机构失去偿付能力，最终破产。造成这次危机最重要的原因是，缺陷性缺陷性的评估甚至欺诈性的评估。的评估甚至欺诈性的评估。评估标准委员会在1989年1月30日采纳了专业评估实务统一标准（USPAP），将其作为美国全国专业评估实务的公认和统一标准。 税法442022-3-11一、资产评估的主体一、资产评估的主体二、资产评估的客体二、资产评估的客体第二节第二节 资产评估的主体与客体资产评估的主体与客体税法452022-3-11一、一、资产评估的主体资产评估的主体资产评估机构和注册资产

22、评估师。税法462022-3-11二、二、资产评估的客体资产评估的客体（一）资产评估中的被评估资产？（一）资产评估中的被评估资产？u1、资产是一种权利（价值内容）权利（价值内容）u2、资产是一种获利能力获利能力u3、资产必须为某一主体某一主体所拥有和支配（二）会计上对资产的分类（流动性）（二）会计上对资产的分类（流动性）税法472022-3-11（三）资产评估对资产的分类（三）资产评估对资产的分类1、按有无实体性态实体性态分类：有形资产和无形资产2、根据被评估的资产能否独立存在分类，可以分为： 可确指资产与不可确指资产可确指资产可确指资产不可确指资产：商誉不可确指资产：商誉有形资产有形资产除商

23、誉外的无形资产除商誉外的无形资产税法482022-3-113、按被估资产是否具有综合获利能综合获利能力分：单项资产与整体资产单项资产与整体资产定义：定义：单项资产单项资产单台（件）资产；评估的是单个生产要素的价格。资产资产一组单项资产组成的具有获利能力的资产综合体，例如企业；评估的是资产综合体的获利能力。税法492022-3-11整体与单项的区分标准：整体与单项的区分标准：一是看是否由多个单项资产组成； 二是看能否单独计算获利能力。企业单项可确指资产的价值总和并不一企业单项可确指资产的价值总和并不一定等于定等于企业整体资产的价值企业整体资产价值企业整体资产价值=单项可确指资产价值+不可确指的商

24、誉（或资产的经济性贬值）税法502022-3-11一、资产评估的目的一、资产评估的目的二、资产评估的价值类型二、资产评估的价值类型第三节第三节 资产评估的目的与价值类型资产评估的目的与价值类型P8税法512022-3-11一、一、资产评估的目的资产评估的目的P8（一）资产评估一般目的（一）资产评估一般目的 资产评估所要实现的一般目的只能是资产在评估时点的公允价值公允价值。 资产评估中的公允价值是一个广义概念，资产评估中的公允价值有别于会计中公允价值有别于会计中的公允价值。的公允价值。税法522022-3-11资产评估中的公允价值公允价值是一个相对抽象的价值概念。它是对评估对象在各种条件下它是对

25、评估对象在各种条件下与评估条件相匹配的、合理的评估价值的与评估条件相匹配的、合理的评估价值的抽象抽象。（雪灾中的方便面与沙漠中的水）。（雪灾中的方便面与沙漠中的水） 资产评估中的公允价值的特点公允价值的特点：与相关与相关当事人的地位、资产状况及市场条件相吻当事人的地位、资产状况及市场条件相吻合，没有损害相关当事人及他人的利益。合，没有损害相关当事人及他人的利益。税法532022-3-11（二）特定目的（二）特定目的：被评估资产即将发生的经济行为。同样的资产，因为评估的特定目的不同，其评估值也不相同。引发资产评估特定目的的经济行为引发资产评估特定目的的经济行为资产转让资产转让 中外合资合作中外合

26、资合作 企业兼并企业兼并 企业清算企业清算 企业出售企业出售 抵押抵押企业联营企业联营 担保担保股份经营股份经营 企业租赁企业租赁税法542022-3-11（三）评估目的地位与作用（三）评估目的地位与作用P10P101、资产发生怎样的经济行为时应该评估和应该评估和可以评估；可以评估；2、不同的经济行为决定了评估价值类型的决定了评估价值类型的差异，引致资产评估结果的差异。差异，引致资产评估结果的差异。问题：问题：什么是评估结果？如何理解评估结什么是评估结果？如何理解评估结果？价值何意？果？价值何意？税法552022-3-11 重庆市金科实业（集团）有限公司的资产重庆市金科实业（集团）有限公司的资

27、产评估项目资产评估补充报告书（摘要）评估项目资产评估补充报告书（摘要） 背景：根据中国证券监督管理委员会 关于重庆东源产业发展股份有限公司反馈并购重组审核意见的函（上市部函2009162号）作出 税法562022-3-11经评估人员综合评定估算，截止2009年 4 月30日，金科集团账面资产总额531,875.90万元，资产评估值资产评估值为859,213.35万元；账面负债总额386,006.67万元，负债评估值负债评估值为386,006.67万元，账面净资产145,869.23万元，净资产（即全部股东权益）评估值评估值为为473,206.68473,206.68万元，增值额为327,337

28、.45万元，增值率为224.40。 税法572022-3-11 报告中所体现的结论或评估价值，代表的是什么？或者评估价值的含义是什么？ 是帐面价值？ 市场价值？ 还是代表变现价值？ 评估价值定义！评估价值定义！* * * *税法582022-3-11价值与价格价值与价格评估结果评估结果1、价值与价格的区别（现象与本质）2、价格与交换价值交换价值（资产评估）内在价值。内在价值。如某公司购入一项资产（房产）100万,预计使用期为3年，预计三年内产生的现金流为60万、50万、20万。账面价值。账面价值。市场价值。市场价值。可理解为资产的内在价值在市场上的货币表现。税法592022-3-11 参考资料

29、参考资料：但也不绝对，“如果公司的治理结构出现问题，股东和债权人之间，大股东和小股东之间的代理成本较高，公司的市场价值不仅可能低于公司净资产，而且甚至可能低于公司实际持有的现金”。 持续经营价值与清算价值持续经营价值与清算价值PKPK，企业明智的，企业明智的决策是什么？决策是什么？税法602022-3-11 评估价值评估价值 * * * * 某公司以100万购入一项资产（房产）。半年后，政府在该房产所处地段兴建地铁及商业中心。国外某公司有购买此项资产的意向。国外购买方委托资产评估公司评估。评估的结果，是是400400万。万。 这个价值是价格、价值？价格、价值？ 实际上是交换价值（价格交换价值（

30、价格）范畴问题：问题：价值的进一步讨论价值类型？价值类型？税法612022-3-11二、二、资产评估的价值类型资产评估的价值类型P11 价值类型价值类型是指评估价值的含义，是评是指评估价值的含义，是评估价值估价值质的规定。（计量属性）质的规定。（计量属性）( (一一) )价值类型的类别价值类型的类别我国理论界：我国理论界：现行市价、重置成本、收益现值和清算价格。P10国际评估准则：国际评估准则：市场价值以及市场价值以市场价值以及市场价值以外的价值类型。P10 税法622022-3-11温故知新温故知新11、资产评估的基本要素及其相互关系？2、评估的特定目的可能有哪些？价值类型有哪些？税法632

31、022-3-11 1 1、市场价值、市场价值P11P11自愿买方和自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值估计数额，当事人双方应各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。u(1)公开和公平的市场条件（竞争性、信息）。（竞争性、信息）。u(2)当事人是理性的理性的。u(3)市场价值是价值估计数额。税法642022-3-11 2 2、在用价值、在用价值P14P14是指特定资产在特定用途下对特定使用者的价值，而并不考虑该资产的最佳用途或资产变现所能实现的最佳用途或资产变现所能实现的价值量。价值量。限定用途，如医保。3 3、持续经营价值、持续经营价值是指在持续

32、经营条件下公司的价值。（奶业）税法652022-3-114 4、投资价值、投资价值是指资产对于具有明确投资目的的特定投资者或某一类投资者所具有的价值。P14属于个人价值（对于某一类投资者对于某一类投资者）案例：买房案例：买房住或增值（万科）、下蛋的公鸡税法662022-3-115 5、清算价格、清算价格一般低于现行市场价格，这是由市场供求状况决定的。P15其一，其一，因经营失利而导致破产的企业，必然会急会急于将于将资产转让或拍卖；其二，其二，这种交易活动只要取决于买方取决于买方，占有主动权的买方必定极力压低成交价格，以从中获取利益。清算价格一般取决于下列几个因素：清算价格一般取决于下列几个因素

33、：(1)资产的通用性。(2)清算时间的限制。税法672022-3-116 6、保险价值。、保险价值。 指可能因危险造成损失的实体项目的重置和(或)重建成本。保险价值是保险单条款中记载或认同的某项资产损失或资产群价值的一部分损失。（托运）。（托运）7 7、课税价值。、课税价值。 是指根据税法中规定的与征纳税收相关的价值定义所确定的价值。房产税房产税税法682022-3-11( (二二) )价值类型的作用价值类型的作用1、价值类型是影响和决定资产评估价值资产评估价值的重要因素。评估价值不是资产本身的特定价值和内在价值。2、价值类型制约资产评估方法的选择。评估方法的选择。u市场法、成本法和收益法。3

34、、明确评估价值类型，可以更清楚地表达评估结果，可以避免报告使用者误避免报告使用者误用评估结果。税法692022-3-11( (三三) )价值类型的决定因素（如何选择？）价值类型的决定因素（如何选择？）P15P15u1、评估的特定目的(经济行为)；u2、市场条件；u3、资产功能及其状态。上述三项因素是一个有机整体，核心问题是评估的特定目的，因为特定目的确定以后直接影响市场条件，进而也影响资产功能和状态 税法702022-3-11一、资产评估的依据一、资产评估的依据二、资产评估的原则二、资产评估的原则三、资产评估三、资产评估 的假设的假设第四节第四节 资产评估的依据、原则与假设资产评估的依据、原则

35、与假设P17税法712022-3-11一、一、资产评估的依据资产评估的依据P17国家法律法规与资产评估准则税法722022-3-11二、二、资产评估的原则资产评估的原则资产评估的原则资产评估的原则 是调节资产评估委托者委托者、评估业务承评估业务承担者担者以及资产业务有关权益各方有关权益各方在资产评估中的相互关系，规范评估行为和业务的行为和业务的准则。准则。税法732022-3-11（一）资产评估的工作原则（一）资产评估的工作原则P18P181、独立性原则（形式与实质独立）2、客观性原则（没有价值判断）3、科学性原则（估价标准与方法）4、专业性原则（专业资格与欺诈）税法742022-3-11（二

36、）资产评估的技术原则（二）资产评估的技术原则P18P181 1、贡献原则：、贡献原则：指某一资产或资产的某一构成部分的价值，取决于它对其他相关的资产或资产整体价值资产整体价值的贡献，或者根据当缺少它时对整体价值下降的影响程度来衡量确定。2 2、替代原则：、替代原则：指当同时存在几种效能相几种效能相同同的资产时，最低价格的资产需求最大。税法752022-3-113 3、预期原则：、预期原则：指在资产评估过程中，资产的价值可以不按照过去的生产成本或销售过去的生产成本或销售价格决定，而是基于对未来收益的期望值价格决定，而是基于对未来收益的期望值决定的。决定的。4 4、供求原则：、供求原则：供求规律？

37、供求规律？5 5、估价日期原则：、估价日期原则：时间因素时间因素税法762022-3-11资产评资产评估假设估假设市场条件假设市场条件假设环境假设环境假设前提假设前提假设评估对象状况假设评估对象状况假设微观环境假设微观环境假设整体资产利用程度假设整体资产利用程度假设 单体资产利用程度假设单体资产利用程度假设评估对象利评估对象利用程度假设用程度假设特殊假设特殊假设宏观环境假设宏观环境假设基本情景假设基本情景假设三、三、资产评估的假设资产评估的假设P19P19税法772022-3-11资产评估前提假设资产评估前提假设资产评估前提假设资产评估前提假设也可以称为资产评估基本假设，是规定资产评估最基本条

38、件或前提的一系列假设。1 1、资产评估基本情景假设、资产评估基本情景假设交易假设是资产评估得以进行的最基本的情景假设 。P19税法782022-3-112 2、资产评估市场条件假设、资产评估市场条件假设P20P20：公开市场假设。公开市场假设。 公开市场是指充分发达与完善的市场条件，指一个有众多自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的，而非强制或不受限制的条件下进行的。 税法792022-3-11 非公开市场假设。非公开市场假设。 A.有限交易主体假设（交易时间充分但参与交易主体数量有限）

39、 B.关联交易假设（交易时间充分但参与交易主体关系特殊）税法802022-3-11C.快速变现假设（清算假设）（清算假设）（交易时间受限）P20清算清算( (清偿清偿) )假设假设是指资产所有者在某种压力下被强制进行整体或拆零，经协商或以拍卖方式在公开市场上出售。在清算假设前提下要求评估资产的清算价格清算价格税法812022-3-113 3、P19P19评估对象状况假设，评估对象状况假设，包括： 在用续用假设； 转用续用假设； 移地续用假设。税法822022-3-11资产评估环境假设资产评估环境假设（可以补充）（可以补充）宏观环境假设：宏观环境假设：主要是对国家产业经济政策、税收货币政策、价格

40、利率汇率政策等全局性的外部因素，以及行业竞争、市场竞争等因素的界定或假定性说明。（调低准备金）调低准备金）微观环境假设：微观环境假设：对资产评估的具体条件如资料信息来源的可靠性、完整性和真实性的界定或假定性说明。税法832022-3-11资产评估前提假设的作用资产评估前提假设的作用 资产评估前提假设在资产评估中创造或构筑资产评估得以顺利进行的基础和条件。 通过资产评估前提假设将被评估资产置于将被评估资产置于一个相对固定的市场环境中，一个相对固定的市场环境中，以及将被评估资产设定到某一种状态下。资产评估人员得以根据这些条件及作用空间、作用方式对资产进行评估。税法842022-3-11资产评估的特

41、定目的与假设的关系资产评估的特定目的与假设的关系 资产评估的特定目的资产评估的特定目的是资产评估的起点、缘由，规定着资产评估结果的具体用途，对每次评估项目的市场条件和评估对象条件有着重要的约束作用和限定，这些约束与限定借助于评估假设而体现出来；评估假设而体现出来；资产评估特定目的资产评估特定目的评估条件的约束与评估条件的约束与限定限定选择恰当的评估假设选择恰当的评估假设确定评估结确定评估结果的价值类型果的价值类型税法852022-3-11一、资产评估的程序一、资产评估的程序二、资产评估的方法二、资产评估的方法三、资产评估的结果三、资产评估的结果第五节第五节 资产评估的程序、方法与结果资产评估的

42、程序、方法与结果税法862022-3-11一、一、资产评估的程序资产评估的程序P20狭义的资产评估程序狭义的资产评估程序开始于资产评估机构和评估人员接受委托，终止于向委托人或相关当事人提交资产评估报告书。广义的资产评估程序广义的资产评估程序（资产评估基本程序）开始于承接资产评估业务前的明确资产评估基本事项环节，终止于资产评估报告书提交后的资产评估文件归档管理。税法872022-3-11主要环节主要环节 1 1、明确资产评估业务基本事项；、明确资产评估业务基本事项；2 2、签订资产评估业务约定书；、签订资产评估业务约定书；3 3、编制资产评估计划；、编制资产评估计划；4 4、资产勘查与现场调查；

43、、资产勘查与现场调查；5 5、收集资产评估资料；、收集资产评估资料；6 6、评定估算；、评定估算；7 7、编制和提交资产评估报告书；、编制和提交资产评估报告书；8 8、资产评估工作档案归档。、资产评估工作档案归档。税法882022-3-11资产评估程序的内容资产评估程序的内容( (一一) )明确资产评估业务基本事项明确资产评估业务基本事项P13P13 是资产评估程序的第一个环节，明确资产评估的对象，业务所涉及的经济行为；业务所涉及的经济行为；资产评估的委托方和资产的占有方的基本情况。明确基本事项时应该明确其经营地其经营地址址、经营执照的范围经营执照的范围、性质、主要涉及经济行为的资产的结构等。

44、税法892022-3-11例如，例如，注册资本有50万，经济情况不太好，进行资产评估时，资产量突然与实际的资产量有很大的落差，此时就应考虑资产的来源。评估资产中评估的对象是否真实存在。注册资本有50万，账上固定资产只有40万，被评估资产为70万元的固定资产，此时要考虑70万元的被评估资产是否存在资产评估的风险。税法902022-3-11( (二二) )签订资产评估业务约定书签订资产评估业务约定书切实规定双方的权利和义务。这是进行资产评估必切实规定双方的权利和义务。这是进行资产评估必要的程序，它是规范和约束双方当事人之间利益和责任要的程序，它是规范和约束双方当事人之间利益和责任的关系。的关系。首

45、先要规定委托方、评估对象以及评估基准日的日期、评估对象以及评估基准日的日期、评估的目的；评估的目的；双方在执行期间有什么样权利和义权利和义务；规范资产评估过程中的收费问题及费用的收费问题及费用的支付方式；报告出具告出具的日期、份数。最后双方当事人盖章签字具有法律效力。税法912022-3-11( (三三) )编制资产评估计划编制资产评估计划应确定工作的期间、时间段、人员的配备、所需资料来源、何时接触等相互协所需资料来源、何时接触等相互协调的过程。调的过程。这是保证资产评估业务能够顺利进行、提高效率的重要保证。税法922022-3-111）资产评估目的和资产评估对象状况对资产评估技术路线技术路线

46、的影响及资产评估机构的对策措施安排；2）资产评估业务风险、资产评估项目的规模和规模和复杂程度对复杂程度对评估人员安排及其构成的要求，限定评估精度以及对评估风险的估计及控制措施；3）资产评估项目所涉及资产的结构、类别、数量及分布状况对资产清查范围和清查精度的要求；税法932022-3-114）评估项目对相关资料收集的要求及具体安排；5）委托人或资产占有方过去委托资产评估的经历、诚信状况诚信状况及提供资料的可靠性、完整性和相关性，判断评估项目的风险及对应措施安排；6）资产评估途径和方法的选择及基本要求；7）评估中可能出现的疑难问题及专家利用的疑难问题及专家利用；8）评估报告撰写的要求以及委托方制定

47、的特别委托方制定的特别分类或披露要求分类或披露要求税法942022-3-11( (四四) )资产勘查与现场调查资产勘查与现场调查资产的现场勘察首先应与对方进行配合。 一般情况应先由对方出具资产评估清查明细表，对于重要的资产应与管理层或技术的维护层取得及时联系，更好的了解资产现有的情况，或在使用中的一些情况。目的是对这项资产有很好的确认。主要勘察数量与规格型号和技术状况勘察数量与规格型号和技术状况以及目前的目前的使用情况使用情况等等。税法952022-3-11(五五) )收集资产评估资料收集资产评估资料收集资产评估资料要与被评估资产相协调。要根据评估对象收集相关资料相关资料。比如要评估一辆车，要

48、知道这辆车的型号、状况等。税法962022-3-111）有关资产权利资产权利的法律文件或其他证明资料2）资产的性质、目前和历史状况信息 3）有关资产的剩余经济寿命和法定寿命信息剩余经济寿命和法定寿命信息4）有关资产的使用范围和获利能力的信息 5）资产以往的评估及交易情况信息 6）资产转让的可行性信息税法972022-3-117）类似的资产的市场价格信资产的市场价格信息8）委托方声明 9）可能影响资产价值的宏观经济前景观经济前景信息10）可能影响资产价值的行业状况及行业状况及前景信息11）可能影响资产价值的企业状况及企业状况及前景信息12）其他相关信息税法982022-3-11( (六六) )评

49、定估算评定估算资料与现场勘察的结果进行汇总、整理、评估。评估是根据评估目的而言的，评估目的确定其价值类型，价值类型选用适当的方法，根据收集到的资料的数值依据，就可以得到评估价值也就是被评估资产的评估结果。两种以上方法不同结论，如何处理？两种以上方法不同结论，如何处理？税法992022-3-11( (七七) )编制和提交资产评估报告书编制和提交资产评估报告书 资产评估报告书是评估机构提交给委托方的重要的法律性文书。( (八八) )资产评估工作档案归档资产评估工作档案归档 这项业务受市场检验如果存在一些问题时，应有充分的依据，这就表现在工作底稿、工作档案中。（安然）。（安然）税法1002022-3

50、-11资产评估程序的重要性资产评估程序的重要性(一)资产评估程序是规定资产评估行为、提高资产评估业务质量和维护资产评估服务公信力的公信力的重要保证(二)资产评估程序是相关当事方评价相关当事方评价自查评估服务的重要依据(三)恰当执行资产评估程序是资产评估机构和人员防范执业风险、保护自身合法权益、合理抗辩防范执业风险、保护自身合法权益、合理抗辩的重要手段之一的重要手段之一。税法1012022-3-11履行资产评估程序的基本要求1、资产评估机构和人员应当在国家和资产评估行业规定资产评估机构和人员应当在国家和资产评估行业规定的范围内，的范围内，建立、健全资产评估程序制度。建立、健全资产评估程序制度。2