物业管理机构ppt课件.ppt
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1、物业管理机构物业管理机构认识到了贫困户贫困的根本原因,才能开始对症下药,然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视,已经展开了“精准扶贫”项目第一节第一节物业服务公司物业服务公司 第三节第三节业主大会与管委会业主大会与管委会第二节第二节物业服务公司的设置物业服务公司的设置第第 二二 章章 物业管理机构物业管理机构第四节第四节物业服务公司与相关机构的关系物业服务公司与相关机构的关系第五节第五节物业服务公司的管理制度物业服务公司的管理制度认识到了贫困户贫困的根本原因,才能开始对症下药,然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视,已经展开了“精准扶贫”项目第一节第一节 物业服务公司物业服务公司 一、
2、物业服务公司的性质与类型一、物业服务公司的性质与类型(一)物业服务公司的含义(一)物业服务公司的含义物业服务公司是指具有物业服务公司是指具有法人资格法人资格,根据合同规定根据合同规定接受业主接受业主或业主管委会的委托,或业主管委会的委托,依依照有关照有关法法律、法规的规定,对律、法规的规定,对物业实行物业实行专业化管理专业化管理,并,并收取相应报酬收取相应报酬的经济实体。的经济实体。组建原则:企业化、专业化、社会化,为用户提供一个良组建原则:企业化、专业化、社会化,为用户提供一个良好的工作和生活环境。好的工作和生活环境。物业管理属于第三产业中的服务性企业,具有很强的服务物业管理属于第三产业中的
3、服务性企业,具有很强的服务性,所以从本质上讲,物业服务公司是为业主和使用人性,所以从本质上讲,物业服务公司是为业主和使用人服务的。从这一点来看提供优质服务就成了物业服务公服务的。从这一点来看提供优质服务就成了物业服务公司的首要任务。司的首要任务。认识到了贫困户贫困的根本原因,才能开始对症下药,然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视,已经展开了“精准扶贫”项目(二)物业服务公司的性质物业服务公司的性质是由物业管理的性质决定的。物业服务公司的性质是由物业管理的性质决定的。专业性专业性经营性经营性服务性服务性法人资格法人资格认识到了贫困户贫困的根本原因,才能开始对症下药,然后药到病除。近年来国家
4、对扶贫工作高度重视,已经展开了“精准扶贫”项目1专专业业性性业务内容的专业性业务内容的专业性组织机构的专业性组织机构的专业性人员配备的专业性人员配备的专业性工具配备的专业性工具配备的专业性认识到了贫困户贫困的根本原因,才能开始对症下药,然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视,已经展开了“精准扶贫”项目2经营性经营性经营性主要体现在物业服务公司的经营管理所需资源的经营性主要体现在物业服务公司的经营管理所需资源的取得,所提供的服务等都必须遵循等价交换的原则,取得,所提供的服务等都必须遵循等价交换的原则,物业服务公司用自己的经营和管理活动所创造的收入物业服务公司用自己的经营和管理活动所创造的收入
5、来补偿自己的支出,并取得一定的盈利,而不是无偿来补偿自己的支出,并取得一定的盈利,而不是无偿的取得和付出。的取得和付出。3服务性服务性物业服务公司与物业的业主或使用人之间的关系,是物业服务公司与物业的业主或使用人之间的关系,是在商品经济条件下的服务与被服务、受托与委托的关在商品经济条件下的服务与被服务、受托与委托的关系。从现阶段来看,物业服务公司的服务活动又具有系。从现阶段来看,物业服务公司的服务活动又具有特殊的性质,即物业服务公司在向业主提供服务的同特殊的性质,即物业服务公司在向业主提供服务的同时,也承担了部分政府对城市管理的职能,是现代化时,也承担了部分政府对城市管理的职能,是现代化城市建
6、设和管理的重要组织部分。城市建设和管理的重要组织部分。认识到了贫困户贫困的根本原因,才能开始对症下药,然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视,已经展开了“精准扶贫”项目4法人资格法人资格物业服务公司经由政府授权部门审查、批准、登记后方可从物业服务公司经由政府授权部门审查、批准、登记后方可从事经营管理活动,它符合中国法律规定的企业法人的一般事经营管理活动,它符合中国法律规定的企业法人的一般特性,有独立的组织、独立财产所有权和管理权,能以自特性,有独立的组织、独立财产所有权和管理权,能以自己的名义享有民事权利,承担民事责任等。己的名义享有民事权利,承担民事责任等。认识到了贫困户贫困的根本原因,
7、才能开始对症下药,然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视,已经展开了“精准扶贫”项目(三)物业服务公司的类型按其存在按其存在的形式划分的形式划分独立的物业服务公司独立的物业服务公司附属于物业开发公司的物业服务公司附属于物业开发公司的物业服务公司按服务范围划分按服务范围划分综合性物业服务公司综合性物业服务公司专业性物业服务公司专业性物业服务公司按投资主体分类按投资主体分类 全民、集体、联营、私营、合资等类型全民、集体、联营、私营、合资等类型按公司规模的大小划分按公司规模的大小划分小型、中型和大型小型、中型和大型认识到了贫困户贫困的根本原因,才能开始对症下药,然后药到病除。近年来国家对扶贫工作
8、高度重视,已经展开了“精准扶贫”项目按管理层次按管理层次多少划分多少划分按股东出资形式按股东出资形式按股东出资形式按股东出资形式股份有限公司股份有限公司有限责任公司有限责任公司股份合作公司股份合作公司一个管理层一个管理层两个管理层两个管理层三个管理层三个管理层按经营性质划分按经营性质划分纯粹的物业服务公司纯粹的物业服务公司准物业服务公司准物业服务公司“翻牌翻牌”的物业服务公司的物业服务公司认识到了贫困户贫困的根本原因,才能开始对症下药,然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视,已经展开了“精准扶贫”项目二、物业服务公司的特征二、物业服务公司的特征1、独立法人、独立法人2、独立经济实体、独立经
9、济实体3、”一业为主、多种经营一业为主、多种经营”4、服务内容多样化、范围窄、服务内容多样化、范围窄5、政企分开、政企分开6、管理体制法律化、管理体制法律化7、经理负责制、经理负责制8、竞争求发展、竞争求发展认识到了贫困户贫困的根本原因,才能开始对症下药,然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视,已经展开了“精准扶贫”项目三、物业服务公司的权利和义务三、物业服务公司的权利和义务 见物业管理条例、教材见物业管理条例、教材 中华人民共和国建设部第中华人民共和国建设部第33号令发布城市新建住宅小号令发布城市新建住宅小区管理办法,一九九四年三月十一日经第五次部常务区管理办法,一九九四年三月十一日经第
10、五次部常务会议通过,自一九九四年四月一日起施行。会议通过,自一九九四年四月一日起施行。物业服务公司的权利:物业服务公司的权利:1)根据有关法规,结合实际情况,制定物业管理办法。)根据有关法规,结合实际情况,制定物业管理办法。2)依照物业管理合同和管理办法对物业实施管理。)依照物业管理合同和管理办法对物业实施管理。3)依照物业管理合同和有关规定收取管理费。)依照物业管理合同和有关规定收取管理费。4)有权制止违反规章制度的行为。)有权制止违反规章制度的行为。5)有权要求业主委员会协助管理。)有权要求业主委员会协助管理。6)有权选聘专营公司(如清洁公司、保安公司等)承担)有权选聘专营公司(如清洁公司
11、、保安公司等)承担专项管理业务。专项管理业务。7)可以实行多种经营,以其收益补充管理经费。)可以实行多种经营,以其收益补充管理经费。认识到了贫困户贫困的根本原因,才能开始对症下药,然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视,已经展开了“精准扶贫”项目这些权利的得到首先必须贯彻合法的原则,要依法这些权利的得到首先必须贯彻合法的原则,要依法取得,才能受到法律的保护。其次,物业管理公取得,才能受到法律的保护。其次,物业管理公企业管理权利来之于合同。企业管理权利来之于合同。认识到了贫困户贫困的根本原因,才能开始对症下药,然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视,已经展开了“精准扶贫”项目物业服务企业
12、的义务物业服务企业的义务1)履行物业管理合同,依法经营。)履行物业管理合同,依法经营。2)接受业主委员会和业主及使用人的监督。)接受业主委员会和业主及使用人的监督。3)重大管理措施应提交业主委员会审议批准。)重大管理措施应提交业主委员会审议批准。4)接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住)接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。宅小区所在地人民政府的监督指导。5)提供优良生活工作环境,搞好社区文化。)提供优良生活工作环境,搞好社区文化。认识到了贫困户贫困的根本原因,才能开始对症下药,然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视,已经展开了“精准扶贫”项目
13、6)发现违法行为要及时向有关行政管理机关报告。)发现违法行为要及时向有关行政管理机关报告。7)物业管理合同终止时,必须向业主委员会移交全)物业管理合同终止时,必须向业主委员会移交全部房屋、物业管理档案、财务等资料和本物业的公部房屋、物业管理档案、财务等资料和本物业的公共财产,包括管理费,公共收入积累形成的资产,共财产,包括管理费,公共收入积累形成的资产,同时,业主委员会有权指定专业审计机构对物业管同时,业主委员会有权指定专业审计机构对物业管理财务状况进行审计。理财务状况进行审计。8)至少每)至少每6个月应向全体业主公布一次管理费用收个月应向全体业主公布一次管理费用收支账目。支账目。认识到了贫困
14、户贫困的根本原因,才能开始对症下药,然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视,已经展开了“精准扶贫”项目第二节第二节 物业服务公司的设置物业服务公司的设置一、物业服务公司的组建形式一、物业服务公司的组建形式(一)由房地产开发企业派生出来的子公司(一)由房地产开发企业派生出来的子公司这类物业服务公司主要是管理由上级公司开发建设的房这类物业服务公司主要是管理由上级公司开发建设的房地产项目。这类公司的最大优势就在于项目有保障,地产项目。这类公司的最大优势就在于项目有保障,并对项目运行全过程有了较为全面的了解,便于与发并对项目运行全过程有了较为全面的了解,便于与发展商(上级单位)协调关系。展商(上级
15、单位)协调关系。(二)由房地产管理部门所属的房管所转制为物业服务(二)由房地产管理部门所属的房管所转制为物业服务公司公司这类物业服务公司主要是管理原先已管理的公房。这类这类物业服务公司主要是管理原先已管理的公房。这类公司转制时间不长,政企不分,行政色彩较浓。公司转制时间不长,政企不分,行政色彩较浓。认识到了贫困户贫困的根本原因,才能开始对症下药,然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视,已经展开了“精准扶贫”项目(三)由大中型企事业单位自行组建的(三)由大中型企事业单位自行组建的这类物业服务公司主要是管理单位自有房产。这类这类物业服务公司主要是管理单位自有房产。这类公司也有较重的福利色彩。公
16、司也有较重的福利色彩。(四)按照公司法的要求,由社会上的公司、个人(四)按照公司法的要求,由社会上的公司、个人发起组建的,通过竞争取得物业管理权。这类物发起组建的,通过竞争取得物业管理权。这类物业服务公司比较有活力,但也必须适应市场、提业服务公司比较有活力,但也必须适应市场、提供较好服务方可生存。供较好服务方可生存。(五)由街道办事处组建的(五)由街道办事处组建的这类物业服务公司主要是管理所辖区域范围内的房这类物业服务公司主要是管理所辖区域范围内的房产。此类物业服务公司可以把基层组织对当地情产。此类物业服务公司可以把基层组织对当地情况比较熟悉的优势发挥出来。况比较熟悉的优势发挥出来。认识到了贫
17、困户贫困的根本原因,才能开始对症下药,然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视,已经展开了“精准扶贫”项目二、物业服务公司的资质管理二、物业服务公司的资质管理(一)资质等级管理的目的(一)资质等级管理的目的物业服务企业的资质管理是行业归口管理,是对企业经物业服务企业的资质管理是行业归口管理,是对企业经营规模、能力的管理。营规模、能力的管理。为了加强对不同规模、不同经为了加强对不同规模、不同经营能力、不同性质、不同隶属关系、不同所有制形式营能力、不同性质、不同隶属关系、不同所有制形式的物业服务企业的管理,促进物业管理有序发展,提的物业服务企业的管理,促进物业管理有序发展,提高物业管理的整体水平
18、,必须对物业服务企业进行资高物业管理的整体水平,必须对物业服务企业进行资质等级管理。质等级管理。物业服务企业必须接受并按照资质管理物业服务企业必须接受并按照资质管理的规定从事物业管理服务。的规定从事物业管理服务。市、区、县房地产行政管理部门是物业管理的行政主管市、区、县房地产行政管理部门是物业管理的行政主管部门,按照有关职责分工,审批各类物业服务企业资部门,按照有关职责分工,审批各类物业服务企业资质,接受资质备案和核发资质等级证书,并进行对物质,接受资质备案和核发资质等级证书,并进行对物业服务企业资质等级管理的日常工作。业服务企业资质等级管理的日常工作。认识到了贫困户贫困的根本原因,才能开始对
19、症下药,然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视,已经展开了“精准扶贫”项目(二)资质条件与资质等级(二)资质条件与资质等级物业服务公司的资质条件,主要是为界定、查验、衡量物业服务公司的资质条件,主要是为界定、查验、衡量这类公司具备或拥有的资金数量、专业人员、受托管这类公司具备或拥有的资金数量、专业人员、受托管理物业的规模等方面的状况,是企业的实力、规模的理物业的规模等方面的状况,是企业的实力、规模的标志。各地条件不同。一般的资质条件主要包括:标志。各地条件不同。一般的资质条件主要包括:(1)物业服务公司拥有或受托管理一定建筑面积的物业。物业服务公司拥有或受托管理一定建筑面积的物业。(2)一
20、定数量的注册资金。一定数量的注册资金。(3)有符合规定的公司名称和公司章程。有符合规定的公司名称和公司章程。(4)有固定的办公场地和设施。有固定的办公场地和设施。(5)有必要的管理机构和人员。有必要的管理机构和人员。(6)有符合国家法规政策的经营范围。有符合国家法规政策的经营范围。(7)能够独立承担民事责任。能够独立承担民事责任。认识到了贫困户贫困的根本原因,才能开始对症下药,然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视,已经展开了“精准扶贫”项目2004年年2月月24日建设部第日建设部第29次常务会议讨论通过发次常务会议讨论通过发布了物业服务企业资质管理办法,并自布了物业服务企业资质管理办法,
21、并自2004年年5月月1日起执行,根据建设部颁布的物业服务企日起执行,根据建设部颁布的物业服务企业资质管理办法将物业服务企业分为一级、二级、业资质管理办法将物业服务企业分为一级、二级、三级资质等级。三级资质等级。各等级物业服务公司可承揽业务范围不同。各等级物业服务公司可承揽业务范围不同。认识到了贫困户贫困的根本原因,才能开始对症下药,然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视,已经展开了“精准扶贫”项目(三)资质等级审批资质审批部门应当自受理企业申请之日起资质审批部门应当自受理企业申请之日起20个工作个工作日内,对符合相应资质等级条件的企业核发资质日内,对符合相应资质等级条件的企业核发资质证书
22、;一级资质审批前,应当由省、自治区人民证书;一级资质审批前,应当由省、自治区人民政府建设主管部门或者直辖市人民政府房地产主政府建设主管部门或者直辖市人民政府房地产主管部门审查,审查期限为管部门审查,审查期限为20个工作日。个工作日。认识到了贫困户贫困的根本原因,才能开始对症下药,然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视,已经展开了“精准扶贫”项目新成立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起新成立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起30日内,持下列文件向工商注册所在地直辖市、日内,持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市人民政府房地产主管部门申请资质:设区的市人民政府房地产主管部门申请资质
23、:1.营业执照。营业执照。2.企业章程。企业章程。3.验资证明。验资证明。4.企业法企业法定代表人的身份证明。定代表人的身份证明。5.物业管理专业人员的职物业管理专业人员的职业资格证书的劳动合同,管理和技术人员的职称业资格证书的劳动合同,管理和技术人员的职称证书和劳动合同。证书和劳动合同。新设立的物业服务企业按照最低等级核定,并设一新设立的物业服务企业按照最低等级核定,并设一年的暂定期。年的暂定期。认识到了贫困户贫困的根本原因,才能开始对症下药,然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视,已经展开了“精准扶贫”项目申请核定资质等级,必须提交下列文件和资料:申请核定资质等级,必须提交下列文件和资
24、料:(1)资质等级申报表;资质等级申报表;(2)企业法人营业执照;企业法人营业执照;(3)企业资质证书(正、副本);企业资质证书(正、副本);(4)物业管理专业人员的职业资格证书的劳动合同,管物业管理专业人员的职业资格证书的劳动合同,管理和技术人员的职称证书和劳动合同,工程和财务负理和技术人员的职称证书和劳动合同,工程和财务负责人的职称证书和劳动合同;责人的职称证书和劳动合同;(5)物业服务合同复印件;物业服务合同复印件;(6)物业管理业绩材料。物业管理业绩材料。认识到了贫困户贫困的根本原因,才能开始对症下药,然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视,已经展开了“精准扶贫”项目(四)日常资质
25、管理1.实行年检制度。实行年检制度。2.取得资质证书后,不得降低企业的资质条件。取得资质证书后,不得降低企业的资质条件。3.不得超越资质等级承接物业管理业务。不得超越资质等级承接物业管理业务。4.不得出租、出借、转让资质证书。不得出租、出借、转让资质证书。5.及时办理变更手续。及时办理变更手续。认识到了贫困户贫困的根本原因,才能开始对症下药,然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视,已经展开了“精准扶贫”项目(五)资质不予审批的情况(五)资质不予审批的情况物业服务企业申请核定资质等级,在申请之日前一物业服务企业申请核定资质等级,在申请之日前一年内有下列行为之一的,资质审批部门不予批准。年内有
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