第六章-智能建筑的物业管理ppt课件.ppt

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1、智能建筑的物业管理智能建筑的物业管理1从使用情况来看，闭胸式的使用比较广泛。敞开式盾构之中有挤压式盾构、全部敞开式盾构，但在近些年的城市地下工程施工中已很少使用，在此不再说明。第一节第一节 智能建筑物业管理概论智能建筑物业管理概论智能建筑的物业管理不但包括传统的物业智能建筑的物业管理不但包括传统的物业管理中的服务内容，还应包括管理中的服务内容，还应包括对智能化设对智能化设备系统的操作、维护和功能提升备系统的操作、维护和功能提升，使其物，使其物业真正起到业真正起到保值、增值保值、增值的作用。的作用。智能建筑物业管理需要的人力资源是以智能建筑物业管理需要的人力资源是以知知识型识型为主体的。为主体的

2、。2从使用情况来看，闭胸式的使用比较广泛。敞开式盾构之中有挤压式盾构、全部敞开式盾构，但在近些年的城市地下工程施工中已很少使用，在此不再说明。一、智能建筑在建设及物业管理中遇到的难点一、智能建筑在建设及物业管理中遇到的难点1.设计质量低设计质量低2.施工规范，验收标准不全施工规范，验收标准不全3.系统集成商的技术水平与职业道德良莠不齐系统集成商的技术水平与职业道德良莠不齐4.重建设轻管理重建设轻管理5.专业技术人员配置欠缺，管理队伍的整体技专业技术人员配置欠缺，管理队伍的整体技能不高能不高3从使用情况来看，闭胸式的使用比较广泛。敞开式盾构之中有挤压式盾构、全部敞开式盾构，但在近些年的城市地下工

3、程施工中已很少使用，在此不再说明。二、智能化系统本身的特点二、智能化系统本身的特点智能化系统与传统建筑系统的最大不同，智能化系统与传统建筑系统的最大不同，在于它是以电子类产品为主体的设备设施。在于它是以电子类产品为主体的设备设施。智能化系统给物业管理工作带来的显著好智能化系统给物业管理工作带来的显著好处是把原来传统的机房现场的隐性检查转处是把原来传统的机房现场的隐性检查转变成为远程的实时监控。变成为远程的实时监控。智能化系统也具有建筑中其他设备设施同智能化系统也具有建筑中其他设备设施同样的线路隐蔽性问题。样的线路隐蔽性问题。4从使用情况来看，闭胸式的使用比较广泛。敞开式盾构之中有挤压式盾构、全

4、部敞开式盾构，但在近些年的城市地下工程施工中已很少使用，在此不再说明。三、智能建筑物业管理的重点三、智能建筑物业管理的重点1.在系统与设备的维护管理方面，要求从在系统与设备的维护管理方面，要求从以往的定性检查深入到对系统每个零部件以往的定性检查深入到对系统每个零部件物理层的定量检测。物理层的定量检测。2.智能系统的管理需要更多的相关环境条智能系统的管理需要更多的相关环境条件的保证。件的保证。3.智能化系统在突出信息作用的同时，也智能化系统在突出信息作用的同时，也带来了信息资源的安全保护问题。带来了信息资源的安全保护问题。5从使用情况来看，闭胸式的使用比较广泛。敞开式盾构之中有挤压式盾构、全部敞

5、开式盾构，但在近些年的城市地下工程施工中已很少使用，在此不再说明。四、传统物业管理与智能建筑物业管理的四、传统物业管理与智能建筑物业管理的比较比较智能物业管理不但在管理手段上和管理模智能物业管理不但在管理手段上和管理模式上与传统物业管理有很大的改进和提升，式上与传统物业管理有很大的改进和提升，同时在管理内容和功能上也有很大的转变同时在管理内容和功能上也有很大的转变和扩充。和扩充。智能物业管理将传统单一的物业管理功能智能物业管理将传统单一的物业管理功能转变为多样化的服务功能。转变为多样化的服务功能。课本表课本表8-1。6从使用情况来看，闭胸式的使用比较广泛。敞开式盾构之中有挤压式盾构、全部敞开式

6、盾构，但在近些年的城市地下工程施工中已很少使用，在此不再说明。第二节第二节 智能建筑的物业管理智能建筑的物业管理一、广义物业设施管理概念一、广义物业设施管理概念 国际物业管理协会对物业设施管理所下的定义是：“以保持业务空间高品质的生活和提高投资效益为目的，以最新的技术对人类有效的生活环境进行规划、整备和维护管理的工作”。7从使用情况来看，闭胸式的使用比较广泛。敞开式盾构之中有挤压式盾构、全部敞开式盾构，但在近些年的城市地下工程施工中已很少使用，在此不再说明。根据国际物业设施管理协会的分类，物业设施根据国际物业设施管理协会的分类，物业设施管理的业务内容主要有下面几项：管理的业务内容主要有下面几项

7、：物业的长期规划；物业的长期规划；物业管理的年度计划；物业管理的年度计划；物业的财务预测和预算；物业的财务预测和预算；不动产的获得及其处理；不动产的获得及其处理；物业规划、业务房间装修标准的设定，机器、物业规划、业务房间装修标准的设定，机器、器具和备品的设置以及房间管理；器具和备品的设置以及房间管理；建筑和设备的规划和设计；建筑和设备的规划和设计；新建筑或原建筑的改造更新；新建筑或原建筑的改造更新；维护管理和运行管理；维护管理和运行管理；物业的支援机能和服务。物业的支援机能和服务。8从使用情况来看，闭胸式的使用比较广泛。敞开式盾构之中有挤压式盾构、全部敞开式盾构，但在近些年的城市地下工程施工中

8、已很少使用，在此不再说明。二、物业设施管理的工作目标二、物业设施管理的工作目标1.质量目标质量目标特色、舒适、效率、可靠、适应特色、舒适、效率、可靠、适应2.财务目标财务目标设施运营费、设施相关与投资、设施的固定资产、设施运营费、设施相关与投资、设施的固定资产、生命周期费用生命周期费用3.供给目标供给目标需求的响应：能为用户不断的提供他们所需要的需求的响应：能为用户不断的提供他们所需要的空间、环境、设施与服务。空间、环境、设施与服务。设施的利用效率：充分发挥公共区域的设施能力设施的利用效率：充分发挥公共区域的设施能力（会议室、健身房、停车场等），提供服务，同（会议室、健身房、停车场等），提供服

9、务，同时有效利用这些资产。时有效利用这些资产。9从使用情况来看，闭胸式的使用比较广泛。敞开式盾构之中有挤压式盾构、全部敞开式盾构，但在近些年的城市地下工程施工中已很少使用，在此不再说明。三、智能建筑物业管理的基础工作三、智能建筑物业管理的基础工作1.设备设备“三期三期”的管理工作的管理工作初期故障期：了解装置中寿命最短的部件初期故障期：了解装置中寿命最短的部件加以注意。加以注意。偶发故障期：使设备的故障率下降到允许偶发故障期：使设备的故障率下降到允许故障率之下。故障率之下。磨耗故障期：使设备和系统构成接近或达磨耗故障期：使设备和系统构成接近或达到各自的寿命期。到各自的寿命期。10从使用情况来看

10、，闭胸式的使用比较广泛。敞开式盾构之中有挤压式盾构、全部敞开式盾构，但在近些年的城市地下工程施工中已很少使用，在此不再说明。2.设备状况诊断设备状况诊断设备的老化情况：对设备主要掌握其磨耗度、腐设备的老化情况：对设备主要掌握其磨耗度、腐蚀度和绝缘性能；对机器主要掌握其效率、噪声蚀度和绝缘性能；对机器主要掌握其效率、噪声和振动；对系统主要掌握其热平衡、水量平衡。和振动；对系统主要掌握其热平衡、水量平衡。节能情况：设计跟实际运行之间的能耗量的差别。节能情况：设计跟实际运行之间的能耗量的差别。省力化：将人的经验和能力为中心的维护管理业省力化：将人的经验和能力为中心的维护管理业务电脑化。务电脑化。信息

11、化：掌握附加功能的可能性和制约因素。信息化：掌握附加功能的可能性和制约因素。安全性：调查设备状况和动作情况。安全性：调查设备状况和动作情况。11从使用情况来看，闭胸式的使用比较广泛。敞开式盾构之中有挤压式盾构、全部敞开式盾构，但在近些年的城市地下工程施工中已很少使用，在此不再说明。四、智能建筑物业的类别及管理四、智能建筑物业的类别及管理（一）智能化办公楼（一）智能化办公楼1.分类分类（1）按面积大小：）按面积大小：小型办公楼：建筑面积小型办公楼：建筑面积1万平方米以下；万平方米以下；中型办公楼：建筑面积在中型办公楼：建筑面积在1万平方米至万平方米至3万平万平方米；方米；大型办公楼：建筑面积在大

12、型办公楼：建筑面积在3万平方米以上；万平方米以上；超大型办公楼：建筑面积在超大型办公楼：建筑面积在10万平方米以上。万平方米以上。12从使用情况来看，闭胸式的使用比较广泛。敞开式盾构之中有挤压式盾构、全部敞开式盾构，但在近些年的城市地下工程施工中已很少使用，在此不再说明。（2）按使用功能：）按使用功能：单纯型办公楼：仅有办公一种功能；单纯型办公楼：仅有办公一种功能；商住型办公楼：办公和居住两种功能；商住型办公楼：办公和居住两种功能；综合型办公楼：以办公为主，同时又具有综合型办公楼：以办公为主，同时又具有其他功能。其他功能。13从使用情况来看，闭胸式的使用比较广泛。敞开式盾构之中有挤压式盾构、全

13、部敞开式盾构，但在近些年的城市地下工程施工中已很少使用，在此不再说明。2.智能化办公楼的管理服务要点智能化办公楼的管理服务要点招聘、培训与组织各级管理服务人员；招聘、培训与组织各级管理服务人员；重视编制财务预算，开展经济核算；重视编制财务预算，开展经济核算；加强对外协调工作；加强对外协调工作；发挥技术防范优势，实行一技共防；发挥技术防范优势，实行一技共防；认真操作和保养，保证设备设施运行优良；认真操作和保养，保证设备设施运行优良；楼宇内外的日常环境保护和保洁工作，周边绿化种楼宇内外的日常环境保护和保洁工作，周边绿化种植和楼内植物的摆放布置工作；植和楼内植物的摆放布置工作；提供优质服务，扩大服务

14、功能；提供优质服务，扩大服务功能；制定和执行管理服务的规章制度，推进规范服务；制定和执行管理服务的规章制度，推进规范服务；建立楼宇管理服务的监督机制和征询反馈机制；建立楼宇管理服务的监督机制和征询反馈机制；建立档案资料的保管制度，发挥档案资料的实际作建立档案资料的保管制度，发挥档案资料的实际作用。用。14从使用情况来看，闭胸式的使用比较广泛。敞开式盾构之中有挤压式盾构、全部敞开式盾构，但在近些年的城市地下工程施工中已很少使用，在此不再说明。（二）智能化商业楼宇（二）智能化商业楼宇1.分类：分类：单一型：商业楼宇的营业面积全部供商品零单一型：商业楼宇的营业面积全部供商品零售使用；售使用；综合型：

15、商业楼宇的营业面积不仅供商品零综合型：商业楼宇的营业面积不仅供商品零售使用，同时还有饮食、娱乐、商品展示等，售使用，同时还有饮食、娱乐、商品展示等，也有少量的楼层用于办公或居住。也有少量的楼层用于办公或居住。15从使用情况来看，闭胸式的使用比较广泛。敞开式盾构之中有挤压式盾构、全部敞开式盾构，但在近些年的城市地下工程施工中已很少使用，在此不再说明。2.智能化商业楼宇的管理要点智能化商业楼宇的管理要点设备、设施的养护及维修管理设备、设施的养护及维修管理环境卫生及绿化管理环境卫生及绿化管理安全保卫管理安全保卫管理广告管理广告管理装修管理装修管理租赁管理及合同管理租赁管理及合同管理16从使用情况来看

16、，闭胸式的使用比较广泛。敞开式盾构之中有挤压式盾构、全部敞开式盾构，但在近些年的城市地下工程施工中已很少使用，在此不再说明。（三）智能化工业厂房（三）智能化工业厂房1.管理服务组织管理服务组织（1）委托管理服务型的物业管理公司。）委托管理服务型的物业管理公司。（2）由开发企业或大业主自行组建的物业管）由开发企业或大业主自行组建的物业管理公司。理公司。（3）由开发企业或大业主同物业管理公司联）由开发企业或大业主同物业管理公司联合组建的物业管理公司。合组建的物业管理公司。2.管理服务内容管理服务内容（1）安全管理）安全管理（2）环境管理）环境管理（3）安全护卫管理）安全护卫管理17从使用情况来看，

17、闭胸式的使用比较广泛。敞开式盾构之中有挤压式盾构、全部敞开式盾构，但在近些年的城市地下工程施工中已很少使用，在此不再说明。（四）公共性智能化物业（四）公共性智能化物业非居住物业以外的特殊物业。非居住物业以外的特殊物业。1.种类：种类：文化类物业；文化类物业；体育类物业；体育类物业；传媒类物业；传媒类物业；卫生类物业；卫生类物业；餐饮类物业；餐饮类物业；交通类物业；交通类物业；娱乐类物业；娱乐类物业；宗教类物业宗教类物业18从使用情况来看，闭胸式的使用比较广泛。敞开式盾构之中有挤压式盾构、全部敞开式盾构，但在近些年的城市地下工程施工中已很少使用，在此不再说明。2.公共性物业管理服务的特点和内容公

18、共性物业管理服务的特点和内容（1）服务对象：具有年龄、文化、性格、）服务对象：具有年龄、文化、性格、兴趣、信仰和滞留时间的差别。兴趣、信仰和滞留时间的差别。（2）服务需求：普遍要求环境幽静、灯光）服务需求：普遍要求环境幽静、灯光柔和、标识明显。柔和、标识明显。（3）管理要求：做好防火、防盗等工作。）管理要求：做好防火、防盗等工作。19从使用情况来看，闭胸式的使用比较广泛。敞开式盾构之中有挤压式盾构、全部敞开式盾构，但在近些年的城市地下工程施工中已很少使用，在此不再说明。五、智能建筑物业管理的特征五、智能建筑物业管理的特征智能物业管理与传统物业管理在智能物业管理与传统物业管理在管理模式管理模式上

19、上的的最大区别最大区别，就是智能物业管理借助于建筑，就是智能物业管理借助于建筑智能化系统的智能化系统的自动化监控与信息处理能力自动化监控与信息处理能力，使得智能物业管理模式与建筑智能化系统运使得智能物业管理模式与建筑智能化系统运行模式相适应，相互协调、配合。行模式相适应，相互协调、配合。1.网络化特征：通过网络来实现信息的传递网络化特征：通过网络来实现信息的传递和交互。和交互。2.信息化特征：技术集成性、交互性和动态信息化特征：技术集成性、交互性和动态性。性。20从使用情况来看，闭胸式的使用比较广泛。敞开式盾构之中有挤压式盾构、全部敞开式盾构，但在近些年的城市地下工程施工中已很少使用，在此不再

20、说明。六、商业智能建筑物业管理的特点六、商业智能建筑物业管理的特点（一）特点（一）特点1.设备的先进性设备的先进性2.信息的开放性信息的开放性3.环境的安全性环境的安全性4.工作的舒适性工作的舒适性5.功能的多样性功能的多样性6.费用的经济性费用的经济性7.人力资源的白领化人力资源的白领化21从使用情况来看，闭胸式的使用比较广泛。敞开式盾构之中有挤压式盾构、全部敞开式盾构，但在近些年的城市地下工程施工中已很少使用，在此不再说明。（二）难点和解决方法（二）难点和解决方法1.人才问题人才问题2.维护保养问题维护保养问题3.在开发问题在开发问题4.与传统工种的配合问题与传统工种的配合问题5.可靠性问题可靠性问题22